臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第94號原 告 李國雄訴訟代理人 黃麗岑律師
林明信律師複代理人 趙立偉律師被 告 李俊仁訴訟代理人 翁敏敏上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國101年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣坐落於新北市○○區○○段375、380、381、384、385地號土地（下稱系爭土地）為被告所有，被告於民國100年5月15日委託訴外人亞太土地開發有限公司（下稱亞太公司）仲介出售系爭土地，買賣總價為新台幣（下同）2億8804萬8000元，100年5月25日被告與亞太公司再另立委託授權書，委託買賣總價變更為2億8364萬7180元。
（二）原告經由亞太公司得知被告欲出賣系爭土地，遂透過亞太公司於100年5月25日與被告簽訂不動產購買意向書，買受範圍為系爭土地之全部即705.59坪，買賣價金每坪為40萬4000元，買賣總價為2億8505萬8360元，被告並向原告收取面額1000萬元、票號A00000000號之支票乙紙作為訂金，雙方並約定於100年5月31日15時至約定處所簽訂土地買賣契約，原告亦於100年5月27日將1000萬元匯入原告之支票存款帳戶內。
（三）詎被告於100年5月31日簽約時一再變更條件，並無理要求原告應於原定買賣條件及價金外，於系爭土地上之建案完成後，額外給付面積150坪之建物及4個停車位，原告因無法接受被告片面更改契約條款及上開無理要求，致簽約不成，遂將此事由註記於訂金收據上，並於100年7月7日以存證信函向被告表明不同意上揭條件。嗣因被告拒絕簽約，原告遂於100年11月24日以存證信函向被告請求返還訂金及給付違約金，惟被告卻遲至101年1月13日始將上開支票退還予原告。
（四）按原告及被告所簽定之訂金收據備註一載明「為顧及買賣雙方權益，屆時賣方若未依約定至約定處所簽訂不動產買賣契約書（雙方另行約定時間不在此限），視為違約需加倍償還所沒收訂金與買方，作為賠償；若買方違約不買，則訂金沒收」之語，上述條款應屬懲罰性違約金之約定。被告於100年5月31日雖有前往至約定處所簽約，惟其卻片面修改契約，增加不合理之條款，致雙方無法簽定土地買賣契約，符合未依約定簽訂不動產買賣契約書之條件。自原證2委託書觀之，其內根本未註記150坪建物及4個停車位，倘若被告曾要求多分150坪建物及4個停車位，豈可能不將此條件註記於委託書中，由此足見，被告所述不實。另就原證8之訂金收據以螢光筆註記之處，雖未有被告之簽名，惟此乃係100年5月31日簽約當日，被告額外要求原告另給付150坪及4車位，原告不接受，方於訂金收據上加以註記，當時原告亦要求在場之被告於訂金收據上簽名，惟遭被告拒絕，原告自得依前揭約定請求被告給付違約金1000萬元。再者，原告於100年5月27日即已將1000萬元存入原告之甲存支票帳戶（甲存支票帳戶並無給付利息）內，因被告無法簽約，又遲至101年1月13日方將支票返還予原告，造成原告損失近八個月之利息，並損及原告資金調度之靈活性。且系爭土地之買賣總價高達為2億8505萬8360元，原告僅向被告請求1000萬元之違約金，並未達買賣總價之10%，無過高之虞，實屬合理。
（五）被告辯稱於簽立訂金收據前，曾向亞太公司表示須亞太公司及原告均同意以下各事項，被告始願簽該等訂金收據：
1、被告不保證於1年內即能塗銷系爭土地375租約。2、因舊建照所多出之建坪，原告應補償申請舊建照時所支付之700萬元申請費用，並給付面積150坪之建物及4停車位。
3、被告告知訴外人亞太公司，請將原告所開立而未兌現之1000萬元支票做為斡旋金，若被告與原告未能簽訂買賣契約，請即時退還原告云云。惟被告於簽訂原證4訂金收據時從未提及上揭3條件，此有亞太公司之徐建國為證，顯見被告所辯乃屬臨訟杜撰之詞，無足採信。
（六）原告已授權亞太公司處理購買系爭不動產之相關事宜（見原證3），顯見亞太公司有權代理原告，上揭原證4之訂金收據雖無原告之簽名，然於簽訂原證4之訂金收據過程中，亞太公司代表人徐建國亦表明買受系爭土地者為李董事長；且原告交付之1000萬元票據，亦係以原告名義所簽發，顯見被告明知亞太公司徐建國係代理原告交付訂金予伊，並與亞太公司徐建國簽訂訂金收據。是以，原告為訂金收據之當事人，自得依上揭訂金收據向被告請求給付違約金。被告所辯稱訂金收據相對人為訴外人亞太公司，非原告云云，不足採信。
（七）被告又辯稱其發現原告與訴外人亞太公司實係居於同地，始發覺原告、亞太公司共同以詐術使被告為錯誤意思表示之情事，遂依民法92條之規定以掛號通知函通知撤銷被告向原告及亞太公司所為之意思表示云云。然查被告於101年2月29日答辯（一）狀第1頁倒數第1行中提及「原告明知他住址○○○區○○路○○○號6樓，故意○○○區○○路207之2號1樓為亞太不動產為地址…」等語，顯見被告亦認定「新北市○○區○○路○○○號6樓」為原告之住居所，而○○○區○○路207之2號1樓」為亞太公司之事務所，且原告於101年1月13日以存證信函退還原告訂金時，即係使用○○○區○○路○○○號6樓」之地址，可徵原告與亞太公司之地址並非同一。是以，被告以原告與亞太公司之地址為同一為由，於毫無任何證據可佐之情形下，遽指原告與亞太公司間有洩漏底價、施用詐術之情云云，委無可採。又原告之辦公室與亞太公司辦公室位置接近，亞太公司人員就近先探詢原告購買土地之意願，至屬正常。倘被告仍主張其簽訂訂金收據係受原告詐欺，自應由被告就如何受原告詐欺乙節，負舉證之責，否則其主張係受詐欺而撤銷意思表示，於法不合。
（八）證人即被告之妻蕭京娥於101年5月8日審理時雖證稱被告於100年5月26日向徐建國表示150坪及4個停車位條件，然此非事實，有錄音譯文光碟（原證12）為證。再者，100年5月26日僅有被告、被告之妻蕭京娥、徐建國及張哲盛在場，原告、律師、代書於當日並未在場，而係於10 0年5月31日簽約之日方在場，足徵證人乃係故意將100年5月31日所發生之事實，誤導為100年5月26日所發生，其所為之證詞，無足採信等語。
（九）聲明：①被告應給付原告1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告及亞太公司徐建國均明知系爭土地有375租約，有佃農優先承購權和舊建照復照等問題尚待解決，不可能立即訂立兩造間買賣契約書，被告所收原告簽發支票只是當斡旋金，100年5月26日被告透過亞太公司徐建國通知原告無法在1年內塗銷系爭土地興化段385地號375租約註記及回復建照，故原證7之其他約定之（四）、（五）項之「自簽約日起---個月內」均保持空格，原告要求4個月內註銷，被告表示至少須1年時間，且原告不願意購買除385地號外其餘4筆土地，雙方對385地號塗銷375註記及其餘4筆土地購買意願與塗銷時間之買賣重要點，意思表示顯然不一致，既無合意何來違約未簽約，此亦為被告未兌現1000萬元支票及退還還原告之原因。
（二）又原證7之10項其他約定和「150建坪及4車位」記載，係100年5月26日己言明的交易內容，並非原告所言於同年月31日簽約日突然提出，被告未阻止簽約成就。原告早在100年5月26日就知道有150坪、4車位、700萬元建照申請費、375租約及佃農優先承購權等問題尚待解，故原告主張被告已與原告達成買賣契約合意乙節，應屬無理由。雙方未達成合意，才未簽買賣契約，何來被告應給付違約金？其於100年5月31日亦依約定前往亞太公司處商討簽約事誼，是原告不買而破局，其已退還原告簽發未兌現1000萬元支票，被告何有違約。
（三）亞太公司負責人徐建國及其員工張哲盛等人，於系爭土地與買方及賣方洽商及簽訂所謂「購買意向書」及「訂金收據」等相關法律行為過程中，係分別同時擔任賣方及買方代理人之角色，其等未經被告同意竟同時擔任買賣雙方之代理人，故上開「購買意向書」及「訂金收據」法律行為，已明顯違反民法第106條禁止雙方代理之規定，其法律行為應屬無效至明。訂金收據契約既屬無效，原告依此請求被告給付，自失所據。
（四）亞太公司徐建國原本告知被告買方為大陸台商總會，結果是與亞太公司同址6樓原告購買，並非台商身分，可見亞太公司和原告事先套好共同詐騙被告，故被告於101年2月20日發函原告及亞太公司撤銷其訂金收據，原告亦不得依據失效之訂金收據而為主張等語置辯。
（五）答辯聲明：①原告之訴駁回。
②如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其經由亞太公司得知被告欲出賣系爭土地，遂透過亞太公司於100年5月25日與被告簽訂不動產購買意向書，同年月26日簽立訂金收據，被告並向原告收取面額1000萬元、票號A00000000號之支票乙紙，雙方並約定於100年5月31日15時至約定之亞太公司處簽訂土地買賣契約等情，為被告所不爭執，並有原告提出之購買意向書、委託授權書、訂金收據、存證信函等附卷為憑，此部分原告主張堪信屬實。惟原告另主張被告雖於100年5月31日有至約定處所，然一再變更原先合意之條件，增加要求原告應於原定買賣條件及價金外，於系爭土地上之建案完成後，額外給付面積150坪之建物及4個停車位，原告因無法接受被告片面更改契約條款及上開無理要求，致簽約不成，遂將此事由註記於訂金收據上，被告阻止簽約條件成就，符合訂金收據備註一未依約定簽訂不動產買賣契約書之違約事實，應依訂金收據備註一之約定加倍返還訂金等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯，從而本件兩造爭執要旨厥為：被告要求原告給付之面積150坪建物及4個停車位交易條件，是100年5月26日簽立訂金收據時已提出，或於約定之100年5月31日簽約日始行提出。
四、經查，原告主張被告未於100年5月26日簽立訂金收據時，提出150坪建物及4個停車位交易條件等情，無非以訂金收據上無此條件註記，且證人即亞太公司代表人徐建國亦於101年8月7日到庭為有利於原告之證述，另原告提出100年5月26日被告與亞太公司協商系爭土地買賣之錄音光碟及譯文（見本院卷第109頁至114頁）為證，以上開事實主張被告係於100年5月31日簽約日突然提出增加給付坪數及車位，阻止簽約條件成就等情。然查：
（一）關於系爭土地買賣之訂金收據，兩造均不爭執100年5月26日無此交易條件之記載，且兩造亦共認100年5月31日簽約不成後，原告與亞太公司徐建國、律師、代書共同簽名加註「因賣方要求買方另給付於本約土地興建之房屋150坪及4個車位，本約無法簽立完成」之語，有原告提出之原證8加註後之訂金收據附卷可稽（見本院卷第19頁），上開加註後之簽名者，獨缺本件買賣之賣方即被告，顯見被告於100年5月31日時，因不認同無法簽約之原因，係出於其突然提出增加給付坪數及車位所致，遂未簽名於該加註事項。故原告提出原證8加註後之訂金收據，並不足以認為上開加註事項即屬真實可信。
（二）又依據原告起訴時提出之兩造間買賣其他約定事項（見本院卷第17頁、18頁），於該紙本右下方另有手寫之「150坪/4車位」之記載，關於該約定事項，據證人徐建國於
101 年8月7日到庭證述此為5月26日協商過程，亞太公司依據被告表達之意思繕打為約定事項，打字完成後被告又再修改，所以手寫部分即為修改處，其不清楚何人書寫等語（見本院卷第128頁）。本院審酌該其他約定事項書證為原告提出之證物，依上證述，此證物並非製作於預定簽約日即5月31日，足見原告所述被告於5月31日始行提出，藉以阻止簽約條件成就云云，與其自行提出之上開書證記載不符。
（三）再參酌本院先繫屬之另案101年度訴字第367號亞太公司請求本件被告給付報酬事件，該亞太公司與本件被告早已處於訟爭狀態，故亞太公司之代表人即證人徐建國自無可能於本件訴訟為偏袒被告之證詞。況證人徐建國於本件訴訟係由原告一方聲請傳喚之友性證人，關於何人就約定事項為手寫之「150坪/4車位」記載，其證述「是否被告寫的，我也不能確定」之語（見本院卷第128頁背面），如該增加坪數及車位條件，確為被告事後擅自增載，則證人徐建國當無可能證述不確定何人書寫。另參之不動產仲介締約常態，係交易當事人口頭表達交易條件內容，書面文字則由仲介人製作，故「150坪/4車位」之記載，顯非被告一方得為之註記。
（四）又原告提出錄音譯文及光碟（見原證12）為證，主張100年5月26日被告並未提出150坪及4車位之條件云云。然被告爭執該錄音譯文之真實性，本院參酌譯文記載有諸多「‧‧‧」點記省略之處，故被告抗辯譯文非完整真實呈現，僅擷取有利原告部分為轉譯，不足證明5月26日其與亞太公司協商全貌等語，應屬可採。況該譯文其中轉譯被告曾表達「‧‧‧舊建照多出多少建坪出來，有那個數字我才有辦法抓，多出來的人家也要建照成本啊，建商也要賺啊，分一些利益給我也是正當」之語（見本院卷第111 頁背面），此即被告一貫抗辯之以舊建照換算結果，買方即原告應增加給付150坪及4車位之條件，故原告提出之非完整譯文內容，雖無提及「150坪及4車位」之語，然已出現被告談論舊建照及「分一些利益給我」之條件，依此譯文亦不能證明被告未於5月26日主張150坪及4車位之條件。
（五）另綜觀原告所述協商締約過程，於5月26日簽訂系爭訂金收據後，兩造及亞太公司再次相會日，即為預定簽約日5月31日，故被告抗辯該「150坪/4車位」條件，係簽訂訂金收據時即已提出之交易內容，應屬可採信。本件原告既主張其授權亞太公司代為系爭土地交易，則被告於締約過程就契約內容必要之點，已為該給付條件之意思表示，自應認為其意思，已於100年5月26日到達於本人即原告，故原告於100年5月31日不同意此條件，核屬雙方未達成買賣合意，致未簽署買賣契約。此情與訂金收據備註一所示「為顧及買賣雙方權益，屆時賣方若未依約定至約定處所簽訂不動產買賣契約書（雙方另行約定時間不在此限），視為違約需加倍償還所沒收訂金與買方，作為賠償」之被告任意不作為，以不正當行為阻其條件成就不同。從而原告援引該訂金收據備註一違約請求權，訴請被告給付違約金，於法不合，難認有理由。
五、綜上，原告依據訂金收據備註一請求權，訴請被告給付違約金1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，於法無據，不應准許，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 8 日
民事第一庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 8 日
書記官