臺灣板橋地方法院民事判決 101年度重訴字第361號原 告 國瑋開發股份有限公司法定代理人 賴義霖訴訟代理人 陳祐良律師被 告 姚文幹
姚蕭月雲蕭招治陳敏男共 同訴訟代理人 陳志誠律師複 代理人 陳豪杉律師
李秀芬律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101 年9 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰伍拾壹萬玖仟玖佰壹拾柒元及被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治均自一百零一年五月十八日、被告陳敏男自一百零一年六月二日起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾壹萬玖仟玖佰壹拾柒元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治及陳敏男四人與原告，於達成買賣契約之合意後，於民國( 下同)99 年3 月4日就其各自所有坐落新北市○○區○○段○○○號及29-1 地號土地( 以下簡稱「系爭土地」) 之應有部分簽訂不動產買賣契約書及同日所增訂之買賣協議書（同原證1-1 、原證1-2 、原證1-3 、原證1-4 ），其中：
1、被告姚文幹將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分十分之一出售予原告，買賣總價金為新台幣（下同）2587萬6720元，原告於簽約當日給付簽約款258 萬7672元( 原證2)、99年5 月7 日給付300 萬元( 原證3)、10
0 年1 月24日給付802 萬6032元( 原證4)，原告總計給付被告姚文幹1361萬3704元。
2、被告姚蕭月雲將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分十分之一、新北市○○區○○段○○○○○號土地應有部分五分之一出售予原告，買賣總價金為2719萬112
0 元，原告於簽約當日給付簽約款271 萬9112元( 同原證2)、100 年1 月24日給付1181萬4672元( 同原證4)，原告總計給付被告姚蕭月雲1453萬3784元。
3、被告蕭招治將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分十分之一、新北市○○區○○段○○○○○號土地應有部分十分之一出售予原告，買賣總價金為2653萬3920元，債權人於簽約當日給付簽約款265 萬3392元(同 原證2)、100 年1 月24日給付1122萬0352元( 同原證4)，原告總計給付被告蕭招治1387萬3744元。
4、被告陳敏男將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分十分之一、新北市○○區○○段○○○○○號土地應有部分十分之一出售予原告，買賣總價金為2653萬3920元，債權人於簽約當日給付簽約款265 萬3392元(同 原證2)，原告總計給付被告陳敏男265 萬3392元。
（二）查，依據被告等四人與原告所簽訂之不動產買賣契約第八條第五項：「賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權。」，被告等四人乃向原告保證已排除其他共有人之優先購買權，並業經明文約定於所簽訂之不動產買賣契約，否則，依不動產買賣契約第七條第二項：「賣方如不履行契約所訂各項義務者，即為賣方違約…，賣方應加倍返還已收價金，並依民法規定賠償買賣之損失，充作違約金，‧‧‧」之約定，被告等四人同意應加倍返還已收價金，並依民法規定賠償原告之損失，以充作違約金。此外，依據被告等四人與原告所簽訂之買賣協議書第二條：「‧‧‧，且甲方等人( 即被告四人) 就本協議書及各買賣契約書義務之履行互負連帶保證責任。」之約定，被告等四人就買賣協議書及不動產買賣契約書義務之履行，互負連帶保證責任。
（三）惟查，被告等四人根本未排除其他共有人優先購買權，致系爭土地之共有人王彩雲竟對被告等四人提起確認優先購買權存在之民事訴訟( 下稱「王彩雲確認優先購買權訴訟」) ，茲分述其相關經過如下：
1、台灣台北地方法院判決(99 年度重訴字第905 號) 原告(即他共有人王彩雲) 之訴駁回，亦因如是，除因彼時被告陳敏男於國外外，其餘三名被告乃向原告陳稱，渠等確實已排除優先購買，否則法院不會判其勝訴，且被告於100年1 月18日又以台北74支局郵局存證信函第2 號（原證5）表示經其詢問板橋地政事務所登記課，僅需被告等於登記申請書中切結優先購買權已排除，即可順利辦理過戶為由，而要求原告需繼續履約並支付款項；為此，被告姚文幹、姚蕭月雲與蕭招治，為求原告繼續付款，乃再與原告簽訂不動產買賣契約書之附約( 下稱「不動產買賣契約書附約」) （原證6 ），雙方除依所約定之原契約履行外，被告亦於該不動產買賣契約書附約中承諾絕不會與王彩雲或任何其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，被告並以此承諾而要求原告需於其履約完成過戶後，承擔其後續與王彩雲間優先購買權官司之相關訴訟費用，否則，倘被告未依所約定之原契約履行，或與王彩雲或任何其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，被告則因違反其義務，而不得享有不動產買賣契約書附約第二條第一項及第三項之利益；而因如是，被告等向原告稱，其可履行其移轉系爭土地之所有權義務，且並未有任何違反不動產買賣契約第八條第五項之行為，並於不動產買賣契約書附約中承諾絕不會與王彩雲或任何其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，原告方有前述100 年1 月24日對被告姚文幹、姚蕭月雲與蕭招治之付款。
2、嗣後，原告除依不動產買賣契約書附約再支付高額之購地價金外，並依被告前所稱：「僅需被告於登記申請書中切結已排除優先購買權，即可順利完成過戶登記。」等語，由被告切結遽向板橋地政事務所洽辦移轉登記，竟發現他共有人王彩雲已對系爭土地聲請假處分並經獲准限制登記在案，而致被告所稱可以切結方式洽辦移轉登記之申請遭板橋地政事務所駁回，此外，他共有人亦又再上訴台灣高等法院，其結果，該案經臺灣高等法院100 年度重上字第
159 號判決（原證7 ）確認系爭土地之共有人王彩雲優先購買權存在，嗣被告等四人雖提起上訴，而仍由最高法院以100 年度台上字第2061號裁定（原證8 ）駁回被告等四人之上訴而定讞。
3、惟，需附帶說明者係，依據臺灣高等法院100 年度重上字第159 號判決，僅確認系爭土地之共有人王彩雲優先購買權存在，而姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治及陳敏男四人應分別依照其與國瑋開發股份有限公司間所簽訂之不動產買賣契約書，與王彩雲簽約，而有關王彩雲聲明要求移轉系爭土地所有權之部分，則予以駁回，並未允准。
4、而同前所述，因而被告等又向原告表示，因前開判決並未判決移轉系爭土地應有部分之所有權，故仍有空間可與王彩雲協商，並仍堅持其尚未違約，優先購買權仍可能排除，要求原告先勿對其起訴請求，而由其與王彩雲協商解決；詎料，被告等四人不僅違反不動產買賣契約第八條第五項保證排除優先購買權之契約義務在先，竟復又違反不動產買賣契約書附約中所為絕不會與王彩雲或任何其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為之承諾，而與王彩雲達成協議，將系爭土地應有部分之所有權「調解移轉」予王彩雲( 原證9) 。
5、有關被告等四人與王彩雲達成調解移轉，原告亦係被告於將系爭土地完成移轉登記，過戶與王彩雲後，始經被告以存證信函通知；而早於優先購買權三審判決定讞後，原告即已先於100 年12月7 日發函催告被告等四人出面協商（原證10），兩造雖於100 年12月13日進行協商，然被告等四人卻均拒絕加倍返還已收價金；此外，如前所述，渠等陳稱仍有空間可與王彩雲協商，並仍堅持其尚未違約，優先購買權仍可能排除，要求原告先勿對其起訴請求，而由其與王彩雲進行協調；嗣原告又再於100 年12月16日再度發函（原證11）催告被告等四人出面協商賠償事宜，均未獲被告等置理。
6、嗣後，被告等四人雖拒絕加倍返還已收價金以賠償原告之損害，惟其為恐如仍拒絕給付，其所應給付者之法定利息數額將不斷累積，因而僅先返還44,674,624元整（即被告姚文幹13,613,704元、被告姚蕭月雲14,533,784元、被告蕭招治13,873,744元、被告陳敏男2,653,392 元），除此之外，被告等拒絕加倍返還已收價金賠償原告之損害。嗣原告又再於101 年3 月13日發函（原證12）催告被告等四人出面協商賠償事宜，均仍未獲被告等置理。
（四）被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治及陳敏男4 人，既先經法院判決定讞他共有人王彩雲有優先購買權，渠等4 人復又放棄努力並違背其義務而私下與他共有人王彩雲就所有權移轉事項達成調解，職是，依據不動產買賣契約第八條第五項，被告等四人除已違背其保證排除優先購買權之契約義務外，尚且違反不動產買賣契約書附約第二條第一項之約定，即賣方不得與王彩雲或其他第三人有私下和解、協議，或影響買賣雙方權益等行為之約定，爰依不動產買賣契約第七條第二項約定，被告等四人除應返還已收價金外，另應加倍價金給付予原告充作違約金；又，有關原告前曾為被告所墊付之相關費用( 含：第三審訴訟費用、律師費用、印花稅及規費) ，爰依民法第179 條不當得利之規定依法請求被告返還。此外，依據被告等4 人與原告所簽訂之買賣協議書第二條：「‧‧‧，且甲方等人( 即被告四人) 就本協議書及各買賣契約書義務之履行互負連帶保證責任。」之約定，被告等4 人則應就買賣協議書及不動產買賣契約書義務之履行，互負連帶保證責任，職是，就原告所為之相關請求，被告等4 人乃互負連帶保證責任。
如前所述，因原告屢次催告被告等4 人履行，惟均未獲置理。
（五）原告係依據有效存在之不動產買賣契約書請求被告加倍返還價金：
1、原告與被告間之不動產買賣契約書有效存在，被告主張不動產買賣契約書已不存在，顯無理由，且毫無任何根據：
（1）按，「土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。」最高法院65台上字第2113號判例意旨( 原證16) 可資參照。
（2）揆諸上開判例意旨可知，土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，係以共有人與第三人所簽訂其應有部分之買賣契約有效成立為前提，職是，被告所稱與原告間就系爭土地之不動產買賣契約書並不存在，顯違背與前開最高法院判例意旨，並與事實不符，不足為採。
（3）此外，土地法第三十四條之一第四項所定之優先購買權，本僅屬債權性質，僅在處理優先購買權人與共有人間之關係，而共有人與第三人間所成立之買賣契約，如前所述，本係有效存在，以規範共有人與第三人間之權利義務關係，於實際上係存在有二個獨立之買賣契約；有關被告所稱，買賣契約之相對人( 即買受人) 由第三人「變更」為優先購買權人，或優先購買權人「取代」原買賣契約之買受人而成為買受人，無異係主張同一契約之契約主體之變更，不僅毫無法律上之依據，且亦顯與前開最高法院判例見解不符。
（4）更況，於本件中，依據被告與原告所簽訂之不動產買賣契約書第八條第五項：「賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權，並於登記申請書切結負責。」，職是，今既經他共有人主張優先購買權，被告自應就其所為保證之違反與相關違約事實，負其責任。
2、依據被告與原告所簽訂之不動產買賣契約書第8 條第5 項，已明文約定被告等四人向原告保證已排除其他共有人之優先購買權：
（1）雙方並未有任何排除不動產買賣契約書第8 條第5 項之約定：
A、按，如前所述，依據被告與原告所簽訂之不動產買賣契約書第八條第五項，已明文約定被告等四人向原告保證已排除其他共有人之優先購買權，被告並甚且同意於登記申請書切結，此亦有被告所蓋章切結之登記申請書乙份可資為證( 原證17) ，顯見，被告於簽約時已認定，系爭土地已無其他共有人優先購買權之問題，故被告因而同意於不動產買賣契約書第八條第五項，明文向原告保證被告等四人已排除其他共有人之優先購買權，而依該條款內容負有擔保義務，保證系爭土地已無優先購買權問題之存在。因此，此一排除其他共有人之優先購買權之保證，本係雙方所同意並明文約定於契約之中，亦係不動產買賣契約書成立之前提，雙方並無任何排除不動產買賣契約書第八條第五項之約定。
B、而被告現因違反其義務，雖欲以會議記錄及附約等卸責，惟查其所述，均顯與事實並不相符，茲詳述如後：有關不動產買賣契約附件中之99年3 月4 日會議紀錄，查其背景緣由，乃因於簽署不動產買賣契約及協議書時，雖已明確規範雙方權利義務，但未將被告四人過戶順序明訂其中，故而將被告四人之過戶順序及預定過戶時間以「會議記錄」補充之，職是，該會議紀錄顯僅係補充過戶順序，並未變更或排除雙方所簽訂之不動產買賣契約書。而會議記錄內容中之「非可歸責雙方之因素並經由雙方共同努力‧‧‧」等語，係因於該會議中，因於當時被告提及有可能有其他非可歸責於雙方之而致無法完成移轉，因而乃堅持要求再於會議記錄載明補充之，惟，此並非不動產買賣契約書第八條第五項之特別約定；否則，大可無須於契約書中為此等保證約定，此外，倘無此等保證，原告更根本無須付出鉅額之款項。更況，會議紀錄係與買賣契約書同時簽訂，假設果如被告所述，雙方之真意係在「變更」不動產買賣契約書「賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權」之約定，本可逕行刪除該契約條款，或予明確修正，根本並無必要以此等方式再加列此等會議內容，足見被告所述契約「變更」之說，顯與事實並不相符，且由上可知，該會議記錄僅在補充不動產買賣契約書，並非變更或排除不動產買賣契約書。
C、此外，被告於99年10月5 日委託馬中琍律師以99勝捷律字第9027號函文( 原證19) 函覆，內容略以「相關訴訟勝敗未定，何以認定有違約情事？」並甚而要求依約領款，該信函中明確指出，需待王彩雲優先購買權訴訟後才能斷定是否違約，由此可知，被告自身已明確承認其負有此等排除優先購買權之保證義務，並自認違約與否乃係取決於王彩雲優先購買權訴訟之勝敗；而後原告再以99年10月21日99北文律字第153 號函文( 原證19) 回覆被告「排除共有人主張優先承買之履約障礙為其契約義務並非為原告之責任」，明顯可證自始至終契約第八條第( 五) 點保證條款從未變動，更可由被告於當時委由律師發函領款之時，原告指其違反契約第八條第( 五) 點保證條款時，並未主張任何有因特約條款而可免除其保證責任。據上，被告現在卻辯稱「非可歸責於雙方之因素」為當時特約而意欲排除契約第八條第( 五) 點保證條款，明顯為臨訟編詞。
D、末查，於100 年1 月18日被告又發函( 原證20) 原告，表明「因其已排除優先購買權，要求原告一次付款購買履約等」，被告於該函中亦以已排除他共有人之優先購買權為由催告原告付款履約，並表示條件為「要求付款條件變更為四人一次付款」，但無要求免除契約第8 條第( 五) 點保證責任，之後更於附約中約定「依原契約履行」，如前所述，原告再三強調契約第8 條第( 五) 點為被告擔保責任下，被告亦無提出任何變更此一條款之請求或異議，可證被告等自始均明確認知仍負有此等排除優先購買權之保證義務，而亦並未有被告所述以特約排除保證責任之情形。
（2）本件之不動產買賣契約書，不僅非定型化契約，更係由被告姚文幹所草擬，並由被告姚文幹所委任之仲介轉交原告，而嗣後其內容之修正，亦均由被告姚文幹所主導：
A、被告雖主張其與原告所簽訂者，係定型化契約；惟查，實際上，被告與原告間之不動產買賣契約書，不僅並非定型化契約，更係由被告姚文幹所主導草擬，並由被告姚文幹所委任之仲介轉交原告，相關約款內容，均係經其再三推敲方決定，如今臨訟之際，卻辯稱係定型化契約，顯係卸責之詞，實不足採。
B、如前所述，被告與原告間之不動產買賣契約書，不僅並非定型化契約，更係由被告姚文幹所主導草擬，今被告主張不動產買賣契約第八條第五項係加重賣方責任之定型化契約而認顯失公平欲主張無效，顯與事實不符，更況，於簽約之際，係因被告一再保證已排除他共有人之優先購買權，並同意明文約定於合約之中，原告於此等前提下方同意給付第一期款項，否則，倘被告未為此等保證，於根本未知是否有他共有人主張優先購買權之情況下，又毫無保障之情況下，何人會願意付出鉅額之第一期款項。
（3）有關100 年1 月24日所簽訂之不動產買賣契約書之附約，並非排除不動產買賣契約書第八條第五項，而係被告於「王彩雲確認優先購買權訴訟」第一審判決後，被告乃發函原告履約付款，並再向原告稱，其本已排除他共有人之優先購買權，而為求原告再給付款項，其乃信誓旦旦地承諾，其會依照原不動產買賣契約書履行，不會與王彩雲私下和解或協議，且謂王彩雲並未假處分，並說其問過地政事務所，只要出具切結即可辦理過戶，並一直說沒問題，方因而有前開附約之簽署；惟，豈知，於100 年1 月24日原告給付款項後，欲前往辦理過戶，竟得知王彩雲方對系爭土地進行假處分並經獲准限制登記在案，因而無法辦理過戶。
3、被告既違背其向原告所為已排除其他共有人優先購買權之保證，復又無法履行系爭土地所有權之移轉，依約本應返還加倍價金：
（1）如前所述，被告依約保證已排除他共有人之優先購買權，今卻違背其保證，復又違反其附約中所承諾不得與王彩雲有私下和解或協議之義務，致因可歸責於被告之事由而無法履行系爭土地所有權之移轉，依約本應返還加倍價金。
（2）有關「王彩雲確認優先購買權訴訟」之定讞判決，僅令被告須與王彩雲簽約，並未判令移轉，被告亦仍堅持其並未違約，仍有空間與王彩雲協商，而王彩雲因「王彩雲確認優先購買權訴訟」之定讞判決駁回其移轉土地請求，故而提出履約訴訟，然被告不僅未告知原告，並甚至欺瞞原告，一方面欺騙原告說還在與王彩雲協調，另方面竟又私下與王彩雲以「調解」方式達成協議，進而移轉系爭土地應有部分之所有權予王彩雲，卻又辯稱係依照「判決」為之，顯亦違反其與原告所簽訂之不動產買賣契約書。
（六）本件原告於付出高額之買賣價金後依法參加訴訟，並於確認被告等違約後，依據有效存在之不動產買賣契約書請求被告加倍返還價金，被告所指控違反禁反言或誠信之主張，顯係卸責之詞：
1、查，原告因被告於不動產買賣契約書中所為之保證而付出高額之買賣價金，卻因被告根本未如其所保證之已排除他共有人之優先購買權，而致系爭土地應有部分無法順利移轉；且因他共有人王彩雲提出訴訟，原告因已付出之高額價金，不得已被迫需參加訴訟，以確保自身權益。然，被告一再欺騙原告在先，復又為掩蓋其自身違約之事實，罔顧原告所給予之協助，竟以法律所保障原告參加訴訟之合法權益來攻擊原告，實令原告情何以堪。
2、此外，雖被告答辯原告以參加人身分，全程參與被告與王彩雲間優購權訴訟，即應接受法院之確定判決等云云，惟查，如前已述，原告並未主張所參加之訴訟之原裁判不當，而正係因原裁判之判決定讞，確認王彩雲有優先購買權，而被告又放棄與王彩雲進行協商之努力，正足以證明被告業已違約而無法履行系爭土地應有部分所有權之移轉，被告既於不動產買賣契約書中已保證「買賣標的之優先購買權人確已放棄其優先購買權」，今裁判結果又證明被告確實違約，原告不得已只能依據不動買賣契約向被告請求主張。亦即，被告依約既保證排除他共有人之優先購買權，本自應依約將系爭土地過戶登記與原告，因而，反面言之，既尚有優先購買權存在，則可證明被告之保證不實而違反契約之約定，應依違約罰則賠償原告之損失，按此原告依約主張被告應加倍返還已領價金，顯於法有據。
3、末按，原告於參加訴訟時，本依據被告所所為之保證即「其已排除他共有人之優先購買權」而為主張，並未有任何「禁反言」之違反；反倒於經三審定讞後，被告經確認自始即係違反誠信，於根本未排除他共有人之優先購買權之情形下，卻於不動產買賣契約書第八條第五項為不實之保證；今被告卻不思檢討其所為不實之保證，卻指摘原告違反誠信，欲卸其違約之責，實不知究係何人違反誠信與禁反言原則。
（七）末按，原告因信任被告所為已排除其他共有人優先購買權之保證，投入鉅額資金，被告並不斷催告原告履約並迫令原告不斷給付款項，並因被告等所為之不實保證而耗費時間精力金錢於訴訟，並喪失原告公司許多其他之投資機會；反觀被告，不僅為不實保證在先，欺騙原告不斷付出價金供其利用，復又違約在後，甚且於違約後，仍一面欺瞞原告，一面並與他共有人私下協議，並拒絕賠償原告，實已造成原告公司之嚴重損害；此外，此等違約，既係因被告等違反誠信為不實保證所肇致，且如前所述，本件之不動產買賣契約書相關內容與條款，均係被告姚文幹所草擬，且為被告所同意，其相關違約之責，亦早為被告所預見，職是，有關原告所請求者，本係依約而行，且與本件之買賣契約之風險與利益分配相當，故應無理由為酌減。
（八）有關原告請求返還不當得利部分之說明：
1、查有關不當得利之部分，依據被告等四人與原告所簽訂之買賣協議書第二條：「‧‧‧，且甲方等人( 即被告四人) 就本協議書及各買賣契約書義務之履行互負連帶保證責任。」之約定，被告等四人同意就買賣協議書及不動產買賣契約書義務之履行，互負連帶保證責任。而就不當得利之部分，其內容主要為第三審訴訟費用、律師費用及稅賦規費，亦係屬被告等四人平均共享利益，亦因如是，亦屬買賣協議書之範圍，職是，被告等四人理應就此部分連帶負責。
2、有關原告於王彩雲確認優先購買權訴訟為被告等代墊之律師費用( 同原證14) ，共計111,000 元，其中包括：
（1）原證14中，金門律師代書聯合事務所之請款金額為5 萬元之請款單，其支付憑證如原證21所示；其數額差距為原告所代扣繳之稅額。
（2）原證14中，金門律師代書聯合事務所之請款金額為61,000元之請款單，其支付憑證如原證22所示；其數額差距為原告所代扣繳之稅額。
3、有關原告就系爭土地買賣所墊付之印花稅及規費( 同原證15) ，共計145,000 元，其支付憑證則如原證23所示。
（九）請求金額之計算：
1、按，依據不動產買賣契約第七條第二項約定，被告等四人除應返還已收價金外，另應加倍價金給付予原告充作違約金。查，扣除被告等四人所先行返還之價金44,674,624元外，被告等四人尚須返還加倍價金部分，即：被告姚文幹13,613,704元、被告姚蕭月雲14,533,784元、被告蕭招治13,873,744元、被告陳敏男2,653,392 元，上開金額共計4,674,624 元。
2、此外，依據民法第179 條不當得利之規定，被告等並應依民法不當得利之規定返還其所受利益；查，此部分主要為原告等所為被告等所支付之相關費用，詳細如下，共計1,664,917 元，由四人連帶負擔：
（1）第三審訴訟費用( 原證13) ：計1,408,917 元。
（2）原告於王彩雲確認優先購買權訴訟為被告等代墊之律師費用( 原證14) ：共計111,000元。
（3）其他：原告就系爭土地買賣所墊付之印花稅及規費( 原證15) ，共計145,000元。
（4）綜上，共計金額為1,664,917 元。
3、綜上，被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男等四人，應連帶給付原告46,339,541元。
（十）聲明：被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男等四人應連帶給付原告46,339,541元整及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告請求被告返還加倍價金，並無理由：
1、原告與被告間就系爭土地應有部分之買賣契約已不存在：
（1）按優先承購權人一經表示以同一條件優先承購則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣人之共有人與優先承購權之共有人間成立最高法院85年度台上字第793號判決意旨參照。
（2）稽諸上開判決意旨，出賣之共有人與優先承購權之共有人間之買賣契約成立，對出賣人而言，買賣契約之相對人即買受人已變更為共有人，則該優先承購權之共有人即取代原買賣契約之原買受人地位，出賣之共有人與原買受人間即無契約關係存在。
（3）經查，本件被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治及陳敏男等四人( 下稱被告姚文幹等四人) 固與原告國瑋開發股份有限公司（下稱原告國瑋公司）於99年3 月4 日簽訂不動產買賣契約書買賣系爭土地應有部分，惟因他共有人王彩雲行使優先承購權（且經法院判決確定），依上所述，則對被告姚文幹等四人而言，系爭買賣契約之買受人即變更為王彩雲，王彩雲已取代系爭契約中之買方即原告國瑋公司之地位。換言之，被告與原告間之契約已不存在，原告自無從據系爭契約之約定，請求加倍返還價金，其請求自不應准許。
2、退步言之，本件縱認原告與被告間之契約關係存在，被告亦無保證排除優先權之契約義務：
（1）雙方已以特約排除關於系爭不動產契約第8 條第5 項賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權之約定：
A、原告指摘被告違背其保證排除優先權之契約義務云云，並非事實。經查，系爭不動產契約第8 條第5 項固約定：
賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權，並於登記申請書切結負責，惟該條款之約定已為雙方之特別約定所取代，即：契約附件之99年3 月4 日會議記錄內容一，本買賣如非可歸責雙方之因素，經甲乙雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則甲方（即被告等賣方）應返還已收價金，乙方（即原告國瑋公司）則返還相關土地權利文件（被證一）。
B、蓋原告國瑋公司係以土地開發為專業，對土地法相關規定知之甚詳，反觀被告只是一輩子只賣一次地的普通老百姓，卻被課予保證之責任，顯屬過苛，被告等於締約當時對系爭約款存有疑慮，被告雖知要通知他共有人，亦已將通知之存證信函於簽約前交付原告，被告已盡依土地法第34條之1 之通知義務，但被告不願承擔保證責任。原告告知系爭買賣契約是內政部定型化契約範本不可以更改，且被告等確已通知，不用擔心云云，並表示另於契約附件之會議記錄約定取代契約第八條第五項之約定即可。被告信任原告公司之專業，雙方乃於訂約同時簽定如契約附件之會議紀錄。
C、徵諸該特約之約定內容，即本買賣如非可歸責雙方之因素，經甲乙雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則甲方（即被告等賣方）應返還已收價金，乙方（即原告國瑋公司）則返還相關土地權利文件，足認係就他共有人主張優先購買權時可能發生之無法完成土地產權移轉之情形時，約定雙方之權義關係，既為契約第八條第五項關於優先購買權之特別約定，復排除被告因此所可能發生之違約責任。顯見雙方確已變更系爭契約賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權之約定。
D、復且，系爭土地之他共有人王彩雲主張優先購買權存在並對被告姚文幹等四人提起訴訟後，原告與被告雙方再於10
0 年1 月24日簽訂之不動產買賣契約書之附約，其中第二條第三項亦再重申如本約附件相同之約定，即本買賣如非可歸責雙方之因素，經買賣雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則買方同意不追究今日支付價款之加倍損害賠償責任，被證2 更足證之。
（2）再退步言之，系爭契約第8 條第5 款加重賣方責任之定型化契約約款亦顯失公平，應屬無效：
A、按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而約定之契約，為左列各款二約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：... 二、加重他方當事人之責任者。... 民法第
247 條之1 第2 款定有明文。而該法條所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言，最高法院96年度台上字第168 號判決參照。
B、本件系爭不動產買賣契約書為原告國瑋公司預定之契約條款，契約第8 條第5 款關於優先購買權之約定，即賣方保證本買賣優先權人確已放棄優先購買權等約定，顯係定型化約款，加重賣方即被告之責任，依上揭規定，顯失公平，該約定應屬無效。
（二）本件係因非可歸責被告姚文幹等四人之因素致無法完成土地產權移轉：
1、按被告姚文幹等四人固與原告國瑋公司於99年3 月4 日簽訂不動產買賣契約書買賣系爭土地應有部分，惟查：
（1）依契約附件之99年3 月4 日會議記錄內容一，本買賣如非可歸責雙方之因素，經甲乙雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則甲方（即被告等賣方）應返還已收價金，乙方（即原告國瑋公司）則返還相關土地權利文件（詳被證1 ）。
（2）另依雙方於100 年1 月24日簽訂之不動產買賣契約書之附約第2 條第3 項亦有相同之約定，即本買賣如非可歸責雙方之因素，經買賣雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則買方同意不追究今日支付價款之加倍損害賠償責任（詳被證2 ）。
（3）本件係因系爭土地之他共有人王彩雲主張優先購買權存在並對被告姚文幹等四人提起訴訟，經最高法院判決被告等敗訴確定，被告等依法院確定判決乃有義務依與國瑋公司簽訂之不動產買賣契約書之同一條件與王彩雲訂立土地買賣契約（詳原證七），原告於上開被告等與王彩雲間之訴訟為參加人，全程輔佐被告等，應知之甚稔。嗣後，王彩雲依此確定判決請求被告等履行，並聲請調解，被告等迫於無奈只得依法院確定判決履行，系爭土地應有部分乃依調解移轉予王彩雲。
（4）依前所述，本件原告國瑋公司無法取得系爭土地應有部分之產權，實屬不可歸責於被告之因素，被告等於上開與王彩雲間之訴訟，業已與聲明參加的原告共同努力，其間於第一審甚且取得勝訴，惟最後終因法院對於通知之見解不同而敗訴確定，此亦非被告所樂見。
（5）綜上，本件系爭土地應有部分係因為履行法院確定判決乃無法與原告完成移轉土地產權移轉，顯係不可歸責於被告之因素，此亦係被告等與原告共同努力後仍無力回天的結果，則依首揭不動產買賣契約附件會議紀錄內容一及不動產買賣契約附約第二條第三項之約定，被告只須返還已收價金，原告並無請求加倍返還已付價金之權利，殊無請求被告等連帶返還加倍價金之理由。
（6）至原告指摘被告等放棄努力並違背其義務而私下與他共有人王彩雲就所有權移轉事項達成調解云云，亦屬無理。蓋被告等於與王彩雲間之訴訟，戳力以赴，並配合原告之主張，從未放棄努力。然最後仍遭敗訴判決確定，被告亦無力回天。而王彩雲按確定判決之主文要求被告等履行，並聲請調解，試問，被告有何法律之理由或權利拒絕？且被告等係履行法院確定判決，並非與王彩雲私下和解、協議，並未違反附約第一項之約定之義務。
2、況原告於被告與王彩雲之訴訟為參加人，依法不得對被告等主張該訴訟之裁判不當：
（1）按參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當，民事訴訟法第63條定有明文。
（2）查原告國瑋公司於上被告等與王彩雲間確認優先購買權存在之訴訟為輔助被告姚文幹等四人乃向法院聲明參加訴訟。第一審法院以本件訴訟之勝敗將影響被告（即姚文幹等四人）與國瑋公司簽訂買賣契約之債務履行請求，參加人國瑋公司就本件自屬有法律上利害關係乃准其參加訴訟，且原告國瑋公司非惟於第一審訴訟程序參加訴訟，第二審乃至第三審訴訟程序，原告均全程參與，積極應訴。
（3）原告既全程參加上開訴訟，依前揭民事訴訟法第63條之規定，對於其所輔導之當事人，即被告姚文幹等四人，即不得主張該訴訟之裁判不當，即言之，原告就被告等依該裁判之結果履行，原告即不得主張不當，殊無主張被告等可歸責之餘地。
3、綜上，原告與姚文幹等四人間無法完成系爭土地應有部分產權移轉，係因他共有人王彩雲確認有優先權存在之訴訟勝訴，非可歸責於被告，依系爭不動產買賣契約之附件會議記錄及附約之約定，被告並無加倍返還已收價金之義務，原告要求被告等連帶返還加倍價金即無理由。且原告於被告與王彩雲間之訴訟為參加人輔佐被告，依法不得對被告主張該裁判之不當，自不得指摘被告等履行該判決之結果之行為違約云云。原告請求之無理由，彰彰甚明。
（三）原告之主張違反禁反言原則，有違誠信：
1、查被告等確於99年2 月5 日以存證信函通知他共有人王彩雲徵求其是否行使優先權，此所以被告等於與王彩雲間確認優先權之訴訟，第一審判決被告等勝訴，第一審判決認為土地法第34條之1 第4 項通知之程序，以同一價格之通知為唯一要件（詳被證三）。嗣於第二審因認通知之承買條件不同，而認被告等之通知非屬同一價格。惟此乃法律見解之殊異，實非一般升斗小民所能分辨，然應無礙於被告等已通知他共有人之事實。
2、原告就被告等已於99年3 月4 日簽約前即依法通知他共有人，知之甚稔：
（1）100 年5 月20日原告參加被告等與王彩雲間之訴訟提出之民事爭點整理狀中主張：國瑋公司與姚文幹等間約定買賣價格為每坪53萬元，姚文幹寄發予上訴人（即王彩雲）之存證信函亦載明每坪53萬元，僅因土地登記單位平方公尺與交易單位坪之換算有些許誤差，惟無礙姚文幹等已以同一價格合法通知上訴人之事實，且存證信函載明....台端欲優先購買請於文到十日內即99年2 月16日前答覆....係為通知上訴人即王彩雲行使優先權，毫無疑義（詳被證4 ）。
（2）100 年8 月16日原告參加上開訴訟提出之民事辯論意旨狀㈡中主張被上訴人即被告姚文幹等四人於99年2 月22日即以台北萬大路郵局第16號存證信函通知江蕭碧月、蕭德川及蕭美玉等三位共有人優先承購參證7 ，另共有人蕭金交（已死亡）之繼承人，及蕭養（已失蹤）之產管理人則由系爭土地買賣仲介人及參加人分別通知，經通知蕭金交之部分繼承人表示拋棄優先承購權，即無法經全體公同共有人同意行使優先承購權；蕭養之財產管理人則表示依法行職權，無法動用蕭養之財產優先承購而不行使優先承購權，是被上訴人（即姚文幹等四人）已依法通知各共有人，並無上訴人所提未通知其他共有人之情事（被證5 ）。
3、按任何揭示於文件中之意思表示或陳述，於事後不得為否定之禁反言原則，權利人不得為相反之主張，否則其主張之權利屬無效。原告既於參加被告與王彩雲間之訴訟中，主張被告姚文幹等四人已依法通知各共有人，竟於上開訴訟敗訴後，再於本件否定之前主張，轉而指摘被告等根本未排除其他共有人優先購買權，主張被告等違約，此等出爾反爾之矛盾行為，實有違誠信原則，原告據此請求被告返還加倍價金實不應准許。
（四）被告與王彩雲間成立調解，非違約行為：
1、按兩造雙方於100 年1 月24日簽訂之不動產買賣契約書之附約第二條第一項係約定賣方如依原契約履行，買方同意賣方與王彩雲間優先購買權訴訟，相關費用由買方負擔，包含損害賠償之金額，惟賣方不得與王彩雲或其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，否則不得享有本項及第三項之利益。
（2）然被告等與王彩雲間之優先購買權訴訟，業經最高法院判決確定，王彩雲之優先購買權存在，被告等有義務依與原告簽訂之不動產買賣契約書之同一條件與王彩雲訂立土地買賣契約，則被告等依此確定判決即無法與原告依原契約履行，已無上開附約第二條第一項約定之適用，則被告等為履行法院確定判決，而與王彩雲間成立調解應無違約可言。
（3）況法院判決被告等應依與原告簽訂之不動產買賣契約書，與王彩雲訂立土地買賣契約，則買賣契約之買受人既已變更為共有人王彩雲，被告與原告間之原契約已不存在且無法履行，則被告與王彩雲間成立調解，亦再無可能是影響買賣雙方權益之行為。
（4）再徵諸前揭附約簽訂之背景，係在被告與王彩雲間優先購買權訴訟進行中，原告恐被告於訴訟中私下與王彩雲協議而影響其權益，乃有此附約之訂立。倘判決確定，勝敗既定，被告勝則依與原告間之契約履行，被告敗則被告無法依原契約履行，原告之權益不會再受到被告與王彩雲間之協議影響。可見，附約之第二條第一項之約定係在規範被告與王彩雲間優先購買權訴訟進行中之行為，俟判決確定後，被告為履行確定判決而與王彩雲間之協議，即不在此規範之內。蓋原告於原契約之買方權益係依被告與王彩雲間之確定判決而定，非被告與王彩雲間為履行確定判決而為之協議所得影響。
（五）退萬步言，本件倘認原告得請求加倍返還已收價金充作違約金，違約金亦顯屬過高，請求法院依職權酌減之：
1、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第二百五十二條定有明文；違約金契約亦為契約之一，依契約自由原則，當事人約定之金額，無論高低，皆有其自由，法院不得干涉，此在法國民法第一一五二條及日本民法四二○條均有明文，然而如固執此一原則，有時對債務人未免保護不周，因於訂約之際，債權人所要求之違約金，往往過高，而債務人又不得不忍受，否則當時若竟拒絕，則一似自始即存心不履行債務，故為表示履行之決心，縱金額過高，亦毅然接受，豈知此一色厲內荏之弱點，即為債權人所利用，將違約金之數額，從高約定，無異巧取利益，故我國民法乃仿德（民法三四三條第一項）、瑞（第一六三條第三項）立法例，允許法院為之酌減。可知，我國民法係採違約金過高者，得由法院減至相當數額，以保護債務人利益之立法例，而非完全由當事人依契約自由原則定之。
2、復按台灣高等法院93年度上易字第62號判決之旨，本件被上訴人主張本件違約金過高應予酌減乙節，為主張有利於己之事實，被上訴人原應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責。然依上開所述被上訴人違約之情形觀之，上訴人因被上訴人違約受有如何之損害，乃本院斟酌上訴人沒收之違約金是否過高之重要依據，而上訴人受有如何之損害，唯上訴人知之甚詳，被上訴人誠難舉證證明上訴人所受損害與上開違約金之數額顯不相當。因此，若令被上訴人舉證證明兩造間就違約金之約定有過高情事，顯有失公平，本院爰認本件應依民事訴訟法第二百七十七條但書規定，由上訴人舉證證明其確實受有與所沒收之違約金相當之損害為宜。則本件原告主張被告違約，姑不論是否真實，其應就受有如何之損害負舉證責任。
（六）至原告請求返還不當得利部分，茲說明如下：
1、原告此項請求之法律依據為民法第179 條之規定，則原告應按各被告所分受之利益，分別請求，其主張連帶給付並無依據，殊屬無理，自不應准許。
2、又依系爭不動產買賣契約附約第2 條之約定，被告與王彩雲間優先購買權訴訟之相關費用由原告負擔，則由原告支付律師費用及第三審訴訟費用，被告即非無法律上原因而受利益，原告主張依據民法第179 條不當得利之規定，被告應返還其所受利益云云，顯無理由。
3、本件系爭土地並未移轉予原告，應無印花稅及規費之支出，證諸原告所提原證23僅係匯款予代書之單據，並非實際繳付稅捐稽徵機關之憑證，即明。縱原告匯款給代書，亦僅係預收性質，大可請求代書返還，實無要求被告給付之理。
4、又原告主張代被告支付律師費11萬1 千元部分，與其所提出之支付憑證有所出入，原告謂數額差距為原告所代扣繳稅額云云，惟原告既係代被告等自然人墊付，不可能扣繳執行業務所得稅，除非是原告公司自己支出之律師費，始有可能。則原告是否確代被告付出此費用，要非無疑。
（七）聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、原告為向被告4 人購買所有座落新北市○○區○○段29地號及29-1地號土地（以下簡稱「系爭土地」）之應有部分，兩造於99年3 月4 日簽訂不動產買賣契約書及買賣協議書（下稱系爭不動產買賣契約，原證1-1 、原證1-2 、原證1-3 、原證1-4 ），其中：
（1）被告姚文幹將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分十分之一出售予原告，買賣總價金新台幣（下同）2587萬6720元，原告於簽約當日給付簽約款258 萬7672元（原證2 ）、99年5 月7 日給付300 萬元（原證3 ）、
100 年1 月24日給付802 萬6032元（原證4 ），原告總計給付被告姚文幹1361萬3704元。
（2）被告姚蕭月雲將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分十分之一、新北市○○區○○段○○○○○號土地應有部分五分之一出售予原告，買賣總價金新台幣2719萬1120元，原告於簽約當日給付簽約款271 萬9112 元 （原證2 ）、100 年1 月24日給付1181萬4672元（原證4 ），原告總計給付被告姚蕭月雲1453萬3784元。
（3）被告蕭招治將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分十分之一、新北市○○區○○段○○○○○號土地應有部分十分之一出售予原告，買賣總價金新台幣2653萬3920元，原告於簽約當日給付簽約款265 萬3392元（原證2）、100 年1 月24日給付1122萬0352元（原證4 ），原告總計給付被告蕭招治1387萬3744元。
（4）被告陳敏男將其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分十分之一、新北市○○區○○段○○○○○號土地應有部分十分之一出售予原告，買賣總價金新台幣2653萬3920元，原告於簽約當日給付簽約款265 萬3392 元 （原證2 ），原告總計給付被告陳敏男265 萬3392元。
2、原告與被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治於100 年1 月24日另行簽訂不動產買賣契約書（附約，下稱系爭附約），就原買賣契約訂立補充條件（原證6 ）。
3、訴外人王彩雲為系爭土地之共有人，對姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男4 人提起確認系爭土地應有部分優先承買權存在之訴訟，台灣臺北地方法院99年度重訴字第905號判決駁回王彩雲之訴，王彩雲不服提起上訴，臺灣高等法院民事判決100 年度重上字第159 號判決廢棄原判決，確認王彩雲就姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男四人所有系爭土地應有部分之優先承買權存在，姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男4 人應分別依其與國瑋開發股份有限公司即原告簽訂之不動產買賣契約書之同一條件，與王彩雲訂立土地買賣契約。姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男4 人不服提起上訴，經最高法院100 年度台上字第2061號裁定駁回上訴而確定在案。前開訴訟，原告國瑋開發股份有限公司為參加人，有判決書在卷可參（被證3 、原證
7 、原證8 ）。
4、被告陳敏男於101 年3 月2 日以101 年板登38720 號辦畢買賣登記予王彩雲，被告姚文幹、蕭招治於101 年3 月2日以101 年板登38730 、38740 號辦畢調解移轉登記予王彩雲，姚蕭月雲於101 年3 月7 日以101 年板地登46850號辦畢調解移轉登記予王彩雲，並檢附上開二判決書、台北市萬華區調解委員會100 年民調字第0726 號 調解書辦理過戶完畢，有新北市板橋地政事務所101 年8 月21日新北板地籍字第1014593119號函為證，被告陳敏男於101 年
1 月17日撤回台北市萬華區調解委員會101 年民調字第19號，有該卷宗為證。
5、被告四人已返還原告交付之全部價金新台幣44,674,624元（13,613,704＋14,533,784＋13,873,744＋2,653,392 ＝44, 674,624 元）。
6、系爭土地之共有人王彩雲對被告4 人提起確認優先購買權存在之訴訟，經臺灣高等法院100 年度重上字第159 號判決、最高法院100 年度台上字第2061號裁定，確認王彩雲就被告4 人所有系爭土地應有部分之優先承購權存在，並已過戶完畢，（見本審卷第78-112頁，原證7 、8 、9 ）。
7、兩造於99年3 月4 日之會議紀錄內容一「本買賣如非可歸責雙方之因素，經甲乙雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則甲方（即被告）應返還已收價金，乙方（即原告）則返還相關土地權利文件」（參被證1 ，見本審卷第162-165 頁）。
8、二造於100 年1 月24日簽訂不動產賣賣契約書（附約），第2 條約定：『一、賣方如依原契約履行，買方同意賣方與王彩雲間優先購買權訴訟，相關費用由買方承擔，包含損害賠償之金額，惟賣方不得與王彩雲或其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，否則，不得想有本項及第三項之利益。二、雙方同意於100 年3月30日前完成全部土地價金支付，但賣方未依約履行則不在此限。三、本賣賣如非可歸責雙方之因素，經買賣雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則買方同意不追究今日支付價款之加倍損害賠償責任。』（見本審卷第75-7
7 頁，原證6 、被證2 ）。
9、原告前審案為被告所墊付之相關費用（含：第三審訴訟費用、律師費用、印花稅及規費）如下：
（1）第三審訴訟費用（原證13）：計1,408,917元。
（2）原告於王彩雲確認優先購買權訴訟為被告等代墊之律師費用（原證14）：共計111,000 元。
（3）合計共1,519,917元。
（二）爭執事項：被告主張出賣之共有人與優先承購權之共有人間之買賣契約成立，對出賣人而言，買賣契約之相對人即買受人已變更為共有人，則該優先承購權之共有人即取代原買賣契約之原買受人地位，出賣之共有人與原買受人間即無契約關係存在，即原告與被告間就系爭土地應有部分之買賣契約已不存在；雙方已以特約排除關於系爭不動產契約第8 條第5 項賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權之約定；系爭契約第8 條第5 款加重賣方責任之定型化契約約款亦顯失公平，應屬無效；本件係因非可歸責被告姚文幹等四人之因素致無法完成土地產權移轉；原告之主張違反禁反言原則，有違誠信；依系爭不動產買賣契約附約第2 條之約定，被告與王彩雲間優先購買權訴訟之相關費用由原告負擔，則由原告支付律師費用及第三審訴訟費用，被告即非無法律上原因而受利益；原證15就系爭土地買賣所墊付之印花稅及規費共計145,000 元是付給代書蕭琪琳，完全沒有辦理過戶，被告也沒有收到這筆錢，應該向代書蕭琪琳要，我們並沒有不當得利等情置辯。
四、首應審酌被告主張優先承購權人一經表示以同一條件優先承購系爭共有土地時，兩造間就系爭土地應有部分之買賣契約已不存在，有無理由？按土地法第34條之1 第4 項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生，最高法院65台上字第2113號判例意旨可資參照。揆諸上開判例意旨可知，土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，係以共有人與第三人所簽訂其應有部分之買賣契約有效成立為前提，實際上係存在有二個獨立之買賣契約，被告主張優先承購權人一經表示以同一條件優先承購系爭共有土地時，兩造間就系爭土地應有部分之買賣契約已不存在，並無理由。
五、次應審酌被告主張雙方已以特約排除關於系爭不動產契約第
8 條第5 項賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權之約定，有無理由？
（一）二造於99年3 月4 日簽訂系爭不動產買賣契約書第8 條第
5 項約定：「賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權。」，復於同日之會議紀錄內容一「本買賣如非可歸責雙方之因素，經甲乙雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則甲方（即被告）應返還已收價金，乙方（即原告）則返還相關土地權利文件」（參被證1 ，見本審卷第162-165 頁），同日之會議紀錄內容僅載明如非可歸責雙方之因素，經甲乙雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，並無言及優先購買權人有無放棄優先購買權之事，，足見，99年3 月4 日會議紀錄並無特約排除關於系爭不動產契約第8 條第5 項賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權之約定甚明。
（二）又二造於100 年1 月24日簽訂不動產賣賣契約書（附約），第2 條約定：『一、賣方如依原契約履行，買方同意賣方與王彩雲間優先購買權訴訟，相關費用由買方承擔，包含損害賠償之金額，惟賣方不得與王彩雲或其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，否則，不得想有本項及第三項之利益。二、雙方同意於100 年
3 月30日前完成全部土地價金支付，但賣方未依約履行則不在此限。三、本賣賣如非可歸責雙方之因素，經買賣雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則買方同意不追究今日支付價款之加倍損害賠償責任。』（見本審卷第75-7 7頁，原證6 、被證2 ），為兩造不爭執事項。然查，100 年1 月24日系爭不動產賣賣契約書附約第2 條第1項約定賣方即被告如依原契約履行，買方即原告同意被告與王彩雲間優先購買權訴訟，相關費用由原告承擔，包含損害賠償之金額，惟被告不得與王彩雲或其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，否則，不得想有本項及第3 項之利益；同條第3 項約定本賣賣如非可歸責雙方之因素，經買賣雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則原告同意不追究今日支付價款之加倍損害賠償責任。因系爭土地之他共有人王彩雲主張優先購買權存在並對被告姚文幹等四人提起訴訟後，原告與被告雙方再於100 年1 月24日簽訂之系爭不動產買賣契約書之附約，且原告於被告與王彩雲確認優先購買權訴訟為參加人，足見，系爭不動產賣賣契約書附約約定該確認優先購買權訴訟，被告不得與王彩雲或其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，經買賣雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則原告同意不追究被告支付價款之加倍損害賠償責任；如被告與王彩雲或其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，即可歸責被告之因素，被告不可免除支付價款之加倍損害賠償責任甚明。
六、再應審酌被告有無符合100 年1 月24日簽訂之不動產賣賣契約書（附約）第2 條約定非可歸責被告之因素致無法完成土地產權移轉，而免除支付價款之加倍損害賠償責任？
（一）訴外人王彩雲為系爭土地之共有人，對姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男4 人提起確認系爭土地應有部分優先承買權存在之訴訟，台灣臺北地方法院99年度重訴字第905號判決駁回王彩雲之訴，王彩雲不服提起上訴，臺灣高等法院民事判決100 年度重上字第159 號判決廢棄原判決，確認王彩雲就姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男四人所有系爭土地應有部分之優先承買權存在，姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男4 人應分別依其與國瑋開發股份有限公司即原告簽訂之不動產買賣契約書之同一條件，與王彩雲訂立土地買賣契約。姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男4 人不服提起上訴，經最高法院100 年度台上字第2061號裁定駁回上訴而確定在案。前開訴訟，原告國瑋開發股份有限公司為參加人，有判決書在卷可參（被證3 、原證
7 、原證8 ）。
（二）被告依據臺灣高等法院100 年度重上字第159 號判決及最高法院100 年度台上字第2061號裁定內容確認王彩雲就被告四人所有系爭土地應有部分之優先承購權存在，被告陳敏男於101 年3 月2 日以101 年板登38720 號辦畢買賣登記予王彩雲，被告姚文幹、蕭招治於101 年3 月2 日以10
1 年板登38730 、38740 號辦畢調解移轉登記予王彩雲，姚蕭月雲於101 年3 月7 日以101 年版地登46850 號辦畢調解移轉登記予王彩雲，並檢附上開二判決書、台北市萬華區調解委員會100 年民調字第0726號調解書辦理過戶完畢，有新北市板橋地政事務所101 年8 月21日新北板地籍字第1014593119號函為證。足證，本件被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治3 人於101 年3 月7日 以調解移轉為登記原因，並提出臺灣高等法院100 年度重上字第159 號判決書、最高法院100 年度台上字第2061 號 裁書定、調解書等過戶資料將系爭土地移轉登記予王彩雲，被告陳敏男僅以買賣為登記原因，將系爭土地移轉登記予王彩雲，並未持調解書辦理過戶。足見，本件系爭土地之共有人王彩雲對被告4 人提起確認優先購買權存在之訴訟，經臺灣高等法院100 年度重上字第159 號判決、最高法院100 年度台上字第2061號裁定，確認王彩雲就被告4 人所有系爭土地應有部分之優先承購權存在確定，即可辦理過戶，與有無再調解無關。所以，被告4 人並無違反被告不得與王彩雲或其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為，辦理過戶予王彩雲係依據臺灣高等法院100 年度重上字第159 號判決書、最高法院10 0年度台上字第2061號裁定書，亦無可歸責被告之因素，被告自可免除支付價款之加倍損害賠償責任，原告請求被告支付價款之加倍損害賠償，並無理由甚明。
七、末應審酌被告主張依系爭不動產買賣契約附約第2 條之約定，被告與王彩雲間優先購買權訴訟之相關費用由原告負擔，有無理由？
（一）二造於100 年1 月24日簽訂系爭不動產賣賣契約書附約，第2 條約定賣方即被告如依原契約履行，買方即原告同意賣方與王彩雲間優先購買權訴訟，相關費用由買方承擔，有100 年1 月24日簽訂系爭不動產賣賣契約書附約在卷可按。足見，被告如依原契約履行辦理過戶完畢，原告同意被告與王彩雲間優先購買權訴訟，相關費用由原告承擔；如依原契約無法履行辦理過戶，原告不同意被告與王彩雲間優先購買權訴訟相關費用由原告承擔，即被告與王彩雲間優先購買權訴訟相關費用由被告自行承擔甚明。
（二）原告前審案為被告所墊付第三審訴訟費用1,408,917 元，律師費用111,000 元，，合計共1,519,917 元，被告於本院101 年8 月22日審理時並不爭執，復有原證13、14為證，系爭土地之共有人王彩雲對被告4 人提起確認優先購買權存在之訴訟，經臺灣高等法院100 年度重上字第159 號判決、最高法院100 年度台上字第2061號裁定，確認王彩雲就被告4 人所有系爭土地應有部分之優先承購權存在，並已過戶完畢，為兩造不爭執事項。足見，依系爭不動產買賣契約已無法履行辦理過戶，原告依100 年1 月24日簽訂系爭不動產賣賣契約書附約約定被告與王彩雲間優先購買權訴訟相關費用由被告自行承擔，原告支付律師費用及第三審訴訟費用，被告即無法律上原因而受利益，原告依據民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還其所受利益1,519,917 元部分，應屬有理由。
（三）又數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。足見，連帶債務以明示或法律有規定者，始負連帶債務。原告主張依據被告4 人與原告所簽訂之買賣協議書第2 條：「‧‧‧，且甲方等人( 即被告四人) 就本協議書及各買賣契約書義務之履行互負連帶保證責任。」之約定，被告4 人互負連帶保證責任。然查，系爭買賣協議書第2 條就系爭買賣協議書及各買賣契約書義務之履行互負連帶保證責任之約定，原告前審案為被告所墊付第三審訴訟費用1,408,917元，律師費用111,000 元，合計共1,519,917 元部分，均與系爭買賣協議書、各買賣契約書能否履行有關，被告4人就不當得利1,519,917 元部分，依系爭買賣協議書第2條應互負連帶保證責任甚明。
（四）又原告陳稱系爭土地買賣所墊付之印花稅及規費145,000元部分係匯入地政士蕭琪琳的帳戶，是依據被告指示匯入，地政士也是被告所委任，所以實際上受不當利益應該是被告等語。經查，地政士蕭琪琳應係受兩造委任辦理過戶手續，系爭土地買賣所墊付之印花稅及規費145,000 元部分係匯入地政士蕭琪琳的帳戶，蕭琪琳係不當得利之受領人，被告非不當得利之受領人，並沒有不當得利可言，原告依據民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還其所受利益145,000元部分，應屬無理由。
八、綜上所述，原告依據系爭買賣協議書、民法第179 條不當得利之規定，請求被告連帶返還其所受利益1,519,917 元，及自起訴書繕本送達翌日（即被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治均自101 年5 月18日起算，被告陳敏男均自101 年6 月2 日起算）起至清償日止，按週年率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
九、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。致原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判決結果無影響，爰不再一一論述，併此敘明。
十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
書記官 尤秋菊