臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第417號原 告 陳重泰訴訟代理人 王泓鑫律師被 告 蘇青旗上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國102年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○段○○○○地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○巷○○○○○號如附圖所示2-17(1)部分面積五百零九平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。
被告應自民國一百零一年五月八日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣參仟捌佰壹拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣伍佰陸拾貳萬零伍佰捌拾柒為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結以前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。然所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序自毋庸停止。查被告抗辯坐落新北市○○區○○段○○○段0000地號土地，係從同小段2地號土地分割而來，因該土地所有權歸屬尚在訴訟中，請求於系爭土地所有權訴訟確定前，裁定停止本件訴訟云云（見本院卷一第50頁）。惟新北市○○區○○段○○○段0000地號土地現登記於原告名下，有土地登記第二類謄本可稽(見本院卷一第43頁)，且為兩造所未爭執，而被告所稱之訴訟係台灣高等法院99年度上字第120號，訴外人江澄清主張本件原告與被繼承人陳泦鬨就新北市○○區○○段○○○段0地號土地成立借名登記契約，請求本件原告應將坐落原新北市○○區○○段○○○段0 地號土地所有權全部移轉登記予陳泦鬨全體繼承人陳重吉、陳玉盆、陳重慶、陳重安、陳姿婷、陳姿媛、陳建處、孫金鳳公同共有，並由訴外人江澄清代位受領，故臺灣高等法院99年度上字第192號代位請求所有權移轉登記事件之爭點為原告與被繼承人陳泦鬨究竟是否成立借名登記契約，抑或是信託契約，與本件所審究之被告是否無權占有新北市○○區○○段○○○段0000地號土地並非全然相關，前揭訴訟尚非本件訴訟之先決問題，自無庸依前揭規定裁定停止訴訟，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文；再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。經查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：( 一)被告應將坐落新北市○○區○○段○○○段0000地號土地上即門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00○00號之建物拆除，並返還該部分占有之土地予原告。(二)被告應自民國101年5月8日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣(下同)12,177元。(三)原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第3頁）。嗣原告於101年8月6日具狀減縮訴之聲明為：(一)被告應將坐落新北市○○區○○段○○○段0000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷
00 ○00號之建物拆除，並返還該部分占有之土地予原告及全體共有人。(二)被告應自101年5月8日起至返還上開土地之日止，按月給付原告7,863元。(三)原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第103頁），核原告主張屬減縮訴之聲明，揆諸前開規定，自應准許。再原告於本院102年4月10日言詞辯論期日更正訴之聲明第1項為:被告應將坐落新北市○○區○○段○○○段0000地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○巷○○○○○號如附圖所示2-17(1)部分面積
509 平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人，係不變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：新北市○○區○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為原告及其他共有人所共有，而門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00○00號建物（下稱系爭建物）為被告所有，無權占用系爭土地。被告前於鈞院100年度司執更字第1號清償票款強制執行事件中，應買取得坐落於系爭土地之買受人，依系爭建物第一次公開拍賣公告附表備註欄之記載，系爭建物係未辦理保存登記之建物，坐落權源不明，故有被土地所有權人訴請拆屋還地之風險等語，是被告已明知此風險，仍願意投標應買系爭房屋，自無保護之必要；再被告無權占有系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，則原告請求被告遷讓房屋、返還占有土地及給付相當於租金之不當得利，自屬有據。爰依據民法第767條、821條及179條規定請求被告拆除系爭建物及返還所占用之土地，另請求被告給付相當於租金之不當得利，並聲明：(一)被告應將坐落系爭土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路0段00巷00○00號如附圖所示2-17( 1)部分面積509平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人(二)被告應自101年5月8日起至返還上開土地之日止，按月給付原告7,863元。(三)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)伊否認系爭建物無權占有系爭土地。系爭建物為訴外人陳重安所建造，然陳重安係經兩造之父親於72年間將新北市○○鄉○○段○○○段○0地號土地無償供陳重安使用或出租，故陳重安為系爭建物之起造人及系爭土地部分使用權人，嗣系爭建物於96年3月28日由訴外人陳保枝拍定取得所有權，經陳保枝賣給訴外人林旭，訴外人林旭再賣給更州螺絲公司，最後由被告於拍賣取得，系爭建物已數異其主，原告亦默許房屋受讓人繼續使用系爭土地，系爭建物就其系爭土地自有利用之權，故被告類推適用民法第425條之1規定並非無權占有。
(二)又依據臺灣高等法院99年度上字第192號民事綜合辯論續狀第三頁記載，本件原告於該案供稱：「我父親（即訴外人陳泦鬨）有同意我們各自建屋」、「後來我父親說把房子跟土地都還給他，由他來使用」、「系爭房屋現況與陳重安所搭建的不一樣了，我有問過我母親陳李，我母親是當時父親說要收回去，他叫人來搭蓋的」，原告又於該案開庭中表示：分割後2號土地為陳重安等二位所有，他只是代為出售土地、代為收受買賣價金等語，可知系爭建物之原始起造人為訴外人即原告父親陳泦鬨，且新北市○○區○○段○○○段0地號土地原為陳泦鬨所有，此際，系爭土地及系爭建物為同一人所有，後來系爭土地及系爭建物所有權分屬相異之人，被告取得系爭建物所有權自有民法第425條之1規定，及類推適用民法第876條之規定而有權占有系爭土地。
(三)又原告於臺灣高等法院99年度上字第192號102年1月29日開庭中表示：原告有的房屋蓋在陳重安的土地上，陳重安有的土地蓋在原告的土地上等語。依此，本件系爭建物由陳重安與原告交換使用土地情形下，即有租賃關係存在，適用民法第426條之1規定。
(四)再本件系爭土地為一般農業區之農業用地，不應適用土地法第97條第1項規定推定按申報地價總百分之十上限為給付租金之計算基礎，應依財政部公告之標準即土地之當地一般租金標準：依土地申報地價百分之五計算等語資為抗辯。並聲明:(一)原告之訴駁回。(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為原告與訴外人陳玉環、陳劭、吳芳靜、陳永良、陳怡瑾所共有，面積為4,666平方公尺，地目為田，使用分區為一般農業區，原告有一百萬分之645755應有部分。
(二)被告為系爭建物之事實上處分權人，系爭建物占用系爭土地之面積如附圖2-17部分，面積509平方公尺。
(三)被告係於本院100年度司執更字第1號清償票款強制執行事件中拍定買受系爭建物。
四、本院得心證之理由：原告主張被告所有系爭建物無權占用系爭土地，被告應拆除系爭建物，並將所占用土地返還原告及共有人，並給付原告相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：(一)被告是否無權占用上開土地？原告請求被告拆除系爭建物，並將系爭建物占用之土地返還原告及全體共有人有無理由？(二)原告請求被告應自101年5月
8 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告7,863元之相當於租金之不當得利予原告有無理由？茲分述如下：
(一)被告是否無權占用上開土地？原告請求被告拆除系爭建物，並將系爭建物占用之土地返還原告及全體共有人有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有明文。查原告為系爭土地之所有權人，權利範圍為100萬分之645755，而被告所有系爭建物，占用系爭土地面積509平方公尺等情，業經本院會同新北市新莊地政事務所派員至現場勘驗測量無誤，並為兩造所不爭執，有上開勘驗筆錄及如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽，堪以認定。
2.被告雖辯稱就系爭土地有租賃關係而取得占有之權源云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又原告以無權占有為原因，請求返還所有物，被告如以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、98年度台上字第863號判決意旨參照）。經查，被告雖依民法第425條、第425條之1規定有權占有系爭土地，然按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。被告雖執本院98年度重訴字第230號判決內容記載「原告之父親已於72年間將系爭土地(新北市○○鄉○○段○○○段○0地號土地)無償供其子陳重江、陳重安、陳重慶興建建物供渠等自行使用或出租」，抗辯訴外人陳重安為系爭建物之起造人及系爭土地部分使用權人而認其依民法第425條之1有權占有系爭土地，然民法第425條之1係以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為要件，而原告之父親將土地無償供陳重安使用，並未使陳重安取得土地所有權，自非符合「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，況且，依被告所陳系爭建物於96年3月28日由訴外人陳保枝拍定取得所有權，陳保枝出賣給訴外人林旭，林旭出賣更州螺絲公司負責人陳春枝，被告再於101年4月26日經本院強制執行拍賣程序取得系爭建物所有權，是被告拍定取得系爭建物時，系爭土地之所有權人為陳重泰，系爭建物之所有權人為陳春枝，亦無「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情，被告抗辯依民法第425條之1有權占有系爭土地，自無依據。
⒊被告復抗辯系爭建物系原告父親搭蓋，因當時系爭土地亦為
原告父親所有，故當時系爭土地與系爭建物為同一人所有，後來系爭土地與系爭建物分屬2人所有，被告取得系爭建物，自有民法第425條之1及類推適用同法第876條云云。而被告所辯系爭土地及系爭建物原均為原告父親所有等節，均為原告所否認，被告就此部分均未舉證以實其說，難認可採。且對於系爭建物之原始出資建築人究係何人，被告先具狀陳稱系爭房屋之原始出資建築人係陳重安等語(見本院卷一第51頁)，嗣於101年11月21日本院行言詞辯論期日則改稱原告之父親為系爭建物之原始出資建築人云云（見本院卷一第156頁反面），前後說詞不一，已有疑問，再系爭建物已數度易主，業如前述，則被告於101年4月26日經本院強制執行拍賣程序取得系爭建物所有權時，系爭建物為陳春枝所有，而系爭土地之所有權人為陳重泰，已與民法第425條之1規定不合；再民法第876條係規範設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，或設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。而本件系爭建物及系爭土地並無因設定抵押權而遭拍賣抵押物，被告執此抗辯有權占有，亦屬無理。另被告抗辯原告有的房屋蓋在陳重安的土地上，陳重安的房屋蓋在原告的土地上，原告與陳重安交換使用土地與租賃無殊，故系爭建物在系爭土地上有租賃關係存在，系爭建物即適用民法第426條之1規定為有權占有云云，為原告否認，被告並未就此部分事實舉證，難認可信。又縱認為原告與陳重安交換使用土地，其間約定之內容仍應探求當事人之真意，自不得逕行推認有租賃關係，或逕適用民法第426之1關於租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在之規定。
⒋綜上所述，被告未能舉證證明原告所有系爭建物占有系爭土
地有合法權源，故原告請求被告應將所有之系爭建物所占用系爭土地如附圖所示2-17(1)部分面積509平方公尺拆除，並將該部分之土地返還原告及其他共有人全體，於法有據，應予准許。
(二)原告請求被告應自101年5月8日起至返還上開土地之日止，按月給付原告7,863元之相當於租金之不當得利予原告有無理由？⒈按無法律上原因，致他人受損害者，應返還其利益，民法第
179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。本件被告無權占用原告及其他共有人全體所共有如附圖所示2-17部分之系爭土地，揆諸上開說明，自獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，因此，原告依不當得利法律關係，主張被告等人應自101年5月8日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，洵為正當。再按民法第821條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。所謂本於所有權之請求，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言，至債權的請求權，則不在民法第821 條規定之列，僅於共有物被侵害，請求損害賠償，而其給付不可分者，依民法第293條之規定，各共有人方得為共有人全體請求向其全體為給付（司法院院字第1950號解釋參照）。再按原告訴請被告給付不當得利部分，核屬可分之金錢債權，原告僅得按其應有部分，請求被告返還所受利益，尚不得依民法第821條規定為全體共有人訴請被告向原告及其他共有人為給付（最高法院85年度台上字第2391號判決意旨參照）。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額而言。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。經查，系爭土地101年度之申報地價均為每平方公尺2,320元，有原告所提之土地登記謄本在卷可查（見本院卷一第8頁），而土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。上開所稱申報總價額年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算，尚須斟酌土地及建築物之位置、工商繁榮之程度，占有人利用土地及建築物之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本院審酌系爭土地之地目為田，使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，系爭建物為鐵皮搭蓋之1層樓建物，建物內一半放置五金，另一半作為鐵工廠使用，附近均為鐵皮搭蓋之工廠，距離公車站牌走路約10分鐘，附近無學校及醫院等，有本院102年2月7日勘驗筆錄可稽(見本院卷一第16頁)，核其周邊環境，交通便利，生活機能、商業繁榮程度等一切情況，認應以系爭土地法定地價年息百分之6計算為允適。是依此計算之結果，原告得請求被告每月所受相當於租金之利益為3,813元（其計算式為：2,320元×509平方公尺×6%×÷12×645755/0000000〈土地應有部分〉=3,813元(元以下四捨五入)）。綜上，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，於3,813元範圍內洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上，原告基於民法第767 條、第821 條、第179 條規定，請求被告應將占用系爭土地上如附圖所示2-17(1)部分面積509平方公尺之建物拆除，並應於拆除後將占用部分返還原告及全體共有人，即屬有據，應予准許。又原告請求被告應自101年5月8日起至拆除上開建物返還土地予全體共有人之日止，按月給付原告3,813元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經審核就原告勝訴之部分核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，因其假執行聲請失其附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。。中 華 民 國 102 年 4 月 23 日
民事第二庭 法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
書記官 林珊慧