臺灣板橋地方法院民事判決 101年度重訴字第3號原 告即反訴被告 翁林卿訴訟代理人 劉佳強律師
葉智幄律師被 告即反訴原告 黃英惠
吳美秀蔡琇如吳棋旭上四人共同訴訟代理人 賀華谷律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國101年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應於反訴原告將坐落新北市○○區○○○段十三添小段第二二五之九地號土地所有權（權利範圍：全部，地目：田，面積：3370平方公尺）移轉登記於反訴被告，並將該土地於99年10月19日所設定之新北市樹林地政事務所樹資字第213490號，以新北市土城區農會為最高限額抵押權人（擔保債權總金額新台幣5,760萬元）之登記塗銷，及回復原狀交付於反訴被告之同時，給付反訴原告新台幣參佰捌拾萬元，及自民國一百零一年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹拾參萬壹仟肆佰玖拾壹元，及自民國一百零一年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣壹佰貳拾柒萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新台幣參佰捌拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於反訴原告以新台幣肆萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新台幣壹拾參萬壹仟肆佰玖拾壹元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、程序方面：
一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的法律關係發生之原因，與反訴標的法律關係發生之原因，其主要部分相同者，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。本件原告基於兩造間買賣契約，訴請被告給付買賣價金及違約金，被告則以買賣契約業經解除，並依據買賣契約及債務不履行損害賠償等法律關係之規定提起反訴，請求原告返還價金、給付違約金及損害賠償，其反訴標的與本訴防禦方法間，兩者在事實上關係密切，且其證據資料有共通性。參酌上開裁定意旨，自屬民事訴訟法第260條第1項所稱相牽連，是被告於本訴進行中提起反訴，核無不許，應併予審理。
二、反訴原告反訴起訴狀，訴請反訴被告返還新台幣（下同）380萬買賣價金、給付380萬違約金及13萬1,491元損害賠償，及分別自民國99年12月28日、99年9月8日起計算之法定遲延利息，另於100年5月11日民事反訴補充㈡暨減縮聲明狀，將上開利息起算日，變更為分別自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起算，核屬民事訴訟法第255條第1項第3款所定減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告之主張（反訴被告之抗辯）：
一、訴之聲明一（給付買賣價金部分）：原告於99年4月20日將所有坐落新北市○○區○○○段十三添小段第225之9地號土地（權利範圍：全部，地目：田，面積：3370平方公尺），以1,900萬元之價格出售於被告，並已依約於99年10月14日完成移轉登記為被告分別共有，每人所有權應有部分4分之1，並交付被告填土整地占有使用，然被告僅給付第1期、第2期價金合計380萬元，原約定應於貸款撥款日即99年10月19日給付之尾款1,520萬元則拒不給付，顯已構成違約，爰依民法第367條及系爭買賣契約第2條所定付款辦法，訴請被告給付買賣價金，並為訴之聲明一：被告給付原告1,520萬元及自99年10月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、訴之聲明二（給付違約金部分）：依系爭買賣契約第8條第3項明定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方（即原告）每日按買賣總價千分之零點五違約金...」，故原告自得依該規定訴請被告給付每日以買賣總價1,900萬元千分之0.5計算之違約金，爰依上開約定訴請被告給付違約金，並為訴之聲明二：被告自99年10月19日起至上開聲明一之清償日止，每日給付原告以1,900萬元之千分之0.5計算之違約金，並願供擔保，請准宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：㈠被告依系爭買賣契約第8條第1項規定，主張原告違約而解除契約為無理由：
⒈被告簽訂系爭買賣契約之前，並未告知原告其購置土地係為
申請興建農舍之用，況被告購置土地之動機目的，並未載明於系爭契約或作為契約之條件，對於契約之效力不生影響。⒉依被告於購置系爭土地後之使用現況，亦可知渠等並無以系
爭土地申請興建農舍使用之意，故系爭土地雖已供作訴外人游素霞所有農舍之建築基地面積，但仍無礙於被告等就系爭土地之使用收益。蓋觀諸被告購置系爭土地後使用狀況照片所示，可知被告以砂石車及推土機載運沙土至系爭土地，並將原供作農地使用之系爭土地加以推整、填平（原證6：被告等載運沙土並將系爭土地予以填平之照片6幀），乃致系爭土地現今甚為平整並雜草叢生，且於系爭土地旁亦鋪設水泥並有興建倉庫（原證7：系爭土地況照片4幀）。承此觀之，顯見渠等並未將系爭土地供農業生產使用，與農業發展條例第18條第1、2項及農業用地興建農舍辦法第3條第1項第5款、第6條第3款等規定之要件有所不符，當亦已無從為興建農舍之申請，則被告復何以主張渠等購置系爭土地之目的係為供興建農舍使用？⒊被告早已知悉系爭土地已供作游素霞農舍建築基地面積使用之事：
⑴原告早於簽訂系爭契約前，即將系爭土地已供作游素霞農舍
建築基地乙事告訴被告知悉，原告並無施以詐術及違約情事，被告自不得主張解除系爭契約。
⑵游素霞農舍業於99年5月28日辦畢建物第一次保存登記，是
以，於是日後所調取之系爭土地登記謄本，當於其他登記事項載明系爭土地已提供興建系爭農舍之註記事項。其次，系爭土地業於99年10月14日移轉登記予被告，是被告等自得於是日後取得土地所有權狀正本，則被告自得就系爭土地已提供興建系爭農舍乙節加以知悉。
⑶再者，觀諸被告提出之土地抵押權變更契約書所示，被告與
新北市土城區農會簽訂增加系爭土地為最高限額抵押權抵押契約書，乃係於99年10月15日為之，已為系爭農舍辦理建物第一次保存登記暨被告等取得土地所有權狀正本之後；併審諸一般貸款借貸實務之作法，必以申請貸款人提出抵押物之所有權狀正本暨登記謄本為必要。據此，當亦足證被告於以系爭土地增為抵押物而辦理增額貸款前，確已就系爭土地已提供興建系爭農舍之事實有所知悉。
⑷觀諸臺灣板橋地方法院檢察署100年度偵字第13398號檢察官
不起訴處分書所載之內容，亦可證被告等於偵查程序中確已坦承曾有嗣後向原告要求減少價金之情事（參被告提出之答證5第4頁）。
⒋被告以系爭土地增貸1,200萬元並設定最高限額抵押權予新
北市土城區農會前，土地既已完成保存登記且系爭土地亦已移轉所有權予被告，益徵被告等於貸款前即已知悉系爭土地供作系爭農舍之建築基地面積之事實，惟被告等仍辦理貸款且於嗣後亦曾向原告表明減少價金之意，均足證被告等購置系爭土地並非係為興建農舍之用。
㈡被告依買賣權利瑕疵之法律關係解除契約為無理由：
⒈民法第349條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對
於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言，至於得否做為農地之建築基地，則不包括在內。
⒉系爭土地固因農地上興建農舍受建蔽率不得大於農地面積10
％之限制，而將系爭土地提供予第三人『游素霞』興建農舍○○○區○○○段十三添小段456號建號之建築基地使用，依農業發展條例第18條第4項規定申請興建農舍之農地不得重複申請，無法再興建農舍使用等情，惟此乃屬民法第354條第1項規定有無減少價值、效用或契約預定效用之問題，應為民法第354條第1項所定，需否負物之瑕疵擔保責任問題。是以，被告主張系爭土地有權利瑕疵之情事，洵無足採，自不得逕以此作為解除兩造間買賣契約之依憑。
㈢被告依不完全給付法律關係解除契約為無理由：
⒈以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應
負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4 月19日77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨參照）。
⒉被告既抗辯：「該建物事實上早在84年07月25日即已在他地
興建，原告明知系爭土地之建蔽率權利，早已提供作為他人興建建物所使用，而尚未登記…」等語，故自承兩造於簽立系爭土地之買賣契約時，原告所指無法作為農地之建築基地之瑕疵即已存在，而原告既於當時以現狀交付系爭土地予被告，即屬依債之本旨而為給付，揆諸上開說明，原告僅負物之瑕疵擔保責任，被告本於不完全給付之法律關係解除兩造間買賣契約，即非有據。
四、反訴部分之抗辯：反訴被告聲明：反訴原告之訴駁回；反訴之訴訟費用由反訴原告負擔；如獲不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行；並抗辯：
㈠反訴原告請求返還380萬元買賣價金為無理由：
反訴原告解除系爭買賣契約並無理由，已如前述。退萬步言，縱認反訴原告解除契約有理由，惟因契約解除後，雙方互負回復原狀之義務，故於反訴原告未移轉登記系爭土地所有權予反訴被告並將其上抵押權設定除去及將回填之砂石土清除時，自得拒絕自己之給付，爰依民法第261條準用同法第264條規定，為同時履行之抗辯，即在反訴原告未移轉登記系爭土地所有權予反訴被告並將其上抵押權設定除去回復原狀時，反訴被告自得拒絕自己之給付。
㈡反訴原告請求380萬元懲罰性違約金為無理由：
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。……，此為民法第259條第1款所明定。
又契約解除之效力，我國實務上及通說均採直接效力說，亦即契約效力因解除而溯及既往消滅，未履行之債務當然免除，已履行者，因無法律上之原因而應依不當得利規定返還（最高法院23年上字第3968號判例意旨參照），是鈞院倘認定反訴原告解除契約有理由，則兩造間之契約既已解除，其效力自當溯及既往消滅，反訴原告復以該失效之契約作為請求權基礎向反訴被告主張給付380萬元懲罰性違約金，豈非自相矛盾？㈢反訴原告請求13萬1,491元損害賠償為無理由：
系爭土地無法作為農舍建築基地之瑕疵於兩造簽訂買賣契約時即已存在，故無不完全給付之情事。從而，反訴原告請求13萬1,491元損害賠償為無理由：
貳、被告之抗辯（反訴原告之主張）：
一、被告購買系爭土地之目的在於興建農舍使用，兩造於99年4月20日簽定買賣契約前，原告即向被告明白表示該土地上並無任何其他權利之設定，由於系爭土地現場上並無任何建物存在，且被告於簽約前之同年月13日先行調閱該土地之登記謄本（答證2參照）顯示無其他權利設定情事，被告始於7日後與原告簽立系爭買賣契約。然被告於同年10月14日辦理土地過戶後，在支付系爭尾款1,520萬元之前，於同年10月26日調閱土地登記謄本時，竟發現原告於買賣契約簽訂後，另於同年5月28日將系爭土地提供游素霞所有新北市○○區○○○段十三添小段第456建號鋼架造2層自用農舍，即門牌新北市三峽區添福6之20號建物之基地使用，該屋係建築完成於84年7月25日（使用執照字號：84峽農使字第31462號），並於99年5月28日由新北市樹林地政事務所為所有權第一次登記為游素霞所有（答證3、答證4參照），被告購買之系爭土地，竟成為游素霞建物之基地，原告顯已違反系爭契約第5條第1項之瑕疵擔保責任、並構成該契約第8條第1項、第4項第2款之違約責任，被告已於100年12月29日以民事答辯暨反訴起訴狀表明解除系爭土地買賣契約之意思，原告並已於101年1月5日收受上開書狀而發生解約效力，故被告自不負給付買賣尾款1,520萬元及違約金之責，並聲明駁回原告之訴。
二、系爭買賣契約因可歸責於原告違約事由，並經被告於101年1月5日解除，則被告依系爭買賣契約之約定，提起反訴請求原告即反訴被告應返還買賣價金、給付違約金及損害賠償如下：
㈠反訴聲明一（返還買賣價金380萬元部分）：
依民法259條第1項第1款規定，訴請反訴被告返還380萬元買賣價金及其法定遲延利息。並為聲明一：
反訴被告應給付反訴原告380萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴聲明二（給付違約金380萬元部分）：
依民法第260條及系爭契約第8條第4項第2款約定，請求反訴被告加倍賠償已收價金380萬，以為違約之損害賠償。並為聲明二：
反訴被告應給付反訴原告380萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
㈢反訴聲明三（債務不履行損害賠償13萬1,491元部分）：
依民法第260條及系爭契約第5條第1項約定，請求反訴被告賠償因其違約致反訴原告所受之損害，即由反訴原告代反訴被告支出系爭土地買賣增值稅7萬1,444元、土地登記代書費及規費6萬0,047元，合計13萬1,491元。並為聲明三：
反訴被告應給付反訴原告13萬1,491元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告將其所有坐落新北市○○區○○○段十三添小段第225之9地號土地（權利範圍：全部，地目：田，面積：3370平方公尺），於99年4月20日以1,900萬元之價格，出售於被告黃英惠、吳美秀、蔡琇如、吳棋旭4人，此有兩造於該日簽訂之不動產買賣契約書影本可稽（見本院卷第7頁至第8頁）。
二、依上開買賣契約第2條約定，買賣價金1,900萬元分3期支付，分別為：第1期：簽約款於簽約日99年4月20日給付300萬元。第2期：備證款於土地增值稅單核下5日內給付80萬元。
第3期：尾款於銀行貸款核撥後當日給付1,520萬元。被告已給付第1期、第2期價金合計380萬元，惟第3期價金1,520萬元，因故尚未給付原告。
三、原告已於99年10月14日履行出賣人義務，將系爭土地所有權以買賣為原因移轉登記為被告分別共有，每人所有權應有部分4分之1，並由被告於99年10月19日，將該土地向新北市土城區農會增貸1,200萬元，併同被告所有同小段第221、224-
3、225地號土地，增貸共同設定擔保債權總金額5,670萬元之最高限額抵押權予新北市土城區農會，此有土地登記簿謄本可按（見本院卷第10頁）。
四、原告於系爭買賣契約簽訂後，另於同年5月28日將該土地提供為游素霞所有，新北市○○區○○○段十三添小段第456建號鋼架造2層自用農舍，即門牌新北市三峽區添福6之20號建物之基地使用，該屋係建築完成於84年7月25日（使用執照字號：84峽農使字第31462號），該農舍並於99年5月28日由新北市樹林地政事務所為所有權第一次登記為游素霞所有，其建築基地之地號除系爭第225之9地號土地外，另有同小段第111之5、111之6、111之7、111之8、111之9、111之10等地號共計7筆土地，此有土地及建物登記謄本可憑（見本院卷第42頁至第44頁）。
五、原告曾經以被告4人及訴外人即代書李芊芊為刑事被告，向台灣板橋地方法院檢察署提出詐欺得利等罪之告訴，主張被告4人與代書李芊芊，共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，於民國99年間向原告佯稱欲以總價1,900萬元之代價購買系爭土地，並佯稱第三期款項1,520元萬須先取得原告交付過戶之必要文件後，以向銀行申請貸款之款項來支付予原告云云，致原告陷於錯誤，而於99年4月20日與被告4人簽立房地產買賣契約書，並由成功地政事務所之代書李芊芊辦理上開土地過戶事宜。詎料被告4人支付前兩期共380萬元價金，並取得原告交付過戶之過戶資料而辦理移轉登記取得上開土地所有權後，竟未依約以上開土地作為擔保向銀行抵押貸款以支付1,520萬元尾款，經原告催討後，被告4人竟以系爭土地無法蓋農舍為由，所以不給付第三期價金，嗣又向原告要求減少800萬元之價金，原告始知受騙，因認被告4人共同涉有刑法第339條第2項詐欺得利罪嫌，李芊芊涉有刑法第342條第1項背信罪嫌。然上開刑事告訴經該署檢察官於100年11月21日認被告罪嫌不足，依刑事訴訟法第252條第10款以100年度偵字第13398號為不起訴之處分，此有該不起訴處分書影本可證（見本院卷第45頁至第47頁）。
六、被告於本案訴訟中100年12月29日，以民事答辯暨反訴起訴狀向原告表示，因原告違反系爭契約第5條第1項之瑕疵擔保責任，構成該契約第8條第1項、第4項第2款之違約責任，表明解除系爭土地買賣契約之意思，原告已於101年1月5日收受上開書狀，有該郵局郵件收件回執影本可佐（見本院卷第131頁）。
肆、兩造爭執之要旨：
一、本訴部分：被告於100年12月29日以民事答辯暨反訴起訴狀，主張原告違反系爭契約第5條第1項之瑕疵擔保責任、並構成該契約第8條第1項、第4項第2款之違約責任，表明解除系爭土地買賣契約，有無理由？
二、反訴部分：㈠反訴原告訴請反訴被告返還買賣價金380萬元，有無理由？㈡反訴原告訴請反訴被告應給付380萬元違約金，有無理由？㈢反訴原告訴請反訴被告損害賠償13萬1,491元，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、被告於100年12月29日以民事答辯暨反訴起訴狀，主張原告違反系爭契約第5條第1項之瑕疵擔保責任、並構成該契約第8條第1項、第4項第2款之違約責任，表明解除系爭土地買賣契約，為有理由：
㈠被告於99年4月20日以1,900萬元之價格向原告購買系爭土地
，已依約支付第1期簽約款及第2期備證款合計380萬元，第3期價款1,520萬元則並未依約於貸款撥款日即99年10月19 日給付原告，被告拒絕付款之理由，係以原告於簽訂系爭買賣契約後之99年5月28日，竟將系爭土地提供為訴外人游素霞所有，建築完成於84年7月25日（使用執照字號：84峽農使字第31462號）之新北市○○區○○○段十三添小段第456建號鋼架造2層自用農舍，即門牌新北市三峽區添福6之20號建物之建築基地面積使用（該建物基地除系爭第225之9地號土地外，另有同小段第111之5、111之6、111之7、111之8、111之9、111之10等地號共計7筆土地），該建物因此於99年5月28日申請新北市樹林地政事務所為所有權第一次登記為游素霞所有，原告雖於99年10月14日履行出賣人義務，將系爭土地所有權以買賣為原因移轉登記為被告分別共有，每人所有權應有部分4分之1，惟被告已於99年12月13日委請敦品國際法律事務所發函原告，主張原告前開將系爭土地提供為游素霞農舍基地一事，已違反系爭買賣契約第5條之擔保責任，並要求原告於5日內回復原狀及協商賠償，經原告拒絕並另以被告4人及訴外人即辦理系爭買賣契約代書李芊芊為刑事被告，以被告拒不付前開第3期尾款涉嫌詐欺為由，向台灣板橋地方法院檢察署提出詐欺得利等罪之告訴，經該署檢察官於100年11月21日認被告罪嫌不足，依刑事訴訟法第252條第10款以100年度偵字第13398號為不起訴處分等事實，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約（見本院卷第7頁至第8頁）、系爭土地登記簿謄本（見本院卷第9頁、第10頁）游素霞農舍建物及土地登記謄本（見本院卷第42頁至第44頁）、敦品國際法律事務所律師函（見本院卷第52頁、第53頁）、檢察官不起訴處分書（見本院卷第45頁至第47頁）等件影本在卷可證，堪信為真實。
㈡按契約解除權之行使，除民法所定之法定解除權者外，契約
當事人如於契約中約定解除契約之事由與方式者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號判決意旨參照）。查系爭買賣契約第5條第1項，關於出賣人之擔保責任明定：「本買賣不動產，乙方（即賣方原告）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方（即買方被告）因此受有損時，乙方負完全賠償責任」。又關於當事人之違約責任，系爭買賣契約第8條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方，如未按契約條款履行，經他方催告通知後，仍不履行，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償」；第8條第4項第2款約定：「如乙方（即反訴被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方（即反訴原告）除得解除本契約外.........」（見本院卷第7頁反面、第8頁）；從而，如原告違反上開契約擔保責任時，被告自得行使約定之解除契約權。經查：所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言（最高法院72年度台上字第4265號判決意旨參照），本件原告於99年4月20日將系爭土地出售被告，卻於移轉所有權前之99年5月28日，將該土地提供游素霞農舍之基地，登記成為該建築基地面積使用，致被告於99年10月14日以買賣為原因受移轉登記為所有權人後，繼受第三人游素霞上開對於原告之建物登記基地面積使用權，則原告顯已違反系爭契約第5條所定「保證產權清楚」之擔保責任，且被告已於99年12月13日發函催告原告回復原狀遭原告拒絕，則被告主張原告違反該約定之擔保責任，並依系爭契約第8條第1項所定約定解除權，於本件訴訟中100年12月29日，以民事答辯暨反訴起訴狀，表明解除系爭土地買賣契約，即屬有據。從而，本件土地買賣契約，係因可歸責於原告違約而由被告解除，則原告訴請被告給付尾款1,520萬元與法定遲延利息，及每日以買賣價金1,900萬元千分之0.5計算之違約金，並無理由，應予駁回。
㈢原告抗辯：伊早於簽訂系爭買賣契約前，即將系爭土地已供
作游素霞農舍建築基地一事告訴被告知悉，且被告購買系爭土地並無興建農舍之意，故被告自不得主張解除契約云云。
惟查：
⒈證人即介紹被告購買系爭土地之翁正光於本院證稱：（法官
問：證人翁正光先生，您是否知悉被告黃英惠、吳美秀、蔡琇如、吳棋旭4人，已支付380萬元但是卻沒有支付第3期價金1,520萬元之原因為何？）「知道。因為簽約時系爭土地謄本上沒有註明被移轉到供他人建物使用，代書也強調土地權利要清楚，不能有登記作為他用，當時買方有講買地要興建農舍，因為買方的225只能興建二棟農舍，系爭土地可另外蓋一定農舍，因為鄰地我的土地寬度不夠，買這土地是要合併我的鄰地，我的鄰地上已經有農舍比較窄，225地號被告先買了，之後再買225-9合併蓋農舍，225-9可獨立蓋一間農舍，十月權狀貸款出來，再聲請謄本時發現土地轉移到游素霞的農舍上」；（法官問：提示法院卷第44頁答證4所示建物登記簿謄本，門牌三峽添福6之20號房屋，建築完成於84年7月25日，另○○○區○○○段十三添小段第225之9地號土地，卻於99年5月28日提供為上開建物『游素霞所有』之基地『提示法院卷第42頁所示答證3土地登記簿謄本』。
證人翁正光先生，原告翁林卿主張：兩造簽訂系爭買賣契約之前，有關土地買賣的洽商過程是由你參與，在而於洽談過程中，原告翁林卿已將系爭土地提供他人為建系爭農舍之基地，故而無從再為興建農舍之事實加以告知於你，是否有此事實？如果你知悉此事實，有無告知被告4人？）「我不知道，我也不曉得他為什麼說我知道，我是九十九年十月份權狀出來後要付尾款當天才知道，看到謄本上面有登記把土地建坪移到其他建物上」；（法官問：原告翁林卿主張：系爭225之9土地，原先是證人翁正光向原告翁林卿表明欲購買之意，因此在當時原告即已將系爭土地已供作系爭農舍之建築基地面積乙情告知予翁正光，後來兩造達成協議後遂於99年4月20日約定至訴外人即被告等委請之代書『李芊芊』處簽訂系爭契約。惟至現場後，『翁正光』突向原告表示要由被告等4人之名義與原告簽訂系爭契約並購置系爭土地，原告不疑有他，即行當場簽訂系爭契約，所以被告4人應已知悉系爭土地已供作上開農舍之建築基地面積使用之事......等語。證人翁正光先生，你對於原告上開主張，有無意見表示？其事實經過之情形為何？）「不是，我只是跟對方談而已，沒有決定買，後來225地號被告四人要買，我再介紹這四人買225-9。他們並不知道系爭土地已經供他人作為農舍基地」；（法官問：證人翁正光先生，請再次確認，您是否知道：被告4人於簽訂系爭土地買賣契約前，就已經知悉系爭土地提供他人興建系爭農舍乙節有所知悉？）「他們不可能知道，他們根本不認識賣方，是我介紹的。我也不知道」（見本院卷第90頁、第91頁本院101年3月21日言詞辯論筆錄）。
⒉證人即辦理系爭土地買賣簽約及移轉手續○○○區○○路○
段○○○巷○號成功地政士事務所負責人黃昭明於本院證稱：（法官問：證人黃昭明先生，您是認識代書『李芊芊』？提示法院卷第36頁至第40頁所示99年4月20日房地產買賣契約書，是否見過？有何意見？您是認識或是否見過上開買賣契約之當事人，即賣方原告翁林卿及買方即被告黃英惠、吳美秀、蔡琇如、吳棋旭4人？）「李芊芊是雇員。有見過。簽約當時我在場，到事務所簽約前有經過議價，談妥價格後雙方才簽訂買賣契約書」；（法官問：證人黃昭明先生，原告翁林卿於99年4月20日出賣給被告之土地，○○○區○○○段十三添小段第225之9地號土地，在上開買賣契約簽約後之於99年5月28日已另為提供臺北縣三峽鎮『現改制為新北市○○區○○○○段十三添小段456建號『門牌三峽添福6之20號』第三人游素霞所有房屋之地基『提示法院卷第42頁所示答證3土地登記簿謄本』，則在99年4月20日兩造簽訂上開買賣契約之時，賣方即原告有無告知買方即被告4人，上開土地要提供作為他人房屋基地之事？）「原告沒有說，簽約當時完全不知道，賣主完全沒提到，我沒遇過此事，依建物謄本是84年7月25日建築完成，一直沒辦理建物農舍產權登記，在土地登記資料看不出有此建物，我是在99年10月14日登記完畢後隔天申請土地登記謄本才發現其他登記事項欄有供456建號作為農舍基地」；（法官問：本院曾經在101年4月18日訊問證人詹秀卿，問以：『提示法院卷第44頁所示登記為第三人游素霞所有之臺北縣三峽鎮（現改制為新北市○○區○○○○段十三添小段456建號（門牌三峽添福6之20號）房屋，該房屋建築完成日期是84年7月25日，為何事隔20多年之後遲至99年5月28日才辦理所有權第一次登記？您是否有受託辦理該房屋所有權第一次登記事宜？如有，是何時？受何人委託？對價如何？何人支付費用？』當時證人詹秀卿證稱：『這個案子是我辦的，游素霞的弟弟（不知其名），他就是原告女婿游武勝的哥哥，在99年3月，費用是游武勝的哥哥付的，付了約1萬多元。當時基於該屋可以辦出所有權狀，因為80幾年的時候需要有自耕農身分，所以游素霞向原告買了土地好幾筆之後無法登記，地號記不起來，90幾年只要是自然人就可以取得土地，不須要自耕農的限制，因為當時原告有自耕農身分，游素霞沒有，所以土地登記在原告名下，其實是游素霞出錢買的，因為隔了那麼久沒有過戶，一般的案例都是這樣』，則請問證人黃昭明先生，上開情事原告在出售上開土地之時，有無告知買受人即被告4人？）「沒有」；（法官問：證人黃昭明先生，請再確認一次，在99年4月20日兩造簽訂上開買賣契約之時，賣方即原告有無向買方即被告4人，保證出售之土地產權清楚，並沒有設定他項權利或也沒有出租他人，也沒有提供給他人作為房屋基地之事？）「簽訂合約書第五條有擔保責任，已經敘明擔保清楚了，且簽訂買賣契約書後就合約書內容口頭上會跟雙方敘述一次」（見本院卷第114頁至第115頁101年5月16日言詞辯論筆錄）。
⒊綜上證人所述情節，足徵被告購買系爭土地係為興建農舍之
用，而原告於簽訂系爭土地買賣契約時，並未告知被告欲將土地提供游素霞農舍建築基地之用，即在簽約後過戶移轉之前，逕自交由游素霞將系爭土地辦理登記為其所有農舍建築基地之用，從而，原告抗辯被告早於簽訂系爭買賣契約前，即已知悉原告欲將系爭土地已供作游素霞農舍建築基地，故不得解除契約云云，經查顯與事實不合，自不足取。
二、反訴原告訴請反訴被告返還買賣價金380萬元，為有理由：㈠按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。查反訴被告因違反系爭契約第5條第1項之瑕疵擔保責任，已由反訴原告依該契約第8條第1項、第4項第2款約定，於100年12月29日以民事答辯暨反訴起訴狀之送達解除契約，並由反訴被告於101年1月5日收受之（見本院卷第131頁郵局郵件收件回執），則反訴原告依民法第259條第1款規定，訴請反訴被告返還380萬元買賣價金，並自該訴狀訟達翌日起即101年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
㈡次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。上開同時履行抗辯之規定，依民法第261條規定，於當事人因契約解除而生之相互義務準用之。本件反訴原告解除系爭買賣契約，後依民法259條第1款訴請反訴被告返還380萬元買賣價金，固非無據，惟依同條款之規定，反訴原告亦應將所受領自反訴被告移轉登記系爭土地之所有權回復移轉登記於反訴被告所有，並將該土地於99年10月19日向新北市樹林地政事務所以樹資字第213490號新北市土城區農會為最高限額抵押權人（擔保債權總金額5,760萬元）之登記塗銷，及回復該土地在反訴被告交付當時之原狀後返還土地，故反訴被告依上開規定為同時履行之抗辯，為有理由，自應由本院判決如
主文第三項所示。
三、反訴原告訴請反訴被告給付380萬元違約金，在13萬1,491元範圍內，為有理由：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條定有明文。又違約金有損害賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條規定，視為損害賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。
㈡次按系爭買賣契約第8條第4項第2款約定：「如乙方（即反
訴被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方（即反訴原告）除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償......」（見本院卷第8頁），就上開兩造明示所謂加倍返還款項，以為違約之「損害賠償」之約定文義，如有違約情事加倍返還價金之約定，應為損害賠償總額預定性質之違約金甚明。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，為民法第260條所明定，故反訴原告請求上開損害賠償性之違約金，既屬損害賠償總額預定性質，縱系爭買賣契約業經解除，亦不影響反訴原告之請求。
㈢再按民法第252條規定：約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。故契約當事人約定之違約金額過高時，法院自得以職權核減至相當之數額，至於違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。基上，本院審酌反訴原告因本件買賣契約代反訴被告支出系爭土地增值稅7萬1,444元（見本院卷第54頁土地增值稅繳款單），土地登記代書費及規費6萬0,047元（見本院卷第55頁房地產登記費用明細表），合計13萬1,491元，上開費用並經證人即承辦代書黃昭明證實確為反訴原告因系爭土地買賣所支出（見本院卷第115頁反面本院101年5月16日言詞辯論筆錄）；從而，本院參酌反訴原告上開實際受損情形，爰依職權將兩造加倍返還款項之金額，酌減為13萬1,491元，反訴原告在上開範圍內之請求應予準許，逾此範圍之請求，不應准許，應予駁回。
四、反訴原告訴請反訴被告損害賠償13萬1,491元，為無理由：㈠反訴原告主張，系爭買賣契約因反訴被告之違約而由反訴原
告解除，並依民法第260條及系爭契約第5條第1項約定，請求反訴被告賠償因其違約致反訴原告所受之損害，即因本件買賣契約代反訴被告支出系爭土地增值稅7萬1,444元、土地登記代書費及規費6萬0,047元，合計13萬1,491元及其法定遲延利息。
㈡查損害賠償之債，以當事人實際上受有損害為成立要件，倘
無損害，即無賠償問題；或雖有損害惟業經當事人訴請賠償由法院准許者，即不可重複請求賠償。本件反訴原告訴請反訴被告賠償上開13萬1,491元損害及其法定遲延利息，業經本院於前開損害賠償總額預定性質之違約金請求範圍內，予以准許，故反訴原告執上開規定重複請求，並無理由，應予駁回。
陸、結論：
一、本訴部分，原告依系爭買賣契約訴請被告給付買賣尾款及違約金均無理由，不能准許；其假執行之聲請亦失其附麗，均應予駁回。反訴部分，反訴原告解除系爭買賣契約請求回復原狀，訴請反訴被告返還380萬元買賣價金及其法定遲延利息為有理由，然反訴被告就上開請求為同時履行之抗辯亦屬有據，爰判決如主文第三項所示。又反訴原告請求反訴被告給付違約金，在13萬1,491元範圍內為有理由，應予准許。
兩造就上開有理由部分，均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。又反訴原告其餘違約金之請求，及其他債務不履行損害賠償之請求，則屬無據，其假執行之聲請亦失其附麗，均應予駁回。
二、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
三、本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
書記官 涂菀君