臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第219號原 告 柯本生訴訟代理人 沈孟賢律師被 告 劉碧貞訴訟代理人 蕭琪男律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告於民國91年5 月間向被告以新台幣（下同）3,800 萬
元之高價，買受新北市○○區○○○路○○○ 號1 、2 樓之店面，即新北市○○區○○段○○○○○號及其上之4780、4791、4790建號，惟當時被告並無立即將4791建號全部移轉給原告，為確保原告確有一樓店面完整之所有權及使用權利，被告於91年11月28日出具協議書載明：「緣柯本生君（以下簡稱甲方）於民國九十一年五月三十一日向劉碧貞、彭瑜榮（以下簡稱乙方）購買坐落於台北縣板橋市○○○路○○○ 號1 、
2 樓土地及建物共兩戶，但原建物1 樓部分登記為共同使用部分建號4791，因土地登記規則規定而僅移轉29999/30000予甲方，故雙方協議甲方確實擁有板橋市○○○路○○○ 號1樓之所有權及使用權。……」等語，顯見被告確實擔保第三人就上開買賣之標的物（即新北市○○區○○○路○○○ 號1、2 樓之店面），對於買受人即原告不得主張任何之權利甚明。詎於100 年1 月間，突有訴外人林鑫宏寄發存證信函宣稱，其已獲得大福地大樓（即新北市○○區○○○路○○○ 號）管理委員會授權，以該棟大樓一樓店面位置為該棟建物所有權人共有為由，要求原告歸還新北市○○區○○○路○○○號1 樓店面及地下1 樓，之後大福地大樓之其他住戶更提出實況分析表，要求原告賠償450 萬元和解金等費用，否則請拆除大隊拆除房屋違規使用部分，使原告無法繼續出租店面，還要面臨高額之罰鍰。甚者，竟有住戶向臺灣板橋地方法院檢察署（現改制為臺灣新北地方法院檢察署）提出原告暨承租人竊佔上開建物1 樓之刑事告訴，試圖逼迫原告就範。
嗣原告詳加了解後赫然發現，被告原先出售給原告之所謂一樓店面，在建物測量成果圖上竟然為「停車空間」與「門廳」，屬於公共空間，無法違規作為店面使用，則被告出售之上開房屋顯然有權利瑕疵無疑，依民法第349 條及第353 條規定，出賣人不履行義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。又依民法第227 條第1 項及第226 條第
1 項規定，被告自應負給付不能或不完全給付之債務不履行等責任。
㈡又原告向被告購入系爭房地時，其上即有全家便利商店承租
，有押金轉讓協議書及房屋租賃契約書可證，是原告當時即考量有便利商店承租該店面，將有穩定的租金收入，故始願以3,800 萬元之高價購買該店面，今因第三人即該棟大樓之管委會、其他住戶等人向原告主張權利，並向新北市政府工務局提出違規使用之檢舉，加上原告無法恢復成原有的機械式停車空間，遭新北市政府工務局罰鍰2 次，共計14萬元，而全家便利商店也不堪其擾，於101 年4 月初搬遷，並以存證信函明確表示，因大福地大樓其他區分所有權人主張其所承租之店面屬於大樓共有部分，並控告便利商店店長竊佔，該公司無法容忍一直有第三人出面主張權利之情形，故須終止租約。從而，原告兩頭落空，既無租金收入，亦因新北市政府違章建築拆除大隊認定被告出售之部分店面屬於實質違建，應予拆除，原告無法繼續使用一樓作為店面，且從建物測量成果圖可知，扣除停車空間及門廳位置，亦無所謂一樓店面可言，則原告損失之金額絕對有數千萬元以上。
㈢又原告自購買系爭房地後，將一樓前方空地出租予水果攤，
出租期間自91年10月1 日至101 年3 月31日，每月租金為4萬元，共計9 年6 個月，故出租予水果攤之全部租金收入為
456 萬元（114 個月×4 萬元＝456 萬元）。另出租予全家便利商店部分，出租期間自91年10月1 日至101 年3 月31日，租金總收入合計為16,716 ,396 元（①91年10月1 日至92年9 月30日止，租金每月13萬元，租金收入為156 萬元。②92年10月1 日至94年9 月30日止，租金每月13萬7,000 元，租金收入為328.8 萬元。③94年10月1 日至96年9 月30日止，租金每月14萬6,000 元，租金收入為350. 4萬元。④96年10月1 日至97年9 月30日止，租金每月15萬4,000 元，租金收入為184.8 萬元。⑤97年10月1 日至100 年9 月30日止，租金每月15萬5,085 元，租金收入為5,583,060 元。⑥100年10月1 日至101 年3 月31日止，租金每月15萬5,556 元，租金收入為933,336 元）。從而，原告出租予水果攤及全家便利商店之租金總收入為21,276,396元（456 萬＋16,716,
396 ＝21,276,396）。㈣再者，原告因第三人就系爭房地主張共有權利，導致原告無
法使用門廳部分作為店面，店面更被認定為實質違建拆除，扣除上開部分之後，根據鑑價報告，系爭房地若依法合理使用，於91年5 月間之合理市價僅為14,497,932元，但被告卻擔保其「確實擁有板橋市○○○路○○○ 號1 樓之所有權及使用權」，而以3,800 萬元之高價出售，導致原告誤信該房屋可供作店面使用，決定以高價購買，致原告至少受有2,3502,068元（38,000,000－14,497,932＝2,3502,068）之損失，故原告起訴請求被告賠償1,000 萬元，自有理由。
㈣另被告主張原告歷年來已收取21,276,396元之租金，可彌補
原告上開之2,3502,068元損失，但在此10年間，依據鑑價報告可知，系爭房地價值至少漲為2.2 倍，則倘若被告出售之房地確實具有一樓店面之使用權利，則被告之房地至少增值4,600 萬元以上，惟因被告之不實保證，導致原告無法獲得此一利益。且依據估價報告所載，原告本可享有至少17,560,960元之增值（32,058,892 －14,497,932＝17,560,960）亦無法實現，甚至還須跌價出售，價格僅為當年向被告購買價格之二分之一，故該增值幅度也應計入原告損失之內，是無論依何種方式計算，原告之損失還是超過1,000 萬元甚明。爰依給付不能及不完全給付之債務不履行責任，請求被告負損害賠償責任。
㈤併為聲明：⒈被告應給付原告1,000 萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張依系爭買賣契約，被告應負權利瑕疵之責云云，並
非可採，蓋依兩造買賣契約約定，被告負有移轉義務之標的為新北市○○區○○○路○○○ 號1 、2 樓建物及土地。其中建號4791（即1 樓）、4790為共同使用部分，均已確實移轉予原告。又權利瑕疵之態樣為：於私法上，包含「權利根本不存在」、「權利為他人所有」、「權利有他項物權負擔」、「權利有債權之負擔」等；於公法上，則為「公法上之稅捐負擔」、「公法上對標的使用之限制」等（見黃茂榮，買賣法，2004年12月，第330 頁至第333 頁）。而原告所指之4791建號建物，本為共同使用部分（應有部分為29999/3000
0 ），並無權利不存在、權利為他人所有等前開情狀，自難謂有何權利瑕疵可言。況依原告所舉為人檢舉之4790建號建物（即○○○路000 號地下室及1 樓），亦屬共同使用部分，且業經載明於系爭買賣契約，亦非屬權利瑕疵。故系爭標的並無原告所指權利瑕疵存在。
㈡原告另舉建物成果圖主張系爭房屋，存有權利瑕疵云云，惟
4790建號建物屬共同使用部分，業為原告所明知，已如前述，其上第一層為停車空間，亦為原始使用執照所明定。而原告於簽立買賣契約前，業已調取系爭不動產之相關資料，如建物、土地登記謄本、建物測量成果圖等，業如前述，縱認有權利瑕疵存在，依民法第351 條前段規定，被告自不負擔保之責。退步言之，本件就系爭房地所涉者即為應依核准使用執照之公法上限制或義務，至於原告有無探知公法上使用限制之義務？依學者黃茂榮見解，基於「人民對於國家不得以自己不知法規存在而有所主張」原則，亦應適用於契約當事人間，即當事人之一方不得對他方主張自己不知道有規範契約當事人間之法規存在。故而，除非買受人（即原告）能夠舉證證明不知有使用執照之限制，否則即不得主張不知道有此限制之法規存在（見黃茂榮，買賣法，2004年12月，第
340 頁至第341 頁）。亦即，縱原告非事實上知情（即知有瑕疵），亦屬推定知情，而不得主張被告應負權利瑕疵擔保責任。
㈢再者，本件原告並未受有損害，且亦未就其受有何損害負舉
證責任，依最高法院64年度第6 次民庭庭推總會議決議及依鈞院囑託鑑定結果，本件系爭房地目前之合理市價為3,205餘萬元。且原告既已享受出租系爭房屋並收取租金十年之久，且金額達2,120 餘萬元（尚未加計出租菜攤收入）以上，豈有享受利益不負擔風險之理，故總計金額逾5,300 萬元，亦證原告並未受有損害。且依鈞院囑託之鑑價結果顯示，原告既於91年間願以高於市價2 倍餘之價格購入系爭標的；卻於訴訟期間，以遠低於101 年4 月間合理市價（3,205 餘萬元）之1,900 萬元賣出。其動機及考量各為何？實非被告所能探知，但顯見鑑價結果並不足以成為原告受有損害及損害範圍之證明。綜上，本件原告並未受有損害，且亦未就其受有何損害負舉證責任，原告之主張，實非可採。
㈣又原告另主張違建已經拆除云云，惟系爭已拆除之違建非為
買賣契約標的，且為未辦理保存登記之建物，此乃締約時原告所明知，則不論違章建築屬權利或物之瑕疵，依法原告均因明知瑕疵自不得主張。況且，如違章建築定性為物之瑕疵型態，則在程序上已逾5 年之時效，被告自得援此對抗原告。
㈤併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於91年5 月31日以3,800 萬元之價格與被告簽訂系爭房
地買賣契約，買賣標的○○○區○○段1306、1306-1、1306-2地號土地及4780建號建物。
㈡上開買賣標的中，所含附屬建物4790、4791建號為共同使用
部分。雙方關於4791建號之所有權及使用權於91年11月28日另立協議書。
㈢上開4791建號於100 年1 月間，經共有人主張屬於停車空間不得供原告使用。
㈣原告購買系爭建物後，出租予水果攤之租金收入為4,560,00
0 元、出租予全家便利商店之租金總收入為16,716,396元。
四、兩造之爭點為：㈠系爭建物之共同使用部分4791建號無法供原告專用，是否構
成系爭買賣契約之權利瑕疵，被告是否構成給付不能或不完全給付之債務不履行？㈡承㈠，如是，原告是否受有損害？
五、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。又出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，為民法第349 條所明定。所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第
350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。又買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第351 條亦有明文。是以，權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關（最高法院
71 年 度台上字第4114號判決意旨參照）。經查：⒈兩造於91年5 月31日簽立系爭買賣契約，買賣標的為新北市
○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍9 分之2 ）及其上同段4780建號建物（權利範圍全部，即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號2 樓，含共同使用部分4790建號【權利範圍10000 之667 】、4791建號【權利範圍30000 之29999 】）、暨同段1306-1地號（權利範圍全部）、1306-2地號（權利範圍全部）土地，此為兩造所不爭執。
⒉又被告對於其於91年12月28日簽立之協議書上載明：「原建
物1 樓部分登記為共同使用部分建號4791，因土地登記規則規定而僅移轉30000 分之29999 予甲方（即原告），故雙方協議甲方確實擁有板橋市○○○路○○○ 號1 樓之所有權及使用權。另乙方（即被告）他日欲處分另30000 分之1 時，甲方有優先購買權。」等情，固不否認之。然按區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。又區分所有建物之共有部分，法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記，土地登記規則第81條、第94條分別定有明文。系爭買賣標的所包含之4790、4791建號，均屬區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，此為原告簽立系爭買賣契約時所知悉，依建物測量成果圖及建物登記謄本所載（參見估價報告書之附件），上開4790建號包含地下層（防空避難室兼停車空間、台電配電室、水箱）94.74 平方公尺、第一層（機械停車空間、門廳）51.23 平方公尺、騎樓7.62平方公尺、第四層至第十一層空調機械室各為7.01平方公尺、屋頂突出物（機械室、水箱、樓梯間）48.54 平方公尺，總面積合計為258.21平方公尺，由4780、4781、4782、4783、4784、4785、4786、4787、47 88 、4789建號之區分所有建物所有權人所共有；另4791建號則包含地下層（機械停車）20.56 平方公尺、第一層（機械停車空間）26.98平方公尺、騎樓11.86 平方公尺、第二層（機械停車空間）
20.56 平方公尺，總面積合計為79.96 平方公尺，由4780、4781建號之區分所有建物所有權人所共有，此有4790、4791建號建物登記謄本及建物測量成果圖附卷可稽。是上開4790、4791建號本應按其設置目的及使用性質而為使用或約定分管，尚難單憑被告於協議書上之記載，即遽認被告有擔保屬共同使用部分之4791建號得為單獨使用，而可排除4790、4
791 建號其餘區分所有權人主張權利之事實。況上開兩造所稱「板橋市○○○路○○ ○號1 樓」即出租予全家便利商店股份有限公司部分，既僅係登記為共同使用部分，並無獨立專有之所有權及所有權狀，且兩造於買賣契約並載明4791建號僅為共同使用部分，而不含主建物，是原告應知原全家便利商店股份有限公司所在之「板橋市○○○路○○○ 號1 樓」係屬未辦保存登記之建物自明。況且，縱有上開協議書，惟原告所買受之4791建號亦非屬權利範圍全部，而關於4790、4791建號共同使用部分之所在範圍及面積，縱認原告未調取建物測量成果圖，惟按諸常情，共同使用部分依權利範圍所換算之面積，關涉到買賣價金之多寡，原告焉有可能未調閱土地登記謄本以究明其面積及範圍，而由前開4790、4791建號部分均分配有1 樓之面積，該4790建號所分配之1 樓面積與4791建號相較約達2 倍之多，而經本院於10 1年7 月12日會同兩造現場履勘測量結果，更可見上開1 樓部分占用4790建號之面積為31平方公尺，占用4791建號為26平方公尺，此有新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖在卷可查，是關於4791建號依謄本所分配之1 樓面積已幾近全部占用，而上開1樓部分其面積既遠大於兩造所簽立協議書所指之4791建號，則原告焉有可能不知1 樓部分所占用者包括4790、4791 建號，且該部分均屬區分所有建物之共有部分，則原告於簽約時既已知悉就該1 樓部分，所搭建者係屬未辦保存登記之建物，且係屬共同使用部分，自無永久使用權，且由上開協議書內容，亦難認被告對原告關於系爭1 樓部分有保證永久使用權之情，而原告既仍與被告達成買賣契約之合意，自應承受因此所生之不利結果。又上開4790、4791建號於系爭買賣契約成立時，既即屬區分所有建物之共同使用部分，且為原告所知悉，自難認本件被告應負民法第349 條之權利瑕疵擔保責任。
㈡再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第22
7 條第1 項定有明文。而所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言。查兩造既已於系爭買賣契約載明4790、4791建號僅為共同使用部分，另於91年11月28日簽立之協議書亦載明「原建物1 樓部分登記為共同使用部分建號4791」，足見原告已知悉系爭買賣標的所屬
1 樓部分僅為共同使用部分，並無獨立專有之所有權，有為其他區分建物所有權人主張權利之可能，原告自難主張對此項風險無從認知。況被告於91年間交屋時，確實已將系爭房地依原告所買受之權利範圍全部移轉登記予原告，且由原告續將兩造所稱「板橋市○○○路○○○ 號1 樓」所在範圍，自91年10月1 日起迄至101 年4 月出租予全家便利商店股份有限公司，並將該1 樓前方空地自91年10月1 日起至101 年3月31日止出租予水果攤而為使用收益，足見被告所提出之給付已符合系爭買賣契約所定債之本旨，縱於100 年1 月間因有其餘區分建物所有權人主張權利，致原告自101 年4 月起無法再為使用上開兩造所稱「板橋市○○○路○○○ 號1 樓」部分，然此為原告簽立買賣契約時所能知悉，已如前述，自難謂被告所提出之給付不符債務本旨而有給付不能或不完全給付之情事。從而，原告請求損害賠償，顯然無據。
七、綜上所述，原告依民法第349 條、第353 條、第227 條第1項及第226 條第1 項規定，請求被告應給付1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 12 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 12 日
書記官 尤朝松