臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第213號原 告 陳德良
陳德旺共同訴訟代理人 張旭業律師
楊珮君律師被 告 財政部國有財產署北區分署（即被繼承人蔡永
興之遺產管理人）法 定 代 理 人 廖蘇隆訴 訟 代 理 人 蕭吉翎上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，於中華民國102年5月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告原為財政部國有財產局臺灣北區辦事處，嗣改制為財政部國有財產署北區分署，已由改制後之分署長聲明承受訴訟。
二、又本件原告起訴所主張之訴訟標的為其與被繼承人蔡永興之遺產所涉訟，被告機關為即被繼承人蔡永興之遺產管理人，而為本件程序之當事人，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：（一）被告應將被繼承人蔡永興所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之權利範圍六分之一之二分之一移轉登記為原告陳德良所有。（二）被告應將被繼承人蔡永興所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之權利範圍六分之一之二分之一移轉登記為原告陳德旺所有。（三）訴訟費用由被告所管理蔡永興之遺產範圍內負擔。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣原告等二人於民國87年3月2日與被繼承人蔡永興簽訂不動產買賣契約，買賣標的為被繼承人蔡永興所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，其權利範圍為六分之一，價金為新臺幣（下同）1,346萬2,200元，價金已分二次給付完畢，系系土地之其他共有人並簽署同意放棄優先購買權，此有不動產買賣契約書及放棄優先購買權聲明書（原證二）可稽。
（二）原告與被繼承人蔡永興之間買賣契約之簽訂確實為真正，並已依約給付價金完畢，自得請求被繼承人蔡永興移轉系爭土地所有權，茲臚陳理由如后所載：
1、系爭契約係委託由蕭代書事務所之蕭純真代書所製作（詳參原證二第3頁），經證人蕭純真於101年9月4日到庭作證，伊證稱原告等與被繼承人蔡永興間之不動產買賣契約書係由其承辦，足證系爭契約確實由被繼承人蔡永興與原告等所簽訂。
2、原告與被繼承人蔡永興於87年3月2日簽約之時，原告交付2紙支票用於支付部分定金，並經被繼承人蔡永興當場簽收（詳參原證二第3頁），而經 鈞院向合作金庫商業銀行三重分行、新北市蘆洲區農會函詢原告所交付用以支付定金之2張支票，其中支票號碼：RK0000000；發票日期：
87年3月2日；票面金額為：300萬之支票，業由原抵押權人林錦英提兌，足見確實由原告交付予蔡永興，並由蔡永興交付予原抵押權人林錦英提兌清償債務，並依契約附註第5條塗銷伊與林錦英間之抵押權設定。而另一支票號碼：RK0000000；發票日期：87年3月2日；票面金額為：200萬元之支票，則由另一名抵押權人蔡棧輝提兌，並於兌現後，同依契約附註第5條塗銷其與蔡永興間之抵押權設定。而除前開2張支票外，其餘款項均以現金方式支付，此由原證二之不動產買賣契約書上，被繼承人蔡永興均親自簽收可稽，以上所陳，足證原告已給付本契約價金全部完畢。
3、綜前所述，原告與被繼承人蔡永興之間買賣契約之簽訂確實為真正，並已依約給付價金完畢，原告起訴請求被繼承人蔡永興之遺產管理人移轉登記系爭土地所有權予原告，洵屬有據。
（三）又本件買賣標的之系爭土地雖在簽訂買賣契約時，其使用地目屬於土地法所規定之農地，按當時土地法第30條規定，以能自耕者為限，然因當時原告等之父親具備自耕農之身份，自可以登記為原告父親所有之方式，合法完成所有權移轉登記，是以，原告與出賣人蔡永興乃於第七條約定，本件不動產實行移轉登記時，其登記名義人無論以任何人名義，甲方即原告得自由指定，乙方即出賣人蔡永興決無異議，以上所陳，證人蕭純真即承辦系爭買賣契約之代書，亦到庭證明之（詳參101年9月4日之言詞辯論筆錄），準此，本件系爭買賣契約於訂約當時業已於契約第7條約定，待日後原告等找具有自耕農身分之人，完成所有權移轉登記，故而，本件系爭買賣契約仍為有效存在。
（四）綜上所陳，雖本件不動產買賣價金業已給付完畢，惟當時雙方約定暫時不過戶，以設定抵押權方式擔保原告之債權（原證三），待原告決定過戶日期，並指定登記名義人後，始辦理過戶（詳參原證二第7、第15條第1項）。原告等本欲請求出賣人蔡永興協同辦理移轉登記，詎料，出賣人即被繼承人蔡永興竟突然過世，其法定應繼承人均拋棄繼承，致有無其他繼承人不明，故待 鈞院以100年度司財管字第73號裁定選任被告擔任遺產管理人後，方得爰依兩造不動產買賣契約書及民法第348條之規定，請求被告即被繼承人蔡永興之遺產管理人履行不動產買賣契約，辦理所有權移轉登記。
（五）證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、支票、蘆洲市農會繳款存根、臺灣新北地方法院民事執行處102年4月24日新北院清87執全天字第2339號函、戶籍謄本等影本為證據，並聲請訊問證人蕭純真，及向合作金庫銀行、蘆洲市農會查詢支票兌現情形。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）因被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處於102年1月1日因中央政府組織改造改制為財政部國有財產署北區分署，並承受相關權限業務（證5），爰依民事訴訟法第175條、176條規定，請鈞院鑒核，准予承受訴訟，俾符法定程序，並利訴訟之進行。
（二）原告依該契約應先將價金給付與被繼承人蔡永興。惟原告所附支票號碼：RK0000000、發票日期：87年3月2日、票面金額300萬元之支票，由林錦英提兌，參照系爭291、296地號土地抵押權設定登記申請書原案，記載申請登記事由為抵押權移轉登記，可知該300萬元係原告與第三人林錦英抵押權讓與之對價，尚難認為原告已支付蔡永興買賣價金，則原告與被繼承人蔡永興間原有之債務仍存在，即原告仍負給付蔡永興價金之義務。是於原告給付價金前，自不得請求被繼承人蔡永興移轉系爭土地所有權。
（三）系爭291、292、295、296地號土地均為修正前土地法第30條所稱農地，依修正前土地法第30條第1項及第2項規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。原告陳稱依系爭契約第7條約定，本件不動產實行移轉登記時，其登記名義人無論以任何人名義，原告得自由指定，系爭買賣契約仍為有效存在等等。惟依最告法院85年台上字第418號、81年台上字第1379號民事裁判要旨（證6），修正前土地法第30條第1項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，立法意旨在於貫徹耕者有其田之基本國策，防止農地由無自耕能力之人承受以供耕作以外之用途，藉以發揮農地之效用。故農地買受人依民法第269條規定指定第三人為登記名義人者，應指定登記與有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即該第三人以能自耕者為限。倘僅利用該第三人名義登記為所有人，實則未從事耕作者，則此契約無非為規避土地法第30條規定而訂立，應認係脫法行為而無效。系爭買賣契約並未具體約定登記與有自耕能力之第三人，是縱該不動產買賣契約書為真正，因所約定之給付為違反強制規定之行為，應屬無效。原告請求依該契約移轉系爭土地即屬無據。
（四）新北市三重地政事務所101年8月6日新北重地登字第0000000000號函（證4）告○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地均為修正前土地法第30條所稱農地，是故承受人以能自耕者為限」。依修正前土地法第30條第1項及第2項規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。復依民法第246條第1項規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」。是縱該不動產買賣契約書為真正，因所約定之給付為違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，依前述規定應屬無效。原告請求依該契約移轉系爭土地即屬無據。
（五）按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者而言；就特定訴訟有當事人之適格者，得為原告起訴，或得為被告受訴，且以自己之名實施訴訟，並受本案判決，此項權能稱為訴訟實施權。再者，第三人對他人之權利或法律關係有管理權者，就其權利或法律關係為訴訟標的之訴訟，有當事人適格；而遺產管理人依民法第1179條、第1184條規定，就被繼承人之遺產關於為保存遺產之必要處置一項，有為訴訟實施之權能。被繼承人蔡永興於95年6月14日死亡，其遺產經臺灣板橋地方法院100年度司財管字第73號民事裁定指定被告為管理人確定。又原告主張應將被繼承人蔡永興所有新北市○○區○○段○○○○號等4筆土地移轉登記為原告所有，應屬被告擔任蔡永興遺產管理人之職權範疇，具備當事人適格要件，先予陳明。
（六）原告主張與被繼承人蔡永興間有不動產買賣契約存在，並請求將被繼承人蔡永興所有新北市○○區○○段○○○○號等4筆土地移轉登記予原告。依原告所附系爭契約書影本記載，該契約訂立日期為87年3月2日，簽定時間距被繼承人蔡永興死亡日（95年6月14日）將近9年，倘該契約為真正，應有足夠時間辦理所有權移轉登記。惟原告於該契約簽訂後，被繼承人蔡永興死亡前之9年間，既未請求被繼承人蔡永興履約或為違約之賠償，復未於蔡君死亡後亦未曾聲請法院選任蔡永興之遺產管理人俾實行權利，實有違一般人之經驗法則。依民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」。是原告應證明系爭不動產買賣契約確為被繼承人蔡永興所簽訂。
（七）證據：提出財政部財稅資料中心100年12月12日資五字第0000000000號函、新北市三重地政事務所101年8月6日新北重地登宇第0000000000號函、財政部102年1月4日台財人字第00000000000號令、財政部國有財產署北區分署102年1月14日台財產北人字第00000000000號函等影本為證據。
參、本院依聲請向合作金庫銀行、新北市蘆洲區農會查詢支票兌現及帳戶資料。
肆、得心證之理由：
一、原告主張其二人於87年3月2日與被繼承人蔡永興簽訂不動產買賣契約，由原告買受原屬被繼承人蔡永興所有之坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等土地之應有部分各六分之一，總價金1,346萬2,200元，已分二次給付完畢，上開土地之其他共有人並簽署同意放棄優先購買權，並提出不動產買賣契約書影本為證據（見本院卷第11至13頁）；但為被告所否認。經查，被繼承人蔡永興與原告二人簽定上開買賣契約之事實，除有原告提出之上開不動產買賣契約書影本在卷可參之外，並據證人即代辦系爭不動產買賣之代書蕭純真到庭陳述屬實，且參照上開土地上有鐵皮屋一棟存在，亦已移交原告與承租人訂定租約等情（見本院101年9月4日言詞辯論筆錄，卷第69頁以下），可見原告主張被繼承人蔡永興已將上開土地應有部分出賣與原告一節，當堪信為真實。
二、按於民國64年07月24日修正之土地法第30條第1項及第2項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」、「違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，上開條文於民國89年01月26日修正刪除，而本件系爭土地買賣係成立於87年3月2日，如系爭土地屬於上開法條規定之農地，其契約效力自應受當時有效之法律限制。經查，依據被告提出之新北市三重地政事務所101年8月6日新北重地登宇第0000000000號函影本稱：「……。二、貴處所○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地均為修正前土地法第30條所稱農地，是故承受人以能自耕者為限。」（見本院卷第73頁），則系爭土地屬於上開法條有效施行期間所規定之私有農地，又其買賣契約成立於上開法條有效施行期間，自應受上開法條規定之限制，合先敘明。
三、按「『承租人應自任耕作』者，應包括其家屬在內，係指耕地三七五減租條例第十六條第一項所稱之『承租人應自任耕作』者而言，土地法第三十條第一項上段所定：『私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限』，則係指承受人本人而言。」，此有此有最高法院71年台上第2841號號判例可參；又按「查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」，此亦有最高法院66年台上第2655號判例可資參照；再按「土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效。」，亦有最高法院64年台上第1352號判例足資參照；復按「關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效。」（最高法院73年度第5次民事庭會議決定參照）；故買受農地之承受人，必須本人具有自耕能力，方能承受農地之移轉，倘買受人自己於訂定農地買賣契約時，並無自耕能力者，須有待買受人自己日後取得自耕能力再行移轉之約定，或具體指定當時已有自耕能力之特定第三人，或待該特定第三人取得自耕能力再行移轉等約定，方能使該農地買賣契約有效，否則該農地買賣契約依修正前土地法第30條第2項規定，應屬無效，合先敘明。經查，本件原告向被繼承人蔡永興買受系爭土地屬於農地，本應受上開修正前土地法第30條第1項前段規定之限制，其承受人以能自耕者為限，且依照前揭判例所示，以承受人即原告本人具有自耕能力為限，然原告二人於87年間共同向被繼承人蔡永興買受系爭土地應有部分之時，並不具自耕能力，為原告所自認，則原告自不具有承受屬於農地之系爭土地之資格一節，應堪認定；至於原告雖提出原告之父陳天生之戶籍謄本影本（見本院卷第150頁），依戶籍登記陳天生之職業為「半自耕農」，用以證明承受人具有自耕能力，然依上開最高法院判例所示，應以承受人本人具有自耕能力，方合於上開修正前土地法第30條第1項規定，原告此部分主張尚無可採。再查，依上開修正前土地法第30條第1項後段規定，私有農地之移轉，除因繼承外，並不得移轉為共有，本件原告二人共同買受系爭土地之原屬於被繼承人蔡永興對於系爭土地之應有部分，原告各擁有權利二分之一，則已違反上開法條所定防止農地細分之規定（參見該條64年07月24日修正立法意旨），依同條第2項規定，原告與被繼承人蔡永興就系爭土地所訂定之買賣契約已屬無效。原告又主張依上開不動產買賣契約書第7條約定，買受人可指定有自耕能力之壬為登記名義人，然查，依原告提出之系爭不動產買賣契約書第7條約定為：「本件不動產實行移轉登記時，其登記名義人無論以任何人名義甲方得自由指定，乙方絕無異議。」、第15條「其他約定事項」第1點：「甲乙雙方約定暫時不過戶，先由甲方設定抵押權新台幣叁仟陸佰萬元正之抵押權，俟甲方決定過戶日期，始辦理過戶。」等語（見本院卷第11頁），可見原告與被繼承人蔡永興就系爭土地所訂定之買賣契約內，固約定得由買方即原告自由指定登記名義人，且買賣契約訂定後，並不立即辦理過戶，而由原告決定辦理過戶時間，然依上述最高法院判例及決議意旨，倘若買受人自己未具有自耕能力者，必須有約定得以除去該項限制之具體約定，方能使該農地買賣契約為有效，然本件原告提出之上開買賣契約書僅泛稱登記名義人得由原告自由指定，並未將具體之第三人載明，致不符上開最高法院決議意旨，難以認為原告與被繼承人蔡永興就系爭土地所訂定之買賣契約為有效。又系爭原告與被繼承人蔡永興就系爭土地所訂定之買賣契約既屬無效，仍不因上開修正前土地法第30條第1項及第2項規定已經刪除而變為有效，自不待言。
三、綜上所述，原告與被繼承人蔡永興就系爭土地所訂定之買賣契約乃為無效，原告主張依無效之買賣契約關係，請求被告將系爭土地應有部分分別移轉予原告，自屬無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
書記官 黃雅慧