臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第490號原 告 郭進源訴訟代理人 陳永昌律師
陳柏均律師高奕驤律師呂佩芳律師被 告 陳賢德兼上 一 人訴訟代理人 陳志忠被 告 陳義德
陳德夫陳泊澍陳柏叡陳月嫻陳立人上六人共同訴訟代理人 王惠光律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國102 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳賢德應將其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段○○地號（權利範圍三分之一）、八八之一地號（權利範圍五分之一）、八八之二地號（權利範圍三分之一）、八八之三地號（權利範圍三分之一）、八八之四地號（權利範圍三分之一）、八八之七地號（權利範圍三分之一）、二０六地號（權利範圍三分之一）、二０六之二地號（權利範圍三分之一）、二０六之四地號（權利範圍五分之一）、二０五地號（權利範圍三萬分之七三九０）之土地所有權，移轉登記予原告。
被告陳義德應將其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段○○地號（權利範圍三分之一）、八八之一地號（權利範圍五分之一）、八八之二地號（權利範圍三分之一）、八八之三地號（權利範圍三分之一）、八八之四地號（權利範圍三分之一）、八八之七地號（權利範圍三分之一）、二０六地號（權利範圍三分之一）、二０六之二地號（權利範圍三分之一）、二０六之四地號（權利範圍五分之一）、二０五地號（權利範圍三萬分之七三九０）之土地所有權，移轉登記予原告。
被告陳德夫應將其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段○○地號（權利範圍三分之一）、八八之一地號（權利範圍五分之一）、八八之二地號（權利範圍三分之一）、八八之三地號（權利範圍三分之一）、八八之四地號（權利範圍三分之一）、八八之七地號（權利範圍三分之一）、二０六地號（權利範圍三分之一）、二０六之二地號（權利範圍三分之一）、二０六之四地號（權利範圍五分之一）、二０五地號（權利範圍三萬分之七三九０）之土地所有權，移轉登記予原告。
被告陳志忠應將其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段○○○○地號（權利範圍十五分之二）、二０六之四地號（權利範圍十五分之二）之土地所有權，移轉登記予原告。
被告陳泊澍應將其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段0000000地號（權利範圍四分之一）之土地所有權，移轉登記予原告。
被告陳柏叡應將其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段0000000地號（權利範圍四分之一）之土地所有權，移轉登記予原告。
被告陳月嫻應將其所有坐落新北市○○區○○○段溪頭小段八八之一（權利範圍十五分之二）、二０六之四地號（權利範圍十五分之二）之土地所有權，移轉登記予原告。
被告陳立人應將其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段○○○○地號（權利範圍十五分之二）、二０六之四地號（權利範圍十五分之二）之土地所有權，移轉登記予原告。
本判決第一項至第八項於原告以新臺幣叁億貳仟壹佰零陸萬元供擔保後，得假執行，被告如以新臺幣玖億陸仟叁佰壹拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告於民國100 年2 月間經訴外人廖榮清告稱坐落新北市
○○區○○○段溪頭小段88、88-1、88-2、88-3、88-4、88-7、206 、206-2 、206-4 、243-112 、205 等共11筆地號土地之地主有意出售土地，且地主可協助價購同段205 地號其他權利範圍及附近同段67-39 、205-40、84、84-5、86、
87 、87-3 等地號土地，因廖榮清為原告與被告陳義德之共同友人，原告不疑有他，遂與被告陳義德相約於100 年3 月
1 日上午9 時30分許於其子陳允文位於新北市○○區○○路之公司見面，該日陳義德稱其可協助原告以每坪新台幣（下同）38萬元價購同段205 地號土地（權利範圍：2610/10000
） 、每坪50萬元價購同段67-39 、205-40地號土地、每坪
120 萬元價購同段84、84-5、86、87、87-3地號土地，並稱同段243-112 地號土地亦為其所有，要求原告與其另訂承諾切結書，亦即於系爭土地其中88、88-1、88-2、88-3、88-4、887 、206 、206-2 、206-4 、205 地號等10筆土地買賣簽約完成時，就被告陳義德持有上開土地共計261.53坪部分，額外給付買賣價金每坪15萬元，共3922萬9500元，另就243-112 地號土地，給付43萬1250元。因系爭11筆土地係由被告陳賢德、陳義德及陳德夫三兄弟家族共同持有（被告陳志忠為被告陳賢德之子，被告陳月嫻為被告陳義德之女，被告陳泊澍及陳柏叡二人均為被告陳義德之孫，被告陳立人則為被告陳德夫之子），故原告與被告陳義德簽訂承諾切結書後，陳義德即約被告陳德夫、陳賢德之子陳志忠等二人於同日下午2 時許，在上開處所與原告簽訂系爭11筆土地之買賣契約；被告陳賢德、陳志忠持有部分，係由被告陳志忠代表簽約並收受原告給付之第一期款；被告陳義德、陳月嫻、陳泊澍及陳柏叡持有部分，係由被告陳義德代表簽約並收受原告給付之第一期款；被告陳德夫陳立人持有部分，則係由被告陳德夫代表簽約並收受原告給付之第一期款。嗣於100 年3月16日即原訂應給付第二期款當日，被告陳柏叡、陳月嫻及陳立人三人並到場補簽系爭買賣契約，被告陳泊澍雖未到場補簽系爭買賣契約，然其事先確有授權被告陳義德簽訂系爭買賣契約。
㈡嗣原告發現被告等人未履行特約事項第1 條關於協助排除處
理同段206-2 地號被占用及協助價購鄰地等事項，雙方起爭執後，原告同意配合被告等人之要求再展延一個月，讓被告等人完成上開事項，雙方並合意更改系爭買賣契約第3 條第
2 款將被告應交付過戶資料之日期延後至同年4 月16日。在此期間因原告向同段206-2 地號土地占有人即205-40地號地主查詢，方驚知該占有人係合法占用同段206-2 地號土地，且被告等人前已先後二次訴請拆屋還地，均遭敗訴判決確定，被告等人根本無法排除占用情事，原告深感被騙，遂提起訴訟要求解除，然被告等人抗辯稱原告購買前已知上開事實，第一審原告因舉證不足而遭敗訴，原告上訴臺灣高等法院後因恐訴訟程序冗長，土地資金長期被凍結無法運用，且系爭土地經多方評估後尚具開發價值，故決意照約履行而於10
1 年8 月3 日遞狀撤回上訴，並備妥第二期款後，於101 年
8 月7 日以台北安和郵局第1406號存證信函，通知被告陳賢德、陳義德及陳德夫三人協同其餘被告於同年月13日下午2時許，依系爭買賣契約交付過戶所需資料，詎被告等人竟拒不到場，經原告於同年月14日再次以台北信維郵局第4964號及第4965號存證信函敦請被告8 人於同年月17日上午10時許履行上開義務，被告等人仍拒絕到場交付過戶所需資料，原告迫不得已，只好於同年月21日將第二期款19,263萬元先行提存至鈞院提存所，且經鈞院通知被告備妥辦理不動產過戶之相關資料到所領款，詎被告陳賢德、陳義德及陳德夫3 人仍拒不履行其應負之義務，甚至委任律師於同年月29日致函原告聲稱渠等已於100 年4 月間解除系爭買賣契約，並沒收原告第一期已付之19,263萬元之價款，及要求原告賠償其損失云云，原告始提起本件訴訟。
㈢又被告等人辯稱渠等先後於100 年4 月8 日、100 年4 月19
日及100 年4 月29日分別以存證信函定期催告，並於第二及第三封催告函末，為解除契約之意思表示云云。惟查，系爭買賣契約賣方當事人為被告等8 人，上開100 年4 月8 日、
100 年4 月19日及100 年4 月29日三封存證信函之寄件人僅為被告陳賢德、陳義德及陳德夫3 人，而非全體賣方當事人，並不符民法第258 條第2 項規定，故上開解除契約意思表示均不生效力。而系爭買賣契約約定第二次付款日為100 年
4 月16日，且需被告先行備妥過戶所需文件後，原告始有交付第二期款之義務，然被告陳賢德、陳義德及陳德夫於100年4 月8 日清償期前，皆未曾備妥過戶所需資料即通知原告付款，則付款條件尚未成就，應不生催告之效力，況原告並未收到100 年4 月19日以板橋江翠郵局第172 號之存證信函，故解約函並不生效力。另就100 年4 月29日板橋江翠郵局第188 號存證信函觀之，原告第二次付款之日期依雙方不動產買賣契約書第3 條第2 項之約定，原告應給付被告第二期款19,263萬元部分，係須以被告備妥過戶所需資料，亦即依雙方買賣契約第4 條之約定為所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書（或稅單）、優先承購權放棄證明書等證件。依此，原告給付第二期款之先決條件，係以被告備妥上開文件為前提要件，原告始負給付第二期款之義務，而第二期款之清償期後並非限於100 年4 月16日，而係被告應先備妥第4 條所有文件，並用印以後，原告始有給付第二期款之義務。復依民法第254 條、第255 條、最高法院86年台上2368號判決及最高法院90年台上1352號判例亦可知，被告於100 年4 月16日既並未依約提出任何過戶所需資料，且同年4 月29日前，亦未舉證過戶所需文件已然備妥，該4 月29日之存證信函亦未表明已備妥過戶資料並用印完成之旨，原告之付款條件尚未成就，依上開說明，履行期並未屆至，尚無給付被告第二期款之義務，亦即原告未陷於給付遲延前，被告所為請求原告給付第二期款之催告並不生效力，況被告迄今亦僅提出陳賢德、陳德夫、陳泊澍、陳柏叡、陳月嫻及陳立人等六人之印鑑證明書、陳志忠及陳義德二人之印鑑登記申請證明書、陳賢德99年度之房屋稅繳款書、陳賢德及陳義德二人之100 年度房屋稅繳款證明、陳賢德之101 年度房屋繳款書、陳泊澍、陳義德、陳柏叡三人之100 年度地價稅繳款證明、陳賢德之101 年度地價稅繳款書等文件，並據以主張其已備妥過戶所需資料。然而，印鑑登記申請證明書並非等同印鑑證明，蓋提出申請並不必然能取得印鑑證明，而持印鑑登記申請證明書根本無法辦理不動產移轉登記。又不動產買賣契約書第
4 條之所謂「完稅證明書（稅單）」，除房屋稅及地價稅外，當然包含土地增值稅在內，然被告迄今僅提出上開房屋稅及地價稅之繳納證明書，並未提出完納土地增值稅之證明，其辯稱已備妥「完稅證明書」，洵不可採。何況，房屋稅係於每年5 月1 日至5 月31日間申報，地價稅係於每年11月1日至11月30日間申報，而系爭不動產買賣契約係簽訂於100年3 月1 日，則被告提出100 年及101 年之房屋稅、地價稅繳款證明，辯稱有完整之完稅稅單證明，顯係企圖掩蓋其未備妥過戶文件之責任，而其餘過戶所需各項文件仍付之闕如，被告又辯稱委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書等文件應由原告所聘請之代書準備云云。然查依系爭不動產買賣契約書第3 條第2 款及第4 條之約定可知，上開文件均應由被告備妥、用印後交付原告，由被告上開辯詞，益徵未曾踐行不動產買賣契約書第3 條第2 款之義務，則原告給付第二期款之條件尚未成就，被告逕行催告要求原告付第二期款，其催告不生催告效果，兩造間之買賣契約仍然有效，嗣後被告之解約並沒收原告已支付之價金，即非合法。
㈣被告復辯稱因系爭不動產買賣契約已就新北市○○區○○○
段○○○段000 地號土地之處理有所約定，因此本件買賣無所謂優先承購權放棄證明書可言云云。然查，因本件買賣標的同段205 地號土地係由被告陳賢德、陳義德及陳德夫三人各持分7390/30000，其餘部分由訴外人林麗敏及方林舜英各持分1305/10000，原告為避免日後其他共有人林麗敏或方林舜英主張行使優先承購權，影響原告購買同段205 地號土地之權益，因此，於不動產買賣契約第4 條特別約定，被告等人應交付其他共有人出具之「優先承購權放棄證明書」，以確保原告至少可取得同段205 地號土地7390/10000之權利範圍。被告所謂就205 地號土地之處理已有約定，應似指系爭不動產買賣契約特約事項第2 條「本約同段205 地號持份2610/10000…賣方願協助買方價購處理取得」之約定，惟該條約定係指被告等人必須協助原告購買取得訴外人林麗敏及方林舜英就205 地號土地之持份，與契約書第4 條所指之應交付其他共有人出具「優先承購權放棄證明書」係屬二碼事，被告張冠李戴，委不足採；蓋訴外人林麗敏及方林舜英放棄行使優先購買權，僅係渠等放棄購買前揭被告之持份，與被告等人能否協助原告購買取得訴外人林麗敏及方林舜英之持份，係兩碼事，不能混為一談。何況，被告先前以書狀陳明否認有協助價購之義務，卻於原告要求提出優先承購權放棄證明書後，再以書狀表明以「有協助價購約定」為由，否認有交付優先承購權放棄證明書之義務，前後亦有矛盾甚明。
㈤另被告陳賢德、陳義德及陳德夫等三人於另案（鈞院100 年
度重訴字第169 號）之返還買賣價金等事件行言詞辯論程序時，其等訴訟代理人陳明律師當庭表示希望原告依約履行，當時被告陳賢德、陳義德及陳德夫等人均在場無異詞，顯見訴訟過程中，被告等人均認為合約仍然有效，希望系爭合約接續履行，原告亦感訴訟程序冗長，資金長期凍結，不利公司之營運，故而決定放棄解約權而撤回上訴，並向被告表明願依約履行，詎被告等未能體會原告之苦心，反躬自省，竟妄稱買賣契約已於100 年4 月間解除，並妄圖沒收高達2 億元之第一期款，渠等濫用解約權，違反誠信原則，亦違反民法第148 條之權利濫用之禁止規定，其解約亦屬無效。㈥綜上，本件買賣契約仍然有效，而原告既已先將第二期款提
存法院，則被告即應交付上開過戶所需資料並將系爭土地所有權移轉登記予原告。至於原告雖然尚未給付第三期款即銀行貸款及土地點交後之尾款，然依系爭買賣契約第3 條第3款、同條第4 款等約定可知，第三期款需待系爭土地過戶於原告名下，並經銀行貸款核撥後，原告方有給付之義務，尾款則係待被告點交系爭土地完畢後，原告始有給付尾款之義務，換言之，原告給付第二期款後，被告等人即有先行將系爭土地移轉登記予原告名下俾供辦理銀行貸款之給付義務，故第三期及尾款原告雖未給付，被告等仍應負移轉系爭土地予原告之義務，併此敘明。從而，被告等人經原告催告履約，並經原告將第二期款提存法院後，仍拒絕履行，已構成違約，原告除暫時保留損害賠償請求權另行求償外，爰依系爭買賣契約第3 條、第4 條及民法第348 條第1 項規定，提起本件訴訟。
㈦併為聲明：如主文第1 項至第8 項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳義德、陳德夫、陳泊澍、陳柏叡、陳月嫻、陳立人則以：
㈠緣兩造於100 年3 月1 日簽立不動產買賣契約書，約定買賣
價金為96,318萬元，依本件雙方契約約定，第一期款於簽約時應給付19,263萬元，而原先約定第二期之用印款應於100年3 月16日由被告用印之同時，原告應支付第二期款19,263萬元，詎當日兩造雙方至被告位於新北市○○區○○路之住處準備用印並收取用印款時，原告卻多方推託不願意履行，並要求延長履約期限，被告始勉強同意延長第二期之用印款至100 年4 月16日，並直接更改於系爭買賣契約書第三條㈡之第二次付款日期，亦經雙方用印確認，即用印款交付日期更改為100 年4 月16日，金額為19,263萬元。至於第三期款及第四期款則維持原約定之條件並未變更，此有買賣契約可稽，則實非因可歸責於被告之事由，而將用印款時間延期，當時被告並已備妥必須之文件準備用印，有100 年3 月16日相關之到場銀行人員及代書可證，況當天若有任何文件準備不齊之事，則應會在文字上有所註明，不會僅單獨將付款期限從3 月改為4 月。再者，倘雙方真若有原告所稱被告有應協同購買鄰地等事宜，如此重大之事，不可能僅約定延後一個月就完成，況其亦無在文字中註明。而後，原告忽然於同年3 月25日委託律師發函聲稱被告違反買賣契約之規定，欲以律師函解除並撤銷買賣契約，即被告有隱匿206-2 地號土地被佔用之事實、亦未協助以約定之價金讓原告購得205 地號、67-39 、205-40及87-3地號土地，及未排除第3 人之占有等藉口要求解除契約，惟上開律師函內容皆未言及3 月16日被告有文件未準備齊全之事可知，原告主張被告未備妥文件之事，尚非可採，況該函文之內容所述均非事實，並不生解除及撤銷契約之效果甚明，而原告其後並提起相關民刑事訴訟，並主張買賣契約已解除，請求被告返還第一期款及加倍懲罰違約金，另以被告等涉嫌詐欺提起告訴，惟此經鈞院判決駁回確定及不起訴處分，並駁回再議確定，故可知原告不願履約之態度至為明顯。反觀被告方面則分別於同年4 月
8 日以板橋江翠郵局存證信函第160 號催告原告仍應依約定履行付款義務，惟原告卻於100 年4 月11日委託律師回函，即原告已解除系爭買賣契約，因此毋須再付款等語，被告等雖見原告不願履行，卻仍然在100 年4 月19日及100 年4 月29日分別以存證信函催告其履行並為解除契約之意思表示，是故，系爭買賣契約既已在100 年4 、5 月間已因原告之給付遲延，被告之催告並解除契約後復不存在，則原告在契約解除1 年多後之101 年8 月21日所提存之價金，並不生提存清償之效力甚明，從而，原告主張被告應履行契約，實非可採。
㈡關於本件系爭買賣契約所涉之11筆土地係由陳賢德、陳義德
、陳德夫3 兄弟之家族共同持有，系爭買賣契約雖然只由陳賢德、陳義德、陳德夫3 人列為買賣契約之當事人，但確係有得到土地所有人之同意並獲得授權，因此包括被告等8 人在內之全部土地所有人對系爭買賣契約上出賣人的權利義務均予同意行使及履行。按買賣契約之出賣人並不一定要是買賣標的物之所有人，只要買賣契約之當事人能夠履行其買賣契約上之義務即可。本件買賣契約當事人即出賣人雖僅有陳賢德、陳義德、陳德夫3 人，但因為所有土地共有人均授權其3 人簽約並同意履行買賣契約，因此本件買賣契約並無原告所指稱之所謂偽造文書及詐欺之情事，亦無違約之情事。而存證信函中曾以「陳賢德、陳義德、陳德夫」3 人列為寄件人，原告主張並不生解除契約之效力，惟依上所述買賣契約當事人既為陳賢德、陳義德、陳德夫3 人，則由此3 人主張解約之意思表示即已生效，至於原告另主張未收受存證信函云云，惟被告所發之存證信函均有回執可憑，原告之主張顯不足取。
㈢在兩造不動產買賣契約書第4 條所約定，在原告給付用印款
之同時被告方面應將辦理移轉登記相關文件備齊，被告無論在100 年3 月16日或在100 年4 月16日均已備齊文件，所有權狀、印鑑證明書或戶口抄本，印鑑證明均有申請之日期，並無從造假；委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書等應由代書準備，並非被告應準備之文件。若原告質疑代書當時沒有備齊，惟該名代書為原告所聘請。完稅證明書（稅單）部分，被告並已提出100 年度之地價稅及房屋繳納稅單。
原告雖稱所謂完稅證明是指土地增值稅之完稅證明，但是土地增值稅之完稅證明必須是由買賣雙方用印完成再由代書申請稅單，而後再繳納增值稅，始有所謂不動產增值稅完稅證明，原告稱在用印當時就要提出土地增值稅之完稅證明，顯係不可能之事。因此本件系爭買賣契約書上之完稅證明，顯然非指系爭土地增值稅之完稅證明。另優先承購權放棄證明書部分，因本件買賣標的除同段205 地號之外，係就所有權全部一起出賣，而關於205 地號之處理在契約中已有約定，因此本件買賣無所謂優先承購權放棄證明書可言。況依不動產買賣契約書第3 條之2 規定，係由甲乙雙方備妥過戶文件，故原告所稱應由被告單方備妥過戶文件，顯與條文不符。又第4 條規定可知絕無原告所稱是由被告備妥文件後，原告才有給付款項之義務。而一般買賣給付用印款之當時，係由代書將所需申辦之文件交雙方審閱並用印，並且清點過戶之款項，一邊用印一邊點收價款，因此用印當天賣方準備用印所需之文件，買方亦需備妥用印款準備繳納。而被告方面確實已備妥過戶所需之文件，已如前述，惟原告確實在100 年
3 月16日並無任何付款之準備，亦即本件用印款高達19,263萬元，倘以支票支付，應有當天委由銀行開立支票為證，若為現金，原告亦須證明當天已備妥現金之提款記錄，私人支票支付方式當場則應有簽發之支票，且原告亦須證明當時戶頭中有19,263萬元之存款準備支付。惟原告至今為止皆無法證明100 年3 月16日（或100 年4 月16日）當時已經備妥19,263萬元準備付款，顯見原告在用印款支付當天根本沒有付款的準備，而係刻意違約甚明，原告之主張，洵非可採。
㈣復以原告前案提起之民事訴訟，即鈞院100 年度重訴字第16
9 號確定判決可知，兩造於不動產買賣契約書載明特約事項，特約事項第1 條後段之約定，足見兩造於簽立上列不動產買賣契約書（含特約事項）時均已知悉同段206-2 地號土地遭占用，且係屬有權占用之事實，而特別約定為賣方之被告應「協助排除處理」，並預期於不能之情形除去後為交付系爭206-2 地號土地遭占用部分之給付，則依民法第246 條第
1 項但書規定，上列不動產買賣契約書（含特約事項）仍為有效。而本件被告應無違反特約事項第8 條之情形，原告主張被告就系爭206-2 地號土地違反第8 條之排除被人侵占義務，即屬無據，洵不可採。另原告代書即訴外人許東榮於為兩造撰寫上列不動產買賣契約前既有申領系爭206 之2 地號土地謄本（新謄本），其上亦有記載建號，代表建號所有人在建築時，有取得土地所有人之同意，亦即其上建號之建物占用系爭206-2 地號土地部分（如新北市板橋地政事務所複丈成果圖編號A 所示）係有權占用，顯見許東榮已知上列有權占用之事實，並就一般社會經驗常情而言，其既已知上列有權占用之事實，則原告亦不可能不知此有權占用之事實，蓋此為兩造間買賣系爭土地之特約事項，許東榮既身為原告代書必定會為原告調查系爭土地之占用情形，並提醒原告注意。故本件原告於簽立不動產買賣契約前已知上列有權占用之事實甚明。另兩造簽約時，被告陳義德之子陳允文僅稱要協助排除，並非需排除予原告，核與特約事項第1 條後段之約定賣方協助排除處理等內容相符。至於被告要如何「協助排除處理」及「協助排除處理到什麼程度」則未經被告言明並載明於兩造間之不動產買賣契約或特約事項。況依被告提出之同意書所示，被告陳德夫、陳義德的兒子陳允文確有出面與訴外人林建中、林麗敏、方林舜英協議交換土地之事，矧上列交換土地之事如能實現，應能排除占用系爭206-2 地號土地部分之障礙，自應認被告有履行「協助排除處理」之義務，被告既無須排除給原告，即不得以上列交換土地之事尚未能實現，即認被告違反特約事項第1 條後段之義務。從而，由上開另訴之判決理由可知，原告所主張各節均不足採，且已經前案判決認定，則原告另行提起本件訴訟，復於本件訴訟主張上開各節情事執為請求履約之理由，自屬無理由。至原告主張被告在另案之代理人曾主張要求原告履約之表示，並提出筆錄為證，惟從該筆錄之文字記載可知並非該案系爭之辯論攻防，只係試行提出和解方案之敘述，並不影響本案系爭契約已解除之事實。綜上所述，本件原告初始即故意違約並藉詞解除契約，則其不履行契約之意思甚明，又因其不履行契約構成給付遲延，被告已依法催告並為解除契約之意思表示，因此本件契約確已解除，惟並非由原告所解除甚明，故原告以契約仍然有效存在為由，要求被告履行契約義務而提起本件訴訟，並無理由。
㈤併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、被告陳賢德、陳志忠則以：對於兩造前於100 年3 月1 日簽訂土地買賣契約，且原告已支付第一期款項19,263萬元並不爭執，另原告以其認為較合理價格欲收購位於大馬路兩處之角地，即同段86、87、87-3等地號土地，並要求被告等另簽一份每坪成交單價為120 萬之合約，以取得上開土地，惟嗣後原告卻以諸多理由，拒付第二期款，被告等為使合約順利進行，於100 年3 月16日雙方協議之下，同意第二期款延後一個月，即改為同年4 月16日，然原告卻於同年3 月25日委請律師寄發100 瑞國律字第0304號存證信函，表明解除契約並拒付第二期款，惟原告於本案及先前提告之民、刑事訴訟期間，均未提起拒付第二期款之因素係被告等未繳交相關證明文件，嗣被告等提出答辯及相關事證後，始改口被告等未備齊資料，因此拒付第二期款，故原告之主張並非事實甚明。又原告之上開函文內容既已表明解約之意，而依該合約內容係原告繳付第二期款，被告始需繳交相關資料辦理過戶，是原告既已違約在先，何得要求被告履行義務，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於100 年3 月1 日簽訂系爭買賣契約書，被告將系爭11
筆土地以96,318萬元出售予原告。原告於簽約當日已給付第一期款19,263萬元予被告。
㈡原告於101 年8 月7 日以台北安和郵局第1406號存證信函，
催告陳賢德、陳義德及陳德夫3 人協同其餘被告前來永昌法律事務所交付系爭土地所需過戶文件。嗣於101 年8 月14日再次以台北信維郵局第4964、4965號存證信函催告被告8 人履行交付系爭土地所需過戶文件。被告陳賢德、陳義德、陳德夫則前於100 年4 月8 日以板橋江翠郵局第160 號存證信函催告原告應於100 年4 月16日依約給付第二期款，並於10
0 年4 月29日以板橋江翠郵局第188 號存證信函催告原告於該信函送達10日內給付第二期款，並通知逾期即逕行解除契約。
㈢原告於101 年8 月21日將第二期款19,263萬元提存至本院提存所，且被告有接獲本院提存所之通知。
五、兩造之爭點：㈠原告是否有遲延給付第二期款？㈡被告解除契約是否合法？
六、本院得心證之理由：㈠原告並未遲延給付系爭買賣契約之第二期款：
⒈原告主張依兩造間不動產買賣契約書第3 條第2 項約定：「
第貳次付款：用印款訂於民國100 年4 月16日甲乙双方備妥過戶所需資料並用印後，甲方應付乙方新臺幣壹億玖仟貳佰陸拾參萬元正。」，第4 條約定：「乙方收到前條貳款同時交付甲方辦理移轉登記所需之所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書（或稅單）、優先承購權放棄證明書等有關證件。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑，補換證件等時，乙方並應隨時交付，不得藉故刁難或要求任何額外費用，否則乙方應負因此而生之一切損害賠償之責。」，是於原告支付第二期款之同時，被告依約負有先備妥上開所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書（或稅單）、優先承購權放棄證明書等有關證件之義務，業據其提出不動產買賣契約書為證，自堪信為真實。從而，被告自應先舉證證明自己已為給付或已提出給付。
⒉按因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付
兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任（最高法院71年台上字第82號判例意旨參照）。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。民法第235 條定有明文。而因契約互負債務，其債務有互為對待給付之關係者，一方當事人倘拒絕自己應為之對待給付，即屬預示拒絕受領之意思，他方當事人得以準備給付之事情，通知一方當事人，以代提出（最高法院90年度台上字第451 號判決意旨參照）。被告陳賢德、陳志忠雖辯以：原告業於100 年3 月25日委請律師寄發100瑞國律字第0304號存證信函，表明解除契約並拒付第二期款，原告既已違約在先，何得要求被告履行義務云云。惟參諸前開說明，縱原告已預示拒絕受領之意思，惟被告既負有先提出過戶所需資料之義務，仍應將已依債務本旨準備給付之事情，通知原告，以代提出，並不能因而免除其給付之義務。惟查，依被告所提出100 年4 月19日、100 年4 月29日之存證信函觀之，被告均僅係催告原告給付第二期價款，並表明逾期未履行將解除契約，然均未見被告有將已備妥過戶所需資料之情事通知原告，以代提出之旨，是尚難認被告業已依債務本旨先提出對待給付。
⒊至被告雖辯以：在100 年3 月16日或在100 年4 月16日均已
備齊文件，所有權狀、印鑑證明書或戶口抄本，印鑑證明均有申請之日期，並無從造假；委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書等應由代書準備，並非被告應準備之文件。另完稅證明書（稅單）部分，被告並已提出100 年度之地價稅及房屋繳納稅單。原告雖稱所謂完稅證明是指土地增值稅之完稅證明，但是土地增值稅之完稅證明必須是由買賣雙方用印完成再由代書申請稅單，而後再繳納增值稅，始有所謂不動產增值稅完稅證明，原告稱在用印當時就要提出土地增值稅之完稅證明，顯係不可能之事。又優先承購權放棄證明書部分，因本件買賣標的除同段205 地號之外，係就所有權全部一起出賣，而關於205 地號之處理在契約中已有約定，因此本件買賣無所謂優先承購權放棄證明書可言等語。然查，被告在本案僅提出陳賢德、陳志忠、陳立人、陳泊澍、陳柏叡、陳月嫻、陳德夫之印鑑證明，陳義德部分固有提出印鑑登記證明申請書（見本院卷二第38頁），惟其上並無核發機關新北市板橋戶政事務所之用印，無法證明確實已提出申請並經核給印鑑證明在案。又完稅證明部分，被告僅提出陳泊澍、陳義德、陳柏叡之100 年地價稅、房屋稅繳納證明及陳賢德之99年、100 年地價稅、房屋稅繳納證明（見本院卷二第18-29 、39-43 頁），惟其中100 年度地價稅之繳納日期分別為100 年11月28日、11月16日，100 年度房屋稅之繳納日期為100 年5 月30日、而系爭買賣契約之第二期價款付款日期為100 年4 月16日，是上開100 年地價稅、房屋稅繳納證明顯然與系爭買賣契約所指完稅證明無涉，且亦無從作為被告陳賢德、陳德夫、陳志忠、陳月嫻、陳立人亦有繳納如期繳納地價稅之證明。復按，土地稅法第51條規定：「欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權。」，又同法第1 條、第5 條並規定：「土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。」、「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人。…」及同法第49條第1 、2 項規定：「土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起7日內，核定應納土地增值稅額，並填發稅單，送達納稅義務人。」。據此，系爭買賣契約所指完稅證明既與過戶有關，自係包括地價稅及土地增值稅之繳稅證明；且參諸上開規定，買賣雙方於訂定契約之日起30日內即應申報土地移轉現值，稽徵機關則於申報土地移轉現值收件之日起7 日內，核定應納土地增值稅額，並填發稅單，送達納稅義務人，而系爭買賣契約既係於100 年3 月1 日簽訂，則於第二期價款付款日100 年4 月16日，被告應已能提出土地增值稅之完稅證明，縱如被告所稱申請土地增值稅單須原告配合用印，然仍不能因此而免除其所負提出之義務。再按，土地法第34條之1第4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。又土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1 第4 項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度台上字第793 號判決意旨參照）。查系爭買賣標的其中1 筆土地即坐落新北市○○區○○○段○○○段000 地號土地，係由訴外人林麗敏（權利範圍10000 分之1305）、方林舜英（權利範圍10000 分之1305），與本件被告陳賢德（權利範圍30
000 分之7390）、陳義德（權利範圍30000 分之7309）、陳德夫（權利範圍30000 分之7309）所共有，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第70-71 頁）。故被告雖將包括同段205 地號應有部分在內之系爭土地出賣予原告，惟參諸前揭說明，共有人林麗敏、方林舜英得對被告請求以同一條件共同或單獨優先承購，此實與系爭買賣契約特約事項第2 條所指「本約同段205 地號持分2610/10000、205- 40 地號持分全部、67-39 地號持分全部，賣方願協助買方價購處理取得」，要屬二事，難認兩造間已因系爭買賣契約特約事項之約定，而免除被告應依系爭買賣契約第4 條規定提出優先承購權放棄證明書予原告之義務。從而，依被告在本件所提出之過戶相關資料，不足證明其於100 年4 月19日、100 年4月29日催告原告給付第二期價款時，確已依系爭買賣契約第
3 條第2 項、第4 條之規定備妥過戶所需資料而提出對待給付。
⒋職是，依系爭買賣契約第3 條第2 項、第4 條約定，既須待
被告先備妥上開所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書（或稅單）、優先承購權放棄證明書等相關證件之同時，原告始應支付第二期價款，惟被告既未證明已為對待給付之提出，即無使原告陷於遲延之情形存在，是被告前開抗辯，委無足採。
㈡被告並未合法解除契約：
⒈按民法第254 條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他
方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」可見債權人並非因債務人之遲延給付當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。又債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，因此，在債務人遲延給付以前，債權人所為請求給付之催告，並不生催告之效力，必俟債務人遲延給付，債權人再定相當期限，催告其履行，而債務人於期限內猶不履行時，債權人始得解除契約（參照最高法院90年度台上字第1352號判決意旨可資參照。是被告陳賢德、陳義德、陳德夫於100 年4 月8 日所為催告，自不生催告之效力，尚不得據此而解除契約。
⒉又按，民法第258 條第1 、2 項規定：「解除權之行使，應
向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」，此即為解除權行使之不可分性，是倘契約當事人有數人，而僅由一人或向一人為解除契約之意思表示，自難謂已生解除契約之效力。本件被告固主張系爭買賣契約之當事人僅為陳賢德、陳義德、陳德夫3 人，已於100 年4 月19日、100 年4 月29日板橋江翠郵局第172 、188 號存證信函催告原告於該信函送達10日內給付第二期款，並通知逾期即逕行解除契約等語，並提出上開存證信函及送達回執為證（參見本院卷一第142-149 頁）。惟查，依兩造所簽訂之不動產買賣契約書，於賣方簽章欄已列載「詳如附表」，而附表所示簽章之賣方當事人包括陳賢德、陳志忠、陳義德、陳柏叡、陳月嫻、陳德夫、陳立人，另兩造亦不爭執陳泊澍亦有授權簽約，此有系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷一第15頁背面、第17頁），是本件買賣契約之出賣人自非僅為陳賢德、陳義德、陳德夫3 人，而應係陳賢德、陳義德、陳德夫、陳志忠、陳泊澍、陳柏叡、陳月嫻、陳立人等8 人。又上開2 份存證信函之寄件人均僅有出賣人陳賢德、陳義德、陳德夫，而由該存證信函內容亦未表明有代理系爭買賣契約其餘出賣人陳志忠、陳泊澍、陳柏叡、陳月嫻、陳立人之意旨，則上開存證信函既只由陳賢德、陳義德、陳德夫對原告為解除契約之意思表示，揆諸前開說明，即難認已生解除契約之效力。況原告並未遲延給付系爭買賣契約之第二期款，已如前述，是被告自不得行使其解約權。
㈢原告以被告為受取人所提存之19,263萬元已生第二期款清償
之效力？⒈按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，
清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326 條定有明文。又清償提存者，其受取提存物如應為對待給付，或附有一定要件者，並應記載其對待給付之標的或所附之要件，亦為提存法第9 條所明定。依此，如有雙務契約債權人未為對待給付或提出相當擔保之情形，提存人非不得附加其對待給付之標的或所附之要件（最高法院46年臺上字第947 號判例意旨參照）。
⒉經查，原告於101 年8 月21日以被告陳賢德為受取人提存63
,743,104元，以陳義德為受取人提存64,443,448元、以陳德夫為受取人提存64,443,448元，共計提存19,263萬元，並分別附記「陳賢德（或陳義德、陳德夫）需交付郭進源辦理移轉所需之㈠新北市○○區○○○段溪頭小段88、88 -1 、88-2、88-3、88-4、88-7、206 、206-2 、206-4 、24 3-112、205 等11筆地號土地之所有權狀；㈡陳賢德（或陳義德、陳德夫）、陳立人、陳月嫻、陳志忠、陳柏叡、陳泊澍等所有人之印鑑證明書；㈢戶口抄本；㈣陳立人、陳月嫻、陳志忠、陳柏叡、陳泊澍等人之委託書；㈤聲請書；㈥公定契約書；㈦現值申報書；㈧以上11筆地號土地之土地增值稅完免稅證明書（或稅單）；㈨以上205 地號共有人林麗敏、方林舜英之優先承購權放棄證明書等有關文件（需用印完成者），並由提存人出具受領證書後，始能領取提存款。」之對待給付條件，有提存通知書3 份在卷可憑（見本院卷一第25-3
0 頁）。而該19,263萬元係系爭買賣價金之第二次付款，依系爭買賣契約第4 條約定，被告應於收到第二次付款之同時，交付原告辦理移轉登記所需之所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書（或稅單）、優先承購權放棄證明書等有關證件，以供原告辦理過戶手續；且依系爭買賣契約特約事項第3條 規定，該契約之各期付款由簽約之陳賢德、陳義德、陳德夫家族按比例分別收取，有系爭買賣契約書附卷可稽（見本院卷一第14頁背面、第16頁背面）；再依上開提存通知書所附給付條件，陳義德、陳賢德、陳德夫領取上開提存款時並須出具陳立人、陳月嫻、陳志忠、陳柏叡、陳泊澍等人之委託書，顯係對全體出賣人為清償。是被告受領該19,263萬元自應為對待給付即提出系爭買賣契約書第4 條所示之有關文件交付予原告，原告附記該對待給付條件，核與系爭買賣契約第
4 條約定相符，應認已依債之本旨為提存，自發生清償之效力。
七、綜上所述，本件原告本於系爭買賣契約關係，請求被告應將如主文所示之系爭土地所有權辦理移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書、第390 條、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
書記官 尤朝松