臺灣板橋地方法院民事判決 101年度重訴字第529號原 告 簡許織
簡文圭簡柏淵簡仲東簡東甲簡碧洋簡碧峰簡碧光簡培杰共 同訴訟代理人 呂光武律師複 代理人 陳純仁律師被 告 黃梅
劉雪英黃素女鐘秋蓁上二人共同訴訟代理人 陳憲鑑律師複 代理人 陳者翰律師 1上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國102 年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條、第821條分別定有明文。查上揭房屋於67年3月24日建築完成，被告黃梅於83年11月22日因買賣取得4樓房屋所有權（見原證二號），被告劉雪英於80年7月5日因買賣取得3樓房屋所有權（見原證三號），被告黃素女於80年7月6日因買賣取得2樓房屋所有權（見原證四號），被告鐘秋蓁於93年9月16日受贈取得1樓房屋所有權（見原證五號），皆係無權占有系爭土地，依上開法條規定，原告係系爭土地共有人，應有部分合計三分之二（見原證一號），自得為共有人全體之利益，本於所有權請求被告拆除房屋，並將系爭土地返還原告及其他共有人全體。請求拆除一樓的部分包括測量圖一樓未登記9 平方公尺部分，請求拆除四樓的部分包括屋頂未登記66平方公尺部分，其他請求拆除部分就是以登記的部分。
（二）最高法院91年台上字第1919號判決所涉事實：坐落台南市○區○段○○○○號土地與該土地上建物原分屬甲與乙二人所有，甲、乙為夫妻關係，土地為妻甲所有，夫乙於68年間經甲同意在上開土地建造房屋而登記為上開房屋所有人，於87年8月25日乙所有的房屋經法院執行拍賣而由丙拍定取得所有權。最高法院認為此情形與最高法院48年台上字第1457號判例所稱「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，即值深究。細繹上開判決意旨，最高法院乃基於乙對於甲享有基地利用權之債權而認為與「土地及房屋同屬一人」之情形相類，才有上開「類推適用」之法律見解。惟假設房屋所有人對於土地所有人根本毫無債之權關係存在，則依其意旨，即非類似情形，應無類推適用之餘地。
（三）最高法院96年度台上字第1359號判決所涉事實：A屋係由其基地所有人甲於73年間斥資34萬元，以其子乙為起造人名義興建，取得使用執照後未辦理建物所有權第一次登記，甲用為所經營連鎖便當店之中央廚房。嗣乙於76年間結婚時，甲依約將A屋贈與乙，由乙以租金收入繳稅，但乙未申辦所有權第一次登記。可見A屋與其基地原屬甲所有，在87年間甲將土地所有權贈與丙，並登記為丙所有，所以土地受讓人丙默許A屋所有人甲繼續使用土地。93年間乙申請登記為A屋所有人，則乙所有之A屋當然有權繼續使用土地。嗣丁於94年間自丙受讓土地所有權，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，推斷丁默許乙繼續使用土地，而與民法第425條之1第1項前段規定之基本法理相類，自可類推適用之，乙與丁應成立租賃關係。故丁不得任意終止A屋使用基地之法律關係，故乙非無權占有。所以最高法院認為：丁於買受系爭土地A屋已存在多年，難諉為不知，自無不許類推適用民法第425條之1規定及同院48年台上字第1457號判例之理由，應可類推丁已默許乙之A屋繼續使用其基地，始與誠信原則及社會正義之要求無違。惟查本件系爭房屋與其基地本非同屬同一人所有，而房屋所有人與基地所有人間無任何婚姻關係，亦無親屬關係，且被告等於買受系爭房時明知出賣人非房屋之基地所有人，應不得類推適用民法第425條之1及最高法院48年台上字第1457號判例。
（四）最高法院100年台上字第1728號判決意旨為：指契約關係之權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不行使，並因其為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為倘其履行權利人所告知之義務，權利人即不欲行使其權利，認為權利人在義務人履行其所告知之義務後忽又出而行使權利，應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果。查兩造間不存在任何契約關係，而被告等接到起訴狀後，按理應與原告洽商購地事宜，惟被告不此之圖，竟橫柴入灶，謂其有權占有系爭土地，原告行使所有權請求拆屋還地，顯無違誠信原則。被告以上開三則最高法院判決而抗辯渠等有權使用系爭土地，顯無理由。
（五）被告應償還「相當租金」價額之不當得利：
1、按民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，但依利益之性質不能返還者，應償還其價額。民法第一百八十一條但書定有明文。次按無權占有他人之物者，其所受之利益為「使用本身」，「相當租金」乃原受利益依其性質不能返還時所應償還的價額，而出租人對於承租人於租賃關係消滅後使用租賃物所生之不當得利請求權性質上屬原租賃契約所定給付之替代者，二者性質不同，但無權占有而生之不當得利請求權難謂係租金之替補，不能要求受損人定期向受益人收取因其侵害行為所受之利益，事實上，受損人亦不可能定期向受益人收取因其侵害行為所受之利益，受益人無受短期時效保護之必要，不得以此項不當得利請求權標的為「相當於租金之利益」，進而作為概念上的推論。故而對無權占有者所生的「相當租金」價額之不當得利請求權，其時效期間應為十五年，應不類推適用法律對該項給付（租金）所設之短期消滅時效（見原證七號）。因而，最高法院94年台上字第1198號判決謂：「民法第一百二十六條所謂之租金債權係指承租人使用租賃物之代價，出租人應定期按時收取租金之債權而言，故租金請求權因五年不行使而消減，係就出租人對於承租人之租金請求權而言。本件係上訴人未得其他共有人之同意，逾越其應有部分就共有物全部為使用收益，上訴人因此受有不當得利，為被害人之被上訴人則受有損害。此種不當得利返還請求權，本屬損害賠償之性質，原非租金之替補，亦即並非基於一定之法律關係，因一年以下時間之經過而依序發生之定期給付債權，原審因認無適用民法第一百二十六條短期時效之餘地，難謂有何違背法令。」（見原證八號）。查被告無權占用上開923地號土地，受有「物之使用本身」的利益，因原受利益（物之使用本身）依其性質不能返還，依民法第一百八十一條但書規定，應償還其價額，而相當租金乃計算其價額的標準，依上說明，償還「相當租金」價額之不當得利請求權的時效期間應為十五年。
2、系爭923地號土地之交通、商業狀況：
（1）系爭房地正好在中正路269巷口，面臨4線道中正路。系爭房地緊鄰速食指標店「肯德基」，其斜對面是板橋區最大的水果、蔬菜等零售市場。巷口對面原是天主教「立德幼稚園」現已改建為大樓，該幼稚園設在樓上。
（2）系爭房地距國光國小約2分鐘機車車程（下同），距板橋國小及板橋高中約5分鐘，距板橋國中約3分鐘。
（3）系爭房地距新北市市立醫院約4分鐘，距亞東醫院約10 分鐘，巷口左右約150公尺之中正路兩側有私人診所19間。
（4）系爭房地距市立體育場約3分鐘。
（5）系爭房地距火車站、高鐵站、捷運站約5分鐘。
（6）其巷口不遠之中正路上有307路線公車（板橋→中和→台北市○○○○○路線公車（板橋→台北火車站→台北市○○區○○○○○路線公車（往淡水）、1209路線公車（往林口）。
3、系爭923地號土地面積112平方尺，依其交通、商業狀況，每月租金為新台幣37,500元，被告各占用四分之一，但按當地4樓層各樓租金行情，其比例為1:1.5:2:3（4樓:3樓:2樓:1樓）計算，4樓為每月5,000元，3樓為每月7,500元，2樓為1萬元，1樓為15,000元。
4、被告應償還之價額：
（1）黃梅自86年8月1日至101年7月31日止共計15年使用系爭土地所受「相當租金」的利益價額為90萬元（5,000×12×15=900,000）。原告應有部分合計三分之二，故黃梅應給付原告600,000元。
（2）劉雪英自86年8月1日至101年7月31日止共計15年使用系爭土地所受「相當租金」的利益價額為1,350,000萬元（7,500×12×15=1,350,000）。原告應有部分合計三分之二，故劉雪英應給付原告900,000元。
（3）黃素女自86年8月1日至101年7月31日止共計15年使用系爭土地所受「相當租金」的利益價額為1,800,000萬元（10,000×12×15=1,800,000）。原告應有部分合計三分之二，故黃素女應給付原告1,200,000元。
（4）鐘秋蓁自93年9月16日至101年7月31日止共計7年又10個月使用系爭土地所受「相當租金」的利益價額為1,880,000萬元（20,000×12×7+20,000×10=1,880,000）。原告應有部分合計三分之二，故鐘秋蓁應給付原告1,253,300元。
（六）聲明：
1、被告黃梅、劉雪英、黃素女、鐘秋蓁應依序將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號新北市○○區○○路○○○巷○號4樓房屋、3樓房屋、2樓房屋、1樓房屋拆除，並將該土地騰空返還原告及其他共有人全體。
2、被告黃梅、劉雪英、黃素女、鐘秋蓁應依序給付原告60萬元、90萬元、120 萬元、1,253,300 元暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，並應自101 年8 月1 日起至拆屋還地之日止按月給付原告5,000 元、7,500 元、10,000萬元、15,000元。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）查本件紛爭事實為，原告等人於65年4 月15日與訴外人宇帝建設股份有限公司( 下稱宇帝公司) 訂定不動產買賣契約書【被證1 號】，約定座落於台北縣○○段000 ○0 地號1 筆，面積0.2653公頃(802坪533)依現狀移交，絕賣於宇帝公司。買賣價金為17,829,073元。而宇帝公司除尾款
660 萬元尾款( 係甲方給乙方繳納土地增值稅之用，倘未取得土地增值稅單以前，乙方不得提出兌現。) 外，均已以支票支付上開款項，合先敘明。
（二）又宇帝公司與系爭房屋委建人另訂定「宇帝公寓委託代建房屋合約書」【被證2 號】，由宇帝公司代委建人建築四層住宅( 即系爭房屋) ，委建人等均已繳交全部之委建價金。宇帝公司取得原土地所有權人等同意後，於67年3 月24日取得系爭房屋之使用執照【被證3 號】，將系爭四層房屋分別移轉所有權予委建人。本案共同被告黃梅，即為原始之委建人。
（三）次查，原所有權人與宇帝公司發生尾款給付之爭議，從而並未移轉系爭土地所有權予宇帝公司，以致發生本案訴訟。後原土地所有權人尚未解決與宇帝公司所生之爭議，又即於65年11月20日設定抵押權予訴外人協美化學工業股份有限公司( 下稱協美公司) 【被證4 號，台北縣土地登記簿板橋市○○段○○○○號他項權利部】將系爭土地設定抵押權予訴外人協美公司，甚至曾進行台灣台北地方法院70年度民執戊自第146 號拍賣抵押物之強制執行程序，先行合敘。
（四）被告等人應得主張「占有連鎖」對抗原告等人，從而被告等人應非無權占有，原告請求應無理由，以下分述：
1、按「查民法第七百六十七條第一項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第四百六十七條第二項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette ）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事【最高法院民事判決一○一年度台上字第二二四號意旨鈞參】。
2、本件，該房屋原始建造人為宇帝公司，宇帝公司與原告等人所訂定之不動產買賣契約書【被上證1 號】第六條約定，乙方( 即原告等人) 於65年4 月15日需將不動產( 即系爭土地) 騰空移交甲方( 即宇帝公司) 接管。亦即，依前揭不動產買賣契約書之約定，原告等人已將該土地之使用權限移轉與宇帝公司【此亦有系爭房屋使用執照，被證3號可稽】，且該使用權限性質上並不須再經原土地所有權人之同意，故宇帝公司再將該土地之使用權限移轉於第三人，依前揭判決意旨之說明，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利。
3、綜上所述，被告鐘秋蓁係因93年8 月16日因夫妻間贈與之規定取得該屋一樓之所有權；被告黃素女因80年6 月12日因買賣而取得該屋之二樓所有權，兩者當然自前手取得該屋對系爭土地之占有使用權限，自得依前揭判決意旨主張「占有連鎖」，從而為有權占有，原告等人之訴均不適法。
（五）退步言之，本件應得類推適用民法第425 條之1 ，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，以下分述：
1、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段訂有明文。次按最高法院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，固亦得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用（最高法院91年度台上字第1919號判決參照）。」、「房屋之建造如曾經基地原所有人同意，核與土地及房屋同屬一人所有者相類，堪認基地所有人於房屋建造時應已認知並容許該屋於堪用之期限內繼續使用其基地，如該基地之受讓人於買受土地時，該屋已存在多年，當難諉為不知，自無不許類推適用民法第
425 條之1 規定及最高法院48年台上字第1457號判例之理由，應可推斷基地受讓人已默許該屋繼續使用其基地，始與誠信原則及社會正義之要求無違（最高法院96年度台上字第1359號民事判決參照）。」亦即，當土地及房屋非同屬一人，房屋所有權人已向土地所有人取得基地使用權，嗣將房屋移轉於第三人時，得類推適用民法第425 條之1之規定，於房屋使用權限內有租賃關係。
2、查本案中，受任人宇帝公司已獲原土地所有權人之同意而取得該系爭四層房屋之使用執照，而後宇帝公司將該房屋所有權以及使用權移轉於委建人，委建人及其後手均合法取得系爭房屋對土地之使用權限，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與最高法院48年台上字第1457號判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，固亦得參照最高法院96年度台上字第1359號民事判決意旨依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用。是以，被告等人並非無權占用原告等人之土地，從而原告等人依民法第767 條之規定向被告等人主張拆屋還地，並無理由。
（六）退萬步言之，原告等人亦有權利濫用、權利失效以及違反誠實信用原則等情事，故其訴不合法，應駁回之，以下分述：
1、按「權利之行依民法第148 條第1 項，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使該權利所能取得之利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。準此，本件權利人有無權利濫用情事，應衡量其行使民法第767 條第1 項中段所有權妨害排除請求權所得之利益，與被相對人因其行使權利所受之損害，兩相比較，始得判斷之。」( 最高法院100 年台上字第1719號判決意旨鈞參)
2、次按「查在私法領域內，當事人依其意思所形成之權利義務關係，基於契約自由原則，權利人雖得自由決定如何行使其基於契約所取得之權利，惟權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為倘其履行權利人所告知之義務，權利人即不欲行使其權利，如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人在義務人履行其所告知之義務後忽又出而行使權利，足以令義務人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之法律倫理（權利失效）原則，應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果。」( 最高法院100 年台上字第1728號判決意旨鈞參)
3、本件糾紛實質上係原告等人與宇帝公司之間的糾紛，並且原買賣價金已由宇帝公司開具下列支票並清償：
（1）彰化銀行中崙分行支票，金額1,782,937 元，兌現時期65年4 月22日，票號EG NO936751 號；
（2）同行支票3,565,814 元，兌現日期65年5 月19日，票號EGNO936752號；
（3）同行支票3,565,814 元，兌現日期65年7 月8 日，票號EGNO936753號；
（4）同行支票2,614,538 元，兌現日期65年9 月29日，票號EGNO936754號；
（5）是以，原告等人既已就宇帝公司取得該土地大部分之買賣價金，總計11,529,103元，並且系爭土地僅為原告等人與宇帝公司所訂定之不動產買賣契約書標的之一小部，合計
112 平方公尺，約33.88 坪左右( 原不動產買賣契約書約定標的為802 坪餘，約0. 2653 公頃) 。除本件以外尚有為數眾多之其他房屋所有權人( 約40 餘 戶) 亦涉有本件類似之糾紛，先行合述。
（6）今原告等人既已收受原買賣價金11,529,103元，且依宇帝公司與原告等人所訂定之不動產買賣契約書內容觀之( 被證1 號，追約第2 條) ，尾款660 萬元亦僅係繳納土地增值稅，且該尾款係就802 坪為計算標準。原告等今起訴請求拆屋還地，被告等人之房屋僅座落該地33.88 坪，為宇帝公司與原告等人買賣標的之4.22% 。原告首將宇帝公司收受之款項視而不見，又強令被告等人依高出市價行情之價金購買該地，否則僅有拆屋還地一途。被告等人原亦係普通市價購買或輾轉取得該屋之所有權，受此請求本為受害者之一，強令被告等人接受原告高於市價行情之價格購買，已不符誠信原則。
（7）再者，系爭本件建物於67年3 月24日已建築完成，至今已達34年餘，本亦相安無事。如今，原告將其與建商久達34年餘之糾紛牽涉於被告，主訴拆屋還地，肇始被告等人平生積蓄所購之屋毀於一旦，遭受重大損害。論及原告等人於民國65年際已獲取11,529,103元之價金，又系爭土地僅占原告與宇帝公司買賣標的之4.22% ，且究其未收受之尾款660 萬元係就802 餘坪作為計算標準，理應由座落於系爭土地之所有住戶全體分擔。原告等人於本件糾紛於民國65年際所受利益非常大，幾乎已完全取得【被證1 號】契約之所有利益，今又憑此向同為原告與宇帝公司糾紛之受害人之被告等人，請求高出市價許多之價金購買該地，否則即拆屋還地等等，不但原告等人獲得雙重利益，被告等人又因此再受巨大損害，依前揭判決意旨之說明，原告等人應有權利濫用、違反誠信原則以及權利失效之情事，其請求當立即駁回之。
（七）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、原告與其他共有人分別共有座落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地。
2、被告黃梅所有之新北市○○區○○段○○○○○號建物、權利範圍全部（門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4樓），坐落於原告共有之同段923 地號土地。
3、被告劉雪英所有之新北市○○區○○段○○○○○號建物、權利範圍全部（門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○號3樓），坐落於原告共有之同段923 地號土地。
4、被告黃素女所有之新北市○○區○○段○○○○○號建物、權利範圍全部（門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○號2樓），坐落於原告共有之同段923 地號土地。
5、被告鐘秋蓁所有之新北市○○區○○段○○○○○號建物、權利範圍全部（門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○號1樓），坐落於原告共有之同段923 地號土地。
6、本件系爭不動產新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號1 樓至4樓，分別係被告鐘秋蓁、黃素女、劉雪英、黃梅所有，67使字第778 號、67年3 月24日建築完成，分別於72年3 月
5 日、71年2 月5 日、71年2 月5 日、83年11月22 日 第一次登記，分別為3107、2996、2997、3981號建號，基地並非被告所有。
7、申請建造執照及67使字第778 號使用執照時有經過全體共有權人同意。
8、被告黃梅於83年11月22日因第一次登記取得4 樓房屋所有權（見原證2 號），被告劉雪英於80年7 月5 日因買賣取得3 樓房屋所有權（見原證3 號）、被告黃素女於80 年7月6 日因買賣取得2 樓房屋所有權（見原證4 號）、被告鐘秋蓁於93年9 月16日受贈取得1 樓房屋所有權（見原證5 號）。
9、簡吉富、簡良梓、簡水木、簡光北、簡崇德、簡輝元、簡淑真、簡丙丁8 人將其所有坐落台北縣○○段○○○○○地號土地出賣予宇帝建設股份有限公司，於65年4 月15日簽訂不動產買賣契約書，載明：『第一條：乙方所有坐落如後記載不動產，議定價格為新台幣壹仟柒佰捌拾貳萬玖仟零柒拾参元正絕賣與甲方所有。（每坪單價新台幣壹萬肆仟元正，依土地登記簿記載面積為準，按實際面積核算價款，多退少補）另加每坪新台幣捌仟貳佰壹拾陸元正之土地增值稅款。第二條：付款方法於即日由甲方先現付新台幣壹仟柒佰捌拾貳萬玖仟柒拾参元正，按後記方法給付之。第四條：本件移轉登記所發生之土地增值稅由乙方負擔。追約：1.於本日由甲方開具彰銀中崙分行支票壹紙金額新台幣壹佰柒拾捌萬貳仟玖佰零柒元正，號碼ＥＧＮ0000000號兌現日期65.4.22 、同行新台幣参佰伍拾陸萬伍仟捌佰壹拾肆元正支票壹紙，號碼ＥＧＮ0000000號，兌現日期65.5.19 、同行新台幣参佰伍拾陸萬伍仟捌佰壹拾肆元正支票壹紙，號碼ＥＧＮ0000000號，兌現日期65.7.8、同行新台幣貳佰陸拾壹萬肆仟伍佰参拾捌元正支票壹紙，號碼ＥＧＮ0000000號，兌現日期65.11.20。2.尾款新台幣陸佰陸拾萬元正，係甲方給乙方繳納土地增值稅之用，倘未取得土地增值稅以前，乙方不得提出兌現。如甲方因公共設施之需要，劃出道路用地，免繳增值稅，惟乙方應按實際買賣坪數應繳之增值稅額，補貼甲方。3.倘甲方能於法定期限內繳納土地增值稅款時乙方得將尾款新台幣陸佰陸拾萬元正之支票，提出兌現，未為繳納增值稅之用，甲方不得異議。4.如因政府法令之變更、調整土地公告現值時，本年九月底以前之土地增值稅仍歸乙方負擔，自本年十月壹日起以後之差額由甲方負責支裡。』（如被證1 ）。
10、前述之㈠彰化銀行中崙分行支票、金額1,782,937 元、兌現時期65年4 月22日、票號ＥＧＮ0000000號。㈡彰化銀行中崙分行支票、金額3,565,814 元、兌現時期65年5 月19日、票號ＥＧＮ0000000號。㈢彰化銀行中崙分行支票、金額3, 565,814元、兌現時期65 年7月8 日、票號ＥＧＮ0000000號。㈣彰化銀行中崙分行支票、金額2,314,53
8 元、兌現時期65年9 月29日、票號ＥＧＮ0000000號。均已兌現；尾款660 萬元即票號ＥＧＮ0000000號支票並未兌現。
11、新北市板橋地政事務所102 年5 月10日新北板地資字第0000000000號函載明：○○○區○○段○○○ ○號係於67 年地籍圖重測，重測前為社後段136 之8 地號，該地號係於66年1 月29日分割自136 之1 地號，檢附相關謄本供參。
』。
（二）爭執事項：原告主張被告無權占有等語；被告則認為其有權占有置辯。
四、本件應審酌原告主張被告無權占有系爭土地及應償還相當租金之不當得利，有無理由？
（一）按民法第七百六十七條第一項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向所有人主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院
101 年度台上字第224 號民事判決參照）。
（二）經查，本件系爭不動產新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號1樓至4 樓，於67年3 月24日建築完成，分別於72年3 月5日、71年2 月5 日、71年2 月5 日、83年11月22日第一次登記，分別為3107、2996、2997、3981號建號，基地並非被告所有；本件系爭不動產原始建造人為宇帝公司，原所有權人簡吉富、簡良梓、簡水木、簡光北、簡崇德、簡輝元、簡淑真、簡丙丁8 人將其所有系爭土地出賣予宇帝公司，於65年4 月15日簽訂不動產買賣契約書，宇帝公司取得原土地所有權人等同意後，又宇帝公司與系爭房屋委建人即另被告或其前手訂定「宇帝公寓委託代建房屋合約書」，由宇帝公司代委建人建築四層住宅( 即系爭房屋) ，並於67年3 月24日取得系爭房屋之使用執照，所以，申請建造執照及67使字第778 號使用執照時有經過全體共有權人同意，被告黃梅因買賣於83年11月22日第一次登記取得
4 樓房屋所有權（見原證2 、被證2 ），被告劉雪英於80年7 月5 日因買賣取得3 樓房屋所有權（見原證3 ）、被告黃素女於80年7 月6 日因買賣取得2 樓房屋所有權（見原證4 ）、被告鐘秋蓁於93年9 月16日受贈取得1 樓房屋所有權（見原證5 ）為兩造所不爭執事項。足見，基於「占有連鎖」之原理，依67年3 月24日取得系爭房屋使用執照合法登記之建物，應屬有權占有系爭土地甚明。
（三）又查，原所有權人簡吉富、簡良梓、簡水木、簡光北、簡崇德、簡輝元、簡淑真、簡丙丁8 人將其所有坐落台北縣○○段○○○○○地號土地出賣予宇帝公司，於65年4 月15日簽訂不動產買賣契約書，載明：『第一條：乙方所有坐落如後記載不動產，議定價格為新台幣壹仟柒佰捌拾貳萬玖仟零柒拾参元正絕賣與甲方所有。（每坪單價新台幣壹萬肆仟元正，依土地登記簿記載面積為準，按實際面積核算價款，多退少補）另加每坪新台幣捌仟貳佰壹拾陸元正之土地增值稅款。第二條：付款方法於即日由甲方先現付新台幣壹仟柒佰捌拾貳萬玖仟柒拾参元正，按後記方法給付之。第四條：本件移轉登記所發生之土地增值稅由乙方負擔。追約：1.於本日由甲方開具彰銀中崙分行支票壹紙金額新台幣壹佰柒拾捌萬貳仟玖佰零柒元正，號碼ＥＧＮ0000000號兌現日期65.4.22 、同行新台幣参佰伍拾陸萬伍仟捌佰壹拾肆元正支票壹紙，號碼ＥＧＮ0000000號，兌現日期65.5.19 、同行新台幣参佰伍拾陸萬伍仟捌佰壹拾肆元正支票壹紙，號碼ＥＧＮ0000000號，兌現日期65.7.8、同行新台幣貳佰陸拾壹萬肆仟伍佰参拾捌元正支票壹紙，號碼ＥＧＮ0000000號，兌現日期65.11.20。2.尾款新台幣陸佰陸拾萬元正，係甲方給乙方繳納土地增值稅之用，倘未取得土地增值稅以前，乙方不得提出兌現。如甲方因公共設施之需要，劃出道路用地，免繳增值稅，惟乙方應按實際買賣坪數應繳之增值稅額，補貼甲方。3.倘甲方能於法定期限內繳納土地增值稅款時乙方得將尾款新台幣陸佰陸拾萬元正之支票，提出兌現，未為繳納增值稅之用，甲方不得異議。4.如因政府法令之變更、調整土地公告現值時，本年九月底以前之土地增值稅仍歸乙方負擔，自本年十月壹日起以後之差額由甲方負責支裡。』（如被證1 ）。然而，前述之1、彰化銀行中崙分行支票、金額1,782,937 元、兌現時期65年4 月22日、票號ＥＧＮ0000000號。2 、彰化銀行中崙分行支票、金額3,565,814 元、兌現時期65年5 月19日、票號ＥＧＮ0000000號。3 、彰化銀行中崙分行支票、金額3, 565,814元、兌現時期65年7 月8 日、票號ＥＧＮ0000000號。4 、彰化銀行中崙分行支票、金額2,314,538元、兌現時期65年9 月29日、票號ＥＧＮ0000000號。
均已兌現；5 、尾款660 萬元即票號ＥＧＮ0000000號支票並未兌現。足見，宇帝公司除繳納土地增值稅款尾款66
0 萬元並未兌現外，其餘支付系爭土地價款均已付清，土地增值稅係政府徵收之稅捐，宇帝公司若未依約繳納土地增值稅款尾款，僅無法取得系爭土地之過戶而已，宇帝公司已付清系爭土地價款，土地亦已點交予宇帝公司，宇帝公司取得系爭土地自屬有權占有，並非無權占有系爭土地。後來，宇帝公司再出賣予被告或其前手之委建人，再由宇帝公司代委建人建築四層住宅( 即系爭房屋) ，並交付系爭房屋及土地予被告或其前手之委建人，被告取得系爭土地亦屬有權占有，有權占有系爭土地，自無償還相當租金之不當得利甚明。
五、綜上所述，原告請求「1 、被告黃梅、劉雪英、黃素女、鐘秋蓁應依序將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上門牌號新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓房屋、3 樓房屋、2樓房屋、1 樓房屋拆除，並將該土地騰空返還原告及其他共有人全體。2 、被告黃梅、劉雪英、黃素女、鐘秋蓁應依序給付原告60萬元、90萬元、120 萬元、1,253,300 元暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，並應自101 年8 月1日 起至拆屋還地之日止按月給付原告5,000 元、7,500 元、10,000萬元、15,000元。
」，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 27 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 27 日
書記官 尤秋菊