臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第496號原 告 許林麗惠
林玉惠共 同訴訟代理人 呂其昌律師原 告 林盟時
林美惠林仁惠被 告 李玉霖訴訟代理人 藺超群律師上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國102 年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號上如附圖所示A2、B2、C2、D2部分面積合計一四五平方公尺，及同地段二四二五之二地號上如附圖所示A1、B1、B3、C1、D1部分面積合計九八平方公尺等土地之租金，應自民國一０一年七月一日起調整為按該土地當年度申報地價百分之五計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件原告林盟時、林美惠及林仁惠經合法通知後，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依被告之聲請，就原告林盟時、林美惠及林仁惠之部分由被告聲請一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明：㈠先位部分：被告應將新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○ ○號之土地（面積位置以實測為準）及其上新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號房屋均騰空後返還原告。㈡備位部分：被告承租原告之新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地租金，應自民國101 年7月1 日起，調整為按二土地申報地價年息百分之8 計算每月租金（見卷第3 至4 頁起訴狀）。嗣本院至現場履勘測量後，原告乃於102 年5 月13日具狀變更聲明為：㈠先位部分：
⒈被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○ ○號上如附圖所示A1部份面積15平方公尺、D1部份面積21平方公尺、及同段2425地號上如附圖所示A2部份面積9 平方公尺、D2部份面積7 平方公尺之土地均騰空後返還原告。⒉被告應將坐落2425之2 地號上如附圖所示C1部份面積43平方公尺、及同段2425地號上如附圖所示C2部份面積70平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號）均騰空後返還原告。⒊被告應將如附圖所示B1、B2、B3、C1、C2之鐵棚拆除，並將上開鐵棚除如附圖所示C1、C2部份以外之土地均騰空後返還原告。㈡備位部分：被告承租原告之新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地如附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2部分面積合計243 平方公尺之租金，應自101 年7 月1 日起，調整為按二土地申報地價年息8 ％計算每月租金（見卷第186 至187 頁）。經核原告上開所為之變更，係在基礎原因事實相同下，所為聲明之擴張或減縮，合於前揭法律規定，依法應准許之。
貳、實體方面
一、原告起訴之意旨：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○號、2425之2 地號土地（下
稱系爭土地），及其上未辦理建物所有權登記、如附圖所示C1、C2部份、門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號之房屋（下稱系爭建物），均為原告等人之先父林敬開所有，前原告之父林敬開將前開2425、2425之2 地號部分土地共70坪出租與被告之父李火土，並另將系爭建物無償借予李火土使用，嗣李火土過世後，被告繼續租用土地70坪及借用系爭建物居住，之後原告之父林敬開過世，原告等人依法繼承後，就系爭土地有關之本件不定期租賃及系爭建物使用借貸部分，前於101 年1 月19日依民法第450 條、470 條等規定，發函通知被告於101 年3 月20日終止租賃及借用關係，詎被告回覆不同意而拒絕遷離，原告自得訴請被告自系爭建物遷出，並將承租範圍土地上之地上物拆除或騰空後返還。
㈡本件被告雖抗辯前已有臺灣台北地方法院62年度訴字第6832
號判決、台灣高等法院63年度上字第162 號判決及最高法院63年度台上字第1289號拆屋還地事件之確定判決（下稱前案拆屋還地判決），而本件應為原判決所及，有一事不再理原則之適用云云。惟按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所生之事實，並不受其既判力之拘束。本件被告所舉民事第二審判決，其言詞辯論終結時間至多為63年2月間，至該判決言詞辯論終結以後迄今之事實，則不受該判決既判力之拘束。故被告上述所辯，顯有誤會。
㈢又系爭建物並無建物所有權登記，但有以原告之被繼承人林
敬開為系爭房屋納稅義務人之稅籍資料，並有新北市政府稅捐稽徵處102 年1 月15日北稅板二字第0000000000號函附之房屋稅籍證明書所示可證，依房屋稅條例第4 條規定，房屋稅係由房屋所有權人繳納，足見系爭建物之所有權人，已經稅捐機關認定為原告之被繼承人林敬開。被告雖辯稱系爭建物係被告先父李火土於41年4 月16日向原告先祖林永生購得，後為被告所繼承而為系爭房屋所有權人云云，並舉台灣台北地方法院41年調字第248 號調解筆錄為證。惟林永生並非原告先祖，又觀上開調解筆錄左側附圖所示，建物標的共有四間，且有一間建物單獨位於西側，完全與系爭建物現況明顯不符，且被告現所使用之二系爭土地面積共為243 平方公尺，大於被告所聲稱之租用面積70坪（約231 平方公尺），顯見被告所辯距今60餘年前之相關調解筆錄所示建物標的，與系爭建物並非同一，無足以證被告為系爭建物之所有權人。且果如被告辯稱早年即購得系爭建物，其係擔任鄰長，更熟悉一般人所未必瞭解之清償提存等法律規定，非不懂法律之人，何以竟不知對聲稱為其所有之系爭建物辦理登記而確保房屋產權。故系爭建物所有權人絕非被告，依稅捐機關之上述函覆所示，系爭建物之所有權人應為原告之被繼承人林敬開。
㈣被告就系爭土地及建物、地上物（鐵棚架、庭院部分）為無
權占有：就系爭土地部分，因該租賃關係為不定期租賃，出租人依民法第450 條第2 、3 項規定，得於期前通知後隨時終止租約。本件原告發函被告終止系爭土地不定期租賃係於二個月前（101 年1 月19日）先期通知，故兩造間之系爭土地租賃關係已合法終止，原告嗣再依起訴狀之送達為終止上開租約之意思表示，被告對系爭土地已屬無權占有。則被告既已無合法使用系爭土地之權源，至今卻仍不願返還系爭土地，原告爰依民法第455 條第1 項前段規定及租賃物暨所有物返還請求權，訴請被告返還系爭土地如先位聲明第1 項所示。就系爭建物部分，既為原告所有，由被告借用至今，係未定期限使用借貸，原告亦同以前開存證信函通知被告終止借貸關係，被告已無權繼續占用系爭建物，則原告爰依民法第470 條之規定及借用物返還請求權、所有物返還請求權，訴請被告騰空返還系爭建物如先位聲明第2 項所示。此外，系爭建物上之鐵棚架並非系爭建物原有部份，顯為被告新設之獨立地上物，原告借予被告之系爭建物並不包含鐵棚架部份，故被告所建之該鐵棚架地上物，無權占用原告之系爭土地，爰依所有物返還請求權，訴請被告拆除鐵棚架返還土地如先位聲明第3 項所示。
㈤又若鈞院認土地之租賃關係仍繼續存在兩造間，依系爭土地
70坪（被告實際占用243 平方公尺，約73.6坪），租金若為每年每坪新台幣（下同）3 元，亦即系爭土地之每月租金僅
17.5 元 ，較之所在之板橋地區數十年來工商發展、地價漲昇之情事變更，上開租金數額過低，顯非公平至明。衡諸系爭土地坐落在新北市○○區○○街與板新路口，旁○○○區○○路、民生路（台64號快速道路）、縣民大道等重要幹道圍繞，距新北市政府、板橋新站特區如客運轉運站、高鐵、臺鐵、捷運板橋站更只要車程五分鐘以內即可抵達。故系爭土地位居板橋市區交通中樞，工商繁榮地區無疑。系爭土地雖位居巷弄內，但至上述週遭幹道均步行5 至10分鐘內可達，系爭土地之位置可避免交通繁忙之嘈雜，兼顧便利及安寧，為臺灣房地環境之首選。又系爭土地上有建物存在，租金僅以8 ％請求，已顯低市價行情，而被告辯稱無收入生活困苦云云，卻見其擔任鄰長，於系爭土地上停放有自用汽車，系爭建物內部擺設一應俱全，且別無任何清寒證明文件，被告所辯顯不足憑。故原告得依民法第442 條前段、第227 條之2 分別定有明文等規定，訴請准就被告租用系爭土地243平方公尺之租金，調整為按該二系爭土地申報地價年息8 ％計算每月租金如備位聲明一所示。
㈥原告為此依租賃物、借用物暨所有物返還請求權、民法第44
2 條前段、第227 條之2 等規定，聲明：⒈先位聲明部分：
⑴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○ ○號上如附圖所
示之A1部份面積15平方公尺、D1部份面積21平方公尺、及同段2425地號上如附圖所示之A2部份面積9 平方公尺、D2部份面積7 平方公尺之土地均騰空後返還原告。
⑵被告應將坐○○○區○○段○○○○○○ ○號上如附圖所示之C1
部份面積43平方公尺、及同段2425地號上如附圖所示之C2部份面積70平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號）均騰空後返還原告。
⑶被告應將如附圖所示之B1、B2、B3、C1、C2之鐵棚拆除，並
將上開鐵棚除如附圖所示之C1、C2部份以外之土地均騰空後返還原告。
⑷原告等願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明部分：被告承租原告之新北市○○區○○段○○○○○
○○ ○○ ○○ ○號土地如附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D 1 、D2部分面積合計243 平方公尺之租金，應自101年7 月1 日起，調整為按二筆土地申報地價年息8 ％計算每月租金。
二、被告之答辯意旨：㈠本件係被告之父李火土向原告等人之被繼承人林敬開承租舊
時為台北縣板橋鎮深丘四九番地（現已重測編定改制為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號），租賃面積70坪，有當時為林敬開與李火土於於45年6 月20日簽訂之調解筆錄及催收租金函為證。而系爭建物係李火土於41年4 月16日向原告等不同房之房長林永生購買得來，有臺灣台北地方法院41年調字第248 號調解筆錄可參，而該買賣價金為2,800 元，已由購買人給付予出賣人林永生收訖無誤。
㈡本案拆屋還地部分之訴訟標的，前經原告等人之被繼承人林
敬開於62年間以李火土自41年起至62年止共計21年租金未付以及收回土地自住等原因為理由，向臺灣台北地方法院起訴請求被告之先父李火土拆屋還地，案經該法院62年度訴字第6832號判決、台灣高等法院63年度上字第162 號判決及最高法院63年度台上字第1289號判決林敬開敗訴確定在案。今原告又提起本件訴訟主張土地租賃關係以合法終止，然系爭土地租約繼續存在與否及得否准予拆屋還地等事實，早在62、63年已經上開三審判決被告敗訴確定在案，租約仍合法繼續存在，原告與被告均係該訴訟繫屬後之合法繼承人，依法均為判決既判力所及，故有一事不再理之適用。且被告自62年起至101 年止，均以存證信函連同原訂每年租金匯票210 元寄交原告之被繼承人，但均遭拒收，為此被告遂逐年辦理提存在案。嗣原告竟於101 年1 月10日以存證信函稱「系爭房屋為其所有，係無償借予被告使用」云云為由，通知被告終止系爭土地租約及房屋借用契約，並要求被告搬離系爭房屋返還予原告5 人。然被告雖已於101 年2 月1 日以台北市北門郵局第320 號存證信函覆知釐清上項等事實，同時再郵寄匯票210 元予原告收執，但原告仍然拒收，故被告並無因二年租金不給付之事實，不同意原告終止租約，因此原告重為起訴提起本案先位聲明訴訟自係無理由。
㈢又原告雖認為系爭建物為其等所有，而由被告借用迄今，然
系爭建物實係是被告之父李火土於41年7 月16日向訴外人林永生購買得來，而被告係繼承李火土房屋所有權及土地租賃權居住使用迄今，原告雖泛指系爭房屋是其原告之父所有而借給被告使用，然則系爭房屋自41年從第三人迄今一直由被告之父使用，並由被告繼承居住使用，被告之父及被告從來未與原告先祖或原告訂有使用借貸契約，是既然無使用借貸關係之事實，何以終止借貸法律關係。原告另主張鐵棚架及庭院部分係被告無權占有云云，然此部分亦應受租賃關係所及。
㈣就調高租金部分，本件被告係繼承先祖長期居住於系爭土磚
造平房內，且被告現已年逾80高齡，與配偶相依為命安度晚年，目前並無工作能力及缺乏生活收入，而土地租金之調整，仍應依租用土地使用目的、土地現實利用價值之可能性與必然性等租賃關係主客觀情形衡量，本件系爭土地位於狹小之巷弄內，本身及四鄰現仍相當荒涼沒落，四周盡是矮平土磚造之房屋，並無商業活動，土地利用機能不足，遠非一般城市土地可比擬，而經鈞院測量勘查後，亦認為被告居住承租土地四鄰皆為矮平公寓，無商機，且參酌四週空照圖示被告居住生活困苦情形，果若鈞院亦認有調整租金之必要，亦應請以當期之出租土地申報地價，依年息4 ％計算，並依測量實際居住使用土地面積範圍調整較合宜。
㈤綜上，本件兩造受法院判決既判力所及，且系爭房屋乃被告
所有，被告並有給付承租土地之租金且逐年提存，為此聲明：原告先位及備位之訴均駁回，如受不利判決願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告等5 人係訴外人林敬開之第一順位繼承人，嗣李敬開於
97年3 月15日死亡，原告等均無向法院聲明拋棄繼承或限定繼承，於林敬開死亡時承受其財產上之一切權利義務；被告則為訴外人李火土之繼承人等事實，乃為兩造所不爭，並已有林敬開及原告等人之戶籍謄本、繼承系統表、除戶謄本及被告戶籍謄本等件可參（見卷第69至76頁、115 至116 頁），並經臺灣臺北地方法院以101 科繼1550字第0000000000號函覆表示查無被繼承人林敬開之繼承人向該院聲明拋棄繼承或限定繼承存卷可參（見卷113 頁），堪信為真實。
㈡原告主張坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○ ○號（該
2425地號於重測前係編定為○○段00地號，嗣於68年9 月13日再分割出2524之2 地號）之系爭二筆土地，登記為訴外人林敬開所有，於林敬開死亡後即由原告等5 人共同繼承，此經原告提有土地登記第二類謄本2 紙為證（見卷第11、12頁），復為兩造所不爭執，堪先予認定。又上開土地現有如附圖所示A1前庭院（15平方公尺）、A2前庭院（9 平方公尺）、B1鐵棚（13平方公尺）、B2鐵棚（59平方公尺）、B3鐵棚（6 平方公尺）、C1建物（43平方公尺）、C2建物（70平方公尺）、D 1 後庭院（21平方公尺）、D2後庭院（7 平方公尺）等建物暨地上物（其中C1、C2建物上方亦蓋有鐵棚架，故鐵棚架之位置共包含B1、B2、B3、C1、C2等範圍），又附圖所示C1、C2面積合計119 平方公尺之系爭建物，於64年7月1 日前之門牌號碼為板橋市○○里○○○○號房屋、嗣後整編為新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號，而系爭建物暨其餘鐵棚、前後庭院等地上物，現由被告居住使用之事實，已為兩造所不爭執，並有門牌證明書可參（卷第123 頁），且經本院勘驗現場並囑託新北市板橋地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖及照片附卷可稽（卷第165 至176頁），堪認為真正。
㈢原告等人之被繼承人林敬開於62年間以被告之被繼承人李火
土積欠自41年7 月起至62年9 月止之租金，經於62年9 月22日終止租約為由，訴請李火土應將坐落板橋市○○段○○○號土地上之房屋（即板橋市○○里○○○○號房屋一半之房屋）拆除並交還土地70坪與李敬開，案經台灣台北地方法院以
62 年 度訴字第6832號判決李敬開勝訴，惟經李火土提起上訴後，業經台灣高等法院以63年上字第162 號廢棄原判決，並駁回李敬開在第一審之訴及假執行之聲請，且經最高法院於63 年6月25日以63年度台上字第1289號駁回李敬開之上訴而告確定，此有民事判決3 份在卷可考（見卷第90至95頁），兩造同無爭執，亦堪先予認定。
四、本件之爭點及法院之判斷：原告主張系爭土地及系爭建物均為訴外人林敬開所有，並將系爭土地70坪範圍承租予被告之父李火土，暨將系爭建物無償借予李火土使用，嗣兩造分別繼承後，原告已依法終止系爭土地之租賃關係及系爭建物之使用借貸關係，故被告乃無權占有系爭土地暨建物等情，已為被告否認，並以前詞置辯。是本件應審酌之爭點厥為：㈠被告抗辯原告訴請返還土地部分，有違既判力或一事不再理原則，是否有據？㈡系爭建物（門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號）之所有權人為何？㈢被告就系爭土地及建物、地上物（鐵棚架、庭院部分）是否係屬有權占有？㈣如認被告係屬有權占有，則原告請求調整租金、應以何數額為適當？（卷第213 頁反面）茲分述如下：
㈠原告先位請求被告拆屋還地部分不受前案拆屋還地確定判決既判力效力所及：
⒈按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，
有既判力。」、「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」民事訴訟法第400 條、第401 條定有明文規定。又按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘束（最高法院
39 年 臺上字第214 號判例要旨參照）。又89年2 月9 日修正之民事訴訟法第244 條第1 項第2 款，將原規定之「訴訟標的」修正為「訴訟標的及其原因事實」，乃因訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，以使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確。則於判斷既判力之客觀範圍時，自應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決同一原因事實所涵攝之法律關係，均應受其既判力之拘束（最高法院100 年度台抗字第62號裁判意旨參照）是前後二訴之訴訟標的是否相同，不應以原告主張之法條是否同一為唯一之判斷標準，而應審究原告於前後訴主張之原因事實是否同一。
⒉經查，原告等人之被繼承人林敬開於62年間以被告之被繼承
人李火土積欠41年7 月起至62年9 月止之租金，經於62年9月22日終止租約為由，訴請李火土應將坐落系爭土地上之房屋（即板橋市○○里○○○○號房屋一半之房屋）拆除並交還土地70坪與李敬開，案經台灣台北地方法院62年度訴字第6832號、台灣高等法院63年上字第162 號、最高法院63年度台上字第12 89 號駁回李敬開之請求確定，此有民事判決3份在卷可考（卷第90至95頁）。然本件原告訴請拆除地上物暨返還土地部分，所持之主張乃被告就系爭土地所存之不定期租賃契約，業經原告於101 年1 月19日以民法第450 條第
2 項之規定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約」為由終止，被告已無權占有系爭土地，故應將系爭建物以外範圍如附圖所示B1、B2、B3、C1、C2之鐵棚拆除，並將附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、D1、D2範圍之土地予以騰空返還。是本件原告訴請拆屋還地部分，核與前案拆屋還地確定判決二者之原因事實顯然不同，原告係基於前案事實審言詞辯論終結後之新事實提起本件訴訟，難謂為前案確定判決既判力所及。至系爭建物屬何人所有，在前案拆屋還地之訴雖經判斷，但並非訴訟標的，亦無既判力可言，併予敘明。是以，被告抗辯原告訴請返還土地部分有違一事不再理原則，容有誤解。
㈡系爭建物係屬被告所有：
⒈經查，系爭土地於重測前係編定為○○段00地號，而系爭觀
光街57巷15弄27號建物於64年7 月1 日前係編定為香丘里西安54號，均業於前述。再者，被告抗辯其被繼承人李火土於
41 年7月17日曾與訴外人林永生在台灣台北地方法院以41年度調字第248 號達成調解，約定聲請人（林永生）願將坐落系爭土地上之土磚造蓋屋平家四間出賣於對造人（即李火土），價金為3,800 元，李火土均已付清；嗣因訴外人李敬開係為上開建物所坐落基地之土地所有權人，故於45年6 月20日，被告之父李火土與原告等人之被繼承人李敬開在台北縣板橋鎮調解委員會成立調解，雙方約定：「一、對造人（李火土）於民國41年7 月16日由案外人林火生承買坐落板橋鎮深丘49地號內房屋使用基地確認係聲請人（即林敬開）所有，對造人願由聲請人承租。二、前項應使用坪數定于四十五年六月二十二日兩造會同現地實勘劃定建築基地及附帶周圍應用空地界址計出為準。三、前開承租基地租賃積欠額自民國四十一年七月十六日起至民國四十四年七月十五日止計三個年每年每坪按新台幣叁元計算給付，給付期限定民國四十五年八月二十日以前交清。四、民國四十四年七月十六日以後租金另議。五、本件經雙方同意呈請台北地方法院審核。」，該調解筆錄並於45年12月24日經「台灣台北地方法院民庭推事岳欽禮」核定在案等事實，已據被告提出調解筆錄、繳付價金收據及調解書各1 份為憑（卷第86、88、89頁），原告亦不爭執上開文書之真正（卷第140 頁），堪認被告抗辯系爭建物為其向訴外人林火生購買而取得事實上處分權，且並已與系爭建物所坐落之基地所有人林敬開成立調解，約定承租上開建物暨周圍使用範圍之基地，顯非無據。
⒉且於62年間，訴外人李敬開以李火土積欠租金業經其終止租
約為由，訴請李火土應將坐落板橋市○○段○○○號土地上之房屋（即板橋市○○里○○○○號一半之房屋）拆除並交還土地70坪與原告，案經台灣台北地方法院62年度訴字第6832號、台灣高等法院63年上字第162 號、最高法院63年度台上字第1289號駁回李敬開之請求確定，業經於前敘明甚詳。經觀之上開三份拆屋還地民事判決書，訴外人林敬開於該前案拆屋還地事件中，即主張：「被告于四十一年七月間向林火生購得板橋市○○里○○○○號房屋（該房屋另一半為原告所有），但土地為原告所有，被告承購房屋後經原告催付地租不理，延至四十五年六月二十日經板橋鎮調解委員會成立調解由被告承租，仍拒不付租金…」等語（卷第90頁），由此可知，原告之被繼承人李敬開於前案拆屋還地事件中，亦主張系爭建物係由被告之父李火土向訴外人林火生購買並與其成立土地租賃關係，甚於該案中訴請李火土應將系爭建物拆除，顯然並無否認李火土已取得系爭建物之事實上處分權之事實。再者，台灣台北地方法院62年度訴字第6832號判決書於理由欄之始即記載「本件兩造成立調解，由被告於民國四十五年六月二日起向原告承租系爭土地，並約定四十一年七月十六日起至四十四年七月十五日止計三年，每年每坪按新台幣三元計算，四十四年七月十六日以後租金另議等情，此有卷附之板橋鎮調解委員會調解書影本可稽，為兩造所不爭…」（詳卷第92頁），而台灣高等法院63年度上字第162號判決書之理由第一點亦載明「上訴人於四十一年七月十六日向案外人林永生購買板橋鎮深丘四九地號上房屋（現門牌為板橋市○○里○○○號，另一半為被上訴人所有），其基地為被上訴人所有，經兩造於四十五年六月二十日在板橋鎮調解委員會成立調解，被上訴人同意由上訴人承租，由兩造會同勘驗基地及周圍應用之空地面積，自四十一年七月十六日起至四十四年七月十五日之三年租金，每坪每年新台幣三元。應於四十五年八月二十日前付清，嗣經勘定租賃面積為七十坪。調解書經台北地方法院核定。此等事實，有被上訴人在原審提出之調解書影本。也為兩造所共認。」（見卷第92頁），即均認定被告之父李火土所占有使用之系爭建物乃屬其所有無誤。故原告於本件改稱系爭建物乃其等之父李敬開所有，洵屬無據。
⒊又查，原告主張系爭建物為訴外人林敬開所有，並由原告等
5 人繼承之情，無非係以林敬開為○○○區○○街○○巷○○弄○○號」房屋之稅籍名義人為其主要依據，並舉房屋稅繳納通知書、新北市政府稅捐稽徵處板橋分處101 年7 月13日北稅板二字第0000000000號函文檢附之房屋稅101 年課稅明細表、暨新北市政府稅捐稽徵處102 年1 月15日北稅板二字第0000000000號函文檢附之房屋稅籍證明書、房屋稅102 年課稅明細表等件為證（詳卷第13、14、49至50、146-148 頁）。
然按稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，既不能因張婦為訟爭房屋之納稅義務人而認定訟爭房屋由其取得所有權（最高法院72年度台上字第1816號裁判意旨參照），是原告所舉上開房屋稅籍資料尚不足以認定林敬開即為系爭建物之所有權人。且查，本件參酌原告之父李敬開在前案拆屋還地訴訟中係主張「被告于四十一年七月間向林火生購得板橋市○○里○○○○號房屋（該房屋另一半為原告所有），但土地為原告所有」等語，另法院亦認定「現門牌為板橋市○○里○○○號（應為西安五四號之誤），另一半為被上訴人所有」等情，可見被告之父李火土當時所購買之建物僅有當時板橋市○○里○○○○號建物之部分而已，並非全部，訴外人李敬開乃為板橋市○○里○○○○號之另一半建物所有人。復酌以前開新北市政府稅捐稽徵處板橋分處101 年7月13日北稅板二字第000000 0000 號函文檢附之房屋稅101年課稅明細表，記載「新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號」之面積為206 平方公尺（卷第50頁），要與被告占有使用之系爭建物中如附圖C1、C2所示建物之面積僅有113 平方公尺不符。由此判斷，訴外人李敬開雖同為「板橋市○○里○○○○號（之後整編為新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號）」之建物所有人，並為該建物之稅籍名義人，惟其所有之建物，核與被告之父李火土向訴外人所購得並與李敬開成立不定期租賃關係之系爭建物，顯非同一，是原告主張其等為系爭建物之所有權人並非可採。
㈢被告之系爭建物暨其餘地上物乃基於租賃關係而有權占有系爭土地：
⒈查系爭建物為被告之父李火土向訴外人林火生購買而取得事
實上處分權，之後並與系爭建物所坐落之系爭土地所有人林敬開成立調解，約定承租上開建物暨周圍使用範圍之基地70坪之事實，業經論斷於前，原告亦不否認被告就系爭土地70坪之範圍內確有不定期限之租賃關係存在。再者，經本院至現場測量後，被告所指其就系爭建物暨周圍使用範圍係如附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2等部分面積共計243 平方公尺（折算為73.51 坪左右）。雖被告上開占用系爭土地之面積大於70坪，然訴外人李敬開與李火土前於45年間實地勘測劃定之租賃範圍究為何，兩造均無法提出任何文件或圖說供參，是本院參酌被告現使用之面積與70坪相差甚少，且系爭建物（即附圖C1、C2部分）及鐵棚（即附圖B1、B2、B3、C1、C2部分）均屬興建已有相當時日之建物或地上物，另前後庭院部分（即附圖A1、A2、D1、D2部分）則供前後門出入口進出使用，後庭院並架設水塔，此經本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄暨現場照片可考（卷第165 至173 頁），堪認均應屬系爭建物所須使用之周圍。是被告抗辯其當時承租之土地範圍即為其現使用如附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2等部分之土地，應認可取。
⒉次按，民法第450 條第2 項固規定租賃未定期限者，各當事
人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院51年台上字第2987號判例參照）。從而，原告自不得任意依民法第450 條第
2 項之規定終止兩造間之不定期租約。是以，原告雖主張其依民法第450 條第2 項之規定，於101 年1 月19日以存證信函通知被告於同年3 月20日終止系爭土地之租賃關係，並提出存證信函1 紙為證（卷第15至16頁），惟其主張終止之事由，因未符合土地法第103 條規定之「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」等情事，難認其前揭所為終止系爭不定期限租賃關係為合法。故被告抗辯其係基於租賃關係而有權占有使用系爭土地如附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2、面積共計243平方公尺之範圍，核屬正當。
㈢原告先位聲明訴請被告遷讓房屋、拆除地上物、返還土地均無理由：
承上判斷之結果，被告就系爭土地如附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2部分、面積共計243 平方公尺之土地，具有不定期限之租賃關係存在，且迄今尚未經原告等人依法為終止，另系爭建物則亦屬被告所有，並無與原告間另成立使用借貸關係。是則，原告於先位聲明主張已經終止系爭土地之租賃關係，暨終止系爭建物之使用借貸契約，而依民法第455 條第1 項、第470 條、第767 條等規定，訴請被告應自系爭建物（即附圖C1、C2部分）遷出，並應將地上物（即附圖B1、B2、B3、C1、C2之鐵棚）拆除，暨將所占用土地（即附圖A1、A2、B1、B2、B3、D1、D2等部分）騰空後返還原告，皆屬無據，無從准許。
㈣原告備位聲明訴請調整租金部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得申請法院增減租金額（最高法院20年滬上字第4號判例參照）。再法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第283號、19年上字第132號等判例可資參照）。經查，本件系爭土地於41年7 月16日成立不定期現租賃關係後，當時約定每年每坪租金為3 元等情，為兩造所不爭，參諸自41年間迄今已有60年之久，衡情現今土地開發飽和，系爭土地之價值早已日益增漲，有關系爭土地租金如再以60餘年前之市價為計算基礎，確有顯失公平之處。是原告請求調整租金，要為有據。
⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。是查，系爭2425、2425之2 地號土地之地目均為建，於最近一次即99年1 月當期申報地價分別為每平方公尺19,534.4元、15,452元，土地公告現值則依序為每平方公尺126,564 元、89,669元，然於53年8 月林敬開移轉取得系爭土地時之移轉現值或原規定地價則均為每平方公尺45.4元，此有卷附土地登記第二類謄本可稽（卷第84、85頁），由此可知系爭土地現今之價值，相較於60年前確實已有相當大幅度之增漲。次者，被告所有之系爭建物為紅磚、水泥、木造等一層樓之老舊建物，由被告及其家人居住使用，建物旁附連鐵皮棚架作為停車及擺放雜物使用，建物前後尚有小範圍之前後院做為出入通道、停車或花圃使用；又其所承租之土地範圍係位於○○區○○街巷內，距○○○區○○路約僅30公尺，附近多為屋齡較久之社區，無商業性，但有部分修車、租車公司之情，已經本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄1 份，並有現場照片附卷可稽（卷第165 至173 頁），亦有原告所提不動產估價報告書暨其內所附之土地、建物鑑定表、現況照片、位置略圖（街道圖）、地籍圖謄本、使用分區證明書等件足憑（卷第31至47頁）。而觀上開估價報告書就「土地使用分區與建物使用情況」記載：勘估標的物土地使用分區屬都市土地：住宅區、以種工業區。土地位置：普通。目前土地用途：住宅。土地開發利用狀況：普通。地上物屬磚造平房。勘估標的使用現況：住宅為主，全棟建物使用協調性普通。勘估建物所臨街（巷）道寬度：6 米（含）以下」；另「區域狀況概要」則為「土地臨街面正面寬度40公尺以上（既有巷道）、6 米以下（計畫道路）。公共設施如市場及學校之接近性：可及性尚佳。大眾運輸條件：客運班車、備車輛、臺鐵交通運輸便利性：佳：民生用物取得之便利性。普通環境發展情況：區內捷運環狀線板新路站（興建中），未來開發效益頗佳。公害發生之程度：輕微（附近50 0公尺內有少數家庭式加工廠及加油站）」，均堪足為本院參酌依據之一。由上可知，系爭土地所在位置固在巷弄內，但鄰○○○區○○路、縣民大道等繁榮路段，土地交通便利，生活機能完整，惟被告承租土地係屬其所有系爭建物暨地上物之基地，惟被告所有之系爭建物屋齡至少有60年，乃為一層樓之磚造、水泥或木造建物暨地上物，僅供自己居住使用，無為何商業使用，亦無商業機能，應認被告利用系爭土地所受之利益尚非甚鉅。是本院審酌被告承租系爭土地之坐落位置，鄰近土地之工商業繁榮程度、被告利用土地之經濟價值暨所受利益、自被告之被繼承人承租起迄今之地價漲幅等因素，堪認原告主張應按申報地價年息百分之8 計付系爭土地每月租金，實屬過高，應按按申報地價年息百分之5 計付系爭土地之每年租金，較屬允當。
⒊末按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521 號判例參照）。如出租人未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年8月21日民刑事庭會議決議參照）。故原告至遲可請求自起訴時起增高租金。原告係於101 年6 月29日提起本件訴訟（見本院卷第3 頁起訴狀上之收文戳），則原告請求自101 年7月1 日起調整系爭土地之租金，均按申報地價年息百分之5計算每年租金，自屬可取，超過部分即屬無據。
五、綜前所述，原告先位之訴依民法第455 條第1 項、第470 條、第767 條等規定，訴請被告應自系爭建物（即附圖所示C1、C2之建物）遷出，並將系爭建物以外之地上物（即附圖所示B1、B2、B3、C1、C2之鐵棚）拆除暨將所占用之土地（即附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、D1、D2所示部分）騰空後返還原告，均無理由，應予駁回；又原告先位請求遷讓房屋、拆除地上物及返還土地等既經駁回，其就此部分所為假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。另備位之訴部分，原告依民法第442 條規定，請求就被告就所承租系爭土地部分之租金自101 年7 月起調升為按申報地價年息百分之5 計算每年租金，洵屬有據，應予准許，逾前開准許部分之備位請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 7 月 18 日
民事第二庭 法 官 邱景芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 18 日
書記官 許清秋