臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第158號上 訴 人 許智富被 上訴人 合盛興不動產股份有限公司法定代理人 胡能超訴訟代理人 黃勝文律師
吳佩珊律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國102 年
4 月10日本院板橋簡易庭102 年度板簡字第253 號第一審判決提起上訴，經本院於102 年9 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款定有明文。此項規定，依同法第436條之1第3項規定於簡易訴訟第二審程序準用之。經查，上訴人於本院第二審始主張兩造於委託銷售期間屆至後，雙方合意延長委託銷售期間至民國101年12月11日止，並將委託銷售總價變更為新臺幣（下同）535萬元，另以特別約定事項載明「以上價格含增值稅不含仲介費」，故被上訴人與買方所洽談之總價扣除4%服務費後，應高於535萬元，始達到銷售條件等語，固屬新攻擊防禦方法之提出，惟查上訴人上開主張，其基本事實均係主張被上訴人所媒介買方之承購條件，未達上訴人之銷售條件，即被上訴人請求上訴人給付服務費是否有理由之問題，如不許其提出，將造成上訴人須另行起訴，耗費時間精力，則因第二審仍為事實審，且上訴人不諳法律，於原審復未委任律師為訴訟代理人，如不許上訴人於第二審法院為主張，顯失公平，自應准許上訴人於本院提出新攻擊防禦方法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人起訴主張：
1.上訴人前於101年3月2日將其所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號3樓之房地（下稱：系爭房地）與被上訴人簽訂專任委託銷售契約書，委由被上訴人居間銷售系爭房地，委託銷售總價為638萬元，委託期間則自101年3月2日起至101年9月2日止。而委託銷售期間屆至後，雙方合意延長委託銷售期間至101年12月11日止，並將委託銷售總價變更為535萬元，其餘條件不變。嗣經被上訴人多方奔走，於101年9月18日終覓得訴外人林宣鰲願以550萬元承購系爭房地，此有訴外人林宣鰲所簽訂之確認書及附停止條件定金委託書可稽。被上訴人旋即轉知上訴人系爭房地以超過委託銷售總額覓得買方之訊息，是被上訴人所媒介買方之承購條件，已達上訴人之銷售條件，自已完成仲介之義務。詎上訴人獲悉覓得買方之訊息後，竟拒不出面與訴外人林宣鰲簽定買賣契約書，被上訴人為求圓滿雙贏，遂於101年9月23日發函予上訴人，請求盡速出面履約。惟上訴人始終不置可否，更於101年10月9日函覆被上訴人，明確表明拒絕與買方簽訂買賣契約書，並片面終止契約。
2.按系爭契約書所載：「貳、甲（即上訴人）、乙（即被上訴人）雙方之權利義務第5條、違約處理：二、『除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第2條委託銷售總價4%計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的6%（其中4%為服務報酬、2%為違約金）。
…⑶甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；…』」，意即倘被上訴人所媒介買方之承購條件，已達上訴人之銷售條件，然上訴人拒絕與買方簽訂買賣契約書者，依前揭條款應給付被上訴人委託銷售總額之6%即321,000元（計算式：5,350,000元×6%＝321,000元）。爰依契約之法律關係提起本訴，求為判決：上訴人應給付被上訴人321,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。
（二）被上訴人於上訴審則陳稱：
1.被上訴人係依與上訴人簽訂之專任委託銷售契約書第二大項第5條第2項第3款之約定，向上訴人請求服務報酬。又此項約定所載之意乃係倘被上訴人所媒介買方所提出之承購條件，已達上訴人之銷售條件，上訴人拒絕與買方簽訂買賣契約書時，即有違約之情事，換言之，被上訴人即得據以向上訴人請求服務報酬。又上訴人與被上訴人雖於101年9月11日所簽訂之變更同意書中，約定調整過後之委託價格535萬元含增值稅不含仲介費，然此項約定所載之意乃係倘被上訴人覓得願以535萬元以上之價格購買系爭房地者，即屬已盡仲介義務。至於仲介費則屬上訴人與被上訴人另行約定之事項，而與上開委託價格無關。從而，上訴人所稱被上訴人與買方所洽談之總價扣除4%服務費後，應高於535萬元，始達到銷售條件等語，容有違誤。
2.被上訴人覓得訴外人林宣鰲願以550萬元之價格承購系爭房地後，被上訴人旋即向上訴人告知此一消息，並明確表示倘上訴人與訴外人林宣鰲間就系爭房地交易成功，被上訴人願只向上訴人收取15萬元之服務報酬，亦即被上訴人願不以系爭契約書第二大項第4條之約定，即實際成交總價4%計算本件之服務報酬。退萬步言，縱認上訴人之主張可採，本件訴外人林宣鰲所欲承購之價格550萬元，於扣除被上訴人15萬元之服務報酬後，亦達上訴人所委託價格535萬元，準此，被上訴人自已完成仲介之義務甚明。詎上訴人獲悉上開訊息後，竟拒不出面與訴外人林宣鰲簽訂買賣契約書，更於101年10月9日函覆被上訴人，再次明確表明拒絕與訴外人林宣鰲簽訂買賣契約書，並片面終止契約，則上訴人所為顯已違反上開約定。從而，上訴人主張本件承購價格未達銷售條件，其未有違約之情事等語，洵屬無據。
二、上訴人則以下開情詞置辯：
（一）上訴人的確有委託被上訴人銷售系爭房地，於第1次委託銷售期間屆至後亦有續約，惟契約上面沒有專任委託字樣，應是一般委託，上訴人有告知被上訴人不同意專任委託，上訴人亦有自行出售，雖上訴人仍有簽變更同意書，惟於101年9月12日亦另與其他仲介簽委託書。依據兩造所簽具之專任委託銷售契約書第一壹點銷售條件第4條第1項，買方需簽署購屋承諾書，方可在不需甲方（即上訴人）簽認下，使買賣契約有效成立。然今被上訴人所提出之買方所簽認者為「附停止條件定金委託書」，並非「購屋承諾書」，故買賣並未成立。又依據專任委託銷售契約書第壹點銷售條件第四條第二項，被上訴人所提出之附停止條件定金委託書需在甲方簽認時，方生定金效力，今上訴人並未簽認，故附停止條件定金委託書並未成立，亦無服務費之事實。況被上訴人兩次與買方相約洽談過程中，第一次因被上訴人處理不當，導致上訴人遭買方父親大聲咆哮咒罵，不歡而散，第二次被上訴人完全未通知上訴人到場，即與買方簽下附停止條件定金委託書，顯然不符合服務原則，上訴人於101年10月9日以存證信函，依據民法第549條規定通知被上訴人終止委任契約，故違約條件第5條第2項第1款並不成立。
（二）再依上訴人與被上訴人於101年9月11日簽訂之「變更同意書」之內容，委託價格調整為535萬元，另以特別約定事項載明「以上價格含增值稅不含仲介費，本價位限9月12日至9月18日之間洽談客戶，逾期價格雙方另訂」等語。
另依101年3月2日簽訂之「專任委託銷售契約書」第2點第
4 條服務報酬計算，甲方應給付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價4%計算，即被上訴人與原買方於「附停止條件定金委託書」中所洽談之總價扣除4%服務費後，應高於535萬元，方達到銷售條件，然買方所提之總價扣除服務費之後僅餘528萬元，並未超過委託書上535萬元之銷售條件。故依上開合約，被上訴人所洽談之買賣總價應高於5,572,917元（計算式：5,350,000元/0.96＝5,572,917元）方達到銷售條件；且依「專任委託銷售契約書」第2點第7條其他約定事項載明，買方需配合101年12月31日移轉過戶，然被上訴人與原買方所簽訂之「附停止條件定金委託書」中，並未載明買方同意此項條件。綜上所述，被上訴人並未於101年9月12日至18日之間達到銷售條件，上訴人與被上訴人洽談時，上訴人已明白告知購屋金額不足，不願意簽認買賣同意書，且不願意接受更改契約內容，並未有違約情事。
三、原審對於被上訴人之請求，判決其部分勝訴部分敗訴，惟上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴人於本院上訴聲明為：（一）原判決不利上訴人之部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
被上訴人則求為判決：駁回上訴（原審判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人不服，已告確定）。
四、被上訴人起訴主張上訴人前於101年3月2日將其所有之系爭房地與被上訴人簽訂專任委託銷售契約書，委由被上訴人居間銷售系爭房地，委託銷售總價為638萬元，委託期間則自101年3月2日起至101年9月2日止，而委託銷售期間屆至後，雙方合意延長委託銷售期間至101年12月11日止，並將委託銷售總價變更為535萬元，其餘條件不變，嗣被上訴人於101年9月18日覓得訴外人林宣鰲願以550萬元承購系爭房地，被上訴人旋即轉知上訴人系爭房地以超過委託銷售總額覓得買方之訊息，並於101年9月23日發函予上訴人，請求盡速出面履約，惟上訴人於101年10月9日函覆被上訴人，拒絕與買方簽訂買賣契約書，並終止契約等語，業據提出專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書、確認書、附停止條件定金委託書及存證信函等影本附於原審卷可稽（見原審卷第8至18頁），復為上訴人所不爭執，是被上訴人此部分之主張堪信為實在。再被上訴人另主張其已依約為上訴人覓得買主，惟上訴人事後反悔，拒不簽訂買賣契約等語，上訴人則以前詞置辯，是本件所應審酌者，為被上訴人是否達請求服務報酬之條件，其請求給付服務報酬及違約金，有無理由？茲敘述如下。
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。是解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性，並兼顧法律行為之和諧性，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，於文義上及論理上詳為推求，並斟酌立約當時之情形及一切證據資料為斷定之標準，尤須斟酌經濟目的及交易之習慣等，依誠信原則而為之，不得拘泥字面致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第453號判例及88年度台上字第1671號、86年度台上字第2756號判決意旨可資參照）。
（二）查兩造於101年9月11日簽訂之「變更同意書」之內容，委託價格調整為535萬元，另以特別約定事項載明「以上價格含增值稅不含仲介費，本價位限9月12日至9月18日之間洽談客戶，逾期價格雙方另訂」等語，有上述委託銷售/出租契約內容變更同意書影本1份附於原審卷可參，兩造就此亦不爭執，而被上訴人固主張上開特別約定事項所載「以上價格含增值稅不含仲介費」之意旨，係倘被上訴人覓得願以535萬元以上之價格購買系爭房地者，即屬已盡仲介義務，至仲介費則屬上訴人與被上訴人另行約定之事項，而與上開委託價格無關等語，惟所謂「以上價格含增值稅不含仲介費」，應指扣除服務報酬後，上訴人含增值稅實質收取535萬元之意，是被上訴人前開主張於覓得願以535萬元以上之價格購買系爭房地者，即屬已盡仲介義務等語，尚非無疑。況委託銷售價格既係上訴人指定，攸關上訴人之實質收益，且上訴人其前委由被上訴人居間銷售系爭房地，其委託銷售總價為638萬元，是其後委託銷售調整為535萬元，前後之委託銷售價格相差103萬元，參以上訴人於與被上訴人洽談時，亦明白告知購屋金額不足，而不願簽認買賣同意書，益徵上訴人主張上述委託銷售/ 出租契約內容變更同意書特別約定事項所載「以上價格含增值稅不含仲介費」，係要求買方出價須包含535萬元及上訴人應給付被上訴人之服務報酬數額等語，應屬有據，而堪憑信。
（三）再系爭專任委託銷售契約書既載明：「貳、甲（即上訴人）、乙（即被上訴人）雙方之權利義務第5條、違約處理：二、『除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第2條委託銷售總價4%計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的6%（其中4%為服務報酬、2%為違約金）。…⑶甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；…』」等語，意即倘被上訴人所媒介買方之承購條件，已達上訴人之銷售條件，上訴人即負有給付服務報酬之義務，則查，依上述委託銷售/出租契約內容變更同意書特別約定事項所載，被上訴人如欲依專任委託銷售契約書之約定，收取實際成交價格4%之服務報酬，並使上訴人實收535萬元，則買方之出價自須高於5,572,917元（計算式：5,350,000元/0.96＝5,572,917元）。而被上訴人主張訴外人林宣鰲願以550萬元承購系爭房地等情，該價額於扣除被上訴人之服務報酬後，上訴人實收金額必少於535萬元，其出價自不符合系爭委託銷售/出租契約內容變更同意書特別約定事項之上述委託銷售條件，難認被上訴人已履行受託任務，故上訴人不同意簽認買賣同意書，並不違反系爭專任委託銷售契約之約定。是被上訴人既未履行受託任務，其依專任委託銷售契約書第二大項第5條第2項第3款之約定，請求上訴人給付服務報酬及違約金即銷售總價之6%（服務報酬4%、違約金2%），共321,000元（計算式：5,350,000元×6%＝321,000元），並無理由。
五、綜上所述，被上訴人依專任委託銷售契約書第二大項第5條第2項第3款之約定，請求上訴人應給付被上訴人服務報酬與違約金共計321,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付100,000元及自起訴狀繕本送達翌日起即101年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並為假執行之宣告，尚有違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如
主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 10 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 徐玉玲法 官 邱靜琪以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 102 年 10 月 23 日
書記官 張傑琦