臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第383號原告即反訴被告 江世昌訴 訟 代 理 人 徐玲茱律師被告即反訴原告 簡泰郎訴 訟 代 理 人 周宜隆律師上列當事人間請求給付違約金事件，於中華民國102年8月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰柒拾萬元，及自中華民國一百零一年五月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣叁佰柒拾萬元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：
（一）被告拖延給付完稅款及拖延補足銀行貸款之新臺幣（下同）100萬元缺額，違反兩造買賣契約書第2條、第6條第1款、第15條第7款約定：
1、原告與被告於民國101年1月14日就原告所有坐新北市○○區0000000段00000地號，建物門牌:新北市○○區○○路○○○○號23樓房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定買賣價金1,520萬元，被告當日依據買賣契約書第2頁第2條「價款給付」約定支付「簽約款」120萬元，惟被告於101年2月2日自行繳納契稅後，遲遲未依照系爭契約書第2條之約定，於稅單核發後3日內依約繳納250萬元完稅款，亦未依照第6條第1款之約定，將申請貸款所需文件交予代書辦理，反而自行與銀行接洽，並以此作為拖延給付完稅款之藉口，導致貸款金額遲遲未能確定。
2、迄101年3月1日，原告透過兩造共同委任之代書鍾立玲確認被告向銀行申請核發900萬元之貸款（即兩造買賣契約書約定之尾款）時，知悉聯邦銀行僅願核發800萬元貸款予被告，則被告應支付之尾款尚缺100萬元，然原告為求兩造順利履約，仍於101年3月2日繳納土地增值稅，詎被告於101年3月5日方支付完稅款250萬元，卻仍未補足前開貸款不足額100萬元，依據系爭契約書第15條第7款約定，兩造系爭契約約定交屋日為101年3月6日以前，卻因被告拖延給付完稅款並拖延辦理銀行核發貸款作業，又拒不支付貸款缺額100萬元，因被告此違約行為，致原告無法辦理不動產移轉登記。
（二）被告拖延依約簽立擔保尾款支付之商業本票，違反兩造買賣契約書第15條第8款約定：
1、被告未依系爭契約書第15條特別約定事項第8款約定簽立擔保尾款支付之商業本票，卻不斷要求原告須於101年3月14日向地政機關送件申請移轉登記，原告為保障權益，於101年3月14日上午向地政機關送件申請房地移轉登記時，先不附印鑑證明書，以防止移轉登記後被告不付款，待被告履約後再補件辦理。被告於知悉原告向地政機關送件後，方於同日下午以個人名義簽發本票，且將到期日載為101年4月l日，簽立之本票仍不符前開約定，顯屬違約。故原告緊急於同日發函予地政士終止全部移轉登記事宜，以阻止被告於未履行簽發約定本票義務之情形下即獲得系爭房地之移轉登記。
2、嗣因永慶房屋仲介股份有限公司文聖店（下稱永慶公司）居中協調，被告於101年3月16日方與指定登記名義人陳美憓共同簽發本票予原告，惟本票支付日卻仍為101年4月1日（非過戶雙方可以預見的完成日），倘原告果真於101年3月16日將房地移轉登記予被告、而被告不願如數支付買賣尾款時，原告尚須遲至101年4月1日方能持前開本票申請本票裁定以保障自己權益，與系爭契約書第15條第8款要求被告簽發本票係為擔保買賣尾款之立約精神背道而馳，故被告遲至101年3月16日仍然未書立符合契約約定之本票，顯屬違約，原告自無將房屋移轉登記予被告之義務。
（三）被告無端終止兩造共同委任之鍾立玲地政士代理權，違反兩造買賣契約書第7條第1款約定，亦未與原告協商共同委任他人，致兩造間買賣契約無法繼續履行，顯屬違約。
（四）綜上，被告違反契約第2條、第6條第1款、第7條第1款、第15條第7款、第8款，而原告因被告拖延買賣、又無端對原告濫訴之行徑已受有訴訟費用、時間、勞力等巨大損失，亦因系爭價值至少1520萬元以上之房屋遭凍結而受有資金周轉受阻之損失，更見本件原告依買賣契約請求被告給付違約金洵屬有理。從而，依據系爭契約書第11條約定，原告得解除契約並沒收被告已繳買賣價金720萬元充作違約金，再依民法第260條尚得另行求償。爰聲明：1、被告應給付原告720萬元整，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
（五）對被告答辯之陳述：
1、被告聲稱原告於101年3月5日前從未書面要求被告給付完稅款云云，惟依據「永慶房屋」於101年3月14日回覆被告之存證信函中載明：「依買賣契約書第二條…於台端（指被告）給付完稅款後本公司承辦代書始代賣方繳納應負擔之稅費」、「…僅待台端補足貸款差額一百萬元整，即可辦理產權移轉手續，惟臺端遲未補足前揭款項」，可見被告所言係屬不實。
2、被告雖宣稱兩造並未約定本票到期日云云，然前開本票之簽立係為擔保買賣尾款之支付，以免系爭房屋移轉登記予被告後，其拒不支付尾款，倘認被告得書立到期日與發票日相隔許久之本票，無異令買賣契約本票之約定成為具文，況地政機關辦理過戶僅需短短一天之工作天，倘原告果真在101年3月16日將房屋移轉登記予被告，被告大可在101年3月17日取得所有權後火速轉售賣予他人，屆時原告尚必須等待至101年4月1日方能執本票主張權利，此對原告毫無保障。被告辯稱到期日載為101年4月1日不影響原告權利云云，顯係無理由。況前開本票於101年4月1日到期，亦不能回頭補正被告101年3月14日、101年3月16日簽立本票時之違約，原告早已於101年3月16日、3月18日分別以存證信函催告被告履約，又於101年4月2日發函解除與被告間之買賣契約，兩造間買賣契約即已由原告合法解除，自無所謂被告於101年4月2日欲另行提出本票而遭原告拒絕之餘地，更非原告受領遲延。
3、又被告辯稱日前發現辦理系爭房屋買賣過戶登記案件之兩造代理人並非證人鍾立玲，而係鍾立玲之同事張永圳地政士，鍾立玲自始至終非系爭房地買賣過戶案件之代理人，被告根本無從撤銷或解除鍾立玲為本案登記案件代理人云云，惟依據系爭契約書第7條第1款明定雙方協商共同委任鍾立玲代書，並同意得委託他人為複代理人，故張永圳應係由鍾立玲另行複委任之人，於被告擅自終止鍾立玲地政士之代理權時，複代理人之複代理權亦失所附麗被終止，被告辯稱鍾立玲之代理權並未消滅、可另行送件云云，顯屬誤會。且被告復辯稱買賣雙方仍可親自至板橋地政事務所辦理過戶事宜云云，然雙方之所以要共同委任地政士，即係為節省時間借助專業之故，故被告片面擅自終止契約，違約在先，原告更無於被告尚未依約立擔保尾款之本票之情形下、親自配合被告辦理產權移轉之義務。
4、被告宣稱雙方101年3月13日之會談係新協議，並因此而改變原定101年3月6日之交屋期限，故其先前違約事由均已補正云云。然兩造之所以於101年3月13日會談，係因被告前述各種違約行為，經原告及永慶房屋人員協調，兩造方於101年3月13日晚間約8時會談，目的即係再次催促被告盡快繳納100萬元之尾款，並簽定符合契約約定之本票。
被告竟稱原告於101年3月13日會談同意「先送件申辦移轉登記，待送件後被告再支付100萬元尾款、簽立本票」之條件，顯與常理不符。況倘原告果真同意此極度不合理條件，衡情更應記明書面，或於系爭契約書增加新條款，不可能僅以口頭上約定而已，益證自始不存在所謂新協議，被告應就新協議存在負舉證責任。且被告雖於台灣板橋地方法院101年度偵字第9836號詐欺案件101年3月30日偵查庭時提出其自行製作之會議紀錄證明新協議存在，然該等文件無任何人之簽名用印，原告根本否認該文件之形式真正，且被告還將日期誤載為101年3月12日，經原告當庭指正，被告方手寫塗改，顯見該文件乃被告自己打的，無證據能力和證明力。可見原告根本沒有與被告達成意思合致，成立新協議。
二、被告則以：
（一）兩造關於價金之給付均係聽從仲介永慶公司及其所屬地政士之安排而依約交付買賣價金，而關於第三期款即完稅款遲延給付係因銀行尚未完方核貸手續所致，故鍾立玲地政士並未要求被告給付完稅款，亦未要求原告給付土地增值稅，顯見被告並無原告所指故意拖延完稅款之違約情事。
（二）被告雖未依系爭契約書第6條第1項規定將申請銀行貸款所需文件交與兩造共同委任之地政士處理，惟於101年1月14日簽約後業已告知原告將自行申辦貸款，原告及承辦代書即鍾立玲地政士均未為反對之意思，被告於次日即將相關貸款資料送交板信商業銀行中和分行申辦貸款，無故意延誤銀行核貸時程。且板信銀行嗣後通知本件貸款應送總行核定後，被告為免延誤時程，隨即將本件貸款另送聯邦銀行永和分行，並於101年3月1日完成核貸手續。上開自行送件申辦貸款均經原告及鍾立玲地政士同意後為之，可見被告並無原告所指拖延辦理銀行貸款之違約事由。此外，系爭契約書第2條「價款給付」之規定，係指原告應於「交屋之同時」方可取得尾款，而非指原告於產權過戶時可取得尾款，故原告係將「交屋」誤認為「產權過戶登記」，顯有違誤。
（三）兩造及永慶公司賴志朋店長、聯邦銀行專員張育士等人於101年3月13日在永慶房屋位於新北市○○區○○路0段000號11樓之簽約中心進行協商，買賣雙方嗣後達成「由永慶房屋板橋店人員代理雙方送件辦理土地過戶登記，買方即被告於送件後，將貸款與尾款差額100萬元存入履保專戶，並簽署800萬元商業本票，作為履約保證」之新協議。
故兩造雖於原先約定應於101年3月6日前完成交屋手續，惟嗣後另立新協議而有所變更，故本件買賣應於101年3月6日前完成交屋手續之約定，已不復存在。是被告於101年3月13目達成新協議時，原告所主張前開違約事由，被告均已履約完成，無違約情事。況且原告於本件係以被告違反系爭契約書第15條第8項即被告未與第三人陳美憓共同簽發商業本票為由解除契約，故原告於解約前所為催告之存證信函中並未催告被告應履行前開所指推延給付完稅款及推延補足銀行貸款等違約情事，即無合法催告，自不得據此主張被告給付遲延而為解除契約或請求損害賠償。依上開101年3月13日新協議內容可知，原告負有先送件辦理不動產過戶登記之義務，惟原告於送件時未提供印鑑證明，而出賣人之印鑑證明為過戶不可或缺之必備文件，如未提出絕對無法辦理過戶，顯見原告未依債之本旨送件辦理過戶登記事宜，實已違約在先，可見原告已違反上開先為給付之義務，故此時被告並不構成給付遲延。
（四）原告主張本票支付日期為101年4月1目與擔保買賣尾款之精神不符，惟兩造當時僅約定簽發本票，未約定到期日期，今原告簽發之本票到期日與發票日僅相距10餘日，尚不致影響原告權益。且被告交付鍾立玲地政士之上開本票追索權已於000年0月0日生效，已足以擔保買賣尾款且被告已完成買受人之義務，被告所為解除契約之意思表示分別於101年4月2日及4月9日所為，因被告已於原告為解除契約之前完成履約之責，被告已發生之解除契約權即行消滅，原告自不得據此解除契約，並請求違約金之損害賠償。
（五）原告主張被告無端於101年3月15日向板橋地政事所解除共同委任人即永慶公司之員工鍾立玲地政士之代理權，惟本件買賣過戶登記案件並未附上印鑑證明，鍾立玲身為地政士又豈會不知無印鑑證明便無法辦理過戶，顯見其居心可議，有違仲介及地政士辦理房地過戶之受任義務，遂取消地政士鍾立玲之委任送件資格。且被告日前發現辦理系爭房屋買賣過戶登記案件之兩造代理人並非證人鍾立玲，而係鍾立玲之同事張永圳地政士，鍾立玲自始至終並非系爭房地買賣過戶登記案件之代理人，被告根本無從撤銷或解除其為本案登記案件代理人，故鍾立玲之代理權並未消滅。縱認其代理權業已解除，惟當事人仍可自行前往板橋地政事務所辦理買賣過戶登記案件，並非無法繼續辦理過戶事宜。
（六）綜上，原告請求解除契約並主張被告應給付違約金，並無理由，爰聲明：1、原告之訴及假執行聲請均請駁回。2、如受不利判決，請准被告提供現金為擔保免為假執行。
三、原告主張兩造經由永慶公司之仲介，於101年1月14日就原告坐落新北市○○區0000000段00000地號，建物門牌新北市○○區○○路○○○○號23樓房地簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金1,520萬元。且被告於101年1月14日支付「簽約款」120萬元，於101年1月18日支付「備證用印款」250萬元，於101年3月5日支付「完稅款」250萬元，另於101年3月14日方支付貸款缺額100萬元。原告於101年3月14日上午向地政機關送件申請房地移轉登記時，並未附上原告之印鑑證明書。被告於101年3月14日提出以其個人名義書立800萬元商業本票一紙，到期日載為101年4月1日，於101年3月16日陳美憓始於前開書立之本票上簽名，到期日仍為101年4月1日等事實，業據原告提出兩造不動產賣賣契約書影本、101年3月14日簡泰郎個人簽發本票影本1紙、101年3月16日簡泰郎與陳美憓共同簽發本票1紙等在卷可稽（見本院卷㈠第15頁至第22頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張被告有延遲給付完稅款250萬元、延遲辦理銀行貸款並給付貸款不足額100萬元、延誤契約約定101年3月6日之交屋期限、未依契約約定簽立本票以及無端解除兩造原共同委任之地政士地理權等違約行為，故已違反系爭契約書第2條、第6條第1款、第7條第1款、第15條第7款、第8款，故原告依據兩造契約書第11條約定，得解除契約並沒收被告已繳價金720萬元充作違約金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件本院應審究者為：（一）兩造有無於101年3月13日成立新協議，取代系爭契約書之原有約定？（二）倘未成立新協議，被告有無違反系爭契約書約定之違約行為？原告是否有合法解除契約？茲分述如下：
（一）兩造有無於101年3月13日成立新協議，取代系爭契約書之原有約定？
1、按當事人主張有利於自己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張之事實，負舉證責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院43台上字第377號著有判例。
2、原告主張被告違反系爭契約書約定，有延遲給付完稅款250萬元、延遲辦理銀行貸款並給付貸款不足額100萬元、延誤契約約定101年3月6日之交屋期限、未依契約約定簽立本票以及無端解除兩造原共同委任之地政士地理權等情，故主張解約並請求違約金等語。惟被告則以兩造已於101年3月13日達成新協議，兩造雖於原先約定應於101年3月6日前完成交屋手續，惟嗣後另立新協議而有所變更，故本件買賣應於101年3月6日前完成交屋手續之約定，已不復存在，是兩造於101年3月13日達成新協議時，原告前開主張之違約事由，被告均已履約完成，無違約情事等語資為抗辯。經查，兩造雖有於101年3月13日於永慶公司進行協商，惟該次協商係協調被告應該給原告差額100萬元尾款以及開立符合契約約定之本票，而被告拒絕證人賴志朋製作會議紀錄之提議，自行製作其上無任何與會人簽名之紀錄，於該自行製作會議紀錄上記載「由永慶房屋板橋店人員代理雙方送件辦理土地過戶登記，買方即被告於送件後，將貸款與尾款差額100萬元存入履保專戶，並簽署800萬元商業本票，作為履約保證」等節，應不足認定兩造有合意達成此新協議，據證人賴志朋證述其於協調會上並未聽到原告同意被告可以不先履行補足100萬尾款及簽本票義務，原告即願意先將房屋過戶予被告等情（見本院卷㈠第241頁），而於兩造主張及證人證述以觀，更未可見兩造原先約定應於101年3月6日前完成交屋手續，因嗣後另立新協議而有所變更。故兩造就本件買賣契約倘欲以新協議變更原來約定，衡情應記明書面，或於原系爭契約書增加新條款，被告以新協議之成立作為解免其違反系爭契約約定責任，應就新協議存在並取代系爭契約書之約定內容一事負舉證責任，被告就此並無積極舉證以實其說，逕以101年3月13日雙方有舉行協調會議，遽認成立新協議而有變更原系爭契約書之約定，尚無可採。
（二）倘未成立新協議，被告有無違反系爭契約書約定之違約行為？原告是否有合法解除契約？
1、被告有無拖延給付完稅款及拖延補足銀行貸款之100萬元缺額，違反兩造買賣契約書第2條、第6條第1款、第15條第7款約定？
(1)依系爭契約書於第2條「價款給付」約定「完稅款：於土地增值稅單及契稅單核發領回三日內，支付新台幣250萬元整後，甲乙雙方同時繳納各應負擔之稅費」，故應於稅單核發後三日內依約繳納250萬元完稅款；第6條第1款約定「甲方應於備證用印日指定其融資貸款之金融機構並提供貸款之必備文件予代書」；第15條第7款約定「甲乙雙方合意，本案最遲應於民國101年3月6日前完成交屋手續」；第11條第1款約定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約…」，有上開契約書影本可參（見本院卷㈠第15至20頁）。
(2)經查，兩造於101年1月14日訂立系爭契約，被告雖未將申請貸款所需文件交予代書辦理，反而自行與銀行接洽貸款事宜，惟被告締約後業已告知原告將自行申辦貸款，原告及承辦代書即鍾立玲地政士均知悉且未為反對意思，此有證人鍾立玲證述在卷可憑（見本院卷㈠第219頁），故原告當初並無反對被告該行為，不宜於嗣後主張該行為係違約行為，縱認有違反第6條第1款約定，惟依據系爭契約書第11條第1款規定，有違反契約條款規定時，對造應催告通知仍不為履行時，對造始得解除契約，故原告知情且未為反對意思，更未為催告通知履行，故原告不得據本條款之違約行為主張解約。
(3)原告主張被告未於稅單核發後3日內依約繳納250萬元完稅款，被告辯稱該完稅款係因銀行尚未完方核貸手續，故地政士並未要求被告給付完稅款，且亦未要求原告給付土地增值稅等語。經查，被告於101年3月5日方支付完稅款250萬元，且仍未補足其貸款不足額100萬元。復查系爭契約約定交屋日為101年3月6日以前，惟因被告拖延辦理銀行核發貸款作業，又拒不支付貸款缺額100萬元，故原告於101年3月6日以前仍無法辦理不動產移轉登記，無法完成交屋手續，被告之行為違反系爭約定，應有違約。然雙方約定解除契約前應先經催告，原告就被告前開違約行為並未提出其有催告通知被告履行否則即解除契約之證明，故原告尚不得據此主張解除契約。
2、被告有無拖延依約簽立擔保尾款支付之商業本票，違反兩造買賣契約書第15條第7款、第8款約定？
(1)按系爭契約書第15條第7款約定「甲乙雙方合意，本案最遲應於民國101年3月6日前完成交屋手續」；第15條第8款約定「甲乙雙方合意，甲方至遲應於完稅時簽發與尾款同額，且指定乙方為受款人之『禁止背書轉讓』商業本票乙紙，以作為尾款之擔保，甲方如有指定登記名義人時，登記名義人應與甲方為共同為發票人，連帶負給付責任。該紙本票雙方同意交由代書代為保管，並於甲方付清尾款時返還甲方撕毀作廢，若產權移轉予甲方後，甲方無故未依約給付尾款，經乙方催告仍未履行時，該紙本票乙方有權取回，以執行權利。」；第11條第1款約定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約…」。
(2)經查兩造約定被告至遲應於完稅時簽發與尾款同額之商業本票1紙，作為尾款擔保，且買方（即本件被告）如有指定登記名義人時，登記名義人應與被告為共同為發票人，連帶負給付責任。被告遲至101年3月14日始以個人名義簽發本票，且將到期日記載為101年4月l日（見本院卷㈠第22頁），原告於101年3月14日發函通知永慶公司，表示倘被告不依約履行，請永慶公司終止辦理房屋過戶事宜，且於101年3月16日寄予被告之存證信函中載明「敬請台端（指被告）於函到後三日內，簽署符合上列特別約定事項第八款規定之商業本票，以完成買賣契約之履行」（見本院卷㈠第27頁至第29頁），而應與被告為共同發票人之買方指定登記名義人陳美憓遂於101年3月16日於前開本票上補簽名，與被告負共同發票人之連帶給付責任，並無違反該存證信函催告通知被告履行之期間。
(3)惟原告主張該本票到期日仍為101年4月1日（非過戶雙方可以預見的完成日），倘原告果真於101年3月16日將房地移轉登記予被告、而被告不願如數支付買賣尾款時，原告尚須遲至101年4月1日方能持前開本票申請本票裁定以保障自己權益，與系爭契約書第15條第8款要求被告簽發本票係為擔保買賣尾款之立約精神背道而馳，故被告遲至101年3月16日仍然未書立符合契約約定之本票，被告則辯稱兩造於系爭契約並未約定到期日期，今原告簽發之本票到期日與發票日僅相距10餘日，尚不致影響原告權益，且上開本票追索權已於000年0月0日生效，已足以擔保買賣尾款，被告所為解除契約之意思表示分別於101年4月2日及4月9日所為，因被告已於原告為解除契約前完成履約之責，故原告自不得據此解除契約等語。經查，系爭契約書第15條第8款確未約定本票到期日應與簽發日相同，且衡諸該契約文義解釋，僅須由買方與指定登記名義人共同簽發本票即為已足，無從擴張解釋尚包含本票到期日應與簽發日相同，蓋本票之簽發乃為擔保尾款之支付，並不表示須簽發日為到期日始達擔保目的，故原告據此主張被告違約，不足為採。
(4)至原告得否主張被告於101年3月16日方與陳美憓書立共同簽發本票，有違反系爭契約書第15條第7款須於101年3月6日前完成交屋手續之約定，由於就原告於101年3月16日寄予被告之存證信函中載明「敬請台端（指被告）於函到後三日內，簽署符合上列特別約定事項第八款規定之商業本票，以完成買賣契約之履行」以觀，縱已逾101年3月6日，原告仍欲與被告完成買賣契約之履行，不因被告未於101年3月6日前完成交屋手續而逕行主張解約，而係催告被告儘速書立符合契約約定之本票，故被告於101年3月16日與陳美憓共同簽發本票，原告自不得主張被告違反第15條第7款約定而解除契約。
3、被告是否無端終止兩造原共同委任之鍾立玲地政士之代理權，違反兩造買賣契約書第7條第1款約定？
(1)系爭契約書第7條第1款約定「…甲乙雙方協商共同委任鍾立玲代書負責產權移轉、設定、塗銷等相關登記手續，甲乙雙方並同意得委託他人為複代理人」。
(2)原告主張被告於101年3月15日無端解除原共同委任之地政士鍾立玲之代理權，故違反第7條第1款約定而屬違約，被告辯稱本件買賣過戶登記案件並未附上印鑑證明，鍾立玲身為地政士又豈會不知無印鑑證明便無法辦理過戶，顯見其居心可議，有違仲介及地政士辦理房地過戶之受任義務，遂取消地政士鍾立玲之委任送件資格。且鍾立玲自始至終並非系爭房地買賣過戶登記案件之代理人，被告根本無從撤銷或解除其為本案登記案件代理人，故鍾立玲之代理權並未消滅。縱認其代理權業已解除，惟當事人仍可自行前往板橋地政事務所辦理買賣過戶登記案件，並非無法繼續辦理過戶事宜等語。經查，鍾立玲為系爭買賣契約過戶登記案件之代理人，有其證述在卷可稽，鍾立玲之同事張永圳地政士僅係由鍾立玲另行複委任之人，故被告終止鍾立玲之代理權時，複代理人之代理權亦被終止，應無疑義。
(3)經查，受雙方委任辦理不動產移轉事宜之鍾立玲地政士乃於101年3月15日前往地政事務所為雙方辦理上開受委託事務時，始由地政事務所告知其代理權業經委任人之一方即被告撤銷，而無法繼續辦理不動產過戶手續，則可見被告乃故意使雙方約定之條件不成就，阻礙系爭買賣契約之履行，原告主張其違反契約約定一節，當屬可採。
4、綜上，原告主張被告有延遲給付完稅款250萬元、延遲辦理銀行貸款並給付貸款不足額100萬元、延誤契約約定101年3月6日之交屋期限等情，縱被告有延遲履行，惟原告均未依系爭契約書第11條第1款約定先為催告通知，待被告仍不履行時，始得逕行解除本契約，故原告未就前揭行為為催告，自不得據此主張解約。然依民法第367條規定，買受人之義務包括交付約定價金及受領標的物，而代書送件辦理所有權移轉登記手續，乃出賣人依買賣關係移轉所有權之行為，被告撤銷代書之受委任權限，其行為乃屬拒絕受領買賣標的物之所有權，不惟於債權上屬於受領遲延，就受領義務而言亦應負遲延責任，則被告無端解除兩造原共同委任之地政士代辦過戶手續之代理權一節，則應已構成違反雙方間買賣契約之行為，原告自得據此解除契約。
5、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。本件兩造固約定以已收價金作為違約金，然衡諸本件買賣總價金為1,520萬元，已交付建築經理公司之價金為720萬元，約為總價金之47%，若全數充作違約金，其金額尚屬過高，惟雙方就此契約爭執迄今，對於出賣人因無法取得價金期間孳息之損失，再參酌被告係於雙方約定之第二期款時，應將證件備齊交付代書階段，即故意撤銷對於代書之委託，使其無法辦妥過戶手續，而拒絕受領給付等情節，認為其違約金應以原約定之第一期及第二期款數額合計370萬元為適當。
五、綜上所述，原告主張被告違反系爭契約書約定，而行使契約解除權並請求沒收被告已繳價金720萬元充作違約金，於370萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月25日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息之範圍內為有理由應予准許；其超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：兩造於101年1月14日簽訂系爭不動產買賣契約，反訴原告原擬向銀行貸款900萬元清償尾款，惟聯邦銀行僅核定貸款為800萬元，因貸款金額尚有100萬元差距，雙方遂於101年3月13日召開協調會，兩造嗣後達成「由永慶房板橋店人員代理雙方送件辦理土地過戶登記，買方即反訴原告於反訴被告送件後，將貸款與尾款差額100萬元存入履保專戶，並簽署800萬元商業本票，作為履約保證」之新協議。惟反訴被告同意永慶公司人員提議於該所有權移轉登記之送件文件中不檢附聲請人之印鑑證明，擬待反訴原告支付尾款及簽發本票後再行補送，惟並未將該送件方式告知反訴原告。故反訴原告看到送件之收文字號後遂依約交付100萬元並簽發800萬元之本票，卻於101年3月15日發現反訴被告未依債之本旨於過戶文件中檢附印鑑證明，反訴原告隨即要求地政士儘速履行，卻為反訴被告所拒。故反訴被告業已違反上開先為不動產過戶之給付義務，顯有給付遲延情事，反訴原告自得依不動產買賣契約及101年3月13日新協議之約定訴請反訴被告將系爭不動產之所有權移轉登記予反訴原告，以及本於民法第367條規定請求反訴被告交付系爭房屋。且由於反訴被告未依債之本旨於不動產過戶送件時檢附印鑑證明，致無法完成所有權移轉登記，反訴被告顯有給付遲延情事，反訴原告得依系爭契約書第11條第3項約定向反訴被告請求違約金之損害賠償，反訴原告係於101年3月15日寄發存證信函請求反訴被告儘快至板橋地政事務所繳交印鑑證明補正過戶資料，故得請求反訴被告自101年3月15日起至上開不動產所有權移轉登記重新送件之日止，按每日給付新台幣7200元與反訴原告。爰聲明：（一）反訴被告應將其所有坐落於新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地，持分為201/100000，暨其上建號10293，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號23樓之房地所有權移轉登記予陳美憓（身分證號Z000000000）。（二）反訴被告應將其坐落於新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地上之建號10293，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號23樓之房屋交付反訴原告。（三）反訴被告應自10 1年3月15日起至上開第一項不動產所有權移轉登記送件之日止，按每日給付7200元整與反訴原告。（四）反訴原告願供現金為擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯：反訴原告宣稱雙方101年3月13日之會談係新協議並無任何證據，反訴原告所稱新協議之「先送件申辦移轉登記，待送件後被告再支付100萬元尾款、簽立本票」條件，顯與常理不符，倘反訴被告果真同意此極度不合理條件，衡情應記明書面，或於原系爭契約書增加新條款，不可能僅以口頭上約定而已，故自始不存在所謂新協議，反訴原告應負舉證責任。況本件係反訴原告先違約，反訴被告有權解除契約並沒收反訴原告已繳價金作為違約金，退步言，縱認反訴原告未違約，至多亦僅係兩造後續依約繼續履行之問題，絕非如反訴原告所稱反訴被告須先移轉登記房屋予反訴原告之情形，就此反訴被告主張同時履行抗辯權，反訴被告並無給付遲延之情事。因此，反訴原告本件反訴之請求，並非有理，依法應予駁回。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准免為假執行。
三、反訴原告主張兩造於101年1月14日簽訂系爭不動產買賣契約，反訴原告因貸款金額尚有100萬元差距，且與反訴被告間就履行契約有若干爭議，遂與反訴被告於101年3月13日召開協調會，嗣反訴被告同意永慶公司人員提議於該所有權移轉登記之送件文件中不檢附聲請人之印鑑證明，擬待反訴原告支付尾款及簽發本票後再行補送，惟並未將該送件方式告知反訴原告，反訴原告看到送件之收文字號後遂交付100萬元尾款並簽發800萬元之本票，而反訴原告於101年3月15日卻發現反訴被告之過戶文件中未檢附印鑑證明等情，業據兩造簽訂之不動產賣賣契約書影本一份、證人訊問筆錄等在卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、反訴原告復主張反訴被告業已違反先為不動產過戶之給付義務，顯有給付遲延情事，反訴原告自得依不動產買賣契約及101年3月13日新協議之約定訴請反訴被告將系爭不動產之所有權移轉登記予反訴原告，以及本於民法第367條規定請求反訴被告交付系爭房屋。且由於反訴被告未依債之本旨於不動產過戶送件時檢附印鑑證明，致無法完成所有權移轉登記，反訴被告顯有給付遲延情事，反訴原告得依系爭契約書第11條第3項約定向反訴被告請求自101年3月15日起至上開不動產所有權移轉登記重新送件之日止，按每日給付7200元之違約金損害賠償與反訴原告等語，為反訴被告所爭執，是本件反訴本院應審究者為：（一）反訴原告與反訴被告間有無新協議之約定？（二）反訴被告有無違反新協議所約定之先為不動產過戶之給付義務？是否已陷於給付遲延？茲論述如下：
（一）反訴原告與反訴被告間有無新協議之約定？經查，兩造雖有於101年3月13日於永慶公司進行協商，惟並未成立新協議變更原契約內容，業如前述，反訴原告此部分主張並無可採。
（二）本件雙方間之買賣契約業經反訴被告解除契約，業如前述，反訴原告即無依買賣契約請求反訴被告履行契約之權利，縱使上開契約猶未解除，反訴原告亦無法舉證反訴被告因有新協議約定而負有先為不動產過戶之給付義務，則僅係兩造後續依約繼續履行之問題，反訴原告所主張反訴被告經催告後未先移轉登記房屋與反訴原告，有違反先給付義務而陷於給付遲延等情，尚非有據。
五、綜上，反訴原告主張因反訴被告違反上開先為不動產過戶之給付義務，顯有給付遲延情事，並無理由。從而，反訴原告主張反訴被告應將其所有坐落於新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地，持分為201/100000，暨其上建號10293，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號23樓之房地所有權移轉登記予陳美憓，以及反訴被告應將其坐落於新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地上之建號10293，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號23樓之房屋交付反訴原告，並請求反訴被告應自101年3月15日起至上開第1項聲明之不動產所有權移轉登記送件之日止，按每日給付新台幣7200元與反訴原告，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法或所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，爰不再逐一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
書記官 黃雅慧