臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第875號原 告 世界之洲公寓大廈管理委員會法定代理人 周震宇訴訟代理人 黃建中
李明煌林上朝被 告 旺洲建設股份有限公司法定代理人 李書緯訴訟代理人 江肇欽律師上列當事人間請求給付管理費等事件，經本院於民國102 年3 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬捌仟伍佰零叁元及自民國一○一年二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之二，餘由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第 1項定有明文，原告世界之洲公寓大廈管理委員會（下稱原告管委會），自有當事人能力。又原告管委會由法定代理人即第2 屆主任委員李明義代表原告於民國101 年1 月18日提出支付命令聲請狀，被告於法定期間提出異議，原支付命令之聲請視為起訴，嗣審理期間原告改選周震宇擔任第3 屆主任委員，並具狀聲明承受訴訟，此有聲明承受訴訟狀、區分所有權人會議記錄、新北市林口區公所函在卷可憑（見本院卷第109 、115 、117 頁），經核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠世界之洲社區住戶分別於96年下半年陸續與被告簽定預售屋
買賣契約書（見本院卷第15頁以下，下稱系爭買賣契約）購置住宅，依該買賣契約書第11條第3 項約定，每戶預繳2 萬元，共計136 萬元作為管理基金，被告應於管理委員會（下稱管委會）成立及公共設施檢視點交完成，扣除代管期間必要之公共水電費及代管期間必要之管理費用後，餘額無息移交予管委會或區分所有權人；原告已於99年5 月報經主管機關核備成立管委會，被告亦於99年7 月23日通知原告管委會進行公共設施（下稱公設）檢視點交，99年8 月29日雙方正式進行公設初勘，原告於99年7 月15日以存證信函要求被告返還預繳之管理基金，惟被告以預繳之管理基金業已用罄，不予返還，經社區所有權人會議決議，要求原告管委會訴請被告返還預繳之管理基金。
㈡依系爭買賣契約第11條第3 項所載：代管期間使用該項預繳
之管理基金僅止於自第1 戶通知交屋之日起，基於「社區管理必要」之公共水電費及管理費用所應支出為限。被告通知社區第1 戶住戶交屋時，社區各項公設均未完工，且住戶均未遷入（大多數交屋期間集中於99年3 至5 月），社區仍屬工地狀況（被告未依公寓大廈管理條例第57條規定於原告管委會99年5 月成立後之7 天內完成公共設施點交，且持續進行公共設施之施工，遲至99年8 月29日方辦理公設點交，惟公設經太古華電實業股份有限公司檢測結果竟有560 項不合格，被告應負給付遲延及不完全給付責任），被告主張代管期間費用已含括「工地保全費用」、「工地使用水電費」，實為被告工地之建築成本，應由被告支付，顯非買賣契約所稱之「社區管理必要之費用」，不應由管理基金中扣抵；社區住戶簽約時無法預見前述狀況，系爭買賣契約條款顯失公平，已違反消費者保護法第12條之誠信原則。
㈢被告應將管理基金扣除必要支出後，移交予原告，被告辯稱
兩造間約定僅係指示給付而非第三人利益契約，原告無權向被告請求返還管理基金云云，難謂有據。爰依買賣契約書第11條第3 項、公寓大廈管理條例第20條規定，請求被告給付管理基金136 萬元。
㈣併為聲明：被告應給付原告136 萬元，並自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠依系爭買賣契約第11條第3 項之約定，僅被告將買方預繳之
管理基金於扣除相關必要費用後，將餘額無息移交給社區管理委員會或區分所有權人而已，並未約定社區管委會得直接向被告請求或有使其取得該項債權之意思存在，故該項約定性質上應屬「指示給付」之約定，非屬「第三人利益契約」，原告無權請求被告給付管理基金餘額。
㈡被告代管期間支出之相關必要費用已遠超過所收取之管理基金，兩相扣抵後已無餘額，原告之請求無理由：
1.依系爭買賣契約第11條第3 項、第24條第1 、2 項之約定目的，社區建築工程完竣並取得使用執照後，各區分所有權人即處於得使用收益之狀態，本應由區分所有權人立即接手共用部分之管理維護，但住戶陸續辦理交屋遷入及成立管委會，才暫由被告代為管理，故代管期間之必要費用自應由預繳之管理基金支應，並未不當加重買方之負擔或造成其損失，也未使賣方獲得任何利益，被告無償提供代管服務，亦承擔預收款不足時之代墊風險，自難謂有任何違反誠信原則、平等互惠原則或對消費者顯失公平之情事存在。
2.住戶陸續辦理交屋期間，共用部分之必要費用還是會按日發生（例如大公水電及社區管理保全之報酬等），與住戶是否全部遷入居住無關，仍屬代管之必要費用。
3.依系爭買賣契約第7 條約定公設、中庭花園及圍牆等舖設工程於通知本社區第1 戶交屋日起6 個月內完成，被告於取得使用執照後接續進行公設等工程，完全符合契約約定，且此類工程範圍小、時間短、內容簡單，根本不影響買方之入住及使用，原告主張應由被告自行負擔，與契約約定不符。
4.被告收到之管理基金為68戶，每戶2 萬元，共計136 萬元，惟被告於代管期間所支出之金額高達189 萬2946元（保全費用、水費、電費，各項明細詳卷），已明顯超支，收支相抵後，被告已無返還管理基金餘額之義務；又被告早在99年 5月16日前已完成公設施作，但原告遲不配合點交，一再拖延，被告不得已始發函催告原告辦理點交，公設延遲交付並非可歸責於被告；被告配合住戶及原告管委會之建議，進行施作或改善，並歷經多次履勘檢測，迄99年12月15日為止幾乎所有公設都已合格。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告管委會為世界之洲區分所有權人會議成立，99年5 月31日報請新北市林口區公所備查在案，被告為世界之洲公寓大廈之起造人及出賣人；被告與世界之洲之買受人簽立系爭買賣契約，契約第11條第3 項約定：買方應預繳管理基金每戶
2 萬元（為賣方擔任本社區公用部分管理人時，自第1 戶通知交屋日起，基於社區管理必要之公共水電費、代管期間管理費支出等，嗣管委會成立及公設檢視點交完成，扣前開管理期間支出費用後，餘額無息移交與管委會或區分所有權人）；第24條特約事項之第2 項約定：自前項賣方擔任社區共同使用部分之管理人時，買方同意賣方就社區共同使用部分水電、管理及清潔等費用，得以本約第11條第3 項所收款項直接支付。賣方所收之預繳管理基金或依法提撥之公共基金，應於管理委員會合法成立，公設檢視點交完成後，扣除賣方管理期間支出之所有費用，餘額無息移交管委會或區分所有權人；被告實際收取管理基金總額為136 萬元；被告於99年1 月21日對買受人發出第1 次交屋通知書等情，有公寓大廈管理組織報備證明、臺北縣林口鄉公所函、臺北縣政府建造執照、使用執照、預售屋買賣契約書、交屋通知書之掛號存根（見本院卷第15、34、35、36、81、125 頁），復為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
四、原告主張被告通知第1 戶住戶交屋時，公設未完工，顯非社區管理必要之費用；又系爭買賣契約第11條第3 項為定型化契約條款顯失公平，違反消費者保護法第12條規定之誠信原則，原告自得依買賣契約書第11條第3 項、公寓大廈管理條例第20條規定，請求被告給付管理基金136 萬元，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點為：㈠系爭買賣契約第11條第3 項有效否？是否顯失公平違反消費者保護法第12條之誠信原則？㈡系爭買賣契約第11條第3 項約定是第三人利益契約或指示給付？原告是否有權利向被告請求給付管理基金餘額？㈢原告得向被告請求給付管理基金餘額為何？茲說明如下：
㈠系爭買賣契約第11條第3 項有效否？是否顯失公平違反消費
者保護法第12條之誠信原則？
1.按消費者保護法第12條規定：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。又消費者保護法施行細則第14條規定：定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者。
2.原告主張自第1 戶通知交屋時，社區公設均未完成，仍為工地狀態，住戶無法為完全使用，系爭買賣契約第11條第3 項為定型化契約條款，對消費者顯失公平，違反誠信原則，自屬無效云云。惟查：依系爭買賣契約（見本院卷第15頁以下）約定內容，第1 條載明：本契約已由甲方（即買方）攜回審閱5 日以上，全部條款皆已充分瞭解，以確信本約符合誠信原則等語，本院基於契約自由原則，自應尊重買賣雙方之約定。再者，系爭買賣契約第11條第3 項約定由買方預繳管理基金，作為賣方擔任共有部分管理人，自第1 戶通知交屋日起，迄至管委會成立及公設點交完成止，其間基於管理社區之必要，由管理基金支出公共水電費、代管期間管理費，衡諸常情，新成立社區尚未成立管委會，住戶陸續遷入，社區仍須有相當之管理、清潔、維護，倘無完善之管理，極易淪為空城或犯罪溫床，故由全體住戶預繳管理基金以支付此空窗期所需必要費用，此部分約定難謂有何顯失公平或違反誠信原則之處，況賣方擔任管理人亦承擔一定風險，管理基金不足仍須由賣方先行墊付，契約亦約定扣除支付費用後，餘額無息移交管委會或區分所有權人，亦符合平等互惠原則，原告空言系爭條款顯失公平，違反消費者保護法之誠信原則而無效云云，委無足採。至原告主張被告未如期完成公設部分，應屬各區分所有權人是否另基於買賣契約向被告主張債務不履行，與系爭買賣契約第11條第3 項是否為無效之定型化契約條款無涉。
㈡系爭買賣契約第11條第3 項約定是第三人利益契約或指示給
付？原告是否有權利向被告請求給付管理基金餘額？按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；管理負責人或管理委員會拒絕公告或移交，經催告於7 日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第20條第2 項定有明文。又民法第26
9 條第1 項規定之第三人利益契約，重在第三人取得直接請求給付之權利。倘要約人與債務人未約定使第三人取得該債權者，固僅為當事人與第三人間之「指示給付關係」，而非該條項所稱之第三人利益契約。惟審認契約是否有以使第三人取得該債權為標的，並不以明示為必要，祇要依契約之目的及周圍之情況，可推斷當事人有此法效之意思為已足。於此情形，除審究其契約是否為第三人利益而訂立外，尚可考量契約訂定之本旨，是否由第三人自己行使權利，較諸僅由要約人行使權利，更能符合契約之目的，債務人對第三人為給付是否基於要約人亦負擔相當之給付原因暨要約人與第三人間之關係，並分就具體事件，斟酌各契約內容、一般客觀事實、工商慣例、社會通念等相關因素，探究訂約意旨之所在及契約目的是否適合於使第三人取得權利，以決定之。查系爭買賣契約第11條第3 項、第24條第2 項，已明定管委會合法成立及公設檢視點交完成，管理基金扣除支出費用，餘額無息移交管委會或區分所有權人，而公寓大廈管理條例第18條第2 項亦明定管委會管理公共基金，衡諸社會通念及社區運作模式，倘由區分所有人個別行使權利，將耗費更多時間、勞力、費用，不符經濟效益，綜觀系爭買賣契約之本旨，應認系爭買賣契約第11條第3 項、第24條第2 項顯係為第三人即原告管委會利益而訂立，如由原告管委會直接行使權利，較諸由各區分所有權人對被告行使權利，更能符合契約之目的，可推斷買賣契約當事人有使原告管委會取得直接請求給付該債權之法效意思。從而，原告管委會自屬有權向被告請求給付管理基金餘額。
㈢原告得向被告請求給付管理基金餘額為何？
被告向各區分所權人收取每戶2 萬元，共計68戶，所得管理基金總額為136 萬元，為兩造所不爭執。又依據系爭買賣契約第11條第3 項約定，本件被告代管期間應自第1 戶通知交屋日起至管委會成立及公共設施檢視點交完成止，第1 戶通知交屋日應為99 年1月21日，此有寄送交屋通知書郵政函件存根在卷可稽（見本院卷第125 頁），應以此日為代管期間之首日；再原告管委會雖於99年5 月經主管機關核備成立，惟公設點交時間依原告主張為99年8 月29日點交（見本院卷第14頁），並有世界之洲社區建物公設初勘檢測報告可憑（見本院卷第44頁），自應以99年8 月29日為被告代管期間之末日。復世界之洲公寓大廈代管期間所需管理維護之必要費用如附表所示，此據被告提出旺洲建設股份有限公司請款單、千翔保全股份有限公司統一發票、連鴻公寓大廈管理維護有限公司統一發票、臺灣電力公司電費通知及收據、臺灣自來水股份有限公司通知及收據等在卷可稽（見本院卷第83至97頁）。關於99年1 月21日至同年月31日應支付千翔公司之保全費用為31,935元（計算式【下同】：90,000×11/31=31,935）；99年8 月1 日至同年月29日應支付連鴻公司物業管理費用為69,740元（74,550×29/31=69,740），公寓保全費用為94,297元（100,800 ×29/31=94,297）；關於99年1 月21日至同年月26日公用電費為10,871元（48,921【98年12月31日至99年1 月26日】×6/27=10,871 ），99年7 月28日起至同年8 月29日公用電費為99,692元（105,734 【99年7 月28日至同年8 月31日】×33/35= 99,692 ）；關於99年1 月21日起至同年3 月11日止公用水費為896 元（1,129 【99年
1 月8 日至同年3 月11日】×50/63=896 ），99年7 月8 日起至同年8 月29日止公用水費為2,624 元（3,168 【99年 7月8 日至同年9 月9 日】×53/64=2,624 ），其餘詳如附表所示，總計於代管期間支出之必要費用為1,602,994 元，本院審酌上開代管期間，被告實際上仍繼續施作相關公設，對於世界之洲社區之保全、水電亦共同享有相當之利益，亦屬被告應支出之建築成本，基於衡平法則、使用者付費原則，被告應與原告共同均分上開必要費用之支出，則被告先前收取之管理基金136 萬元扣除上開必要費用2 分之1 ，被告仍應給付原告558,503 元（1,360,000-｛1,602,994 ÷2 ｝=558,503），始符事理。
五、從而，原告系爭買賣契約第11條第3 項、公寓大廈管理條例第20條規定，請求被告給付管理基金558,503 元，及自支付命令送達翌日即101 年2 月3 日起至清償日止，按週年利率5% 計 算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 吳幸娥法 官 張瓊華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 17 日
書記官 洪來慧