臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第66號原 告 連大經
楊璨鴻楊惠銀林忠明陳月英連雅惠李靜子呂淑珍呂慶雄呂志偉呂美華楊玉銀前列十二人共同訴訟代理人 楊淑玲律師
周信宏律師被 告 新北市政府法定代理人 朱立倫訴訟代理人 王東山律師複代理人 李美寬律師
許富雄律師上列當事人間請求債務人異議之訴事件，經本院於民國101年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對原告自97年1月1日起至98年12月31日止之租金及違約金如附表第壹大項所示。
確認被告對原告自99年1月1日起至101年1月31日止之損害賠償金如附表第貳大項所示。
確認被告對原告自101年2月1日起之租金如附表第參大項所示。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之一，被告負擔三分之二。
事實及理由
壹、程序部分㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文，而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間簽訂之租賃契約有關租金部分顯然過高，依法被告就超過部分並無請求權，另外有關違約金、損害賠償金部分也均屬過高，應予酌減，且被告就酌減部分之金額，亦無請求權存在，惟此為被告所否認，認為各個租約有其特殊性，本件情形並無過高情形，則兩造間之租賃契約關係部分債權存否即有不明，而此項法律關係之不明確得以確認判決除去之，故而原告提起本訴自屬具有確認利益，先予敘明。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
或減縮應受判決事項之聲明，請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第2項分別定有明文。原告第一次原起訴聲明請求「一、臺灣板橋地方法院
100 年司執字第85044號強制執行程序應予撤銷。二、請求確認被告與原告間租金、違約金、損害賠償債權不存在。」（本院卷第3頁），之後第二次追加變更為「先位聲明：一、臺灣板橋地方法院100年司執字第85044號強制執行程序應予撤銷。二、請求確認被告與原告間租金、違約金、損害賠償債權不存在。備位聲明：一、臺灣板橋地方法院100年司執字第85044號強制執行程序應予撤銷。二、請求酌減臺灣板橋地方法院100年司執字第85044號強制執行程序中，被告與原告間租金、違約金、損害賠償債權金額。」（本院卷第72頁），第三次又變更為「一、臺灣板橋地方法院100年司執字第85044號強制執行程序應予撤銷。二、請求確認附表二所載債權不存在。」（本院卷第146頁），第四次又變更為「一、臺灣板橋地方法院100年司執字第85044號強制執行程序應予撤銷。二、如附表三「訴之聲明」欄所載。」（本院卷第168頁），之後又以準備㈧狀變更附表三內容而提出新附表三（本院卷第219頁），續於101年8月29日言詞辯論期日撤回前述訴之聲明第一項（即本院100年司執字第85044號強制執行程序應予撤銷），並再度變更新附表三之內容（本院卷第226頁），其所為訴之變更，係基於同一租賃法律關係所生之租金、違約金、損害賠償金請求，其基礎事實同
一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告於訴之變更、追加或撤回均無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更、追加或撤回，核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告原來都是居住於新北市三鶯橋下的三鶯部落，因被告計
畫於該地區實行三鶯橋下游新生地規劃案，而以原告違反水利法為理由，命令原告遷出，而且未依照「臺北縣興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例」提供任何補償救濟，並於民國（下同）97年2月21日以警力強制拆除三鶯部落，原告為獲得安置才入住現在所居住的三峽隆恩國宅（下稱文化部落），並簽下「台北縣三峽原住民族文化部落出租住宅租賃契約書」（下稱系爭租約）。系爭租約主要內容除租金依一定方式計算外外，其餘包括1.約定違約金：逾期未滿
1 個月，照欠額加收2%；1個月以上未滿2個月者為4%；2個月以上未滿3個月者為6%；3個月以上未滿4個月者為8%；類推最高至60%為限。2.約定未依約遷離之損害賠償金：依占用期間租金總額之一點三倍計算。3.復另以公證書約定，原告若未依契約給付租金、違約金、損害賠償，或未依約定於期限屆滿時交還房屋者，應逕受強制執行。
㈡但實際上，原告是在原三鶯部落房屋被強拆、而失去住所之
驚魂未定情況下，與被告簽立系爭租約，故原告除對系爭租約內容無從置喙以外，當時也無相當智識能力可理解租約內容，僅是為獲得安置而簽立系爭租約，即雙方並未就租金達成合意。原告一直到無力繳納租金、經被告催繳租金，及被告進而據以對原告聲請本件強制執行時，始知原告依照系爭租約必須負擔高額之違約金。因此，依民法第247條之1及第74條規定，系爭租賃契約及得逕為強制執行之公證書，是在原告處於急迫、輕率、無經驗之情況下所簽立，而且其違約金內容最高加重至60%，亦顯然係加重原告之責任，而均應屬於無效、無拘束原告之效力。
㈢原告所居住的文化部落房屋租金為每坪250元，惟依100年12
月27日新北市三峽原住民文化部落住戶租金滯繳解決方案研商會議紀錄決議內容，將現有計算方式5%調整為4%，由此可見系爭租金本屬過高。但縱使依此決議內容，將系爭租金之計算，由5%調降為4%，其結果為每坪租金200元，以此相較於其他原住民專案出租住宅、原住民臨時就業安置住所，此調整後的租金仍屬過高，例如新北市新店區中正社區的平均租金為142.5元、汐止花東新村平均租金每坪108.5元，顯然原告的租金負擔超過43%~ 56%。況且，新店市中正社區之交通位置方便、近捷運、生活機能發達，而本件出租住宅位於三峽區偏僻地區，其環境狀況則與汐止花東新村較為接近，基於憲法第7條平等原則之保障，要求行政機關應受行政自我拘束原則的限制，而就事務本質上相同之事件作相同處理，故本件系爭租金應予調整為每坪108.5元方屬合理。何況，依照「新北市原住民出租住宅出租及管理要點」第10點規定，租金之計算除應符合土地法第97條第1項規定外，尚應依行政院核定之「國有出租基地租金率調整方案」規定，並參酌原住民承租戶經濟狀況予以訂定。如依照土地法第97條規定，原告等人所承租之住宅，土地坐落於○○區○○○段
515、516地號，土地申報地價為14,971,000元，房屋申報現值為59,535, 100元，房屋共150 戶，總面積為15,516.3平方公尺，相當於4,693.68坪，扣除土地部分係無償撥用，每坪每月租金不得超過105.7元（計算式：00000000*10%/12/4693.68=105.7）。縱使將土地及建築物申報總價合計，每坪每月租金也不得超過132.3元（計算式：(00000000+00000000）*10%/12/4693.68= 132.3），被告就超過部分之租金應無請求權可言。若依照行政院所頒佈之「國有出租基地租金率調整方案」規定計算，租金每坪每月應為107元（土地年租金：0000000*5%= 74855，房屋年租金：00000000*10%=0000000，房地年租金總和=0000000，房地月租金=502364，502364/4693.68=107），如扣除土地無償撥用部分，房屋每坪月租金亦應為105.7元（0000000/12/4963.68=
105.7）。㈣原告為三鶯部落拆遷安置戶，其工作及收入亟不穩定，雖曾
在被告以強制執行遷讓相脅之下，設法四處借貸而於101年2月13日、15日、20日、22日、24日及29日繳交101年2月份租金及分期付款之積欠租金，而且依被告要求簽立分期繳納積欠租金及使用補償金申請書、切結書、本票及新租賃契約，惟實際上依此相關內容，原告每月需支付先前欠租以及當月租金，合計在6~8千餘元，對原告而言甚為困難，若不再予減租，實在非原告能力足以負擔。
㈤系爭租約之違約金計算，依同一會議紀錄內容記載，「由原
來2%調整為1%，逐月累積最高以10%為限」。另依國有非公用不動產租賃作業程序第60條規定「承租人未依限繳納租金者，應依下列標準加收違約金：(一)逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。…(二)逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。(三)逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。(四)依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額百分之三十為限。」。此外，依被告100年度新版「新北市原住民專案出租住宅租賃契約書」第3條第2、3項內容為「…已達一個月以上之金額者，自逾期之日起，…給付依積欠租金百分之二計算之違約金」、「違約金之計算按前項規定方式類推，最高以追繳百分之十為限」，均可見系爭租約之違約金確屬過高，應將違約金酌減至每月租金1%計算，逐月累積計算最高以10% 為限。原告雖曾因被告強制驅離壓力下，就其積欠租金，簽立租金之分期繳納積欠租金及使用補償金申請書、切結書及本票。惟就違約金及損害賠償金部分，原告並無出於自由意思為任意給付之情事，故仍得就本件約定過高之違約金請求酌減。
㈦從而，被告對原告之租金、違約金債權，租金應酌減為依每
坪105.7元計算、違約金應酌減為上限10%計算，故被告對原告之租金、違約金債權，其中97年1月1日至98年12月31日期間部分，於超過如新附表三第壹大項一定金額之部分為不存在。另外被告主張因原告無權占有使用而生之損害賠償金部分，依同一100年12月27日會議紀錄內容記載「㈡有關損害賠償租金調整為相當於租金額度收取。」，且「有關損害賠償金部分，依實務見解及法院判例，租賃契約到期後之無權佔有使用，只需按相當於租金之損害賠償金給付，建議以按租金與管理維護費總額之一倍計算。」另外依國有非公用不動產被占用處理要點第6點規定「占用期間使用補償金，應按行政院核定之租金計算，向實際占用人追收。」故此部分應下修為相當於租金之數額。是以被告對原告自99年1月1日起至101年1月31日止之損害賠償金債權，於超過新附表三第貳大項一定金額部分不存在。另外，原告等人就101年2月1日起承租系爭文化部落住宅之租金，既應均調整為依每坪
105.7元計算，故被告對原告就新附表三第參大項超過一定金額之租金債權不存在。
㈧原告曾於100年6月17日求見被告副市長許志堅先生，其同意
與原告協商研議解決方案，惟被告未與原告協商本件安置、租金、違約金、滯納金過高及如何分期給付，即率以原告於急迫情勢下簽立之公證書聲請強制執行，原告不得已乃提起本件債務人異議之訴。
㈨並聲明：如新附表三「訴之聲明」欄所載。
二、被告抗辯：㈠除原告呂慶雄、呂志偉以外，其餘原告已於101年2月24日向
被告申請分期繳納租金，性質上即其餘原告自認系爭租金債務。而此分期繳納積欠租金及使用補償金申請書，僅就租金約定得以分期繳納。
㈡至於原告主張系爭租約及公證書，係被告趁其急迫、輕率、
無經驗下簽署，因而為無效，或者應予酌減，亦為無理由。即除原告呂慶雄、呂志偉以外，其餘原告均於101年2月24日簽署切結書，其第3條已載有「有關本人承租新北市三峽原住民族文化部落專案出租住宅租賃契約書第15條規定『乙方未依約遷離時，其占用期間應負損害賠償責任，並按租金與管理維護費總額之1.3倍給付占用期間損害賠償金，並不得主張續租』本人已充分了解並保證遵守規定，如有違反切結事項，逕依相關法律規定辦理，絕無異議，足見原告確已充分了解內容。
㈢原告另主張民法第252條酌減違約金之規定，本不得適用於
租金之約定，而且原告應給付之系爭租金僅在每月4536元至6048元之間，遠低於一般租屋行情。原告雖將系爭租金與其他原住民專案出租住宅之租金互相比較而主張有過高情形，惟因各個專案租金之計算方式均不相同，即系爭文化部落之興建住宅土地為無償撥用，故僅以其使用房屋之造價年息百分之5計算租金；而新店中正國宅丁區則係83年由中央、省政府、縣政府共同出資購置，供承租使用，其租金之計算，係以房價攤還金額（房屋現值×10%）、土地費用（公告地價×土地面積×年息百分之5）、基本維護管理費1000元、保險費50元、房屋稅及地價稅579元等為基礎，計算「每月全基地總租金＝（房價攤還金額＋土地費用）×1/12」、「每平方公尺平均租金額＝每月全基地總租金÷每月全基地建築物總面積（56戶總建坪1805.6225坪，面積5969平方公尺）、「每月租金＝每平方公尺平均租金額×使用坪數＋基本維護管理費＋保險費＋稅捐」，因此不能遽將各個專案租金比附援引。其次，縱課以租金之1.3倍作為損害金額，每月損害金亦不過在5897元至7862元之間，並無過高之情事。原告實際積欠之損害金、違約金之所以達10餘萬元，乃因其積欠租金月數在11~23個月間，自不得事後以此總數認定雙方就違約金及損害金之約定過高。
㈣並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第225頁）：㈠兩造於97年間訂立「台北縣三峽原住民族文化部落出租住宅租賃契約書」。系爭租約內容除租金外，另約定如下：
1.約定違約金：逾期未滿1個月，照欠額加收2%；1個月以上未滿2個月者為4%；2個月以上未滿3個月者為6%；3個月以上未滿4個月者為8%；類推最高至60%為限。
2.約定未依約遷離之損害賠償金：依占用期間租金總額之一點三倍計算。
㈡因原告等人未依約繳納租金，被告於100年9月6日對原告等
人聲請強制執行，請求遷讓房屋並給付已經遲延之租金及違約金、損害賠償金。
㈢兩造之後於100年12月27日召開新北市三峽原住民文化部落
住戶租金滯繳解決方案研商會議（下稱租賃糾紛研商會議），解決系爭租賃糾紛，決議重點如下（本院卷第85-87頁）：
1.請原民局研擬有關住戶積欠總額中，將租金與違約金、損害賠償金區分為兩部分，先就租金部分辦理分期清償，租金部分清償完畢視同無積欠住戶。
2.分期付款金額以租金1.5倍為基準，依個戶狀況協議不同還款期數，最長以120期為上限。
3.有關違約金之計算，原民局業於100年3月17日召開新北市原住民族專案出租住宅管理要點行政協調會議協商，調降違約金計算上限至10%，並於100年4月11日以府簽核准後施行。
4.損害賠償金條款調整為相當於租金額度收取，奉核可後於101年新租賃契約辦理。
5.請原民局於101年2月29日前與文化部落住戶協調還款作業，逾期未配合者，移請法院辦理強制執行。
㈣原告等人均於101年2月29日前與被告達成分期償還之協議，
被告已先後於101年5月1日、6月8日對全部原告撤回系爭強制執行之程序（本院卷第175、184頁）。
四、查原告主張其等在97年所簽訂之系爭租賃契約，是在原告處於急迫、輕率、無經驗之情況下所簽立，因而無效或應予酌減，其中租金部分相較於其他原住民所承租之國宅顯然過高，違約金內容最高加重至60%，亦顯然係加重原告之責任，損害賠償金依占用期間租金總額之1.3倍計算，亦不合理，故請求如新附表三所示。被告則以前詞置辯，故本件兩造爭執點即在於：㈠系爭租金約定是否有無效、或無請求權之情形？㈡系爭違約金、損害賠償金是否有過高而應予酌減之情形存在？如應予酌減，酌減的金額為何？以下分別說明。
五、就系爭租約租金部分而言：㈠按「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及
實施都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖」（最高法院59年台上字第793號判例意旨參照），另外「土地法第97條第1項所定，『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限』，係屬強制規定，如當事人人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權」（最高法院43年台上字第392號判例意旨參照）。依照上述二則判例意旨，顯然城市地方房屋之租金，超過土地及其建物申報總價額年息百分之十者，該部分因違反強制規定而無效，當事人即出租人並無債權請求權可言。
㈡次按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」同法第105條規定：「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。
㈢本件中，依原告所提出且為被告未予爭執之計算方式（本院
卷第192頁），原告等人所承租之系爭文化部落（即隆恩國宅），土地坐落於○○區○○○段515、516地號，該二地號申報地價均為每平方公尺1700元（99年1月），515地號面積共4938平方公尺、516地號面積共3825平方公尺，故土地申報總地價為14,971,000元（1700*4938=0000000，1700*3825= 0000000，0000000+ 0000000=00000000），此並有土地登記簿謄本可稽（本院卷第194、195頁）；另外，房屋共150戶，房屋申報現值共為59,535,100元，總面積為15,516.3平方公尺，相當於4,693.68坪，將土地及建築物申報總價合計，每坪每月租金應不得超過132.3元（計算式：
(00000000+00000000）*10%/12/ 4693.68= 132.3）。依照前述二則判例意旨，被告就超過部分之租金約定應屬無效，亦無租金請求權可言。
㈣原告雖主張被告對原告之租金債權，租金應酌減為依每坪
105.7元計算，故被告對原告之租金債權其中97年1月1日至98年12月31日期間部分，於超過如新附表三第壹大項一定金額之部分為不存在云云。然查，
1.「法令不溯及既往」原則，乃法治國家之基本原則。一般行政命令，其效力應自發布之日起往後發生，不能溯及既往。
2.被告雖發布「新北市原住民出租住宅出租及管理要點」（本院卷第223頁），惟該要點發布日期為100年4月1日。故該要點第10點「租金之計算基準由本府依土地法第97 條第1項城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額年息百分之十為限及行政院核定之國有出租基地租金率調整方案規定，並衡酌原住民承租戶經濟狀況予以訂定。前項租金因房屋課稅現值變動，土地公告現值或租率調整時，承租人應依照調整之租金額，自調整之月份起繳付。」之相關規定，即應自發布日起才有適用，就被告對原告之租金債權其中97年1月1日至98年12月31日期間部分，即無適用上開規定之餘地。
3.原告雖又主張其他原住民專案出租住宅、原住民臨時就業安置住所，例如新北市新店區中正社區的平均租金為142.5元、汐止花東新村平均租金每坪108.5元，參照環境較為相似之汐止花東新村情形，本件系爭租金應予調整為每坪
108.5元方屬合理。何況，本件文化部落（即隆恩國宅）土地部分係無償撥用，每坪每月租金應不得超過105.7元（計算式：00000000*10%/12/4693.68=105.7）云云。惟查：
⑴新店中正國宅丁區則係83年由中央、省政府、縣政府共
同出資購置，供承租使用，其租金之計算，係以房價攤還金額（房屋現值×10%）、土地費用（公告地價×土地面積×年息百分之5）、基本維護管理費1000元、保險費50元、房屋稅及地價稅579元等為基礎，計算「每月全基地總租金＝（房價攤還金額＋土地費用）×1/12」、「每平方公尺平均租金額＝每月全基地總租金÷每月全基地建築物總面積（56戶總建坪1805.6225坪，面積5969平方公尺）、「每月租金＝每平方公尺平均租金額×使用坪數＋基本維護管理費＋保險費＋稅捐」，此有被告提出且為原告不爭執之書面說明可稽（本院卷第176頁）。
⑵汐止花東新村是行政院原住民委員會於88年10月28日購
置「花東新村原住民臨時安置住所」，以專案方式出租予原住民同胞居住，其租金計算係依照土地法第97條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額年息百分之十為限」及行政院核定之「國有出租基地租金率調整方案」規定，並衡酌原住民承租戶經濟狀況予以訂定，此有該委員會回函一份附卷可稽（本院卷第
209 頁）。⑶而本件文化部落則係由原住民委員會逐年補助，並由當
時台北縣政府自籌工程經費所興建，總造價3億6百萬元於96年底完工（參見文化部落新建工程簡報，網址http://www.slideshare.net/relax.chi/ss-280061），土地部分則為無償撥用，故當時計算租金方式僅以使用房屋造價年息百分之五計算租金。
⑷由上顯然可知，各個專案當初設立方式、租金計算方式
均不相同，本件文化部落與汐止花東新村二地不同，土地及建築物申報總額亦不相同，自無法直接比附援引其租金金額即加以適用。另外，雖文化部落土地係無償撥用，但參照新店中正社區及汐止花東新村租金計算方式，均有核計其建物及土地價額之一定比例在內，故原告主張本件租金計算可不列入土地申報價格云云，並無依據，自非可採。
六、就系爭違約金、損害賠償金是否有過高而應予酌減之情形而言：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民
法第252條所明定，而不論為損害賠償預定性質或懲罰性之違約金，均有上開規定之適用。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院50年台上字第19號判例意旨參照）。準此，約定違約金是否相當仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。
㈡查兩造就系爭租約約定違約金為：「逾期未滿1個月，照欠
額加收2%；1個月以上未滿2個月者為4%；2個月以上未滿3個月者為6%；3個月以上未滿4個月者為8%；類推最高至60%為限。」，另外約定未依約遷離之損害賠償金為：「依占用期間租金總額之一點三倍計算。」，此為兩造所不爭執之事實。前者違約金之性質，視為因不履行而生損害之賠償總額（民法第250條參照）；後者損害賠償金之性質，即相當於受有每月租金之損害金額。
㈢就違約金部分，依前述租賃糾紛研商會議紀錄，討論內容即
記載「依據97年之租賃契約規定，每月以2%計算，最高以60%為限，本局業於100年3月17日召開新北市原住民族專案出租住宅管理要點行政協調會議研商，調降違約金計算上限至10%，並於100年4月11日以府簽核准後施行」等語（本院卷第86頁反面）。另外，原告主張依被告100年度新版「新北市原住民專案出租住宅租賃契約書」第3條第2、3項內容為「…已達一個月以上之金額者，自逾期之日起，…給付依積欠租金百分之二計算之違約金」、「違約金之計算按前項規定方式類推，最高以追繳百分之十為限」一節，也提出新版空白契約書為證（本院卷第50頁），且為被告所不否認，亦應認定為真實。顯見該違約金計算上限之修正，是一體適用於所有新北市原住民族專案出租住宅，並非只針對原告等人所處之文化部落而已。故本院審酌目前社會經濟現況仍不穩定，原住民族仍屬於社會中弱勢族群，並考量被告為行政機關，其行政目的本即為服務民眾、照顧弱勢族群，所受損害僅為短收些微租金而已，於市府預算編列運用並無影響等情，並參以前述被告就文化部落住宅每坪每月租金應不得超過132.3元一節，認定系爭租約原先約定違約金「每月租金2%計算，逐月累積計算最高以60%為限」確屬過高，應將系爭租約違約金酌減至「每月租金2%計算，逐月累積計算最高以10%為限」。
㈣就損害賠償金部分，依前述租賃糾紛研商會議紀錄內容，即
記載當日會議決議為「㈡有關損害賠償金條款調整為相當於租金額度收取。」（本院卷第87頁），且當場被告法制局代表人員亦表示「有關損害賠償金部分，依實務見解及法院判例，租賃契約到期後之無權佔有使用，只需按相當於租金之損害賠償金給付，建議以按租金與管理維護費總額之一倍計算」等語。故就系爭租約有關損害賠償金之約定，自應依照當日會議決議修正為：「依占用期間租金總額之一倍計算」。
七、從而，被告依據系爭租約對原告之租金、違約金、損害賠償金債權，租金部分應認定依每坪132.3元計算，違約金部分應酌減為依上限10%計算，損害賠償金部分則依相當於租金1倍之金額計算，被告就超過上述金額部分應無請求權可言。
因此，就原告新附表三各項請求而言：
㈠第壹大項關於確認被告對原告自97年1月1日起至98年12月31
日止之租金及違約金部分：（以下計算式，元以下四捨五入）
1.原告李靜子、蔡萬富部分，超過7萬7480元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪×22月×1.1=77480）
2.原告潘阿金、呂慶雄、呂志祥、呂志偉、呂忠明、呂美華、林秀蘭，超過6萬6915元部分不存在。
（132.3元坪×24.2坪×19月×1.1=66915）
3.原告楊燦鴻、連國隆部分，超過6萬3393元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪×18月×1.1=63393）
4.原告陳月英、張政府部分，超過5萬8110元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×22月×1.1=58110）
5.原告連雅惠、林金發部分，超過5萬2827元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×20月×1.1=52827）
6.原告楊玉銀、蔡富山部分，超過6萬752元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×23月×1.1=60752）
7.原告楊惠銀、楊祺一部分，超過5萬2827元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×20月×1.1=52827）
8.原告林忠明、呂淑珍部分，超過5萬5469元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×21月×1.1=55469）
9.原告連大經、楊久萬部分，超過3萬8740元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪×11月×1.1=38740）
10.原告呂淑珍、林忠明部分，超過5萬186元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×19月×1.1=50186）㈡第貳大項關於確認被告對原告自99年1月1日起至101年1月31日止之損害賠償金（占用損害賠償金）部分：
1.原告李靜子、蔡萬富部分，超過8萬42元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪×1×25月=80042）
2.原告潘阿金、呂慶雄、呂志祥、呂志偉、呂忠明、呂美華、林秀蘭部分，超過7萬3638元部分不存在。
（132.3元/坪×24.2坪×1×23月=73638）
3.原告楊燦鴻、連國隆部分，超過8萬42元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪×1×25月=80042）
4.原告陳月英、張政府部分，超過6萬31元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031）
5.原告連雅惠、林金發部分，超過6萬31元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031）
6.原告楊玉銀、蔡富山部分，超過6萬31元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031）
7.原告楊惠銀、楊祺一部分，超過6萬31元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031）
8.原告林忠明、呂淑珍部分，超過6萬31元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031）
9.原告連大經、楊久萬部分，超過8萬42元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪×1×25月=80042）
10.原告呂淑珍、林忠明部分，超過6萬31元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031）㈢第參大項關於確認被告對原告自101年2月1日起之租金部分：
1.原告李靜子向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之2號2樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金3202元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪=3202）
2.原告楊燦鴻向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之5號2樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金3202元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪=3202）
3.原告陳月英向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之10號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401）
4.原告連雅惠向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之10號3樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401）
5.原告楊玉銀向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之12號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401）
6.原告楊惠銀向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之12號3樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401）
7.原告林忠明向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之16號1樓暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401）
8.原告連大經向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之17號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金3202元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪=3202）
9.原告呂淑珍向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之16號4樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401）
八、綜上所述，原告主張系爭租約租金、違約金及損害賠償金均有過高情形，分別請求確認超過一定金額之債權不存在及酌減違約金、損害賠償金，於如附表所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 19 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 19 日
書記官 蔡忠衛附表第壹大項：
確認被告對原告自97年1月1日起至98年12月31日止之租金及違約金部分：
1.原告李靜子、蔡萬富部分，超過7萬7480元部分債權不存在。
2.原告潘阿金、呂慶雄、呂志祥、呂志偉、呂忠明、呂美華、林秀蘭，超過6 萬6915元部分債權不存在。
3.原告楊燦鴻、連國隆部分，超過6萬3393元部分債權不存在。
4.原告陳月英、張政府部分，超過5萬8110元部分債權不存在。
5.原告連雅惠、林金發部分，超過5萬2827元部分債權不存在。
6.原告楊玉銀、蔡富山部分，超過6萬752元部分債權不存在。
7.原告楊惠銀、楊祺一部分，超過5萬2827元部分債權不存在。
8.原告林忠明、呂淑珍部分，超過5萬5469元部分債權不存在。
9.原告連大經、楊久萬部分，超過3萬8740元部分債權不存在。
10.原告呂淑珍、林忠明部分，超過5萬186元部分債權不存在。
第貳大項：
確認被告對原告自99年1月1日起至101年1月31日止之損害賠償金部分：
1.原告李靜子、蔡萬富部分，超過8萬42元部分債權不存在。
2.原告潘阿金、呂慶雄、呂志祥、呂志偉、呂忠明、呂美華、林秀蘭部分，超過7萬3638元部分債權不存在。
3.原告楊燦鴻、連國隆部分，超過8萬42元部分債權不存在。
4.原告陳月英、張政府部分，超過6萬31元部分債權不存在。
5.原告連雅惠、林金發部分，超過6萬31元部分債權不存在。
6.原告楊玉銀、蔡富山部分，超過6萬31元部分債權不存在。
7.原告楊惠銀、楊祺一部分，超過6萬31元部分債權不存在。
8.原告林忠明、呂淑珍部分，超過6萬31元部分債權不存在。
9.原告連大經、楊久萬部分，超過8萬42元部分債權不存在。
10.原告呂淑珍、林忠明部分，超過6萬31元部分債權不存在。
第參大項：
確認被告對原告自101年2月1日起之租金部分：
1.原告李靜子向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之2號2樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金3202元部分債權不存在。
2.原告楊燦鴻向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之5號2樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金3202元部分債權不存在。
3.原告陳月英向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之10號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分債權不存在。
4.原告連雅惠向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之10號3樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分債權不存在。
5.原告楊玉銀向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之12號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分債權不存在。
6.原告楊惠銀向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之12號3樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分債權不存在。
7.原告林忠明向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之16號1樓暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分債權不存在。
8.原告連大經向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之17號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金3202元部分債權不存在。
9.原告呂淑珍向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241之16號4樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金2401元部分債權不存在。