臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第932號原 告 駱秀萌訴訟代理人 甘存孝律師被 告 潘顯聰
潘銀塗震威宮法定代理人 簡添益前列三被告共同訴訟代理人 景玉鳳律師
陳家良律師林冠儒律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101 年8 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告為坐落新北市○○區○○段1401-1、1401-3地號土地
（下稱系爭土地）之所有權人。原告於民國95年5 月23日就系爭2 筆土地與被告潘顯聰簽訂土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），並由被告潘銀塗擔任連帶保證人，租賃期間5 年，並經法院公證。惟查被告等人有諸多違反租賃契約之行為，經原告函告後，亦未改善，原告迫於無奈，乃依法提起本件訴訟，請求被告等人履行租賃契約，將系爭土地返還與原告，並給付積欠之租金及違約金予原告。
㈡被告潘顯聰之行為嚴重違反系爭租賃契約約定，業經原告發
函催告終止租約，依據租約規定，被告潘顯聰應將系爭土地返還原告，並應依約給付違約金，另被告潘顯聰自100 年5月23日無權占用系爭土地，亦應按月給付相當於租金新台幣（下同）2,000 元之不當得利予原告：
⒈按系爭租賃契約第四條約定：「使用租賃物之限制：⒈、本
土地係供堆放物品之用，非供建築、耕作之用。⒉未經甲方同意，乙方不得土地全部或一部轉租、出借，或以其他變相方法由他人使用土地。」；第六條約定：「違約處罰：⒈乙方違反約定方法使用土地，或遲延給付該年度應繳租金達兩個月以上，經甲方催告限期改善或繳納仍不履行時，不待租約期限屆滿，甲方得終止契約。⒉乙方因上述情形而終止租約或租賃屆滿無欲續租而不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付新台幣壹拾萬元之違約金」；第七條約定：「其他特約事項：⒊乙方如覓有保證人，與被保證人負連帶保證責任。⒏租賃期間承租人（即震威宮主委）如有變更，本租約應重新訂立。⒐甲、乙雙方合意，租約到期乙方如欲續租，則租金調整為每月租金新台幣2000元整，支付方式仍為每年度一次繳納。」。惟查：潘顯聰不知從何時起，即違反前開約定，將系爭土地以建築方式，搭建地上物於上使用，此有現況照片為證，顯被告之行為已違反前開第四條之規定，潘顯聰雖辯稱該建物早就存在云云，然震威宮係於95年重新全部打掉重建，而從現況照片觀之，系爭違約建物係附聯於宮廟主體，足見係之後搭建而成，且從94年之照片可見當時震威宮並無該建物存在，益證被告所辯不實。⒉又依據系爭租賃契約之約定，原合約已於100 年5 月23日租
約期滿，如欲續約，應重新訂立契約，再者如震威宮主委有變更時，亦應重新簽訂新約，否則契約即應告終止。查被告等人迄今皆未與原告重新簽約，況且自100 年5 月23日起被告即未再繳納租金，期間已遠超過租賃契約第六條第1 款約定之2 個月，原告不斷催告，並寄發存證信函、律師函，被告皆置之不理，此有收件回執可資為憑，是以被告違反租賃契約約定，經原告催告仍未為改善，原告本得依約終止租約，請求返還系爭土地，並將上開違約搭建之建物拆除，及請求支付積欠之租金及違約金。承上所述，原告與被告潘顯聰、潘銀塗間之系爭租賃契約，已經原告終止，是以原告亦得本於系爭土地所有權人地位，依據民法第767 條規定，請求潘顯聰、潘銀塗返還系爭土地。
⒊再按「被上訴人於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租，
寬限二個月拆遷，又係基於上訴人要求而允予之履行期間，縱上訴人於被上訴人拒收租金後有提存之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題。」最高法院59年台上字第555 號裁判可稽。末按「無權佔有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念」最高法院61年度台上字第1695號判例意旨亦可資參照。承上所述，被告自100 年5 月23日起即未再繳納租金，業經原告催告並終止系爭租賃契約，依據前開最高法院所揭櫫之意旨，既然該契約業已終止，被告等人事後再為之提存亦不發生繼續契約之效力，是以被告等人就系爭土地現已為無權占有之狀態，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利於法有據。而依據系爭租賃契約第七條第9 點約定，系爭土地自100 年5 月23日起之每月租金應為2,000 元，是以原告請求被告自100 年5 月23日起至拆除完畢及將土地返還原告之日止，給付每月2,000 元之不當得利。
⒋綜上，被告之行為違反前開租賃契約第四條第1 點、第六條
第1 點、第七條第8 點。原告業已催告並終止契約，被告自應將系爭土地返還與原告，並給付不當得利款項，另依據租賃契約第六條第2 點約定，被告違反系爭租賃契約，自應給付10萬元之違約金予原告。
㈢被告潘銀塗身為連帶保證人，亦應負連帶責任：
本件被告潘銀塗就系爭租賃契約係為被告潘顯聰之連帶保證人，已如前述，又潘顯聰已違反系爭租賃契約，並業經原告催告終止契約，依據前述潘顯聰應返還系爭土地予原告，並且自100 年5 月23日起至拆除完畢及將系爭土地返還原告之日止，給付每月2,000 元之不當得利，另依據系爭租賃契約約定，亦應給付違約金10萬元予原告，被告潘銀塗既為連帶保證人，自應負同一責任，故原告請求潘銀塗連帶給付上開債務，自於法有據。
㈣被告震威宮已無占有權源，現無權占有系爭土地，原告自得
以所有權人地位請求返還系爭土地，另被告無權占有系爭土地亦應給付相當於租金之不當得利予原告：
查原告為系爭土地之所有權人，而被告震威宮並非系爭租賃契約之當事人，基於債之相對性，震威宮就系爭土地之使用並非有權占有。縱認震威宮得主張占有連鎖效力而為有權占有，惟潘顯聰、潘銀塗與原告簽署之系爭租賃契約業已屆至，縱認潘顯聰、潘銀塗得主張優先續約，然亦因被告潘顯聰、潘銀塗之違約行為，而遭原告終止租約，是以震威宮之占有權源，已失其附麗，震威宮自100 年5 月23日起占有系爭土地之行為，實屬無權占有狀態，而依據系爭租賃契約約定，被告等人如欲繼續使用系爭土地，租金應調整為每月2,00
0 元，故原告因此所受之租金損失應為每月2,000 元，因此原告請求震威宮返還土地並支付每月2,000 元之不當得利，應有理由。
㈤並聲明：
⒈被告潘顯聰、潘銀塗應連帶將坐落新北市○○區○○段○○○○
○○號土地如附圖所示A 部分面積4 平方公尺、A1部分面積5.
5 平方公尺地上垂直上方之建物及坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地如附圖所示B 部分面積0.4 平方公尺、B1部分面積0.5 平方公尺地上垂直上方之建物拆除騰空，並將土地面積9.5 平方公尺返還原告，並自100 年5 月23日起至拆除完畢及將土地返還原告之日止，按月連帶給付原告2,000 元。
⒉被告震威宮將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地如附圖
所示A 部分面積4 平方公尺、A1部分面積5.5 平方公尺地上垂直上方之建物及坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地如附圖所示B 部分面積0.4 平方公尺、B1部分面積0.5 平方公尺地上垂直上方之建物拆除騰空，並將土地面積9.5 平方公尺返還原告，並自100 年5 月23日起至拆除完畢及將土地返還原告之日止，按月連帶給付原告2,000 元。
⒊前二項被告中，任一人對於前二項聲明後段之不當得利債務
對原告為給付者，他項被告就其給付之範圍內，得免其責任。
⒋被告潘顯聰、潘銀塗應連帶給付違約金10萬元與原告。
⒌原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告之受領地位已經鈞院100 年度訴字第1602號判決判斷，
按櫫「新訴訟標的理論」、「爭點效」、「遮斷效」，以及民事訴訟法第196 條揭櫫之「適時提出主義」精神觀之，原告請求被告連帶將系爭土地上之建物拆除騰空，將系爭土地返還原告之聲明，於本案中，基於誠信原則，原告不得再次主張受領之地位甚明：
⒈查民事訴訟法第400 條第1 項所稱既判力之客觀範圍，不僅
關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之。是為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之認定，亦即當事人於既判力基準時點前得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，因該既判力之遮斷效（失權效或排除效）而不得再為與確定判決意旨相反之主張，此乃法院應以「既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之既判力積極的作用，以杜當事人就法院據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，俾免該既判力因而失其意義，最高法院96年度台上字第1329號判決意旨參照。
⒉次查，原告前案之請求給付內容與本案均為一致，原告消極
地不在前案提出攻擊防禦方法之能事，卻於本案中另行提出前案言詞辯論終結前已存在之攻擊防禦方法，顯有延滯訴訟、浪費司法資源以及造成當事人花費不必要之時間與金錢，實無予以重新審理之必要與空間。另外參照民事訴訟法第19
6 條：「攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。」之精神，以及民事訴訟法第400 條「既判力遮斷效」之本旨觀之，原告提起本訴以及另行提出系爭租賃契約內容之條款，作為攻擊防禦方法等主張，實無理由。蓋系爭租賃契約內容等之條款，於前案言詞辯論終結前本已存在，原告非但未於適當之時期提出；甚而逕行提出本訴訟事，實有違反上揭遮斷效之旨，故應依民事訴訟法第249 條第1 項第7 款裁定駁回之。
⒊再查，非訴訟標的而於訴訟中爭執之權利義務或為判決前提
之事項，當事人於訴訟上爭執其存否，經法院調查證據而為辯論之結果，於判決理由中判斷者，亦應有實質上確定力，是為「爭點效」理論。其法理依據係民事訴訟之誠信原則，認為若訴訟程序中兩造當事人被公平、平等賦予辯論之地位及機會後，如允其再次爭執敗訴之結果，即違反兩造間之衡平、公平。其實當事人在已受程序保障之下，就其遂行訴訟行為之結果負自己責任，係誠實信用原則、禁反言原則之一表現。最高法院近年來有不少判決採行此理論，其認為如法院於判決理由中就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，應解為同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係皆不得任作相反之判斷或主張，始符合民事訴訟法上之誠信原則，參最高法院88年台上字第2211號、最高法院88年台上字第2230號、最高法院89年台上字第44號、最高法院89年台上字第518 號、最高法院89年台上字第564 號及最高法院89年台上字第2088號判決自明。
⒋是則原告就本件之爭點，即原告究竟得否主張「坐落新北市
○○區○○段○○○○○○號土地如附圖所示A 部分面積4 平方公尺、A1部分面積5.5 平方公尺、同段1401-3號土地如附圖所示B 部分面積0.4 平方公尺、B1部分面積0.5 平方公尺（疑似為0.1 平方公尺之誤）」之受領給付地位，在前案當中已經鈞院於判決理由書中詳加判斷，是則「系爭土地」之爭點已受爭點效之拘束，原告不得於本訴訟中再加以爭執自明。㈡原告與被告之間對於系爭土地之續租、租金額度、租金之交
付時間等情於100 年5 月22日系爭租賃契約屆至前早有合意，系爭租賃契約之效力仍然續存，是原告主張系爭租賃契約已經終止等情，自屬無據：
⒈原告在100 年5 月22日系爭租賃契約屆至前，便與其大姐一
同到被告震威宮，向被告潘顯聰（前任主委）、訴外人簡添益（現任主委）、里長賴秋和等人面前，表明願改以每月1,200 元繼續出租系爭土地給被告等人，被告等人同意，並願支付一個月2,000 元之租金給原告。然而訴外人賴鳳蘭在原告表明願將系爭土地出租給被告同時，便代被告將「100年5 月23日至101 年5 月22日」此年度之租金交付給原告時，原告卻稱：「等到被告震威宮之新舊任主委完全移交、縣政府發函後再行訂立書面契約、給付租金亦不遲」。是故被告等人除當場表明願意繼續承租之意思外，仍願以每個月2,000 元之租金支付之，並對於原告提議等到被告震威宮新舊主委交接完成、縣政府發函文後再訂立書面契約、給付租金乙事表達同意之意。
⒉豈知在雙方就系爭土地達成合意續租之後，原告卻不顧兩造
先前續租之合意，逕行提起前開「拆屋還地」民事訴訟，雖經鈞院100 年度訴字第1602號判決駁回，但兩造原本之友好關係已產生裂痕。然而原告在接獲敗訴判決後，又立即持書面契約前往簡添益家中，表明以一個月1,200 元出租系爭土地之意願，然而簡添益當場簽名願意承租之意，但於契約上註明仍需經過委員會同意後方可正式生效，事後經委員會開會後亦同意承租系爭土地，並且願意以一個月2,000 元承租之後，豈料原告又在簽訂契約2 至3 日後，便又寄發存證信函給被告潘顯聰，被告等人欲將租金交給原告，便以存證信函請求原告提供其帳戶以利匯入租金款項，豈知原告不但拒收，更因此而提起本件訴訟，欲行終止契約、請求10萬元違約金。
⒊由上可知，兩造於100 年5 月22日系爭租賃契約屆至前，對
於「系爭土地」便有續租、承租之意思合致，至於書面契約之訂立以及續約後租金之繳納，兩造亦同意等到被告震威宮新舊主委交接完成、縣政府發函文後再訂立書面契約、給付租金，期間被告等人經由訴外人賴鳳蘭屢次繳納租金給於原告，原告均堅持須等到被告震威宮新舊主委交接完成、縣政府發函文後再收受之。收受租金是則被告就「系爭土地」之使用權限早在100 年5 月22日之前便已合法延續，並無終止契約事由存在，更遑論具有違約等情。是故原告不得以歸責於己之事由，謊稱被告不願給付租金，而終止契約、請求支付違約金。
㈢原告無終止系爭租賃契約權限：
⒈查原告欲終止系爭租賃契約，則須依照系爭租賃契約第六條
第1 項後段規定：「... 需經甲方催告限期改善或繳納而仍不履行時，甲方方得終止契約。」查被告於收獲101 年1 月
9 日之存證信函後，便於101 年1 月10日立即以「請求原告於文到七日內提供匯款帳號給於被告潘顯聰，以利繳交租金」為內容，發存證信函回復原告，可見被告仍有屢行繳交租金義務內容，原告主張系爭租賃契約實無理由。況且在100年5 月22日系爭租賃契約屆至前，一直到101 年1 月9 日原告發存證信函前，被告一直欲繳交租金給原告，但原告均以「等到被告震威宮新舊主委交接完成、縣政府發函文後再收受」為由堅持先不收納租金。足見被告等人並無不履行繳交租金之義務，是則原告並無終止系爭租賃契約之權限甚明。⒉再查，被告承租系爭土地之前，系爭土地上已有震威宮之建
物部分坐落其上，兩造始簽訂系爭租賃契約以利被告承租系爭土地使用，被告並非承租系爭土地之後始將系爭土地供作建築之用，實難謂被告有何違反契約約定之情事。原告主張附連於震威宮宮廟主體之系爭建物，依據原證七所附94年之照片，可見當時被告震威宮並無附連該建築物云云，就原證七照片之解讀上，實有誤會。細審原證七照片內容之後，無法得知該新娘背後所攝之建物是否為廟宇，或是其他建物。若是廟宇，是否為被告震威宮？原證七之照片無法清楚地顯現出來，究竟為宮廟或是其他建物；若為宮廟亦無法確定是震威宮。退萬步言，縱使是原證七之背景是震威宮，但無顯著地拍攝到震威宮之主體與宮廟主體旁之空地或建物，根本無法得知附連於宮廟主體之附屬建物於94年間係不存在。是故原告主張依據原證七所附94年之照片，當時被告震威宮並無系爭建物存在云云，實屬無稽。
⒊次按，依據系爭租賃契約次頁可知，兩造簽約之時點為95年
5 月23日。然依據95年5 月7 日早上9 時17分拍攝被告震威宮之照片（被證四），明顯可見系爭建物早已存在。換言之，兩造在95年5 月23日簽訂系爭租賃契約前，系爭建物便已存在。而在95年5 月中旬被告震威宮整建期間，其整建之範圍亦未超出原先宮廟所坐落之範疇。況且被告震威宮於95年11月26日整修完畢之後，即兩造已簽訂系爭租賃契約之後，原告亦無對系爭建物有所主張，可見原告於95年5 月23日簽訂系爭租賃契約前，便早已知悉系爭建物的存在，並同意系爭建物之存在以及被告之使用，與系爭租賃契約第四條無涉。故原告主張系爭建物係在原告簽訂土地租賃契約之後搭建而成，違反系爭租賃契約云云，實屬無稽。
㈣原告無違約金請求權：
按系爭租賃契約第六 條第1 項規定終止契約之條件為「...需經甲方催告限期改善或繳納而仍不履行時，甲方方得終止契約。」，次按上開論述可知，被告等人並無不履行繳交租金、亦無違反約定方法使用土地之情甚明，是則系爭租賃契約第六條第1 項規定終止契約之條件並未成就。再按，兩造已在100 年5 月22日系爭租賃契約屆至前早有承租、出租之合意，是故原告並無理由依照系爭租賃契約第六條第2 項：
「乙方因上述情形而中止租約或租賃期滿無欲續租而不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付新台幣壹拾萬元整之違約金。」向被告請求10萬元之違約金甚明。
㈤答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭新北市○○區○○段1401-1、1401-3地號土地為原告所
有，依土地登記謄本記載，原告係於93年1 月16日登記為所有權人，其中1401-3號土地係於100 年9 月6 日分割自1401-1號土地，並有系爭土地登記謄本影本2 紙附卷可稽（見本院卷第10、11頁）。
㈡原告與被告潘顯聰於95年5 月23日就系爭土地簽立系爭租賃
契約，並以被告潘銀塗為連帶保證人，約定每月租金1,000元，租賃期間自95年5 月23日起至100 年5 月22日止，並有土地租賃契約影本、公證書影本各1 份附卷可稽（見本院卷第12至15頁）。
㈢被告震威宮之主任委員於系爭租賃契約簽立當時為被告潘顯
聰，現已變更登記為簡添益，並有新北市政府以100 年9 月
15 日 北府民宗字第1001250665號函檢附之震威宮設立登記相關資料影本附於本院100 年度訴字第1602號卷可稽（見本院上開民事卷第57至62頁）。
㈣系爭土地有震威宮之建物部分坐落其上，占用系爭1401-1號
土地如附圖所示A 部分（面積4 平方公尺）、A1部分（面積
5.5 平方公尺）、占用系爭1401-3號土地如附圖所示B 部分（面積0.4 平方公尺）、B1部分（面積0.1 平方公尺），合計占用10平方公尺，業經本院100 年度訴字第1602號民事事件審理中之100 年9 月29日履勘現場，並囑託地政機關測量，有勘驗筆錄及新北市板橋地政事務所100 年10月26日新北板地測字第1000018537號函檢送之土地複丈成果圖附於上開民事卷可稽（見上開民事卷第63至66頁、第82至83頁）。
㈤本院100 年度訴字第1602號原告駱秀萌與被告潘顯聰、潘銀
塗、震威宮間拆屋還地等事件，於100 年12月26日判決原告全部敗訴，該判決於100 年12月30日送達原告，未據原告提起上訴，已告確定，並經本院調閱上開民事卷，且有上開民事判決影本在卷可稽（見本院卷第55至59頁）。
四、按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束（最高法院19年上字第27
8 號判例意旨參照）。又訴訟標的，乃原告為確定其私權之請求，或所主張或否認之法律關係是否存在，欲法院對之加以審判之對象。而為法院審判對象之法律關係，應為具體特定之權利義務關係，而非抽象之法律關係，即原告起訴以何種法律關係為訴訟標的，應依原告起訴主張之原因事實定之，原告前後主張之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，即非同一事件（最高法院84年度臺上字第2194號判決意旨參照）。本件原告於本院100 年度訴字第1602號拆屋還地等民事事件，係起訴主張原告與被告潘顯聰於95年5月23日就系爭土地簽立系爭租賃契約，並由被告潘銀塗為連帶保證人，該租約之租期已於100 年5 月23日屆滿，原告聲明不再續租而租賃關係消滅，而系爭土地於潘顯聰承租前，已有被告震威宮之建物部分坐落其上，故被告才來找原告承租系爭土地給震威宮使用，因租賃期間已屆，被告失去占有權源，屬無權占用系爭土地，為此依民法第767 條規定，請求被告潘顯聰、潘銀塗、震威宮連帶拆屋還地，又被告3 人係共同無權占有系爭土地，故依共同侵權行為損害賠償請求權，請求被告3 人連帶負損害賠償之責等語，經本院以：原告與被告潘顯聰就系爭土地之租賃關係，已因依系爭租賃契約第七條第6 點、第9 點約定而續租，故租賃關係仍存在，被告等非無權占用系爭土地等為由，判決原告敗訴確定。本件原告起訴則係主張：被告於系爭土地上另行搭建地上物，且自100 年5 月23日起即未依約繳納租金超過2 個月等，而有違約情事，原告已於101 年1 月31日發函終止系爭租賃契約，故依系爭租賃契約之約定，及民法第767 條、民法第17
9 條等規定，請求被告拆屋還地、給付相當於租金之不當得利、給付違約金等語。是原告前後訴訟主張之原因事實並不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，依上所述，二者並非同一事件。因此，被告抗辯原告提起本件訴訟，違反本院
100 年度訴字第1602號確定判決之既判力，容有誤會。
五、次按確定判決之既判力，雖以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷，或原確定判決之判斷顯失公平，或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷（最高法院100 年度臺上字第1582號判決意旨參照）。經查：
㈠本件原告主張：原告與被告潘顯聰於95年5 月23日所簽立之
系爭租賃契約，已於100 年5 月22日租期屆滿而消滅，如被告欲續約，應重新訂立契約，如震威宮之主委有變更，亦應重新訂立契約，否則契約即應告終止，惟被告等不來續約，迄未與原告重新簽約，自不會當然發生續約之效力等語（見本院卷第95頁、第124 頁反面）。然系爭租賃契約第七條第
6 點已約定：租約到期，被告潘顯聰有優先續租之權利，除非有同條第7 點改建、重建情形，否則原告應同意出租。換言之，系爭租賃契約於租期屆滿時，除出租人有系爭租賃契約第七條第7 點之情事外，如承租人願繼續承租者，出租人應續訂租約，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。至於簽訂書面租約，並非土地租賃之必要條件，有最高法院51年台上字第1858號判例要旨、88年度台上字第1499號、76年度台上字第2731號、77年度台抗字第267 號裁判要旨可資參照。是原告謂兩造間迄未重新簽訂租約，故不會當然發生續約之效力云云，即屬無據。
㈡況本院於100 年度訴字第1602號判決理由已載明：「原告自
承被告潘顯聰承租系爭土地之前，系爭土地上已有震威宮之建物部分坐落其上，故被告才來找原告承租系爭土地給震威宮使用，系爭租約簽立後，原告有將系爭土地交給潘顯聰、潘銀塗使用，被告潘顯聰、潘銀塗之使用就是被告震威宮在使用等語，是可證震威宮之建物占用系爭土地之權源，為系爭租賃關係。又系爭租約雖約定租賃期間自95年5 月23日起至100 年5 月22日止，然於系爭租約第七條『其他特約事項』第6 點約定：『租約到期，乙方（即被告潘顯聰）有優先續租之權利，除非有以下第7 點改建、重建情形，否則甲方（即原告）應同意出租，惟須雙方就租金部分達成合意。』、第7 點約定：『甲方如有因鄰地的自有房屋改建、重建而需使用到本出租土地時，得隨時終止租約或不再續約出租，乙方應於終止租約日或契約到期日起算兩個月內，自費清空地上物並返還土地，如有違反依本條第2 點處理。』第9 點約定：『甲、乙雙方合意，租約到期乙方如欲續租，則租金調整為每月租金新台幣2000元整，支付方式仍為每年度一次繳納。』。是依上開約定，原告除非有系爭租約第七條第7點之情事，否則承租人於租期屆滿後，如欲繼續承租，原告有同意之義務。且就續租後之租金，原告與承租人並已於系爭租約第七條第9 點約明為每月2,000 元，此即為同條第6點所稱之『合意』甚明。而原告自承系爭租約之內容係其找代書所擬定，是其更應受上開約定之拘束。因此，原告自承被告曾表明續租之意願，且被告等當庭復再表明願以每月租金2,000 元與原告續租，雖原告主張其自己要使用系爭土地，且兩造就租金未達成合意，故其不同意續租云云，然原告並未舉證證明其有上開系爭租約第七條第7 點所約定『因鄰地的自有房屋改建、重建而需使用系爭土地』之情事，故其並無不同意續租之權利。因此，系爭土地已因被告潘顯聰等表明續租而與原告間成立租賃關係，被告潘顯聰等即有繼續占有使用系爭土地之權源，故震威宮之建物占用系爭土地自亦有正當權源，而非無權占用。」等語，是上開民事判決關於被告等已有向原告請求續租而遭原告拒絕，兩造就續約之租金數額已有合意，故依上開約定，原告與被告潘顯聰就系爭土地之租賃關係並不因租期屆滿而當然消滅此重要爭點，均已本於兩造當事人完足舉證及辯論之結果，而為實質之判斷，且查無上開確定判決有顯然違背法令，或原告於本件有提出何新訴訟資料足以推翻原判斷，或上開確定判決之判斷顯失公平之情形，是上開確定判決就此重要爭點所為之判斷，兩造及本院均不得再為相反之主張或判斷。
六、再查系爭租賃契約第六條約定：「違約處罰：⒈乙方（即被告潘顯聰）違反約定方法使用土地，或遲延給付該年度應繳租金達兩個月以上，經甲方（即原告）催告限期改善或繳納仍不履行時，不待租約期限屆滿，甲方得終止契約。⒉乙方因上述情形而終止租約或租賃屆滿無欲續租而不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付新台幣壹拾萬元之違約金。」。原告主張：縱認兩造間租賃關係存在，原告已以被告違反租約為由終止系爭租賃契約，自得請求被告拆屋還地、給付相當於租金之不當得利，及依上開約定請求給付違約金等語，惟被告否認有何違約之情事，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠就原告主張被告違約於系爭土地搭建地上物部分：
系爭租賃契約第四條固約定：「使用租賃物之限制：⒈本土地係供堆放物品之用，非供建築、耕作之用。⒉未經甲方同意，乙方不得土地全部或一部轉租、出借，或以其他變相方法由他人使用土地。」，惟原告於本院100 年度訴字第1602號審理時，已自承被告潘顯聰承租系爭土地之前，系爭土地上已有震威宮之建物部分坐落其上，故被告才來找原告承租系爭土地給震威宮使用，系爭租約簽立後，原告有將系爭土地交給潘顯聰、潘銀塗使用，被告潘顯聰、潘銀塗之使用就是被告震威宮在使用等語（見前開民事卷第42頁正、反面），是可證震威宮之建物占用系爭土地之權源，即為系爭租賃關係，上開系爭租賃契約第四條約定限制之範圍，並不包括兩造原約定供震威宮之建物坐落使用部分甚明。雖原告主張：潘顯聰不知從何時起違反上開約定，將系爭土地以建築方式，搭建地上物作為倉庫使用等語（見本院卷第83頁），並提出相片影本2 紙為證（見本院卷第16頁），惟為被告所否認，且原告所提上開2 紙相片，僅為震威宮建物之現況相片。另本院前於100 年度訴字第1602號審理時，於100 年9 月29日履勘現場並囑託地政機關測量結果，系爭土地上有震威宮廟宇建物之主體一部分坐落其上，部分為震威宮廟宇建物主體旁供奉三太子之一層樓鋼筋混凝土建物坐落其上，有勘驗筆錄及新北市板橋地政事務所100 年10月26日新北板地測字第1000018537號函檢送之土地複丈成果圖（如本判決附圖）附於上開民事卷可稽（見上開民事卷第63至66頁、第82至83頁），此與原告上開主張被告潘顯聰係另行搭建地上物作為倉庫使用等情不符。雖原告另提出94年10月、11月間拍攝之相片2 紙（見本院卷第102 頁），主張震威宮係於95年間全部打掉重建，系爭增建是附聯於震威宮廟主體，且由上開94年間之照片可見當時震威宮並無該建物存在等語。然上開
2 紙相片係某人婚禮之禮車停放於巷道，及某新娘行走於巷道之相片，其背景並不清晰，看不出與本件有何關聯。況系爭租賃契約係於95年5 月23日始簽立，且依被告所提95年5月7 日早上9 時17分拍攝之震威宮照片（見本院卷第129 頁），顯示震威宮廟宇主體建物旁，本即另有搭建磚造之附屬建物。另被告所提95年5 月10日下午5 時18分拍攝震威宮之照片（見本院卷第130 頁），顯示震威宮當時已在整建中，並非於系爭租賃契約簽立後始拆除重建。又原告於本院100年度訴字第1602號民事事件審理時，經本院詢問原告為何當時會出租系爭土地予被告潘顯聰、潘銀塗時，原告答稱：簽立系爭租賃契約之前，被告潘顯聰、潘銀塗來找伊，說他們要重建該廟宇，有用到系爭土地，民國70年時，震威宮廟宇已經占用系爭土地1 坪多，系爭土地原有14平方公尺，...震威宮後來拆掉重建，重建之後占用到系爭土地3 坪多，因為占用到3 坪多土地，所以被告潘顯聰、潘銀塗才來找伊租用系爭土地等語（見上開民事卷第42頁）。而震威宮整建完畢後，現實際占用系爭土地之面積為10平方公尺，已於前述，換算後約3.025 坪（計算式：10平方公尺×0.3025＝3.02
5 坪），與原告上開所述相符，並無逾越原告與被告潘顯聰、潘銀塗上開約定租用系爭土地以供震威宮坐落使用之目的與範圍。是原告主張被告潘銀塗有違反系爭租賃契約第四條第1 點之約定，即無足採。
㈡就原告主張被告遲付租金已達2個月以上部分：
原告主張：被告自100 年5 月23日起即未繳納租金，已逾2個月，其已於101 年1 月31日發函終止系爭租賃契約等語。
惟為被告所否認，辯稱係原告拒收租金，被告已將租金提存於法院提存所等語。經查：
⒈依前開系爭租賃契約第六條第1 點之約定，被告潘顯聰遲延
給付該年度應繳租金達2 個月以上時，需經原告催告其限期繳納仍不履行時，原告始得終止租約。而原告所提101 年1月9 日所寄發予被告潘顯聰之存證信函影本，其內容為原告催告被告潘顯聰於2 日內與原告洽談續約之事，逾期視為拋棄優先續租之權等語（見本院卷第18頁），並非催告被告潘顯聰繳納租金。另原告委託律師於101 年1 月31日所寄發予被告，經被告潘顯聰於同日收受之律師函，其內容則為：「... ㈡查前開合約業於100 年5 月22日屆至，又潘顯聰以違反合約方式使用土地，且震威宮主委亦變更為簡添益，而潘顯聰及簡添益等人僅空言要以每月新台幣（下同）2000元整，為續約條件，惟自100 年5 月22日起，迄今皆未繳納任何款項，且未與本人重新續約，本人早以存證信函催告，潘顯聰、簡添益等人皆置之不理，本人迫於無奈乃依契約之約定，委請貴法律事務所函文潘顯聰、簡添益等人終止『續約』，並請求自100 年5 月22日起之租金及違約金拾萬元，請求於文到後三日內立即前開土地返還與本人，並依約給付每月2000元之租金及拾萬元違約金，... 。」等語（見本院卷第19至20頁、回執影本見本院卷106 頁），是該函係向被告表示不欲續約之意，並非向被告為終止租約之意思表示。且潘顯聰遲延給付該年度應繳租金達2 個月以上時，依約須先經原告催告限期繳納仍未繳納，原告始得終止租約，已於前述。是縱原告上開律師函係向被告潘顯聰為「終止租約」之意，亦與系爭租賃契約第六條第1 點之約定不符，不生終止之效力。
⒉次按「出租人基於土地法第一百條第三款承租人欠租之事由
，並依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定情形相當。依民法第二百十九條關於行使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由。」、「依民法第四百四十條第一項之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約。」、「承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。」有最高法院43年台上字第1143號判例、43年台上字第329 號判例、46年台上字第1508號判例、52年台上字第1289號判例可資參照。而查：原告前開101 年1月31日所發之律師函，雖有催告潘顯聰於函到3 日內給付租金，惟原告並未於催告期限屆至後，另向被告潘顯聰為終止之意思表示。且依前開判例意旨，只要潘顯聰於終止租約之意思表示到達前已給付租金，原告即不得再以此為由，終止系爭租賃契約。而被告辯稱：因原告拒收租金，被告已將租金提存於法院提存所等情，除經證人賴鳳蘭到庭證稱：100年間，震威宮原主任委員身體不好，所以換成簡添益，伊等有打電話請原告來廟裡談租約事宜，原告和他姐姐一起來廟裏說主任委員的名字換好以後再來打契約，時間伊不記得了，大約是100 年5 月當時舊租約到期，6 月來廟裏講，伊等說租金2,000 元，原告說1,200 就好，所以伊本來是要給原告14,400元，原告說不要，說等新舊委員的名字換好後再拿，伊約於6 月間2 次遇到原告，一次在公園遇到，一次在原告娘家附近遇到，伊2 次遇到原告，都要拿租金給原告，但原告不拿，原告說等主委名字換好後，再來打契約跟收租金，後來原告就提起訴訟等語外（見本院卷第122 至124 頁），並經原告提出本院101 年度存字第158 號提存書影本為證（見本院卷第62頁）。且經本院調閱上開提存卷結果，被告潘顯聰確已於101 年2 月3 日將100 年5 月23日起至101 年
5 月22日止，每月2,000 元，12個月合計24,000元之租金，以原告為受取權人，清償提存於本院提存所。是被告潘顯聰已於101 年1 月31日收受原告前開律師函後3 日內，依限將上開租金清償提存於本院提存所，自已發生清償之效力。因此，原告自不得再以被告遲付100 年5 月23日起至101 年5月22日止之租約為由終止租約。
㈢就原告主張震威宮之主任委員已變更，應重新訂約部分：
查系爭租賃契約第七條第8 點雖約定：「租賃期間承租人（即震威宮主委）如有變更，本租約應重新訂立。」，然並未約定於尚未重新訂立前，原租約即當然失效。且原告於本院
100 年度訴字第1602號審理時陳稱：被告潘顯聰、潘銀塗租用之後，給震威宮使用，震威宮是潘顯聰、潘銀塗負責處理，有事情伊就是找潘顯聰、潘銀塗2 人，... 其將系爭土地出租交付潘顯聰、潘銀塗使用就是給震威宮使用等語（見上開民事卷第42頁反面），是顯然上開第七條第8 點之約定，僅在使震威宮之現任主任委員得以負責系爭土地之租賃事宜，並無使震威宮因主任委員之變更，即當然喪失占有系爭土地權源之意。況依前開證人賴鳳蘭之證詞，可證被告震威宮於主任委員變更後，確有與原告洽談另訂租約，惟經原告以辦妥新舊主任委員之變更登記後再行辦理為由拒絕，嗣原告即提起前案訴訟（即本院100 年度訴字第1602號）。且震威宮之新任主任委員簡添益於前開訴訟中，亦到庭表示願以每月2,000 元之租金繼續承租系爭土地，然經原告訴訟代理人當庭表示不願意出租等語（見該民事卷第94頁），足證原告未與震威宮之新主任委員重新訂立租約，係因原告拒絕，並非被告之故，自非可歸責於被告。是原告以：震威宮主任委員已有變更，應重新訂立新約，否則契約即應告終止云云，洵無足採。
㈣就原告請求違約金部分：
查系爭租賃契約第六條第2 點係約定：「違約處罰：... ⒉乙方因上述情形而終止租約或租賃屆滿無欲續租而不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付新台幣壹拾萬元之違約金。」。是本件既無因系爭租賃契約第六條第
1 點之情形而終止租約之情事，亦無租賃期滿被告潘顯聰無欲續租而不交還土地之情事，與上開約定顯然不符。是原告另依上開約定及連帶保證之法律關係，請求被告潘顯聰、潘銀塗連帶給付違約金10萬元，亦屬無據。
㈤綜上所述，原告既未合法終止系爭租賃契約，被告占有系爭
土地即非無正當權源，而無不當得利可言，亦無拆屋還地之義務。是原告依系爭租賃契約之約定、依民法第767 條、依不當得利、連帶保證等規定，請求被告等拆屋還地、給付相當於租金之不當得利、給付違約金，均屬無據，不應准許。
七、從而，原告請求被告潘顯聰、潘銀塗應連帶將系爭1401-1號土地如附圖所示A 部分面積4 平方公尺、A1部分面積5.5 平方公尺地上垂直上方之建物及系爭1401-3號土地如附圖所示
B 部分面積0.4 平方公尺、B1部分面積0.5 （應為0.1 之誤）平方公尺地上垂直上方之建物拆除騰空，並將土地面積9.
5 平方公尺（應為10平方公尺之誤）返還原告，並自100 年
5 月23日起至拆除完畢及將土地返還原告之日止，按月連帶給付原告2,000 元，及連帶給付違約金10萬元與原告；請求被告震威宮將系爭1401-1號土地如附圖所示A 部分面積4 平方公尺、A1部分面積5.5 平方公尺地上垂直上方之建物及系爭1401-3號土地如附圖所示B 部分面積0.4 平方公尺、B1部分面積0.5 （應為0.1 之誤）平方公尺地上垂直上方之建物拆除騰空，並將土地面積9.5 平方公尺（應為10平方公尺之誤）返還原告，並自100 年5 月23日起至拆除完畢及將土地返還原告之日止，按月連帶給付原告2,000 元，皆無理由，均應予駁回。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 10 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 10 日
書記官 李佳靜