臺灣板橋地方法院民事判決 101年度重訴字第321號原 告 饒鉅瓘被 告 陳淑楨訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101 年9 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100 年12月17日向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（應有部分1/4 ），及其上建號3804號，門牌號碼為新北市○○區○○○街○○巷○○號建物全部（下稱系爭建物），並於101 年3 月23日遷入居住，惟原告遷入系爭建物後，多次聽鄰居提起系爭建物後方將實施下水道工程施工，故系爭建物後方增建之廚房與房間之衛浴空間，必須配合施工拆除。原告向鄰長及鄰居多人求證，皆告知此下水道工程施工事宜早已多次向被告及其家屬提起，被告於施工裝潢系爭建物時，可預留75公分，以便日後下水道工程開始施作時，免受拆除之情況，鄰居表示被告完全不予理會，原告特地向新北市政府水利局污水下水道計畫科林小姐詢問，亦上網查詢，皆應證鄰居所言，此地區將於105年內實施污水下水道工程，且第一期保安里已列入101 年至
104 年期程。為此，依兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第2 條第1 項第2 款規定，請求被告賠償原告所受之損害新臺幣（下同）150 萬元等語。並聲明：被告應給付原告150 萬元。
二、被告則以：系爭建物及其坐落基地之應有部分，經被告於10
0 年12月17日以750 萬元出售予原告，兩造並簽訂系爭買賣契約，被告已於101 年1 月18日完成所有權移轉登記及交付予原告使用迄今。依系爭買賣契約第2 條增建或占用部分約定：「本買賣標的物現況另有增建或占用部分，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：於壹樓空地之處勾選，並手寫加註：前方約3 坪，後方約3.6 坪，合計約6.7坪。㈡若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方（即被告）應即通知甲方（即原告），甲方得以請求損害賠償或解約。㈢上述增建部分無所有權狀，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」並經原告親簽確認，是可認被告已充分向原告說明系爭建物後方增建之廚房與房間之衛浴空間為違建，有將來被拆除之虞，且原告於系爭買賣契約簽訂時，也已充分知悉。次觀系爭買賣契約後附之建物現況確認書，被告於內容部分第一項：「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分。」之是否欄位勾選「是」」，並說明位置與範圍為：「壹樓前方約3 坪，後方約3.6 坪」，且依同項備註說明欄位：「若有違建（未依法申請增、加建之建物），賣方應確實加以說明使買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。」並經原告再於該現況說明書上親簽確認，亦足證系爭買賣契約成立時，被告確已詳實說明系爭建物之增建隨時有被拆除之虞或其他危險，且原告已知悉。而因被告於交屋前，並未曾受通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利，是原告依系爭買賣契約第2 條第1項第2 款規定請求被告賠償3.6 坪之房價及施工費150 萬元，即無理由。又縱認系爭建物後方之增建隨時將被拆除（此為假設性），然原告既已知悉系爭建物之增建隨時有被拆除之虞或其他危險，則依民法第354 條前段、第355 條規定，被告亦無須負擔保之責。且系爭建物後方之增建迄今並未被拆除，新北市政府也未曾有任何拆除通知之情事。而新北市政府何時實施污水下水道工程並非被告所得知悉，則系爭建物後方之增建既未被拆除，原告未受損害，即不得向被告為任何主張或請求等語資為抗辯。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於100 年12月17日以總價750 萬元，向被告買受系爭建
物全部及坐落基地之應有部分，被告已於101 年1 月18日將系爭建物及基地應有部分之所有權移轉登記予原告，並已交付原告占有使用，有系爭買賣契約書、建物登記謄本、建物所有權狀、土地所有權狀等件影本在卷可稽（見本院卷第20至28頁）。
㈡被告出售系爭建物予原告時，系爭建物之前方約有3 坪、後方約有3.6 坪之違建物。
四、原告主張：被告於交屋前即已受通知系爭建物後方之違建將因施作污水下水道工程而要被拆除，卻未告知原告，故應依系爭買賣契約第2 條第1 項第2 款規定賠償原告150 萬元之損害等語。惟被告否認曾受通知拆除系爭建物後方增建，並以前詞置辯。經查：
㈠系爭買賣契約第2 條「增建或占用部分」第1 項約定：「本
買賣標的物現況另有增建或占用部分，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：壹樓空地。前方約3 坪，後方約3.6 坪，合計約6.7 坪。㈡若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方（即被告）應即通知甲方（即原告），甲方得以請求損害賠償或解約。㈢上述增建部分無所有權狀，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」。另系爭買賣契約之附件，即兩造簽立之「建物現況確認書」亦載明系爭建物一樓前方有約3 坪，後方有約3.6 坪，合計約6.7 坪之違建，買方即原告充分認知此範圍內隨時有被拆除之虞或其他危險（見本院卷第41頁）。是足證原告於購屋前，已知系爭建物之增建部分屬於違章建築，無所有權，且被告並不保證該違建部分未來不被拆除及可永久使用。至系爭買賣契約第2 條第1 項第2 款規定：「若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方應即通知甲方，甲方得以請求損害賠償或解約。」，乃係約定買方即被告應擔保系爭建物於交屋前，並無曾被拆除、被通知拆除、或經其他區分所有權人或住戶主張權利之瑕疵。故此約定之真意，顯係在擔保系爭建物違建部分尚無「立即」被拆除之風險，並非擔保違建部分買方可永久使用不被拆除甚明。
㈡查原告主張被告交屋前，曾被通知系爭建物後方增建部分將
因實施污水下水道工程被拆除一節，固經證人李劉金玉到庭結證稱：伊與伊兒子自91年間起即住在原告隔壁即17號1樓，伊並沒有接到通知說伊房屋後面要施作下水道。伊居住之上開房屋是承租的，房東本來住在隔壁15號1 樓，即系爭建物，後來房東把系爭建物賣給仲介，仲介又賣給被告。伊有問房東為何要出售系爭建物，房東說因為他有去公所問，屋後將來要做下水道。伊並不認識被告，房東賣掉系爭建物後，仲介及被告都沒有居住過系爭建物，而是直接將系爭建物整修弄新後賣給原告。因系爭建物與伊承租之房屋有共用壁，約於99年間，系爭建物有請人來作室內裝潢與隔間，伊有跟施作土木的工人說這個防火巷做那麼出來，將來後面聽說要做污水下水道，也是要拆除的等語（見本院卷第74至75頁）；另證人劉彩森亦到庭結證稱：伊擔任鄰長已18年，伊居住之房屋與系爭建物是連棟的，伊並沒有接到公所或任何單位的正式通知說伊等房屋之後方要施作污水下水道的事情，施作的範圍到現在也都還不清楚。約於2 年多前，有一名伊不認識之男子在伊家門口跟伊說房屋後方要施作污水下水道，但並沒有說施作範圍，而是說伊房屋後面之防火巷以後要施作排水溝，以後就不用化糞池了，伊聽該名男子說了之後，並沒有去查證，但是伊有問里長，里長說4 年以後就會施作。伊有把這件事情告訴該棟建物之其他人，但是大部分的人都知道，因為新莊等地區都已經施作了，所以遲早會做到伊等房屋之後方。伊已不記得跟何人說過房屋後方會施作污水下水道的事情。系爭建物屋後在施工要清掃排水溝時，有一位女生來伊家問伊排水溝在哪，請伊幫忙指出排水溝的位置，伊去的時候，有跟她說以後要做排水溝，她就說她知道，伊並沒有跟該名女生說將來會拆除的事等語（見本院卷第75至76頁）。是上開證人均未曾收到任何其等房屋後方要施作污水下水道工程之正式通知，亦皆不知實際施作之範圍為何，其等得知房屋後方將來要施作污水下水道一事，均係聽聞他人轉述而來，且證人李劉金玉並非將此事告知被告，證人劉彩森上開所證其告知之女子，亦無證據證明為被告。再者，系爭買賣契約第2 條第1 項第2 款係約定「曾被『拆除』或曾被通知『拆除』」，則縱被告於交屋前，已知悉系爭建物所在地區將實施污水下水道工程，亦非屬系爭買賣契約上開約定之曾被通知拆除違建物之情形。
㈢再經本院向新北市政府水利局函詢系爭建物後方污水下水道
工程是否有定於何時施工？是否曾通知施工區之住戶、所有權人或鄰長？是否有通知施工區之住戶、所有權人或鄰長須先拆除或騰空施工位置之增建物？等事項結果，經該局函覆以：「... 經查旨案係屬『○○○區○○○○道系統第一期工程第四標』之範圍，該工程尚屬設計階段，預計於102年01月辦理工程發包作業。因該工程尚未發包及施作，故本局未曾函文通知住戶等相關人員先行拆除增建物或騰空等事宜。」有該局101 年9 月13日北水污計字第1012480982號函在卷可證（見本院卷第63頁）。是系爭污水下水道工程既還在設計階段，並未發包施作，其確切之施工範圍、施工日期均尚未確定，則系爭建物後方增建是否位於施工區？縱位於施工區，其應拆除之範圍、面積為何？亦皆尚未確定，被告自無「曾被拆除或曾被通知拆除」系爭建物後方增建之可能。
㈣因此，被告於交屋前，既未曾受通知拆除系爭建物後方違建
，則原告依系爭買賣契約第2 條第1 項第2 款請求被告負損害賠償之責，即屬無據，不應准許。
五、從而，原告依系爭買賣契約第2 條第1 項第2 款之約定，請求被告給付150萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 12 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 12 日
書記官 李佳靜