臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第6號原 告 林錫津
林錫周林錫城林素馨林丁雲月共 同訴訟代理人 顏文正律師被 告 王壬辰
王林欵王進富王進益王朝枝王進發王燦銘王雪嬌王素鑾王素梅李秋貴王婷玉王筱惠王彥博王義友王姵方王琡惠王得誠王姿驊王復田江王銀鳳田為鯤田秉鑫田育禎田育瑋王清松陳王金蓮王素香上列共同訴訟代理人 李明哲律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國102 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，以及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項分別定有明文。復按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1 項亦定有明文。查本件原告起訴時，本僅列被告王壬辰、王林欵、王進富、王進益、王朝枝、王進發、王燦銘、王雪嬌、王素鑾、王素梅、倪靚樺、李秋貴、王婷玉、王筱惠為被告；嗣於民國100 年11月22日以具狀追加王彥博、王義友、王姵方、王琡惠、王得誠、王姿驊、王復田、江王銀鳳、田為鯤、田秉鑫、田育禎、田育瑋、王清松、陳王金蓮、王素香、李許欵、王氏阿真為被告，並撤回倪靚樺之起訴（見本院卷一，第75頁以下）。嗣又於102 年5 月14日撤回李許欵、王氏阿真之起訴（見本院卷二，第192 頁）。又經本院會同地政人員履勘現場，並經地政人員實地丈量繪製土地複丈成果圖後，於101 年4 月24日提出民事準備書（二）狀變更其訴之聲明為被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○小段000 、000-0 、000- 0、000-0 、000-0 等三筆土地上如附圖所示之土地移轉登記予原告（見本院卷二，第56頁）。核原告上揭所為，其請求之基礎事實同一，或係屬擴張或減縮應受判決事項者，依上說明，均不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張
（一）緣原告為被繼承人林麗靜之繼承人，而原告之被繼承人林麗靜於56年1 月18日與被告之被繼承人王石欽、王石樹、王石利、王石柳等四人，就坐落新北市○○區○○○段○○○小段000 （已於100 年1 月22日經政府逕為分割而增加000-0 、000-0 、000-0 等地號）、000-0 地號土地簽立買賣契約，每坪之價金為新台幣700 元，總價金為新臺幣（下同）105,000 元，並由原告之被繼承人林麗靜全數給付完竣。
（二）惟因系爭土地上之房屋尚未拆除，而無法將土地移轉於訴外人林麗靜管理使用，故被告之被繼承人即王石欽、王石樹、王石利、王石柳即於56年12月24日於買賣契約之末再立同意書，同意在系爭土地內另處以與買賣相等面積交訴外人林麗靜管理使用至土地重割完竣為止，並將該面積以重割後扣起公共設施應負擔額殘餘之面積，無條件會同辦理過戶與訴外人林麗靜。查系爭土地近期業經新北市政府辦理「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區」，而納入重劃之範圍，該重劃案，並經內政部100 年7 月14日內授中辦地字第0000000000號核定在案，且經新北市政府於100年7 月19日起公告30日，是以本件已經重劃定案，則上開買賣契約末之同意事項所載之移轉登記條件已成就，依民法第99條第1 項之規定，本件買賣契約雙方之被繼承人所約定之移轉登記之條件為土地重劃時扣除公共設施之後，再為土地之移轉，茲因新北市政府已就系爭土地為重劃之公告，足見本件之停止條件已成就，被告即有依買賣契約為移轉之義務。原告之爰依買賣關係訴請被告履行買賣契約，並為土地所有權之移轉登記。
（三）對被告抗辯則以：
1、被告既坦承收受買賣價款中之第一期及第二期款共計80,
000 元，但否認有收受尾款，惟查，依買賣契約中不動產標示之後，就56年2 月8 日「茲收到買賣價款新台幣參萬柒仟元正」之下所蓋之印章中之「王石利」印章，與記載收受尾款所蓋之印章中之「王石利」印章完全相同，可見尾款部分確已由賣方收受在案，被告所為否認，實無可信。
2、依簽約時之土地法第30條第1 項固規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。而「所謂能自耕，不僅指能任耕作者而言，凡為維持一家生活而能直接經營耕作者亦包含在內。」亦為最高法院39年台上字第585 號判例所明示。查原告之被繼承人林麗靜與原告林丁雲月在56年間均有自耕農身分，此有戶籍謄本中職業欄之記載及臺灣省政府放領耕地現金地價（甲種）繳納聯單第一聯通知書等可憑，是以系爭買賣契約合法有效，並無疑義。
3、又「買賣契約書約明本件買賣移轉登記權利人，由買主指定，賣主不得干涉異議，即尚有自耕能力之人可供指定，尚難謂係以客觀上不能之給付為標的，而認其契約自始無效。」為司法院00年0 月00日(00)廳民一字第0000號函釋所採見解，另私有農地出售與無自耕能力之人者，其買賣契約原則上固因有客觀上之給付不能而無效，惟如同時約定可登記與買受人所指定有自耕能力之人者，則此約定，亦為法律所不禁，即難謂係以不能之給付為標的，而認其契約係自始無效。最高法院70年台上字第1688號判決意旨亦採相同見解，查本件買賣契約第10條約定「甲方（按即買方）於產權登記時得指定登記名義人，乙方願從甲方之指示辦理，絕無異議。」，因此在產權登記時所指定之登記名義人為有自耕能力者即可，是以，本件亦無適用土地法第30條第1 、2 項及民法第246 條第1 項情事。
4、被告雖為時效抗辯云云，惟查上開同意書已記載「因該地號上現有房屋尚未拆除無法將地移交買主管理使用，茲同意在另處以與買賣相等面積交其管理使用至土地重劃完竣為止，並將該面積以重劃後扣起公共設施應負擔殘餘之面積無條件會同辦理過戶與買主」等語，即知移轉之時點已經雙方同意至重劃為止（按應為重劃之意，方始有其後記載之扣除公共設施應負擔額之問題，因如為分割，即無公共設施負擔額之問題），而系爭土地之重劃係在100 年間方經新北市政府核定辦理，故而本件之請求權之起算點為
100 年間，本件並未逾15年之請求權時效。
5、上開同意書之立同意書人欄蓋用之「王石利」之印章，與立契約人「賣主欄」中之王石利之印章及本文中蓋用之王石利印章相同，另「王石柳」、「王石樹」之印章，則與簽收尾款時所蓋用之王石柳」、「王石樹」之印章相同，因此該同意書確係經雙方同意後之真意，被告否認其真正，並無可採。
（四）並聲明為：①被告等應將坐落新北市○○區○○○段○○○小段000 、000-0 、000-0 、000-0 、000-0 等三筆土地上如附圖所示之土地移轉登記予原告。②訴訟費用由被告連帶負擔。③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）又系爭買賣契約僅一式二份，由出賣人及買受人各執有一份。原告所提出不動產買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，暨後附「同意書」，均為被告所執有系爭買賣契約書所無，被告否認買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，暨後附「同意書」之形式真正。次查，原告辯稱伊被繼承人已將買賣價金全數給付完畢，且買賣雙方約定「因現有房屋尚未拆除，無法將地移交買主管理使用，茲同意在該地號土地內另處以與買賣相符面積交其管理使用」，而以買賣契約書為證云云，均非事實。蓋系爭買賣契約總價金為105,000 元，約定頭期款23,000元於簽約當日給付，不另立據；約定第二期款57,
000 元於56年2 月8 日給付，尾款則於過戶登記完畢後給付之。經查，系爭買賣契約之出賣人王石欽、王石樹、王石利、王石柳已於簽約當日收受頭期款23,000元，並陸續收受第二期款20,000元及37,000元（計57,000元），合計共收受買賣價金80,000元，出賣人王石欽、王石樹、王石利、王石柳則從未收受買受人林麗靜所給付之尾款。豈料，原告所提出之買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，竟有出賣人以現金及支票共計給付尾款32,6
71.6元之記載，卻無出賣人王石欽、王石樹、王石利、王石柳簽名或蓋章於其旁，被告否認已收受尾款32,671.6元。遑論依據系爭買賣契約之記載，兩造約定買賣之坪數為
150 坪，以每坪單價700 元計算，總價為105,000 元，扣除出賣人已給付之第一、二期款共80,000元，出賣人僅餘25,000元尾款需給付，然買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，竟然記載出賣人給付以156.393 坪計算而得之尾款32,671.6元，實則，買賣雙方約定之買賣標的坪數僅為150 坪，並非156.393 坪，且縱為156.393坪，則以每坪單價700 元計算，則買賣總價金應為109,47
5.1 元，扣除出賣人所給付第一、二期款合計80,000元，出賣人僅需給付29,475.1元，並非32,671.6元，系爭買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，顯與事實不符。顯然原告所稱伊被繼承人已將買賣價金全數給付完畢云云，並非事實。尤以系爭買賣契約書後附「同意書」，其上所蓋用之印章，顯與買賣契約書所使用者不同，被告否認該同意書印章之真正，亦否認買賣雙方約定「因現有房屋尚未拆除，無法將地移交買主管理使用，茲同意在該地號土地內另處以與買賣相符面積交其管理使用」，並俟土地重劃後再辦理移轉登記之事實，蓋土地上有無房屋，並不影響土地所有權之移轉登記。
（二）按「查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第30條第1 、2 項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246 條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1 項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」（最高法院66年台上字第2655號判例意旨參照) 、「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，土地法第三十條第一項定有明文，此為強制規定，違反者，其契約無效。」（最高法院84年台上字第54號判決意旨參照）、「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，為訂約當時有效之土地法第三十條所明定。若承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即屬民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為有效。是以，若僅約定登記名義人由買受人指定，其契約即為無效。」（最高法院84年台上字第1592號判決意旨參照）、「按舊土地法第30條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，約定負擔移轉該農地所有權之債權行為（如買賣），並不在限制之內，以故，關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246 條第1 項所稱以不能給付為契約標的，難認其契約為無效，為本院向持之見解」（最高法院93年度台上字第919 號判決意旨參照）。又「無效之行為在法律行為當時已確定不生效力，即不得依據此項行為主張取得任何權利。」（最高法院33年上字第
506 號判例意旨參照) ，雖前揭66年台上字第2655號判例，因89年1 月26日土地法及農業發展條例修正，放寬農地承受人應具有自耕能力之身分限制，於90年3 月20日經最高法院90年度第3 次民事庭會議決議不再援用，惟本件不動產買賣契約之效力既依行為時（56年1 月18日）法律仍應適用土地法第30條規定，是前開最高法院判例自應仍有適用餘地。經查：
1、系爭地號土地地目為「旱」，而「依都市計劃法編為農業地、保護區之田、旱地目土地」，或「實施區域計劃地區尚未編定用地別或未實施都市計劃、區域計劃地區之田、旱地目土地」，其承受人，依據民國56年當時土地法第30條規定，「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」，自須具有自耕能力；違者，其買賣契約依據民法第246 條第1 項本文規定，乃係以不能之給付為契約之標的，難認其契約為有效。經查，系爭地號土地為農業用地，若買受系爭地號土地之人即原告之被繼承人林麗靜於購買系爭土地當時，未具有自耕能力，則依據民法第
246 條第1 項本文規定，系爭買賣契約自屬無效。原告應就林麗靜於56年1 月18日簽訂系爭買賣契約當時具有自耕能力之事實，負擔舉證之責。此外，依據最高法院87年台上字第268 號判決意旨所示，「土地法第三十條第一項規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，此項承受人自耕能力之有無，法院應依職權調查認定，以資判斷，不適用關於訴訟上自認效力之規定。」，則鈞院自應先予審認系爭買賣契約之買受人林麗靜於契約簽訂當時是否具有自耕能力。
2、次查，系爭地號土地非但為農業用地，且買賣雙方於系爭買賣契約簽訂當時，於第十條約定「甲方（林麗靜）於產權登記時，得指定登記名義人，乙方（王石欽等四人）願從甲方之指示辦理，決無異議」，細觀該條文，並未約定由買受人指定登記予任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，則依據前揭最高法院93年度台上字第919 號判決意旨所載，系爭買賣契約當屬無效，而依據最高法院33年上字第506 號判例意旨所示，無效之行為在法律行為當時已確定不生效力，即不得依據此項行為主張取得任何權利，原告仍本於系爭買賣契約而為本件請求，旬無可取。
3、且依原告提出系爭土地買受人林麗靜之戶籍謄本，並主張依據該戶籍謄本所示，林麗靜之戶籍謄本職業欄記載為自耕農，乃認林麗靜於買受系爭土地當時，具有自耕能力云云，惟查，姑且不論林麗靜之戶籍謄本職業欄，除記載伊具有自耕農身分外，亦記載伊從事紡織業，乃棉被工，且林麗靜究竟於何時從事農作？何時擔任棉被工？均未經詳載於戶籍謄本上，原告遽引林麗靜之戶籍謄本，率指林麗靜於系爭買賣契約簽訂當時具有自耕農身分云云，似嫌率斷。遑論戶口名簿或戶籍謄本職業欄所載之職業、職位，僅係戶政機關依據戶籍登記申請人所撰寫之申請書所載之職業、職位，而將之登載於戶口名簿或戶籍謄本上，此與自耕能力證明書，係由鄉、鎮、市、區公所依內政部所頒發『農地承受人自耕能力證明書之申請核發及注意事項』逐項查核屬實後發給之情形不同，自不得援引戶籍謄本職業欄之記載，而執為林麗靜具有自耕能力之證明。系爭旱地土地契約，即因買受人林麗靜未具備自耕能力，依照當時土地法第30條及民法第246 條第1 項本文規定，乃無效之契約。
（三）系爭買賣契約於簽訂時，標的非可得確定因而無效：
1、依系爭買賣契約第1 條約定，「買賣不動產標示，如後填明」，而系爭契約後附「不動產標示」頁則僅記載「台北市○○市○○○段○○○○段000000000地號」、「面積約一百五十坪（以分割測量確定面積為準）」。惟查系爭000 地號土地，嗣雖經政府於100 年1 月22日逕為分割而增加000 之0 、000 之0 、000 之0 地號，然系爭地號土地始終仍維持共有關係，此由土地登記第二類謄本所載即明，是買賣雙方簽訂系爭買賣契約後，並未經測量分割，俾便買受人林麗靜取得特定位置面積150 坪之土地。則系爭買賣契約之標的，既然於契約簽訂當時，或迄今，均無法確定，原告亦於追加及部分撤回狀自陳「此部分有待經地政機關測量確定之，屆時再依測量之結果，就訴之聲明第1 項部分為調整」云云，顯然系爭買賣契約之標的，迄未予以特定，系爭買賣契約，自為無效。
2、倘不論系爭買賣契約簽訂當時，僅約定以系爭地號土地面積約150 坪為買賣標的，此種約定方式，已無法特定究竟買賣之標的係特定於系爭地號土地之何處外，對照前揭尾款給付明細欄所載之買賣總面積，竟然可以清楚表明係15
6.393 坪，顯然原告係主張買受人林麗靜係向出賣人王石欽、王石樹、王石利及王石柳等四人買受156.393 坪土地，則原告即應證明系爭契約簽訂當時所約定之約150 坪土地，或尾款給付明細欄所載之156.393 坪，究竟位於何處？若未證明，或其證明已顯現其矛盾、不實之處，自難認其移轉特定土地之請求為可採。
3、且依原告以證人林麗枝為證，用以證明系爭契約簽訂當時買賣雙方合意之標的物坐落位置，嗣經新北市三重地政事務所繪測後，證明證人林麗枝所指界之土地面積，卻只有
450 平方公尺，折合136.125 坪，該經證人林麗枝指界後之土地坪數，顯然與系爭買賣契約本文所載之約150 坪或尾款給付明細欄所載156.393 坪，相去甚遠，益徵原告主張兩造簽約當時，買賣標的係可得特定，且經測量即得特定本件請求範圍云云，顯非事實。被告否認系爭買賣契約簽訂當時，買賣標的物係可得特定之狀態，被告並主張系爭買賣契約，因買賣標的物未予特定，因此系爭契約即自始、當然、確定無效。
（四）退萬步言，縱然系爭買賣契約為有效，惟自買賣契約成立生效日56年1 月18日起，迄今已歷44年，業已逾越移轉登記請求權15年消滅時效，被告等人爰拒絕給付之。經查，系爭買賣契約簽訂於56年1 月18日，縱然系爭買賣契約並無前揭無效事由存在，惟經查自買賣契約成立當日起算15年，其消滅時效末日應為71年1 月18日。而原告竟然遲至
100 年10月中旬始向鈞院提起本件所有權移轉登記之訴，顯然其消滅時效業已完成，依據民法第144 條規定，被告等人即得拒絕給付。
（五）又系爭地號土地登記謄本所示，系爭地號土地所有權人除被告王壬辰、王林欵、王進富、王進益、王朝枝、王進發、王燦銘、王雪嬌、王素鑾、王素梅等十人外，尚有訴外人蔡榮聰、陳瑞玄、林志忠、吳秀卿、黃美智、李惠真、陳俊男、陳俊昇、游博熙等十人，則原告所為本件所有權移轉登記之請求，縱然兩造於訴訟中，經鈞院囑託地政機關辦理測量而得確定請求標的為某特定部份土地，惟經分割後之土地，顯然除被告王壬辰、王林欵、王進富、王進益、王朝枝、王進發、王燦銘、王雪嬌、王素鑾、王素梅等十人為所有權人外，有訴外人蔡榮聰、陳瑞玄、林志忠、吳秀卿、黃美智、李惠真、陳俊男、陳俊昇、游博熙等十人為所有權人，而被告李秋貴、王婷玉、王筱惠、王彥博、王義友、王姵方、王琡惠、王得誠、王姿驊、王復田、江王銀鳳、田為鯤、田秉鑫、田育禎、田育瑋、王清松、陳王金蓮、王素香、李許欵、王氏阿真等二十人既非系爭地號土地所有權人，焉能移轉經分割後特定部份土地予原告？原告請求被告李秋貴、王婷玉、王筱惠、王彥博、王義友、王姵方、王琡惠、王得誠、王姿驊、王復田、江王銀鳳、田為鯤、田秉鑫、田育禎、田育瑋、王清松、陳王金蓮、王素香、李許欵、王氏阿真等二十人為所有權移轉登記，顯無理由。
（六）本件原告起訴請求移轉登記之土地位於「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區」內，依據新北市政府地政局公告所示，前開市地重劃區內之土地，自102 年4 月15日起至10
3 年6 月14日止，共1 年2 個月期間，禁止土地移轉、分割及設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形，則姑且不論鈞院就本案其他爭點之事實及法律上之判斷為何，就目前而言，因無法辦理所有權移轉登記，乃屬給付不能，原告所為本件請求，並無理由。
（七）並為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告之被繼承人林麗靜於56年1 月18日與被告之被繼承人王石欽、王石樹、王石利、王石柳等四人以每坪之價金為新台幣700 元，總價金為105,000 元（實際面積以地政機關分別測量確定後成果為計算依據）簽立不動產買賣契約書（然兩造就系爭不動產買賣契約書後附不動產標示及同意書部分尚有爭執）。
（二）本院依原告聲請將56年1 月18日不動產買賣契約原本；其上第4 頁末之第1 項「茲收到前開不動產買賣契約部份價款新台幣貳萬元正無訛」筆跡為甲1 類筆跡、第2 項「茲收到前開不動產買賣契約部份價款新台幣參萬柒千元正」為甲2 類筆跡、第3 項「茲收到本宗買賣……無訛」筆跡編為甲3 類筆跡、甲1 ～甲3 類以外之筆跡均編為乙類筆跡；56年12月24日同意書原本1 紙其上筆跡均編為甲4類筆跡，函送至法務部調查局鑑定是否相符，而法務部調查局以000 年0 月0 日調科貳字第00000000000 號問題文書鑑識實驗室鑑定書回覆本院，其內容載明甲1 、甲2 、甲
3 甲4 類筆跡與乙類筆跡筆劃特徵相同；甲2 類筆跡與乙類筆跡特徵不同，此有民事聲請鑑定筆跡狀、法務部調查局以000 年0 月0 日調科貳字第00000000000 號問題文書鑑識實驗室鑑定書在卷可稽（見本案卷二第86至91頁）。
（三）本院另依原告聲請將年101 月18日不動產買賣契約原本2紙；其上第1 頁第三條第一款末之「王石文」印文編為A1類印文、第3 頁王石利簽名處之「王石利」印文編為A2類印文、第4 頁末第2 項「茲收到買賣價款新台幣參萬柒仟元正」末之「王石利」印文編為A3類印文、第4 頁末第3項「茲收到本宗買賣……無訛」末之「王石利」印文編為B1類印文；56年12月24日同意書原本1 紙，其上王石利簽名處之「王石利」印文編為B2類印文，函送至法務部調查局鑑定是否相符，而法務部調查局以000 年0 月00日調科貳字第00000000000 號問題文書鑑識實驗室鑑定書回覆本院，其內容載明A1、A2、A3類印文因蓋印不勻或受筆墨暈染，致印文線模糊不清，故歉難比對異同。A2類印文與B2類印文經重疊比對後，初步觀察認為形體大致相符，惟是否出於同一印章，印欠蓋出不爭執印文之「王石利」印章實物，無法採樣觀察比對印文紋線之細部特徵，故歉難確認，本項鑑析意見僅供參考，此有法務部調查局以000 年
0 月00日調科貳字第00000000000 號問題文書鑑識實驗室鑑定書在卷可稽（見本案卷二第138 至140 頁）。
（四）林麗靜於98年9 月13日死亡，原告為其繼承人。
（五）王石欽於72年1 月16日死亡，被告王壬辰、王彥博、王義友、王姵方、王琡惠、李秋貴、王得誠、王婷玉、王筱惠、王姿驊、王復田、江王銀鳳、田為鯤、田秉鑫、田育禎、田育瑋為其繼承人。
（六）王石樹於91年4 月24日死亡，被告王清松、王進富、王進益、王朝枝、陳王金蓮、王素香為其繼承人。
（七）王石利於94年1 月13日死亡，被告王林欵、王進發、王燦銘、王素鑾、王雪嬌、王素梅為其繼承人。
（八）被告王石柳於89年6 月17日死亡。
四、兩造爭執之事實：
（一）系爭由原告之被繼承人林麗靜與被告之被繼承人王石欽、王石樹、王石利、王石柳所簽立不動產買賣契約之後附不動產標示及同意書部分是否為真正？
（二）系爭不動產買賣契約是否因標的非可得確定而無效？
（三）系爭不動產買賣契約是否因原告之被繼承人林麗靜不具有自耕農之身份而無效？
（四）原告請求被告等應將坐落新北市○○區○○○段○○○小段000 、000-0 、000-0 、000-0 、000-0 等三筆土地上如附圖所示之土地移轉登記予原告，是否已罹於時效？
五、就「系爭由原告之被繼承人林麗靜與被告之被繼承人王石欽、王石樹、王石利、王石柳所簽立不動產買賣契約之後附不動產標示及同意書部分是否為真正？」爭點部分：
（一）按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。查本件被告既否認買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，暨後附「同意書」之形式真正，即應由原告負舉證之責。而依據10
1 年9 月25日法務部調查局問題文書鑑識實驗室鑑定書所示（見本院卷二，第138 至140 頁），送鑑印文A1 、A3、B1類印文因蓋印不勻或受筆墨暈染，致印文紋線模糊不清，而無法比對；而A2類印文與B2類印文經重疊比對後，初步觀察認為其形體大致相合，惟是否出於同一印章，因欠缺蓋出不爭執印文之「王石利」印章實物，無法採樣觀察比對印文紋線之細部特徵，亦無法確認A2類印文與B2類印文是否相符，則原告所提不動產買賣契約書付款明細及同意書所蓋用之印文，依現存證據無法證明與系爭契約書本文所蓋用之印文相符。
（二）次查原告主張：已將買賣價金全數給付完畢，且買賣雙方約定因現有房屋尚未拆除，無法將地移交買主管理使用，茲同意在該地號土地內另處以與買賣相符面積交其管理使用等語，固據提出不不動產買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，暨後附「同意書」等為證（見本院卷一，第37至41頁）。查依系爭買賣契約所載總價金為105,000 元，約定頭期款23,000元於簽約當日給付，不另立據；約定第二期款57,000元於56年2 月8 日給付，尾款則於過戶登記完畢後給付之。而本件被告固不否認系爭買賣契約之出賣人王石欽、王石樹、王石利、王石柳已於簽約當日（56年1 月18日）收受頭期款23,000元，並陸續收受第二期款20,000元及37,000元（計57,000元），合計共收受買賣價金80,000元，惟出賣人王石欽等人從未收受買受人林麗靜所給付之尾款等語。而查依原告所提出之買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，雖有出賣人以現金及支票共計給付尾款32,671.6元之記載（見本院卷一，第40頁），然並無出賣人王石欽、王石樹、王石利、王石柳簽名或蓋章於其旁，被告既否認王石欽等人有收受尾款32,671.6元，則應由原告負舉證之責。查上述原告所提不動產買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，暨後附「同意書」之形式真正，原告無法舉證，業如前述，且依據系爭不動產買賣契約之記載，兩造約定買賣之坪數約150 坪，以每坪單價700 元計算，總價為105,000 元，扣除出賣人已給付之第一、二期款共80,000元，出賣人僅餘25,000元尾款需給付，然買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，卻記載「茲收到本宗買賣壹伍六坪參九參尾款金額新台幣參萬貳仟六佰七拾壹元六角正」等語，而倘兩造買賣坪數為156.393 坪，則以每坪單價700 元計算，則買賣總價金應為109,475.1 元，扣除出賣人所給付第一、二期款合計80,000元，出賣人僅需給付29,475.1元，並非32,671.6元，是系爭不動產買賣契約書後附「不動產標示」頁所載尾款給付明細，核與契約本約所約定內容不符。則原告所稱伊被繼承人林麗靜已將買賣價金全數給付完畢云云，即有可疑。況查依訂約當時在場之證人王林欵證稱：出賣人王石欽、王石樹、王石利、王石柳於56年1 月18日出售150 坪土地予買受人林麗靜時，該土地上並無建物。且出賣人王石欽、王石樹、王石利、王石柳並未於56年12月24日簽訂同意書，亦未約定俟土地重劃好後再過戶予買受人林麗靜。又本件買受人林麗靜並未給付尾款等語（見本院卷第115 至117 頁）。
則依現存證據原告無法舉證王石欽、王石樹、王石利、王石柳所簽立不動產買賣契約之後附不動產標示及同意書部分為真正。
六、系爭不動產買賣契約是否因標的非可得確定而無效？
（一）依系爭買賣契約第1 條約定，「買賣不動產標示，如後填明」，而系爭契約後附「不動產標示」頁則僅記載「台北市○○市○○○段○○○○段000000000地號」、「面積約一百五十坪（以分割測量確定面積為準）」等語。
（二）倘不論系爭買賣契約簽訂當時，僅約定以系爭地號土地面積約150 坪為買賣標的，此種約定方式，已無法特定究竟買賣之面積究為多少外，對照前揭尾款給付明細欄所載之買賣總面積，卻明載係156.393 坪，惟依原告所舉證人林麗枝指界作證，用以證明系爭契約簽訂當時買賣雙方合意之標的物坐落位置，並經新北市三重地政事務所繪測後，證人林麗枝所指界之土地面積，卻只有450 平方公尺（計算式：144+279+27＝450 ），折合136.125 坪（計算式：
450 ×0.3025＝136.125 ），經證人林麗枝指界雙方買賣之土地坪數，顯然與系爭不動產買賣契約本文所載之約15
0 坪或尾款給付明細欄所載156.393 坪，均相去甚遠，益徵原告主張兩造簽約當時，買賣標的物係可得特定，顯有可疑。況查依訂約當時在場之證人王林欵證稱：「（問：林麗靜買土地之前，有無先來看150 坪是500 多坪中的哪裡？）好像沒有。只有看這500 坪土地是不是我們的，然後就開始處理，也就是蓋房子。」、「（問：當時有比一下說要買那個地方嗎？）當時種菜，就比那一坵。後改稱，沒有比，只有那一區。」、「（問：當初林麗靜買土地時，有否去現場看約定哪一區塊的150 坪？）沒有。」等語（見本院卷第116 頁反面、第115 頁正面、第117 頁正面）。足見系爭買賣契約簽訂時，買賣雙方並未具體特定買賣標的物之範圍。
七、系爭不動產買賣契約是否因原告之被繼承人林麗靜不具有自耕農之身份而無效？
（一）按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第30條第1、2 項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246 條第1 項但書及第2 項之情形外，依同條第1 項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效（最高法院66年台上字第26 55 號判例意旨參照）。雖前揭66年台上字第2655號判例，因89年1 月26日土地法及農業發展條例修正，放寬農地承受人應具有自耕能力之身分限制，於90年3 月20日經最高法院90年度第3 次民事庭會議決議不再援用，惟本件不動產買賣契約之效力既依行為時（56年1 月18日）法律仍應適用土地法第30條規定，是前開最高法院判例自應仍有適用餘地。
（二）查系爭土地地目為旱，其承受人依據56年當時土地法第30條規定，自須具有自耕能力。而系爭土地為農業用地，若買受系爭土地之人即原告之被繼承人林麗靜於購買系爭土地當時，未具有自耕能力，則依據民法第246 條第1 項本文規定，系爭不動產買賣契約即屬無效。本件原告自應就林麗靜於56年1 月18日簽訂系爭買賣契約當時具有自耕能力之事實，負擔舉證之責。此外，此項承受人自耕能力之有無，法院應依職權調查認定（最高法院87年台上字第26
8 號判決意旨參照）。則本院應先審認系爭不動產買賣契約之買受人林麗靜於契約簽訂當時是否具有自耕能力。
（三）第按舊土地法第30條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，約定負擔移轉該農地所有權之債權行為（如買賣），並不在限制之內，以故，關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246 條第1 項所稱以不能給付為契約標的，難認其契約為無效，為本院向持之見解（最高法院93年度台上字第919 號、84年台上字第1592號判決意旨參照）。查本件買賣雙方於系爭不動產買賣契約書第10條固約定「甲方（林麗靜）於產權登記時，得指定登記名義人，乙方（王石欽等四人）願從甲方之指示辦理，決無異議」，然細譯該條文，並未約定由買受人指定登記予任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，則依據前揭最高法院判決意旨，系爭買賣契約即屬無效。
（四）又原告固提出系爭土地買受人林麗靜之戶籍謄本（見本院卷二，第5 頁）為證，並主張依據該戶籍謄本所示，林麗靜之戶籍謄本職業欄記載為自耕農，故林麗靜於買受系爭土地當時，具有自耕能力云云，惟查，林麗靜之戶籍謄本職業欄，除記載農，自耕農外，亦記載紡織，棉被工，則林麗靜係於何時從事農作？何時擔任棉被工？不得而知，況戶口名簿或戶籍謄本職業欄所載之職業、職位，僅係戶政機關依據戶籍登記申請人所撰寫之申請書所載之職業、職位，而將之登載於戶口名簿或戶籍謄本上，此核與自耕能力證明書，係由鄉、鎮、市、區公所依內政部所頒發『農地承受人自耕能力證明書之申請核發及注意事項』逐項查核屬實後發給之情形不同，是自不得逕以戶籍謄本職業欄之記載，而執為林麗靜具有自耕能力之證明。
（五）第查公地放領者，係公地管理機關及縣（市）政府依據法令規定之實體與程序，准許符合規定之承租農民依照規定程序申請承領，於繳清全部放領地價後，移轉土地所有權之私法上分期付款之買賣行為，並非因此即認定承領農民具有自耕能力。況按舊土地法第82條第1 項第1 款前段規定，「申請農地所有權移轉登記，應提出下列文件之一：
一、承受人自耕能力證明書。」，而自耕能力證明書係申請人向戶籍所在地之鄉（鎮、市、區）公所申請核發，作為認定農地承受人具有自耕能力之依據。則原告之被繼承人林麗靜於56年1 月18日簽訂系爭不動產買賣契約書之後，若其真具有自耕能力，當得向其戶籍所在地申請核發自耕能力證明書，俾便辦理移轉登記手續。而申請自耕能力證明書之基本要件為：1.年齡在16歲以上之自然人，2.無專業農科以外之職業或勞動工作切結書，3.有現耕土地，現為合法使用者且無出租之情事，4.現耕地與承受地應在同縣（市）或不同縣（市）毗鄰鄉鎮市區範圍。惟根據原告所提出之林麗靜戶籍謄本所示，林麗靜於54年3 月31日將戶籍遷入臺北市○○區○○里○ 鄰○○路○○○ 巷○ ○○號，迄61年6 月24日始遷出（見本院卷二，第5 頁），則林麗靜於簽訂系爭不動產買賣契約書當時，其自耕能力證明書之核發，當屬臺北市龍山區公所之權責，而參照前揭申請自耕能力證明書之基本要件所示，林麗靜於承買系爭不動產時，必須有現耕土地，且其現耕地應與承受地（即系爭不動產）應在同縣（市）區域內，縱然不在同一縣（市）區域內，亦應位處相互毗鄰鄉鎮市區範圍內。查原告所提出「臺灣省政府放領耕地現金地價（甲種）繳納聯單第一聯通知書」所示（見本院卷二，第72頁），林麗靜承領之耕地位於雲林縣台西鄉，此外，原告復未舉證林麗靜在系爭不動產所在地（臺北縣○○市）有現有耕地，或與系爭不動產毗鄰之鄉鎮市區範圍內有現有耕地，則原告單憑所提出之上述「臺灣省政府放領耕地現金地價（甲種）繳納聯單第一聯通知書」，亦不得作為林麗靜具有自耕能力之證明文件。況查依訂約當時在場之證人王林欵證稱：本件買受人林麗靜並未具有自耕農身分，因為去辦理後，代書說沒有自耕農份無法辦理過戶等語（見本院卷第115頁正面）。是依現存證據本院無法認定系爭不動產買賣契約之買受人林麗靜於契約簽訂當時是否具有自耕能力。
八、末就本件系爭土地在分割共有物前，可否就分別共有土地之特定部分為移轉登記？
（一）按分別共有者，乃數人按其應有部分，對於一物共同享有所有權。而應有部分非侷限於共有物之特定部分，而係抽象存在於共有物之任何微小部分上。查系爭000 地號土地，嗣雖經政府於100 年1 月22日逕為分割而增加000 之0、000 之0 、000 之0 地號，然系爭土地始終仍維持共有關係，此由土地登記第二類謄本所載即明，是本件買賣雙方簽訂系爭不動產買賣契約後，並未經測量分割，俾便買受人林麗靜取得特定位置面積約150 坪之土地。系爭土地所有權人除被告王壬辰等28人外，尚有訴外人蔡榮聰、陳瑞玄、林志忠、吳秀卿、黃美智、李惠真、陳俊男、陳俊昇、游博熙等十人之共有人，故原告請求被告等人就共有物特定之一部讓與，倘被告不能獲得他共有人之同意或不能取得該特定位置約150 坪之所有權時，系爭不動產買賣契約自屬因可歸責於被告之事由而給付不能，原告可解除契約並請求損害賠償，亦或原告可代位被告等人請求分割該共有物，使被告等人取得該特定位置約150 坪土地之單獨所有權，再將之移轉登記於原告，抑或請求被告等人將約150 坪土地換算為應有部分，辦理移轉登記予原告，而與被告以外之其他共有人維持共有關係，然揆之前開說明，本件原告殊不能對被告等人在分割共有物前，就本件分別共有土地訴請被告等人就共有物特定之一部逕為移轉登記。
（二）況查本件原告起訴請求移轉登記之土地位於二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區內，依據新北市政府地政局公告所示，前開市地重劃區內之土地，自102 年4 月15日起至10
3 年6 月14日止，共1 年2 個月期間，禁止土地移轉、分割及設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形（見本院卷二，第183 頁），則本件系爭土地目前而言，因無法辦理所有權移轉登記，乃屬給付不能，原告所為上述請求，亦於法無據。
（三）綜上，原告請求被告等應將坐落新北市○○區○○○段○○○小段000 、000-0 、000-0 、000-0 、000-0 等三筆土地上如附圖所示之土地移轉登記予原告，既乏所據，本院即不再論述是否有罹於時效之問題，附此敘明。
九、綜上所述，本件原告依買賣之法律關係，請求被告履行買賣契約，並為土地所有權之移轉，而訴請被告等應將坐落新北市○○○區○○○段○○○小段000 、000-0 、000-0 、000-0、000-0等三筆土地上如附圖所示之土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
書記官 溫婷雅