臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第156號原 告 水鑽石社區大廈管理委員會法定代理人 石孟君原 告 陳姝姿共 同訴訟代理人 屠啟文律師複 代理人 陳繼民律師被 告 家欣建設事業股份有限公司法定代理人 江春美訴訟代理人 劉錦隆律師
朱仲煒上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國102 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：本件訴訟原係以水鑽石社區大廈管理委員會及石孟君為原告，嗣石孟君撤回起訴，另追加水鑽石社區區分所有權人陳姝姿為原告（見本院卷②第6 頁），因訴請被告給付之聲明、訴訟標的及相關事實、理由，俱與起訴時主張之內容相同，，毋庸另行蒐集訴訟資料，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於民事訴訟法第255 條第1 項第7 款規定之要件；又原告於本院審理期間，查知請求被告返還的24個停車位中，被告已出售2 個停車位予他人，因而減縮請求返還之停車位及相當於租金之不當得利金額，追加請求出售停車位所得價金之不當得利（見本院卷②第92頁），被告就此未有異議而為本案言詞辯論，亦與同法第255 條第2 項、第1 項第1 款規定相符，均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告水鑽石社區大廈管理委員會為水鑽石社區之管理委員會，原告陳姝姿為水鑽石社區之區分所有權人，被告則為水鑽石社區之建商及起造人。緣水鑽石社區地下2 樓編號
199 至編號219 及編號249 至編號251 等24個停車位（下稱系爭停車位），依建造執照之設計圖說，屬社區之共用部分，水鑽石社區之規約或區分所有權人會議，亦未有將之變更為約定專用部分之規定或決議，被告竟將系爭停車位占為己有，且將編號199 、編號208 之停車位（下稱系爭出售停車位）售予訴外人李植淇、林美英，將其他停車位（下稱系爭占有停車位）出租他人，賺取租金，顯有不當。被告雖辯稱水鑽石社區地下2 樓，於民國90年間經核准變更為停車空間，各買受者已以買賣契約為分管約定，系爭停車位屬約定專用部分云云，但在此之前，被告已出售水鑽石社區區分所有建物予如附表所示10戶買受者，被告與各該買受者簽立之「預售屋買賣契約書」，未見就系爭停車位有分管約定，被告所稱該等住戶出具之同意書，亦與系爭停車位之分管無關，不生分管效力，系爭停車位應仍屬社區全體共有人共有，此不因被告占有時間長短、有無支付管理費、是否點交予原告使用，發生權利變動。因原告水鑽石社區大廈管理委員會就社區之共有部分有管理權，且經水鑽石社區區分所有權人會議決議授權提起本件訴訟，原告陳姝姿則為水鑽石社區區分所有權人，為系爭停車位共有人，自得依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告將系爭占有停車位返還水鑽石社區全體共有人。又被告無權占有停車位之行為，依社會通常觀念，可獲得相當於租金之利益，並致社區全體共有人受有損害，被告應返還起訴前5 年所獲得之不當得利，以每一停車位月租新臺幣（下同）2500元計算，被告每月獲利55000元（22Ｘ2500），5 年共計330 萬元（55000 Ｘ12Ｘ5 ），此不當得利之計算，不因被告有無實際出租而受影響。另被告販售系爭出售停車位獲得之價金，亦屬不當得利，以每一停車位買賣價金120 萬元計算，被告應返還水鑽石社區全體共有人240 萬元。茲依民法第179 條規定，併請求被告返還各該不當得利利得。
（二）聲明：被告應自系爭占有停車位遷出，將之返還水鑽石社區全體共有人，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前揭停車位止，按月給付55000 元，由原告代為受領；被告應給付570 萬元予水鑽石社區全體共有人，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息，由原告代為受領；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告為水鑽石社區之建商及起造人，水鑽石社區區分所有建物於預售時，建造執照原核准地下2 樓之使用用途為健身服務業，計有如附表所示10戶住戶購買，嗣於90年12月
5 日，地下2 樓經主管機關核准變更為停車空間，被告即與之後的各買受人於買賣契約第7 條第1 項約定，該等汽車停車空間供車位承買人專用，且將之登記在新北市○○區○○段○○段0000○號，每一停車位約占該建號權利範圍22/10000，被告所有新北市○○區○○段○○段0000○號之共有部分新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍921/10000 ，即是包含系爭占有停車位。至於如附表所示10戶住戶，被告係另以補償其等如附表所示金額之方式約定分管。是水鑽石社區區分所有權人間，就系爭停車位已存有分管合意，依水鑽石社區大廈規約第2 條第4 項前段規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書、分管協議書使用其約定專用部分……」，系爭停車位，確屬被告約定專用部分。倘如原告所稱系爭停車位未經約定專用，被告豈會就新北市○○區○○段○○段0000○號擁有較多權利範圍？且自建造完成後，完全不必點交？被告又何需對如附表所示10戶住戶補償？實則，依原告水鑽石社區大廈管理委員會與被告於94年4 月間簽立之協議書，其早已承認系爭停車位為被告所有，甚至曾訴請被告給付系爭停車位之管理費，獲法院判決勝訴。地下2 樓之停車位，非祇有系爭停車位，原告就被告早年出售予社區住戶之停車位，認係「共有部分已完成約定專用」，就被告仍占有或日後出售之停車位，卻認定屬公共設施，顯是濫用權利。原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，因系爭停車位本屬被告約定專用，被告自無不當得利可言。況且，系爭停車位未出租時並無收益，且非全部停車位之租金均為每月2500元。另被告所以取得編號199 、編號208 停車位買賣價金，係被告將新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍22/10000移轉予買受人之對價，亦非不當得利。退步而論，縱系爭停車位不存在分管約定，因被告為系爭停車位之原始起造人，迄未依買賣契約將系爭停車位交付買受人，依民法第373 條規定，被告有使用收益權，仍不構成不當得利。此外，原告水鑽石社區大廈管理委員會既主張其為管理人，何以又請求將系爭占有停車位及不當得利利得，返還水鑽石社區全體共有人，所為主張顯然矛盾。
（二）聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告水鑽石社區大廈管理委員會為水鑽石社區之管理委員會，原告陳姝姿為水鑽石社區之區分所有權人。
（二）被告為水鑽石社區之建商及起造人。
（三）水鑽石社區地下2 樓，原經主管機關核准供健身服務業使用，嗣於90年12月5 日，另經主管機關核准變更為停車空間使用。
（四）依水鑽石社區建造執照所載，系爭停車位屬水鑽石社區之共有部分。
（五）水鑽石社區地下2 樓變更設計前，向被告購買水鑽石社區區分所有建物之買受者如附表所示，其等與被告簽立之契約名為「預售屋買賣契約書」，於水鑽石社區地下2 樓變更設計後，有收到被告所給付如附表所示金額。
（六）水鑽石社區地下2 樓變更設計後，向被告購買水鑽石社區區分所有建物之買受者，簽立之契約名為「房地買賣契約書」。
四、本院就爭執事項之判斷：兩造對於本件訴訟，就程序事項及實體事項固均有諸多攻防，然主要爭點，乃系爭停車位是否屬被告約定專用部分。按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1 款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度臺上字第1152號民事判決要旨參照）。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，非不得謂為默示之意思表示。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度臺上字第633 號民事判決要旨參照）。
被告辯稱水鑽石社區地下2 樓經變更設計後，「房地買賣契約書」第7 條「停車空間使用分管約定」中已約定：「本大廈地下室共4 層，依建築法規之規定，共設有251 位汽車停車位，其中設有法定汽車停車位198 位、獎勵汽車停車位26位，增設汽車停車位27位，地下第2 、3 、4 層汽車停車空間部分，專用車位承買人依前項之約定停車使用，並可依法收益及處分，非經車位承買人或專用權人之同意不得使用……」等情，有「房地買賣契約書」在卷可稽（見本院卷①第88頁），堪信為真。而所稱該等停車位係登記在新北市○○區○○段○○段0000○號，被告就系爭占有停車位之共有部分，係登記在新北市○○區○○段○○段0000○號下之事實，亦有各該建號建物登記謄本附卷可憑（見本院卷①第77、
101 頁；本院卷③第100 頁），核對被告所有新北市○○區○○段○○段0000○號，所登記共有新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍為921/10000 ，與其他無車位、單一車位之區分所有權人所有該建號權利範圍相較，明顯高出甚多，同堪採信。原告雖依其整理之水鑽石社區停車位持分計算表（見本院卷②第95頁），爭執不是每個停車位均占新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍22/10000，惟此僅涉權利範圍之計算方式、基準、比例多寡，不影響前揭認定。據此可知，就與被告簽立「房地買賣契約書」之水鑽石社區區分所有權人而言，其等於簽立買賣契約時，已同意前揭分管約定。至被告與如附表所示買受者簽立之「預售屋買賣契約書」（見本院卷①第118 頁），因係在水鑽石社區地下
2 樓變更設計前，並無系爭停車位之分管約定，然被告就其以補償如附表所示金額之方式，與該等買受者約定分管之辯解，業已提出與所述相符之折讓證明單為證（見本院卷②第76至86頁）。原告固另提出被告出具予買受人李志書、游淑娟之同意書（見本院卷②第98頁），主張折讓之金錢與系爭停車位分管無涉云云，但該同意書既載明「為配合地下室車位號碼更動，原車位變更為地下3 樓133 號車位」、「原地下1 、2 樓健身俱樂部，移至地面1 樓」等語，涉及變更設計之內容，尚難認如附表所示買受者就水鑽石社區地下2 樓經變更設計後之分管內容未同意。參以各該住戶數年來，就新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍比例，以及系爭停車位之使用、管理，俱未爭執，原告水鑽石社區大廈管理委員會並於94年4 月間與被告簽立協議書，約定「雙方同意地下2 樓乙方（按：指被告）所擁有之汽車停車位若有出租（限月租）時，乙方需支付甲方（按：指原告水鑽石社區大廈管理委員會）每月250 元汽車管理清潔費，若已售出則由乙方通知甲方向新購戶收取每月500 元管理清潔費」，且曾訴請被告給付系爭停車位之管理費，獲得判決勝訴，有協議書、本院98年度訴字第2636號民事判決存卷可參（見本院卷①第173 至178 頁），足徵如附表所示水鑽石社區區分所有建物之買受者，應已同意系爭停車位分管之約定。否則，水鑽石社區地下2 樓之停車位，非祇系爭停車位屬共有部分，有原告提出之平面圖可資證明（見本院卷①第12頁），被告早期出售且交予水鑽石社區住戶占有者，屬約定專用部分，被告占有中或日後出售予社區住戶之停車位，仍屬共有部分，有違情理。準此，水鑽石社區區分所有權人就社區之停車位，應有分管之合意，水鑽石社區大廈規約第2 條第4 項前段復規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書、分管協議書使用其約定專用部分……」（見本院卷①第13頁），堪認水鑽石社區區分所有權人就社區地下2 樓屬共有部分之停車位，存有分管約定，系爭停車位應屬被告之約定專用部分。被告就系爭停車位非無權占有，其就系爭停車位所為管理、使用、收益，自難認是不當得利。至於被告將系爭出售停車位售予他人部分，究其實質內容，乃被告將新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍，移轉登記予水鑽石社區之區分所有權人，併同交付停車位之使用權，以獲得買賣價金，該價金乃被告移轉新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍之對價，同難認構成不當得利。從而，原告依民法第767 條第1 項、第821 條、第179 條等規定所為本件請求，並無理由，應予駁回。
五、原告之訴因無理由而遭駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
民事第二庭 法 官 許炎灶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
書記官 陳昭綾附表：
┌──┬───────────────┬───┬──────┐│編號│地 址│買受人│金 額│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 1 │新北市○○區○○路○ 號12樓 │羅天龍│ 600,000 元│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 2 │新北市○○區○○路○ 號12樓 │陳美瑜│ 600,000 元│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 3 │新北市○○區○○路0 段00號11樓│李輔邦│ 900,000 元│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 4 │新北市○○區○○路0 段00號10樓│李沁嵐│ 120,000 元│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 5 │新北市○○區○○路0 段00號14樓│李明鈺│ 500,000 元│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 6 │新北市○○區○○路○ 號12樓 │李志書│ 400,000 元││ │ │游淑娟│ │├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 7 │新北市○○區○○路○○號6 樓 │徐夢萍│ 600,000 元│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 8 │新北市○○區○○路○○號11樓 │王崑旭│ 291,724 元│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 9 │新北市○○區○○路○○號14樓 │盧家祥│ 416,838 元│├──┼───────────────┼───┼──────┤│ 10 │新北市○○區○○路○○號13樓 │吳麗雪│1,500,000 元││ │ │鄭立彥│ │└──┴───────────────┴───┴──────┘