臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第356號原 告 謝華麗訴訟代理人 李淑寶律師被 告 蘇益德訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 潘柔安上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國102 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣原告於民國100 年8 月30日經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）土城裕民店營業員張哲誠仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），以價金新臺幣（下同）4,120 萬元買受被告所有坐落新北○○○區○○段○○○ ○號持分土地，暨其上建物即門牌號碼為新北○○○區○○街○○號房屋（下稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地）。而原告已依約給付價款，被告亦於100 年9 月20日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於100 年9 月27日點交予原告。又被告於簽約時，告知原告系爭房地位於中和興南夜巿內，除1 、2 樓店面定期出租予訴外人林獻仁作為服裝店，每月租金72,000元之外，店面旁邊尚有4 個攤位出租予小攤販，每個攤位每月租金8,000 元，合計每月可得租金收入104,000 元；被告並保證中和興南夜巿已存在2 、30年之久，不會消失，致原告深信不疑而購買系爭房地。詎新北巿政府自101 年2 月起，開始拆除中和興南夜巿即信義街路障，並劃設紅線，禁止停車、擺攤，如此不但使攤商無法擺攤做生意，而不再與原告承租攤位，且店家生意亦大受影響，服裝店老闆林獻仁因而要求將每月租金由72,000元調降為
5 萬元。嗣經原告查訪得知新北巿政府早於98年間已認定中和興南夜巿範圍（即中和信義街）為既成道路，禁止擺設攤位，被告居住於該夜市內，就上開商圈將遭新北巿政府掃蕩，禁止擺設攤位之事實，早已知情。然被告明知原告購買系爭房地係為收取租金，被告為高價出售系爭房地，竟隱匿此重大訊息而未予告知，致原告遭受租金收入減少之損害，且以原投資報酬率3%計算，系爭房地價值嚴重貶損，價值僅餘2,000 萬元，差價達2,120 萬元，故系爭房屋確實有減少價值，及契約預定效用之物之瑕疵，被告亦應負不完全之給付義務。
㈡、又因被告提出其曾於100 年6 月20日經新北市中和地政事務所鑑界之複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖），該複丈成果圖之鑑界位置只有3 點，致使原告誤信系爭土地並無佔用他人土地情事。而系爭契約書第17條第8 項所謂平台外移、騎樓加蓋、法定空地加蓋之增建物，亦係於系爭土地上加蓋，僅該加蓋未經合法建管程序建築而已。且被告於標的物現況說明書項次第16項「是否有越界建築…」係勾選「否」，及於銷售契約之增建欄位勾選有增建物，增建位置勾選其他，並記載法定空地。詎鄰地土地共有人之一林賢德於101 年3月間，向原告主張系爭房屋有占用新北○○○區○○段00地號土地（下稱系爭42土地）之情事，經原告於101 年3 月26日鑑界結果，系爭房屋確有占用系爭42土地，面積達1.44平方公尺，嗣經鈞院囑託新北巿中和地政事務所測量結果，系爭房屋亦確有占用系爭42土地面積1.8 平方公尺，雨棚部分占用面積36.56 平方公尺，被告應就佔用他人土地部分，負權利瑕疵擔保責任。因此，依民法第349 條、第354 條第1項、第2 項之規定，及系爭契約第7 條第4 項等約定，被告自應負權利及物之瑕疵擔保責任。原告得依民法第359 條之規定，請求減少價金1,000 萬元，於原告主張減少價金後，被告受領該減少之價金即屬無法律上之原因而受利益，依民法第179 條不當得利之規定，應返還予原告等語。
㈢、聲明：被告應給付原告1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告所有系爭房地於100 年8 月30日經信義房屋公司居間，以4,120 萬元出售予原告，並於100 年9 月20日完成所有權移轉登記，且於登記完成後1 周，交付系爭房地予原告占有使用迄今。而系爭房屋現仍由服裝店老闆林獻仁承租使用，故原告就系爭房屋確能使用及收益，足證被告交付之系爭房屋並無瑕疵。至原告自行同意調降租金，因承租人並無請求調降租金之權利，此與被告無涉，且縱使原告受有經濟上之損失，亦不可歸責於被告。又中和興南夜市存在與否之影響因素眾多，包括市場供需、都市計劃、人文發展及法令規範等，確非被告所知悉，被告自無可能向原告保證中和興南夜市不會消失。且觀諸原告所提之新北市政府函文，並未公告周知，亦未通知被告，則被告既不知悉該函文，自無從隱匿原告所稱重大訊息而未予告知。況依該函文所示內容，並未禁止系爭房屋使用及收益，且道路依法本不得私設固定路障或擺設攤位，則系爭房屋價值並未有嚴重貶損之情。再者，系爭房屋外占用道路擺設攤位部分，此為不固定之小攤販擺攤做生意，未訂有租約，兩造業於系爭契約書第17條第10項中約定，於交屋後由原告自行與小攤販處理後續是否訂定租約之事宜，故中和興南夜市商圈可否擺設攤位，除不可歸責於被告外，亦非系爭契約之約定內容，更非被告應給付之義務。又縱使中和興南夜市商圈已遭新北市政府掃蕩，不能擺設攤位乙節為真，然此亦非被告交付系爭房地之瑕疵，而是系爭房地周遭環境及商圈之改變。
㈡、系爭房屋及系爭土地於騎樓轉角處為圓形，但為使用便利，系爭房屋於騎樓轉角處已修增建為方形，因而會占用他人42地號土地一小部分，故被告於簽立系爭契約時，已詳實向原告說明系爭房屋有平台外移、騎樓加蓋、法定空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建，有被拆除之風險，此已載明於系爭契約書第1 條第1 項約定中。
且為確認土地界址，承辦代書亦建議原告辦理土地鑑界，但被告於簽約當日將系爭複丈成果圖交付予原告後，原告因了解系爭房屋僅有非常微小之部分占用他人之土地，遂同意不另行辦理土地鑑界，此亦載明於系爭契約書第17條第8 項約定中。至雨棚部分雖經複丈測量結果，其占用面積為36.56平方公尺，但並未影響他人對土地之使用及收益，且原告於購買系爭房地前亦已多次看屋，已知悉系爭房屋之騎樓上方有雨棚之存在。則不論主管機關或他人向原告主張拆除，原告既已知悉系爭房屋占用他人土地情事及雨棚之存在，復同意無須再為土地鑑界，依民法第355 條第1 項規定，原告主張減少價金，即無理由。再者，系爭契約第9 條第6 項已就違章建築物部分有特別約定，而兩造就騎樓加蓋之增建物或雨棚部分，均未收到違建查報或拆除通知，更未收到執行拆除通知，依上開約定，原告主張減少價金，亦無理由。
㈢、縱認原告主張減少價金為有理由，然系爭土地並無瑕疵，原告僅得就系爭房屋部分為主張。而依土地及建築改良物買賣所有權買賣移轉契約書所示，建物價格占買賣總金額之比例為15.5% （000000÷0000000 ＝15.49/100） ，依此計算建物實際買賣價格應為618 萬元（4120萬×15.5/100＝618 萬），又原約定買賣建物面積為97.72 平方公尺，騎樓增建部分佔用他人土地面積為1.8 平方公尺，是原告所受損害應為113,835 元（618 萬÷97.72 ×1.8 ＝113835），原告請求被告賠償1,000 萬元即無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告於100 年8 月30日經由信義房屋公司之居間仲介，與被告簽立不動產買賣契約書，以價金4,120 萬元購買被告所有坐落新北○○○區○○段○○○ ○號、權利範圍5 分之1 之土地，及其上同段183 建號建物即門牌號碼為新北○○○區○○街○○號房屋。原告已依約給付價款，而被告亦已於100 年
9 月20日將上開房地所有權移轉登記予原告，並於100 年9月27日點交予原告。
㈡、兩造交屋時，系爭房屋之使用現況為定期出租予訴外人林獻仁供作服裝店使用，每月租金72,000元。另系爭房屋外占用信義街道尚有4 個攤位出租予小攤販，未訂有租約，每個攤位每月租金8,000 元，合計每月租金收益為104,000 元。
㈢、經新北市中和地政事務所於101 年11月30日測量結果，系爭房屋增建部分佔用鄰地即新北市○○區○○段○○○號土地，面積共1.8 平方公尺，雨棚部分占用面積36.56 平方公尺。
四、本件之爭點及法院之判斷：原告主張其於100 年8 月30日經由訴外人信義房屋公司之仲介，以價金4,120 萬元向被告購買系爭房地，原告並已依約給付全部價款，而被告亦已於100 年9 月20日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於100 年9 月27日交付予原告。又兩造交屋時，系爭房屋之使用現況為定期出租予訴外人林獻仁供作服裝店使用，每月租金72,000元。另系爭房屋外占用信義街道尚有4 個攤位不定期出租予小攤販，每攤位每月租金8,000 元，合計每月租金收益為104,000 元等情，業據原告提出契約書、系爭土地及建物登記第二類謄本、房屋租賃契約書影本等件為證（見本院卷第7 至37頁），且為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。然原告再主張被告於出售系爭房地予原告時，隱匿系爭房地所在之中和興南夜市○○○街（下稱系爭街道）為既成道路，將遭新北市政府取締，禁止擺設攤位之重大訊息，且保證該夜市不會消失。詎新北巿政府自101 年2 月起拆除路障，並劃設紅線，禁止停車、擺攤，嚴重影響攤商及店家生意，致原告遭受租金收入減少之損害，且系爭房地嚴重貶損，故系爭房屋受有減少其價值及契約預定效用之物之瑕疵。另系爭房屋占用他人所有土地，具有權利瑕疵。為此，爰依民法第359條之規定，請求減少價金1,000萬元等語。惟為被告所否認，辯稱：伊所交付之系爭房屋仍可使用及收益，並無瑕疵，且伊於簽約時已向原告說明系爭房屋占用他人土地之情形，並以前揭情詞置辯。是以，本件應審酌之爭執點為：㈠系爭房屋是否有減少價值或契約預定效用，而具有物之瑕疵情形？原告是否有保證中和興南夜市不會消失之情事？如是，原告依民法第359條之規定，得請求減少價金若干？㈡原告就系爭房地占用系爭42土地之權利瑕疵，得否請求被告減少價金？茲分述理由如下：
㈠、關於物之瑕疵部分：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項前段、第2 項、第359 條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
是關於物之瑕疵之認定，應在當事人意思範疇內（主觀的瑕疵觀念），就該物依其種類一般具有的客觀特徵（客觀的瑕疵觀念）加以判斷。
２、原告雖主張其購買系爭房地係為收取租金，因被告隱匿前揭重大訊息，且保證中和興南夜市不會消失，致其遭受租金收入減少之損失，及系爭房地價值嚴重貶損，故系爭房屋具有減少其價值及欠缺契約預定效用之瑕疵等語，並提出支票及新北市政府98年4 月8 日函文影本各1 份為憑（見本院卷第38至39頁。惟查：
①、觀諸系爭契約書第17條第9 項約定：「本買賣標的現有承租
方，租期自民國自99年10月15日至101 年9 月14日止，租金每月新台幣捌萬元（每月實收新台幣：柒萬貳仟元整）。……現買方同意繼受該租約，雙方並約定如下：㈠換約約定：須辦理換約，賣方應於民國100 年09月23日前與承租方完成換約，……。」、第17條第10項約定：「買賣雙方確已知悉本案現場除（男裝店）有訂定租約外，其餘不固定之小攤販未訂有租約，雙方協議交屋後由買方自行與小攤販處理後續是否訂定租約之事宜。」。則被告既係以系爭契約所約定之房屋使用現況交付系爭房屋予原告，且系爭房屋現今仍出租供作服裝店使用，依一般交易通常觀念，即難認被告所交付之系爭房屋有何減少價值或通常效用之瑕疵。又依上開約定內容所示，固可推知原告主張其購買系爭房地之意思表示內涵為出租他人收取租金之用等語，並非無據，然此僅係原告之內心動機與目的，綜觀系爭契約書全部內容，被告僅係出賣系爭房地，而原告表示願意買受，兩造就標的物與價金等契約重要之點意思表示合致而已，但並無關於系爭房地應符合預定效用為何之約定，則衡諸一般買賣交易情況，買賣雙方就房屋標的所著重者，應係房屋須具備穩固、安全耐用之形體、結構或其他該屋本身之軟硬體品質，自無減損系爭房地通常或預定價值、效用可言，不能因此認為系爭房地存有瑕疵。甚且，依上開約定明顯可見，兩造於締約之時，並無以買受人順利承接出賣人與小攤販間之原租賃契約，為兩造決定訂約之關鍵因素，反而係載明原告應自行與小攤販處理是否續訂租約事宜，則無論小攤販基於何種原因嗣後不再與原告承租攤位，顯與被告無涉；至原告同意將其與服裝店老闆林獻仁間原約定每月租金數額由72,000元降至5 萬元，基於債之相對性原則，亦與被告無涉。據此，無從認定原告就店面及攤位每月可得租金收入合計104,000元為被告給付系爭房地應負之預定效用。是原告以租金收入減少為由，難認被告應就此負民法第354條第1項所定物之瑕疵擔保責任。
②、按債之關係中，一方當事人就他方當事人所不知之事項，雖
有告知義務，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經一方當事人特別要求說明，自難課予他方當事人有此告知義務。查系爭街道並非屬兩造間買賣之標的物，依一般房屋買賣交易情況，大多僅就買賣標的物或其坐落基地之狀況，可認出賣人應負向買受人告知之義務，對於非屬該標的物本身或其坐落基地之情形，尚難認為出賣人所應負之一般告知義務，是系爭街道為既成道路，禁止擺設攤位之事項，非屬被告應告知之義務範圍。又兩造所簽立之系爭契約中，亦無任何表明得合法於系爭街道上擺設攤位之約定，而被告既未就擺設攤位有何保證之表示或特別約定，則無論被告是否知悉新北市政府即將拆除路障，禁止擺設攤位之情事，被告對原告亦不負有特別之告知義務。況且，觀諸原告所提之前揭新北市政府函文，記載內容略以：「主旨：有關中和市興南夜市全體店家陳情案，…。說明二、查本案信義街道路面寬12米，並經本府工務局97.4.15 北工務字第0000000000號函確認，該道路已於66年指定建築線後留設為道路，且已供不特定民眾通行已有公用地役關係（既成道路），又本案既屬道路用地，依規定不論地主或店家均不應於道路私設固定式路障或擺設攤位，本府警察局仍須配合中和市公所依法辦理，以維道路使用。正本：臺北縣中和市觀光夜市發展協會。副本：臺北縣政府工務局、臺北縣政府經濟發展局。」等語。可見被告並非陳情者，亦非受文者，尚難遽認被告於簽約時業已知悉該函文內容。又按既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概為必要（大法官會議解釋釋字第400 號解釋理由書參照）。由此可知，對既成巷道主張公用地役關係並非一蹴可幾之事，而原告就其於購屋前已多次至系爭房屋現場觀看之事實，並不爭執，則原告本得查明系爭房地附近環境情況，自難認被告有何故意隱匿系爭街道為既成道路、禁止擺設攤位之情事存在。
③、至原告主張被告保證中和興南夜市不會消失一事，然夜市存
在與否之影響因素眾多，此顯非被告所得保證之事項，復未據原告提出任何有利於己之證據資料以實其說，自難認兩造於交易過程中確實有此特別之保證約定。是原告此部分之主張，難信為真實，自無民法第354 條第2 項所定出賣人保證買賣標的物之品質之適用。
④、另原告聲請傳訊證人林獻仁、邱振順即承租系爭房地之店家
、攤商，以及證人張哲誠即仲介營業員，欲證明兩造於簽立系爭契約書前，被告就中和興南夜巿商圈將遭新北巿政府掃蕩，禁止擺設攤位之事實，早已知情，卻隱匿未予告知原告云云，然系爭街道得否合法擺設攤位，並非被告所負告知義務之範圍，已如前述，則被告是否未將上開情事告知原告，已非所問，故本院認原告此部分調查證據聲請，應無必要性，附此敘明。
⑤、綜上，原告未能證明系爭房地有減少價值或契約預定效用之
瑕疵及欠缺被告所保證之品質，則原告主張被告應負民法第
354 條第1 項、第2 項所定物之瑕疵擔保責任，即非可取。
㈡、關於權利瑕疵部分
１、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349 條定有明文。所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決意旨參照）。又按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法第351 條亦定有明文。
２、原告主張系爭房屋佔用他人所有系爭42土地一節，雖經本院囑託新北市中和地政機關測量之結果，系爭房屋增建部分占用面積1.8 平方公尺，雨棚部分占用面積36.56 平方公尺，此有101 年11月30日土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第
116 頁），且為兩造所不爭執。然查，觀諸系爭契約書第1條第1 項關於買賣標的物之增建違建事項，勾選含已增建（外推）之違章建築物，區域位置則勾選防火巷、法定空地、其他即平台外移及騎樓加蓋，並於該條項下方註明買方已確實知悉違建部分被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制；第17條第8 項約定：「本物件平台外移、騎樓加蓋、法定空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建，若欲確認土地界址，建議買方於簽約時辦理土地鑑價確認土地範圍，簽約時雙方達成協議不另行辦理土地鑑界。」；及第9 條第6 條約定：「違章建築物部份：如交屋前收到違章查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」，堪認兩造間買賣之標的包括系爭房屋之增建部分，原告於買受系爭房地時，應已知悉系爭房屋有部分違法增建之情形，且於評估日後遭拆除之風險係由原告自行承擔後，方簽約買受系爭房地。其次，系爭房屋之增建部分有無佔用他人土地之情事，在未經地政機關實地進行勘測前，一般人固難以知悉，尚難僅以原告知悉增建部分之存在，即遽認原告亦已知悉增建部分有占用他人土地之情事。然查，依被告交付予原告之系爭複丈成果圖所示（見本院卷第101 頁），可知系爭土地於轉角處呈現弧形形狀，則比對系爭房屋實際坐落基地之現狀，客觀上應可得知系爭房屋增建部分有占用他人土地之虞。然兩造既於系爭契約第17條第8 項載明不另行辦理土地鑑界，足認原告應已認知該增建部分占用他人土地面積之比例尚屬微小，方與被告達成無庸另行辦理土地鑑界之協議。是原告主張其於簽立系爭契約時，不知系爭房屋增建部分有佔用他人土地之情事，並無足採。又關於系爭土地上方之雨棚部分，外觀上明顯可見，原告於系爭契約成立時應亦已知有該雨棚之存在。從而，原告主張被告就系爭房屋增建及雨棚部分佔用他人土地應負權利瑕疵擔保之責，依民法第351 條之規定，洵屬無據。
３、再者，系爭契約書第7 條第4 項固約定：「賣方保證本買賣標的物產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭他人侵害、佔用、主張權利情事。如有他人主張權利並經地政機關辦理登記時（如民事訴訟法第254 條第5 項之訴訟登記或被強制執行限制登記等），買方得限期催告賣方塗銷登記，如賣方未能如期塗銷，買方得主張解除契約。」，惟自該條文整體觀之，再參酌前揭系爭契約書第1 條第1 項下方附註之後段內容，記載買方已知悉相關權利移轉登記之限制等語。則可知系爭契約書第7 條第4 項顯然僅就系爭房地辦理移轉登記事宜所為之約定，即難認被告所保證產權清楚之內容，亦包括違章建築物部分。是原告以系爭增建部分佔用他人土地構成權利瑕疵為由，依系爭契約第7 條第4 項之約定，請求被告減少價金，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依據民法第349 條、第354 條第1 項、第2項之規定，及兩造間系爭契約之約定，主張被告應負權利及物之瑕疵擔保責任，均非可取。是原告進而主張依據民法第
359 條及第179 條之規定，請求被告應給付1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認為與本案判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 29 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 102 年 1 月 29 日
書記官 彭麗紅