臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第19號上 訴 人 蕭淇蓁即黃梅雪之承受訴訟人兼法定代理人 蕭家豪即黃梅雪之承受訴訟人上 訴 人 蕭如欣即黃梅雪之承受訴訟人共 同訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師被 上訴人 太平洋景秀天下管理委員會法定代理人 梁景秀訴訟代理人 吳俊昇律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國101 年12月24日本院板橋簡易庭101 年度板簡字第1723號第一審判決提起上訴，經本院於103 年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175 條第1 項定有明文。查本件訴訟進行中，上訴人甲○○民國103 年1 月6 日死亡，其繼承人戊○○、丁○○、己○○業於103 年2 月18日具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人為太平洋景秀天廈社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，依太平洋景秀天廈社區規約（下稱系爭社區規約）第10條第1 項第2 款規定負有繳交管理費義務，每月應繳交新臺幣（下同）52,597元之管理費（即專有部分建物面積3728.06 平方公尺，共有部分建物面積135.8 平方公尺，合計3863.86 平方公尺，即1,168.81坪，每坪每月45元，1,168.81坪×45元＝52,597元）；詎上訴人自101 年
4 月起即未繳交管理費，計積欠三個月管理費157,791 元，扣除上訴人101 年4 月30日繳交之20,000元，上訴人尚欠管理費137,791 元未為清償，迭經催告，均置之不理。
按公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積之應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」為此，依系爭社區規約第10條第1 項第2 款提起本訴，請求上訴人應給付被上訴人137,791 元，及自民事支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告得為假執行等語。
（二）就上訴人抗辯之陳述：
1、最高法院93年台上字第2218號裁定係以兩造就其敗訴部分指摘原判決不當提起上訴，認為兩造之上訴並未表明判決所違背之法令及其具體內容，難認已合法表明上訴理由，遂以上訴不合法（程序事項）而駁回兩造之上訴，並抄錄原審判決理由，並未肯認原判決理由是否正確。上訴人援引該判決主張最高法院認為法院基於公平法理，得審酌合法之管理費用云云，不免誤會。
2、按規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。住戶應遵守其他法令或規約規定之事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款、第6 條第1 項第5 款定有明文。又臺灣高等法院台南分院96年度上字第116 號判決：「依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1 項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。」準此，規約既係經區分所有權人會議決議之結果，倘上訴人認為系爭社區規約不合理，應先訴請法院確認系爭社區規約第10條第1 項第2 款無效，方可拒繳管理費，否則，規約既合法有效存在，上訴人為區分所有權人卻不受規約拘束，寧有斯理？又置公寓大廈管理條例第6條第1 項第5 款規定於何處？
3、系爭社區大樓地下一樓連通至大樓之七個出入口全增設門扇，係因先前地下一樓係空戶，被上訴人為確保住戶安全，避免閒雜人等潛入地下室後自地下一樓出入口潛入地面層再通往各層，危害住戶居家安全。上訴人所有之專有部分用途店鋪及儲存室，並有單獨出入口，何以須要以七個出入口作為通行之用？其目的安在？況被上訴人早已自行拆除門扇，上訴人執此拒繳管理費，並無理由。
4、上訴人要求使用地下二樓中央控制室、發電機室，亦無理由，蓋上地點均屬維護大樓安全之空間，如因開放致遭不明人士進入破壞，恐危害全棟大樓住戶安全，故只好上鎖禁止出入，而上訴人為一己私利，擅自在屬於全體區分所有權人共有之消防設備室內，安裝其專用之消防泵浦（加壓馬達）、泡沫原液槽；在緊急發電機室設置緊急電源接線，全體區分所有權人並無容忍義務，被上訴人依法執行全體區分所有權人之決議，不准被上訴人進入裝設設備，自有所據。況現行消防設備室內之設備係經過主管機關許可，上訴人擬在地下二樓裝設之消防設備，未經新北市政府工務局、消防局許可，被上訴人作為消防安全設備管理人，自不許上訴人違法私設消防設備，上訴人竟擅闖消防設備室設置供其專用的消防泵浦，並使用全體住戶共有的消防泵浦，對住戶安全造成危害，被上訴人將消防設備室上鎖，自屬有理。
5、上訴人主張被上訴人未提供代收郵件服務、拒絕上訴人閱覽、影印公共基金之會計資料、拒絕通知上訴人參加區分所有權人會議、客觀上提供與上訴人之服務明顯少於其他住戶云云，均非實在，蓋被上訴人委有保全公司並聘請總幹事處理社區日常事務，前揭事項均有上述人員處理；如有不處理情形，被上訴人可對保全公司與管理服務公司處以違約金，上訴人空言主張，要無可取。
6、上訴人援引臺灣高等法院95年度上字第206 號判決，主張停車場與大廈住戶就大廈之實際使用狀態及享受之管理服務明顯不同，倘因區分所有權人多數決之結果，未區分住宅與停車場之不同，即通過管理費數額均一之決議，尚非公允云云；惟上訴人專有部分之用途為店鋪、儲藏室，原係作為超級市場，後因經營不善而閒置多年，其向新北市政府申請變更使用用途為「店鋪及一般事務所附屬停車空間、一般事務所」，雖經核准，但尚未施工完成。在此之前，其專有部分之用途仍係店鋪、儲藏室，與一樓店面、一般住戶之用途並無不同，上訴人自應繳交相同之管理費，是前揭判決尚無適用於本件之餘地。
7、系爭社區規約第10條第1 項第3 款規定僅限「地下二樓停車場」收取清潔費每個車位300 元，上訴人地下一樓專有部分並非停車場，而係店鋪、儲藏室，縱然將來取得使用許可，其用途仍係「店鋪及一般事務所附屬停車空間、一般事務所」，上訴人要求比照地下二樓收取管理費與規約不合。又上訴人主張使用公共設施較其他共有人少，故可減免管理費乙詞倘為可採，則將來其他共有人主張該戶人口較少，較少人使用電梯；住在低樓層，不須要使用電梯；其係空戶，並未使用公共設施或者係鰥寡孤獨，甚少出門故鮮少使用公共設施等，要求減免管理費，則規約將置於何處？被上訴人又將如何決定對於住戶的千千萬萬種理由來酌收管理費？每個住戶都可以用千奇百怪、無奇不有的理由要求法院減免管理費，公寓大廈管理條例「住戶自治」之立法精神豈非蕩然無存？因此上訴人主張停車場尚未對外營業，使用程度較停車場更低度使用，因此可以繳交較少之管理費，顯無理由。
8、再上訴人所引判決皆有權利濫用之情形，亦即區分所有權人利用多數決方式，強迫少數特定區分所有權人負擔不合理之義務，此與本件情形截然不同，蓋被上訴人收取規約之依據，在上訴人取得專有部分前就已經存在，並非針對上訴人特別做成決議令其負擔不合理之管理費，且本件實際狀況係上訴人作為一個投資客，取得原本作為商場使用的空間，然後委請建築師變更使用用途，將商場變更為停車場，不經全體區分所有權人同意，強行將其專有專用的消防設備放置在共有的消防設備室，接取大樓的水電，霸凌其他區分所有權人之共有權，全體區分所有權人為維護自身安全、捍衛權利，乃拒絕上訴人使用共有的消防設備室。
9、上訴人主張以：⑴一樓公共管道間、花圃、水管等共用部分漏水修繕、⑵五座樓梯間公共管道漏水修繕、⑶一樓正面人行道連接水溝處下B1強面部分多處漏水修繕之費用，與其應繳交之管理費抵銷，其證據均係估價單，並非支付證明，不足以證明有為此支出費用。此外，上訴人主張修繕部分未證明係共用部分，亦未通知被上訴人修繕，況「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定，上訴人主張共用部分有修繕必要，應通知管理委員會由管理委員會為之，不許自行修繕再主張抵銷應繳交之管理費，故上訴人主張無因管理、不當得利之法律關係以修繕共用部分之支出抵銷被上訴人之管理費請求權，自屬無據。
10、依照太平洋景秀天廈社區規約之規定，管理費每坪為45元，被上訴人無提供一樓店面所有人管理費折扣之依據，不能提供折扣給一樓店面所有人，亦不可能提供上訴人管理費折扣。被上訴人對於一樓店鋪並無提供管理費折扣之情形，上訴人僅憑空言主張即要求被上訴人提出管理費單據，意圖延滯訴訟並耗損被上訴人之勞力、時間、費用，並無可取。
（三）就證人證詞補充以：
1、被上訴人於100 年2 月間針對A 棟、C 棟公共污水管破裂，100 年5 月間針對F 棟公共管道間地下一樓漏水，均委請訴外人茂盛水電工程修繕，有相關支出憑證單據、修繕照片與茂盛水電工程收據可證，足見證人鄭一瑛稱「五座樓梯間旁公共管道漏水」於其擔任總幹事期間，就已委託水電蕭先生修繕之證言，確屬實在。
2、證人乙○○到庭證稱；「（問：你任職期間上訴人在地下一樓或者是社區共有部分，是否有進行任何的整修？）基本上沒有，如果公共的管線間有漏水跟我們反應，我們一定會去檢查，上訴人沒有針對公共管線間向我們反應過」、「（問：整修期間上訴人有針對地下一樓靠近一樓的路面的那一面牆，及社區一樓後面的防火向的通風口，及斜坡車道，進行抓漏止漏的工程嗎？）我們沒有針對上開位置進行抓漏工程，上訴人有沒有做我們不知道。靠近一樓的路面的那面牆是屬於上訴人的專有部分」、「（問：上訴人在進行這些抓漏工程前，有無通知管委會修繕？）沒有」、「（問：上訴人有向你主張公共管線間漏水嗎？）沒有」、「（問：管委會是否拒絕幫上訴人代收信件？）沒有，我們會代收，而且我們會轉給他，如果遇不到人我們就會塞到門口，一樓店面沒有設置信箱。」可見乙○○任職期間，上訴人並未反應公共管線間漏水，且鄭一瑛擔任總幹事期間五座樓梯間旁公共管道漏水即已委託水電蕭先生修繕完畢，上訴人砌詞主張被上訴人未修繕公共管道間與地下一樓漏水、未享受代收信件服務等，並不足採。
3、上訴人另主張伊無門禁卡，故無法使用屋頂平台、一樓門廳、花圃、法定空地等公共空間，自得拒繳管理費云云。惟上訴人之專有部分為地下一樓，實不知其前去屋頂平台、花圃、法定空地之目的為何？再者，上訴人並無一樓梯廳之持分，有何權利使用一樓之梯廳？其使用一樓梯廳之目的為何？乙○○證稱：「（問：管委會是否有禁止上訴人從各棟一樓的梯廳走逃生梯進入地下一樓？）其他棟的一樓梯廳因為上訴人沒有持分，所以他沒有辦法進入」、「（問：一樓的空地及花圃的公共空間，你們有設置圍籬阻止上訴人使用嗎？）他沒有辦法進入，因為是設在門禁卡的後面」、「社區總共有九棟，每一棟樓下的梯廳，我們都有設門禁卡，以前就有了，不是針對上訴人」、「（問：如果上訴人要到共有部分的屋頂平台，上訴人要如何去？）有這個必要嗎？跟我們說我們幫他刷門禁卡，按電梯」、「（問：如果上訴人要到一樓的空地及花圃的公共空間，如何去？）也是跟我們說，我們幫他刷門禁卡。」可知上訴人如果想要使用屋頂平台、一樓花圃及一樓的法定空地，只須告知證人即會為其刷卡供其使用，惟上訴人從未表示要使用，卻臨訟杜撰遭管委會禁止使用，要無可取。
4、上訴人以臺北市建築師公會會勘報告伊並未參與，且非法院囑託之鑑定，意見不具證據能力云云，惟建築師乃專業人士，其受被上訴人委託至現場履勘，依照其專業判斷作成鑑定報告，該鑑定報告縱非民事訴訟法第335 條所稱之鑑定書，仍為建築師業務上作成之文書，屬於民事訴訟法之書證而具證據能力。至於該書正之可信性，可經由通知建築師到庭證言，豈能謂鑑定報告無證據能力？
5、上訴人主張其自99年間購買地下一層以後，從未施設排氣墩，該會勘紀錄表示係地下一層私設排氣墩，說法有錯云云；惟建築師鑑定報告指明依照竣工圖查明B1-B4 原為採光井，現卻為排氣墩，且該排氣墩係專供地下一層使用，故認為係地下一層私設，並未表示即係上訴人私設。上訴人另以會勘報告記載：「因地面排氣墩與地面樓地板接縫處年久龜裂、防水層破壞，造成B3排氣墩及B3排氣機處漏水現象... 應由地下壹層業主負責修復... 。」表示排氣墩係建商二次施工所完成，並非其所私設，主張會勘報告錯誤；然報告中指明：「由上述現況勘查，及比對原竣工圖排風系統圖... 建築師判定：地下壹層B1-B4 排風機及排風管應為竣工後增設，並且在地面層原採光井位置增設B1-B4 ，共四座排氣墩，專為提供地下壹層B1-B4 四組排風機系統使用，屬地下壹層私權管理使用。因地面排氣墩與地面樓地板接縫處年久龜裂、防水層破壞，造成B3排氣墩及B3排氣機處漏水現象，直接造成地下貳層相對應位置滲水、剝落。應由地下壹層業主負責修復，並復原地下貳層樓版完整裝修狀況，不再有滲水發生。」可知建築師係認為，因B1-B4 四座排氣墩，專為提供地下壹層B1-B4 四組排風機系統使用，屬地下一層管理使用，既然地下一層所有人管理、使用不當導致地下二層相對應的位置有滲水及剝落情形，應由地下一層業主負責，故重點不在於排氣墩是否上訴人增設，上訴人以排氣墩非其增設認定報告錯誤，顯然無理。上訴人亦不否認B1-B4 四座排氣墩係違法增設，只不過主張非其增設而係建商，既然上訴人不否認B1-B4 四座排氣墩係違法設置，上訴人專有部分漏水係四座違法增設排氣墩所造成，上訴人自應對前手主張瑕疵擔保責任，要求前手修復排氣墩並對其損失加以賠償，怎能對被上訴人主張修繕責任？
6、上訴人主張排氣墩所處地點為一樓後花圃，一樓後花圃屬於共有部分，故因排氣墩之防水層及地面龜裂產生漏水，亦應由被上訴人修繕云云，而依建築師的會勘報告載明「因地面排氣墩與地面樓地板『接縫處』年久龜裂、防水層破壞，造成B3排氣墩及B3排氣機處漏水現象。」將排氣墩防水層修好，地下一樓就不會漏水，而排氣墩既然係建商違法設置，就不屬於共有或共用部分，不能因其位在共有部分而使被上訴人負有修繕義務。再建築師的會勘報告，並無「地面龜裂」之記載，上訴人自行編纂「地面龜裂」之字句，而後聲稱「地面龜裂導致漏水」，乃係詭辯、強詞奪理之行為，委無可取。
（四）綜上，上訴人主張顯無理由，原判決判命被上訴人應給付上訴人135,752 元及相關利息，並無違誤，聲明：上訴駁回等語。
二、上訴人則以：
（一）參最高法院93年度臺上字第2218號、臺灣高等法院95年度上字第206 號判決，因住戶表決通過之管理費數額，如有住戶間之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同時，法院基於公平法理，自得審酌合理之管理費用，非僅以住戶規約為唯一收費標準。本件原審判決以系爭規約第10條第1 項第2 款已訂明住戶應依每坪繳交45元管理費為由，認定上訴人應依規約約定繳交被上訴人所請求之金額；惟上訴人於原審中已表明，被上訴人於客觀上並未提供上訴人如其他住戶之服務，例如：⑴禁止上訴人使用系爭社區之共用部分（地下壹層連通至大樓之七個出入口全增設門扇上鎖、地下貳層之中央控制室、發電機室全數上鎖禁止上訴人進入）；⑵自上訴人購入系爭社區地下壹層後，被上訴人從未提供諸如郵件代收等任何管理服務；⑶拒絕上訴人閱覽、影印公共基金之會計資料；⑷拒絕通知上訴人參加區分所有權人會議，故被上訴人不但違法禁止上訴人使用系爭大廈共用部分，且客觀上提供予上訴人之服務明顯少於（甚至全無提供）其他住戶，故其要求上訴人依據規約第10條第1 項第2 款繳交管理費用，顯失公平，法院應依公平合理原則審酌，為兩造間評定一合理管理費用，原審判決卻棄上訴人所有抗辯於不顧，逕以規約已訂明管理費用，而為不利上訴人之判決，實非合理。
（二）法院對於公寓大廈之管理費數額，應得依客觀上用益狀態與享受管理委員會提供服務之不同而為調整，因上訴人於購入系爭社區地下壹層後，因規劃作為停車場使用，並已變更使用執照做為停車場使用，因系爭社區地下壹層具有獨立出入口，故無須使用電梯等共用設施，又因地下一層之停車場尚未對外營業，其使用程度較停車場為更低度使用，且因被上訴人拒絕提供被告任何管理服務且違法封閉共用部分（逃生門、發電機室、中央控制室等）禁止上訴人進入，故上訴人於原審中指出因實際用益狀態與受管理委員會服務與大樓其他住戶明顯不明，故系爭社區地下壹層管理費用之數額應依據公平合理原則予以調整，並提出數項依據供原審法院參考：
1、依據系爭社區規約第10條第1 項第3 款約定「地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔費新台幣參佰元計算收費。」由是可知，關於停車場之管理費收取，與依坪數計算之住戶管理費收取不相同，考其緣由，當係地下貳層僅供停車使用，與一般供住居使用之建物使用公共空間及電梯設備之情形有別，故計算標準自有不同。上訴人所有之地下壹層既係規劃作為停車場使而未供住居使用，且因尚未對外營業，故較停車場為更低度甚至完全未使用公共空間及電梯，管理費收費標準比較同棟大樓作為停車場使用之地下貳層，以平面停車位每輛汽車收取300 元作為收費之標準，應較合理，原審法院逕以規約尚未變更為由未審酌上訴人抗辯理由之合理性，逕駁回上訴人之抗辯，實非可採。
2、被上訴人以一樓店鋪所有權人僅使用一樓之公共空間，不及於其他樓層亦無須使用電梯等設備，故繳交之管理費有七折之折扣，即每坪收取管理費用31.5元，而被上訴人不喜上訴人將所有地下一樓規劃作停車場，於100 年2 月18日以太平洋景秀天廈社區第十七屆管理委員會C-I 棟區分所有權人專案會議決議，將地下一層連通至大樓之七個出入口增設門扇上鎖，致上訴人無法自所有之地下一層進出使用系爭大樓共用空間，僅能由地下一層通往大樓外，甚至禁止上訴人進入地下二層之中央控制室、發電機室等，上訴人對於公共空間幾乎無法使用，故如被上訴人收取管理費用仍有理由，應比照向一樓所有權人收取管理費之實務作法，以每坪之管理費用應有合理之折扣較為合理。管理費乃管理委員會管理基金主要收入來源，管理費收據依法應由被上訴人所留存，故上訴人於原審曾聲請調查證據，請被上訴人提出近五年來向系爭大廈所有區分所有權人收取管理費之收據，供法院及上訴人核對及計算被上訴人收取管理費用，是否因使用共用設施及管理服務而對於一樓所有權人有別於其他樓層之折扣，惟原審對此重要抗辯及調查證據聲請置若罔顧，不但未依法調查證據，亦未於判決理由中說明何以駁回上訴人調查證據之聲請，實有判決理由不備之缺失。又由被上訴人於二審所陳報之單據以觀，社區一樓店面部分所收取管理費介於每坪43.9元至44.1元之間，顯見被上訴人並未依據規約所規定每坪45元收取管理費，而係另憑其他依據，是被上訴人向上訴人請求繳交管理費，自應提出其他可得請求之依據（例區分所有權人會議決議等），如被上訴人未能提出可向上訴人請求管理費用之合理依據，依舉證責任之法則，被上訴人應受不利之判決。且被上訴人所提社區一樓店面之管理費收據是屬102 年2 月份之收據，兩造於101 年即有爭訟，是否因向上訴人請求後，始改變管理費收取之依據，並非無疑，故被上訴人如未能提出於兩造間發生爭訟前一樓店面所繳交之管理費明細，又未能提出證據證明被上訴人係依何區分管理權人會議決議向上訴人收取管理費，應受不利判決。
3、綜上，縱被上訴人得向上訴人收取管理費用，因上訴人對於共用部分及管理服務之使用明顯少於其他樓層住戶，應依公平合理原則，酌減上訴人應繳交之管理費數額，而合理計算之依據，可比照地下貳層室內停車場平面車位之收費方式，以每格停車位300 元（而上訴人目前規劃為60格，管理費為18,000元/ 月），或比照一樓店鋪所有權人之收費方式，以每坪31.5元（1168.81 坪×31.5元＝36,818元/ 月）為收費標準。
（三）原審判決以依據公寓大廈管理條例第19條規定，公寓大廈之住戶不得以因個人事由所生債權主張與公共基金互為抵銷，故駁回上訴人全部關於抵銷之抗辯，惟：
1、按區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。固為公寓大廈管理條例第19條所明定，但該管理條例第19條立法意旨亦謂：「為確保公共基金專用於公寓大廈之管理維護費用，爰明定區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」從而，公寓大廈管理條例第19條之規定在於「公共基金」之使用既具有一定目的，且運用係為全體區分所有權人之利益，解釋上應認公寓大廈之任何一區分所有權人，均不能隨時請求就公共基金為共有物之分割，或對「公共基金」主張按應有部分比例分配權利，「公共基金」性質上應為區分所有人公同共有，此一公同關係則係依法律規定形成者。另「公共基金」是基於共有人具有建物區分所有權人身份之故，因而此項共有權屬於區分所有權之從屬物權，意即公共基金之共有權不得單獨成為交易之標的，必須隨同主權利（即區分所有權）移轉；然為避免區分所有權人之債權人為滿足其債權訴請法院扣押公共基金，導致管理業務運作窒礙，故公寓大廈管理條例第19條始明文規定公共基金不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
2、本件所爭議者，係被上訴人不履行其管理責任，致上訴人需支出費用修繕系爭社區共用部分及清運管理委員會所遺留之垃圾等依據公寓大廈管理條例第10條、民法第799 條之1 規定，本應由公共基金所支出，惟因被上訴人怠於行使管理權限，致上訴人需代公共基金支出費用為之，合於不當得利或無因管理之要件，故當被上訴人向上訴人請求管理費時，上訴人自可以為系爭社區共用部分之支出與管理費用相互抵銷之。故上訴人因被上訴人怠於行使管理職務致受有損害並代公共基金支出相關費用，與公寓大廈管理條例第19條之立法意旨規範之限制公共基金不可由區分所有權人及其債權人依其應有部分比例單獨行使抵銷權之規定並不相同，是本件仍有審酌上訴人提出之抵銷事由之必要，惟原審法院就公寓大廈管理條例第19條規定予以誤用，全未審酌上訴人所提各項抵銷事由，實有判決理由違背法令、判決理由不備之違法。
3、參諸實務見解台灣高等法院95年度重上更㈠字第179 號、97年度上更㈠字第1 號判決見解，管理費用並非不得抵銷，故上訴人因被上訴人不履行管理職責，自行僱工修繕⑴系爭大廈一樓公共管道間、花圃、水管多處嚴重漏水部份，花費165,000 元，⑵修繕系爭大樓之五座樓梯間有公共管道漏水90,000元，⑶修繕系爭大樓一樓正面人行道連接水溝處下B1牆面剝落弭平、鋼筋防繡等花費280,000 元，其修繕費用應由公共基金支出，上訴人依據民法第799 條之1 第1 項、第822 條第2 項、公寓大廈管理條例第10項、無因管理、不當得利規定，自得向被上訴人請求上開修繕費，並與被上訴人所請求之管理費用抵銷之。
（四）對證人丙○○102 年5 月8 日準備程序所為證述表示意見如下：
1、法官：「提示被證5-1 、5 、5-2 ，這個單據有何意見？」證人：「有看過，是工程抓漏的單據是我開給上訴人，上面的款項就是工程款項。」可知，被證5 、5-1 、5-2形式及實質真正性已獲證人證實，上訴人確實因替系爭大樓公共區域修繕漏水支出費用，被上訴人抗辯上訴人未提出支出之憑證云云，實非可採。
2、上訴人訴訟代理人：「被證5 、5-1 、5-2 的漏水原因為何？」證人：「被證五是社區一樓後花圃六座通風口裂縫抓漏防水。被證5-1 是車道斜坡及五座公共樓梯間旁裂縫抓漏防水。被證5-2 是一樓正面靠人行道之水溝有裂縫滲入B1那道牆面。」可知證人丙○○修繕處，均係因一樓共同使用部分（後花圃、公共樓梯間、一樓正面靠人行道水溝均非上訴人專有部份或約定專用部分）有裂縫致地下一層有滲漏水現象，依據公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，是以，該部分修繕應由管理委員會為之，並由公共基金負擔，而上訴人卻因共用部分漏水支出費用，自得以被上訴人所主張之上訴人積欠之管理費用抵銷之。被上訴人雖以102年5 月13日民事聲請暨答辯狀舉出被上證1 照片，指出系爭大樓一樓通風口部分為B1專屬使用，乃上訴人為排出地下一樓廢氣而留設，屬於上訴人專用部分云云，惟該通風口實為系爭大樓作為地下一層及地下二層通風之用，並非上訴人之專用部分，且上訴人購買系爭社區地下一層後，除修繕漏水外，亦未對該通風口為任何施工，被上訴人虛捏事實，謊稱由地下各層共同使用之排氣設施為上訴人專有，倘被上訴人指稱該通風口為地下一層專有部份，請被上訴人舉證證明該一樓通風口處係登記為上訴人所有，否則即應為不利於被上訴人之認定。
（五）上訴人修繕共用部分無須經由被上訴人之同意：
1、上訴人於102 年5 月13日民事聲請暨答辯狀稱上訴人欲進入共有部份施工，須獲得社區總幹事的同意，總幹事亦必定通知管委會主管，但總幹事從未通知，足見上訴人施作範圍非屬於共有部分云云；惟由證人潘政漢證述，足徵修繕漏水部份均屬於一樓並為系爭社區共用部分，非上訴人所有之專有部份，該部分是否為專用部分或共用部分之認定，與總幹事或管委會主管知悉與否或其認知均無關聯，被上訴人所辯實屬謬誤。
2、上訴人於原審主張被上訴人負擔此部分金額之請求權基礎為民法第822 條第2 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、民法第176 條第1 項、民法第799 之1 第1 項、民法第179 條等，上揭各條文均無共有人修繕共用部分而向他共有人或管理委員會請求分攤金額，須先經管理委員會同意之要件，且所謂無因管理係指「未受委任、並無義務而為他人管理事務。」是以上訴人本無受管理委員會委任或經管理委員會事先同意，始得進行無因管理之行為之前提要件，且管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，為民法第176 條所明揭。上訴人為求公共利益，以管理他人事務之意，修繕共用部分，且該結果利於全體區分所有權人，應合於被上訴人可得推知之意思，故上訴人就修繕共用部分所支出之費用，自得依據無因管理之相關規定向被上訴人請求之，且無需被上訴人事前或事後之同意，故被上訴人雖於訴訟中一再辯稱其並未同意上訴人修繕該共用部分，惟依據上訴人所得依憑之請求權基礎，本不以被上訴人同意為必要，故被上訴人此項抗辯並無所據，甚明。
（六）關於被證5 、被證5-1 、被證5-2 所指位置暨修繕前後情形說明如下：
1、被證5 估價單上關於工程位置之說明為「社區一樓後花圃通氣孔座六座抓漏、防水，及部份排水口抓漏止水一式」，其漏水部分係位於一樓公共區域之通氣墩座，因通氣墩座與地面間產生裂縫且未施作防水層，故雨水滲漏至上訴人所有之地下一樓，嗣丙○○與時任社區總幹事之鄭一英確認通氣墩漏水位置後，進行通氣墩與地面防水層施作，防水層施作完成後，雨水方未再由此位置滲漏至上訴人所有之地下一樓相對位置。
2、被證5-1 估價單上關於工程位置說明為「5 座樓梯間旁、公共管道漏水、止水、防漏工程施作一式」，其漏水部分為大樓住戶共用之公共管道，因該管道陳舊導致滲漏水狀況，致滲漏至被上訴人所有之地下一樓，造成潮濕、滴水，於公共管道修復完成後，原潮濕漏水處方獲得改善。
3、被證5-2 估價單上關於工程位置說明為「1 樓正面人行道旁連結水溝處下B1牆整面多處防水止漏處理」，其滲漏位置為一樓人行道旁連結水溝處，因未施作防水層、地面產生縫隙等因素，導致污水、雨水滲漏至上訴人所有之地下一樓相對處牆面位置，其原可與被證5 所示通氣墩位置相同，以重新施作防水層並修補縫隙等工法進行止漏工程，惟因被上訴人不同意上訴人進入該處修繕，故證人丙○○改採由內往外，強力灌注止水方式處理水溝裂縫處，並於止漏後，將原漏水所致之牆面損害採「壁面、天花板水泥牆嚴重剝落處補平，及見鐵筋處防銹處理」、「牆面振動機打毛後抹益膠泥及七礪石」等方式進行修繕，經修繕後即不再有牆面滲漏、破損剝落等問題。
4、被上訴人抗辯被證5-2 施工處，為地下一層上訴人所有之空間，故該費用應由上訴人自行負擔云云，惟肇生滲漏乃因一○○○區○○○○○道及水溝處，未施作防水層及產生縫隙所致，地下一層漏水歸因公共區域損壞而生，且止漏工程施作位置位於地下一層，係因被上訴人拒絕上訴人進入，直接於公共區域漏水處進行修繕，故被上訴人僅得於地下一樓與該滲漏處連結位置進行防水止漏工程，故因此產生之費用仍應係屬於公共區域之修繕費用，仍得與管理費用抵銷之。
（七）關於被上訴人抗辯被證5 所示社區一樓後花圃通氣孔部分，上訴人未得社區總幹事乙○○允許無法進入，顯示證人丙○○施作範圍不屬於社區共用部分云云，惟：
1、由證人乙○○證述：「（法官：你擔任被上訴人社區總幹事多久？）101 年8 月23日到任」，及原審卷附被證5 、被證5-1 、被證5-2 ，上訴人雇工修繕公共區域之日期分別為101 年7 月31日、101 年7 月30日、101 年4 月1 日，皆早於證人乙○○到任之日，故證人雖證述「（被上訴人訴訟代理人：上訴人在進行這些抓漏工程前，有無通知管委會修繕？）沒有。」、「（被上訴人訴訟代理人：上訴人有向你主張公共管線間漏水嗎？）沒有。」，惟其到任日期晚於上訴人雇工修繕日期，故上訴人自然並非通知其進行修繕。是以，證人既非親身經歷上訴人雇工進行公共區域修繕之事，其證詞自非具有證據能力及證明力。
2、101 年7 月底、8 月初上訴人修繕一樓後花圃通氣墩時，係請求李姓管理員開放門禁，並由時任社區總幹事之鄭一英陪同前往後花圃通氣孔漏水處，確認漏水地點為通氣墩裂縫，再由證人丙○○進行止漏修繕工程，證人丙○○於與總幹事鄭一英確認裂縫滲水處後，即在通氣孔四周進行打鑿並施作防水工程，故關於被上訴人稱上訴人未受有社區總幹事無法進入一樓後花圃修繕，顯示證人丙○○施作範圍並非社區共用部分云云，實非屬實。
3、證人乙○○庭呈前任總幹事鄭一瑛之聲明書內載「當初甲○○要進行修繕，確實通知本人開啟通往一樓後花園（公共設施）的鐵門進到一樓後花園勘查究竟何處漏水」云云，顯見上訴人前次書狀證述確實有僱請證人丙○○前往一樓公共區域進行修繕，並由時任管委會總幹事之鄭一瑛開門等情，確為實情。另該聲明書內載「甲○○女士主張『五座樓梯間旁公共管道漏水』一事，本人擔任總幹事期間，就已委託水電蕭先生修繕」云云，惟公共管道間漏水係上訴人101 年7 月30日僱請證人丙○○修繕完成，倘被上訴人主張公共管道間由其修繕，應由被上訴人提供修繕單據、修繕照片證實確有請人修繕之情，且被上訴人縱使有僱工修繕，其是否修繕完備？是否仍有漏水？致由上訴人另行雇工修繕完成等情，亦應由被上訴人證明。
4、證人庭呈力山保全公司管理主任102 年9 月7 日工作日報表內載「齊味3 號1 樓地板漏水、美容院11號1 樓、太魯閣15號1 樓，此3 處為甲○○告知漏水處，經查均為私人管線已請3 處商家盡速修繕。」只能證明被上訴人於102年9 月收受上訴人通報，轉知住戶修繕漏水處，不足證明被上訴人於101 年4 月至7 月有無通知上訴人漏水修繕或被上訴人有無善盡管理義務，且被上訴人遲至102 年9 月始開始善盡管理委員會之義務，對於上訴人通報反應事項，有代為查明轉知之情事，顯見上訴人於101 年間並未享有此等管理服務。
5、證人乙○○庭呈前任總幹事鄭一瑛之聲明書內載「排氣墩如有修繕，乃係其自行雇工修繕，修繕前並未通知管委會，也未獲得管委會的同意。... 『1 樓正面人行道旁連結水溝處下B1牆面整面漏水』問題，黃女士並未向管委會反映，管委會毫不知情」云云，其所言悖於實情，蓋上訴人實已通知，但因管委會置之不理，上訴人出於無奈雇工修繕，依常理倘通知管委會，管委會即會進行修繕，上訴人何需墊付費用雇工修繕？甘冒管委會可能對於修繕費用置若罔聞之風險？顯見上訴人確實通知管委會進行修繕，而管委會卻未曾提供管理服務進行雇工修繕始符常情。
6、又無因管理只要結果有利於本人且不違反本人可推知之意思即可成立，故無論上訴人有無通知被上訴人進行修繕並經拒絕，都可請求被上訴人償還費用，被上訴人反覆辯駁上訴人有無通知管委會修繕，甚至提出形式及實質真實性均有可疑之鄭一瑛聲明書，於上訴人請求費用並無重要性，其所辯並非可採。
7、證人乙○○證述：「（被上訴人訴訟代理人：管委會是否拒絕幫上訴人代收信件？）沒有，我們會代收，而且我們會轉給他，如果遇不到人我們就會塞到門口，一樓店面沒有設置信箱。」並庭呈照片表示管委會有替上訴人代收信件；惟證人乙○○拍攝照片日期為102 年10月底及11月底，不足證實於101 年4 月至7 月管理委員會已確實提供管理服務，亦不足證明上訴人於101 年4 月起即受有與其他住戶相同之管理服務，反之，只能證明上訴人遲至102 年
10 月 底，才開始享有被上訴人代收信件之服務，更可推知上訴人稱於被上訴人請求管理費之時期，實際上絕無受有該項管理服務。另伊證述：「（上訴人訴訟代理人：請庭上提示上證二給證人，這些白色門扇的狀況？都拆了，大約去年前我到任沒有多久後拆的。」證人乙○○101 年
8 月23日到任管委會總幹事，始將一樓到地下一樓之公共樓梯間上鎖白色門扇拆除，顯見被上訴人確實在向上訴人請求管理費時，有將位於地下一樓通往一樓門廳之七座共用樓梯間，設置白色門扇並上鎖，致上訴人未如其他住戶，使用共有之樓梯間通往共有之屋頂平台、一樓門廳、花圃、法定空地等公共空間。
8、再由證人乙○○證述：「（法官：一樓的空地及花圃的公共空間，你們有設置圍籬阻止上訴人使用嗎？）他沒有辦法進入，因為是設在門禁卡後面。」、「（上訴人訴訟代理人：證人所指平面圖左右二側的大樓的樓梯，除了通到地下一樓還可以通到哪裡？）就是一樓到地下一樓。」、「（上訴人訴訟代理人：如果上訴人要到共有部分的屋頂平台，上訴人要如何去？）有這個必要嗎？跟我們說我們幫他刷門禁卡、按電梯。」、「（上訴人訴訟代理人：如果上訴人要到一樓的空地及花圃的公共空間，如何去？）也跟我們說，我們幫他刷門禁卡。」、「（上訴人訴訟代理人：門禁卡的部份上訴人是否有配置？）沒有。」可知上訴人由至今仍未配受有門禁卡，不得自由進出系爭社區一樓門廳及公共空間，只能由兩扇一樓通往地下室之樓梯進出，進出系爭社區任何上訴人所共有之共用部分，均仍需被上訴人同意，上訴人對於共用部分之實際享有之管理服務與其他住戶明顯不同。
（八）被上訴人102 年10月自行請台北市建築公會進行現場會勘，惟該會勘報告係被上訴人自行指定台北市建築師公會到場會勘，並非兩造間共同指定或由鈞院指定台北市建築師公會就排氣墩所在一樓後花圃部份是否屬於公共區域進行鑑定，且102 年10月5 日程景玄建築師到場會勘時，亦僅有被上訴人派員陪同在場，上訴人就此毫不知情，故被上訴人自行委託之台北市建築師公會既非本案委託之鑑定機關，其提供之意見不具證據能力，會勘紀錄所示各項內容，均不足作為本案參考依據。又台北市建築師公會會勘報告內載：「地面層有七座排氣墩，... 左側A1-A3 為公共管道間之公共排氣墩，提供地下壹層，地下貳層A1-A3 排風機至地面使用。右側B1-B4 為建築竣工圖未標示之私設排氣墩，原竣工圖位置標示為採光井，因此應為地下壹層私設B1-B4 排風機及風管系統，自設之地面排氣墩設施。
」、「因地面排氣墩與地面樓地板接縫處年久龜裂、防水層破壞，造成B3排氣墩及B3排氣機處漏水現象... 應由地下壹層業主負責修復... 」，加上證人乙○○亦證述「應屬建商的二次施工」，可知系爭排氣墩係建商所設置，大樓建設完成時即原始存在，又排氣墩所處地點為一樓後花圃，排氣墩防水層及地面產生龜裂，導致上訴人所有之地下壹層漏水，防水層之重新施作必定需要由一樓共用部分之地面施作至該排氣墩，故屬於共用部分之一樓後花圃地面龜裂導致漏水，絕非屬於上訴人專有部分之損壞導致漏水，仍屬共用部分之瑕疵導致上訴人專有部份之漏水，故修繕責任仍應由管委會負責。
（九）綜上，原審判命上訴人應給付被上訴人137,791 元，及自
101 年7 月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及職權宣告准許假執行，上訴人聲明不服，提起上訴，聲明：⑴原判決廢棄。⑵上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）被上訴人主張上訴人為系爭社區之區分所有權人，其專有部分建物面積3728.06 平方公尺，共有部分建物面積135.
8 平方公尺，合計3863.86 平方公尺，即1,168.81坪，業據其提出建物登記謄本為證（見支付命令卷第14頁），且為上訴人所未爭執，自堪採信。
（二）又被上訴人主張依系系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定，上訴人每月應繳交52,597元之管理費（即即1,168.81坪，每坪每月45元，1,168.81坪×45元＝52,597元），詎上訴人自101 年4 月起即未繳交管理費，計積欠三個月管理費157,791 元，扣除上訴人101 年4 月30日繳交之20,000元，上訴人尚欠管理費137,791 元未為清償等情，亦據其提出規約1 件為證（見原審第110 頁至第132 頁），上訴人固不爭執自101 年4 月起僅繳交20,000元管理費之事實，惟以前詞置辯，是以本件應為審酌者乃係上訴人所為拒絕繳納尚欠管理費之相關抗辯是否有理由。
（三）關於上訴人抗辯被上訴人並未提供如其他住戶之管理服務，例如：⑴禁止上訴人使用系爭大廈之共用部分（地下壹層連通至大樓之七個出入口全增設門扇上鎖、地下貳層之中央控制室、發電機室全數上鎖禁止上訴人進入）；⑵自上訴人購入系爭大廈地下一層後，被上訴人從未提供諸如郵件代收等任何管理服務；⑶拒絕上訴人閱覽、影印公共基金之會計資料；⑷拒絕通知上訴人參加區分所有權人會等，被上訴人要求上訴人依系爭社區規約第10條第1 項第
2 款繳交管理費用顯失公平部分：
1、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文，是所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年臺上字第850 號判例可資參照，區分所有權人繳納管理費之義務，乃因區分所有權人會議決議或規約所生，而規約之性質係屬自治規則，並非民法上一般單純拘束雙方當事人之契約，是區分所有權人繳納管理費之義務，非基於與管理委員會間雙務契約所生，而係受團體規章之拘束所生；再管理費之用途原則上為支付修繕、管理、維護共有部分及約定共用部分之相關費用，並非支付管理委員之報酬，因此管理費之給付與管理委員執行公寓大廈管理事務間，並不存在對價關係，倘區分所有權人認為管理委員會對公共事務之管理有欠缺或妨害其使用共用部分之處，可依公寓大廈管理條例及相關民事法律規定另為主張權利，但不得以此作為給付管理費之同時履行抗辯之事由。
2、本件被上訴人係以區分所有權人會議通過制定之系爭社區規約第10條所規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規約向管理委員會月繳交下列款項：....2 、管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費。」為請求上訴人繳納管理費之依據，而區分所有權人所繳納之管理費用途乃係用以支付⑴委任或僱傭管理服務人之報酬。⑵共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金，⑶有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費，⑷管理組織之辦公費、水電費、電話費及其他事務費，⑸稅捐及其他徵收之稅賦，⑹因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用，⑺其他基地及共用部分等之經常管理費用，亦經系爭社區規約第11條第2 項定有明文，是知上訴人所繳納之管理費，並未用於支付管理委員之報酬，其以被上訴人並未提供如其他住戶之管理服務為由，拒絕繳納管理費，並無理由，自難認被上訴人依系爭社區規約第10條第
1 項第2 款規定請求上訴人繳納管理費有何顯失公平之處。
（三）關於上訴人抗辯其於購入系爭社區地下一層後，已變更使用執照做為停車場使用，因系爭社區地下一層具有獨立出入口，故無須使用電梯等共用設施，又因地下一層停車場尚未對外營業，其使用程度較停車場為更低度使用，且因被上訴人拒絕提供被告任何管理服務且違法封閉共用部分（逃生門、發電機室、中央控制室等）禁止上訴人進入，故系爭社區地下一層管理費用之數額應依據公平合理原則予以調整酌減，並應調查被上訴人是否有因使用共用設施及管理服務而對於一樓店舖所有權人有別於其他樓層之折扣依據部分：
1、按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈管理條例第24條第1 項定有明文。本件上訴人係於99年8 月24日因買受系爭社區地下一層而為區分所有權人，此有建物登記謄本附卷可參（見支付命付卷第14頁），而系爭社區規約則屬86年6 月28日經區分所有權人會議通過制定，於93年6 月26日、96年6 月16日經區分所有權人會議通過修訂之規約，上訴人自應於繼受後遵守原地下一層區分所有權人依規約所定之一切權利義務事項，包括繳交管理費。且觀以系爭社區規約第10條第1 項第2款及第3 款規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規約向管理委員會月繳交下列款項：....2 、管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費。3 、地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔費新臺幣參佰元計算收費。」，系爭社區之區分所有權人除依其所有建物之面積計付管理費外，倘另於地下二層有停車位使用權者，則應依照車輛數另外繳交清潔費，上訴人既為系爭社區地下一層之區分所有權人，自應依系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定繳納管理費，其主張其應依地下二層之車位清潔費收費標準計算其管理費，顯與規約未合，自無可採。
2、又公寓大廈之區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，公寓大廈之居住品質、使用效益、公共安全、環境清潔如何，與其整體之管理、維護、結構、外觀等因素息息相關，並有助於區分所有建物居住、安全品質之提升，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，應無許區分所有權人以對共用及約定共用部分使用權利之拋棄，任意請求酌減管理費。本件上訴人所購入之地下一層建物，係經上訴人自行申請變更原核准使用用途「儲藏室、店舖（Ｇ3 ）」為「店舖及一般事務所附屬停車空間、店舖（Ｇ3 ）、一般事務所（Ｇ2 ）」，並規劃為停車場欲對外經營使用，此為兩造所不爭執，並有上訴人於原審所提新北市政府工務局100 年11月29日北工建字第0000000000號函在卷可稽（見原審卷第69頁），是依上訴人所述其係因變更地下一層為停車場使用而減少甚至無須使用電梯等共用設施，應僅屬其個人對共用電梯使用權利之拋棄，自不能以此主張酌減管理費。
3、至被上訴人對公共事務之管理，如有上訴人所主張拒絕提供上訴人任何管理服務且違法封閉共用部分（逃生門、發電機室、中央控制室等）禁止上訴人進入之行為，上訴人自得基於區分所有權人之地位依法主張其權利予以排除，而上訴人亦已另案起訴請求被上訴人應容許上訴人使用逃生門、發電機室、中央控制室等，此有上訴人於原審所提民事起訴狀可稽（見原審卷第60至第65頁），足見此部分乃屬管理不當之問題，要非屬系爭社區規約所定管理費標準公平合理與否之問題，上訴人以此主張酌減管理費，亦無可採。而就上訴人另質疑被上訴人對於一樓店舖所有權人有別於其他樓層之管理費折扣依據云云，已為被上訴人所否認，上訴人復未能舉證證明除規約外確實存在其他管理費之收費依據，其為抗辯，尚難採信，是以縱認被上訴人之前曾有未依規約第10條第1 項第2 款規定向一樓店舖之區分所有權人收取足額之管理費，自僅屬其執行管理事務是否適當之問題。
（四）關於上訴人主張其已自行僱工修○○○區○○○道間、花圃、水管等漏水之費用165,000 元、②五座樓梯間公共管道漏水之費用90,000元、③大樓1 樓正面人行道連接水溝處下Ｂ1 牆面漏水之費用280,000 元，依民法第799 條之
1 第1 項、第822 條第2 項、公寓大廈管理條例第10條第
2 項、無因管理、不當得利規定，得向被上訴人請求給付應由公共基金支付之修繕費用，並以此與被上訴人本件請求之管理費抵銷部分：
1、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條第1 項、第3項及第19條定有明文，並參第19條立法意旨：「為確保公共基金專用於公寓大廈之管理維護費用，爰明定區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」，可知公寓大廈所設置之公共基金依法律規定並不符合抵銷之要件。
2、再按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」民法第334 條定有明文，故二人互負之債務，其債之性質須具有抵銷容許性，抵銷始屬合法。除前開公寓大廈管理條例所明文限制抵銷之規定外，細譯系爭社區規約第11條第2 項規定：「二、管理費用途如下：⒈委任或僱傭管理服務人之報酬。⒉共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金，⒊有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費，⒋管理組織之辦公費、水電費、電話費及其他事務費，⒌稅捐及其他徵收之稅賦，⒍因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用，⒎其他基地及共用部分等之經常管理費用。」，及第3 項規定：「公共基金用途如下：⒈每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。⒉因意外事故或其臨時急需之特別事由，必須修繕者。⒊共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。⒋供墊付前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊。」，可知就系爭社區公共基金及管理費之運用，已經區分所有權人會議於規約明定其各自不同之用途，而就公共基金之運用，依公寓大廈管理條例第18條第3 項規定，又屬應依區分所有權人會議之決議之事項，倘任令系爭社區之區分所有權人以其對公共基金所得取債權主張以其對管理費所負債務互為抵銷，自違反系爭社區規約所規定專款專用之意旨，應認其欠缺抵銷容許性，不能互相抵銷。
3、是上訴人以其得向被上訴人請求應由公共基金支付之修繕費用，主張與被上訴人本件請求其給付之管理費互為抵銷，並無理由。
（五）綜上所述，上訴人拒絕繳納尚欠管理費之所辯，均無可採。從而，被上訴人本於系爭規約第10條第1 項第2 款規定，請求上訴人給付137,791 元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即101 年7 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 楊博欽法 官 葉靜芳以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
書記官 何嘉倫