臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第713號原 告 永聖資產管理股份有限公司法定代理人 黃顏智美訴訟代理人 楊國華律師被 告 王振榮
王威傑共 同訴訟代理人 李樂濟律師被 告 張淵輝訴訟代理人 黃達元律師上列當事人間確認優先購買權等事件，經本院於民國101年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告起訴主張其對坐落新北市○○區○○○段5328建號建物，門牌：新北市○○區○○路二段416巷57弄2號三樓（下稱系爭建物）有優先購買權，惟為被告所否認，則原告就此是否有其所主張之權利存在即屬不明，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決將之除去，故本件原告有即受確認判決之法律上利益，其提起本件請求，核無不合，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告就系爭土地有優先購買權：
1、按土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」民法第426條之2亦規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」、「前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。」、「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」
2、查系爭建物原登記為被告王振榮所有，建物基地座落新北市○○區○○○段301、301-42地號土地（下稱系爭土地）原屬大永興業股份有限公司（下稱大永公司）所有，被告王振榮向大永公司不定期限承租系爭土地作為基地使用，以上有系爭建物及土地謄本可憑。緣大永公司於民國95年10月5日依公司法分割規定，分割出原告，並於96年3月29日將系爭土地，以「法人分割」原因移轉登記為原告所有。
3、按公司法人之分割係指公司依法將其得獨立營運之一部或全部營業讓與既存或新設之他公司，作為既存或新設公司發行新股予該公司或該公司股東對價之行為。公司進行分割時，董事會應做成分割計畫書提出於股東會，分割計畫書應記載既存公司或新設公司承受被分割公司權利義務及相關事項。企業併購法第4條第6款、第32條第1項、第33條第1項第6款分別定有明文。故被分割公司所分割出營業之權利義務係由既存公司或新設公司概括承受，此與因合併而消滅之公司，其權利義務應由合併後存續或新設之公司概括承受之性質類似。民事訴訟法雖僅於第169條第1項規定：法人因合併而消滅者，訴訟程序在因合併而設立或合併後存續之法人承受訴訟以前當然停止。而就公司分割情形，並無訴訟程序當然停止及承受訴訟之明文規定。惟基於同一法理，仍應認訴訟程序於既存公司或新設公司承受被分割公司之訴訟以前當然停止（參最高法院96年度台簡抗字第5號裁定）。
4、揆諸上開法理，大永公司所分割出營業之權利義務係由新設公司（即原告）概括承受之；且設如於分割前由大永公司起訴，但於公司分割後仍應認訴訟程序由於新設公司（即原告）承受訴訟，故原告概括承受大永公司與被告王振榮間之基地租賃關係，就系爭建物應有優先購買權。
（二）被告出賣系爭建物未通知原告行使優先購買權：詎被告王振榮於94年5月18日出賣系爭建物予被告張淵輝，並於94年6月10日將系爭建物所有權移轉登記予被告張淵輝所有；被告張淵輝再於96年12月23日出賣系爭建物予被告王威傑，並於97年1月2日移轉所有權登記予被告王威傑所有，以上有系爭建物異動索引可稽。惟被告出售系爭建物並未通知原告行使優先購買權，伊亦無從知悉被告間之買賣條件，故被告間就系爭建物之所有權變動及移轉登記，依民法第426條之2、土地法第104條第2項規定，均不得對抗原告。是原告自得請求塗銷被告上開各次所有權移轉登記，並得請求依被告王振榮與被告張淵輝間買賣契約之同一條件購買系爭建物。
（三）原告有即受確認判決之法律上利益：原告於100年9月7日以台北長春路郵局第2478號存證信函通知被告王振榮、張淵輝、王威傑等人，主張根據民法第426條之2、土地法第104條規定，有優先購買權，請彼等將上開買賣條件通知原告。惟被告均否認原告就系爭土地有優先購買權，故此項法律關係之存否即有不明確，原告自有即受確認判決之法律上利益。
（四）聲明：
1、確認原告就系爭建物有優先購買權存在。
2、被告王振榮與被告張淵輝就前項所示建物於94年6月10日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被告張淵輝與被告王威傑就上開建物於97年1月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
3、被告王振榮應以於94年5月18日所簽不動產買賣契約書約定之相同價額（金額待調取不動產買賣契約書後再補正）與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開金額之同時，將系爭建物所有權移轉登記予原告。
二、被告王振榮、王威傑則以：查本件原告依土地法第104條第1項之規定，就被告王振榮將系爭房屋出賣與被告張淵輝時，主張以同一條件行使優先購買權云云。本件，被告間實無買賣關係。實際上係被告王振榮為節省贈與稅而達成將系爭房屋移轉登記予被告王威傑之目的，而與被告王振榮之妹婿即被告張淵輝商議先借用渠為登記名義人之方式過名登記後，嗣再移轉登記予被告王振榮之子即被告王威傑，故被告王振榮出賣予被告張淵輝及被告張淵輝出賣予被告王威傑之買賣均非真實之買賣關係。因之，被告等人間之買賣過程如下所述：
（一）被告王振榮與被告張淵輝部分：
1、買賣價金及其他費用部分：價金記載為118,400元，但因係借名登記，故買方（按即被告張淵輝）實際上並不支付任何價金或費用，所有費用均由賣方即被告王振榮支付。
2、移轉登記完成後，買方不遷入戶籍亦不入住及主張所有權及使用權，房屋仍交由賣方（即被告王振榮）使用，房屋所有權狀由被告王振榮保管，所有費用及稅賦均仍由賣方支付。
3、賣方（即被告王振榮）於有需要辦理移轉登記時，買方願無條件配合賣方辦理簽署之事宜，所有費用由賣方支付。
（二）被告張淵輝與被告王威傑部分：
1、買賣價金及其他費用部分：價金為108,400元，但買賣雙方實際上均並不支付及收取買賣價金，買賣所需支付之代書費用或契稅等費用，均由買方之父親即被告王振榮支付。
2、過戶完成後，房屋仍交由買方之父親即被告王振榮使用，房屋所有權狀由被告王振榮保管，辦理登記費用均仍由買方之父親即被告王振榮支付。
（三）聲明：原告之訴駁回。
三、被告張淵輝則以：
（一）被告間並無買賣關係存在：
1、被告張淵輝係出借名義予被告王振榮使用，於94年間登記後，再由王振榮於97年間將被告張淵輝名下建物移轉登記予被告王威傑。
2、因此，本件被告間實際上並無買賣關係存在，原告自無主張優先購買權之理由。
（二）依據民法第87條第2項規定，仍應適用借名、贈與等法律行為之規定：
1、「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定」，民法第87條第2項定有明文。
2、本件被告張淵輝與被告王振榮之間，實為借名登記之法律關係，而與被告王威傑之間，則係基於借名登記而進而由被告王振榮贈與被告王威傑而來，因此，實際上均無買賣關係存在，而應適用借名、贈與等法律行為之規定。原告自無主張優先購買權之理由。
（三）被告三人之金融帳戶明細（被證1 、2 、3 ）：被告三人之間，於系爭建物移轉登記之時，均無資金往來，顯見被告之間並無買賣關係存在。
（四）證人之證詞可證明被告之間並無買賣關係存在：
1、貴院函請海山分局查訪結果，顯示系爭建物向來均由王振榮提供作為員工宿舍，而范忠義所稱之遷入時間「96 年4月」，該時建物已登記於張淵輝名下，益證王振榮與張淵輝之間，僅屬「借名登記」關係無誤。
2、證人李元宦亦具狀向貴院表示，「張淵輝與王威傑」之間移轉登記，實際上亦係王振榮出面委託辦理，並有委託書可稽，可見，張淵輝與王威傑之間，實際上亦無買賣關係存在。
3、證人王炳堯亦到庭證述，「王振榮與張淵輝」之間移轉登記，係王振榮出面委託，其甚至未曾見過張淵輝。而申請文件上之『買賣總價金』係按建物課稅現值而來，並非真正價金。亦可見，王振榮與張淵輝之間，實際上並無買賣關係存在。
4、證人趙阿燦亦到庭作證表示，系爭建物系王振榮的員工居住，可見，王振榮與張淵輝、張淵輝與王威傑之間，均無買賣關係存在。
（五）對原告「民事準備一狀」之回應：
1、有關『節省贈與稅之說不足採信』部分：
（1）「贈與」之移轉登記相較於「買賣」移轉登記，多了「申報贈與稅」之程序，過戶時程較長，所須之代書費用亦較多。基於過戶之便捷，將之省略為「買賣」移轉登記，乃相對便利。
（2）其次，王振榮於民國81年7 月間購買系爭建物之價格為新台幣230 萬元，且王振榮亦非熟稔稅務法令之人，於民國94年間認知上誤認此一建物贈與登記，將有贈與稅產生（按，舊法時期免稅額僅有100 萬元，且房價逐年上漲），因而委託代書辦理「買賣」登記，此並無不合理之處。
2、有關『通謀虛偽意思表示不可對抗善意第三人』部分：
（1）按民法第87條之立法理由為：「謹按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，是欲欺第三人，非欲欺相對人也。無論於相對人無效，即對於第三人亦當然無效，惟此無效，不得與善意第三人對抗，以保護善意第三人之利益。又虛偽之意思表示，有隱藏在當事人問已成立之真正法律行為以欺第三人者，被其隱藏之法律行為，並不因隱藏而無效。例如甲實以土地贈與乙，而與乙通謀，作成買賣之契約，此際仍應適用關於贈與的法律行為之規定。故設本條以明其旨。」可見，民法第87條第2 項所規定「隱藏法律行為」之效力，無從否認。
（2）其次，司法院以往對於「假贈與、真買賣」之情形，認為仍應適用「買賣」之法律關係（附件1 ），而使土地法第
104 條之優先承買權人得以行駛。基於相同法理，本件「假買賣、真贈與」之情形，自應適用贈與之法律關係，不可使原告取得優先承買權。
（3）再者，民法第87條第1 項但書之規定，係為保障「交易安全」而來，使買受人不因前手之無效法律行為而喪失權利。顯與本件「優先承買權」之有無顯不相同。
（4）此外，土地法第104 條優先承買權之立法原意，乃在於使「土地、建物」一體化，本件被告之間既然無買賣關係存在，則原告自無土地法第104 條之優先承買權，其理應甚明。
（六）聲明：原告之訴駁回。
四、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭建物原登記惟被告王振榮所有，被告王振榮於94年6月10日將系爭建物所有權移轉登記予被告張淵輝所有；被告張淵輝於97年1月2日移轉所有權登記予被告王威傑所有。
2、系爭建物基地坐落系爭土地原屬大永公司，被告王振榮向大永公司不定期承租系爭土地作為基地使用。
3、大永公司於95年10月5日依公司法分割規定，分割出原告，並於96年3月29日將系爭土地，以「法人分割」原因移轉登記為原告所有。
（二）爭執事項：
1、原告主張：原告就系爭建物有優先購買權，被告出賣系爭建物未通知原告行使優先購買權等語。
2、被告主張：被告間移轉系爭建物並非買賣關係，原告自無主張優先購買權之理由等語。
五、首應審酌被告王振榮將系爭建物以買賣之名義移轉登記予被告張淵輝，嗣由被告張淵輝再以買賣之名義移轉登記予被告王威傑，是否均出於被告王振榮於贈與時節稅之考量，而實質上無締結買賣契約之真意？
（一）按所謂借名登記契約，係在目的無違強制、禁止規定或悖於公序良俗，且原因正當之前提下，當事人約定一方所有應經登記之財產，以他方為登記名義人，惟自己仍保留管理、使用處分之權之契約。其性質與委任契約類同，非必為有償契約，並應類推適用委任關係終止、消滅之規定（最高法院97年度台上字第2445號判決意旨參照）。查被告抗辯被告王振榮欲將系爭建物贈與予其子即被告王威傑，惟基於節稅之考量，乃先將系爭建物借名登記於被告張淵輝名下，嗣由被告張淵輝再移轉登記予被告王威傑等情。
（二）對此，證人王炳堯證稱，我不知道是贈與還是買賣，我辦理94年那一件，是被告王振榮叫我辦的，所有稅金我都交給被告王振榮去繳，實際上情況我不清楚；沒有看過被告張淵輝，全部的資料都是被告王振榮交給我辦的；移轉登記完之後東西都是交給被告王振榮，辦理過程中我都沒有看過被告張淵輝，到目前為止也不認識被告張淵輝等語，而證人趙阿燦亦證稱我不知道是買賣或贈與，系爭建物現在是被告王振榮的員工在住，我住在四樓，所以知情，都是被告王振榮借給員工住的，不是被告王威傑，被告王振榮是老闆。又本院依職權函請新北市政府警察局海山分局查明系爭建物自94年6月起至今，係何人實際居住，經新北市政府警察局海山分局查訪結果為：「問：今因板橋地方法院來函本分局查○○○區○○路○段○○○巷○○弄○號3樓自94年6月迄今係何人實際居住，是否了解？答：了解。
問：你與何人現居上址？於何時遷入？答：我與我太太朱秀金及兩個女兒范雯歡、范雯潔、兩個兒子范國慶、范國安共6人居住在內。我們是96年4月間遷入。問：上址係承租或自買？答：是我們老闆王振龍提供給我們做為員工宿舍的。問：你遷入上址前係何人居住在內？答：我搬來之前都是老闆當倉庫用，無人居住。」，足見系爭建物之轉手均由被告王振榮主導，被告張淵輝均無介入，其僅係出借名義予被告王振榮使用，應認屬借名登記。是被告抗辯被告王振榮原欲將系爭建物贈與予被告王威傑，惟出於節稅之考量，乃由被告王振榮先以買賣關係將系爭建物借名登記予被告張淵輝，再由被告張淵輝以買賣關係將系爭建物移轉登記予被告王威傑等語，尚非子虛。
（三）又按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第2項定有明文。查系爭建物為被告王振榮所有，被告王振榮係借用被告張淵輝之名義登記，並由被告張淵輝將系爭建物以買賣為登記原因移轉登記予被告王威傑，則被告間通謀而為買賣之意思表示，係隱藏被告張淵輝依借名登記契約履行其對於被告王振榮所負之所有權移轉登記予被告王威傑義務，依前開規定，自應適用該隱藏之法律行為之規定，即被告間並無買賣關係存在甚明。
六、末應審酌原告對系爭建物是否有優先購買權存在？即系爭建物以買賣為原因而為之所有權移轉登記是否應予塗銷？
（一）土地法第104條第1項固規定「基地出賣時。地上權人、典權人、或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」查其立法目的在於為達到使用與所有合一，以促使物之利用並減少糾紛；依64年7月24日修正新增之同法第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第3人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。是修正後之本項優先購買權具有物權效力。惟得主張此優先購買權之基地所有權人，必須於房屋出賣時，始得據以主張優先購買權；若房屋並未出賣他人，而係以其他方式移轉登記予他人，自無從主張上開有物權效力之房屋優先購買權，亦無從因未被通知行使優先購買權而否認買受人與房屋所有權人間之買賣契約。
（二）經查，本件被告王振榮雖先將系爭建物借名登記予被告張淵輝名下，再由被告張淵輝以買賣之名義移轉予被告王威傑，惟上開移轉之行為，係因被告王振榮欲贈與系爭建物予被告王威傑時節稅之考量，乃由此種方式移轉登記，已如上述，足見被告間移轉系爭建物之行為並非買賣關係，被告王振榮並無將系爭建物出賣予他人，是依據上揭規定，原告自無從主張確認其對系爭建物有優先購買權存在，且更不得主張系爭建物以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。
七、從而，原告主張依土地法第104條、民法第426條之2之規定，請求確認原告就系爭建物有優先購買權存在。被告王振榮與被告張淵輝就前項所示建物於94年6月10日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被告張淵輝與被告王威傑就上開建物於97年1月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。被告王振榮應以於94年5月18日所簽不動產買賣契約書約定之相同價額與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開金額之同時，將系爭建物所有權移轉登記予原告，即屬於法無據，為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
書記官 尤秋菊