臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第172號上 訴 人 錦龍印刷實業股份有限公司法定代理人 林錦龍訴訟代理人 陳彥任律師被 上訴人 張豊雄訴訟代理人 許進德律師
許峻鳴律師陳怡倩律師被 上訴人 鑫辰國際不動產投資顧問有限公司法定代理人 邱宏志上列當事人間請求返還要約金事件，上訴人對於民國102年5月3日本院三重簡易庭101年度重簡字第1102號第一審判決提起上訴，經本院於102年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人前經被上訴人鑫辰國際不動產投資顧問有限公司（下
稱被上訴人鑫辰公司）居中仲介，欲向被上訴人張豊雄承租坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地，及其上門牌新北市○○區○○街○○○號房屋（下稱系爭房地），上訴人曾簽立租賃要約書（下稱系爭要約書），記載要約條件與特別約定事項，並交付面額新臺幣（下同）48萬元支票（下稱系爭支票）予被上訴人鑫辰公司，委任被上訴人鑫辰公司為要約之處理及將系爭支票供作要約金，嗣經被上訴人鑫辰公司通知洽商後尚無共識，並未簽立租約。上訴人即表明議約不成，請求返還要約金，被上訴人鑫辰公司片面以續予協商該租賃為由未返還系爭支票，上訴人授權被上訴人鑫辰公司為租賃要約處理僅至101年2月28日止，但被上訴人鑫辰公司遲至101年4月13日方寄函通知同意要約書內容為承諾，同時定101年4月20日簽約，然該通知顯已逾於要約書期限，難生承諾效力。詎被上訴人鑫辰公司明知上開租賃洽議未成，竟事後將系爭支票交予被上訴人張豊雄提示兌領，已侵害上訴人之權益。又被上訴人鑫辰公司稱被上訴人張豊雄於101年1月16日已同意要約承租條件，顯非屬實。是被上訴人鑫辰公司既受上訴人委託為要約之處理，明知要約條件定期限，於期限內洽約未成無法簽立租約，逾越授權期後，竟將要約金48萬元系爭支票交予被上訴人張豊雄兌領，依民法第535條、第544條規定，本應對於上訴人負損害賠償責任；被上訴人張豊雄與上訴人間並無租賃關係，本不得提示兌領系爭支票，故上訴人得依民法第179條不當得利關係，請求被上訴人張豊雄返還已兌領之48萬元。又被上訴人張豊雄對上訴人所負債務，與被上訴人鑫辰公司對上訴人所負債務，具有同一經濟上之目的，倘其中一人為給付，他人就其給付範圍內，亦同免其責任，其間為不真正連帶債務。
㈡對於被上訴人抗辯之陳述：
⒈租賃訂金收據（下稱系爭訂金收據）係臨訟所作：系爭訂
金收據於被上訴人鑫辰公司仲介過程中從未提及，上訴人亦從未觀閱過，根本係臨訟所作。查系爭要約書係於101年1月16日製作，原有效期限為101年1月20日，於上開要約書製作後，被上訴人鑫辰公司表示被上訴人張豊雄對於特別約定事項有意見，無法達成，但公司表示願從中儘量說服被上訴人張豊雄，請求上訴人將有效期限再延至102年2月28日，上訴人同意延至上開期限，但再次申明於特別約定事項中由出租人應配合辦理工廠登記證外，其關於工廠登記證、夾層、工業大電裝設與消防設備設置等皆須仍由被上訴人張豊雄負擔費用，上訴人始願配合簽約。倘被上訴人張豊雄於101年1月16日同意該要約書所載全部事項，衡情必全依要約書所載事項為承諾，方符實情，然系爭訂金收據卻於第6點載記「本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠償，並電力可申請至270馬力以上，出租方需完成消防安檢。」等事項，顯與系爭要約書所載須由出租方負擔工廠登記與消防設備等費用為不同之記載，顯見被上訴人張豊雄於年月日根本無同意要約乙事，則豈有可能發生將要約金轉為訂金，書立系爭訂金收據之情？被上訴人鑫辰公司應指明系爭訂金收據係於何時、何地、何人所製作簽立，其後於何時、何地、以何種方法通知或交付原告該訂金收據等情，具體詳為說明。另假設果有上開訂金收據，被上訴人張豊雄顯然並非就要約逕為承諾，而係變更要約，至多僅為新要約，上訴人並未就該新要約有何承諾行為，故本件之租賃契約顯然未成立。另依被上訴人所述，於101年1月16日系爭要約書已由被上訴人張豊雄於同日以系爭訂金收據收取系爭支票，衡情如要約與承諾一致，亦無爭執，為何被上訴人鑫辰公司不立即依系爭要約書第5條約定，立於101年1月16日通知原告於5日內出面簽約？若上訴人不願配合，被上訴人鑫辰公司又為何不於當時立以存證信函催告上訴人出面簽立租賃契約？如無爭執，系爭支票又為被上訴人張豊雄於101年1月16日執有，伊為何須遲至101年4月9日方向銀行託收兌現？足證於101年1月16日根本無要約與承諾之共識，系爭支票根本不可能交予被上訴人張豊雄簽領，故系爭訂金收據確臨訟製作無誤，該支票於101年3月底、4月初三方協商仍無共識時，應仍於被上訴人鑫辰公司持有中，方與上情相符。再依不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，系爭要約書於第六條規範於本件租賃契約簽訂時，上訴人須支付被上訴人鑫辰公司一個月租金之服務報酬，該紙要約書其上除有鑫辰公司大小章印文外，同有經紀人之印文與證書字號和承辦員之簽名，惟系爭訂金收據，卻僅有被上訴人張豊雄之簽名，無被上訴人鑫辰公司與經紀人之用印，然系爭訂金收據於頁首即載明「鑫辰國際不動產投資顧問有限公司確係依據本人之委託全權代理本人出租本人所有房地標示如下…」、「本人同意於簽訂上述租賃契約之同時一次支付新台幣八萬元予鑫辰不動產作為服務報酬…」。核上揭書類製作情狀，顯見系爭訂金收據未依上開不動產經紀業管理條例第22 條第1項規定為製作，益明上訴人所指該訂金收據為臨訟製作乙情為實。
⒉上訴人與被上訴人張豊雄洽議不成：在系爭要約書所載10
2年2月28日限期前，被上訴人鑫辰公司皆稱被上訴人張豊雄表示尚無法允諾相關費用負擔部份，上訴人要與被上訴人張豊雄見面，被上訴人鑫辰公司皆稱尚在斡旋中，會儘力促成。直至101年2月28日後，被上訴人鑫辰公司再行協商，雙方仍無共識，本件租約殊無成立之可能。又系爭訂金收據第6點其他事項之記載，顯與系爭要約書第9條其他特別約定事項之記載不同，如有該訂金收據乙情，亦係變更要約為承諾，至多為新要約。被上訴人就系爭訂金收據之承諾所載確與系爭要約書約定有所不同，雖有承認，但辯稱係有利於上訴人云云，惟此為被上訴人片面解釋，按系爭要約書上由出租人負擔相關辦理事務費用業遭被上訴人所推翻，依文義解釋與承租利益條件核酌，如何能得出為有利於上訴人？況被上訴人既已變更上訴人之要約，其後雙方仍無法達成共識，難以出面簽立租賃契約，則上訴人與被上訴人張豊雄之間不存在任何租賃關係。被上訴人不斷強調上訴人有送禮，上訴人爰以否認，假設若上訴人果有送禮，然此人情往來，與本件所爭執之租賃關係，實難有論理與證據法則之關聯。復因雙方無共識，被上訴人張豊雄不願負擔工廠設辦相關費用等費用，因被上訴人鑫辰公司已託他人辦理相關工廠登記事宜，致生費用待付，最後上訴人因與被上訴人張豊雄無共識，被上訴人張豊雄不付，上訴人迫不得已，方自行支付該筆費用，此亦與系爭要約書要約條件不符，即明要約與承諾並無共識乙情。另設如系爭訂金收據為真，被上訴人張豊雄確有按此辦理，然本件由被上訴人鑫辰公司交予他人辦理工廠登記證所申請馬力卻僅有30匹馬力，根本無法符合上訴人所需，顯與上訴人之要約難合，此亦為最後雙方協商破裂以致無法簽約之重要原因。至被上訴人鑫辰公司辯稱系爭訂金收據非臨訟製作，於101年1月16日有予被上訴人張豊雄看過系爭要約書，方於收據簽名與收受系爭支票；因上訴人要求配合辦理工廠登記，於同年2月24日工廠登記辦妥並交付上訴人員工後，被上訴人鑫辰公司即通知上訴人出面簽立正式租賃合約，但上訴人以伊經理自同年2月27日至3月4日出差為由，表示需待經理回國方能簽約，其後推延簽約時間，隨後表明不租，並自願訂金予沒收，且願予賠償，其後雙方再數次協調不同承租方案，最後無共識，仍無法簽約云云。上訴人予以否認，且在上訴人簽立要約書與系爭支票後，被上訴人鑫辰公司根本未告知被上訴人張豊雄有同意依要約書為承諾，僅稱一時無法達成共識，但工廠登記部份可先行辦理，被上訴人鑫辰公司就其餘部份再予協調。惟其後被上訴人張豊雄根本無意負擔要約書上所載與上訴人要求由出租人負擔相關費用之約定，最後在該年3月無法達成共識，上訴人始得自行支付辦理工廠登記證之相關費用，但已無意再予承租。另被上訴人稱係與上訴人方姓經理接洽云云，唯查上訴人公司並無方姓經理該人，特予說明。
⒊本件違反雙方代理之禁止：設若系爭訂金收據果有其事，
然本件依系爭要約書與系爭訂金收據互核，顯然被上訴人鑫辰公司未經上訴人之同意，逕為雙方之代理人，又查本件非為專屬履行債務事宜，故系爭訂金收據據製作顯違雙方代理人禁止，應為無效。又系爭訂金收據之製作違反不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，實難依不動產經紀業仲介性賃，藉以推卸雙方代理之禁止。
⒋違約金過高之酌減：系爭要約書約定有若有反悔不租之情
事，訂金任由出租方沒收之約定云云，設若本件租約成立，且原告有因通知而未出面訂約致生違約之情，則所謂沒入係指損害賠償總額預定之違約金，亦有違約金過高酌減之適用。本件租賃糾葛，最後無共識，最主要原因在於被上訴人張豊雄不願負擔工廠基礎設備相關支出之成本，被上訴人張豊雄於本件糾葛中並未實質支付費用，反而係上訴人自行支付工廠登記證辦理費用，最後因無共識，只能另覓合適工廠，直至101年8月份方另租工廠，鈞院就系爭訂金仍認得以沒入供為違約金，有過高酌減之情。
⒌系爭工廠能否申請270馬力以上的電力上訴人也不清楚，
為了避免訴訟過於複雜，對於被上訴人這部分的抗辯上訴人暫不爭執等語。
㈢原判決認為本件系爭廠房租賃契約（下稱系爭契約）僅需當
事人就「廠址、租金、押租金」等必要之點互相意思表示一致，系爭契約即為成立，至於「工廠登記、消防設備」之申請或所生費用負擔歸屬等節，屬於契約之非必要之點，並不需經需當事人合意，有判決違背法令之違法。原判決以「然查：系爭要約書及系爭定金收據，均就租賃物即座落門牌號碼新北市○○區○○街○○○號建物暨新北市○○區○○段○○○○號土地、租金每月16萬元、押租保證金48萬元為相同之約定，足證，兩造間之租賃契約，已就租賃物及租金之必要之點，意思表示一致而成立。」云云，惟查：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立。（第1項）當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。（第2項）」民法第153條定有明文；再按「至於開發產品之規格、功能及數量，是否屬契約必要之點，乃繫於兩造意思表示有無特別注重，予以作為必要之點。」最高法院100年度台上字第1841號民事判決可資參照。可知，當事人間之租賃契約，其必要之點並非僅係一般者如「屋址、租金、押租金」，倘當事人間就租賃標的之內容係特別重視而有其他特別約定時，亦得以之作為契約特別約定之必要之點，以資合意、遵守。
⒉查本件上訴人公司係從事「紙容器製造業」、「印刷業」
等相關事業，而印刷工業所用之廠房因印刷用電所需，於工廠登記證請領後，尚需向台電公司申請工業用電，目前係每向台電公司申請馬力1匹（俗稱外電），須徵收新台幣（下同）2,200元。上訴人公司就本件系爭租賃契約之目的係作為工業廠房之用，而依法工廠須向主管機關申請工廠登記證，再上訴人公司依上證1所示係從事「印刷業」，因此工廠中之印刷重型機械須使用270匹以上之電力，又工廠營運前亦必須向主管機關申請消防設備檢查，前開工廠登記費用、工廠用電之申請費用以及消防設備費用係所費不貲。職此，本件上訴人於委任被上訴人鑫辰公司尋找合適廠房時，即已於原審原證1要約書第9條特別明載「出租方須配合辦理工廠登記、公文件資料、費用出租方負責。消防設備由出租方負責」，又於與被上訴人鑫辰公司洽談其它租賃必要之點時亦曾口頭告知工廠所需之申請馬力數，可見原告係就「工廠登記、消防設備、電力申請及負擔」特別重視。姑且先不論被告張豐雄所簽立之被證1訂金收據係否臨訟製作，是否真實，然由其上亦記載「本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠償，並電力可以申請至270馬力以上，出租方負擔消防檢查。」可知所謂「工廠登記、消防設備、電力申請及負擔」均為本件系爭租賃契約之必要之點，原審判決竟然忽略此當事人間特別約定之必要事項，逕謂前開約定均非必要之點，從而只需就一般之「廠址、租金、押租金」互相意思表示一致，系爭契約即為成立，顯有判決違背法令之處。
㈣承上所述，「工廠登記費用、消防設備、電力申請及負擔」
既為系爭契約之必要之點，而被上訴人張豐雄並未承諾「工廠登記之申請及費用由其負擔」，亦未同意「工廠用電之申請及費用亦由其負擔」，顯見系爭契約根本未成立：
⒈被上訴人張豐雄根本未承諾負擔「工廠登記費用」，工廠登記費用係上訴人所自行支付：
查被上訴人張豐雄所簽立之定金收據僅係表明「本合約可確定可廠登始生效」，並未承諾負擔「工廠登記費用」，是被上訴人張豐雄根本未就上訴人原證1要約書第9條所提出之「工廠登記費用由出租方支付」而為合意。事實上系爭廠房之工廠登記費用確為上訴人所支付，然此係由於被上訴人鑫辰公司告訴上訴人其一時無法與被上訴人張豐雄達成共識，工廠登記部份可先辦理，其餘再為協調，上訴人方同意由被上訴人鑫辰公司將原要約有效期限修正為「101年2月28日」，此可由要約書第8條明顯經過塗改得證。且由於系爭工廠之廠登事宜是委由代書以上訴人公司之名義聲請，事後工廠登記費用已產生，被上訴人張豐雄不願支付，上訴人僅得自行負擔工廠登記費用，可證就工廠登記費用此特別約定事項而言，被上訴人張豐雄根本未與上訴人合意，是本件系爭契約並未成立。
⒉被上訴人張豐雄既然就費用較「工廠用電申請」為少之「
工廠登記費用」已不願支出，遑論有同意費用更高之工廠電力負擔：
被上訴人張豐雄僅就費用較「工廠用電申請」為少之「工廠登記費用」已有意見不願支出，則其對於上訴人公司所表明應由出租方支付之工廠用電申請自然亦不可能同意（蓋承上所述，每申請一匹馬力即須2,200元）。果不其然，定金收據亦僅係表明「並電力可以申請至270馬力以上」，而無同意工廠用電申請之費用負擔，亦可以證明本件系爭契約並未成立。
⒊被上訴人鑫辰公司雖抗辯「於101年1月16日被上訴人張豐
雄有簽訂定金收據」，並主張被上訴人張豐雄已於101年1月16日就系爭要約書第9條之契約必要之點同意，則系爭契約已成立云云，係不足採信：
①若被上訴人張豐雄確實已於101年1月16同意上訴人所開
立之所有條件，何以廠登費用最後需由上訴人支付？又何以被上訴人張豐雄所承諾之「270匹馬力」最後被上訴人鑫辰公司係僅於101年2月24日向台電公司申請「30匹馬力」？可證被上訴人張豐雄根本未與上訴人合意，是本件系爭契約並未成立。
②復核若被上訴人張豐雄確實已於101年1月16簽立定金收
據，被上訴人鑫辰公司何以要告知上訴人其一時無法與被上訴人張豐雄達成共識，希望將本件要約有效期間自原本之101年1月28日延長至同年2月28日？又何不於101年1月16日就立即轉知與原告被上訴人張豐雄已經同意所有必要之點之訊息，而必須遲至101年4月13日方發函要求原告5日內簽約？足證定金收據係臨訟製作。
③退步言之，姑不論定金收據係否於101年1月16所製作，
僅就「工廠登記費用」被上訴人張豐雄並未支付，以及「工廠所需電力馬力數」被上訴人鑫辰公司係僅於101年2月24日向台電公司申請「30匹馬力」以觀，可證被上訴人張豐雄並未同意第9條之契約必要之點，自不能以定金收據記載「本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠償，並電力可以申請至270馬力以上，出租方負擔消防檢查」逕推論契約成立。
㈤被上訴人鑫辰公司違背系爭要約書第3條之規定，於系爭契
約未成立前即將系爭要約金48萬支票讓與被上訴人張豐雄，致遭被上訴人張豐雄兌現，應依民法第544條對上訴人負損害賠償責任；而被上訴人張豐雄無法律上之原因提領系爭要約金48萬支票，致生損害於上訴人，亦應返還其不當利益與上訴人：
⒈所謂要約金（斡旋金）者，雖未見諸法律明文用語，但其
含意，通常係房屋仲介業者為把握成交機會，防止買方（承租方）改變心意，而由買方（承租方）表示意願與誠意，並確保自己之購屋或承租權利，而由仲介業者向買方（承租方）收受之金錢，以代為向賣方（出租方）議約之行為。查本件系爭要約金（斡旋金）契約，其契約內容為上訴人委託被上訴人鑫辰公司為承租廠房之仲介人，於當事人雙方正式簽訂書面契約後上訴人始正式給付租金，並同時約定要約期間至101年2月28日，上訴人並開立交付被上訴人鑫辰公司系爭支票48萬元，然僅係作為向被上訴人張豐雄議約斡旋之用，同時約定若被上訴人張豐雄同意上訴人本件系爭契約必要之點亦即系爭契約成立時，被上訴人鑫辰公司方得將系爭支票48萬元交付予被上訴人張豐雄轉作定金之一部分。前開約定已超出民法居間關係所能涵蓋之範圍，依其性質自應適用民法委任關係之規定。
⒉按「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理
自己事務為同一之住意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」民法第535條、第544條分別定有明文規定。依上所述，系爭契約由於被上訴人張豐雄根本未就系爭要約書第9條之系爭契約必要之點同意，故本件系爭契約根本未成立，依系爭要約書被上訴人鑫辰公司本應將系爭48萬元要約金支票返還予上訴人，不得交付予被上訴人張豐雄，其竟然將系爭支票交付予被上訴人張豐雄兌現，顯係逾越上訴人所授予權限，自應依民法第544條對上訴人負賠償之責。
⒊再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文規定。查本件系爭契約根本未成立，被上訴人張豐雄竟私自提領兌現系爭48萬元要約金支票，係無任何法律上之原因而受有金錢利益，亦應依民法第179條對上訴人負返還48萬元之責。
（六）被上訴人張豐雄雖辯稱：位於○○區○○段○○○號上之信義街8-1 號建物，於73年間曾向改制前台北縣政府申請取得使用執照，且得以請領工廠登記證，故雖然嗣後泰林段48地號於97年間經分割出泰林段48-2地號，惟並不影響原來信義街8-1 號建物之廠房使用性質，故當然無何不適於工廠使用之情形云云，然查：依據新北市新莊地政事務所新北市土地建物異動清冊之記載，其上第1 頁顯示：建物門牌：信義街8-1 號，泰林段48號，民國97 年6月5 日基地號變更（即分割），再依第3 頁顯示：民國97年8 月26日滅失。（上證12），可知，被上訴人張豐雄所主張之信義街8-1 號建物，分割後係位於泰林段48號地號上，且已於97年8 月26 日 滅失滅失，而本件租賃標的是位在泰林段48-2地號上，故根本與本案租賃標的無關。
（七）本件系爭租賃契約為無效：
1、依據原審原證1 要約書以及被上訴人張豐雄自己所簽立之租賃定金收據，均明載租賃標的為座落於泰林段48-2 地號上之信義街8-1 號，惟依上開上證12所示，信義街8-1號建物根本不存在於泰林段48-2地號上，而且信義街8-1號建物已經滅失，故系爭租賃標的根本不存在，顯屬客觀上給付不能，租賃契約自始無效。
2、承上，縱然將本件租賃標的解釋為泰林段48-2號及其上建物，然因為此建築物屬於違建，無建築執照，無使用執照，又無門牌號碼，法令上根本無法申請合法工廠登記證以及台電工業用大電，甚至無法接收信件，系爭契約自因被上訴人張豐雄於訂單收據上第6 條所表明：「本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠償，並電力可以申請至270 馬力以上，出租方負擔消防檢查。」之生效要件未能成就而無效，或由於存有法律上給付不能之事由而為無效：
（1）依據上證6 新北市政府函文說明三、「經本所現場實地勘查，台端所述該建物（即泰林段48-2地號上之建築物）張貼之門牌非本所核發之制式門牌。」，且如上第一、所述，信義街8-1 號是位在泰林段48地號上（參上證12），可知泰林段48-2地號上之建築物係無門牌號碼，且根本非信義街8-1 號。
（2）復查○○○區○○段○○○○○號及其上建築物根本未經申請建築執照即自行開工，此可由新北市政府工務局9 月16日函文：「主旨：有關財政部北區國稅局新莊稽徵所○○○區○○區○○段○○○○○號是否領有建築執照一案，請查照。說明：四、經查本局建立使照存根系統、現有建築管理資訊系統、及建築地圖套繪圖說資料所示，旨揭地號並無領取建築執照可稽。」（上證13）得知。復依據建築法第70條第1 項：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。」、同法第71條第1 款：「申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照。」、上證7 新北市經濟發展局申請工廠登記證之要件：「符合用途之使用執照影本或合法房屋證明」，可知○○○區○○段○○○○○號及其上建築物並無建照，依法無法申請使用執照，遑論能向新北市政府領得工廠登記證。
（3）按「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」，建築法第73條第1 項定有明文規定。經○○○區○○段○○○ ○ ○號及其上建築物並無建照，依法亦無法取得使用執照已如上開2 、所述，則依法該建築物原則上係無法申請接水、接電，根本不符合上訴人承租廠房必須有270匹馬力以上電力數之需求。雖然，鈞院亦曾就此事函詢台電公司，經台電公司答覆以：「依建築法第73條第1 項規定，建築物非經領得使用執照，不准接電。由於現行法令對於工廠申請用電並無管制規定，故工廠用電如其建築物已取得建築物使用執照或主管機關核發之准予接電證明文件，本公司均依實供電。」，然系爭建物被上訴人究竟有無曾取得合法之准予接電證明文件，則請被上訴人等舉證提出。
（4）末查，被上訴人屢屢主張所○○○區○○段○○○○○號及其上建築物建築類別是新建，不足以認定該建築物是違建（參被上證8 ）云云，然查○○○區○○段○○○○○號及其上建築物已被新北市拆除大隊認定屬於違建而排入拆除之列（參上證10），故不論拆除類別為何，僅係因為政府經費不足而有拆除快慢之區分，然該建築物本質上仍屬於違建而終須面臨拆除命運，且違建因無使用執照，有如上述當然無法申請工廠登記證以及順利向台電申請工業用大電，故系爭契約自應屬於無效○○○區○○段○○○○○號及其上建築物已被新北市拆除大隊認定屬於違建而排入拆除之列（參上證10）。
（5）綜上所述○○○區○○段○○○○○號及其上建築物目前已經證實無門牌、無使用執照、無法申請工廠登記證，甚至即將因為違建之原因而被拆除，可知當然無法達成上訴人租賃廠房作為印刷工廠使用之目的，系爭租賃契約確屬無效。
二、被上訴人則以下列陳詞置辯：
（一）按依民法第179 條之規定請求返還不當得利，以受利益人係無法律上之原因而受有利益，並致他人受有損害為其要件。查：
1、緣上訴人前與鑫辰公司簽訂系爭要約書（見原審原證一），欲經由鑫辰公司仲介向被上訴人承租系爭房地，系爭要約書第1 條約定上訴人於簽定要約書同時交付票號LN0000
000 號、發票日為101 年2 月28日之支票（見原審原證二，下簡稱定金支票）作為要約金，第2 條約定上訴人願以月租金16萬元（稅外加）、押租保證金48萬元、租期6 年之條件承租，第3 條約定若出租方（即被上訴人）同意前條之承租條件時，鑫辰公司無須再行通知上訴人，契約即成立，被上訴人收受之要約金轉做契約訂金之一部份，上訴人若有反悔不租之情事，訂金任由被上訴人沒收；第5條約定上訴人應於鑫辰公司通知時五日內至鑫辰公司與被上訴人簽立正式租賃書。
2、而鑫辰公司係於101 年1 月16日下午由該公司仲介將系爭支票一併持至被上訴人住處，並給被上訴人看上訴人已簽立之租賃要約書，被上訴人始在租賃訂金收據（見原審被證一，下稱系爭收據）上簽名並收下系爭支票，此業經鑫辰公司負責人於原審陳述明確。上訴人雖主張：系爭收據係臨訟製作云云，但上訴人始終並未舉證以實其說，自無可採。況若系爭收據乃臨訟製作（假設語氣），被上訴人僅須製作與系爭要約書第9 條特別約定事項完全相符之條件即可，何需於系爭收據第6 點其他事項約定「本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠償，並電力可申請至270 馬力以上，出租方需完成消防安檢。」等語，並增列「電力可申請至270 馬力以上」此一更有利於上訴人之條件，豈非徒留爭議？由此足證系爭收據確係鑫辰公司於101 年1 月16日向被上訴人表達上訴人欲承租系爭房地時，經被上訴人承諾出租並收取系爭支票後所簽立，非屬臨訟製作，是上訴人此部分主張，自屬無據。
3、因上訴人於簽立要約書時要求被上訴人配合辦理工廠登記，故於同年2 月24日工廠登記辦妥並於當日交付上訴人員工後，鑫辰公司即曾通知上訴人出面簽立正式租賃合約，但上訴人以伊公司負責此事的方姓經理自同年2 月27 日至3 月4 日出差為由，表示需待方姓經理回國方能簽約。
同年3 月5 日鑫辰公司聯絡上訴人，上訴人表示方姓經理回國公務繁忙要遲2 天才能簽約，同年月7 日鑫辰公司來電告知將於隔（8 ）日下午簽約，但隔（8 ）日上午鑫辰公司又通知上訴人表示不承租了，原因不願說明，只說願意賠償被上訴人損失，故於同年月9 日兩造在鑫辰公司處商談，該日方姓經理以廠房內部增建及拆除工程自行招標不順為由表示無法承租，並表示同意被上訴人沒收訂金，再賠償1 個月租金及消防設備支出，鑫辰公司則建議兩造再為考慮有無其他解決方式。後於同年月16日兩造再至鑫辰公司討論，方姓經理提出增加租金但廠房內設備改由被上訴人增設，被上訴人回覆需要時間考慮，於同年月23日兩造再至廠房處勘察，方姓經理竟以廠房可能不夠大為由，要求利用外面空地增建，被上訴人認為要求增建的方式不合理，且內部裝潢仍只有上訴人自己最清楚，方姓經理則表示帶回公司內部討論。至同年月28日兩造第3 次到鑫辰公司處討論，方姓經理仍表示需由被上訴人提供電力、廠房及消防設備方願承租，且租金可調高至每月23萬元，被上訴人回覆電力設備需由上訴人向台電申裝，且需備押金，故無法代上訴人申請，如何提供電力設備，方姓經理表示若無電力設備即減少租金至每月18萬元，被上訴人因見數次討論下來均無結果，再浪費時間討論也無意義，即回覆仍以要約書內容為準，被上訴人不額外再提供任何設備，方姓經理亦不同意，稱需回報公司討論，但於同年月30日上訴人告知鑫辰公司決定不承租了，要求轉告被上訴人如何賠償並提出賠償明細，被上訴人知悉上訴人確定不租後，亦即於同年4 月2 日將賠償明細交予鑫辰公司轉交上訴人，期間鑫辰公司不斷連繫方姓經理卻遭藉詞推拖，最後始決定於同年月5 日討論賠償事宜，但當日方姓經理卻表示只願意賠償1 個月租金，被上訴人詢以不租總有個原因或理由，方姓經理即表示，因上訴人在樹林區已經另找到廠房，且有超過半數的員工不願搬遷到泰山，至此被上訴人實已心灰意冷，了解上訴人已毫無簽約、履約誠意，始將系爭支票予以提示。鑫辰公司最後再於同年月13日再次通知兩造於同年月20日至鑫辰公司處簽立書面契約（見原審原證三），但上訴人屆時卻未現身簽約，被上訴人即委請律師於同年月25日發函予上訴人通知沒收要約金並解除租賃契約（見原審被證二）。
4、因此，既上訴人無故反悔不願承租，則依系爭要約書第3條之約定，要約金本即任由被上訴人沒收，故被上訴人將系爭支票提示兌現，自屬有契約法上之原因，上訴人依民法不當得利關係請求被上訴人返還要約金云云，即無理由。
（二）上訴人雖主張：租賃要約書之有效期限僅至101 年2 月28日，但鑫辰公司遲至同年4 月13日方寄函通知同意要約書內容為承諾，已逾要約書期限，難生承諾效力；如要約與承諾一致，為何鑫辰公司不依合約立即通知上訴人於5 日內出面簽約，且被上訴人為何遲至101 年4 月9日 方向銀行託收兌現系爭支票云云。然查：依租賃要約書第3 條之約定，當被上訴人同意上訴人之承租條件時，鑫辰公司並無需再通知上訴人，契約即成立，則當被上訴人於同年1月16日簽立租賃訂金收據予鑫辰公司時，兩造契約已然成立，鑫辰公司亦早已經在101 年2 月28日前多次通知上訴人簽約事宜，都是上訴人拒絕，自無所謂逾要約書期限可言；又如上所述，被上訴人係因上訴人一再拖延，於確定上訴人不願履行後，才將系爭支票提示，故上訴人上開主張並非可採。
（三）上訴人另主張系爭收據第6 點與要約書所載不同，如有系爭收據，亦係變更要約為承諾，至多為新要約云云。但查：既系爭要約書第3 條已載明「若出租方同意前條甲方（即上訴人）之承租條件時，乙方（即鑫辰公司）無須再行通知甲方，契約即成立…」，而系爭收據第壹至參條亦載明被上訴人委託鑫辰公司全權代理出租系爭房地，出租條件與要約書第2 條相同，則顯然兩造成立系爭租約之意思已然合致。至於租賃要約書與租賃訂金收據其他約定事項部分，鑫辰公司負責人已敘明鑫辰公司給的條件事實上更有利於上訴人，而且上訴人負責人與員工在去年的農曆年前還到被上訴人處送禮，本件事實上兩造已經同意用這條件承租等語，而將上開二部分文字加以比較，租賃要約書第9 條僅記載出租方需配合辦理工廠登記，而租賃訂金收據第6 點則記載本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登本合約作廢無相關賠償，後者將廠登列為生效條件，確實更有利上訴人，足證鑫辰公司負責人上開所述屬實，上訴人已同意用此條件承租；且上訴人主張者為租賃訂金收據之其他事項部分有變更，但關於主要的承租條件包括沒收訂金部分則自始未曾變更，故上訴人就此自仍受契約拘束。況上訴人既已委託鑫辰公司，則經鑫辰公司提出並經被上訴人同意的條件，依民法第103 條規定，對上訴人直接發生效力。因此上訴人上開主張自屬無理由。
（四）上訴人雖又主張：倘當事人間就租賃標的之內容係特別重視而有其他特別約定時，亦得以之作為必要之點，而上訴人係從事紙容器製造業、印刷業，所用廠房因用電所需，於請領工廠登記證後，尚需向台電申請工業用電，所費不貲，因此於委託鑫辰公司尋找合適廠方時，即於系爭要約書第9 條明載出租方須配合辦理工廠登記、公文件資料、費用出租方負責，消防設備由出租方負責，可見上訴人對工廠登記、消防設備、電力申請及負擔特別重視，為系爭租賃契約之必要之點云云。然查：如上所述，系爭要約書第3 條已載明若被上訴人同意前條上訴人之承租條件時，契約即成立，而系爭要約書第2條 承租條件則包括月租金、押租保證金及租期，可見系爭租賃契約成立的必要之點為月租金、押租金保證金及租期，以及租賃標的物即系爭房地而已，至於系爭要約書第9 條其他特別約定事項則並非必要之點，故上訴人此主張亦不可採。
（五）且觀系爭要約書第9 條與系爭收據第陸條，雖使用之文字雖稍有不同，然均約定應由出租方完成、辦理或負責，足證亦已達成意思表示一致。就工廠登記證及消防設備部分，被上訴人已依約定提供資料讓上訴人辦理系爭房地之工廠登記，並自行支出費用增設消防設備，此有工廠登記資料、新北市政府稅捐稽徵處函及消防安全設備改善工程合約書可稽（見原審被證三），工廠登記證並已交付予上訴人，至於申請工廠登記之費用則因上訴人不願承租，故表示願意自行支付（兩造均不爭執由費用由上訴人支付之事），故上訴人主張：系爭收據僅表明可確定可廠登始生效，並未承諾負擔工廠登記費用，未就系爭要約書第9 條所載登記費用由出租方支付達成合意云云，僅係執二者間文字之些微差異而曲解其意，並無可採，況此部分並非系爭租賃契約成立的必要之點，已如前述。至於系爭要約書第
8 條日期修改之原因，乃係因上訴人所開立系爭支票之發票日為101 年2 月28 日 ，故同步配合修改要約書有效期限之故，並非上訴人所謂：因鑫辰公司告知上訴人一時無法與被上訴人達成共識，工廠登記部分可先辦理，其餘再為協調，方同意修正要約有效期限云云。況實際上系爭租賃契約在101 年1 月16日於被上訴人同意出租並簽立系爭收據收取系爭支票時即已成立，已如前述。
（六）又就供電量部分，經被上訴人查詢亦確實得申請增加至
270 馬力以上，然因工廠登記係由上訴人委託他人申請，被上訴人亦不知為何上訴人向新北市政府申請時僅填寫使用動力為30馬力（實際上當時電力容量動力有40幾馬力），惟程序上是先申請到工廠登記證後，再憑此工廠登記向台電公司申請較大容量之契約用電，故上訴人應是為了先申請工廠登記證，才會於申請書中先概略填寫當時的電力容量，等到工廠登記證核發後自然可以再憑此向台電公司申請契約用電（增大馬力），但上訴人自始至終亦未曾向台電申請契約用電，上訴人就系爭房地確實得申請增加至
270 馬力以上亦已表明暫不爭執（見原審102 年3 月8 日言詞辯論筆錄第2 頁）。是上訴人主張：鑫辰公司稱被上訴人無法允諾負擔相關費用，協商無共識故無可能成立租約，且電力最後僅申請30馬力無法供應上訴人工廠營運，為協商破裂之重要原因云云，均與事實不符。上訴人又主張：既然被上訴人已不願支出工廠登記費用，則自不可能同意支付申請工廠用電之費用，系爭收據亦僅表明電力可以申請至270 馬力以上，而未提及申請之費用，可證契約並未成立云云。但查：如上所述，電力可申請至270 馬力以上並非系爭租賃契約的必要之點，且屬被上訴人額外對上訴人更有利之承諾，非減縮、限制系爭要約書的約定，又申請電力費用在系爭要約書上本無約定要由被上訴人支付，事實上既是上訴人要用電，則申請費用及所用電費當由上訴人自己支付，與被上訴人無關，因此系爭收據上當然不會就此加以著墨，詎上訴人現竟扭曲事實而為上開主張，實不可採。
（七）上訴人雖又主張本件違反雙方代理之禁止云云。惟查：代理人非經本人之許諾，不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106 條前段固有明文，然若經本人許諾者，即認無利益衝突之弊，自得例外准許代理人代理雙方為法律行為。查租賃要約書雖記載上訴人經由鑫辰公司仲介承租系爭房地，但自上訴人需交付鑫辰公司要約金、若被上訴人同意伊承租條件時，鑫辰公司無須再行通知上訴人契約即成立，及上訴人應於租賃契約簽訂之同時支付服務報酬觀之，顯然上訴人已委託上訴人為代理人，而由被證一租賃訂金收據第壹、條文字，被上訴人亦有委託鑫辰公司為代理人；再於洽談承租過程中，均係由鑫辰公司代理雙方與他方洽談，此為雙方所明知且均未異議，實足證兩造均已明示同意鑫辰公司任雙方之代理人甚明。故上訴人主張鑫辰公司未經伊同意逕為雙方代理人，被證一製作顯違雙方代理之禁止應為無效云云，殊難採信。
（八）上訴人再主張認本件租約成立，且上訴人有違約之情，因所謂沒入係指損害賠償總額預定之違約金，亦有違約金過高酌減之適用云云。但查：約定之違約金額過高者，法院依民法第252 條規定，固得減至相當之數額，惟違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（臺北地方法院93年度簡上字第312 號判決參照）。本件上訴人原願給付之月租金為16萬元、租期為6 年，而兩造約定之押租保證金為48萬元，不過3 個月之租金，僅占總租金約4%，衡諸社會經濟狀況及兩造利益等情況，並無顯然過高而失公平之情形；況上訴人亦未據舉證證明此項違約金如何過高，現主張違約金過高應予酌減云云，自非可取。
（九）被上訴人有因本件租賃事宜而與訴外人富佳德公司簽約進行消防改善工程，被上訴人是以支票支付頭期款48萬元，以現金支付尾款32萬元，此有支票影本（附於新北市蘆洲區農會轉帳支出傳票上【被上證一】）、收款證明書【被上證二】可稽。
（十）上訴人雖一再主張系爭契約因被上訴人未同意系爭要約書第9 條所示特別約定事項等契約必要之點故未成立云云。
對此被上訴人已於先前答辯，茲不贅敘；且上訴人既有委託鑫辰公司，則鑫辰公司與被上訴人洽談後記載於系爭訂金收據上第陸、其他事項之條件，依民法第103 條規定已對上訴人直接發生效力，換言之兩造已以此取代原系爭要約書第9 條其他特別約定事項之條件，故上訴人上開主張自屬無理由。
（十一）上訴人已表明暫不爭執電力可增加至270 匹馬力以上之事（見原審102 年3 月8 日言詞辯論筆錄第2 頁），現自不得再事爭執。又被上訴人於簽立系爭訂金收據前並未見過上訴人所謂沈建廷之人，鑫辰公司有否及如何與沈建廷接觸，被上訴人並不知情。
（十二）上訴人又主張：當事人需必要及非必要之點均有合意，契約始成立，惟本件契約非必要之點仍未合意，故系爭租賃契約仍未成立，第一審判決所持見解有誤云云。然原判決理由除認定兩造就租賃物及租金之必要之點意思表示一致而成立系爭租賃契約外，亦認定就工廠登記、消防設備部分兩造亦已達成意思表示一致，至於系爭訂金收據上「電力可申請至270 馬力以上」屬被上訴人額外對上訴人更有利之承諾，並非減縮、限制系爭要約書約定等語（見原判決書第12頁倒數第8 行以下），就此觀之，原判決是認定兩造就系爭租賃契約之各點均已達成合致而成立，所持見解並無錯誤。況縱認系爭租賃訂金收據第陸、點中未有工廠登記、消防安檢費用由何方負擔之記載，但如上所述，由鑫辰公司與被上訴人與被上訴人洽談後記載於系爭訂金收據上第陸、其他事項之條件已取代原系爭要約書第9 條其他特別約定事項之條件，則費用已不是契約經表示之非必要之點，契約仍是推定成立（民法第153 條第2 項）。
（十三）上訴人再主張系爭建物為違建且亦無門牌號碼，上訴人根本無法作為工廠使用云云。但查：
1、新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱48-2地號土地）是自同段48地號分割而來，而48地號上早於50年間即建有廠房，由訴外人連福紡織股份有限公司（下稱連福公司）從事紡織業，該廠房於59年10月1 日編訂門牌○○○鄉○○街○ 號，66年8 月間從信義街8 號分出信義街8-1 號，連福公司負責人當時曾向泰山鄉戶政事務所申請門牌號證明，並將連福公司登記於信義街8-1 號，此有門牌號證明申請書、經濟部公司執照【被上證三】可稽。後於73年6月間，連福公司檢附申請書、土地使用權同意書、地籍圖謄本、房屋稅繳納通知書及安全證明書等文件，向台北縣00000000000街000 號廠房的使用執照【被上證四】，經台北縣政府建設局同意發給【被上證五】。之後信義街8-1 號廠房於94年間由被上訴人取得，而48地號土地則於97年間分割出48-2地號。後在98年12月間信義街8-1 號廠房還因隔鄰興建房屋造成損壞，被上訴人曾提出陳情【被上證六】，並於99年10 月 進行鑑定【被上證七】。是由上證據可知，信義街8號 、8-1 號廠房在兩造成立租賃契約前早已存在，坐落的範圍是48地號（原山腳段大窠口小段129-89、129-424 地號），8-1 號廠房並領有使用執照，後雖48 地 號分割出48-2地號土地，48地號土地並由他人取得，惟並不影響原即坐落其上信義街8-1 號廠房的使用。
2、雖新北市新莊地政事務所以102 年8 月13日新北莊地登字第0000000000號函覆48-2地號土地無地上建物登記，惟亦表示屬違章建築與否非屬該所權責，故此函並不能作為對上訴人有利之依據。且由上證據可知，既信義街8-1 號廠房在兩造成立租賃契約前早已存在，縱認屬違章建築亦屬多年的既有違建，實際上僅會列管而不致遭拆除。又雖上訴人負責人向新北市政府違章拆除大隊陳情，該隊函復認定屬違建，但被上訴人已不服並向該大隊提出異議，該大隊函復前通知書內違章建築類別「新建」並非指新舊違建之區別【被上證八】，故上開通知書亦不足作為認定信義街8-1 號房屋是新蓋違建之證據。至於拆除大隊上開函中稱仍維持D 類5 組違章建築之認定部分，查D 類5 組違章建築是指在法定空地（即建築物前後左右之道路，或其他建築物間之距離）違章建築【被上證九】，既信義街8號、8-1 號建築物早已存在，此處自非指建築物本身，併此敘明。退步言之，未有建物登記之廠房並非不能做為出租之標的，系爭要約書及訂金收據亦未約明8-1 號廠房需為有登記之建物。
3、依台電公司102 年8 月14日業字第0000000000號函內容，該公司對於工廠申請用電並無管制規定，只要取得使用執照或准予接電證明文件即會供電，而如前述，信義街8號與8-1 號前已作為紡織業使用，信義街8-1 號廠房亦已補領有使用執照，且48及48-2地號土地位處乙種工業區【被上證十】，自符合台電公司之要求而得申請工業用電。
4、至於信義街8-1 號門牌部分，由上證據可知確實早有此一門牌並有使用，被上訴人亦持有門牌證明【被上證十一】。泰山區戶政事務所雖函覆上訴人負責人表示8-1 號門牌號已註銷，但被上訴人並未接獲通知，是在最近上訴人主張後始知此情。另縱門牌非制式門牌，但並不會影響郵件的收受，蓋此處張貼8-1 號門牌甚久，郵差均知依此門牌投遞郵件，現今類此情形亦不在少數，況系爭要約書及訂金收據亦未約明8-1 號廠房所張貼之門牌必需為制式門牌。
5、因此，信義街8-1 號廠房應得申請工業用電，且兩造並未約定8-1 號廠房需有登記或是有制式門牌，此亦不影響上訴人經營印刷業。故上訴人執此主張被上訴人所提供租賃標的屬法律上不能云云，尚無可採。
（十四）上訴人主張受詐騙故主張被上訴人與鑫辰公司故意隱匿重要訊息而聯手詐欺上訴人，故將要約撤銷，契約因此不成立云云，並非屬實。查：
1、被上訴人否認有詐欺上訴人之情事，上訴人對此並未舉證。且信義街8-1 號廠房在兩造成立租賃契約前早已存在，上訴人方姓經理亦前往查看並要求增建，殊無不知有此建物之理，當時廠房處所張貼之門牌雖非制式門牌，但一見即知與戶政機關發放之門牌不同，上訴人亦顯難謂不知。故上訴人主張實際上根本不存在此一建物云云，並非可採。
2、現48-2地號土地上廠房是否為違建，被上訴人尚有爭議，且與是否可作工廠使用並無絕對關係；而信義街8-1 號門牌確亦早有存在使用，被上訴人先前並不知遭註銷，被上訴人於本案前並不認識上訴人與鑫辰公司，只是因鑫辰公司前來洽談故始委由伊處理出租事宜，並無理由欺騙上訴人。又信義路8-1 號門牌原即張貼在48-2土地上廠房前，隔鄰由旌宏設計工程有限公司使用廠房（在48地號上）之門牌號碼則是信義路6-2 號【被上證十二】，上訴人謂信義路8-1 號門牌係張貼於48地號土地上云云，實有誤解。
3、上訴人雖舉新北市政府經濟發展局所定有關申請工廠登記應備之書件資料及建築法第73條第1 項規定為據，主張48-2地號土地上廠房因屬違建故無法申請工廠登記與270 匹馬力以上工業用電，故停止條件確定不成就而不生效力云云，然如前述，既信義街8-1 號早有連福公司設址，並曾申領使用執照，故即可符合相關規定，應無條止條件確定不成就之情；而工廠登記證是上訴人委由他人申請，並非被上訴人所委託，被上訴人並不清楚上訴人或伊之代理人是如何填寫申請書，及工廠登記證上座落地號載為48地號之原因，但被上訴人絕非如上訴人所言，因知48-2地號上廠房無法辦理工廠登記及電力，故以隔壁48地號及其上建物申請工廠登記證云云。另上訴人所舉上證九新北市地政局函說明欄第三點之內容，只是引述伊負責人之陳述而已，無從作為對上訴人有利認定之依據，此部分因被上訴人不知工廠登記證之申請過程，故不知鑫辰公司如何回覆。末查，信義街8-1 號門牌並非被上訴人所故意偽造，而是因先前有建商於附近興建大樓造成廠房受損，建商修補過程中制式門牌卸下不知收到何處無法尋得，故始先張貼非制式門牌，但張貼的位置係48-2地號土地上廠房即一直以來的信義街8-1 號建物處無誤，並無欺騙上訴人之情。至於信義街8-1 號門牌遭註銷乙事，被上訴人前已敘明先前並不知此事。
4、此外，被上訴人今年仍有繳納信義街8 號及8-1 號之房屋稅【被上證十三】，而上訴人不承租後被上訴人有另行出租予福峻工業股份有限公司，該公司並仍設址於信義街8-
1 號【被上證十四】，均足佐證上情。
（十五）另就證人沈建廷之證詞，表示意見如下：
1、查證人為00年生，今年25歲，尚屬年輕，能否擔任董事長助理，已非無疑。且證人與上訴人間有僱傭關係，其證言本有傾向上訴人之可能，不能逕予採信。
2、證人證稱是伊代上訴人與鑫辰公司洽談、協商系爭要約書，此部分被上訴人並未參與故不清楚，但證人證稱洽談系爭要約書第9 條之其他特別約定時，有口頭告知鑫辰公司，上訴人係一印刷公司，廠房所需之工業大電裝設容量應為270 匹馬力以上，以及前開申請費用亦應由出租人負擔，被上訴人也知道云云，則非屬實，蓋如此重要之事項焉有不以文字記載之理，且依證人所述之內容不過10幾20幾個字，要約書上的空間絕對足夠，縱空間不夠亦可另行加紙填記，故證人所言顯違常理。況證人亦自承就此沒有任何事證證明，則自難予以採信。
3、證人又證稱系爭要約書第8 條原議約有效期間是民國101年1 月20日改為同年2 月28日是因鑫辰公司以其一時無法與被上訴人達成共識，工廠登記部分可先辦理，其餘再為協商為由要求修改云云，亦非事實，蓋由上訴人交付之訂金支票（見原審原證二）之發票日為101 年2 月28日，即知系爭要約書第8 條之日期是為配合與發票日一致而修改，且被上訴人前已敘明，是在同年1 月16日時即在系爭訂金收據上簽名，斯時租賃契約已經成立，鑫辰公司並未曾向被上訴人提及先辦理工廠登記，其餘再為協商之事。
4、證人雖又證稱與鑫辰公司洽談要約書時，有告以若出租方同意其他特別約定時，且租賃雙方簽立正式之租賃契約書並經公證後，鑫辰公司始得將系爭48萬元支票交付予被上訴人以作為租賃契約押租金之用云云，惟證人自承僅是口頭上告知，且沒有任何事證可證明此事，故同前理由自難認證人此部分證言屬實。況證人證稱伊跟鑫辰公司談的條件，仍然要報告上訴人法定代理人林錦龍，也需要林錦龍同意，顯見證人並未獲得上訴人授權，而證人亦無法證明有向林錦龍報告並得其同意之事，故縱認證人曾有與鑫辰公司談論承租條件（假設語氣），亦無法拘束鑫辰公司，更無從拘束被上訴人。
5、證人另證稱上證2 請款單是為工廠登記證辦好後向上訴人公司請款的請款單，是代辦工廠登記證之代辦人員處理，知道錢有給等語，但既證人並非實際經手之人，且於請款單開立之日隔天（101 年6 月27日）即入伍，則證明是否確實能在入伍前1 日還在上訴人處看到此請款單，並非無疑。又縱認此請款單屬實（假設語氣），亦僅能證明上訴人有委託他人辦理信義街8-1 號工廠登記而已。
（十六）上訴人雖主張：依土地建物異動清冊記載，信義街8-1號建物分割後係位於泰林段48地號上，且已於97年6 月
5 日滅失，而本件租賃標的是位在泰林段48-2地號上，故與本案無關云云。然查：
1、本件租賃標的即信義街8-1 號廠房係坐落在泰林段48-2地號土地上：
（1）被上訴人係於94年間始取得48地號土地及信義街8-1 號建物，故原先不清楚此地土地建物之沿革為何，後因本件訴訟，經被上訴人查問並調閱相關資料後方知當初情形，謹依時序說明如下。
（2）查泰林段48地號原為山腳段大窠口小段129-89地號【被上證十六】，依該地號之舊土地登記簿【被上證十七】，土地面積為1,258 平方公尺。
（3）而連福公司於73年6 月間因欲「新建」廠房，故由其負責人許政燦出具土地使用權同意書及使用執照申請書向台北縣政府工務局「補領」使用執照（見被上證四），申請書上載明建築地點為129-89 地 號（1,258 平方公尺）及隔鄰之000-00-000地號（51平方公尺），地址為信義街8-1號，構造種類則為「鋼架造，加強磚造」，層棟戶數為「二層一棟一戶」，原設計基地面積為「1297.15m2 」，申請建築面積第1 層為「916.57m2」、第2 層為「160.30m2」。是由此足證連福公司於73年間曾於129-89地號及000-00-000地號土地上「新建」一2 層樓，占地面積為916.57m2之廠房，且係在建造完成後始向台北縣政府申請發給使用執照，故申請書上左上角建造類別處才會註明是「補領新建」。後台北縣政府建設局於同月核發補領使用執照存根（見被上證五），其上建造類別欄記載「新建」、構造種類欄記載「鋼架、加強磚造」、建築地號亦記載為129-89地號及000-00-000地號，地址則為信義街8-1 號。
（4）後129-89地號土地重測後更名為泰林段48地號，並於97年
5 月2 日分割，分割後於同年月30日合併，再於同年6 月
5 日辦理分割為48及48-2地號【被上證十八】，分割後48地號土地後並由第三人旌宏公司取得。依分割後泰林段48地號之土地謄本，該土地面積僅為459.36平方公尺，而如前述，連福公司於73年6 月申請使用執照之廠房即信義街8-1 號（於94年12月賣予被上訴人）面積為916.57m2，顯然超過分割後泰林段48地號土地之面積甚多，故足證信義街8-1 號廠房並非僅坐落在分割後泰林段48地號上，而是坐落在分割後泰林段48地號及48-2地號上，而被上訴人出租者當然是48-2上之信義街8-1 號廠房，而非48地號上之建物，蓋48地號已由第三人取得。
（5）被上訴人前辦理分割時未注意要求將未出售部分土地之地號保留為48本號，出售部分設為48-2之子地號，導致土地分割後被上訴人持有土地反而變成48-2地號，致上訴人有所質疑，但由上開證據可證，被上訴人出租之標的確係坐落於分割後泰林段48-2地號土地上之廠房即信義街8-1 號無誤，上訴人主張信義街8-1 號建物分割後係位於泰林段48地號上云云，即非可採。
2、97年8 月26日辦理滅失登記之標的並非現存之信義街8-1號廠房，而係連福公司先前拆除舊建物新建廠房時，漏未辦理滅失登記，被上訴人為取得保存登記，只得為連福公司辦理滅失：
（1）依上訴人所提上證12異動清冊，其上記載信義街8-1 號主要建才是「磚造」、層數「一層」，總面積與層次面積均為「454.40平方公尺」，建築完成日期則為「民國53年8月10日」，與上述使用執照申請書及補領使用執照存根所記載者均有不符，查其原因為：連福公司於53年間在129-89地號上建造磚造廠房（另見被上證三），後於73年間拆除而在129-89地號及隔鄰000-00-000地號上改以鋼架及加強磚造建造新廠房，並於建造完成後向台北縣政府申請補發給使用執照（見被上證四、五），由使用執照上載明建造類別為「新建」，可知舊建築已遭拆除。惟連福公司不知何故未辦理滅失登記，始導致於94年將信義街8-1 號廠房賣予被上訴人後，建物標示仍係舊建築之記載，而產生與實際不符之情形。
（2）後被上訴人因欲分割土地及依73年使字第1106號建築執照申請保存登記，故向地政機關申請，惟地政機關查詢發現48地號上已有建物登記存在，請被上訴人先申請滅失此舊建物，才能繼續辦理，既地政機關如此要求，被上訴人自然配合辦理。而辦理滅失登記後繼續辦理保存登記時，卻因故無法辦妥。因此，雖然信義街8-1 號曾辦理滅失登記，惟滅失的對象乃係早已不存在、由連福公司所建造之建物，而非現存之信義街8-1 號建物（即73年使字第1106號建物），被上訴人只是替連福公司辦理手續而已。是上訴人主張信義街8-1 號已經辦理滅失云云，亦有誤解。
（十七）系爭租賃契約為有效，上訴人主張均不可採：
1、如上所述，被上訴人出租之標的係坐落於泰林段48-2 地號土地上之現存信義街8-1 號廠房，並無標的不存在之客觀上給付不能情形。
2、現存信義街8-1 號廠房有經台北縣政府核發使用執照，屬於可合法做為工廠使用之建物，雖現因故無法為保存登記，但不影響其合法性，此與一般無所有權狀即認為係違建之情形不同。上訴人雖舉上證十三新北市0000000000段0000地號及其上建築物並無建照，依法無法申請使用執照，遑論能領得工廠登記證云云。但查：連福公司於建造新廠房當時，是否有需領取建照之規定，尚屬不明，且連福公司是建造完成後始申請補領使用執照而經許可發給，足見此廠房之合法性；而依上證十三主旨欄可知，詢問的主體是48-2地號，而連福公司當初申請使用執照時，48地號尚未分割出48-2地號，當然該局會於說明欄第四、點中答稱48-2地號土地並無領有建築執照資料等語，故上證十三並不足證明上訴人之主張。而既信義街8-1 號廠房前已核發使用執照，自然得申請工廠登記。
3、至於門牌部分，因如上述信義街8-1 號曾辦理滅失登記（惟係因先前舊建物拆除漏未辦理），因地政機關不知其中緣由，故即發函至戶政機關，戶政機關即註銷信義街8-1號門牌號（見上證6 ）。惟此門牌本不應予以註銷，蓋現存信義街8-1 號廠房實際上並未滅失之故。至於門牌本身被上訴人前已說明，係因修補廠房時不知收到何處，故始先張貼非制式門牌於信義街8-1 號前，但此並不會影響郵件收受，蓋此廠房存在甚久，郵差均知依此門牌投遞郵件，現今類此情形亦不在少數。
4、被上訴人已提出信義街8-1 號之使用執照，符合台電公司
102 年8 月14日業字第0000000000號函內容所述「已取得建築物使用執照」之條件，故該公司會同意工廠用電之申請。
5、信義街8-1 號廠房已存在甚久，且有領得使用執照，屬合法房屋，雖上訴人提出上證10新北市000000000000000段0000地號及其上建築物已被認定為違建而排入拆除之列，僅有拆除快慢區分，但終需面臨拆除云云。但查上證10函說明欄第二、點係稱本案涉及違建「部分」，並非指建物全部均屬違建，而被上訴人提出異議後該大隊之復函（被上證八），違章建築認定通知書內「新建」並非新舊違建之區別，況復函中所謂D 類5 組違章建築是指在法定空地之建築，然信義街8-1 號既早已存在，故自非指廠房本身。退步言之，縱認信義街8-1 號係屬違建，亦因屬多年的既有違建故實際上僅會列管而不致遭拆除，且因有使用執照，故應屬程序違建，而非實質違建。
6、綜上所述，信義街8-1 號有使用執照，為合法房屋，可以申請工廠登記證，且非實質違建，雖門牌號遭註銷，但此實有錯誤，且不影響郵件之收送，故可合於上訴人印刷工廠使用之目的，系爭租賃要約書及訂金收據中，並未約定廠房必需為有登記之建物。因此系爭租賃契約實屬有效。退步言之，依系爭租賃要約書第3 條約定，當被上訴人一同意上訴人之承租條件時，契約即成立，而被上訴人亦已同意出租條件，故鑫辰公司即逕將系爭支票交予被上訴人，並由被上訴人簽立訂金收據（見原審被證一），足證租賃契約已經成立。至於訂金收據第陸、條所列條件僅係生效條件或額外應履行之承諾，甚至租賃標的物是否存在，均屬效力或履行之問題，在上訴人未合法解除契約前並不影響契約已成立之事實（但上訴人亦不能主張解除）。是以，上訴人逕主張被上訴人給付不能或契約所附停止條件不成就而主張契約無效並依不當得利之規定請求返還要約金云云，仍屬無據。
（十八）被上訴人及鑫辰公司並未聯手詐欺上訴人：
1、泰林段48-2地號上有信義街8-1 號建物，且並非違建，可申請工廠登記，已如上述，而工廠登記證係上訴人委託他人辦理，並非被上訴人所委託，被上訴人並不清楚上訴人或伊之代理人是如何填寫申請書，及工廠登記證上座落地號載為48地號之原因，但被上訴人絕未如上訴人所言有詐欺之行為。
2、鑫辰公司並無原因也無必要詐欺上訴人，上訴人並未舉證其負責人邱宏志、員工游學智有指示訴外人江煌堅故意以不實文件申請工廠登記證之事，自不能採信，併此敘明。至於上證十四新北市政府經濟發展局函部分，由於上訴人申請工廠登記證時所寫是泰林段48地號，故該局自會回覆稱上訴人工廠登記是在48地號而48-2地號上未有工廠登記資料等語，因此不能僅以此函作為認定事實之依據。
（十九）末查，鑫辰公司既已依系爭要約書向被上訴人提出要約並經被上訴人承諾，兩造已成立租賃契約，則鑫辰公司交付系爭支票予被上訴人自屬合於與上訴人之約定，並無違背委任事務之可言；而被上訴人因上訴人之違約而提示兌領系爭支票，乃基於系爭要約書第3 條之約定，具有契約法上之原因，故上訴人主張依民法第544 條、
179 條向鑫辰公司及被上訴人請求賠償及返還48萬元，均為無理由。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，求為判決：「㈠原判決廢棄。㈡被上訴人鑫辰公司應給付上訴人48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人張豊雄應給付上訴人48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣前二項所命給付，如被上訴人鑫辰公司已為給付，被上訴人張豊雄於已給付範圍內，免給付義務；如被上訴人張豊雄已為給付，被上訴人鑫辰公司於已給付範圍內，免給付義務。」被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執與否事項：㈠不爭執事項：
⒈上訴人經被上訴人鑫辰公司居中仲介，欲向被上訴人張豊
雄承租系爭房地，上訴人簽立系爭租賃要約書，並交付面額48萬元系爭支票予被上訴人鑫辰公司，委任被上訴人鑫辰公司為要約之處理及將系爭支票供作要約金。
⒉系爭租賃要約書第3條約定：「若出租方同意前條甲方（
即上訴人）之承租條件時，乙方（即被上訴人鑫辰公司）無須再行通知甲方，契約即成立，出租方收受之要約金轉作契約訂金之一部份；甲方若有反悔不租之情事，訂金任由出租方沒收，若出租方反悔不租，乙方需配合甲方督促出租方加倍返還收受之訂金。」；第8條約定：「本要約書有限期限至民國101年2月28日日止。」；第9條約定：
「出租方需配合辦理工廠登記，資料、費用出租方負責，消防設備由出租方負責。」（詳原審101年司重簡調字第490號卷宗第7頁）。
⒊101年2月24日系爭建物核准工廠登記證資料及新北市政府
稅捐稽徵處101年3月5日北稅莊二字第0000000000號函載明：『臺端（即被上訴人張豊雄）所有坐落本市○○區○○街○○○號房屋（稅籍編號Z00000000000）經查有錦龍印刷實業股份有限公司設立工廠，應自101年3月起改營業用稅率課徵房屋稅。」（詳原審卷宗第45、46頁）。
⒋被上訴人張豊雄與訴外人富佳德實業有限公司於101年3月
15日訂立系爭建物之消防安全設備改善工程合約書（詳原審卷宗第47、48頁）。
⒌本院前函詢台灣電力股份有限公司：『無使用執照之違章
建築可否申請工業用電270匹馬力以上之高壓用電？』；經該公司業務處業字第0000000000號函復載明：『說明：
二、依建築法第73條規定，建築物非經領得使用執照，不准接電。由於現行法令對於工廠申請用電並無管制規定，故工廠申請用電如其建築物已取得建築物使用執照或主管機關核發之准予接電證明文件，本公司均依實供電。』。
㈡爭執事項：
⒈上訴人主張授權被上訴人鑫辰公司為租賃要約處理僅至10
1年2月28日止，但被上訴人鑫辰公司遲至101年4月13日方寄函通知同意要約書內容為承諾，訂於101年4月20日簽約，惟該通知顯已逾於要約書期限，難生承諾效力，且系爭訂金收據為臨訟製作及違反雙方代理之禁止，應屬無效，有無理由？⒉被上訴人鑫辰公司主張伊前於101年1月16日下午持系爭支
票至被上訴人張豊雄住處，並將系爭要約書交被上訴人張豊雄閱覽，被上訴人張豊雄即於同年日（101年1月16日）在系爭訂金收據上簽名予被上訴人鑫辰公司，並收下系爭支票，上訴人無故反悔不願承租系爭房地，則依系爭要約書第3條之約定，要約金本即應任由被上訴人張豊雄沒收，被上訴人張豊雄將系爭支票提示兌現，受領有法律上之原因，有無理由？
五、首應審酌為上訴人主張上訴人與被上訴人張豊雄就系爭房屋所簽立之系爭租賃契約無效或不成立，有無理由？㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第153條第1項、第2項、第421條第1項分別定有明文。再按租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質。最高法院85年台上字第165號判決意旨參照。
㈡本件依系爭要約書第3條「若出租方同意前條甲方（即上訴
人）之承租條件時，乙方（即被上訴人鑫辰公司）無須再行通知甲方，契約即成立，出租方收受之要約金轉作契約訂金之一部份，甲方若有反悔不租之情事，訂金任由出租方沒收，若出租方反悔不租，乙方須配合甲方督促出租方加倍返還收受之訂金。」等約定，足見，上訴人既已授權被告鑫辰公司於被上訴人張豊雄承諾時，無須再行通知，逕將系爭支票交付予被上訴人張豊雄，作為租賃契約訂金之一部，經查：
⒈被上訴人鑫辰公司簽訂系爭要約書後，於101年1月16日將
系爭支票交付被上訴人張豊雄，被上訴人張豊雄於同年1月16日簽立租賃訂金收據予被上訴人鑫辰公司，並就系爭租賃契約必要之點租賃物（即坐落門牌號碼新北市○○區○○街○○○號建物暨新北市○○區○○段○○○○○號土地）與租金（即月租金16萬元、押租保證金48萬元、租期6年、辦理工廠登記）已互相意思表示合致甚明，上訴人主張系爭訂金收據為新要約云云，無堪憑信。
⒉至於系爭租賃訂金收據第6點其他事項約定「本合約可確
定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠償，並電力可申請至270馬力以上，出租方需完成消防安檢。」等語，其中辦理工廠登記及消防設備事項，係簽訂系爭要約書約定事項，系爭要約書並未約定電力可申請多少馬力以上，可見，電力可申請多少馬力並非租賃契約必要之事項，且增列「電力可申請至270馬力以上」此一更有利於上訴人之訂約條件，自不妨礙本件系爭租賃之成立，且若如上訴人所稱該紙收據係臨訟製作云云，被上訴人僅需製作與系爭要約書第9條特別約定事項完全相符之條件即可，何需於系爭訂金收據第6點其他事項約定再為更為有利於上訴人訂約條件之註記？上訴人所稱臨訟製作各節，顯與常情有悖。
⒊被上訴人張豊雄於101年1月16日收受系爭支票及簽立系爭
租賃定金收據後，即於101年2月24日辦妥工廠登記；新北市政府稅捐稽徵處因系爭建物有上訴人設立工廠，自101年3月起改營業用稅課徵房屋稅；被上訴人張豊雄並於101年3月15日與訴外人富佳德實業有限公司訂立消防安全設備改善工程合約書，有工廠登記證資料、新北市政府稅捐稽徵處101年3月5日北稅莊字第0000000000函及被上訴人張豊雄於101年3月15日與訴外人富佳德實業有限公司訂立消防安全設備改善工程合約書在卷可按，然系爭要約書之有效期限至101年2月28日，被上訴人張豊雄於101年2月28日前之101年2月24日已辦妥工廠登記，足見，被上訴人張豊雄於101年1月16日收受系爭支票及簽立系爭租賃訂金收據，應屬真正，否則，何有可能被上訴人張豊雄辦妥上訴人工廠登記、自101年3月起改營業用稅課徵房屋稅及與訴外人富佳德實業有限公司訂立消防安全設備改善工程合約書等事宜之理？何況，上訴人稱自行支付辦理工廠登記費用，101年2月24日辦妥工廠登記亦在101年2月28日前，果如上訴人不同意系爭租約，怎有同意自行支付辦理工廠登記費用之理？依上開兩造所為各情，顯見系爭訂金收據確係被上訴人鑫辰公司於101年1月16日向被上訴人張豊雄表達上訴人欲承租系爭房地時，經被上訴人張豊雄承諾出租並收取系爭支票後所簽立，堪信為真實，上訴人所陳系爭訂金收據係臨訟製作之主張，自屬無據。
⒋證人沈建廷於本院102年8月14日審理時證述伊代上訴人與
被上訴人鑫辰公司洽談、協商原審原證1「租賃要約書」，上訴人辦理工廠登記之公司的證件是伊於101年2月前提供交給被上訴人鑫辰公司，有變更登記事項登記卡、公司執照等資料。上證2請款單（101年6月27日）是代辦工廠登記證之代辦人員處理，後來伊知道錢有給，伊在101年6月28日去當兵，當兵之前上訴人都還有意願要承租，伊當兵以後，上訴人後來在五股工業區另外覓地承租，現在已經搬進去。現在承租的地○○○區○○○路○○○號就在五股工業區內，伊退伍（102年6月6日）後就在上訴人公司繼續上班等語，有本院102年8月14日準備程序筆錄在卷可按。何況，工廠登記證係上訴人委託他人辦理，並非被上訴人所委託，工廠登記申請書上記○○○區○○段○○○號並非被上訴人所填，有上訴人所填之工廠登記申請書在卷可按。顯見，本件係上訴人主動提供其變更登記事項登記卡、公司執照等資料辦理工廠登記，並自行申請工廠登記證，且於證人沈建廷101 年6 月28日當兵之前都還有意願要承租，僅因上訴人後來就在五股工業區另外覓地承租而毀約不租，被上訴人並未有何詐欺之行為之事實已明。
⒌上訴人復主張被上訴人鑫辰公司未經其同意，逕為雙方之
代理人，且本件非為專屬履行債務事宜，故系爭訂金收據應為無效云云。然查：依系爭要約書第3條「若出租方同意前條甲方（即上訴人）之承租條件時，乙方（即被上訴人鑫辰公司）無須再行通知甲方，契約即成立，出租方收受之要約金轉作契約訂金之一部份，甲方若有反悔不租之情事，訂金任由出租方沒收，若出租方反悔不租，乙方須配合甲方督促出租方加倍返還收受之訂金。」之約定，顯見，上訴人已授權被上訴人鑫辰公司於被上訴人張豊雄承諾時，無須再行通知，逕將系爭支票交付予被上訴人張豊雄，作為租賃契約訂金之一部，又上訴人就承租條件與被上訴人張豊雄已達意思表示一致，已如前述，是系爭租賃契約確已成立無誤，而被上訴人鑫辰公司無庸再行通知上訴人，逕將支票交付被上訴人張豊雄，嗣被上訴人張豊雄收受訂金支票後，始於系爭訂金收據上簽收，以資證明確已收受訂金無訛。是就此部分，並無雙方代理，上訴人上開主張，容有誤會。
6、上訴人主張系爭信義街8-1 號建物已經滅失，租賃標的根本不存在，顯屬客觀上給付不能，租賃契約自始無效等情，然查，97年8 月26日辦理滅失登記之標的並非系爭租賃廠房，系爭租賃廠房僅係使用信義街8-1 號門牌，被上訴人出租之標的係坐落於泰林段48-2地號土地上之現存信義街8-1 號廠房。何況，上訴人法定代理人林錦龍確實曾到租賃標的現場乙次，當時看○○○區○○段○○○○○號其上建築物信義街8- 1號門牌（見上訴人民事言詞辯論意旨續狀），足見，系爭租賃廠房確○○○區○○段○○○○○號上使用信義街8-1 號門牌之系爭租賃廠房，本件租賃並無標的不存在之客觀上給付不能情形甚明。
7、上訴人既已委託被上訴人鑫辰公司，則經被上訴人鑫辰公司提出系爭要約書，並經被上訴人張豊雄同意，依民法第
103 條之規定，對上訴人直接發生效力。故上訴人主張其與被上訴人張豊雄間就系爭房地之租賃契約關係不成立或無效及以詐欺原因撤銷原審原證1 之要約意思表示，自屬無據。
六、末應審酌為上訴人主張本件違約金額過高，應予酌減，有無理由？㈠按定金之交付既在契約履行以前，旨在強制契約之履行，則
關於定金金額之酌定，當非以契約不履行時可能發生之損害額為衡量標準。該違約定金雖在供契約不履行損害賠償之擔保，但在性質上應認為最低損害賠償額之預定，此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額（民法第250條第2項規定）未盡相同。是約定之違約定金，除一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，得認非違約定金而為價金之「一部先付」外，法院自不得援用民法第252條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相當之數額。最高法院95年台上字第2883號判決要旨參照。經查，依系爭要約書第3條約定「契約即成立，出租方收受之要約金轉作契約訂金之一部份，甲方若有反悔不租之情事，訂金任由出租方沒收，若出租方反悔不租，乙方須配合甲方督促出租方加倍返還收受之訂金。」，該約定與民法第249條第1款、第2款、第3款「契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」之規定，大致相仿，堪認上開違約定金即面額48萬元之系爭支票，係為供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，揆諸上開說明，上訴人請求酌減，於法無據。
㈡次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。
況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。（最高法院93年度台上字第909號裁判意旨參照）若認本件確有酌減違約金規定之適用，惟本院認為兩造間之租賃契約每月租金為16萬元、租賃期間為6年，且被上訴人張豊雄已辦妥上訴人工廠登記、並自101年3月起改營業用稅課徵房屋稅，及與訴外人富佳德實業有限公司訂立消防安全設備改善工程合約書，難認約定之違約訂金有過高、或不成比例之情，上訴人請求予以酌減云云，惟未提出任何證據以實其說，且依本件係由上訴人簽訂租賃要約書時先予提出定金48萬元支票，此乃上訴人於提出要約時，盱衡其履約意願及經濟能力，本諸自由意識及平等地位自主決定，本院審酌債務人於違約時，若仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分擔，不僅對債權人難謂為公平，且有礙交易安全及私法秩序之維護，上訴人主請求酌減違約金數額云云，洵非有據。
七、綜上所述，上訴人依民法第535、544、179條規定之法律關係，請求「㈠被上訴人張豊雄應給付上訴人48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。㈡被上訴人鑫辰公司應給付上訴人48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。㈢前二項所命給付，如被上訴人張豐雄已為給付，被上訴人鑫辰公司於給付範圍內，免給付義務；如被上訴人鑫辰公司已為給付，被上訴人張豊雄於其給付範圍內，免給付義務。」為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 連士綱法 官 張谷輔以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 102 年 11 月 19 日
書記官 尤秋菊