臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第548號原 告 榮樹建設股份有限公司法定代理人 許丁輝訴訟代理人 林復宏律師
高靜怡律師被 告 李建宏訴訟代理人 崔駿武律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於民國102 年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國99年4 月14日前就系爭新北市○○市○○段00
0 、000 、000 、000 、000-0 、000 地號土地商議完畢，並約定於99年4 月14日以總價價金新台幣（下同）48,380,239 元向被告買受系爭土地所有權應有部分各4/12，並委託致正地政士事務所地政士即訴外人王雅玲辦理系爭土地買賣及過戶手續。訴外人王雅玲於99年4 月14日上午再次分別確認買賣契約之內容及價金無訛後，即由致正地政士事務所職員高沂至原告公司及被告處用印並向被告收受系爭不動產過戶所需之相關文件。惟被告大嫂詹淑算用印並交付系爭土地所有權狀正本予高沂後，以印鑑證明不在身邊為由，表示待稅單核發後會將印鑑證明連同系爭土地不動產買賣契約書用印後再一併交付予訴外人王雅玲。孰料被告嗣後反悔不賣，拒絕移轉登記系爭土地所有權予原告，原告多次催促並以永和福和郵局存證信函000 號通知履約，惟被告仍未依約履行。
（二）按買賣者，謂當事人一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條第1 項、第2 項分別訂有明文。兩造已就系爭土地之應有部分各4/12之買賣契約之標的及價金意思表示合致，並已於不動產買賣契約書中載明買賣標示及價款，是以被告自應依雙方買賣契約及民法第34
5 條規定移轉系爭土地應有部分所有權移轉登記。被告雖抗辯雙方就買賣契約之必要之點未合意，惟查，原告之法定代理人許丁輝、被告、被告之大哥李志聰、被告之大嫂詹淑算等人自99年初即共同參與為包含系爭土地在內之不動產投資開發事宜，並在99年4 月初即商議本件買賣契約，購買系爭不動產，被告99年4 月14日當日是否在場不影響本件買賣契約的效力，況縱然被告於簽約時不在場，系爭不動產買賣契約書既係由被告大嫂持被告印章所蓋印，堪認被告事前已同意系爭買賣。
（三）另被告又謂土地所有權買賣移轉契約書上所載之價金，係依公告現值計價之價格，並非系爭土地真正之買賣價格云云。惟兩造就系爭不動產已成立買賣契約如前所述，而買賣之債權契約非要式行為，縱被告未在不動產買賣契約書上用印，亦不影響系爭買賣契約成立之事實。另被告自承於土地所有權買賣移轉契約書即系爭不動產物權契約用印，可證雙方已先合意成立債權契約，否則被告何以收受買賣價金並同意移轉所有權。況且土地所有權買賣移轉契約書及領款簽收單之印文皆為被告印鑑章，當日被告更已申領印鑑證明，被告謂99年4 月14日當日不在公司，係被告大嫂無權代理云云，顯屬無稽。爰依買賣契約及民法第34
5 、348 條，請求被告移轉登記系爭土地持分予原告。
（四）併聲明：①被告應將新北市○○市○○段000 、000 、00
0 、000 、000-0 、000 地號土地，權利範圍4/12之所有權移轉登記予原告。②訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）被告與原告間並未就系爭土地持分買賣有過接洽，原告固委託致正地政事務所人員將不動產買賣契約書、土地移轉登記申請書及土地所有權買賣契約書及二紙支票至新北市蘆洲區之恒錩建設有限公司（下稱恒錩公司），因被告事先不知原告欲將上開契約、支票及相關文件至恒錩公司，又被告大嫂因聯絡不到被告而先代為收受，並依地政事務所人員之指示用印，並將面額2422萬之支票存入銀行兌現。被告於隔日發現後，被告大嫂即於第一時間電告地政事務所人員暫緩辦理系爭土地持分移轉登記事宜，並將土地所有權狀返還予被告。隨後並將前開2422萬之支票兌現返還原告，另將面額24,160,239之支票返還原告，故兩造就系爭土地並未成立買賣契約，故被告大嫂縱然代為收受支票及於相關文件中用印，然因被告未授與代理權，依民法第170 條第1 項之規定，對被告本人不生效力。況縱認被告大哥及大嫂係有權代理被告處理系爭買賣事宜，然被告大嫂既未將不動產賣賣契約書交付予訴外人高沂，且高沂亦僅係傳訊之工具非兩造代理人，即被告承諾之意思表示尚未到達原告，自不生意思表示之效力。
（二）依土地所有權買賣移轉契約書上所載買賣價款總額為11,760,392元，核與原告於99年4 月14日所提出不動產賣賣契書上所載價額為48,340,239元不同，而土地所有權買賣契書上所載價金係以當年度之土地公告現值作為申報價格，足見不動產買賣契約書非兩造所合意之買賣契約，被告縱然於上開文件上用印，仍不足以證明兩造間已就系爭土地之買賣契約業已成立。況土地所有權買賣移轉契約書係買賣雙方申請物權移轉登記時，依規定格式訂定契據，向主管機關辦理登記，然而本件被告既未於不動產賣賣契約書上簽名，則系爭土地買賣契約書尚未成立生效前，原告當無權要求被告移轉所有權給原告。被告並已將支票退還予原告，更可顯見兩造就系爭土地買賣契約並未生效。
（三）退萬步言，縱認系爭土地已成立買賣契約，依民法第264條第1 項之規定，原告亦有依買賣契約給付價金之義務。
被告既已於99年4 月16日將支票退回予原告，原告竟於2年後未將價金先行給付予被告，竟提起訴訟要求被告移轉系爭土地之持分，被告爰依民法第264 條之規定，自得拒絕給付。
（四）併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）99年4 月14日致正地政士事務所之職員高沂持土地所有權買賣契約書、不動產買賣契約書、票號000000000 面額24,220,000元支票、票號000000000 面額24,160,239元支票至恒錩公司，因被告不在場即由被告大嫂詹淑算代收，詹淑算並持被告印章於土地所有權買賣契約書上用印，另交付系爭土地所有權狀6 紙及土地增值稅單予高沂。
（二）票號000000000 面額24,220,000元之支票已於99年4 月14日兌現。
（三）被告嗣後即將票號000000000 之支票於99年4 月28日寄回於原告，並將前開已兌現面額24,220,000元之支票於99年
4 月16日以匯款方式匯回予原告。
四、兩造爭執事項：
（一）原告請求被告移轉系爭土地持分予原告有無理由？
（二）被告主張同時履行抗辯權有無理由？
五、原告請求被告移轉系爭土地持分予原告有無理由？
（一）按民法第345 條規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。最高法院69年台上字第1710號判例可資參照。
（二）第按當事人主張有利己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 著有判例。本件原告主張兩造就買賣系爭土地持分意思表示早已有合意，然為被告所否認，並抗辯：被告與原告間於99年4 月14日前從未就系爭土地持分之買賣有過任何接洽，被告亦從未與原告達成出售系爭土地予原告之意思表示等語，本件原告係主張本於買賣之法律關係向被告請求移轉系爭土地持分，被告否認有與原告訂立買賣契約，則依上開規定，自應由原告先就兩造間就系爭土地有買賣關係存在之事實為舉證證明，合先敘明。
（三）經查，原告主張兩造業已成立系爭買賣契約，固據提出土地所有權買賣契約書、不動產買賣契約書、經被告用印簽收票號000000000 面額24,220,000元支票、票號00000000
0 面額24,160,239元之支票兩紙，及證人高沂所出提出之被告大嫂交付之系爭土地所有權狀6 紙及土地增值稅單等為證（見本院卷第20至29頁），且經證人高沂、王雅玲證述在卷。被告固不否認於99年4 月14日致正地政士事務所之職員高沂持土地所有權買賣契約書、不動產買賣契約書、系爭支票二紙至恒錩公司，因被告不在場即由被告大嫂詹淑算代收，詹淑算並持被告印章於土地所有權買賣契約書上用印，另交付系爭土地所有權狀6 紙及土地增值稅單予高沂，且前開票號000000000 面額24,220,000元之支票已於99年4 月14日兌現等情，惟否認有何授權其大嫂處理系爭土地買賣事宜等語。
（四）次按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第170 條第1 項亦有明文。查證人高沂於本院102 年3 月5 日言詞辯論期日證稱：「（問：你說是主管告知你說雙方已經講好，你知道雙方指的是誰？）原告公司與被告，原告公司的誰我不清楚，但是是跟被告講好的，是主管跟我講好的，是證人王雅玲，我沒有親眼看到原告公司的人跟被告講好契約的內容。」等語（見本院102 年3 月5 日言詞辯論筆錄第109 頁反面），是證人高沂並未親眼見聞兩造就系爭土地買賣確有合意；另證人王雅玲則證稱：「（問99年4 月14日前後，你在聯絡系爭土地買賣時，是跟誰聯絡？）主要都是李志聰與許丁輝，及李志聰之太太詹淑算，及許丁輝的太太王惠芳。（問：關於私契的內容，最重要的付款方式、買賣價金、買賣方式是跟哪些人聯絡？）跟上述那四個人，先跟李志聰、許丁輝將買賣標的、買賣持分、價金付款金額、方法等相關事宜一再確認好後，再跟雙方夫人做執行的內容。」、「（問：系爭土地私契是你準備的嗎？）是。（問：兩造就私契部分雙方有逐條討論嗎？）兩造有告訴我買賣標的、持分、總金額、付款方式，其他條款就照一般制式的合約，這個部分有跟許丁輝及李志聰確認，且有跟許丁輝及李志聰的夫人做確認。」、「（問：在做買賣契約時，你有問過跟被告確認過你是否有要賣土地嗎？）因為是一個土地開發案，在開發當時，我就有跟被告確認，他說系爭土地一切都由他大哥全權主導、處理，而且李志聰跟被告買系爭土地與嗣後賣給原告系爭土地的時間很相近，應該是三、四個月左右，所以在賣系爭土地時我就沒有再跟被告確認。」等語（見本院102 年3 月5 日言詞辯論筆錄第111 、112 頁）。觀之證人王雅玲之證詞，證人王雅玲就土地開發當時，有跟被告確認，系爭土地一切都由被告大哥全權主導、處理，然證人王雅玲所稱之向被告確認者是土地開發事宜，且是距本件買賣3 、4 個月前之情事，然本件係出售被告之系爭土地，核與前開土地開發無關，而證人王雅玲亦證述就系爭土地出售其僅與被告大哥及大嫂聯絡，而未與被告確認，或與被告確認是否有授權其大哥及大嫂之情事。是本件買賣被告之大哥及大嫂既並未得被告授權，按民法第170 條第1 項規定，二人之行為即對被告不生效力。
（五）第按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。本人將印章、印鑑證明、戶口名簿交付他人，委託該他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、印鑑證明、戶口名簿，即認須由本人負表見代理授權人之責任。最高法院95年台上字第2426號民事判決意旨參照。查本件證人王雅玲受被告表示授與代理權之事項，既僅有授權李志聰代為處理購買系爭土地開發事宜，而不及於出售系爭土地之事宜，業如前述，復原告無法舉證被告曾向原告表示伊授與李志聰、詹淑算代為處理出售系爭土地之事宜，自不能認為被告有何足使原告信賴伊已授權訴外人李志聰、詹淑算代為處理出售系爭土地事宜之外觀存在，並因而認被告應負授權人責任，是被告亦不負表見代理之責。
（六）第查，原告雖以被告業於公契上用印，主張兩造間買賣契約已成立生效，惟公契上所載之買賣價金僅11,760,392元（見本院卷第20頁），核與原告所提不動產買賣契約書（見本院卷第24頁）所載買賣價款為48,340,239元不同，且衡諸一般交易習慣，公契即如本件土地所有權買賣移轉契約書所載之買賣價金係作為系爭土地持分課稅核定稅額之用，此觀之原告所提上述不動產買賣契約第4 條：「公契移轉價格為辦理所有權移轉登記（即過戶）應以不動產買賣契約書簽訂當年度之土地公告現值作為申報公契移轉價格，申報土地增值稅」等語之記載自明。再者公契通常係買賣雙方申請物權移轉登記時，依規定格式訂定契據，以憑向主管機關辦理登記，故公契應係於不動產買賣雙方有先行訂定買賣契約（私契）成立債權契約後，而後始有為履行債權契約內容，由出賣人用印用以辦理物權移轉之物權契約（即公契），將不動產物權移轉於買受人。而本件原告既無法舉證被告與原告間就出售系爭土地價格之契約上必要之點已達成合意，業如前述，亦即兩造就系爭土地之買賣契約既未成立，故縱使被告之大嫂詹淑算於上開公契上用印，仍不足以證明兩造間確已合意成立買賣系爭土地。至原告固曾交付系爭二紙支票予被告大嫂詹淑算收受，然詹淑算並非被告之代理人，業如前述，不能因認被告有收取上開支票之意思，此參諸其中乙紙支票於99年4 月14日兌現後，被告隨即於99年4 月16日匯回予原告，嗣並寄回另紙支票，有京城銀行匯款委託書影本2 紙及郵政掛號回執等為憑（見本院卷第81、82頁），益徵兩造就系爭土地持分買賣契約並未成立生效。
（七）末按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。民法第95條第1 項定有明文。本件縱認被告大哥及大嫂係有權代理被告處理系爭土地買賣事宜，然本件依原告所提出之不動產買賣契約書（見本院卷第24至27頁），其上並未有被告簽名，亦即被告大嫂既未將有被告簽名之系爭土地買賣合約書（即私契）交付證人高沂攜回交付原告，且證人高沂僅係傳遞訊息之工具，並非兩造之代理人，則被告承諾之意思表示的通知，尚未到達原告，自不生意思表示之效力，從而系爭買賣契約亦屬尚未成立生效。從而，原告請求被告移轉系爭土地持分予原告，顯無理由，應予駁回。
六、被告主張同時履行抗辯權有無理由？
（一）按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」民法第264 條第1 項定有明文。而買賣係互負債務之契約，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
（二）查本件原告固曾於99年4 月14日交付票號為「000000000」、「000000000 」，票面金額分別為24,220,000元、24,160,239元之支票二紙予被告之大嫂，然被告將已兌現面額24,220,000元之支票於99年4 月16日以匯款方式匯回予原告，又於99年4 月28日寄回票號000000000 之支票予原告，已如前述，原告今於2 年後提起本訴要求被告移轉系爭土地持分予原告，惟迄今仍未支付買賣價金，故本件被告自得行使同時履行抗辯權，主張於原告未依買賣契約給付價金前，自得拒絕給付買賣標的物。從而，原告未履行其對待給付前，請求被告將系爭土地持分移轉登記為原告所有，為無理由。
七、綜上所述，原告依據買賣契約及民法第345 、348 條規定，起訴請求被告應將新北市○○市○○段000 、000 、000、
000、000-0 、000 地號土地，權利範圍4/12之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 溫婷雅