臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第103號上 訴 人 林姮媚訴訟代理人 李哲賢律師被 上訴人 洪彥煌訴訟代理人 陳凱平律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年2月7日臺灣新北地方法院三重簡易庭101年重簡字第1000號第一審判決提起上訴，經本院於102年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）於原審起訴主張：緣被上訴人於100年7月間，經由訴外人全國不動產三重加盟店仲介，以總價新台幣（下同）7,300,000元，向上訴人購買位於新北市○○區○○街○○○號5樓之房屋（下稱：系爭房屋），雙方於100年7月20日簽訂不動產買賣契約書，上訴人並保證系爭房屋無嚴重漏水情形，此觀系爭買賣契約書第7條第5項擔保責任之約定：「乙方（即上訴人）保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：…嚴重滲漏水…）」自明。復上訴人於100年7月20日另簽定不動產標的物現況說明書，而於該現況說明書第9項，關於「是否有滲漏水情形」乙欄，上訴人勾選「是」之位置，僅在「後陽台」及「增建部分（天花板）」。然因先前看屋時，系爭屋內均有原告之傢俱遮擋，且天花板、牆壁有裝潢、粉刷，自外觀無法看出是否有滲漏水，後於同年9月5日交屋時，被上訴人發現1臥室窗戶部位有疑似壁癌現象，當時上訴人表示願補貼1萬2千元予被上訴人。詎料被上訴人遷入後，系爭房屋竟陸續出現嚴重漏水現象，包含浴室、數間臥室、前陽台、天花板、牆壁等，幾乎遍布全屋，甚至需以水桶接漏，根本無法居住。被上訴人於發現漏水情形後，因不知上訴人住居所及聯絡方式，便即通知被上訴人所委託之全國不動產公司仲介人員，嗣該仲介人員回覆說有告知上訴人，然均未獲上訴人置理。又系爭房屋漏水情形，業經社團法人新北市土木技師公會鑑定，依鑑定報告書所載：修復前漏水之原因至不漏水狀態，費用需368,863元，再因漏水原因造成系爭房屋之損害，而回復損害所需之費用為80,098元，二者共計448, 96 1元。為此，爰依民法物之瑕疵擔保損害賠償及債務不履行損害賠償之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人44 8, 961元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）於上訴審補稱：
1.本件上訴人上訴理由謂被上訴人「…買後就打掉拆除兩面磚牆才開始漏水…」云云，惟查，依新北市土木技師公會於原審之鑑定報告書第3頁鑑定本件系爭房屋漏水原因為：「與外牆同一面之屋內牆面及平頂，多處有滲水及剝落的情形」、「頂樓亦有地坪裂縫及地坪拱起之現象」、「頂樓亦有地坪裂縫及地坪拱起之現象」、「外牆面亦有粉刷剝落及裂縫之情形」、「根據上述及經驗研判，本案漏水原因應為雨水所造成…原有屋頂防水層已老舊漸失防水功能；屋頂地坪所鋪設之泡沫混凝土局部呈網狀裂縫，尤其靠近女兒牆區塊更為嚴重，且內部相當鬆散甚至用指甲即可將其刮出裂痕，家上外牆及女兒牆局部有裂縫、剝落等所致」。是由上鑑定報告即知，本件系爭房屋漏水原因，經鑑定為外牆裂縫及頂樓地坪裂縫等老舊原因所致，並非上訴人所稱所謂被上訴人屋內裝潢所致，上訴人之主張毫無足採。
2.按兩造買賣系爭房屋當時之不動產標的物現況說明書中，上訴人關於「是否有滲漏水」之項目所勾選「是」之部分，乃指：「後陽台增建部分之天花板」，即土木技師公會鑑定報告書第16頁所指之「19」之位置，而不及於鄰側臥室「13~18」之位置，此對照被上訴人於原審提呈之原證
六、七之台北縣三重地政事務所建物測量成果圖、平面圖即知，系爭房屋之增建部分，為「後陽台」，而非鄰間臥室，亦即關於上訴人所指原審新北市土木技師公會之鑑定報告第16頁位置19即「後陽台」及位置14、15、17、18部份，是上訴人之主張為無理由。
3.再關於上訴人所指鑑定報告第16頁位置2、3、5、6、7、8部分，按兩造買賣契約書第15條所載：「窗戶及外牆部分賣方承諾補貼買方修繕費新台幣壹萬貳仟元整」所指之「窗戶及外牆」，乃鑑定報告第16頁所指之「2」及「3」之位置，並非如上訴人包山包海泛指系爭房屋前方所有之外牆，否則豈可能僅補貼12,000元？且上訴人補貼之12,000元，原審已於被上訴人請求之金額中扣除，是上訴人之主張為無理由。又上訴人並於上開現況說明書中備註「未知的滲漏水部分交屋前修復」，但卻未有任何修復。
4.關於上訴人主張應僅負擔5分之1之修繕費用，其餘5分之4應向其他全體區分所有權人請求部分，則按「債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利」、「債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付」、「債務債權之主體，應以締結契約之當事人為準，故凡以自己名義與人結約為債務之負擔者，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任，至其實際享用債權金額之為何人，原非所問」、「債權債務之主體以締結契約之當事人為準，故凡以自己名義結約為債務之負擔者，無論其實際享用債權金額之人為何人，當然應由締結契約之當事人負歸償之責」，最高法院43年度臺上字第99 號、18年度上字第1953號、第1609號、第1422號等判例意旨可資參照，此即所謂「債之關係相對性」原則。本件買賣契約既存在於兩造間，揆諸上開實務見解，關於系爭房屋滲漏水部分之瑕疵，自應由出賣人即上訴人負擔擔保責任，與系爭房屋其餘住戶無涉，是上訴人之主張為無理由。
5.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法354條第1項前段、第227條第1項、第2項、第359條、第360條、第365條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；再按「最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議雖謂「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，然此係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇，自難據前開闡釋逕為相反之解釋，而認出賣人應負物之瑕疵擔保責任，其瑕疵係於契約成立前發生，即無須負不完全給付之債務不履行責任。況依民法第354條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，並未區分該瑕疵係於契約成立前或成立後存在而異其法律效果。準此，出賣人因交付之買賣標的物有瑕疵，不符合債務本旨，須負不完全給付責任時，自不因該瑕疵係發生於契約成立前，即免除出賣人應負不完全給付之債務不履行責任。」，最高法院73年臺上字第1173號判例、94年度臺上字第1112號判決意旨參照。又公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水現象，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，應不待言。
6.系爭房屋之建築完成迄系爭買賣時，使用已28年，屬中古屋買賣，上訴人當所知悉，是上訴人於出賣時，自應注意房屋是否因老化而造成漏水等瑕疵，並應修復後再行出售，然其竟不如此作為，不得謂非可歸責於上訴人之過失，致系爭房屋產生瑕疵。是系爭房屋既有漏水之瑕疵，則顯見上訴人交付系爭房屋已構成不完全給付，復可歸責於上訴人之行為所致，故被上訴人自得依不完全給付之規定，請求債務不履行之損害賠償責任。又被上訴人發現瑕疵後已盡力通知上訴人，不能視為被上訴人已受領系爭房屋；再查不動產買賣契約書第7條第5款約定乙方（即上訴人）保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、幅射屋等），不動產標的物現況說明書第9項「是否有滲漏水情形」，註記「未知的滲漏水部分交屋前修復」，並於位置處勾選「後陽臺」、「其他增建部分天花板」，而鑑定報告16頁圖示，系爭房屋漏水處有前面二間臥房、牆、天花板、前陽台、二間浴廁天花板、後面增建臥室牆及天花板、後陽臺天花板均有滲水、剝落，可知上訴人保證系爭房屋不滲漏，故意不告知瑕疵，依民法第360條規定，被上訴人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。復查前開鑑定報告書及所附鑑定標的物漏水修復估價表、修復工資暨材料分析表，系爭房屋冷氣窗戶、浴室天花板、三間臥室天花板、前後陽台、臥室牆面等處滲水剝落，因修復漏水原因至不漏水狀態，所需必要費用為368,863元、另因漏水原因造成系爭房屋之損害，回復原狀所需必要費用為80,098元，是被上訴人因系爭房屋之瑕疵受有相當損害，自得依法請求上訴人為賠償。
7.綜上所陳，上訴人之上訴為無理由，現正值颱風季節，前蘇力颱風巨大風雨造成北台灣災情，上訴人家中漏水情形亦極為嚴重，損失慘重，造成被上訴人極大困擾，是請鈞院駁回上訴。
二、上訴人則略以：
（一）被上訴人請求如鑑定報告書中第16頁，所指位置19即「後陽台」及位置14、15、17、18即「增建部分天花板」之修復費用，均屬無據：
系爭房屋有漏水情形，被上訴人於購買時即已知悉，此由不動產標的物現況說明書第9項關於「是否有滲漏水情形」乙欄，上訴人勾選「是」之位置，並載明漏水部分係在「後陽台」及「增建部分（天花板）」，並載明漏水之處理方式係依現況交屋，是兩造於買賣契約成立時已同意上開漏水部分，係依當時現況交屋，上訴人不負修復之責，亦不就該漏水部分負物之瑕疵擔保責任。被上訴人於磋商洽購之際即已知悉系爭房屋物係72年6月間建造完成，已近30年的房屋漸失防水功能亦為眾所週知之常識，又於磋商買賣之際，上訴人已明確告知有上述漏水情形，考量屋齡、建材已老舊，乃由原訂賣價9,000,000元，大幅減價至7,300,000元而成交。兩造以7,300,000元成交之真意，即已貼補被上訴人修復漏水等之費用，並約明係以現況交屋，上訴人自毋庸再負修復或補償之責。準此，原審系爭鑑定報告中第16頁，所指位置19即「後陽台」及位置14、
15、17、18即「增建部分天花板」之修復費用，均非應由上訴人負擔。
（二）鑑定報告書第16頁所示位置2、3、5、6、7、8漏水部分，已由上訴人補貼被上訴人12,000元而免責，被上訴人事後再為本件請求，自屬無據：
1.依系爭買賣契約書第15條其他約定事項記載：「未知之滲漏水部分交屋前修復，其餘依現況交屋。窗戶及外牆漏水部分，賣方承諾補貼買方修繕費新台幣壹萬貳仟元整。該案卻於100.9.5付清尾款結案交屋無誤」等語，足見系爭房屋交屋之前被上訴人已確實檢查系爭房屋之屋況，並同意除已存在之漏水現象外（即後陽台、增建部分天花板、窗戶、外牆等位置），並無其他漏水情形發生，而後兩造始完成交屋作業。系爭鑑定報告第16頁所示位置2、3、5、6、7、8漏水部分，已由上訴人補貼被上訴人修繕費用12,000元，被上訴人即已同意以該金額補償後而免除該部分上訴人應負之漏水瑕疵擔保責任。如被上訴人無法舉證證明系爭鑑定報告第16頁所示位置2、3、5、6、7、8漏水部分，係交屋時無法發現而於交屋後始新發現之不同漏水瑕疵，即與交屋時漏水瑕疵是屬二事者，則其自不得再以同一漏水情況重複再為請求。
2.況兩造已合意就系爭房屋「依現況交屋」，故兩造係以特約就出賣人關於系爭房屋之瑕疵擔保責任，限制在擔保「房屋交付時，具有已近30年屋齡之中古屋通常之效用」範圍內者，則上訴人依現況交屋自無須再負任何瑕疵擔保責任。而依鑑定報告書所指，本案漏水之原因應為雨水所造成，蓋本標的物自72年6月建造完成迄今已近30 年，原有屋頂防水層已老舊漸失防水功能；屋頂地坪所鋪設之泡沫混凝土局部呈網狀裂縫，尤其靠近女兒牆區塊更為嚴重，且內部相當鬆散，甚至用指甲即可將其刮出裂痕；加上外牆及女兒牆局部有裂縫、剝落等所致等語，足堪認系爭房屋漏水現象，乃因建物建材老化、裂縫、剝落等因素造成防水層受損所致，此均係通常屋齡老舊之30年中古屋自然可能產生之建材老化現象，則上訴人依現況交屋自無須再負任何瑕疵擔保責任。
（三）被上訴人無法舉證證明系爭房屋之漏水瑕疵係交屋前即已存在，自不得主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。
2.系爭房屋之漏水瑕疵如係於交屋後始發生者，依上揭規定，上訴人應毋庸負擔瑕疵擔保責任。是本件被上訴人應就其主張系爭房屋之漏水瑕疵於交屋前已存在，負舉證之責。惟依系爭鑑定報告之鑑定結論所示：「至於漏水之時間點以目前科技上無法鑑定出漏水自何時開始發生」等語，足見系爭房屋之漏水瑕疵發生之時點不明，有可能係在交屋前已存在而未發現，亦可能係在交屋後始存在，甚至極為可能係交屋後被上訴人已不當工法拆除隔間牆所造成。被上訴人既無法舉證證明漏水瑕疵係交無前已存在而屬依通常之檢查不能發現者，則其主張上訴人應負瑕疵擔保責任，即屬無據。
（四）本件上訴人已依債之本旨為給付，尚不構成不完全給付：給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付；至於特定物所存瑕疵，為物之瑕疵擔保責任問題，兩者不容混淆（見孫森焱大法官著「民法債編總論」下冊第579頁參照）。而兩造既已約定就交屋前漏水部分為補貼，其餘依現況交屋，可知上訴人業按契約成立之系爭房屋現況點交予被上訴人，依上說明，仍屬已履行債務，被上訴人自不得請求上訴人不履行之損害賠償。
（五）縱認本件上訴人應負瑕疵擔保責任（上訴人否認之），惟本件被上訴人於交屋時已明知系爭房屋有老化及漏水現象，並約定以現況交屋，且被上訴人於交屋後不當拆除隔間牆，必定造成漏水之擴大，其對損害之發生與擴大顯與有過失：
1.按民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用，且此項基於過失相抵之責任減輕或免除，非僅視為抗辯之一種，亦可使請求權全部或一部為之消滅，故債務人就此得為提起確認之訴之標的，法院對於賠償金額減至何程度，抑為完全免除，雖有裁量之自由，但應斟酌雙方原因力之強弱與過失之輕重以定之（最高法院54年台上字第2433號判例要旨參照）。
2.觀諸不動產標的物現況說明書第9項關於「是否有滲漏水情形」乙欄，上訴人勾選「是」之位置，並載明漏水部分係在「後陽台」及「增建部分（天花板）」，並載明漏水之處理方式係依現況交屋。再觀之系爭買賣契約書第15條其他約定事項記載：「未知之滲漏水部分交屋前修復，其餘依現況交屋。窗戶及外牆漏水部分，賣方承諾補貼買方修繕費新台幣壹萬貳仟元整。該案確於100.9.5付清尾款結案交屋無誤」等語。故於被上訴人買受系爭房屋時，該瑕疵應即已存在或係部分已存在，惟依系爭買賣契約之約定，仍以該瑕疵之現況交付予被上訴人，且約定鑑定報告中第16頁，所指位置19即「後陽台」及位置14、15、17、
18 即「增建部分天花板」予以減價，再約定系爭鑑定報告第16頁所示位置2、3、5、6、7、8漏水部分，已由上訴人補貼被上訴人修繕費用1萬2千元，足見被上訴人應於買受時即已明知系爭房屋之上開瑕疵，是被上訴人就系爭房屋滲水污漬、剝落等損失，實難謂無可歸責之處。
3.再者，被上訴人明知系爭房屋屋齡老舊，建材均已老化，且已有漏水現象，竟仍未經結構技師等專業人士評估，於交屋後強行以不當工法之直接敲打方式拆除兩面隔間牆，並未以水切法拆除，始造成新漏水範圍之發生與原漏水現象之擴大，其對於本件損害之發生與擴大顯與有過失。被上訴人遲至101年3月初始通知上訴人漏水狀況，恐亦係因其不當敲打隔間牆後，逐漸發生新漏水現象及原漏水狀況加劇，而始欲將其不當施工之責任加諸上訴人。懇請鈞院斟酌兩造原因力之強弱，判命被上訴人就其因系爭房屋漏水所受之損失負至少一半以上之責任。
（六）末按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之；共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，民法第799條之1第1項前段、第822條第1項分別定有明文。系爭房屋因原有屋頂防水層已老舊漸失防水功能，屋頂地坪所鋪設之泡沫混凝土局部呈網狀裂縫，而導致漏水。該屋頂係屬該棟公寓區分所有權人共有部分，依前揭規定，修繕費用應由各所有人按其應有部分負擔，上訴人應僅負擔5分之1之修繕費用，其餘5分之4應由被上訴人向其他區分所有權人請求。
（七）另系爭鑑定報告就各項修復費用部分，均列加計10％之管理費，此管理費之作用即依據為何，令人匪夷所思，上訴人主張該管理費並非修費之必要費用，懇請鈞院審酌予以扣除。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人436,961元及自訴狀繕本送達翌日即101年5月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回其餘之訴（此部分未據被上訴人上訴，而已確定），且依職權宣告假執行。上訴人就原判決部分不服，並聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄；（二）上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、被上訴人起訴主張其於100年7月間，經由訴外人全國不動產三重加盟店仲介，以總價7,300,000元，向上訴人購買系爭房屋，雙方於100年7月20日簽訂系爭買賣契約書，上訴人復於100年7月20日另簽定不動產標的物現況說明書，而於該現況說明書第9項，關於「是否有滲漏水情形」乙欄，上訴人勾選「是」之位置，僅在「後陽台」及「增建部分（天花板）」，後於同年9月5日交屋時，被上訴人發現1臥室窗戶部位有疑似壁癌現象，當時上訴人表示願補貼12,000元予被上訴人，詎被上訴人遷入後，系爭房屋竟陸續出現嚴重漏水現象，包含浴室、數間臥室、前陽台、天花板、牆壁等，幾乎遍布全屋，又系爭房屋漏水情形，業經社團法人新北市土木技師公會鑑定，依鑑定報告書所載：修復前漏水之原因至不漏水狀態，費用需368,863元，再因漏水原因造成系爭房屋之損害，而回復損害所需之費用為80,098元，二者共計448,961元，爰依民法物之瑕疵擔保損害賠償及債務不履行損害賠償之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人448,961元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語，而上訴人就被上訴人主張被上訴人於100年7月間，經由全國不動產三重加盟店仲介，以總價7,300,000元，向上訴人購買系爭房屋，雙方於100年7月20日簽訂系爭買賣契約書，上訴人並保證系爭房屋無嚴重漏水情形，上訴人復於100年7月20日另簽定不動產標的物現況說明書，而於該現況說明書第9項，關於「是否有滲漏水情形」乙欄，上訴人係勾選「是」之位置等情，並不爭執，惟另以前詞置辯，是本件所應審究者，為系爭房屋是否有漏水之瑕疵？被上訴人依民法物之瑕疵擔保損害賠償及債務不履行損害賠償之法律關係，請求上訴人應給付回復損害之費用，有無理由？如有理由，則被上訴人依據民法第227條不完全給付規定，所得請求之金額為何？茲分別敘述如下。
五、查本件被上訴人就其主張系爭房屋有漏水情事，於原審聲請送鑑定機關鑑定，經原審囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定系爭房屋「所有冷氣窗戶、浴室天花板、三間臥室天花板、前陽台、臥室牆壁漏水之原因？修復漏水原因至不漏水狀態，須多少費用（包括材料、工資、營業稅、管理費）？因漏水原因造成之損害，回負損害所需費用多少（包括材料、工資、營業稅、管理費）？」等事項，而鑑定結果係認定系爭房屋漏水之原因應為雨水所造成，為修復漏水原因至不漏水狀態，建議需同時施作屋頂及外牆防水整修，共需368,863元，再因漏水原因造成系爭房屋之損害，而回復損害所需之費用為80,098元，二者共計448, 961元等情，有該公會101年12月17日鑑定報告書1冊在卷可按（見本件外放之鑑定報告書），足認系爭房屋確有被上訴人所指之漏水情事。
六、再就系爭房屋之漏水原因，雖上訴人辯以漏水現象乃交屋後被上訴人自行拆除隔間牆施工之不當，造成建物及頂樓防水層結構受損所致等語，然查，原審依被上訴人聲請囑託社團法人新北市土木技師公會至現場履勘鑑定後，鑑定結果係認：「一般而言，建築物產生漏水的可能原因....經現場勘查標的物及頂樓，可以發現與外牆同一面之屋內牆面及平頂，多處有滲水及剝落的情形，頂樓亦有地坪裂縫及地坪拱起之現象，外牆面亦有粉刷剝落及裂縫之情形。....又依原告洪彥煌（即被上訴人）之描述每逢下大雨後建築物室內牆面及平頂等便有滲水現象，因此，根據上述及經驗研判，本案漏水之原因應為雨水所造成，蓋本標的物自建造完成（中華民國72年6月）迄今已近30年，原有屋頂防水層已老舊漸失防水功能；屋頂地坪所鋪設之泡沫混凝土局部呈網狀裂縫，尤其靠近女兒牆區塊更為嚴重，且內部相當鬆散，甚至用指甲即可將其刮出裂痕；加上外牆及女兒牆局部有裂縫、剝落等所致。....」等情，有社團法人新北市土木技師公會101年
12 月17日新北土技字第1772號鑑定報告書1冊在卷可稽（見本件外放之鑑定報告書），足證系爭房屋漏水現象，乃因建物建材老化、裂縫、剝落等因素造成防水層受損所致，而參以本件於鑑定時，被上訴人已於屋內進行施工，即難認系爭房屋漏水之原因，係被上訴人拆除隔間牆施工之不當，造成建物及頂樓防水層結構受損所致，是上訴人上開所辯，尚屬無據。
七、查系爭房屋既有漏水情事，且系爭房屋漏水現象，乃因建物建材老化、裂縫、剝落等因素造成防水層受損所致，既如前述，是按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法35 4條第1項前段、第227條第1項、第2項、第360條、第365條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照。又公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水現象，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵。則查：
（一）系爭房屋之建築完成日期為72年6月29日，此經建物登記第二類謄本載明，當為上訴人所知悉，距本件不動產買賣契約成立日即100年7月20日，使用已逾28年，而屬中古屋買賣，是上訴人於出售時，理應注意房屋是否因老化，而造成漏水等瑕疵，如有瑕疵，應即修復後再行出售，仍不得謂非可歸責於上訴人之過失，致系爭房屋產生瑕疵，是系爭房屋既有漏水之瑕疵，則顯見上訴人交付系爭房屋已構成不完全給付，復可歸責於上訴人之行為所致，故被上訴人自得依不完全給付之規定，請求上訴人負債務不履行之損害賠償責任。復按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條第1至3項定有明文。查系爭房屋於100年9月5日點交後，被上訴人於100年11月初發現冷氣窗戶開始漏水，其後浴室天花板、三間臥室天花板、前陽台等漏水，慢慢臥室牆壁有水痕，而於同年11月中旬通知被上訴人仲介全國不動產三重加盟店李明隆，由李明隆通知上訴人仲介臺北市全國不動產大安加盟店，大安加盟店請李明隆直接通知上訴人，被上訴人再於101年3月2日以三重中正路000027號存證信函通知上訴人，上訴人於原審亦自承有收到上開存證信函（見原審卷第11頁背面），是上訴人於101年4月6日起訴，有本院板橋院區收狀戳其上之日期在卷可參，足見被上訴人於發現瑕疵後已即時通知上訴人。
（二）再系爭房屋之漏水原因於交屋前即已存在，而於交屋後陸續顯見出來，此觀上開鑑定報告書自明，雖上訴人另辯稱鑑定報告之鑑定結論稱：「至於漏水之時間點，以目前科技無法鑑定出漏水自何時開始發生」，足見系爭房屋之漏水瑕疵發生之時點不明，亦有可能係被上訴人於交屋後以不當工法拆除隔間牆所造成，且系爭房屋漏水現象，乃因建物建材老化、裂縫、剝落等因素造成防水層受損所致，此均係通常屋齡老舊之30年中古屋自然可能產生之建材老化現象，則上訴人依現況交屋自無須再負任何瑕疵擔保責任等語，惟查，依上述鑑定報告書之內容，應僅係無法對漏水之時間點為具體確實時點之認定，然觀諸前述全鑑定結果之意旨既載明「一般而言，建築物產生漏水的可能原因....經現場勘查標的物及頂樓，可以發現與外牆同一面之屋內牆面及平頂，多處有滲水及剝落的情形，頂樓亦有地坪裂縫及地坪拱起之現象，外牆面亦有粉刷剝落及裂縫之情形。....本案漏水之原因應為雨水所造成，蓋本標的物自建造完成（中華民國72年6月）迄今已近30年，原有屋頂防水層已老舊漸失防水功能；屋頂地坪所鋪設之泡沫混凝土局部呈網狀裂縫，尤其靠近女兒牆區塊更為嚴重，且內部相當鬆散，甚至用指甲即可將其刮出裂痕；加上外牆及女兒牆局部有裂縫、剝落等所致。....」，已足認定系爭房屋之漏水原因於交屋前即已存在，是上訴人前開所辯，尚屬無據。又參諸一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，係買受一無漏水之虞之房屋，屋齡之多寡與有無漏水乃分屬兩事，尚難以中古屋之買賣價金較新屋為少，即認買受人須接受一有漏水問題之房屋，而不能對中古屋之出賣人主張負漏水瑕疵之擔保責任。
（三）又上訴人另辯稱系爭買賣契約書第15條其他約定事項記載：「未知之滲漏水部分交屋前修復，其餘依現況交屋。窗戶及外牆漏水部分，賣方承諾補貼買方修繕費新台幣壹萬貳仟元整。該案卻於100.9.5付清尾款結案交屋無誤」等語，足見系爭房屋交屋之前被上訴人已確實檢查系爭房屋之屋況，並同意除已存在之漏水現象外（即後陽台、增建部分天花板、窗戶、外牆等位置）並無其他漏水情形發生，而後兩造始完成交屋作業，鑑定報告書第16頁所示位置
2 、3、5、6、7、8漏水部分，已由上訴人補貼被上訴人12, 000元而免責，被上訴人事後再為本件請求，自屬無據等語，惟查：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨、19年上字第28號判例意旨、98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
2.查兩造買賣契約書第15條其他約定事項固約定「未知之滲漏水部分交屋前修復，其餘依現況交屋。窗戶及外牆漏水部分，賣方承諾補貼買方修繕費新台幣壹萬貳仟元整。該案卻於100.9.5付清尾款結案交屋無誤」等語，然所謂「窗戶及外牆漏水部分，賣方承諾補貼買方修繕費新台幣壹萬貳仟元」，應係指兩造簽約時所發現之滲漏水部分，蓋衡諸常情，已發現之滲漏水處，其嚴重性如何，需花費之修理費若干，兩造始得列入評估，未發現之處則無法列入評估，需負擔不可預測之風險，故應非所約定之範圍，此始應為兩造約定之真意。而上述窗戶及外牆漏水部分，核為鑑定報告書第16頁所示位置2、3之部分，是上訴人辯稱鑑定報告書第16頁所示位置5、6、7、8漏水部分，亦已由上訴人補貼被上訴人12,000元而免責，既為被上訴人所否認，則按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。然上訴人迄未能提出其他積極證據，以資證明兩造合意以12,000元補貼修繕費之範圍，尚包括鑑定報告書第16頁所示編號5、6、7、8之位置，依法自難為利於上訴人之認定，是上訴人所辯，尚屬無據。
（四）而查，系爭不動產買賣契約書第7條第5款約定乙方（即上訴人）保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、幅射屋等），不動產標的物現況說明書第9項「是否有滲漏水情形」，註記「未知的滲漏水部分交屋前修復」，並於位置處勾選「後陽臺」、「其他增建部分天花板」，而依鑑定報告書16頁之圖示，系爭房屋漏水處有前面二間臥房、牆、天花板、前陽台、二間浴廁天花板、後面增建臥室牆及天花板、後陽臺天花板均有滲水、剝落，足見上訴人已保證系爭房屋不滲漏，且依兩造之認知，其約定之現況係指「無滲漏水狀況」之房屋，則上訴人應以無漏水狀況之房屋交付原告，始符債務本旨，故被上訴人自得依據前開規定請求被告賠償其損害。按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條定有明文。經查，系爭房屋冷氣窗戶、浴室天花板、三間臥室天花板、前後陽台、臥室牆面等處滲水剝落，因修復漏水原因至不漏水狀態，所需必要費用為368,863元、另因漏水原因造成系爭房屋之損害，回復原狀所需必要費用為80,098元乙節，此有社團法人新北市土木技師公會前開鑑定報告書及所附鑑定標的物漏水修復估價表、修復工資暨材料分析表在卷可參，足見被上訴人因系爭房屋之瑕疵受有相當損害，則被上訴人請求上訴人給付所需必要修復費用合計共448,961元。然依系爭買賣契約書第15條所載：「窗戶及外牆部分賣方承諾補貼買方修繕費新台幣壹萬貳仟元整」等語，顯見上訴人就被上訴人所受損害已為部分補貼，自應扣除，是應認被上訴人請求之修復費用在436,961元（計算式：68,863元＋80,098元－12,000元＝436,961元之）範圍內，即屬有據，應予准許。至上訴人所辯鑑定報告就各項修復費用部分，均列加計10％之管理費，並非修復費之必要費用，應予以扣除等語，既未就上述管理費確非修復費之必要費用乙節，舉證以實其說，所辯尚不足採。
（六）至上訴人雖另抗辯區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之；共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，民法第799條之1第1項前段、第822條第1項分別定有明文，爭房屋因原有屋頂防水層已老舊漸失防水功能，屋頂地坪所鋪設之泡沫混凝土局部呈網狀裂縫，而導致漏水。該屋頂係屬該棟公寓區分所有權人共有部分，依前揭規定，修繕費用應由各所有人按其應有部分負擔，上訴人應僅負擔5分之1之修繕費用，其餘5分之4應由被上訴人向其他區分所有權人請求等語，惟查，本件被上訴人係依據民法第354條、第360條物之瑕疵擔保規定請求上訴人負擔損害賠償責任，而物之瑕疵擔保請求權之成立並不以可歸責於上訴人為要件，且被上訴人係依據其與上訴人間之買賣契約而為請求，上訴人自不得以其與其他區分所有權人間內部之費用分攤問題對抗被上訴人，是縱漏水之原因位於公寓大廈之共用部分，上訴人亦不能以此免除其應負之損害賠償責任，是上訴人前開所辯，尚不可採。
八、綜上所述，被上訴人依物之瑕疵擔保損害賠償及債務不履行損害賠償之法律關係，請求上訴人給付被上訴人436,961元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件係就第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告（即上訴人）敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 徐玉玲法 官 邱靜琪以上正本證明與原本無異本件判決不得上訴中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
書記官 張傑琦