臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第6號原 告 蕭尹涵訴訟代理人 郭蕙蘭律師
陳琮勛律師被 告 連雲3D公寓大廈管理委員會法定代理人 毛錦珍訴訟代理人 謝世瑩律師上列當事人間請求確認停車位使用權事件，本院於101 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國100 年7 月9 日向訴外人劉瑞蓮簽訂房屋及車
位買賣契約，購買訴外人劉瑞蓮所有坐落新北市○○區○○段○ ○號，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 號13樓之連雲3D 印 象大廈房屋暨其基地（下稱系爭房地）以及地下第
1 層編號第74號之停車位（下稱系爭車位），並辦妥所有權移轉登記，而為所有權人。
㈡系爭車位原係由訴外人劉瑞蓮之配偶即訴外人呂昭鋒於86年
7 月間向訴外人連雲建設股份有限公司（下稱連雲建設公司）所購買，依雙方間所簽訂之「連雲3D印象」車位預定買賣契約書（下稱系爭車位買賣契約），系爭車位本劃設與車道平行，可供1 車輛橫向停車。但因系爭車位橫向不好停放，故訴外人連雲建設公司乃向訴外人呂昭鋒保證，系爭車位之權利範圍，除停車格線所劃之區域外，尚及於系爭車位其旁至牆面間之空位（下稱系爭空位）。意即訴外人呂昭鋒依其所購得之系爭車位及系爭空位，得橫向停放2 輛汽車。
㈢後因88年921 地震規模過鉅，訴外人連雲建設公司為補強連
雲3D印象大廈之樑柱結構，遂於系爭車位中增設樑柱，卻使系爭車位因從中遭樑柱阻隔，而無法再供橫向停車。因此，訴外人連雲建設公司遂變更設計，將系爭車位改為直向，並保證訴外人呂昭鋒仍得使用變更後改為直向之系爭車位及其旁之系爭空位，即可直向併排停放2 輛汽車，藉以保證訴外人呂昭鋒變更後之「原權利範圍不變」。此情亦為連雲3D印象大廈之其他住戶與訴外人連雲建設公司簽訂車位買賣契約時可知悉並合理預見，性質上自應屬公寓大廈管理條例第56條第1 項、第2 項所規定之規約。
㈣嗣連雲3D印象大廈完工，訴外人連雲建設公司將公共設施點
交予連雲3D印象大廈第1 屆管理委員會（下稱系爭管委會）後，因有住戶對系爭空位之使用有疑慮，經訴外人呂昭鋒及劉瑞蓮將變更設計之始末，於90年5 月20日召開之第2 次區分所有權人會議中說明，經大會裁定：「74號車位旁之空格准予74號所有權人租用，每月加收清潔費參百元正。」乙情。該次區分所有權人之真意，當係肯認系爭車位若採直向停放可多停放1 輛車之事實，因此決議就系爭空位之使用按月多收取1 輛車之清潔費，即就系爭空位約定由系爭車位之所有人即訴外人呂昭鋒專用，訴外人呂昭鋒及劉瑞蓮自此即於系爭車位及系爭空位上以直向方式併排停放2 輛汽車，從未間斷。
㈤後原告於100 年8 月取得系爭車位所有權，本當繼受訴外人
呂昭鋒及劉瑞蓮對於系爭空位之約定專用權利。詎被告竟違背法定程序，未經原告同意即於100 年9 月3 日召開區分所有權人會議，決議將系爭空間收回由系爭管委會管理，侵害原告對系爭空位之約定專用權，該次決議自應歸屬無效，並使原告之法律上地位不確定，而有提起本件確認訴訟之法律上利益。
㈥為此，爰主張系爭空位乃屬規約第2 條第5 款規定之約定專
用部分，原告有使用權，被告不得禁止原告使用，且基於約定專用關係，原告自得請求排除妨礙，並聲明求為判決：⑴確認原告就坐落新北市○○區○○段○ ○號土地上4572建號建物內地下1 層如附圖所示編號74停車位旁之系爭空位（即附圖Ａ部分）之使用權存在；⑵被告不得為妨礙原告停車於系爭空位之行為。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
㈠緣訴外人呂昭鋒向訴外人連雲建設公司購買系爭車位時，依
雙方契約附件之地下1 層停車位空間位置示意圖所載，訴外人呂昭鋒所購買之系爭車位為橫向，詳細規格為250cm*600c
m ，並未包含系爭車位旁之系爭空位在內。嗣因88年921 地震發生，訴外人連雲建設公司所增設之樑柱恰落於系爭車位上，訴外人連雲建設公司遂將原來橫向配置之系爭車位，改為直向，並於契約附件中加註「74號車位變更設計後圖面如附件，其原權利範圍不變」。是其真意應係指該74號橫向車位變更設計為直向車位後之「原車位面積不變」，而非指原橫向車位之所在位置經變更設計後，仍屬訴外人呂昭鋒所有，否則無疑乃增加訴外人呂昭鋒系爭車位之權利範圍，而非權利範圍不變。
㈡再者，依訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司簽訂之「連雲
3D印象華廈社區分管協議書」（下稱系爭分管協議書）第2條：「甲方已購買74號車位1 個（執有買賣契約書為憑，停車空間以建管機關核准者為依據），依法得使用收益」之記載，足徵訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司之系爭分管協議書並未包含系爭車位旁之空間即系爭空位在內。且依該地下1 層之竣工圖及建物測量成果圖所示，系爭車位亦與上開變更後之車位同屬直向車位而與編號75號車位相鄰，並無其他附記。
㈢而90年5 月20日之區分所有權人會議雖決議「大樓地下室1
樓車位74號，因連雲建設考量大廈基地之安全於74車位中設樓柱，以致影響汽車停放之問題，經大會裁定74號車位旁之空格准予74號所有權人租用，每月清潔費參百元正。」乙情，惟約定專用部分，係非經載明於規約，不生效力，故上述決議不過僅為區分所有權人就共用部分（即74號車位旁之系爭空位）所為管理方式之決議，並未約定提供該共用部分（即系爭空位）與編號74號車位所有人即訴外人呂昭鋒專用。
嗣後訴外人呂昭鋒、劉瑞蓮將系爭車位出租他人，再將其所有之自小客車停放於系爭空位上，顯已悖離90年5 月20日區分所有權人決議將系爭空位出租供其使用之美意。而90年5月20日之區分所有權人會議，既不具約定專用之性質及效力，則被告於100 年6 月17日、8 月10日之2 次管理委員會會議中決議，自同年9 月1 日起將系爭空位收回管理，並於同年9 月1 日公告，於同年9 月3 日召開臨時區分所有權人會議，決議由管理委員會收回系爭空位管理，於法自無何違誤之處，原告所為前揭主張尚與事實有悖，並不足取。
三、原告主張因訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司於86年間，簽訂系爭房地暨停車位買賣契約時，雙方即已約定就編號74號車位旁之系爭空地同意由訴外人呂昭鋒供作停車使用，且此情亦為其他住戶與訴外人連雲建設公司簽約時所可知悉並合理預見，應認具有規約所定「約定專用」效力。嗣88年間因921 大地震緣故，系爭車位之規劃雖經訴外人連雲建設公司辦理變更設計，即由橫向改為直向，但亦經訴外人連雲建設公司於原地下1 層停車空間位置示意圖上註明「其原權利範圍不變」，其意即係指就系爭空位而言，仍屬訴外人呂昭鋒所約定專用者。故原告嗣後輾轉買受系爭房地及編號74號車位，自得繼受上開就系爭空位所為約定專用之權利。則原告就系爭空位既基於約定專用關係而有使用權，被告即不得禁止原告使用云云之事實，固據提出訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司間之車位預定買賣契約書乙份、土地暨建物登記簿謄本各乙份、變更前後之地下1 樓停車空間位置示意圖各乙紙等件在卷為證（見本院卷第13頁至第25頁、第36頁至第41頁、第42頁至第43頁），然為被告所堅決否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭執要旨所在，厥為：原告主張業已繼受訴外人呂昭鋒、劉瑞蓮對系爭空位之約定專用權云云，是否可採？乙節，茲審究如下。
四、關於「原告主張業已繼受訴外人呂昭鋒、劉瑞蓮對系爭空位之約定專用權云云，是否可採？」爭點部分：
㈠按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，
且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款，分別定有明文。次按地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，亦有最高法院88年度台上字第1553號判決意旨足資參照。
㈡查本件依車位買賣契約書第4 條及分管協議書第2 項之約定：「停車空間座落於地下1 、?層，共計90個汽車停車位。
停車空間遇空襲或其他緊急災難時，應開放供全體住戶作避難場所」。系爭車位所屬之新北市○○區○○段4587建號建物謄本亦記載「停車位共計90位，為防空避難室兼公共使用停車空間」，足證系爭車位所在之地下1 層建物，均屬連雲3D印象社區區分所有建物之共用部分，合先敘明。
㈢第按約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，
不生效力、公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款、第56條第1 項並分別定有明文。本件連雲3D印象華廈社區規約（見本院卷第53頁起）第2 條第5項亦約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分。」。是本件訴外人呂昭鋒購買系爭車位時，所取得約定專用之範圍為何，自應專以其與訴外人連雲建設公司所簽訂之買賣契約書為斷。而觀諸系爭買賣契約書第1 條約定：「一、本契約車位為... 地下第壹層編號第柒拾肆號車位共壹個。（位置見停車空間示意圖附件一、二）二、買方購買之停車位規格明細表如附件三」、第5 條第1 項約定：「本停車位產權登記方式，悉依登記當時之法令辦理。每一停車位均登記同額之持分或面積。」等語，並依該契約書附件之停車空間位置示意圖及停車位規格明細表，連雲3D印象大廈共設有法定停車位70格、獎勵增設停車位20格，每一停車格之面積則依規格明細表詳細載明。因此，依上開卷附訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司間所簽訂之買賣契約暨其相關附件資料以觀，足見訴外人呂昭鋒所購買之系爭車位，乃屬平面式之法定停車位，尺寸為250cm*600c
m ，位置則如附件一之停車空間示意圖所示無誤。則訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司間就系爭車位約定專用部分，即應以該停車格白線所劃設之範圍為限，逾此範圍部分即仍應屬連雲3D印象社區全體區分所有權人所共有，此並有訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司所簽訂之連雲3D印象華廈社區分管協議書，載明「訴外人呂昭鋒已購買第74號車位壹個（執有車位買賣契約書為憑，停車空間位置以建管機關核准者為依據），依法得使用收益」等語可得為證（見本院卷第
102 頁）。至原告雖一再主張訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司簽訂系爭車位買賣契約書時，訴外人連雲建設公司曾承諾訴外人呂昭鋒可使用系爭車位旁之系爭空位，且此一承諾為其他住戶與訴外人連雲建設公司簽訂買賣契約時所可知悉並合理預見，應已構成規約而得拘束其他共有人云云。然原告此一主張非但為被告所否認，且亦未見諸於訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司間所為買賣契約之各項文件中有相關文字之類似記載，遑論所稱業已揭櫫於其他住戶與訴外人連雲建設公司間之買賣契約文件抑或社區規約中，而應為其他住戶所可知悉或合理預見。按公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，固當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，然其適用前提乃係需已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍為必要，且就社會一般交易情形觀之，通常即係藉由透過於建商或起造人所提供之買賣契約文件中加以載明而使其具備所謂之「公示性」，方足以令其產生具有拘束其他住戶全體共有人之效力。依此，承前所述，本件於訴外人呂昭鋒與連雲建設公司間所為之買賣契約相關文件上，既均未見諸有關於系爭空位亦同意由訴外人呂昭鋒約定專用之記載等文字，遑論業已揭櫫於其他住戶與訴外人連雲建設公司間之買賣契約文件抑或社區規約中，且原告亦始終未能就已具備上開公示性要件之情形加以舉證以實其說，則縱令所稱訴外人連雲建設公司確曾承諾乙節屬實【按依系爭車位預定買賣契約書開宗明義已指出「....茲為『連雲3D印象』華廈之車位預定買賣事宜，雙方（指訴外人呂昭鋒、連雲建設公司）同意訂立買賣契約書，以資共同遵守，且雙方確認並無其他任何口頭承諾與約定」乙情以觀，亦難認屬實，併予指明】，衡情亦僅為訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司間私下就有關買賣標的之約定內容而已，既未形諸於其他住戶與訴外人連雲建設公司間之買賣契約文件抑或社區規約中，自難認已就該共有之系爭空地部分，業經全體共有人（住戶）之同意，而成立一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力甚明。是原告主張因訴外人呂昭鋒與訴外人連雲建設公司簽訂系爭車位買賣契約書時，訴外人連雲建設公司曾承諾訴外人呂昭鋒可使用系爭車位旁之系爭空位，且此一承諾為其他住戶與訴外人連雲建設公司簽訂買賣契約時所可知悉並合理預見，應認已構成規約而得拘束其他共有人云云，自屬無據，要無足取。
㈣原告雖又主張於88年921 大地震發生後，訴外人連雲建設公
司為補強建物結構，於訴外人呂昭鋒所購買之系爭車位中設置樑柱，因而變更設計，將原橫向之系爭車位改為直向，更承諾訴外人呂昭鋒「原權利範圍不變」，即仍可直向方式停放2 輛車云云，並提出其上記載「74號車位變更設計後圖面如附件，其原權利範圍不變。」之附圖2 在卷為據（見本院卷第43頁）。惟依原告所提出之上開附圖2 所示，其上有關編號74號車位之圖面規劃設計，顯然並未及於其旁之系爭空位部分，且文字部分之記載亦僅為「74號車位變更設計後圖面如附件（當係指卷附第42頁之附圖1 ），其原權利範圍不變。」等語，再參酌卷附第42頁之附圖1 ，變更後之圖面亦未及於系爭空位部分，可徵原告前揭所稱「原權利範圍不變」係指仍可直向方式停放2 輛車云云，要屬無稽。況承前所析，訴外人呂昭鋒依系爭車位買賣契約書及分管協議書所得之約定專用之權利範圍既僅限於停車格白線內之區域，對於系爭車位旁之系爭空位，並未取得約定專用之權利，業已詳述如前，則訴外人連雲建設公司雖確為補強樑柱結構，而將系爭車位自橫向改為直向，惟觀諸訴外人連雲建設公司與訴外人呂昭鋒所為之系爭車位買賣契約書、分管協議書及其附件、圖面，每一車位均登記同額之持份或面積，實際得使用之範圍，則依個別車位配置及尺寸而異，並悉依建管機關核准者為依據。因此，訴外人呂昭鋒所購買之系爭車位，於訴外人連雲建設公司變更設計圖前後，既無論於登記之持分或實際使用之面積尺寸，均未有絲毫增減，僅停車之方向自橫向改為直向而已，即堪認訴外人連雲建設於變更後空間示意圖上所載明之74號車位變更設計後圖面如附件，其原權利範圍不變，所謂「原權利範圍不變」當係在與原買賣契約約定條件相較，且係指除停車方向外，其餘均不變，自當然並不包括系爭空位之約定專用權利在內。易言之，訴外人呂昭鋒於變更前既未曾取得超乎停車格白線範圍外之系爭空地之約定專用權，即當然無從於訴外人連雲建設公司變更設計後，另額外取得系爭空地約定專用權之理。否則，此一事項既攸關交易當事人之權益重大，焉有於變更前、後，均未曾明確見諸於文字？以昭公信，益徵原告前揭主張所謂「原權利範圍不變」，係指仍可直向方式停放2 輛車云云，尚與事實有間，亦無可採。
㈤原告另復主張系爭空位已於90年5 月20日之區分所有權人會
議中作成決議，由系爭車位之所有權人即訴外人呂昭鋒專用云云。惟約定專用部分之範圍及使用主體，既非經載明於規約，不生效力乙情，已如前述。而該次區分所有權人會議雖決議將系爭空位准予編號74號系爭車位所有權人即訴外人呂昭鋒租用，每月加收清潔費三佰元整。但由該案之案由乃係記載：「關於停車74號、車位方向錯誤，公設被佔用案」，且說明係為：「大樓地下室第1 層74號，建設公司未依照縣政府工務局核發之使用執照圖面規劃之車位方向，私自更改車位方向，造成現有公設被佔用」等語以觀（見本院卷第26頁至第28頁），足徵該次區分所有權人會議決議亦未肯認系爭空位業經訴外人呂昭鋒與建商即訴外人連雲建設公司約定專用，而係屬公共設施遭住戶無權占用之情形甚明。是原告舉上開決議內容，以資證明於訴外人呂昭鋒向訴外人連雲建設公司購買系爭車位時，確實即已就系爭空位有約定專用之實，且為其他住戶所可知悉或合理預見乙節，仍屬率斷，難認有據，亦不足取。至該次決議雖未將系爭空位收回管理，而決議將系爭空位出租與訴外人呂昭鋒使用，然此不過係為區分所有權人間就共有部分所為之管理處分而已，與透過決議修改規約而載明約定專用部分之範圍及其使用主體之約定專用性質，誠屬有間，不容混淆。此由社區規約第33條第4項規定：「本大廈思源路477 號、481 號，中原路5 號、7號各號壹樓後方小空地易造成死角髒亂，約定為該肆戶專用」等語，而將共有部分約定專用依法詳細載明於社區規約中乙節並可得知。蓋上述區分所有權人會議決議如係欲將系爭空位約定由系爭車位之所有權人專用，何以未於規約中為如上相似之記載？顯見該次區分所有權人會議之決議不過僅係就該共用部分（指系爭空位）為出租管理使用而已，並未將系爭空位規劃為約定專用。是該次區分所有權人會議之決議，應認並不生約定專用之效力，則被告召開區分所有權人會議，將系爭空地收回管理委員會管理使用，縱未事先徵得原告同意，於法（指公寓大廈管理條例第56條規定）亦無未合。原告主張訴外人呂昭鋒因區分所有權人會議決議就系爭空地取得約定專用權，被告對此關於約定專用部分未經其書面同意即列為議案，程序瑕疵而決議無效云云，並屬均無可採。
㈥準此，綜合上述，本件既尚難認訴外人呂昭鋒與訴外人連雲
建設公司間已有就系爭空位為約定專用之情形，且並難認此一情形亦已經由其他住戶與訴外人連雲建設公司間之買賣契約約定或社區規約約定，而為其他住戶所可知悉或合理預見，即難遽認就系爭空位部分亦已有一分管契約存在。則原告主張渠業已輾轉繼受訴外人呂昭鋒、劉瑞蓮對系爭空位之約定專用權云云，自屬於法無據，要無可採。
五、從而，原告起訴請求確認就編號74號停車位旁之系爭空位之使用權存在，並禁止被告為妨礙原告於系爭空位停車之行為，均屬於法無據，為無理由，應予駁回。
六、另按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」「前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。」民事訴訟法第247 條第
1 項、第2 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。次按共有人對於共有物之使用收益權，乃本其所有權所生之權能，並非法律關係之本身，不得為確認之訴之標的，最高法院87年度台上字第1861號判決意旨可供參照。本件原告雖起訴請求確認就系爭空位之「使用權」存在，惟依其所為主張，參諸上開說明，其所請求確認之「使用權」顯然僅係基於所稱約定專用之分管契約所生之權能，並非法律關係之本身，亦非法律關係之基礎事實，揆諸上開最高法院判決及法條規定，原告驟然提起本件確認之訴部分，能否謂係屬適法，即非無疑，自亦應予駁回，併予敘明。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
民事第一庭法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
書記官 高偉庭