臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第75號原 告 連文華訴訟代理人 林凱律師
趙立偉律師複 代理人 李德正律師被 告 林子凱訴訟代理人 鄭淑燕律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國101 年4 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告為坐落台北市○○段○ ○段○○○ ○號土地、應有部分10000分之3084（下稱系爭土地）之所有權人，民國88年8月1日被告授權訴外人即其弟林子青為代理人與原告簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭不動產買賣契約書），由被告將系爭土地以新臺幣（下同）500萬元價格出售與原告，被告應負將系爭土地之所有權移轉登記與原告之義務。又依系爭不動產買賣契約第5 條約定：「甲方（即原告）與本案共有人王能仁簽妥合作契約書時，本契約始生效。否則本約作廢，七日內乙方（即被告）將既收價金無息返還。」，而原告已依約於88年8 月6 日與訴外人王能仁簽妥「合作協議書」，是以，系爭不動產買賣契約書第5 條所約定之條件既已成就，原告爰依系爭不動產買賣契約書之約定請求被告將系爭土地之所有權移轉登記與原告。
（二）不爭執事項：
1、被告為系爭土地之所有權人。
2 、原證5 之印鑑證明為真正（見101.2.15言詞辯論筆錄）。
3、原證3 授權書之簽名、印文為真正（見101.2.15言詞辯論筆錄）。
（三）爭執事項：
1、被告是否有授權訴外人林子寬、林子青簽訂原證2 之買賣契約？
（1）原告於101 年2 月29日言詞辯論所提出之原證3 授權書確為林子青於88年9 月間向原告提出之原始文件，該授權書上有關被告之簽名、印文雖為影印傳真之樣，然此係因被告當時人在國外，故先將該授權書傳真予林子青，再由林子青於其上用印及簽署時間後向原告提出，且被告亦自承該授權書屬實，故被告確有授權林子青為系爭買賣，應顯無疑義。再觀該授權書之右上角印有傳真之時間為西元1999年8 月31日，而林子青在其上簽署之時間為88年9 月3日，林子青復再於88元9 月9 日於原證2 之契約上簽章用印，此簽約之過程與原告所述均互核一致，被告確有授權訴外人林子寬、林子青簽訂原證2 之買賣契約。
（2）按被告為系爭土地之所有權人，88年8 月1 日被告授權訴外人即其弟林子青、林子寬為代理人與原告簽訂「不動產買賣契約書」（見原證2 、3 ），由被告將系爭土地以
500 萬元價格出售與原告（見原證1 契約第2 條），被告顯應負將系爭土地之所有權移轉登記與原告之義務（見原證1 契約第3 條）。
（3）又被告雖否認有授權與林子青、林子寬之事實，惟按原證
2 契約係由被告林子凱之親兄弟即訴外人林子寬、林子青代理被告所簽訂，此有林子寬、林子青在系爭契約上簽名、用印及按捺手印可稽，以林子寬、林子青與被告為兄弟之親，當無擅自出售林子凱所有土地而為偽造文書之虞；且依彼等為兄弟至親，果若林子青、林子寬在未獲被告授權之情形下擅自簽訂原證2 之契約，自極易遭被告發覺彼等偽造文書之犯行，則林子青、林子寬非至愚之人，當不可能如此。
（4）再者，原告為購買原證2 契約所載之系爭不動產，與賣方往來磋商多次，原告多次向林子寬、林子青確認彼等獲得被告之授權後，雙方始在蕭錫鴻代書事務所完成簽約，否則，原告又豈有可能願意於簽約時給付頭款新台幣100 萬元（見原證6 即原告於簽約時交由林子寬簽收之支票一紙）？再者，原證2 之契約係由代書蕭錫鴻所擬再由雙方簽訂，蕭錫鴻代書本於專業，自會確認林子寬、林子青確有得到被告之授權，此亦有蕭錫鴻之證稱：「（問：依你從事代書之專業，如果代理人代表本人從事買賣簽約事宜，你負責訂約的時候，是否會確認該代理人有得到本人之授權？）我應該會這樣做。」等語即明（見101.2.15言詞辯論筆錄）。
（5）又者，林子青、林子寬代理被告簽訂原證2 契約時，尚有出示系爭土地之所有權狀正本及原證5 所示之印鑑證明，亦有證人游明寬於鈞院之證述：「（問：看到土地權狀正本是在簽約當時嗎？）是。」等語可稽（見同日筆錄），而印鑑證明乃當事人向戶政事務所請領得來，土地所有權狀正本亦不可能無端交由他人保管，皆非他人可輕易取得之文件，故本件林子寬、林子青既能取得被告印鑑證明、系爭土地所有權狀正本原證3 之授權書，自為被告授權無疑，則被告空言否認原證2 之契約非真正，顯不足採。
（6）復者，原告於簽約及給付系爭買賣價金頭款100 萬元後，為求後續履約進行及備證，故再由林子青於88年9 月3日出示被告所出具如原證3 所示之授權書，並再由林子青於原證2 之契約簽名及補押「88/9/9」之日期，而被告並不否認原證3 授權書上之被告簽名、印文為真正，亦經被告於101.2.15言詞辯論時所自承，足徵被告確有本件授權乙事。
2、退步言之，縱使（此為假設）被告並無授權訴外人林子寬、林子青簽訂原證2 之買賣契約，被告是否需因表見代理而負授權人之責任？
（1）被告因表見代理而需負授權人之責。
（2）按民法第169 條本文規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。」故退步言之，縱被告否認原證2 之契約並非其授權簽訂，惟被告既不否認原證
3 、原證5 之真正，被告甚且表示因其本身長住美國，故為求處理台灣之事務而將簽署原證3 之「空白」授權書等語，佐以印鑑證明係一般用以移轉過戶、簽約等重要事宜所必備之文件，被告既將印鑑證明、授權書此等重要文件交付與林子青，顯然依其行為客觀上，已足使第三人相信林子青、林子寬有代理權存在，則為保障交易活動之安全及促進代理制度，被告亦應因表見代理之故而對原告負授權人之責任。
（四）聲明：
1、被告應將坐落於台北市○○段○ ○段○○○ ○號土地、應有部分10000 分之3084移轉登記與原告。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）程序方面：
1、按命債務人為一定之意思表示之判決，於判決確定時，視為債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文。準此，債權人請求法院判命債務人移轉不動產所有權之移轉登記，既於獲判決勝訴確定時，始視為債務人已為意思表示，其不為意思表示即以法院判決確定而補正請參照最高法院57年台上字第1436號判例意旨，觀其性質，即不得為假執行之裁判。
2、本件原告就其請求被告移轉不動產所有權移轉登記，既不得為假執行，原告竟請求為假執行之判決，其適法性即有欠缺，合先陳明。
（二）關於原告所提出買賣契約( 請詳原證2 號) 及授權書(請詳原證3 號) 真實性顯有重大疑義，謹具體陳述如下：
1、本件原告主張系爭買賣契約為訴外人林子青代理簽立，惟迄無從提出系爭買賣契約( 請詳原證2 號) 及授權書(請詳原證3 號) 正本，足見系爭買賣契約( 請詳原證2 號)及授權書( 請詳原證3 號) 形式及實質真正性均有疑義，至為明顯。
2、況且，系爭授權書上之簽名雖為被告所簽，惟被告確未曾授權訴外人林子青等人訂立系爭買賣契約。倘被告確曾授權訴外人林子青等人訂立系爭買賣契約，則依常情，原告勢得提出授權書及買賣契約正本，惟原告迄無從提出，益徵原告所提出買賣契約( 請詳原證2 號) 及授權書( 請詳原證3 號) 形式及實質真正性均有疑義，至為灼然。
（三）關於系爭買賣契約為無權代理，對被告未生效力，謹具體陳述如下：
1、依據原告所提出之系爭買賣契約( 請詳原證2 號) 之載文義，足堪推知下列事實及其對被告不生授權代理之法律效果：
（1）系爭買賣契約係由訴外人林子寬代理簽訂，惟訴外人林子寬自始未得被告本人授權，依據民法第170 條第1 項規定，對被告本人不生效力。
（2）系爭買賣契約上雖有訴外人林子青以代理人名義簽名於其上，且原告提出授權書( 請詳原證3 號) 主張訴外人林子青係取得被告授權後始代理簽訂系爭買賣契約。惟觀之系爭買賣契約上訴外人林子青簽名日期為民國( 下同)88 年
9 月9 日，然系爭買賣契約係於88年8 月1 日訂立，再觀之訴外人林子青於該授權書簽名之日期為88年9 月3 日，縱令訴外人林子青確有獲得授權之事實，惟系爭買賣契約訂立之時，訴外人林子青猶未獲得授權。於此情形，訴外人林子青所訂立之系爭買賣契約對被告自不生效力。
（3）再依系爭買賣契約書第4 頁簽名欄位載明「林子凱代理人林子寬代林子青」益徵系爭買賣契約係由未經授權之訴外人林子寬訂立，而由訴外人林子青代為簽名之事實。
（4）況依系爭買賣契約第一條，買賣標的物包含建物，而被告非建物之所有權人，何以仍列入買賣範圍？又依系爭買賣契約第四條約定，被告既非系爭土地上建物所有人，卻約定被告有點交建物之義務，尤屬違反常情。
（5）再查上開授權書內容，均非被告書立，原告猶未舉證證明被告之簽名，係於授權書內容文字記載完成後簽名，則空白授權，即非被告之意思表示之內容，欠缺法效意思。
2、從上所陳，本件系爭授權書之內容，非被告授權之意思內容，對被告不生授權之法律效果。
（四）查被告原在海外旅居逾20年，除偶爾返國探視父母親友外，常居國外，為方便處理國內一般事務，曾出具空白授權書交付被告先父，對於不動產之買賣及處分，則均另為特別授權，被告先父於87年9 月27日過世後，遺留被告出具之未使用空白授權書，本件原告提出之授權書，可能即係被告於先父生前保留未使用之部分授權書，其非被告授權林子青簽訂本件系爭土地買賣契約之授權書。
（五）況系爭授權書之文字，均非被告書寫，顯係利用被告出交付被告先父空白授權書填載，其未經被告知悉逕為填載，謹陳述於后：
1、系爭授權書之買賣價金未填載，違背不動產買賣價金須特別授權之法理及常情。
2、無論簽訂系爭授權書或買賣契約書時，被告不在國內，業經被告提出入出境證明( 請詳被證1 號) 屬實，而系爭授權書未經我國駐外單位認證，文書形式之真正已不具備，不生效力。
3、系爭授權書未記載被告授權日期，此乃被告出具空白授權書以備其先父處理國內一般事務使用之方便而出具，並非為處分本件系爭土地之買賣而出具。原告提出系爭買賣契約記載日期為88年8 月1 日，而被授權人林子青在授權書上簽名日期則在88年9 月3 日，益足證明下列二項：
（1）系爭買賣契約被告之代理人林子寬，非系爭授權書之被授權人，簽訂買賣契約書，係由林子寬代理，其情至明。
（2）林子青之簽名代理，係事後補簽，足見於簽訂系爭買賣契約時，猶未有授權。林子寬及林子青以代理人名義所簽之系爭買賣契約，均屬無權代理。
（六）關於本件並無民法第169 條表見代理之適用，謹詳述如后：
1、民法第一百六十九條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全，有使本人負相當責任之必要而設，使本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，負與授權人同一之責任。該項規定，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件最高法院77年度台上字第730 號判決意旨參照。
2、姑不論被告自始未曾授與任何代理權予林子青，被告遽為表見代理之主張，已非可取；更何況系爭買賣契約被告之代理人林子寬，非系爭授權書之被授權人；再者，縱令系爭授權書為真，惟系爭買賣契約訂立時，訴外人林子青猶未取得代理權，並無使原告誤信有表見代理外觀之事實，足見原告主張本件被告應負表見代理之責任，洵無所據，至為顯然。
（七）再依證人蕭錫宏及游明寬二人證述內容，得知下列事項：
1、證人蕭錫宏及游明寬二人均證述簽訂系爭買賣契約當天，無從確定訴外人林子青有無在場，足見系爭買賣契約並非訴外人林子青代為訂立，否則當時在場之證人蕭錫宏及游明寬二人豈可能均無從確定訴外人林子青有無在場。
2、證人游明寬明確證述系爭買賣契約係由訴外人林子寬提出授權書及印鑑證明等資料代理被告訂立，且系爭買賣契約簽訂時均未見該授權書，與原告主張系爭買賣契約係由林子青取得授權訂立之事實不符，非僅足證原告主張之不實，亦足證訴外人林子寬及林子青確為無權代理之事實。
（八）系爭土地於88年公告現值每平方公尺為新台幣( 下同）154,000 元（請詳被證2 號) ，面積337 平方公尺，被告應有部分3084/10000，依公告現值計算其土地價值為16,005,343元，計算式：337x3084/100 00 ＝16,005,343 元 。
何況，系爭土地於88年間，市價超過二千五百萬元以上，被告如何可能授權他人以五百萬元之價金出賣？如扣除應繳納之土地增值稅約230 萬元，被告所得約公告現值之六分之一，不到市價九分之一，從一般國內土地交易常情言之，其屬違背通常交易經驗理念，顯無可能，已可判斷。再者，系爭土地之地價稅多年來均由被告繳納，倘被告確已授權他人出售系爭土地予原告，被告何以須長期擔負如此龐大之地價稅負？
（九）本件買賣契約之簽訂，除有上陳非出於被告之授權外，尤有違悖經驗法則之事實：
1、按一般不動產買賣，係就買賣標的計價，本件買賣標的物中之地上建物，非被告所有，原告豈有價購之理？
2、買賣契約簽訂後，原告既未付款，猶未向被告催告履行契約，均與一般不動產買賣社會交易常情，大相逕庭。
3、至於原告提出壹百萬元支票請詳原證6 號) 用以證明訴外人林子寬確有收受款項之事實，姑不論該支票發票人為訴外人鐘光豐，並非原告，與本件爭議顯無關聯，足見原告主張系爭支票係原告用以支付買賣價金之事實並非真實；退步言之，倘原告確有將該支票交付訴外人林子寬用以支付買賣價金，尤徵系爭買賣契約確係由訴外人林子寬無權代理訂立，對被告不生效力之事實，其情亟明。退步言之，即令被告應負授權人之責任，而原告迄未給付被告分文，被告亦得為同時履行之抗辯，茲抗辯之。
（十）綜上所陳，本件系爭買賣契約書之簽訂，非為被告授權而簽訂，對被告不生買賣之效果。
（十一）聲明：原告之訴駁回。
三、本件審酌被告授權書是否真正？訴外人林子寬、林子青有無經被告授與代理權，代理被告出售系爭土地？
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917 號、43年台上字第377號判例意旨參照）。又私文書上之簽名或蓋章，當事人承認其為真正，僅否認係其本人或代理人所簽蓋時，按諸舉證責任分配之原則，固應由該當事人負舉證之責。惟此項原則，僅簽名或蓋章於私文書上始有其適用，茍私文書以及當事人之簽章，均係影印而得，即令影印在同一紙張上，主張其影印自同一原本（含者私文書上內容及簽名、蓋章），必須提出原本，或證明係自同一原本影印而來，始有前述舉證責任分配原則之適用（最高法院73年度台上字第2382號判決意旨參照）。且代理人所為意思表示直接對本人發生效力者，係指代理人於代理權限內以本人名義所為之意思表示而言，如被告授權書是真正，則有經被告授與代理權或表見代理之情形；如被告授權書不真正，則被告無授與代理權或表見代理之情形。
（二）本件原告主張被告出賣系爭土地與原告，固提出系爭不動產買賣契約書影本1份為證，然系爭不動產買賣契約書賣方係由訴外人林子青簽署、用印，訴外人林子青並於系爭不動產買賣契約書簽名表示其為被告之代理人。是本件首應審究者，乃訴外人林子青有無代理被告與原告簽署系爭不動產買賣契約之代理權，原告主張訴外人林子寬、林子青係有權代理，惟為被告所否認，原告就此有利於己之主張，自應負舉證責任，經查：
1、原告雖稱訴外人林子青係有權代理，無非以訴外人林子青簽署系爭不動產買賣契約書時，持有系爭授權書，並提出系爭授權書影本1紙為證，惟觀諸系爭授權書其上雖有被告及訴外人林子青之簽署，訴外人林子青於其簽名後署壓之日期為88年9月3日，然系爭不動產買賣契約書簽訂之日期為88年8月1日，是原告與訴外人林子青簽訂系爭不動產契約書時，是否係經被告授權，即有疑議。
2、證人蕭錫鴻本院101 年2 月15日審理時證述買賣契約書是我寫的，我不清楚林子寬有無經過林子凱授權訂立契約，不記得有沒有看到原證3 之授權書，不知道授權書是否真正等語；證人游明寬證述原證2 之買賣契約書是當場寫的，我們在場這幾個人的意見，交給代書證人蕭錫鴻寫的，林子寬用授權書代林子凱簽約，不記得有看到授權書，授權書是否真正我不知道，因為我們並未查證，是林子寬代理簽的，林子青也有當場簽名諸語，有本院101 年2 月15日言詞辯論筆錄在卷可按。證人蕭錫鴻、游明寬均證述不記得有看到原證3 之授權書，不知道授權書是否真正等情，足見，證人蕭錫鴻、游明寬均無法證明訴外人林子寬、林子青係有權代理已明。
3、本院101 年2 月29日審理時原告庭呈原證2 、3 、4 、5之正本，經本院核閱結果：「原證2 正本是影印本，在林子青在影印本上在88年9 月9 日簽名蓋章，原告提出的正本並非88年8 月1 日正本，88年8 月1 日的正本應無林子青簽名蓋章，還有原證3 授權書也是影印本，林子凱的簽名蓋章是影印的，林子青以88年9 月3 日在上面有親自簽名蓋章，且原證3 的正本上面有000000000 號，日期88年
8 月31日11時22分傳真的字樣，可見該授權書並非原來授權書的正本，只是原來授權書的影印本，原證4 跟原證5與原告所提相同。」，有本院101 年2 月29日言詞辯論筆錄在卷可按。足證，原證3 授權書正本並非原來授權書的正本，只是原來授權書的影印本（即授權書內容空白，簽名、蓋章真正影印本），僅林子青以88年9 月3 日在上面有親自簽名蓋章而已；且原證2 系爭不動產買賣契約書正本是88年8 月1 日之影印本，在林子青在影印本上在88年
9 月9 日親自簽名蓋章，可見，88年8 月1 日的正本應無林子青簽名蓋章甚明。
4、然原證2 系爭不動產買賣契約書，88年8 月1 日簽訂系爭不動產買賣契約書正本應無林子青簽名蓋章，僅有林子寬簽名。證人林子寬於本院101 年4 月9 日審理時證述原證
2 買賣契約書是我訂立的，被告並沒有授權我代理這個買賣契約，當時是對方寫一寫給我簽的，簽約時林子青沒有在場，也是事後簽的，被告也沒有授權林子青買賣，因我爸爸於87年9 月27日死亡，我在整理遺物時，有看到被告的印鑑證明還有空白授權書二、三張，我跟原告聊到這件事情，原告說他可以幫我們處理，他說我們手上有什麼東西，我們說只有印鑑證明及空白授權書，他叫我們拿給他，空白授權書被告已經簽名，因為我爸爸平時很兇，所以叫我哥哥要把空白授權書及印鑑證明放在家裡，原告就把買賣契約書寫好叫我簽名，被告不曉得，我打電話跟哥哥講，被告就罵我們說爸爸死掉我們就急著處理財產，後來他就不理我們，他跟我講不賣，被告不同意賣，到目前都不同意賣；且我根本沒有收到買賣土地價款，那是原告拿走，說要去收買其他所有權人的土地；原證3 授權書是原告拿空白授權書自行填寫，然後拿去給我弟弟簽名，我弟弟林子青跟我講不要管，他就自己簽名，沒有經過被告同意，被告因為這件就不理我們等情，有本院101 年4 月9日言詞辯論筆錄在卷可按。可見，被告並無授權訴外人林子青、林子寬簽訂系爭不動產買賣契約書，訴外人林子寬僅交付空白授權書影印本予原告，原告自行填寫授權內容交付訴外人林子青簽名，訴外人林子寬於88年8 月1 日簽訂系爭不動產買賣契約書及訴外人林子青88年9 月9 日於系爭不動產買賣契約書簽名，均未得被告授權或事後承認甚明。
5、而原證3 授權書正本並非原來授權書的正本，只是原來授權書的影印本（即授權書內容空白，簽名、蓋章真正影印本），僅林子青以88年9 月3 日在上面有親自簽名蓋章，惟細觀上開授權書被告林子凱簽名與授權書內容之筆跡顯然不同，授權書內容應非被告所為，並經訴外人林子寬前述證述明確，被告稱係空白授權書自屬可採，空白授權書並無任何內容，依前開說明，原證3 授權書正本以及被告之簽章，均係影印而得，即令影印在同一紙張上，主張其影印自同一原本（含者私文書上內容及簽名、蓋章）者，必須提出原本，或證明係自同一原本影印而來，始有前述舉證責任分配原則之適用，固應由被告負舉證之責。然查，原告並無提出原證3 授權書正本之原本或證明係自同一已載內容原本影印而來，被告並不負舉證之責，應由原告負舉證之責。而經訴外人林子寬前述證述原來並無授權及授權書係空白明確，且依前開舉證責任分配之說明，原告亦未舉證原證3 授權書內容真正之事證，原告對有利於己之事實，既未盡舉證之責，僅泛稱系爭授權書乃真正，非可採信，系爭授權書不真正，簽訂系爭不動產買賣契約書自無於88年9 月3 日事後承認、表見代理之問題。
6、綜上所述，被告以其從未授權訴外人林子青就系爭土地與原告訂立系爭不動產買賣契約為抗辯，應可採信。
（三）又按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認，民法第170條定有明文。經查，訴外人林子青以被告代理人之地位，並以被告之名義與原告成立系爭不動產買賣契約，應為無權代理，且被告並不承認訴外人林子青與原告間所為之該項法律行為，則依上開規定，系爭不動產買賣契約對於被告不生效力。
四、從而，原告依系爭不動產買賣契約之法律關係，請求被告應將系爭土地移轉登記與原告，於法無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
書記官 尤秋菊