臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第608號原 告 王晨曦訴訟代理人 楊肅欣律師被 告 王釧訴訟代理人 張迺良律師
李振華律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國102 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落新北市○○區○○段○○段○○地號土地（權利範圍十萬分之一七六），及其上九０五三建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號十三樓，權利範圍全部）辦理所有權移轉登記並交付予被告之同時，給付原告新臺幣玖佰伍拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告於民國100 年9 月24日將其所有坐落新北市○○區○
○段○○段00地號之土地（權利範圍：100000分之176 ）及其上9053建號建物（權利範圍：全部，即門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 號13樓），以新臺幣（下同）1,350 萬元之價格出售予被告，依雙方買賣契約書所載簽約款400 萬元，被告已給付現金5 萬元至履約保證專戶，並開立395 萬元本票1 紙予原告。惟被告旋即於100 年9 月27日寄發存證信函告知原告因奢侈稅疑慮而通知終止上開買賣契約書，有台北大安郵局第117 支局第898 號存證信函可稽，顯見被告有刻意不履約之情，嗣原告以三峽郵局第733 號存證信函請求被告給付上開作為簽約款之本票金額395 萬元，惟被告仍拒不給付而未獲兌現，原告遂聲請本票裁定並聲請強制執行在案。則被告乃係故意不履行兩造間之買賣契約，顯已有未按期限給付買賣價金之遲延違約情形，原告自得依約請求被告給付違約金甚明。從而，爰依民法第367 條、系爭買賣契約第4 條、第12條第2 項所約定之價款給付約定與最高法院68年度第9 次民庭庭推總會議決議，請求被告應給付原告本件買賣價金、利息及違約金。
㈡又被告不得以受有詐欺之情事而依民法第92條第1 項規定撤
銷兩造簽訂買賣契約之意思表示，蓋被告於100 年9 月24日簽約當日，就買賣標的之房屋與基地、總價1,350 萬元，確已知悉明瞭其所簽訂者為不動產買賣契約，並非斡旋金契約，此由被告於100 年9 月27日以台北大安郵局第898 號存證信函內容可證，故被告陳稱原告與仲介即訴外人黃睿齡假稱該棟大樓交易熱絡，非常搶手，被告不買就買不到了的不肖技倆，欺騙被告，使被告趕快交斡旋金去斡旋系爭房屋，並以斡旋金契約為掩飾，使被告陷於錯誤以為所簽者為斡旋金契約，致被告因被詐欺而簽下系爭買賣契約云云，惟被告既未提出具體事證以資證明，其主張顯不足採信。又被告辯稱黃睿齡隱瞞系爭房屋附近將建設葬儀特區及奢侈稅等問題，然於葬儀特區究否設立尚有疑義，且在簽訂系爭買賣契約書時原告及仲介均不知此議題之存在，自不負有告知之義務，另奢侈稅早經媒體報導沸沸揚揚，為眾所周知之事，被告以奢侈稅疑慮為由而通知原告欲終止不動產買賣契約，亦無依據，被告之抗辯，尚非可採。
㈢被告另辯稱本件買賣與台北市政府公布之買賣不動產流程有
違，且與一般正常交易有極為異常之處，足徵被告確受有詐欺云云，惟查買賣契約為諾成契約，僅需雙方意思表示合致即告成立，並無法定必要程式，亦無交易流程之規範，依契約自由原則，當事人得自由選擇交易方式為之，被告於簽約時確實有買受系爭房屋之意思，被告上開辯解，並無任何依據，亦無憑採。又被告辯稱：黃睿齡曾向其表示3 日內若不想買，5 萬元斡旋金可以退回云云，惟其並未提出具體事證以資證明，況被告描述過程中間夾雜許多如：「被告心想去看看房屋也無妨」、「被告心想只是付5 萬元斡旋金且3 天內不買可以退錢」等主觀想法，亦不能據以認定原告或仲介、代書有詐欺之行為。另原告確已於100 年9 月24日交付系爭土地及建物所有權狀予代書即訴外人黃國霖收訖，有不動產買賣契約書內頁可稽，而土地及建物所有權狀是否提示予被告及是否附在買賣契約書內，並非法定要式行為，亦與契約之成立及效力均無涉，被告以此證明其受有詐欺，顯無理由。
㈣被告又指稱其於100 年9 月24日簽約當日受黃睿齡推薦本件
房屋時，僅至現場看屋約半小時，即看屋完畢云云，然被告早已由黃睿齡帶看本件房屋，並頗為中意而決定購買。況被告亦於同年9 月21日看過與本件買賣標的同棟之16樓建物，兩戶建物之主建物及附屬建物面積均相同，其並於當日亦下訂斡旋金，可證被告對於本件買賣標的有詳細了解，並有買受之意願，顯見被告所言乃係避重就輕，不足採信。且查系爭買賣契約之總價與被告於3 天前即9 月21日於系爭房屋同棟16樓之房屋，被告願意承買之條件為1,350 萬元總價相同，嗣後雖未成交，但由此可知被告於簽約當時確有以總價1,
350 萬元為要約之意思表示，並經賣方即原告承諾，買賣契約即已成立，被告抗辯自無足採。又被告另述其於當日下午
5 到6 點，經黃睿齡引導被告至洽談桌，並介紹同桌有屋主及代書，坐定後仲介黃睿齡跟被告說就以剛剛提議1,350 萬作為系爭房屋買賣總價款云云，則屋主既已到場，被告即可直接與屋主議價，無須透過斡旋金契約由仲介代為議價，被告所述其心想乃簽訂斡旋金契約顯不合理，可證被告與原告雙方於簽約當日確實對買賣標的及買賣價金之意思表示合致，買賣契約即已成立。又被告辯稱其於100 年9 月26日至親友處，由親友檢視契約內容才發現日前所簽訂之契約為房屋買賣契約及由一張A4紙製作的本票二張云云，惟被告之前已有多次買賣交易之記錄，豈有不能分辨自己所簽者為買賣契約之理？又被告於100 年7 月23日向訴外人廖國傑購買新北市○○區○○路○○○ ○○ 號12樓之房屋（劍橋社區），亦係由代書黃國霖於不動產買賣契約書及以一張A4紙製作之本票上代為書寫其他事項，簽名部分則由被告親自為之，有代書黃國霖於另案具結之證言及不動產買賣契約書可稽。被告一再辯稱其不知所簽者乃買賣契約及本票等語，顯不足採信。另不動產現況說明書係於賣方委託銷售時，由賣方填寫交由經紀人員，被告於100 年9 月20日委託黃睿齡銷售新北市○○區○○路○○○ ○○ 號12樓之房屋時，亦於簽訂專任委託銷售契約書之同時，填寫不動產現況說明書，而系爭買賣契約所附不動產說明書係原告於100 年2 月12日委由仲介銷售時，由訴外人即原告配偶朱宏杰代為簽署，與買賣契約於嗣後何時簽訂並無關聯，被告辯稱本件買賣不動產說明書填寫日期為100 年2 月12日顯有詐欺情事，尚非可採。又簽約款與總買賣價金之比例及交付方式並無交易上之習慣，基於契約自由原則，兩造當可自由決定，被告以本件買賣契約之簽約款高達百分之30作為被告受詐欺之證明，殊無可採。綜上，被告並無受有詐欺之情形，其主張撤銷系爭買賣契約之意思表示並不合法，自非可採。
㈤被告於100 年間即有多次在新北市三峽北大特區交易不動產
之記錄，即於100 年7 月18日、7 月23日分別委託黃睿齡出售及購買位於新北市三峽北大特區之不動產，有專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書及建物登記簿謄本可資為證。又於100 年9 月21日，被告看中與本件買賣標的同一棟大樓16樓之房屋，已如上述，亦付5 萬元斡旋金，有不動產買賣意願書可證，惟因被告不願加價，上開房屋即於100 年9 月23日被他人買走，可知被告於簽訂本件買賣契約前即有多次買賣不動產成交及簽訂斡旋金契約、委託銷售契約之經驗，且被告為醫生及教授，為社會之高級知識份子，本有相當之智識程度及對於文字之識別能力，豈有在不能分辨所簽訂者為不動產買賣契約書亦或係斡旋金契約書之情形下，即率然簽名及蓋按指印於其上之理？被告既明確知悉其所簽訂者為買賣契約，顯無任何意思表示錯誤之情形，並依最高法院51年台上字第3311號判例可知，被告主張依民法第88條第1 項意思表示錯誤之情事而撤銷買賣契約之意思表示，自有未合。
㈥系爭買賣契約業已有效成立，核無疑義，買方即被告應負有
給付價金之義務。而系爭買賣契約總價款為1,350 萬元，扣除被告已存入履約保證專戶5 萬元及作為簽約款之本票395萬元，依民法第367 條，被告尚應給付原告950 萬元。至於系爭買賣契約雖有辦理履約保證之約定，惟查履約保證僅指委由合泰建築經理股份有限公司代理收款及代為保管價款，並非用以免除原告得向被告請求給付價款之權利，應予辯明。原告已將賣方應備之過戶證件交付予代書，處於隨時可以過戶之狀態，由於被告拒絕履行契約，致本件買賣契約無法順利進行。是被告主張同時履行抗辯云云，並無理由。
㈦系爭本票並非偽造，本票上之絕對必要記載事項係由代書黃
國霖代行，因被告不服另案判決而上訴，現由鈞院審理中，惟系爭本票究否偽造，與被告遲延而應負給付違約金義務無涉，兩造間買賣契約第4 條約定簽約款為400 萬元，故被告應於簽約時即給付400 萬元至履約保證專戶，今被告以現金
5 萬元及面額395 萬元本票一紙作為給付，本票竟未獲兌現，被告自屬遲延給付簽約款395 萬元，且亦遲延交付證件辦理過戶，原告自得依兩造契約書第12條第2 項約定向被告請求給付違約金，自屬有據。而本件買賣契約，被告僅因己身反悔不買即藉詞拒絕給付價金及拖延交付證件配合過戶，自
100 年9 月24日簽約至今已長達一年半之久，自有系爭買賣契約第12條第2 項遲延違約之情事，而系爭房屋之房價於被告拒絕履約之期間已逐步攀升，審酌原告於此期間所受之利息損失、交易成本及被告可得之利益，兩造約定之違約金並無過高之情事。復依兩造契約第12條第2 項約定，每逾一日應按買賣總價金千分之0.5 計算違約金給付乙方（即原告），其性質顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質，依最高法院96年台上字第
576 號判決意旨及系爭買賣契約第12條第4 項之約定，亦可徵兩造約定之違約金乃懲罰性違約金甚明。則本件違約金之約定，依其性質既屬懲罰性違約金性質，依上開判例之意旨，原告於請求違約金後，仍得請求遲延利息甚明。
㈧併為聲明：⒈被告應給付原告950 萬元，及自100 年11月15
日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉被告應給付原告自100 年9 月24日起至清償日止，按每日1,350萬元之千分之0.5 計算之違約金。⒊陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠緣100 年9 月24日下午約3 時至4 時，被告之表妹來電表示
有巢氏房屋仲介公司之從業人員即訴外人仲介黃睿齡欲推薦房屋物件，隨後與仲介看屋約半小時，嗣仲介詢問被告對系爭房屋處是否中意並提議以1,350 萬元與屋主談論議價事宜，並遊說被告付5 萬斡旋金以洽談買價事宜，並表明3 日內若不想買屋可退回，故請被告回家拿錢至公司付斡旋金。同日下午5 時至6 時許，被告至有巢氏房屋仲介公司，仲介及被告之表妹在門口迎接並引導至洽談桌，並介紹同桌之屋主及代書，仲介並向被告表明以提議之1,350 萬元作為系爭房屋買賣之總價款，並要被告交付事前約定之斡旋金5 萬元，由代書協助被告簽訂契約，同時被告表妹也一直讚揚黃睿齡買賣房屋經驗豐富，要被告放心等語，是故，當下被告心想僅是付五萬元斡旋金，且黃睿齡允諾3 日內不成交可以退錢，故由代書指引被告於簽名處簽名、蓋手印，過程中僅問到買房子有多少自備款，被告告知有900 多萬元現金，從頭到尾皆未告知簽訂什麼契約及契約內容，直至契約簽訂完成，由代書裝訂好放進準備好印有大河地政士的封套內交給被告。同年9 月26日上午被告帶著上開文件至親友處，由親友檢視契約內容始發現日前所簽訂的契約為房屋買賣契約及由一張A4紙製作的本票二張，被告知道後頓覺震驚及氣憤，怎會由5 萬元之斡旋金契約成為簽訂買賣契約，從而，當天立即以電話通知代書停止買賣程序，次日即寄發存證信函告知賣方即原告及房仲業者，合先敘明。
㈡兩造簽約當時，原告並未將所有權狀或登記謄本提示予被告
，亦未附在所謂買賣契約書之內，被告根本不知仲介及代書跟伊說的是哪筆不動產，直到100 年9 月26日原告才申請登記謄本，有土地及建物登記謄本影本可證，是未具所有權狀影本及謄本怎能簽約？另買賣契約書係買賣雙方皆同意始簽署之合意書，契約內容有任何塗改必須要買賣雙方無異議後，讓雙方簽名或加蓋印章，惟代書黃國霖在系爭契約第4 條第1 項、第7 項塗改契約內容，卻僅有黃國霖之私章，顯然違法，復依第5 項，現場並無權狀、謄本、不動產說明書等文件，黃國霖要如何當場朗讀契約內容之重點讓雙方瞭解，若係透過仲介簽訂買賣契約，仲介業者會提供不動產現況說明書於簽約同時給賣方勾選填寫，以擔保交屋後若與現況說明不符或有重大瑕疵的依據，惟當日簽約時，黃國霖並未提供不動產現況說明書給原告填寫，且在裝訂契約書時始夾帶進去，而從不動產現況說明書觀之，填寫日期為100 年2 月12日，簽名處亦非原告之名，甚至偽造被告之簽名，若非詐欺，何以如此？黃國霖以斡旋金契約及一堆文件作掩飾，不讓被告看到文件首頁之契約名稱，只指著各欄位告訴被告要蓋指印、要簽名等等，不予告知契約權利義務之詐欺手段，使被告陷入錯誤，以為自己所簽者為斡旋金之契約。又自備款指買方可動用現金，通常簽約金給付方式為現金，銀行台支本票，或即期現金支票, 況且被告現金有900 多萬元，一成頭期款簽約絕不是問題，所以帶5 萬元去簽約實屬不可能。又契約簽約款395 萬本票部分，原告連簽約備證所有該備齊的資料文件都沒有交付（從雙方都只蓋手印可以得知），如何完成簽備程式，實是黃國霖偽造二張本票，漠視被告權益，況黃國霖既選擇加蓋契約騎縫章以顯慎重，惟從買方的契約書觀之，封面內頁、封底、本票及中間契約內容騎縫章也對不起來，顯係使用障眼法先用斡旋單讓買方簽名，後面夾雜買賣契約及本票，使買方在不知情之情況下簽署，況依一般不動產交易實務，簽約款約為買賣價金的10％，而本件之買賣契約卻是30％，不合常理，是被告自得依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示甚明。
㈢又黃國霖既是撰擬上開契約書之代書暨見證人，在簽約過程
中並未告知被告文件之內容、性質及其影響為何，被告不疑有他，遂依其要求在文件上簽署，又被告發現黃睿齡隱瞞上開房屋附近將建設葬儀特區，及被告欲買新屋，必須要賣掉現住房屋，會有奢侈稅的問題等事，檢視攜回之文件，始發現所簽的是買賣契約，即以存證信函向原告終止系爭買賣契約書，被告於事後發現而非簽約時已知，實不能以事後之存證信函，推論被告100 年9 月24日時之認知，原告主張，並不足採。而本件系爭買賣標的係毛胚屋，完全沒有裝潢，價格卻高於其他仲介業者，同一棟麗寶世紀館銷售房屋開價僅為1,250 萬元，最後議價為1,050 萬元，系爭買賣契約所載價格超過至少200 餘萬元。復按照不動產交易實務，尚未提出印鑑證明等文件即簽下395 萬元之高額本票，實非常態，即黃睿齡之詐欺行為使被告陷於錯誤，進而為相關簽約之意思表示，被告已於另案之爭點整理狀為撤銷買受系爭房屋之意思表示，被告並已對原告、黃睿齡、黃國霖提出刑事告訴在案。被告長年於美國行醫並擔任醫學院之教授，至99年4月24日始返國擔任客座教授，智識程度及識別能力均係表現於其專業領域上，因久居美國並不知台灣不動產買賣相關人等之技倆，且被告長期處於醫療院所及學術研究之單純環境中，反而極度缺乏社會經驗，況高級知識份子被騙，在現今社會案例中不勝枚舉。不能僅以其為醫生及教授，即認其絕對不會被欺瞞，或一定瞭解所簽之文件，原告主張實為無據。被告雖有簽署上開專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書、專任委託銷售契約書及不動產買賣意願書等文件，惟因被告年事已高並自己獨居中，被告之妹妹希望能就近照顧被告，被告為方便往來始有換屋之打算，並非作為不動產之投資，倘被告精於不動產買賣，怎會被原告及仲介所欺騙？又怎會毫不講價及殺價而照價購買？顯然被告係過度信任仲介及代書，反而受其蒙蔽、欺騙，而於簽下與不同於以往交易之極度不合理的交易條件之文件，被告確受有詐欺，實堪認定。原告既身在現場，實無法諉為不知上開人等施行詐術，被告主張撤銷，實有理由。被告已因受詐欺而撤銷系爭買賣契約中買受之意思表示，系爭買賣契約已因欠缺意思表示合致而不成立，被告無給付價金之義務，彰彰自明。
㈣又被告得依錯誤意思表示，依民法第88條第1 項撤銷系爭買
賣契約中被告買受之相關意思表示，蓋被告看屋時只帶5 萬元現金，至多僅是為交予仲介之斡旋金，而非訂約金，被告顯無任何簽約之意思，是被告根本欠缺締結買賣契約之法效意思。復依台北市政府地政局公佈之買賣不動產流程，簽約當日，見證人即代書黃國霖在場，卻未準備地政士於簽約時所應準備之簽約當日之標的物現況說明書（即不動產說明書）及相關土地、建物謄本，已如前述，標的物現況說明書之日期為100 年2 月12日，亦非簽約當日，且簽署人亦非出賣人即原告，買賣契約內並無雙方之身分證影本，可知於簽約時未進行身分確認，況契約內既無土地、建築改良物所有權狀影本，顯然當時並非簽訂買賣契約，被告並無簽訂買賣契約之意甚明。若雙方真有簽訂買賣契約之意，代書應該要求雙方備妥印章，而不會蓋手印，顯然代書及仲介均未告知被告所簽訂的就是買賣契約，被告根本不知自己簽訂的是買賣契約，即無簽訂買賣契約之法效意思甚明。系爭契約之騎縫章無法接符、被告根本未與賣方議價，綜上，被告既無簽訂買賣契約之法效意思，卻又簽訂內容為買賣之系爭不動產買賣契約，顯然被告意思表示之內容有錯誤，且此之錯誤是受仲介黃睿齡及代書黃國霖之詐欺，及代書未克盡其受委任之職責所致，非被告自己之過失，被告爰依民法第88條第1 項規定，撤銷系爭買賣契約中被告買受之相關意思表示，並於另案以訴狀向原告為撤銷之意思表示，被告既依民法第88條第1 項規定，撤銷系爭買賣契約中被告買受之相關意思表示，系爭買賣契約已因欠缺意思表示合致而不成立，被告當然無給付價金之義務。
㈤被告依約無給付尾款予原告之義務，蓋系爭契約末頁之收款
明細確認表，對於400 萬元價款性質記載為「簽備款」，即簽約款及備證款。惟被告於100 年9 月24日未見原告應備之各種證件及提供予代書之過戶文件，則買賣契約封面、背面之「買賣方應備之證件」之「賣方應備之證件」上之簽署，被告否認其真正，故給付本票票款395 萬元之條件尚未成就或期限未屆至，顯然被告並無給付之義務，且依買賣契約書第4 條第1 項約定，本件買賣並未核發稅單，則完稅款及尾款亦無給付之義務甚明，從而，買賣契約既經撤銷買受之意思表示而不成立，被告自無給付尾款之義務。原告無直接請求被告直接對其給付之權利，蓋民法之規定除強制或禁止規定外，只具有補充當事人意思表示之作用，當事人已有約定者，應依當事人約定為據。依系爭契約第4 條第7 款約定及價金履約保證申請書第8 條第1 項約定，原告不得為直接交付價金予原告之請求。又本件買賣契約為雙務契約，原告應移轉買賣標的物所有權予被告，原告既已請求尾款，被告爰行使民法第264 條之同時履行抗辯，在買賣標的物所有權未移轉登記予被告前，被告得拒絕價金之支付。且系爭買賣契約業經被告依法撤銷而不成立，已於前述，被告自無違約之可言，更無給付違約金之義務。
㈥併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告有於100 年9 月24日就原告所有坐落新北市○○區○○
路○○○ 號13樓之房屋及基地為標的之買賣契約上立契約書人之買方部分簽名，及於契約立約人當事人欄之買方姓名處蓋指印，該契約之買賣價金為1,350 萬元。另被告並有於價金履約保證申請書上，契約最後所載申請人欄簽名蓋指印，並有於契約前端當事人欄蓋指印。
㈡被告有於100 年9 月24日交付原告現金5 萬元存入履約保證
專戶，並有於原告提出之原證一所附買賣契約之兩張本票之發票人欄簽名，另關於本票之指定受款人、票面金額、發票日期，係由代書黃國霖所填載。
㈢原證一附表標的物現況說明書委託人簽章欄朱宏杰（原告之配偶）所簽，其上被告之簽名非由被告本人所簽。
四、兩造爭執之事項：㈠被告得否以受詐欺為由而撤銷系爭買賣契約？㈡被告得否以錯誤意思表示為由而撤銷系爭買賣契約？㈢原告依據系爭買賣契約請求給付價金餘款有無理由？被告得
否依系爭買賣契約第4 條第1 項主張同時履行抗辯？
五、得心證之理由：㈠被告得否以受詐欺為由而撤銷系爭買賣契約？⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度臺上字第171 號判決要旨參照）。
⒉經查，本件被告主張原告與訴外人即仲介黃睿齡假稱系爭買
賣標的所在大樓交易熱絡，且隱瞞附近將設葬儀特區，又代書黃國霖以斡旋金契約為掩護且未告知系爭契約之權利義務，致其簽訂系爭買賣契約而受詐欺云云，既為原告所否認，被告自應就此負舉證責任，惟被告不僅未就系爭不動產附近已劃設為葬儀特區提出相關證據以為證明，且被告既具有相當之智識程度又非不識字之人，關於其所稱訴外人黃睿齡假稱系爭大樓交易熱絡之具體情形為何，訴外人黃國霖究係如何以斡旋金契約為掩護，亦均未見其舉證以實其說，自難採信。再者，被告僅憑原告亦在現場，即主張其無法諉為不知上開人等施行詐術云云，然被告就其上開推測仍須舉證以實其說，否則尚難僅憑此項推測即認定原告亦有共同詐欺之事實，是其前開抗辯，委不足採。是以，被告既未能舉證證明其於100 年9 月24日簽立系爭買賣契約時，係受詐欺而為之，則其依據民法第92條第1 項前段，於100 年12月23日在另案本院100 年度板簡字第1791號確認本票債權不存在事件以民事爭點整理狀為撤銷系爭買賣契約意思表示云云，即屬無據。
㈡被告得否以錯誤意思表示為由而撤銷系爭買賣契約？⒈按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任。」
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照）。再按買賣契約非要式行為，除第166 條情形外，不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立，其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要。若囑人簽字即係授權行為，當然對於本人直接生效（最高法院19年上字第335 號判例意旨參照）。本件被告雖抗辯：被告所交付之現金5 萬元，只是斡旋金，不是簽約款，被告不知所簽署之文件就是買賣契約，根本欠缺締結買賣契約之法效意思云云，既為原告所否認，被告自應就此負舉證責任。
⒉經查，原告主張兩造間存有合法有效之買賣契約，業據提出
買賣契約為證，且被告對於有於100 年9 月24日就原告所有坐落新北市○○區○○路○○○ 號13樓之房屋及基地為標的之買賣契約上立契約書人之買方部分簽名，及於契約立約人當事人欄之買方姓名處蓋指印，該契約之買賣價金為1,350 萬元。另被告並有於價金履約保證申請書上，契約最後所載申請人欄簽名蓋指印，並有於契約前端當事人欄蓋指印等情，並不爭執，而觀諸被告簽名及蓋指印處，其中有載明「不動產買賣契約書」之字樣者，有載明「買方所支付之買賣價款均請直接將款項存匯入履約保證專戶…」之字樣者，甚至有載明「價金履約保證申請書」之字樣者，衡以被告自承在美國行醫多年並擔任醫學院之教授，至99年4 月24日返國擔任客座教授，縱其之前長居於美國，仍不會影響其本所具有之相當智識程度，是其處理系爭房地買賣應非難事。況依原告所提出被告前於100 年9 月21日曾簽立不動產買賣意願書（即斡旋金契約，見本院卷第125 頁），堪認被告於100 年9月24日簽訂系爭不動產買賣契約書時，應不可能無法區辨所簽立者究係不動產買賣契約書抑或係不動產買賣意願書。是被告前開抗辯，自不足採，是自無許其援用民法第88條撤銷意思表示之餘地。
㈢原告依據系爭買賣契約請求給付價金餘款有無理由？被告得
否依系爭買賣契約第4 條第1 項主張同時履行抗辯？⒈按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。」，民法第264 條第1 項前段定有明文，此為我國民法「同時履行抗辯」之規定，核其立法意旨，無非以就雙務契約言之，各當事人之債務，互相關聯，故一方不履行其債務，而對於他方請求債務之履行，則為保護他方之利益起見，應使其得拒絕自己債務之履行，即同時履行之抗辯（該條立法意旨參照）。又「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。」（最高法院39年臺上第902 號判例意旨參照）。
⒉經查，系爭契約為買賣契約，屬雙務契約，依民法第367 條
規定，原告有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；被告則負交付約定價金及受領標的物之義務。又被告以受詐欺或錯誤意思表示為由撤銷系爭契約之意思表示並無理由，已如前述，即系爭契約效力仍繼續存在，是原告請求被告依系爭契約給付買賣價金，自屬有據。至被告雖抗辯原告應透過履約保證手續，不得直接請求被告交付價金云云，惟按所謂履約保證，其意義在於為保障賣方在移轉系爭房地所有權之後，能取得買賣價金，並保障買方已繳納之價款在賣方違約未交付房地或移轉所有權登記時可全數退回，故藉由一公正第三人之參與，使其受買賣雙方委任，而保管監證買賣之價金，以使買賣雙方無論該買賣是否順利完成，均可避免該買賣價金由一方不法取得之情事，是該履約保證人僅擔任一中立角色，並未代理賣方收受買賣價金之權限，是原告因被告拒不履行，自得起訴請求被告直接對其給付。再者，被告以原告亦未依系爭契約將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告，爰行使同時履行之抗辯。經核依系爭契約8 條約定：「乙方應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記。」、第4 條第1 項約定：「一、甲方（即被告）應依下列日期給付乙方（即原告）價款：買賣總價：新臺幣壹仟叁佰伍拾萬元整。簽約款：本契約簽訂時，新臺幣肆佰萬元整。備證用印款：（未記載）。完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，新臺幣肆佰萬元整。尾款：新臺幣伍佰伍拾萬元整（交付日期訂於民國100 年11月15日，甲方應依約付清尾款。」，則兩造既未另行約定備證用印款之交付日期，依系爭契約第8 條約定，原告自應於被告給付完稅款之同時，即辦理移轉系爭房地之所有權移轉予被告，且依系爭契約第4 條，兩造就系爭契約尾款550 萬元約既定以100 年11月15日為交屋日，原告自應於被告付清尾款時辦理交屋手續。易言之，被告付款及原告移轉所有權登記並交付系爭房地，應係立於對待給付之關係，上開兩造相關之給付義務均係出於系爭契約而發生，且核原告請求被告給付價金後，若未將系爭房地移轉登記並交付予被告，將使被告無法為系爭房地所有人或使用系爭房地之可能，於事理自難謂平，是被告所為上開兩造相關給付之義務係立於互為對待給付之關係，洵屬可採。
⒊又按「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以
前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。」最高法院50年台上字第1550號著有判例可稽。因此債務人之遲延責任，於其提出同時履行之抗辯後，始溯及的消滅。參諸前揭說明，因請求法定遲延利息及違約金，以債務人遲延支付金錢為標的之債務為前提，本件被告主張同時履行抗辯經本院准許，被告於原告提出對待給付前，並無給付該等買賣價金之義務，目前自無所謂遲延之責任，是原告請求被告給付關於法定遲延利息及違約金部分，即無理由。
六、綜上所述，原告依據系爭契約請求被告給付買賣價金為有理由，惟被告所為同時履行抗辯亦係可採，從而，原告提起本件訴訟，於其將系爭房地移轉登記並交付被告之同時，請求被告給付買賣價金950 萬元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則乏依據，自應予以駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論列，併此敘明。
八、又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 30 日
書記官 游朝松