臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第233號原 告即反訴被告 吳宗龍訴訟代理人 陳守文律師複 代理人 李易哲律師訴訟代理人 葉宏基律師被 告 富禾開發股份有限公司兼法定代理人 許明森即反訴原告共 同訴訟代理人 李進成律師
劉興業律師複 代理人 王正豪律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，經本院於民國102 年4 月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與反訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。而此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，方可認為兩者間有牽連關係。最高法院98年台抗字第1005號裁定意旨參照。本件原告主張伊已解除與被告許明森間就原告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍100000之12764 ），及其上門牌號碼新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓房屋，兩者權利範圍十分之六（下稱系爭房地）之不動產買賣契約，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，被告則抗辯原告未合法解除系爭不動產買賣契約，並提起反訴請求確認反訴原告就系爭房地有出賣、設定負擔、出租等權利。查該反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，均與系爭房地之買賣契約有關，其事實上關係密切，且證據資料有其共通性，參酌上開裁定意旨，符合民事訴訟法第260 條第1 項所定相牽連之要件，是被告於本訴進行中提起反訴，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。反訴原告於本院101 年7 月26日言詞辯論期日庭呈民事答辯暨反訴狀（見本院卷一第195 頁至212 頁），反訴聲明：㈠確認反訴原告許明森，得就土地標示：新北市○○區○○段○○○ ○號（持分範圍9611/100000 ）；建物標示：新北市○○區○○路0段00巷00號5 樓（建號：4074至4079、4084至4092、4099至4121、4130至4149），總面積為522.14坪內含10個車位全部，為出賣、設定負擔、出租為時間逾兩年之租賃、貸款及其他一切事務之處理。㈡反訴原告許明森，就上開標的全部為出賣之處分時，出賣價格應與反訴被告協商，倘就價格協商不成，得訴請法院裁決之。㈢反訴被告對反訴原告所為之假處分，包括以下四個標的之登記應塗銷：⑴就新北市○○區○○段○○○○○○○○○號101 年4 月18日板登字第90210 號，依臺灣板橋地方法院101 年4 月18日板院清101 年度司全天字第253 號假處分登記，債權人吳宗龍、債務人許明森、富禾開發股份有限公司，限制範圍：100000分之3153，101 年4月18日登記。⑵就新北市○○區○○段○○○○○○○○○號101 年
4 月18日板登字第90210 號，依臺灣板橋地方法院101 年4月18日板院清101 年度司全天字第253 號假處分登記，債權人吳宗龍、債務人許明森、富禾開發股份有限公司，限制範圍：100000分之4505，101 年4 月18日登記。⑶就新北市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號，10 1年4 月18日板登字第9021
0 號，依臺灣板橋地方法院101 年4 月18日板院清101 年度司全天字第253 號假處分登記，債權人吳宗龍、債務人許明森、富禾開發股份有限公司，限制範圍：100000分之34615，101 年4 月18日登記。⑷就新北市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號，101 年4 月18日板登字第90210 號，依臺灣板橋地方法院101 年4 月18日板院清101 年度司全天字第253 號假處分登記，債權人吳宗龍、債務人許明森、富禾開發股份有限公司，限制範圍：100000分之24 622號，101 年4 月18日登記。㈣第二項聲明，反訴原告許明森願供擔保，請准宣告假執行。㈤第三項聲明，反訴原告許明森、富禾股份有限公司願供擔保，請准宣告假執行。嗣於101 年12月4 日提出民事減縮、追加反訴聲明狀（見本院卷二第47至52頁），變更反訴聲明為：㈠確認反訴原告許明森就被告吳宗龍所有之新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍5106/100000 ），及其上同段4074號建物【含共有部分4366建號（權利範圍8167/100000 ），門牌號碼為新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 、5 樓之3 ，權利範圍均為40763/100000】有出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務之單獨完全處理權限。
㈡反訴原告許明森，就上開標的全部為出賣之處分時，出賣價格應與反訴被告協商，倘就價格協商不成，得訴請法院裁決之。㈢反訴被告吳宗龍應將第一項聲明所示之不動產所有權狀、其印鑑證明、印鑑章及其他為辦理出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務所需文件，交付反訴原告許明森。㈣第二、三項聲明反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。衡以反訴原告變更聲明之請求基礎事實同一，屬變更並減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，揭諸前開規定，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
（一）原告起訴主張：⑴原告於民國99年7 月29日與被告許明森簽訂不動產買賣契
約，就原告所有系爭房地權利範圍十分之六，以新臺幣（下同）4,599 萬元出售予被告。原告已於99年8 月18日先將系爭房地之土地部分權利範圍100000之3153，及建物部分權利範圍100000分之24622 之所有權移轉登記予被告許明森，另依被告許明森指示於100 年1 月12日再將系爭房地之土地部分權利範圍100000之4505，及建物部分權利範圍100000分之34615 所有權移轉登記予被告富禾開發股份有限公司（下稱富禾公司）。從而，原告已依約履行將系爭房地所有權移轉登記予被告許明森及其指定之名義人，詎被告許明森僅依約支付買賣價金第一期簽約款300 萬元、第二期備證款1,700 萬元，及150 萬元、代墊土地增值稅560,384 元，遲未支付買賣價金尾款23,929,616元。依系爭不動產買賣契約第2 條付款約定：「貸款撥款當日給付」及第8 條約定：「為貸款順利，確保買、賣雙方之權益，買方應於貸款手續中無條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係買方信用條件不合或金融政策改變，以致資金額度不足時，買方應於撥款時以現金一次補足，貸款應於產權移轉手續完成三週內付清」，被告許明森均應於移轉登記後三週內即最遲於100 年2 月2 日前支付尾款，惟被告許明森迄未給付尾款，經原告101 年3月20日以101 基律字第0320號律師函催告被告許明森支付買賣尾款，被告許明森並未如期給付，原告爰於101 年3月27日以101 基律字第0327號律師函解除系爭房地之不動產買賣契約。基此，被告許明森迄至目前為止並未支付買賣價金餘款，並經原告依買賣契約第10條約定解除系爭房地買賣契約，原告自得依民法第254 條規定請求被告許明森及依民法第179 條規定請求被告富禾公司，將系爭房地所有權移轉登記予原告。
⑵對被告抗辯之陳述：
①被告取得44筆建物坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地所有權持分，合計達100000分之7658（計算式：100000分之12764 ×60 %=100000 分之7658，小數點以下四捨五入），就土地所有權部分，原告已依約使被告取得足額之權利範圍（即100000分之7658）；就建物所有權部分，系爭76筆建物總面積共計1172.7平方公尺（即第五層總面積1247.52 ㎡－共用部分建物74.85 ㎡＝1172.7㎡），是被告取得之44筆建物總面積合計694.67平方公尺，與總面積60% 即703.62平方公尺（計算式：1172.7㎡×60%=703.62㎡）相較僅差1.3%（即8.95平方公尺），然此係因被告取得44筆建物之土地所有權持分已達契約約定100000分之7658的情況下，原告若再將其餘32筆建物移轉任何一筆予被告，伊取得之持分都將超出買賣契約約定之範圍。況實務上建物面積測量本存有誤差，原告既已依約履行出賣人移轉買賣標的物所有權之義務，縱建物坪數面積有所不足，僅係物之瑕疵而屬被告得否主張原告負出賣人瑕疵擔保責任之問題。系爭房屋坪數不足8.95平方公尺，僅佔約定之703.62平方公尺1.3%，以買賣價金4,599 萬元計算，被告許明森僅得拒絕給付597,870 元（計算式：4,599 萬元×0.013 ）始稱相當，詎被告許明森竟片面以系爭房屋短少坪數即建物不足占全部面積百分之0.8 ，即拒絕給付全部價金尾款23,929,616元，並拒絕受領買賣標的物，實非法之所許。又參民法第264 條第2 項：「他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」，及最高法院87年台上字第332 號、94年度台上字第1861號、100 年度台上字第1162號判決意旨，被告雖主張同時履行抗辯，並不得拒絕給付百分之59.2之買賣價金。
②系爭5 樓房屋內部（含公設原共有77筆建物登記）經合併成建號4074號之建物後，內部已區格為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四個房間，兩造協議依現有四個房間之格局分配，有原證
9 、13之分割協議書、分戶平面圖可稽，由原告取得新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓（Ｂ戶）及同號5 樓之
3 （Ｃ戶）、原告與被告許明森共同取得5 樓之2 （Ｄ戶）、被告許明森及富禾公司共同取得5 樓之1 （Ａ戶）之建物所有權，A 、B 、C 、D 等4 筆建物面積共計849.03平方公尺（計算式：A 戶531.04㎡＋B 戶173.59㎡＋C 戶
70 .24㎡＋D 戶74.16 ㎡＝849.03㎡) ，僅計算被告等二人所分配之A 戶面積531.04㎡即已占全部專有部分面積62.5% （計算式：531.04㎡÷849.03㎡×100%），若再加上被告許明森分得之D 戶面積74.16 ㎡（占專有部分面積8.7%），被告分得建物面積占專有部分面積已達約71.2% ，遠超過當初系爭買賣契約被告應分得之建物面積範圍，被告許明森至今仍徒以買賣標的物之面積未達約定坪數，抗辯有拒絕給付尾款價金之義務，並非足採，亦與誠信原則不符。
③原告否認被告所辯兩造約定貸款之日應於系爭房地辦理分割完畢後為之，蓋系爭不動產買賣契約並無此約定。而系爭99年8 月16日授權書，僅係原告同意被告許明森就原告所有4074至4079、4084至4092、4099至4121、4130至4149建號等58筆建物暨座落土地所有權持分100000分之9611（100 年1 月12日原告始將其中4084至4092、4099至4102、4137至4149建號等26筆建物暨座落土地所有權持分100000分之4505移轉登記予被告富禾公司）得為出售、設定負擔、租賃、貸款及其他處分行為之代理權授予，及約定如何負擔所生相關費用之證明文件，與被告得否於系爭房地分割後辦理貸款無涉。再者，銀行放款實務上於不動產共有情形，僅係核貸成數較單獨所有為低，並無共有人未分割無法核貸之情形，況且被告迄今從未提出任何一家金融機關以系爭房地未分割而拒絕貸款之證明，實則被告並未向銀行提出核貸申請，被告執此辯稱系爭房地未分割致無法貸款給付尾款，是不可歸責於被告，並無可採。
④系爭不動產買賣契約第14條特別約定：「建物合併後，取得個人所有權後，另割成四戶，三週內交付尾款，銀貨兩訖。」，係證人龔銘信未經兩造同意即自行於原告持有之買賣契約書加註，此經證人龔銘信證述屬實，被告許明森所發101 年永律字第0000000 號律師函、101 年3 月30日存證信函，及被告共同複代理人於鈞院審理時之陳述，均表示被告持有之買賣契約書未有該特別約定之記載，足證該特別約定並未經兩造合意。
⑤系爭五樓整層之房屋作為商業用途使用，因久無人營業早已閒置荒廢許久，內部房門並無上鎖之必要，況且原告僅有整層對外出入之大門鑰匙，而原告既已交付大門鑰匙予被告許明森即無另外點交房屋之問題。又依兩造協議，被告二人係分配A 戶、D 戶，依照片所示，A 、D 二戶顯然為閒置之空間，並無被告所稱客觀上無法點交之情事。至於被告所稱原告有出租之事實，並於內部置放雜物僅係存在B 、C 二戶，然該二戶依兩造協議書本由原告分配取得，原告就Ｂ、Ｃ戶並無交屋之義務，被告以原告依約分得之房屋現況作為原告無法履行交屋之義務，實屬無據。又被告取得大門鑰匙之際既已得對房屋內部為裝修、規劃等現實管理之可能，原告自屬已完成交屋之義務。
⑥被告許明森抗辯原告交付鑰匙之行為並非完成交屋，然其拒絕給付尾款，即有預示拒絕受領原告交屋之意思，原告複代理人已於101 年12月6 日當庭對被告許明森主張系爭房屋隨時可點交予被告，即以準備履行交屋之意思通知被告許明森以代提出，依民法第367 條規定，買受人即被告許明森對於原告即出賣人有受領標的物之義務，被告許明森應已負受領遲延之責任，從而，被告許明森抗辯原告未交屋而拒絕給付尾款已屬無據。
⑦又被告許明森已向板橋原宿公寓大廈管理委員會繳納系爭房地之管理費，並於100 年5 月31日擔任副主任委員，於104 年5 月4 日擔任主任委員，且被告許明森亦已收受大門鑰匙，原告即無擅自占有不動產之情事。又依證九之「板橋原宿公寓大廈管理委員會簽呈所記載：「5 樓區分所有權人許明森、富禾開發股份有限公司車位暫不出租聲明，請管理委員會代為轉告停車場業者..禁止使用非出租車位，並協助管制淨空。」，即足證明被告許明森及富禾公司確已實際占有管領系爭不動產之停車位。
⑧依系爭不動產買賣契約第8 條約定，被告許明森應於產權移轉手續完成三週內即100 年1 月12日原告辦理所有權移轉登記予被告富禾公司時，最遲應於100 年2 月2 日前以貸款付清尾款，或貸款不足以現金補足，然被告逾上開期限而無正當理由未付尾款，是本件因可歸責於被告許明森之事由而遲延給付尾款至明。
⑨系爭不動產買賣契約第10條前段：「本約簽訂後，倘買方不買或不按約定日期付款，經賣方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」，本件因可歸責於被告許明森之事由而遲延給付尾款，已如前述，是原告於101 年3 月20日以101 基律字第320 號律師函限期被告許明森於3 日內給付尾款，被告許明森仍拒不履行，原告即另於101 年3 月27日以10
1 基律字第0327號律師函對被告許明森解除系爭不動產買賣契約，依前開契約10條約定，系爭不動產買賣契約已屬合法解除。又原告於101 年12月7 日再以台北信維郵局第8375號存證信函促請其7 日內辦理點交事宜並給付價金尾款，被告仍未置理，原告再於101 年12月19日以台北信維郵局第8644號存證信函為解除系爭不動產買賣契約，自屬合法有據。又依最高法院70年度台上字第3159號判例要旨所示，債權人就買賣價金之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付之部分亦不生催告效力，故原告已於101 年12月19日以台北信維郵局第8644號存證信函解除契約，則系爭建物減少百分之8 部分之買賣價金，對於被告許明森雖不生催告效力，但其餘未依限給付應付價款，已生解除契約效力。
⑶並聲明：㈠被告許明森應將新北市○○區○○段○○○ ○號
土地（權利範圍100000分之3153）及其上門牌號碼新北市○○區○○路○段○○巷○○號5 樓（權利範圍100000分之24
622 ）之不動產所有權移轉登記予原告吳宗龍。㈡被告富禾開發股份有限公司應將新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍100000分之4505）及其上門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓（權利範圍100000分之3461
5 ）之不動產所有權移轉登記予原告吳宗龍。㈢願供擔保聲請准予假執行。
（二）被告答辯則以：⑴原告與被告許明森進行系爭房地之買賣契約協商時，雙方
共識系爭5 樓建物需合併及分成四戶後，再貸款，日後由被告許明森將5 樓全部作為套房出售，原告並承諾被告許明森百分之百之房地處分權，故雙方於99年7 月29日簽訂系爭不動產買賣契約，約定總價款為4599萬元，其中第一期款為300 萬元，第二期款分別為1700萬元、150 萬元及墊付土地增值稅560,384 元，第四期尾款應於系爭建物辦理合併並分割成四戶登記為單獨所有後，向銀行貸款，三週內銀行貸款撥款，並於撥款當日給付。因原告承諾給予被告許明森全權處分權，且系爭房地乃作為商場使用，為向銀行辦理貸款，原告並於99年8 月16日出具授權書，授權被告許明森就系爭房地有出賣、設定負擔、出租及其他處分等一切事務之處理權限，以規劃合併分割分戶後辦理銀行貸款以支付尾款。
⑵系爭不動產買賣契約係約定以系爭房地向銀行辦理貸款後
支付尾款，惟無法辦理貸款是因可歸責於原告所致，原告主張解除契約，當屬無據：
①由系爭不動產買賣契約書第2 條付款約定可知，兩造係約定於被告許明森以系爭不動產向銀行貸款以支付全部尾款，並於契約書第8 條約定：「為貸款順利，確保買、賣雙方之權益，買方應於貸款手續中無條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係買方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，買方應於撥款時以現金一次補足，貸款應於產權移轉手續完成三週內付清，... 。」；惟被告許明森遲無法向銀行辦理貸款，係因原告違反其99年8 月16日所出具授權書之約定，將系爭不動產的部分出租予他人作為營業使用，並一再反對被告所提分割方案，致系爭不動產遲無法辦理分割，以向銀行貸款支付全部尾款，自係可歸責於原告甚明，原告以被告許明森未支付尾款主張解除系爭買賣契約，當屬無據。
②被告許明森所持系爭不動產買賣契約書第14條特別約定事項，並無原告所提契約書上所示「建物合併後，取得個人所有權後，分割成4 戶，三週內給付尾款，銀貨兩訖。
」之記載，且被告許明森亦未同意此約定，原告以此條款主張解除契約，並無依據。即使該約定為真正，兩造應在系爭不動產辦理合併並移轉登記所有權後，即將系爭不動產的分割成為4 戶後，被告許明森始有於分割完成後的三週內，負有給付尾款之義務。從而原告應先協助辦理不動產分割，才得請求被告許明森給付尾款，然系爭不動產現仍無法辦理分割，條件尚未成就，被告許明森自無給付尾款之責。
③系爭不動產買賣契約第14條特別約定事項「建物合併後，取得個人所有權後，分割成4 戶，三週內給付尾款，銀貨兩訖。」，雖未記載於被告許明森持有之契約書內，惟兩造於加註此條款時均在場，並已同意該約定之內容，兩造自應受其拘束，原告於訴訟前及訴訟中亦一再主張此特別約定之效力，被告亦主張應辦理分割登記為個人單獨所有後始需貸款給付尾款，被告並未否定此特別約定之效力亦明。是兩造已約定於原告就系爭建物完成合併及分割登記為兩造單獨所有後，被告許明森再向銀行貸款支付尾款。而迄今系爭建物既未辦理分割登記四戶由兩造單獨所有，且系可歸責於原告之事由，則被告許明森自無給付款尾之責。
④關於辦理系爭建物合併及分割登記為原告之義務，原證九之分割協議書，被告雖簽名蓋章，惟僅係為辦理貸款及思及兩造有簽訂授權書之故，並非同意該分割方式，另原告請代書辦理分割登記時，除未說明系爭不動產預定分割後之位置及面積，竟將5 樓之1 登記為原、被告三人所共有；5 樓、5 樓之2 、5 樓之3 等三戶全部登記為原告吳宗龍單獨所有，此分配方式不僅違反兩造「分割協議書」上載明5 樓、5 樓之3 為原告所有、5 樓之1 則為被告所有、5 樓之2 為原告及被告許明森共有之約定，原告於分割後取得之比例顯逾百分之40，甚者，被告持有系爭不動產百分之60持分，卻於分割分戶後無法單獨持有任一單位產權，顯不公平，被告於土地登記申請書上拒絕簽名，乃有正當原因。嗣經被告要求原告提出合理之分割方案或替代方案，原告又不提出，顯見兩造無法完成分割，係屬可歸責於原告之事由。而依契約之約定，本須於辦理分割登記為個人單獨所有，被告許明森始需貸款以支付尾款，且未辦理分割登記為單獨所有前，被告亦不可能以系爭房地之應有部分向銀行貸款，故被告許明森無法取得貸款以支付尾款，則在未辦妥分割登記為被告單獨所有前，被告許明森實無貸款給付尾款之義務。
⑶原告就系爭房地未移轉足夠比例即百分之60予被告，原告
通知被告許明森給付尾款，並以被告許明森未給付尾款解除契約不合法，被告亦得主張同時履行抗辯：
①依系爭不動產買賣契約第2 條約定，第四期之尾款於被告將系爭房地過戶完成後，始有給付尾款之問題，且依系爭不動產買賣契約第8 條約定「貸款應於產權移轉手續完成三週內付清」，顯見原告就系爭房地尚未辦委產權移轉手續前，被告許明森尚無給付尾款之義務。而依買賣契約之約定，原告應移轉系爭房地之土地部分（權利範圍100000分之12764 ）之百分之60，及建物部分之百分之60，惟被告就土地部分僅取得100000分之7658，就建物部分僅取得1000 00 分之59237 ，未達足夠之百分之60比例，被告許明森自無庸給付尾款，原告以被告許明森未給付尾款解除契約實屬未合。又原告依約應移轉百分之60之建物所有權予被告，不問主建物部分或共用部分，原告就主建物部分未移轉百分之60予被告，豈能主張以共用部分之應有部分填補，況共用部分尚為兩造共有100000分之8167，被告亦未實際取得百分之60。原告另主張若移轉任一建物，將使被告取得超過百分之60，且此部分建物坪數不足僅屬物之瑕疵，被告僅得拒絕給付短少坪數相當之價金，不得拒絕給付全部價金云云，惟被告就建物及土地均未移轉足夠比例，且系爭建物已合併，並無不能移轉足夠比例之情，又物之瑕疵擔保責任乃於買賣標的物危險移轉後方有適用，若被告在買賣契約未履行完畢前即知有此瑕疵，即應據為主張抗辯，原告既未移轉足夠比例之系爭房地予被告，被告許明森自無給付尾款之責。況且原告均要求被告許明森給付全部尾款，於訴訟中又主張被告許明森可拒絕給付部分尾款，顯見其先前通知被告許明森給付全部尾款，即屬未合，不生效力。
②又依系爭不動產買賣契約之約定，交屋與尾款給付是同處於同時履行之地位，若原告不能依債務本旨履行交屋的義務，被告許明森就買賣價金尾款給付自得主張同時履行抗辯而不負遲延責任。本件原告除違反99年8 月16日所出具授權書之約定，擅自將系爭房地占用出租予他人作為營業使用，更將平面及機械共10座車位全部出租或占用，亦因未先辦理合併分割即過戶，致移轉予被告之系爭房地權利範圍比例僅為58.79%，足見原告並未依債務本旨完成交屋之義務，被告自得主張同時履行抗辯，因此被告縱然尚未給付尾款亦不負遲延責任，故原告主張解除契約，並無理由。
⑷另依系爭不動產買賣契約書第2 條之約定，尾款支付同時
應即辦理交屋，而原告無法依約完成交屋，故被告亦得主張同時履行抗辯，是被告許明森尚未給付尾款並不負遲延責任，故原告解除契約並無理由：
①兩造約定交屋與尾款給付是立於同時履行之地位，此有系爭不動產買賣契約第2 條第四期尾款約定「貸款核撥當日給付、尾款給付之同時交屋」，是若原告不能依債務本旨履行交屋的義務，被告許明森就買賣價金尾款給付自得主張同時履行抗辯而不負遲延責任。
②原告依99年8 月16日授權書之約定，已將系爭房地之出賣、設定負擔、租賃、貸款、其他處分一切事務之處理權限授與被告許明森，原告自不得占用系爭房地，惟原告除違反授權書之約定外，並擅自將系爭房地之部分出租予他人作為營業使用，更將平面及機械共10座車位全部出租或占用，亦依未依約移轉系爭不動產百分之60持分予被告，被告系爭不動產之權利範圍比例僅為58.79%，足見原告並未依債務本旨完成交屋之義務，被告許明森自得主張同時履行抗辯，因此被告許明森縱然尚未給付尾款亦不負遲延責任，故原告吳宗龍主張解除並無理由。
③原告之前從未將系爭房地點交予被告，竟於訴訟中以
101 年12月7 日台北信維郵局第8375號存證信函通知被告於函到7 日內向原告受領點交系爭房地，然被告尚無給付尾款之義務，已如前述，原告亦未到需交屋之時間，被告亦無配合其交屋之義務，故原告前開存證信函不生通知交屋之效力。況且該函亦未約定點交之時間、地點、方式，而系爭房地尚出租他人使用，共有部分之停車位亦有不堪使用之情，水、電、瓦斯亦未分錶成四戶，原告根本無法依債主本旨點交系爭房地予被告許明森，顯無履約誠意。原告之通知交屋既未發生效力，被告許明森自無受領遲延，經被告委請律師以101 年12月17日律師函回覆明示原告依約履行前開事項，然原告未履行，亦未再通知點交，則原告嗣以101 年12月19日台北信維郵局第8644號存證信函謂被告許明森未聯絡辦理點交，主張解除契約，亦有未合，不生合法解除契約之效力。
④姑不論原告是否已交付系爭房地之大門鑰匙，惟系爭房地內部乃隔成四間，每間均有門鎖，原告並未將所有鑰匙交付予被告許明森，而系爭房地既有前述之瑕疵，被告許明森亦有拒絕受領瑕疵物之權利，原告未依債之本旨提出給付，自不生提出之效力，原告主張被告許明森受領遲延，實屬無據。
⑤原告於101 年10月15日尚向新北市政府稅捐稽徵處申請將系爭5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 房屋使用情形變更為空屋，稅捐處於101 年10月26日至現場勘查後，函覆原告表示准變更為非住家非營業用，顯見系爭房屋一直都是原告管理支配下。
⑥原告一再主示已點交系爭房屋予被告許明森，惟於101年12月16日、17日及18日，原告均有派人至系爭房屋搬運物品，有照片及訪客登記簿可參，顯見原告主張已點交系爭房屋，乃屬不實。再者，被告於102 年3 月27日調閱系爭房屋之建物登記謄本，竟發現原告又於102 年1 月11日以系爭房屋供為向訴外人劉哲宏借款之擔保，而設定250萬元之抵押權，劉哲宏即為誠泰資產顧問有限公司之負責人，顯見原告仍將系爭房屋出租予他人使用。
⑸兩造於訂立系爭買賣契約時，即約定原告將系爭房地全權
授與被告許明森處理作為系爭買賣契約之履行條件，及以系爭建物辦理分割登記為兩造單獨所有作為貸款給付尾款之條件，此為系爭買賣契約履行之重點，不容原告嗣後否認，亦不容原告於訴訟中任意撤回或終止；前開條件即屬民法第99條第1 項所謂之停止條件，故於被告許明森就系爭房地取得全部處分權及系爭房地經辦理分割登記為兩造單獨所有前，前開條件即難謂已成就，被告許明森自無庸負給付尾款之義務。原告不履行分割登記義務，及依系爭授權書將系爭房地全權交由被告許明森處理，被告許明森本可拒絕給付尾款，本件並非單純民法第264 條第2 項規定原告已為部分之給付，被告得否拒絕自己之給付之問題，實乃涉及履行期尚未屆至及停止條件尚未成就之問題。況且尾款之給付與系爭房地之移轉登記，依系爭買賣契約第2 條約定本非同時履行義務，原告依約就移轉登記應負有先為給付之義務，原告本此自不得主張有民法第264 條規定之適用。此外，被告許明森為表給付尾款誠意，已交付2,000 萬元本票予原告，作為給付尾款之擔保，為履約亦為原告擔任其臺灣銀行1,600 萬元借款之保證人，此部分於給付尾款時亦應一併解決。
⑹綜上所述，原告之訴為無理由，並聲明：①駁回原告之訴
及其假執行之聲請。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張：⑴反訴被告當初要求反訴原告購買系爭房地所有權百分之60
時，有承諾反訴原告得就系爭房地之全部統合完整運用及處分，此有99年8 月16日之授權書可稽，詎反訴被告收到反訴原告給付之買賣價金後，即悖逆前諾，，非但拒不讓反訴原告許明森辦理系爭建物分割登記事宜，並將系爭建物自行占用及出租予他人使用，亦未將能據以辦理出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務所需文件交付予反訴原告，致使反訴原告根本無法就系爭建物為統合運用，違反兩造當初約定之本旨。嗣因反訴被告無法辦妥分割登記致反訴原告未能給付尾款，更提起本件訴訟主張解除系爭買賣契約，並於訴訟中以原證19之存證信函主張終止系爭授權書授權事項所示一切委任代理關係，其行為實有違誠信原則。因此，系爭授權書之授權是否有效？反訴被告是否已授權反訴原告就系爭房地有單獨完全處理權限？實屬有爭執，法律關係存否實屬不明確，且此不明確法律關係致使反訴原告無法單獨就系爭房地為前開法律行為，反訴原告在法律上之地位確有不安之狀態存在或有受侵害之危險。而此種不安之狀態或危險，得經法院以確認判決除去，故應認有即受確認判決之法律上利益，合先說明。
⑵反訴被告與反訴原告進行買賣契約協商時，承諾給予反訴
原告百分之百的系爭房地處分權，並出具系爭授權書，授權其得為系爭房地為全權處分，此經證人龔銘信101 年8月24日言詞辯論期日證稱「（問：訂立買賣的時候，除了買賣契約書，兩造還有無其他約定？）有的，有授權書..當時寫授權書就是許明森要求占百分之六十... 完全由許明森來主導，購屋中間也可以做買賣，將整棟樓層賣出去... 這樣價格才會高... 。」，及證人蔡維杰於101 年10月24日言詞辯論期日證稱「（問：是否有講我們出資百分之六十，取得百分之六十後，可以取得哪些利益？是否包含全部處分，或者是全部要作為套房的出租、銷售？）... 事後才聽原告、被告在協商過程中有講到這些...。」等語，而系爭授權書上記載之土地持分範圍9611/100000，亦為反訴被告當時就系爭土地之全部應有部分，至其他3153/100000 應有部分當時仍登記為訴外人李基全、陳俊樺二人所有，惟反訴被告旋於99年8 月18日移轉登記予反訴原告許明森，故於系爭授權書上未記載該部分；嗣反訴被告再將其所有之土地應有部分9611/10000 0及其上58戶
5 樓建物，移轉土地應有部分4505/100000 及26戶5 樓建物予被告富禾公司。由此可知，反訴被告確係將其所有之系爭房地處分權授與反訴原告。
⑶反訴被告辯稱依系爭授權書約定，僅指反訴原告得代理反
訴被告為該約定書上所示法律行為，非謂反訴原告得以自己名義處分系爭5 樓房地云云；惟反訴原告從未主張其得以自己名義為相關法律行為，伊就反訴被告所有之部分當仍係處於代理人之地位，只不過反訴被告確實已將系爭房地之出賣、設定負擔、租賃、貸款或其他處分等一切事務之辦理權限全權委由反訴原告為之，則反訴原告自就反訴被告所有之系爭房地有單獨完全處理權限。反訴被告固於訴訟中以101 年12月7 日存證信函（原證19）主張終止系爭授權書所示之一切委任代理關係，並據以主張兩造間因系爭授權書所生之委任或代理關係已消滅云云。惟因系爭授權書與系爭不動產買賣契約具有密切關係，原告於系爭不動產買賣契約尚有爭議前，自不能任意撤回系爭授權書之代理權授與，亦不能任意終止兩造間之委任契約，蓋：①按代理權之消滅，依其所由授與之法律關係定之。代理權，得於其所由授與之法律關係存續中撤回之。但依該法律關係之性質不得撤回者，不在此限。民法第108 條定有明文。
②反訴被告為加強反訴原告簽訂系爭買賣契約之意願，特別約定反訴原告就系爭房地全部有處分權限，以利反訴原告許明森就系爭房地能作完整有效運用，以謀求雙方最大利益作為利誘。反訴原告許明森因得其上開承諾，方同意簽訂系爭不動產買賣契約，並因此簽訂系爭授權書，可知系爭授權書實與系爭不動產買賣契約關係密切、具有一體性，絕非如反訴被告主張之毫無關係。此觀證人龔銘信於
101 年8 月24日言詞辯論期日證稱「（問：訂立買賣的時候，除了買賣契約書，兩造還有無其他約定？）有的，有授權書... 當時寫授權書就是許明森要求占百分之六十... 完全由許明森來主導，購屋中間也可以做買賣，將整棟樓層賣出去... 這樣價格才會高.. .。」等語亦明。③反訴被告於簽訂系爭授權書後拒不履行，並要求由其辦理合併及分割登記手續，嗣又不提出合理分割方案及依兩造持分比例辦理分割登記手續，直至兩造產生本件紛爭，又以101 年12月7 日台北信維8376號存證信函主張終止系爭授權書所賦予反訴原告之委任代理關係，兩造系爭不動產買賣契約之糾紛尚未解決，與系爭不動產買賣契約密不可分之授權書，依民法第108 條第2 項但書規定，反訴被告顯然不能任意撤回代理權之授與。本於系爭買賣契約、授權書間一體關係及雙方間誠信，反訴被告以前開存證信函主張終止委任關係及撤回代理權之授與，依法實屬未合，應認不生任何效力。是系爭授權書當仍屬合法有效，並參酌反訴被告於簽訂系爭買賣契約時之承諾，反訴原告仍就反訴被告所有之系爭房地有出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務之單獨完全處理權限。
⑷又反訴被告於系爭授權書上加註「如欲出賣，雙方同意協
商價款，始得出售。」，造成出售價格要經反訴被告同意，等同反訴被告無權為全權處分，故有必要於反訴被告不同意反訴原告之出賣價格時，應由反訴被告出具價格，由反訴原告據以出售。如反訴原告認反訴被告所出價格偏高，故意刁難無法出售，價格無法協議成功，自有認為反訴被告占用系爭房地出租，而不同意出售，對反訴原告顯失公平，類推適用民法第835 條之1 規定，就價格部分訴請法院公平裁決之必要，如此方能符合當初買賣之原意，為此為反訴聲明第二項之請求。反訴被告辯稱本項聲明後段為確認之訴，無確認利益云云。惟本項聲明後段並非確認之訴，自無確認利益之問題。反訴被告前開辯稱實有誤解。
⑸依系爭授權書之約定，反訴被告既授權反訴原告就其所有
之系爭房地部分，有出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務之處理權限，則依系爭授權書約定意旨，自應將該房地所有權狀、其印鑑證明、印鑑章及辦理相關事項所需其他文件，交付予反訴原告許明森，惟其均未交付，自有違系爭授權書及兩造簽立系爭買賣契約時之約定，並有違誠信原則。本此依系爭授權書及兩造約定，請求反訴被告將前開文件交付予反訴原告，為此為反訴聲明第三項之請求。
⑹為此，聲明：㈠確認反訴原告就反訴被告所有之新北市○
○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍5106/100000 ），及其上同段4074號建物【含共有部分4366建號（權利範圍8167/100000 ），門牌號碼為新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 、5 樓之3 ，權利範圍均為40763/100000】有出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務之單獨完全處理權限。㈡反訴原告，就上開標的全部為出賣之處分時，出賣價格應與反訴被告協商，倘就價格協商不成，得訴請法院裁決之。㈢反訴被告應將第一項聲明所示之不動產所有權狀、其印鑑證明、印鑑章及其他為辦理出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務所需文件，交付反訴原告。㈣第二、三項聲明反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）反訴被告答辯則以：⑴系爭授權書僅為反訴被告同意反訴原告就反訴被告所有40
74至4079、4084至4092、4099至4121、4130至4149建號等58筆建物，暨坐落200 地號所有權持分100000分之9611土地得為出售、設定負擔、租賃、貸款及其他處分行為之代理權授予，及因此所生相關費用如何負擔約定之證明文件，此觀授權事項欄載：「有關右列標示房地之出賣，設定負擔，期限逾兩年之租賃、貸款、其他處分等一切事務之委任代理。基於上述房地完整性有效運用，辦理使用執照變更設計，分戶因營造、裝潢、貸款利息、雜項支出，各依比例分擔。如欲出賣，雙方同意協商價款，始得出售。」等語自明。又據授權書約定，反訴原告非即因此取得系爭房屋之處分權而得以自己之名義為法律行為，是反訴原告據系爭授權書訴請確認就系爭房屋有出賣，設定負擔，期限逾兩年之租賃、貸款及其他處分等一切事務有單獨完全運用權限已屬無理。反訴被告業於101 年12月7 日對反訴原告許明森為終止系爭授權書所示之一切委任代理關係之意思表示，是以，兩造之間因系爭授權書所生之代理關係或委任關係自反訴被告明確為終止之意思表示時已因而消滅，更證反訴原告許明森訴請確認就系爭房屋有出賣，設定負擔，期限逾兩年之租賃、貸款及其他處分等一切事務有單獨完全運用權限更屬無據。
⑵就反訴第二項聲請請求前段，似為給付之訴，然反訴原告
卻認反訴原告就出賣價格有與反訴被告協商之義務，則依其聲明之義務人顯為「許明森」而非反訴被告，當事人已屬不適格；再該項聲明請求後段部分，似為確認之訴，然人民就權利義務關係有所爭執本得基於憲法保障人民之訴訟權請求法院裁判救濟之，姑不論反訴原告提起訴訟請求法院裁判「出賣價格」有無理由，反訴原告是否具有請求法院裁判之權利本屬憲法對反訴原告訴訟權之保障，是以反訴原告得訴請法院裁判之權利存否並非不明確，且反訴原告提起訴訟之權利非反訴被告或其他人所得否認或得阻止之，是其訴訟權利亦無受侵害之危險。從而，反訴原告對反訴被告訴請確認其得請求法院裁判之法律關係並無確認之法律上利益，而應予駁回。
⑶反訴原告訴之聲明第三項聲明，主張反訴被告有交付所述
文件予反訴原告之義務，然未據其說明請求權依據為何，況且系爭授權書僅係代理權授予證明文件且業經反訴被告終止雙方之間代理或委任關係已如前述，是反訴原告訴請反訴被告應交付訴之聲明所述之文件予反訴原告，顯屬無據。
⑷綜上所述，反訴原告提起本件反訴全無理由，狀請判准駁回反訴原告所提之反訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與被告許明森於99年7 月29日簽訂不動產買賣契約書，由原告將其所有系爭房地，權利範圍百分之六十出售予被告許明森，雙方約定買賣總價為4,599 萬元，被告許明森已支出第一期款300 萬元、第二期款1,700 萬元、150萬元及墊付土地增值稅560,384 元。被告許明森迄未支付買賣價金尾款為23,929,616元。
（二）原告已於99年8 月18日將系爭房地之土地（權利範圍100000之3153）及建物（權利範圍100000之24622 ）之所有權移轉登記予被告許明森，並於100 年1 月12日將系爭房地之土地（權利範圍100000之4505）及建物（權利範圍100000之3461）之所有權移轉登記予被告許明森指定之被告富禾公司。
（三）兩造曾於100 年2 月16日、100 年2 月25日就共有系爭房地之5 樓建物部分，作成分割協議書，協議將5 樓建物分割成4 戶，即新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓（所有權人原告）、5 樓之1 （所有權人被告許明森、富禾公司）、5 樓之2 （所有權人原告、被告許明森）、5 樓之
3 （所有權人原告），惟未辦理分割登記。
四、法院就本訴部分之判斷：原告主張被告許明森未依系爭不動產買賣契約第2 條、第8條約定，於移轉系爭房地登記後三週內支付尾款，經原告依系爭不動產買賣契約第10條約定，先於101 年3 月20日以10
1 基律字第0320號律師函催告被告許明森支付買賣尾款，被告許明森並未如期給付，原告爰於101 年3 月27 日 以101基律字第0327號律師函解除系爭房地之不動產買賣契約，再於101 年12月19日以台北信維郵局第8644號存證信函解除系爭房地之不動產買賣契約等語，被告則辯稱系爭不動產買賣契約係約定以系爭房地向銀行辦理貸款後支付尾款，惟因可歸責於原告之事由無法辦理貸款，被告許明森自無給付尾款之責，且原告就系爭房地並未依約移轉百分之60之所有權比例與被告，復未辦理交屋，被告許明森自得就尾款之給付主張同時履行抗辯，被告並不負遲延責任，故原告解除系爭不動產買賣契約並無理由等語，是以本件應為審酌者乃係原告與被告許明森於系爭不動產買賣契約所約定尾款支付之時期為何？被告許明森是否就尾款之支付應負遲延之責任。查：
（一）依原告與被告許明森於系爭不動產買賣契約第2 條所約定：「付款約定：... 第四期尾款新臺幣貳仟伍佰玖拾玖萬元正，貸款撥款當日給付。」，及第8 條約定：「為貸款順利，確保買、賣雙方之權益，買方應於貸款手續中無條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係買方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，買方應於撥款時以現金一次補足，貸款應於產權移轉手續完成三週內付清，..」，可知兩造就尾款之支付乃係約定於原告移轉系爭房地所有權後三週內，由被告許明森以系爭房地向金融機構申辦貸款支付之，僅於貸款額度不足時，應於貸款撥款時由被告許明森另以現金一次補足之，此並經證人龔銘信到庭證稱：（問：本件買賣的部分，是否由你來辦理？）是的，我有買賣合約書。..（問：這個不動產買賣，是否算已經交付？）建物及土地所有權狀還擺在原告那裡，因為原告答應要做合併、分割要去銀行貸款，在買賣契約書寫得很明白，分割的話，抵押權人台銀都還沒有同意，所以這個案子還在進行中，所以沒有交付。.. （ 問：什麼時候，被告要交付尾款？是否回歸契約第二條？）這個案子因為是投資，所以沒有稅費分算表，目前這個案子還在進行之中，合約書中註明說要貸款後，再付給原告等語屬實（見本院101 年8 月24日言詞辯論筆錄）。
（二）至原告與被告許明森是否另於系爭不動產買賣契約第14條特別約定事項，約定：「ＰＳ：建物合併後，取得個人所有權後，分割成4 戶，三週內交付尾款，銀貨兩訖。」，被告先係否認其所持有不動產買賣契約中有此約定之記載，並於本院101 年10月24日言詞辯論筆錄陳稱：「當初口頭並沒有約定原證一契約書特別約事項之條款，所以我們認為交付尾款應該回歸第2 條。」、「這部分的約定是原告叫代書加上去的，但是被告並沒有同意。」，原告則當庭反駁陳稱：「系爭特別約定事項刪除部分有蓋被告許明森的章，與原證九之分割協議書許明森的章是相同的，所以這條約定有經過被告同意。」（見本院卷二第21頁），嗣於本院101 年12月6 日言詞辯論庭時，被告復陳稱：「（問：那一天原告要求要加註這條備註，並請證人龔銘信寫在原告所持有的買賣契約書上，被告是否有同意這條加註的內容？）當時我不知道這條真正的意思要做什麼，原告只說要趕快辦理貸款。（問：原告把「俟銀行同意核撥」劃掉是否有經過你同意？）劃掉我在場，我沒有同意，但是我也不知道是原告劃掉還是代書劃掉。」（見本院卷二第55頁），惟原告則當庭改稱：「...原證一第十四條註記第二項的部分，是代書自己加上去的，這部分並沒有經過兩造合意。」（見本院卷二第56頁），原告顯然已對被告此部分主張之事實予以自認。按當事人主張之事實，經他造自認者，無庸舉證，此觀民事訴訟法第279 條第1項規定自明。依此規定，當事人主張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任。法院亦不得就他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號判決要旨可參）。是關於前開第14條特別約定事項之約定並未經原告與被告許明森之合意，洵屬認定。被告嗣後改稱該第14條特別約定事項之約定有經被告同意云云，自無可採。
（三）原告與被告許明森既未另外約定尾款應於建物合併、分割成4 戶之三週內交付，則依系爭不動產買賣契約第2 條、第8 條之約定，尾款之支付仍應於原告移轉系爭房地所有權完成三週內以貸款支付之。又被告辯稱無法辦理貸款仍係因為原告一再反對被告所提分割方案，致系爭建物無法辦理分割，以向銀行貸款，可歸責於原告乙節，依證人龔銘信證稱：簽買賣契約書的時候，吳宗龍（即原告）有答應，他應辦事項他願意去辦，就是合併、分割，原告答應合併、分割好，他才過戶，但去詹孟龍公證人那邊，原告說要把所有產權移轉給我們，設定好以後，讓他慢慢去辦合併、分割，因為原告答應產權移轉，所以沒有辦理抵押設定及二胎。（問：嗣後他們雙方如何處理本件的買賣契約？）... 產權移轉過戶給許明森及富禾開發股份有限公司，在民國100 年1 月7 日，有在張麗華代書處協商，由被告許明森簽本票二千萬，由張麗華代書保管，因產權已移轉過戶，原告為求有擔保，讓原告去做合併及分割的動作，我有幫原告去臺灣銀行申請合併，提出申請書，並做協議書，因為合併及分割都要抵押權人臺灣銀行同意，後來，去張麗華代書那邊協商不成，改去蔡維杰代書處作協商，原告的律師葉宏基律師也有去，買賣雙方當天有協商幾個條件，被告有請律師後來寫存證信函給原告請求答覆，原告沒有答覆所以協商不成立，嗣後我有跟蔡維杰代書問說，這個案子為何解決不了，因為原告變來變去，所以這案子就卡在這裡。」、「建物及土地所有權狀還擺在原告那裡，因為原告答應要做合併、分割要去銀行貸款」、「（問：什麼時候，被告要交付尾款？是否回歸契約第二條？）... 目前這個案子還在進行之中，合約書中註明說要貸款後，再付給原告。」、「我覺得因為原告在分割動作沒有辦法處理好，導致貸款沒有下來，被告也要求一些物的瑕疵沒有弄好。」（見本院101 年8 月24日言詞辯論筆錄），並參以被告所提原告於本院另案給付管理費事件之民事陳報狀內自陳：「民國99年8 月16日已授權許明森做五樓合併分割貸款分戶，請閱授權書。」（見本院卷一第78頁），及被告自承：「因為當初我們要去貸款的時候，原告跟我都有去找過銀行，銀行是說處有辦法貸款給我們，必須合併分割完成後，才能貸款。我們沒有約定要分割後才辦貸款。所以才會麻煩蔡代書去辦分割。」（見本院卷二第22項），及證人蔡維杰證稱：（問：關於系爭建物的合併與分割，是否有參加？）我是從他們已經辦完合併分成四戶後，才開始介入辦理。本來五樓有七十幾個稅籍單位，我必須把他合併壹個稅籍單位，再根據他們分割成四個建物再分開為四個稅籍單位，目前已經辦好了，稅籍單位是根據目前所有權狀的所有權人的持分比例去計算的，這部分是屬於辦理分割登記前的手續。（問：本件系爭建物是否有辦妥分割登記？）目前是四個建物屬於共有狀況，要分割成單獨所有，但是當事人沒有辦法協調好，所以我也沒有辦法辦理，... 應該是大部分的銀行不太會接受單一共有人申請貸款，必須全體共有人會同申請貸款，銀行才會同意等語（見本院101 年10月24日言詞辯論筆錄），可知被告許明森必須先將其與原告因合併而共有之系爭房地建物部分，辦理四戶之分戶及所有權分割登記，並由被告許明森、富禾公司取得其中之建物單戶所有權，被告許明森才得以其個人及富禾公司之名義向銀行申得貸款，以繳納尾款，此並為原告所知情及應允。而依原告所提且為被告不爭執真正之原證9 、10，兩造雖曾於100 年
2 月16日、10 0年2 月25日就共有系爭房地之5 樓建物部分，作成分割協議，協議將系爭5 樓建物分割成4 戶，即新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓（所有權人原告）、5 樓之1 （所有權人被告許明森、富禾公司）、5 樓之
2 （所有權人原告、被告許明森）、5 樓之3 （所有權人原告），然原告嗣後委任蔡維杰代書向地政機關送件申請分割登記時，原告所囑咐之分割方案即原證11，系爭5樓之1 建物改由被告富禾公司、許明森與原告共有，5 樓之
2 建物則改由原告個人所有，顯與兩造100 年2 月16日、
2 月25日所作成分割協議不同，此經證人蔡維杰證稱：「原證11是要去地政事務所登記的表格，這些都是要辦理分割登記的書表，原證11所附的分配表是依原告告訴我他們已經談好的分配情形，我所製作的。但是我製作完後，還要送給被告蓋章，因為原告被告都有到我辦公室協商，但是協商不成，所以原證11被告沒有蓋章。」屬實，並有原證11之土地登記申請書所附協議書、申請書、委託書等件影本佐稽，是以被告拒絕於前開原證11之土地登記申請書等文件蓋印辦理分割，實乃原告違反兩造分割協議所致。足見被告許明森無法取得系爭房地之建物部分單戶所有權向銀行申辦貸款，應屬可歸責於原告。
（四）按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。民法第230 條定有明文。又民法第254 條所定解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於一方（債務人）當事人之事由，致未為給付，而不必負遲延責任者，即難認已具備法定解除權行使之要件，基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力。最高法院80年度台上字第2786號判決要旨亦可參照。原告與被告許明森就系爭房地買賣之尾款支付，固約定應於原告移轉系爭房地所有權完成三週內以貸款支付之，惟被告許明森無法於受移轉系爭房地所有權後向銀行申辦貸款，實乃因原告未肯依兩造於100 年2 月16日、2 月25日所作成分割協議辦理系爭房地建物部分之分割。是被告許明森因可歸責於原告之事由，致未能於原告移轉系爭房地所有權完成三週內以貸款支付尾款，揭諸前開條文，被告許明森自不負遲延責任。準此，原告於101 年3 月20日以101 基律字第0320號律師函催告被告許明森支付買賣尾款後，繼以被告許明森遲延給付尾款為由，於101 年3月27日以101 基律字第0327號律師函及於10 1年12月19日以台北信維郵局第8644號存證信函解除系爭房地之不動產買賣契約，自不生效力。
（五）從而，原告主張其已依買賣契約第10條約定解除系爭不動產買賣契約，依民法第254 條規定請求被告許明森將新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍100000分之3153）及其上門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓（權利範圍100000分之24622 ）之不動產所有權移轉登記予原告，及依民法第179 條規定，請求被告富禾公司將新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍100000分之4505）及其上門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓（權利範圍1000 00 分之34615 ）之不動產所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
五、法院就反訴部分之判斷：反訴原告主張反訴被告承諾將系爭房地交反訴原告統合完整運用，並於99年8 月16日簽訂系爭授權書（下稱系爭授權書），授權反訴原告就反訴被告所有系爭房地有出賣、設定負擔、出租及其他處分等一切事務之處理權限，惟實際上反訴被告非但拒不讓反訴原告辦理系爭建物分割登記事宜，並將建物部分自行占用及出租予他人使用，亦未將能據以辦理出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務所需文件交付予反訴原告，致使反訴原告根本無法就系爭建物為統合運用，亦因無法辦妥分割登記致未能給付尾款，反訴被告除提起本件訴訟主張解除系爭不動產買賣契約，並於訴訟中以原證19之存證信函主張終止系爭授權書授權事項所示一切委任代理關係，惟兩造就系爭不動產買賣契約之糾紛尚未解決，與系爭不動產買賣契約密不可分之授權書，依民法第108 條第2 項但書規定，反訴被告顯然不能任意撤回代理權之授與，爰訴請確認反訴原告就反訴被告所有系爭房地有出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務之單獨完全處理權限，及請求反訴被告交付前開不動產所有權狀、其印鑑證明、印鑑章及其他為辦理出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務所需文件，並應類推適用民法第835 條之1 規定，請求反訴原告，就系爭房地全部為出賣之處分時，出賣價格應與反訴被告協商，倘就價格協商不成，得訴請法院裁決之等語，反訴被告則辯稱：系爭授權書僅為反訴被告同意反訴原告就反訴被告所有系爭房地得為出售、設定負擔、租賃、貸款及其他處分行為之代理權授予，反訴被告業於101 年12月7 日對反訴原告為終止系爭授權書所示之一切委任代理關係之意思表示，而反訴原告主張反訴被告有交付所述文件予反訴原告之義務，亦未據其說明請求權依據為何，又反訴原告請求反訴原告就出賣價格有與反訴被告協商之義務，則依其聲明之義務人顯為反訴原告而非反訴被告，當事人已屬不適格，其此項聲明請求法院裁決出售價格亦無確認之法律上利益等語，查：
（一）確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。反訴原告主張反訴被告已依系爭授權書授權反訴原告就其所有系爭房地有出賣、設定負擔、出租及其他處分等一切事務之處理權限，既經反訴被告抗辯已經終止系爭授權書之一切委任代理關係，反訴原自得提起本件確認之訴，且亦非無其法律上之利益，合先敘明。
（二）按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。」民法第528 條、第549 條第1 項定有明文，又「代理權之消滅，依其所由授與之法律關係定之。」同法第108 條第1 項亦有明文。關於反訴被告曾於99年
8 月16日與反訴原告簽訂系爭授權書，約定授權反訴原告有關反訴被告所有系爭房地之出賣、設定負擔、期限逾兩年之租賃、貸款、其他處分等一切事務之委任代理乙節，有兩造所不爭執真正之授權書附卷可稽（見被證二），反訴被告顯係委任反訴原告代為處理其所有系爭房地之出賣、設定負擔、期限逾兩年之租賃、貸款、其他處分等一切事務，並授予代理權，兩造間應屬授予代理權之委任契約關係。又反訴原告之代理權既係基於委任契約而發生，依民法第549 條第1 項規定，委任人本得隨時予以終止委任契約，而反訴被告已於101 年12月7 日對反訴原告為終止系爭授權書之一切委任代理關係之事實，亦據其提出台北信維郵局第8376號存證信函影本及收件回執影本在卷佐參（見原證19），是以雙方之委任契約關係已因反訴被告向反訴原告表示終止而不存在，反訴原告之代理權亦隨之消滅。準此，反訴原告已無處分反訴被告所有之系爭房地之代理權，反訴原告訴請確認其代理權存在，及請求反訴被告應交付處分系爭房地之所有權狀、印鑑證明、印鑑章及所需文件，為無理由。
（三）按各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。民法第819 條定有明文。系爭房地現為反訴原告與反訴被告及本訴被告富禾公司所分別共有，有土地及建物登記謄本在卷可稽，是以反訴被告本得自由處分其應有部分，而反訴原告對共有系爭房地之處分，亦應得共有人全體之同意，此乃屬其他共有人之權利，而非義務，是反訴原告請求法院判決反訴原告出售系爭房地時，出售價格應與反訴被告協商，顯然於法無據；又共有物之處分，法已有明文，而民法第
835 條之1 規定：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。」，則屬地上權之地租給付，於當事人無法協議時，基於公平原則，當事人得請求法院增減或酌定地租之規定，反訴原告主張應類推適用民法第835 條之1 規定，請求法院於兩造就共有系爭房地出售價格協商不成時裁決之，要屬無稽，洵無理由。
（四）從而，反訴原告請求⑴確認反訴原告就反訴被告所有之系爭房地所有權應有部分有出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務之單獨完全處理權限，⑵反訴原告，就上開標的全部為出賣之處分時，出賣價格應與反訴被告協商，倘就價格協商不成，得訴請法院裁決之。⑶反訴被告應將第一項聲明所示之不動產所有權狀、其印鑑證明、印鑑章及其他為辦理出賣、設定負擔、訂立期間逾兩年之租賃契約、貸款及其他處分等一切事務所需文件，交付反訴原告，均無理由，應予駁回。又反訴原告之訴已經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論斷：原告之訴及被告之反訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 17 日
民事第二庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 17 日
書記官 何嘉倫