臺灣板橋地方法院民事判決 101年度重訴字第49號原 告 陳淑茹訴訟代理人 李慶豐律師被 告 賴奕君訴訟代理人 呂紹聖律師複 代理人 陳家慶律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國101 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：
（一）原告於民國100年8月20日，經由「富旺國際開發股份有限公司」（下稱富旺公司）仲介，以總價新臺幣（下同）925萬元購買被告所有如不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）所列之房屋及土地。原告除支付100萬元簽約款外，嗣於100年9月15日依約再支付第二期款（備證用印款）200萬元（按，上述二次款項均存入履約保證專戶）。
依契約所訂，原告付第二期款時，被告則應「備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。」詎，屆期被告竟拒不交付部分（建號4113號，4375號）買賣標的之移轉過戶證件資料，並發函予原告，聲稱買賣標的「並未包含停車空間」云云。原告不得已委請律師代函回覆並催促其依約旅行，惟被告仍不為所動，嗣再發函擅自解除契約。
（二）原告基於珍惜使用司法資源，原擬循由「聲請調解」以解決紛爭，惟被告仍堅持己見，致調解不成立，原告不得已只能依法提起本件訴訟。
（三）依兩造所簽訂之系爭買賣契約書第11條第3款約定「本約簽訂後，乙方（賣方）若有擅自解約、不為給付，給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」本件被告既不為給付，又擅自解約，已有上列條款之違約情事，原告爰另依此請求懲罰性違約金300萬元。
（四）就被告101年2月1日之「答辯狀」，陳述意見如下：
1、被告稱「100年9月10日，代書葉書男邀兩造至富旺中原直營店協調更正契約書誤載部分，原告刁難要求富望(旺)公司再行贈送家電用品未果，致無法順利更正。」云云，並無其事。按，兩造於100年8月20日簽訂「不動產買賣契約」後，約四天後，即100年8月24日、25日，「富旺房屋」即贈送原告「一萬元」紅包及一個小禮物「撲滿」，此時並無葉書男代書通知更正之事，謹先敘明。
2、原告對系爭房地係出價820萬元（按，此價格不含停車位，停車位係另計價）。因仲介林佩玉稱屋主不願接受，原告即表示不願再加價，要求將「斡旋金」6萬元取回。仲介則稱取回斡旋金要到台北總公司云云。原告即於100年8月20日與其至富旺房屋台北總公司欲取回斡旋金。進門後，由一位徐姓女士將原告帶至一房間內進行勸說，最後則稱，全部才賣925萬元，已經很便宜了，不買會後悔云云。原告考慮後才同意以925萬元成交（此價金當然包含仲介所稱「全部」之停車位，否則，若未包含停車位，則原告原僅出價820萬元亦不願再加價，豈有可能以925萬元成交？）嗣，當天（8月20日）由代書擬好契約，雙方看過後簽名，完成契約。
3、被告稱停車位部分係「誤載」云云，則停車位之地號、建號從何而來？由何人提供？何以簽約當場書寫契約之專業代書未發現？在場之三位仲介未發現？被告亦未發現即直接簽名？直至簽約後將近一個月之9月中旬，代書才發函通知要「更正」云云？
4、被告答辯狀「被證1 」至「被證3 」所附之「不動產委託銷售契約書」及「契約內容變更同意書」，原告從未看過，又如何知道其委託（仲介）銷售之標的範圍？
5、契約簽訂後一個月才發函通知對方要求「更正」買賣標的範圍，如若此舉可成立，則原告是否可如法炮製，亦發函通知被告，稱買賣價金925萬元為「誤載」，而要求更正為820萬元？
6、本件代書葉書男未經簽約雙方當事人同意，即擅自將契約內容刪除變更，並持之向地政事務所及銀行送件，恐有變造文書及背信之嫌，其證詞恐有偏頗之虞。
（五）謹就民國( 下同)101年2 月29日，鈞院審理本件時，證人林佩玉等三人之證詞，陳述意見如下：
1、證人林佩玉稱原告出價820 萬所付之6 萬元斡旋金已繳至
(富旺房屋) 台北總公司，原告如欲取回斡旋金須至台北總公司，100 年8 月20日，其與原告至富旺房屋台北總公司是為了取回斡旋金云云。可見原告就系爭房屋( 按，不含停車位) 之價額僅願出價至820 萬元，因不願再加價而準備取回斡旋金6 萬元。
2、證人葉秀源稱系爭房屋之委託銷售範圍不包含停車位云云。惟當原告當庭提示其公司( 富旺房屋新莊中原店)之 「銷售物件資料表」( 原證9)上所載之「車位: 另售160 萬元。訴求重點: 另有平面車位可售，…」等內容時，其又改口稱其於100 年7 月才接店長，這件( 委託) 案他不太清楚云云。可見被告所稱委託銷售範圍不包含停車位之說法，並不實在。
3、證人葉書男( 代書) 稱兩造簽約當日(100年8 月20日)，其已「告知」雙方，如( 契約) 書寫有誤，將會予以更正，其將本件買賣標的之停車位建號寫在買賣契約上，是因為誤以為該建號係公共設施才寫進契約，之後其申請謄本對照才發現是停車位，因此，發函給雙方要求更正契約云云。此證詞不實，詳述如下:
（1）證人葉書男於簽約當日並無所謂「告知」之事。且所謂「告知」之事之說法顯不合常理。蓋，不動產買賣動輒數百萬，有關價金及買賣標的之範圍，甚至付款方式、交屋方式等均為當事人所再三確認，如負責簽約之證人( 簽約代書) 當時不能確定，為何不詢問「在場」之買賣雙方當事人，或在場之仲介人員，待清楚明白後再書寫進契約，卻於契約載明後，事後再宣稱當時有告知，如有誤寫，將會更正云云? 此事豈會發生在一位專業代書身上?
（2）證人葉書男稱誤以為「4113」建號( 按，即停車位) 係公共設施，才寫進契約，之後調謄本才發現是停車位而要求更正云云。此說法亦不合常理。蓋，「4113」建號係一獨立建號( 原證10) ，如同「4094」建號( 按，即住家用第七層建物) 一樣，均有其主要用途及共同使用部分之建號，且其主要用途已載明「供公眾使用停車空間辦公室」，其共同使用部分建物亦是「4375」建號( 持分20/100000)。( 請見原證一「不動產買賣契約書」第一頁) 。另，「4113」建號( 按，即停車位) 亦有獨立之土地持分( 按，即「775 」地號，持分1/10000 ，( 原證十一))。「4113」建號之土地持分(1/10000) 加上「4094」建號( 第七層住家)(原證十二) 之土地持分(34/10000)，即是買賣契約上所寫之「775 」地號權利範圍35/ 10000 。證人如果未經核對及計算，豈能寫出正確之土地持分( 權利範圍)?
（3）證人葉書男稱事後調閱謄本才發現誤寫云云，此說法更屬不合常理。蓋，本件系爭買賣標的不動產( 「775 」地號，「40 94 」、「4113」建號) ，自兩造於100 年8 月20日簽約後，至同年9 月中旬，證人發函要求更正之期間，均無任何異動，亦即證人於100 年8 月20日與100 年9 月中旬所看到之謄本記載情形均屬相同，何以簽約時未發現，而於事後才發現「誤載」?
（4）證人葉書男未經契約雙方當事人同意( 按，至少原告未同意) ，即擅自將契約內容( 刪除「4113」建號及塗改土地持分「35/ 10000 」為，「34/10000」變更( 請對照起訴狀原證一及被告答辯狀被證九) 並持之向地政事務所及銀行送件，恐已涉有變造文書及背信之嫌，其為掩飾此不法行為所做之證詞，恐難免偏頗。
（六）聲明：
1、被告應依100年8月20日兩造所簽訂之系爭買賣契約書，將如附表所示之買賣標的移轉登記於原告名下。
2、被告應給付原告懲罰性違約金300萬元。
3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）事實：
1、被告前於100年4月23日委託富旺公司台北新莊中原直營店（下稱富旺公司）銷售被告所有、門牌號碼為：「新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號7 樓」之房地（土地標示：新北市○○區○○段、地號：0775號；建物建號：建號：0409
4 號，下稱系爭房地），嗣則分別於同年5 月23日、7 月
5 日及8 月7 日繼續委託富旺公司銷售。100 年8 月20日，兩造前往富旺公司台北總公司洽談買賣系爭房屋事宜，由富旺公司之徐金春（副總經理）、葉上源（協理）、林珮玉（業務）及陳世昌（業務）等人協助討論，被告乃同意以925 萬元價格將系爭房地出賣予原告，並依富旺公司徐金春要求先當場簽訂「契約內容變更同意書」，該公司特約代書葉書男遂代兩造於制式之「不動產買賣契約書」及「不動產買賣價金履約保證申請書」（下稱系爭契約書）填寫基本事項，再替兩造用印於兩份文件上。
2、被告原所委託富旺公司銷售者，僅有系爭房地，並未包括座落於相同地號、同被告所有之停車位（即地號：中誠段
775 號、權利範圍：10000分之1，建號：中誠段4113號、權利範圍：153分之1，共同使用部分建號：中誠段4375號、權利範圍：100000分之20，下稱系爭停車位）。100年9月初，被告赫然發現該由代書葉書男代為填寫之系爭買賣契約書內竟將前揭系爭停車位部分一併記載，被告遂立即通知富旺公司業務林珮玉，並請其轉知代書葉書男。
3、100 年9 月10日，代書葉書男邀兩造至富旺公司中原直營店協調更正契約書誤載部分，原告刁難要求富旺公司再行贈送家電用品未果，致無法順利更正。100 年9 月16日，原告發函被告略以，「葉書男代書所提供申辦貸款用之買賣契約與本人手中持有之前揭契約書正本不符……恐將有偽造、變造文書之嫌」。為此，葉書男代書遂於100 年9月21日函覆雙方：「契約書寫有誤，停車位並非雙方合意買賣之標的……今約台端及賣方於民國100 年9 月23 日晚間六點三十分於富旺房屋……辦理相關及完稅事宜」。詎原告竟利用前揭葉書男代書之誤載，於次日（100 年9月22日）發函被告，改口要求被告連同系爭車位部分一併過戶。
4、100年9月23日，被告依葉書男所請前往富旺中原直營店配合辦理用印完稅，原告卻未到場，被告乃於100年9月27日發函原告，除澄清兩造合意成立之契約標的範圍尚不包含停車位，同時表明仍願依約履行之意，惟原告仍以100年10月7日存證信函強詞奪理，要求被告提出系爭車位權狀，始願配合用印完稅及支付尾款。因直至系爭契約所約定之最後期限（100年10月12日），始終未見原告履約，被告迫於無奈，只得於100年10月24日催告原告後，再於100年11月2日通知原告解除系爭契約。
（二）按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。另「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」；又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中之一二語，任意推解致失真意。」（最高法院18年上字第1727號，19年上字第28號判例參照）。於不動產交易過程中，因代書過失誤載契約之情形在所難免。例如：臺灣高等法院89年度上易字第742號民事判決：「雖系爭買賣契約書上所載土地權利範圍為應有部分萬分之二百十…，該數字係代書自行依所有權狀所載之面積記入買賣契約所致之誤載，業據周長富代書結證屬實，故此一誤載，並非兩造之真意」，及臺灣高等法院89年度上字第982號民事判決：「依證人即承辦代書莊紹燈於原審證述，上訴人係買受上開房屋一樓部分，並未購買建物坐落以外之土地，契約書上六四五地號係其誤載…。被上訴人辯稱系爭六四五地號土地係承辦代書誤載於買賣契據約書，兩造就買賣系爭系爭六四五地號土地並無意思表示之合致，應屬可採。」均為土地代書誤載買賣契約之例。
（三）由兩造委託富旺公司銷售或斡旋者僅有系爭房地觀之，即得見兩造買賣契約標的未包含系爭停車位
1、被告前自100 年4 月23日委託富旺公司銷售被告所有系爭房地時起，委託銷售之標的僅有系爭房地，此參富旺房屋
10 0年4 月23日不動產委託銷售契約書第壹條不動產標示中之土地標示記載：「座落○○○區○○段、地號：0775號」；門牌：「中平路198 巷9 號7 樓」；建物標示則記載：【「主建物：76.54 平方公尺」，「權利範圍：1 分之1 」，「附屬建物：14.9平方公尺」】，並未包含系爭停車位，且嗣後無論於同年5 月23日、7 月5 日及8 月7日繼續委託銷售時，亦均未變更委託之標的。甚至8 月20日簽約當日，被告表示願以925 萬元出售系爭房地予原告，再次依富旺公司要求變更委託銷售內容時，所為之「契約內容變更同意書」上不動產標示仍不包括系爭停車位（詳後三.1.） 。
2、另如參原告（委託富旺公司）契據編號為C009348「不動產買賣斡旋金契約書，記載：「新北市○○區○○路○○○巷○號7樓之房屋（總面積34.7坪，包括主建物約23.15坪，附屬建物約4.5坪，公共設施約7.05坪）與車位零個」。
3、富旺中原直營店業務員林珮玉101 年2 月22日於鈞院行言詞辯論程序時到庭證稱：「（法官問：被告賴奕君於100年4 月23日委託「富旺國際開發股份有限公司」（下稱富旺公司）台北新莊中原直營店（下稱富旺中原直營店）銷售被告所有、門牌號碼為：「新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號7 樓」之房地（土地標示：新北市新莊區中誠、地號：0775號；建物建號：04094 號，下稱系爭房地，被證1），嗣則分別於同年5 月23日、7 月5 日及8 月7 日繼續委託富旺公司銷售（被證2 ），是否不包括系爭4113建號停車位？）沒有包括停車位。……」「（法官問：與原告接洽時，有無含停車位？）我有跟原告說沒有賣停車位。」「（被告訴訟代理人問：原告有沒有打算買停車位？）沒有，因為原告說她在同一個社區有一個車位，不需要再買車位。」
4、富旺中原直營店店長葉秀源則於同日到庭證稱：被告於10
0 年4 月23日委託富旺中原直營店銷售被告所有系爭房地，嗣則分別於同年5 月23日、7 月5 日及8 月7 日繼續委託銷售，其範圍並未包括系爭4113建號停車位，而只有賣七樓建物。並證稱：「（法官問：與原告接洽時，有無含停車位？）這個物件本來就沒有賣停車位，我跟原告接觸時，原告告訴我她住在那個社區，本來就有車位，不需要再買車位。」
5、承上，本件之原告及被告初始各自與富旺中原直營店接觸時，均無對系爭停車位買賣之意，已可證明兩造嗣後所成立之系爭買賣契約標的並未包含系爭停車位。原告雖以「銷售物件資料表」主張買賣標的含有系爭停車位云云。然查，被告有無委託富旺中原直營店銷售系爭停車位，本應以兩造間之契約為據，蓋委託銷售契約即債之關係相對人乃於被告及富旺中原直營店，而本件被告前已提出被證1及被證2 之「富旺房屋不動產委託銷售契約書」及「契約內容變更同意書」，用以證明被告委託富旺中原直營店銷售者僅有系爭房屋而無系爭停車位。事實上，原告所提之銷售物件資料表乃係因富旺中原直營店知悉被告另有系爭停車位存在，則以一般房屋仲介公司之立場，若有買受人願意承買，縱所有權人（被告）本無出售之意願，房屋仲介公司亦可因此再向被告遊說出售，俾賺取仲介服務費用。基此，縱富旺中原直營店曾提出該「銷售物件資料表」，亦屬該公司之廣告行為，而非該公司與被告間就系爭停車位亦有委託銷售契約存在，甚至成為買賣契約之一部，乃為自明之理。
（四）再自兩造簽約過程以觀，兩造之買賣標的亦僅有系爭房地，尚不包含系爭車位。原告雖以系爭買賣契約書上之誤載系爭停車位之資料，乃主張系爭買賣契約之標的亦包含系爭停車位云云。惟查：
1、100 年8 月20日，兩造前往富旺公司台北總公司洽談買賣系爭房屋事宜時，先由富旺公司之徐金春（副總經理）、葉上源（協理）、林珮玉（業務）及陳世昌（業務）等人協助討論，被告因此同意以925 萬元價格將系爭房地予出賣原告，當時因富旺公司徐金春之要求，被告先當場簽訂「契約內容變更同意書」，土地標示為：「座落：新北市○○區○○段、地號：0775號」；建物標示則為：「門牌：中平路198 巷9 號7 樓、建號：04094 號」，同意委託銷售之範圍仍僅有系爭房地而未包含系爭停車位，並經業務員林珮玉、陳世昌簽名為證，徐金春乃於此前提下將被告之意思（標的：系爭房地、價金：925 萬元）轉達原告後而獲媒合。
2、系爭不動產買賣契約書第1 條第2 項「建物標示」欄內雖遭代書記載系爭停車位之資料，然明顯超出上開兩造成立之契約範圍，且參該契約書同條款之「建物門牌」欄後卻僅就系爭房地「中平路198 巷9 號7 樓」加以記載，並未記載系爭車位之門牌：「中平路198 巷15號之1 」；此外，同條第3 項有關「停車空間」欄後方更係均刻意空白。
3、再參兩造於簽約當日同時簽訂之「不動產買賣價金履約保證申請書」及「不動產買賣價金履約保證證書」之內容，均僅針對系爭房地部分記載「新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號（地號共計壹筆土地）7 樓之建物及其座落土地應有部分（以下合稱買賣標的）」，完全未記載系爭停車位之門牌、產權狀況、地下樓層及編號等資料。
4、富旺中原直營店業務員林珮玉於同程序復證稱：「（法官問：承辦本件系爭買賣契約書代書葉書男於100 年9 月21日以台北三張犁郵局001036存證信函通知原告載明：『一、民國100 年8 月20日簽約當時已告知買賣雙方，如書寫有誤將會予以更正以符實情。二、經查買賣雙方合意買賣標的為新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號7 樓房屋，就契約書誤載之部分，本人已告知賣方、台端及台端申辦貸款之銀行，係為賣方所有之停車位，非雙方合意買賣標的，並約買賣雙方於民國100 年9 月10日下午5 時在富旺房屋新莊中原店更正契約書。三、今約台端及賣方於民國100 年
9 月23日晚間六點三十分於富旺房屋中原店新北市○○區○○路○○○ 號辦理相關及完稅事宜。』（被證5 ），是否實在？系爭買賣契約書為何載明包括系爭4113建號停車位？）實在。我不知道為什麼會把系爭4113建號停車位寫在裡面，事實上買賣並沒有包括4113建號停車位。」；富旺中原直營店店長葉秀源對相同問題亦證稱：「存證信函實在。系爭買賣並不包含停車位。」
5、再者，承辦系爭買賣之地政士葉書男亦於同程序到庭時除明確證稱系爭契約之標的並未包含系爭停車位，其所發前揭100 年9 月21日以台北三張犁郵局001036存證信函內容係屬實在，並進一步證稱：「（法官問：沒有包括停車位為何契約書會寫4113建號？）因為當時調謄本時上面寫公共使用，依大廈管理條例應一同移轉，我當時有問兩造，被告說不清楚，我就跟兩造說先記載下去，有錯誤再更正，本件沒有包括停車位。因為我訂立契約時，當時有問兩造有無包括停車位，兩造說沒有包括停車位，所以契約第三條停車位就沒有勾有，如果有停車位就會勾有。簽完契約後我有去調謄本，發現那是獨立車位，沒有包括契約裡面，我就通知兩造做更正契約。」「（原告訴訟代理人問：簽約當時已經告知兩造，原告有無同意？）簽約時我有先問兩造有無包括停車位，兩造都跟我說沒有。因為我不曉得4113建號是停車位或是公設建號，因為如果是主建物的公設的話要一併移轉，所以我們先把他寫進去，我有跟他講如果有錯誤要更正。」「（原告訴訟代理人問：系爭車位怎麼登記？）因為合約書第三條並沒有寫停車位，本件沒有寫停車位，所以沒有寫停車位的使用位置。」「（原告訴訟代理人問：富旺房屋委託你來簽買賣合約，有無告知標的範圍？）有告知範圍是七樓建物，沒有包括停車位。」「（原告訴訟代理人問：問證人，停車位是不是寫在第一條第三項？）是第一條的第三項，並不是第三條。」依葉書男之證詞，系爭契約之標的並未包含系爭停車位，且若買賣標的包含停車位，即應記載於系爭契約書之第
1 條3 項：包括停車位之樓層數、車道、產權登記、車位編號、有無分管契約等項目，蓋以系爭停車位市場行情約
150 萬元左右，若為兩造買賣之標的，原告焉有可能在未帶看（既未帶看，自無可能瞭解停車位前述產權、使用規定、車位編號及現況等）之情況下，遂於100 年8 月20日雙方議價後當場立即作出加買系爭停車位之決定。至葉書男之所以將停車位資料先行記載（誤載），係因民法第
799 條第5 項及公寓大廈管理條例第4 條第2 項必須一併移轉之規定而來，此觀新北市新莊地政事務所101 年2 月24日新北莊地登字第1013622910號函所揭內容即明，況葉書男於代寫契約書之前已先向買賣雙方確認，系爭買賣標的並未包括系爭停車位。是以，系爭買賣契約書中有關停車位資料之記載，土地代書及兩造之真意顯非對系爭停位為買賣之意。
6、原告雖稱其就系爭房屋買賣之價額僅願出至820 萬元，因不願再加價而準備取回6 萬元斡旋金，方會前往富旺公司台北總公司云云。然依一般買賣房屋之常態，賣方必然先出以高於一般市場行情之價格，買方則出以低於一般行情之價格，再由雙方於談判之過程加以角力磋商，進而達成接近中間之價格，而非賣方第一次即逕以買方可能買受之價格出價，買方亦無可能第一次即提高價格至賣方滿意之金額，即買賣雙方一般均無可能第一次出價即可達成交易，是本件被告第一次委託富旺中原直營店之銷售價格乃1180萬元，亦非本件系爭契約之925 萬元。況證人林珮玉就原告訴訟代理人於前程序問及：「原告說要退還斡旋金，是否有告知要到台北總公司才能退？」時亦答以：「因為錢已經交給總公司。原告有到總公司談交易買賣之事，並沒有談斡旋金。」等語，顯見原告所訴並非事實。
7、綜上，本件系爭不動產買賣契約書第1 條第2 項「建物標示」欄雖遭誤載系爭停車位資料，惟，無論同契約書同條項之「建物門牌」欄、同條第3 項之「停車空間」欄、兩造當日同時簽訂之「不動產買賣價金履約保證申請書」及「不動產買賣價金履約保證證書」等處，均未就系爭停車位部分加以記載，在在足以證明本件兩造買賣之標的並未包括系爭停車位，甚明。
(五) 原告雖稱其就系爭房屋買賣之價額僅願出至820 萬元，因
不願再加價而準備取回6 萬元斡旋金，方會前往富旺公司台北總公司云云。然依一般買賣房屋之常態，賣方必然先出以高於一般市場行情之價格，買方則出以低於一般行情之價格，再由雙方於談判之過程加以角力磋商，進而達成接近中間之價格，而非賣方第一次即逕以買方可能買受之價格出價，買方亦無可能第一次即提高價格至賣方滿意之金額，即買賣雙方一般均無可能第一次出價即可達成交易，是本件被告第一次委託富旺中原直營店之銷售價格乃1180萬元，亦非本件系爭契約之925 萬元。況證人林珮玉就原告訴訟代理人於前程序問及：「原告說要退還斡旋金，是否有告知要到台北總公司才能退？」時亦答以：「因為錢已經交給總公司。原告有到總公司談交易買賣之事，並沒有談斡旋金。」等語，顯見原告所訴並非事實。
（六）本件兩造系爭買賣契約之標的原即未包括系停車位，系爭買賣契約書上有關系爭停車位之記載實係因土地代書葉書男之誤載，均如前述。事實上，本件簽約當時因原告急於參加婚宴乃不斷催促，除要求代書葉書男加快代寫速度，甚要求富旺公司之業務員於下午5點前將其送回新莊住處，兩造簽約時間前後僅約20分鐘，方造成葉書男代書匆忙中誤載系爭停車位資料。又葉書男代書因其於系爭契約書上誤載，乃於100年9月21日以存證信函明確回覆原告並通知兩造：「經查買賣雙方合意標的為新北市○○區○○路○○○巷○號7樓房屋，就契約書誤載之部分，本人已告知賣方、台端及台端申辦貸款之銀行，係為賣方所有之停車位，非雙方合意買賣標的……今約台端及賣方於民國100年9月23日……於富旺房屋……辦理相關及完稅事宜。」，代書並已將系爭契約書上之誤載部分予以更正及用印，由此，亦足證明系爭不動產買賣契約中之系爭車位不動產標示實係簽約時代書之誤載，並非兩造真意。
（七）系爭不動產買賣契約已因原告違約而經被告解除，原告本件移轉不動產及違約金之請求，均無理由依系爭不動產買賣契約書第5 條第2 項約定，原告應分4 期給付價金，分別為第一期「簽約款」1,000,000 元、第二期「備證用印款」2,000,000 元、第三期「完稅款」250,000 元、第四期「 尾款」6,000,000 元；另依契約第6 條第2 項約定，買賣雙方負配合書表用印之義務。本件系爭買賣契約之契稅、土地增值稅之稅單已既經葉書男代書依約申請核發，並通知兩造於100 年9 月23日下午6時30 分到場配合用印完稅，被告更已依約提出自己之給付並配合到場，原告卻於給付至第二期款後即不願配合用印並繳付第三、四期款，甚發函明確表示拒絕履約，致系爭房屋產權移轉登記及交屋作業因原告逾契約最後期限（100 年10月12日）無法完成，雖經被告於100 年10月24日發函催告，原告仍不願配合，是原告顯有未履行契約義務之情形，被告不得已於100 年11月2 日發函解除系爭房地買賣契約。本件既係原告違約在先，則其移轉不動產及違約金之請求，自非有理。
（八）綜上所述，被告自始至終均未出售系爭車位，兩造系爭買賣之標的亦未包含系爭停車位，系爭買賣契約書標示欄位中系爭車位之土地、建物等權利範圍之資料乃係承辦代書葉書男之誤載，並非兩造之真意，系爭房地買賣契約因原告利用承辦代書誤載契約書之機會引發貪念而違約在先，且經被告合法解除，則所訴移轉不動產及違約金之給付，均屬無理。
（九）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、二造對新北市新莊地政事務所101 年2 月24日新北莊地登字第1013622910號函說明欄載明：『二、按「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」、「專有部分不得與其所屬建築物共同部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，分別為民法第799 條第5 項及公寓大廈管理條例第4 條第2 項所明定。次按內政部95年1 月17日內授中辦地字第0950724925號函略以：「... 地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，參依本部95年1 月3 日內授中辦地字第0950724908號函釋意旨，如該停車位或攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分... 。」，合先敘明。三、經查地籍資料，被告賴奕君所有坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號之地上建物4094、4113建號，其中，中誠段4094建號建物（門牌：中平路
198 巷9 號7 樓）（主要用途：住家用）及其共有部分4375建號，係搭配同段775 地號土地，權利範圍10,000分之34；另，4113建號建物（門牌：中平路198 巷15號之1）（主要用途：供公眾使用使用停車空間、辦公室）及其共有部分4375建號，亦係搭配775 地號土地，權利範圍10,000分之1 ，爰依前開說明二之法令意旨，該4094、4113應分別與其所屬之共有部分及搭配之建築基地應有部分分別移轉，2 筆建號間並無須同時一併移轉之限制』。
2、承辦本件系爭買賣契約書代書葉書男於100 年9 月21日以台北三張犁郵局001036存證信函通知原告載明：『一、民國100 年8 月20日簽約當時已告知買賣雙方，如書寫有誤將會予以更正以符實情。二、經查買賣雙方合意買賣標的為新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號7 樓房屋，就契約書誤載之部分，本人已告知賣方、台端及台端申辦貸款之銀行，係為賣方所有之停車位，非雙方合意買賣標的，並約買賣雙方於民國100 年9 月10日下午5 時在富旺房屋新莊中原店更正契約書。三、今約台端及賣方於民國100 年9 月23日晚間六點三十分於富旺房屋中原店新北市○○區○○路○○○ 號辦理相關及完稅事宜。』（被證5 ），兩造有收到台北三張犁郵局001036存證信函。
（二）爭執事項：
1、原告主張兩造於100 年8 月20日簽訂系爭不動產買賣契約，我們買賣的真意是要同時買賣4094、4113建號房地，且原證1 系爭不動產買賣契約已記載明確等語。
2、被告主張僅出賣4094建號房地，沒有包括4113建號房地，4113建號房地也沒有委託出賣諸語。
3、原告主張買賣的真意是要同時買賣4094、4113建號房地；被告則主張4113建號房地也沒有委託出賣，僅出賣4094建號房地，沒有包括4113建號房地。依新北市新莊地政事務所101 年2 月24日新北莊地登字第1013622910號函說明因4094、4113應分別與其所屬之共有部分及搭配之建築基地應有部分分別移轉，2 筆建號間並無須同時一併移轉之限制，可各自獨立移轉，兩造爭執點係系爭不動產買賣契約是否達成合致即系爭買賣契約是否成立？如原告以總價
925 萬元購買真意是要同時買賣4094、4113建號房地，被告以總價925 萬元出賣真意僅出賣4094建號房地，沒有包括4113建號房地，則兩造就標的物及其價金均不合致，依民法第345 條之規定，系爭不動產買賣契約並不成立。
四、本件應審酌兩造就如附表所示之不動產所為買賣之意思表示是否達成合致即系爭買賣契約是否成立？
（一）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；民法第98條定有明文。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）；易言之，解釋契約，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；惟探求當事人之真意，則應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之「主要目的」及「經濟價值」等作全般之觀察（最高法院79年度台上字第1778號判決參照）。經查：
1、首應審酌被告於委託銷售及富旺公司代銷真意是否均僅出賣4094建號建物，出賣沒有包括4113建號停車位之意？
（1）被告賴奕君於100 年4 月23日委託富旺公司台北新莊中原直營店銷售被告所有、門牌號碼為：「新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號7 樓」之房地（土地標示：新北市○○區○○段、地號：0775號；建物建號：04094 號，下稱系爭房地，被證1 ），嗣則分別於同年5 月23日、7 月5 日及8月7 日繼續委託富旺公司銷售（被證2 ），有被證1 不動產委託銷售契約書、被證2 契約內容變更同意書在卷可按，委託銷售契約書均僅委託出賣4094建號建物，並沒有包括4113建號（即停車位）建物，亦載明無車位，足證，被告僅委託出賣4094建號建物，並沒有包括4113建號（即停車位）建物已明。
（2）又承辦本件系爭買賣契約書代書葉書男於100 年9 月21日以台北三張犁郵局001036存證信函通知原告載明：『一、民國100 年8 月20日簽約當時已告知買賣雙方，如書寫有誤將會予以更正以符實情。二、經查買賣雙方合意買賣標的為新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號7 樓房屋，就契約書誤載之部分，本人已告知賣方、台端及台端申辦貸款之銀行，係為賣方所有之停車位，非雙方合意買賣標的，並約買賣雙方於民國100 年9 月10日下午5 時在富旺房屋新莊中原店更正契約書。三、今約台端及賣方於民國100 年9月23日晚間六點三十分於富旺房屋中原店新北市○○區○○路○○○ 號辦理相關及完稅事宜。』，有被證5 台北三張犁郵局001036存證信函為證，亦已指明賣方所有之停車位，非雙方合意買賣標的。
（3）證人林珮玉於本院100 年3 月29日審理時證述伊是承辦系爭買賣之仲介人員，受被告委託，只有委託賣4094建物及其基地，不包括系爭4113建號停車位，我有跟原告說沒有賣停車位，我不知道為什麼會把系爭4113建號停車位寫在裡面，事實上買賣並沒有包括4113建號停車位，原告說她在同一個社區有一個車位，不需要再買車位等語；證人葉秀源於本院100 年3 月29日審理時證述伊是承辦系爭買賣的富旺公司台北新莊中原直營店店長，被告委託富旺公司銷售，不包括系爭4113建號停車位，這個物件本來就沒有賣停車位，我跟原告接觸時絕對沒有說要賣車位，且原告告訴我她住在那個社區，本來就有車位，不需要再買車位，代書以為4113建號是公設建號，所以他把它寫進去，這應該屬於誤載諸語；證人葉書男於本院100 年3 月29 日審理時證述伊是富旺房屋特約地政士，系爭買賣沒有包括停車位，因為當時調謄本時上面寫公共使用，依大廈管理條例應一同移轉，我當時有問兩造，被告說不清楚，我就跟兩造說先記載下去，有錯誤再更正，本件沒有包括停車位，因為我訂立契約時，當時有問兩造有無包括停車位，兩造說沒有包括停車位，所以契約第一條第三項停車位就沒有勾有，並沒有寫停車位，如果有停車位就會勾有。簽完契約後我有去調謄本，發現那是獨立車位，沒有包括契約裡面，我就通知兩造做更正契約，並於100 年9 月21日以台北三張犁郵局001036存證信函通知原告更正等情，有本院100 年3 月29日言詞辯論筆錄在卷可按，且觀諸被告與富旺公司所簽立之不動產委託銷售契約書（被證1 ），就「車位標示」欄部分係勾選為「無車位」；又參酌系爭買賣契約第一條第三項停車空間就沒有勾有，亦沒有寫停車位，係空白的。足證被告於委託富旺公司銷售系爭房地時，並無包含系爭4113建號停車位，及富旺公司銷售系爭房地時，亦無包含系爭4113建號停車位；即被告於委託銷售及富旺公司代銷真意均僅出賣4094建號建物，出賣沒有包括4113建號停車位之意，證人即地政士葉書男將系爭4113建號停車位誤載於系爭買賣契約。
（4）何況，兩造於100 年8 月20日前往富旺公司台北總公司洽談買賣系爭房屋事宜時，被告同意以925 萬元價格將系爭房地予出賣原告，被告先當場簽訂「契約內容變更同意書」，土地標示為：「座落：新北市○○區○○段、地號：0775號」；建物標示則為：「門牌：中平路198 巷9 號7樓、建號：04094 號」，同意委託銷售之範圍仍僅有系爭房地而未包含系爭停車位，與100 年5 月23日簽訂不動產委託銷售契約書）被相同，並將原委託銷售總價1180萬元（被證1 ），變更降為總價925 萬元（被證3 ），有100年5 月23日不動產委託銷售契約書、100 年8 月20日契約內容變更同意書在卷可按，足見，被告及富旺公司代銷真意以總價925 萬元僅出賣4094 建號房地，沒有包括4113建號停車位，否則，何有可能降價255 萬元（1180萬元-925 萬元）之多，再多賣4113建號停車位之理？
（5）總之，被告及富旺公司真意以總價925 萬元僅出賣40 94建號房地，沒有包括4113建號停車位甚明。
2、又應審酌原告買賣的真意是是否要同時買賣4094、4113建號房地？原告陳淑茹於本院100 年3 月29日審理時陳述100 年8 月20日我是跟林珮玉要去總公司退斡旋金，就把雙方找來，當天就找被告來談，就有個徐副總來談，他就把全部賣給我，說我不買會後悔，價錢就談到925 萬元，當時沒有談到車位問題，我的觀念就是有包括車位，因為我本來是以
820 萬元要買，後來提高到925 萬元，就是有包括車位，不然我怎麼可能買，100 年8 月20日當天就簽立契約，我原來出價820 萬元是沒有包括車位，925 萬元是有包括車位，我原來有說不買停車位，因為我住在那個社區，我已經有停車位，物件銷售資料表裡面有說車位另售160 萬元，他說我可以買停車位也可以不買停車位，因為仲介一直跟我說沒有買會後悔，全部要賣給我，所以我用925 萬跟他買，我跟他買的意思是有包括停車位，第三條沒有勾停車位，因為我不是專業人士，所以我不清楚等情，有本院
100 年3 月29日言詞辯論筆錄在卷可按，原告並當庭提出富旺公司台北新莊中原直營店系爭房地銷售物件資料表，銷售物件資料表上確實載明車位另售160 萬元，又有人說全部要賣給原告，沒有買會後悔，原告陳淑茹顯然誤以為提高到925 萬元，就是有包括4113建號停車位之意與被告，100 年8 月20日當天就簽立系爭買賣契約，所以，原告買賣的真意是以總價925 萬元要同時買賣4094、4113建號房地之意昭明。
（二）又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。復按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思示表示必須一致，否則契約即難謂成立（最高法院69年台上字第1710號判例可資參照）。經查，如本件兩造間房地以總價925 萬元買賣標的物所指不同，就標的物及其價金意思表示均顯未一致，既已如上述，則揆諸前揭判例意旨，兩造就締結不動產買賣契約必要之點，即買賣之標的物之意思示表示既未一致，系爭買賣契約即難謂已成立。
（三）綜上所述，被告抗辯系爭買賣契約中之系爭停車位標示實係簽約時代書葉書男之誤載，並非兩造真意等語，應堪採信，系爭買賣契約書關於系爭停車位為買賣標的物係誤載，自不生拘束兩造之效力。依前開說明，被告及富旺公司真意以總價925 萬元僅出賣4094建號房地，沒有包括4113建號停車位；原告買賣的真意是以總價925 萬元要同時買賣4094、4113建號房地及停車位，兩造就標的物及其價金均不合致，依民法第345 條之規定，系爭不動產買賣契約並不成立已明。
五、從而，本件原告主張依據尚未成立之「契約」法律關係，請求被告將如附表所示之不動產移轉登記於原告名下，及給付原告懲罰性違約金300 萬元，即屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
書記官 尤秋菊附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│１│新北市│新莊區 │中誠 │ │775 │建│5,426.55 │10000分之35 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤│ │備考 │ │└─┴───┴──────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│１│4094│新北市新莊區中│鋼筋混│7 樓層：76.54 │陽台：13.2│ 全部 ││ │ │誠段775地號 │凝土造│合 計：76.54 │7 │ ││ │ │--------------│9層樓 │ │花台：1.63│ ││ │ │新北市新莊區中│房 │ │ │ ││ │ │平路198巷9號7 │ │ │ │ ││ │ │樓 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共同使用部分4375建號之持分 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│２│4113│新北市新莊區中│鋼筋混│1 樓層：4.61 │平台：1.78│ ││ │ │誠段775地號 │凝土造│地下1樓層：4,964.71 │ │ ││ │ │--------------│9層樓 │合 計：4,969.32 │ │ ││ │ │新北市新莊區中│房 │ │ │ ││ │ │平路198巷15號 │ │ │ │ ││ │ │之1 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共同使用部分4375建號之持分 │└─┴──┴──────────────────────────────────┘