臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第165號上 訴 人 良一通運股份有限公司法定代理人 賴正謙訴訟代理人 沈明欣律師被 上訴人 李煐城
李張巧共 同訴訟代理人 林敬倫律師
郭緯中律師上 列一人複 代理人 古健琳律師上列當事人間返還租金事件，上訴人對於中華民國102年5月8日本院三重簡易庭101年度重簡字第1454號第一審判決提起上訴，本院於102年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國101年6月1日，向被上訴人李煐城、李張巧（合稱被上訴人）分別承租渠等所有坐落於新北市○○區○○○段○○○○○段00000000000地號土地（下稱系爭4之2、4之3、4之4地號土地，合稱系爭土地），作為停車場，供停放上訴人公司所有貨運車輛之用，約定租期均為10年，自101年6月1日起迄111年5月31日止，租金皆為每年新台幣（下同）8萬元（下稱系爭租約），上訴人並於簽約時交付面額均為8萬元支票各1紙予被上訴人，以預付1年租金，嗣經被上訴人兌現在案。詎上訴人於簽訂系爭租約後，向主管機關新北市政府交通局（下稱新北市交通局）提出設置汽車運輸業停車場之申請，經新北市交通局審核後，以系爭土地總面積為6,469平方公尺，該區為「變更林口特定區計畫（第三通盤檢討－內政部都委會第76次會議審議通過部分）」之海濱遊憩區，依都市計畫土地使用分區管制要點第45條、第47點之規定，海濱遊憩區開發面積以10公頃為原則，最小面積不得小於5公頃，申請面積未符合上開規定，而駁回上訴人設置停車場之申請。上訴人旋即向被上訴人表明系爭土地無法合於原先約定之使用收益方式，並於101年8月28日上訴人會同地政人員至現場鑑界時，亦發現地上有約3分之2面積為被上訴人出租予他人供作魚塭及興建建物之用，而在鑑界後數日將系爭租約退還仲介羅坤瑋，並請被上訴人將預收之1年租金各8萬元返還，惟遭被上訴人悍然拒絕。又被上訴人在與上訴人簽約時，即知上訴人承租系爭土地係供作汽車運輸業停車場之用，本應以合於約定之租賃物交付予上訴人，然因兩造對於系爭土地受限於相關法令限制（開發面積之限制）事先一無所知，致被上訴人無法依照租約給付，而有給付不能之情形，此應屬不可歸責於雙方當事人之事由所致，依民法第266條第2項之規定，上訴人當得依關於不當得利之規定，請求被上訴人返還已為之對待給付即預付租金各8萬元。另李煐城就其出租予上訴人之系爭4之2、4之3地號土地，僅有應有部分5分之1，該2筆土地尚有其他共有人，惟李煐城與上訴人簽訂系爭租約時，卻稱該2筆土地均為其所有，倘李煐城並未取得其他土地共有人之同意，得將系爭4之2、4之3地號土地出租予上訴人，李煐城自有上述可歸責於債務人事由致給付不能之情形，上訴人當得依民法第226條、第256條規定，解除與李煐城間之租賃契約並以起訴狀為對被上訴人解約之意思表示，暨依民法第259條第1款之規定，請求李煐城將由上訴人受領之給付物即預付租金返還上訴人。另李煐城在與上訴人簽訂系爭租約時，即知上訴人承租系爭土地係欲供作停車場使用，然就出租之4之3地號土地竟有一半之面積為魚塭，顯然無法依約提供土地予上訴人作停車場使用，其就此給付不能情形顯有可歸責之事由，上訴人亦可依上開規定解除系爭租約，並請求李煐城返還所受領之租金。再者，李張巧於出租系爭4之4地號土地予上訴人時，亦知上訴人承租該土地之用途，係欲全部供作停車場之用，今該土地上竟存有魚塭及鐵皮屋建物，致上訴人無法完整利用該土地作為停車場，李張巧自有給付不能之情形，並有可歸責之事由，上訴人依民法第256條規定，自可主張解除租約，並以起訴狀為解約之意思表示，暨依民法第259條第1款規定，請求李張巧返還所受領之租金。爰依民法第266條第2項及第226條、第256條、第259條第1項第1款規定，求為判決李煐城、李張巧各應給付上訴人8萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人李煐城、李張巧各應給付上訴人8萬元，及均起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠系爭租約第1條表明租賃物之用途為供上訴人作停車場使用，係確保上訴人不會有興建工作物等變更地貌之行為，惟未特約須待申請准設置停車場後契約方為生效。上訴人承租後向主管機關申請停車場使用時，依系爭租約第7條約定，被上訴人固有配合之義務，然其申請是否符合法規規範，上訴人本應於承租前詳為查證，況被上訴人並未保證確定可以申請為停車場，亦無就標的物有任何蓄意隱瞞之情事，且綜觀系爭租約，亦無任何被上訴人須保證租賃物可供申辦停車場之約定，是被上訴人已提供合於兩造所約定使用收益之租賃物交付上訴人無訛。㈡民法第266條所謂給付不能，係指契約約定之給付無從履行而言。然被上訴人既已提出客觀上合於兩造所約定使用收益之租賃物，自屬已為給付，上訴人以「兩造對於系爭土地受限於相關法令限制事先一無所知悉，致被上訴人無法依照租約給付，而有給付不能之情形，此屬不可歸責於雙方當事人之事由所致」為由主張依關於不當得利之規定，請求被上訴人返還已為之對待給付即系爭租金各8萬元，應屬無據，另關於系爭土地上之魚塭、地上物，於訂約前即已存在並為兩造所明知，要難謂上訴人得據以主張給付不能。㈢上訴人另主張李煐城就其出租與上訴人之系爭4之2、4之3地號土地，僅有應有部分5分之1，倘李煐城並未取得其他土地共有人之同意，得將系爭4之2、4之3地號土地出租予上訴人，李煐城自有可歸責於債務人事由致給付不能之情形云云，惟基於債之相對性，上開主張並無可取等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查上訴人於101年6月1日，分別與被上訴人2人簽約承租系爭土地，作為停車場使用，約定租期均為10年，自101年6月1日起迄111年5月31日止，租金皆為每年8萬元，上訴人於簽約時交付面額均為8萬元支票各1紙予被上訴人，以預付1年租金，並經被上訴人兌現在案，嗣上訴人向新北市交通局提出設置汽車運輸業停車場之申請，經審核後，因系爭土地為總面積為6,469平方公尺之海濱遊憩區，面積不符合都市計畫土地使用分區管制要點第45條、第47點關於海濱遊憩區開發面積以10 公頃為原則，最小面積不得小於5公頃之規定，，而遭駁回之事實，有土地租賃契約書、支票、新北市交通局函在卷可稽（原審司重簡調字卷第6至9頁、第13頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人簽約時即知上訴人承租系爭土地係供作汽車運輸業停車場之用，本應以合於約定之租賃物交付予上訴人，因兩造對於系爭土地受限於相關法令限制事先一無所知，被上訴人無法依約給付，應屬不可歸責於雙方當事人之事由致給付不能；又李煐城就其出租予上訴人之系爭4之2、4之3地號土地，僅有應有部分5分之1，倘李煐城並未取得其他土地共有人之同意，得將系爭4之2、4之3地號土地出租予上訴人，自有可歸責於其事由致給付不能之情形；另被上訴人出租予上訴人之系爭土地上有魚塭及鐵皮屋建物，致上訴人無法完整利用作為停車場，亦顯有可歸責事由致給付不能之情形，上訴人自得依民法第266條第2項及第226條、第256條、第259條第1項第1款規定，請求被上訴人返還預付租金各8萬元等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠系爭租約除於第1條約定：「甲方（即被上訴人）所有．．
．出租乙方（即上訴人）做為停車場使用，但乙方決不得影響鄰地海濱遊憩區之灌溉排水及損害」；第7條約定：「乙方為前開第一條使用目的而申辦手續需甲方提供有關土地使用同意書時，甲方應無條件隨即備出供乙方應用」外，並無被上訴人保證上訴人必可向主管機關申請准許為停車場之特別約定，自難遽以新北市交通局駁回上訴人在系爭土地設置停車場之申請，即認被上訴人無法依約給付，而屬不可歸責於雙方當事人之事由致給付不能。
㈡證人羅坤瑋於原審證稱：「我有介紹原告法定代理人賴正謙
向被告李煐城、李張巧承租林口區4之2、4之3、4之4的土地，賴正謙託我介紹林口土地給他去作為申請停車場，當初他告訴我說要找2、3千坪的土地，給原告良一通運股份有限公司要向監理所申請停車場，送地籍圖、合約、土地謄本、身分證給監理所申請停車場，等監理所的人來在現場，良一公司會在地上畫停車格，給監理所照相後就可以，原告公司並沒有要使用這塊土地，這樣監理所才可以申請牌照，因為很多新車都掛在別家公司的牌照，不是掛在原告的公司名義下，掛在別家公司，就沒有辦法收到新車靠行服務費，我就幫原告找。．．．。4之4有部分魚塭，另外在土地中間有100多坪鐵皮屋，4之3有部分是魚塭，4之2沒有魚塭，4之4有部分魚塭，4、4之2、4之3、4之4地號原來全部租給海釣場，民國99年就沒有出租，保持現狀，土地使用情形我有告訴原告法定代理人賴正謙，賴正謙也看過好多次，土地沒有使用，契約訂好他們就去申請，只是資料給原告申請而已，原告不需要使用土地，只是申請牌照，如果車子真正要來停，每年要一百多萬元，當初法定代理人賴正謙就是這樣講，我才去幫他找土地」、「我有告訴原告法定代理人賴正謙土地是海濱遊憩區，你可以去申請的話，我才去跟地主拿資料，賴正謙看二次、或三次之後，就催我去拿資料，我就去跟地主拿資料，就向地主講，跟原告簽租約之後，就可以每年拿8萬元的租金，土地使用權歸地主，在契約上沒有註明，地是靠海邊，車停那裡，會生銹，也沒有人看管，地主才同意這個價格租給良一公司。回饋金因為地主怕申請下來之後，要什麼稅金等等的費用，才訂回饋金，賴正謙才說所有的回饋金部分要由良一公司繳納。賴正謙在宜蘭有申請過類似的停車場，他們程序都很瞭解，他跟我講，我才幫他找．．．」等語（原審重簡字卷第51頁背面、第53頁），經上訴人於本院聲請與上訴人法定代理人賴正謙對質時，復證稱：「（在帶良一通運股份有限公司法定代理人賴正謙去系爭本件土地4-2、4-3、4-4地號看現場之前，是否曾經會同三塊土地的地主以及地政人員到現場指界？）地政人員沒有，地主有」、「（針對上開三塊土地的具體位置，你是如何得知？）地主告訴我們就是那一塊區塊」、「（你帶賴正謙去看現場時，是否依照地主之前的告知再轉告賴正謙三塊土地的具體位置？）是」、「（你帶賴正謙去看現場時，賴正謙在現場有無針對現場看到的魚塭、鐵皮屋是否位於上開三塊承租的土地此事向你詢問？）有，我告訴他說鐵皮屋及魚塭有一部份在這三塊土地上」、「鐵皮屋是全部都是他所承租的三塊土地，魚塭是有一部份，我有告訴賴正謙，賴正謙說他們劃停車格要怎麼整地」、「（你在簡易庭作證證述說良一通運股份有限公司並沒有要使用這塊土地，但契約書內是約定地主要出租土地給良一通運股份有限公司作為停車場使用，如果你的證述屬實為何在契約書內雙方不約定說實際上良一通運股份有限公司沒有要使用承租土地？）這過程我在簡易庭說的很清楚，賴正謙也知道本來就是不用去使用這個土地，地主也是因為良一通運股份有限公司不使用土地才用這麼便宜價錢租給良一通運股份有限公司申請停車場，如果良一通運股份有限公司實際要使用，價錢要好幾倍以上了，這賴正謙都知道」、「（你如何知道這三塊土地如果有要實際使用，它的租金價格會是本件租約價格的好幾倍？）他之前99年租給海釣場就是租壹年租金120幾萬，海釣場倒閉後，剛好賴正謙說要租土地申請停車場的程序，所以才介紹」等語，賴正謙在場亦未爭執（本院卷第41頁背面至第43 頁），可見上訴人於承租前，即已查明系爭土地實際狀況，是上訴人主張系爭土地上有魚塭及鐵皮屋建物，致上訴人無法完整利用作為停車場，被上訴人亦顯有可歸責事由致給付不能之情形云云，洵無可取。
㈢上訴人另主張李煐城就其出租上訴人之系爭4之2、4之3地號
土地，僅有應有部分5分之1，倘李煐城並未獲其他共有人同意，得將該土地出租予上訴人，自有可歸責於其事由致給付不能之情形云云。惟按部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效（最高法院76年度台上字第1571號裁判參照），故不論李煐城是否經全體共有人同意而出租土地予上訴人，系爭租約於上訴人與李煐城間仍屬有效，是上訴人此部分主張仍無可採。
五、綜上所述，上訴人依民法第266條第2項及第226條、第256條、第259條第1項第1款規定，請求被上訴人李煐城、李張巧各應給付上訴人8萬元，及均起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 楊千儀法 官 連士綱以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
書記官 鍾惠萍