臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第249號上訴人即附 吳明偉帶被上訴人訴訟代理人 林朝同被上訴人即 新北市政府財政局附帶上訴人法定代理人 呂衛青訴訟代理人 洪瑞燦律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國102 年7月19日本院三重簡易庭102 年度重簡字第354 號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，經本院於民國103年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按附帶上訴在言詞辯論終結前隨時可以提起，不受上訴期間拘束，此觀民事訴訟法第460條第1項前段、第2項規定即明。被上訴人即附帶上訴人新北市政府財政局（下稱新北市政府財政局）於民國102年10月24日（見本院卷第44頁）在本院言詞辯論終結前就原審判決其敗訴部分，對上訴人即附帶被上訴人吳明偉（下稱吳明偉）提起附帶上訴，核無不合，先予敘明。
貳、實體部分：
一、新北市政府財政局主張：１吳明偉於98年11月20日與新北市政府財政局簽訂臺北縣政府
縣有非公用基地標租契約書（下稱系爭契約書），承租新北市政府財政局所管領之坐落新北市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），面積為273平方公尺，租賃期間自99年1月1日起至101年12月31日止，吳明偉已繳納履約保證金新臺幣（下同）000000元。依系爭契約書第4條第1項固約定每月租金為22636元，以6個月為1期，每年1月底及7月底前承租人應為給付，然同條第2項、第3項亦約定租金按當期申報地價總額百分之五計算，並隨公告地價變動而調整，是自99年1月1日起，系爭土地之公告地價已調整為每平方公尺20600元，又公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例施行細則第21條定有明文。故其後每月租金應調整為23432元（計算式：20600x273x5%÷12=23432），吳明偉原應分別於99年1月底、7月底前給付第一期、第二期租金，然吳明偉未依約給付，並於99年7月30日發函通知新北市政府財政局於文到之日終止租約，新北市政府財政局於同年8月2日收受，據此，系爭租約於8月2日終止，以吳明偉實際使用天數212天計算，吳明偉積欠租金163321元（20600x273x5%÷365x212=163321）。又吳明偉自始未繳納租金，已逾20個月，依據系爭契約書第7條第3項約定，應依163321元計收一倍之違約金，因此，吳明偉應給付租金及違約金合計為326642元，依系爭契約書第5條第2項約定，吳明偉已繳納之履約保證金，亦無庸退還。爰依租約之法律關係，請求吳明偉給付326642元及其中163321元自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２系爭契約書備註欄載明「土地僅供承租人平面停車使用」，
招標須知第五條亦載明「本案土地標租，僅供承租人做為平面停車使用」，標租公告附表有關使用限制部分，亦載明「平面停車」，可知出租人所出租者，僅限於土地而已，至於承租人承租土地以後，究竟是自行停車，抑或經營停車場，其所需之設備不同，自應由承租人考量投資報酬率後，自行決定，豈能歸責於出租人未提供該等設備。何況該等設備所費不貲，依吳明偉所述，必須耗費1、200萬元，而新北市政府財政局每月僅收取租金23432元，豈有可能供應如此價高且易折舊之設備。何況安全圍牆、電動開關門、燈光、停車劃線地面及水電等設備，係原承租人所有或自行向水電公司申辦，於租期屆滿後，當然取回或申請停用，豈有留予後來承租人使用之理，一般人當不會有此誤認，故吳明偉辯稱：伊於投標前至現場參觀係有停車場，並有完善之設備，故以為出租之範圍，除土地以外，尚包含停車場之相關設備，豈料得標後點交，現場變成一片廢土，新北市政府財政局有違誠信原則等語，顯不足採。系爭土地面積為273平方公尺，99年間單以公告現值每平方公尺75000元計，系爭土地之價值即高達00000000元，每年所收租金不過281184元，可見租金遠低於市場行情。招標文件上「請投標人逕自現場參觀」或「現況點交」，只是請投標人確認地點，並非所見均為出租標的，因為招標須知第五條已經載明本案為土地標租，可知土地以外並非出租標的。
３吳明偉於99年7月30日前，並未向新北市政府財政局主張終
止或解除租約，其訴訟代理人於原審102年5月22日審理時亦供稱：曾登廣告出租停車位空地等語，顯見其有意將系爭土地轉租他人，絕非其所稱：於點交時業已終止或解除租約等語。新北市政府財政局之承辦人員向吳明偉表示承租人可以自行找人承接，係依系爭租賃契約第5條第3項規定：「承租人於租期屆滿前，經出租機關同意轉讓其租賃權者，已繳交之履約保證金，於受讓人繳交同額之履約保證金後，無息退還」，可知吳明偉於點交時並未終止租約，否則無租賃權存在，如何將租賃權轉讓予第三人。
４本件163321元係遲付租金之違約金，非提前終止租約之違約
金，吳明偉遲付之租金至原審言詞辯論終結時，已經超過40個月未給付，對新北市政府財政局而言，所造成之損害非屬輕微。何況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應該衡量自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證證明約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院對其原為之約定仍應予以尊重，有最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決可資參照。
而本件吳明偉並未敘明違約金有何過高之情形，且該違約金之約定，於標租時已經載明於「縣有非公用基地標租契書」中，為吳明偉得以知悉，如果可以酌減，對其他投標人而言，並不公平。綜上所述，原審將租約原訂之違約金予以酌減，顯有違誤。
二、吳明偉則以：系爭契約書備註欄載明「土地僅供承租人平面停車位使用…」，再觀新北市政府財政局98年10月14日北財產字第0000000000號函公告事項第4點記載「標租縣有非公用基地現況，請投標人逕至現場參觀」，公告標租98年度第2批縣有非公用基本資料備註欄亦載明「得標後由本府管理機關經濟發展局按現況點交」，可知系爭土地乃作為平面停車使用，新北市政府財政局必須交付合於作為停車場使用收益之租賃物予承租人。吳明偉於承租前之投標階段，曾前往系爭土地查看，現場作為停車場營運中，且設備完善，豈知簽約後，於98年12月28日會同新北市政府財政局人員點交時，始發現系爭土地變成1尺高之廢土堆，而原有之安全圍牆、電動開關門、燈光、停車劃線地面及水電等皆遭破壞殆盡，無法使用。新北市政府財政局有違誠信原則，未誠實告知系爭租賃標的物於出租後會變成一堆廢土，無法作為停車場使用，使吳明偉陷於錯誤而投標承租，若重新花費整地、建造安全圍牆、安裝電動開關門、燈光、停車劃線地面及水電等設備，必須耗資1、200萬元，然系爭標的可劃設之停車位至多12格而已，所得利潤無法打平投資停車設備所支出之費用。因此，吳明偉於點交當日即向新北市政府財政局人員表示，欲終止系爭契約，惟新北市政府財政局人員表示須向主管請示，並稱可將系爭標的轉租他人，吳明偉嗣於99年1月起至2月間陸續於聯合報刊登11期「停車位空地出租」之報紙廣告，但乏人問津。吳明偉多次以口頭終止系爭租約，皆遭新北市政府財政局承辦人員推拖而延滯，最後於99年7月30日提出終止租約書面。系爭租約之終止，係因新北市政府財政局之招標說明不清，誤導投標者之正確判斷，可歸責於新北市政府財政局。既然吳明偉於點交當日即表明終止租約之意，系爭租約應已於點交之日終止，吳明偉自毋庸負擔99年1月起之租金。退萬步言，如認系爭租約至99年7月30日始終止，此亦係因新北市政府財政局蓄意推拖，有可歸責事由，新北市政府財政局亦應負一半之過失，僅能請求3.5個月租金。且新北市政府財政局迄今未將吳明偉所繳履約保證金135800元歸還，又起訴請求給付租金，難謂有理由等語置辯。
三、原審就新北市政府財政局之請求，判決：吳明偉應給付新北市政府186753元，及其中163321元自102年1月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回新北市政府財政局其餘之訴。吳明偉就其敗訴部分不服，提起上訴，其上訴聲明為：原判決不利於吳明偉部分廢棄。上開廢棄部分，新北市政府財政局在第一審之訴駁回。新北市政府財政局答辯聲明：上訴駁回；另為附帶上訴，其附帶上訴聲明為：⑴原判決關於駁回後開第⑵項部分廢棄。⑵吳明偉應再給付新北市政府財政局139889元。吳明偉就附帶上訴則為答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、新北市政府財政局主張：兩造於98年11月20日簽訂系爭契約書，由吳明偉承租新北市政府財政局所管領之系爭土地，面積為273平方公尺，租賃期間自99年1月1日起至101年12月31日止，吳明偉已繳納履約保證金135800元，每月租金隨公告地價變動已調整為23432元，吳明偉於99年7月30日以書面通知新北市政府財政局終止租約，新北市政府財政局於99年8月2日收受之事實，業據其提出系爭契約書、土地謄本、土地公告地價及公告現值表、終止租約函等件為證，復為吳明偉所不爭執，應堪信為真實。新北市政府財政局另主張：吳明偉積欠租金163321元及違約金163321元等情，則為吳明偉所否認，並以上開情詞置辯，經查：
１系爭契約書備註欄載明「土地僅供承租人平面停車使用」，
招標須知第五條亦載明「本案土地標租，僅供承租人做為平面停車使用」，標租公告附表有關使用限制部分，亦載明「平面停車」，可知出租人所出租者，僅限於土地而已，至於承租人承租土地以後，究竟是自行停車，抑或經營停車場，其所需之設備不同，自應由承租人考量投資報酬率後，自行決定，且土地上之照明、電力、用水、通信、消防設施、監視器等設備，係由承租人依照需求，自行申請、安裝、清潔、維護，於租期屆滿後，須拆除地上物回復原狀以返還土地，自當由承租人取回設備或申請停用，豈有留予後來承租人繼續使用之理，一般人當不會誤認所承租之範圍包含前手所設置之照明、電力、用水、通信、消防設施、監視器等設備，吳明偉指摘：新北市政府財政局違反誠信原則，未據實告知，使其陷於錯誤而投標等語，為不可採。而土地上之柏油亦係承租人於承租後自行鋪設，此業據新北市政府財政局供述在卷，則吳明偉之前承租人將柏油剷除後，交付素地返還予新北市政府財政局，亦屬依約履行，故吳明偉辯稱：租賃標的物於點交時成為廢土，新北市政府財政局未交付合於作為停車場使用收益之租賃物等語，亦不可採。
２吳明偉另辯稱：伊於點交之日即向新北市政府財政局人員以
口頭方式終止系爭租約，自毋庸給付99年1月起算之租金等語，此為新北市政府財政局所否認，吳明偉就此有利之事實並未舉證以實其說，況吳明偉自陳其於99年1月至2月間陸續刊登廣告出租停車位空地等語，顯見吳明偉有意將系爭土地轉租他人，倘若系爭租約如吳明偉所稱已於98年12月28日終止，即無租賃權存在，吳明偉要如何將系爭土地轉租他人？是吳明偉辯稱其於點交時即為終止租約之意思表示等語，尚難採信。
３依系爭契約書第5條第2項約定，承租人於租期屆滿前申請終
止租約，或可歸責於承租人之事由，而終止租約者，其已繳交之履約保證金不予退還。但租賃期間，因不可歸責於承租人之事由而終止租約者，承租人所繳交之履約保證金，得依前項規定辦理。系爭租約自98年11月20日簽訂，租賃期間自99年1月1日起至101年12月31日止，吳明偉於99年7月30日向新北市政府財政局為終止租約之意思表示，經新北市政府財政局於8月2日收受之事實，業如前述，吳明偉未證明其終止租約之事由不可歸責於己，則依約吳明偉不得請求新北市政府財政局返還履約保證金，是吳明偉辯稱：新北市政府財政局未返還履約保證金，又起訴請求給付租金，為無理由等語，並不可採。倘吳明偉於點交後認為投資不符成本不願承租，自可向新北市政府財政局為終止租約之意思表示，並無證據證明新北市政府財政局之人員蓄意拖延阻止吳明偉行使終止權，是吳明偉遲至99年7月30日始為此表示，非可歸責於新北市政府財政局，吳明偉辯稱：新北市政府財政局應負一半之過失，僅能請求3.5個月租金等語，洵屬無據。新北市政府財政局請求吳明偉給付終止前之租金，即自99年1月1日起至8月2日止之租金16331元（20600x273x5%÷365x212=163321），核屬有據。
４依系爭契約書第7條第3項約定，承租人逾期繳納租金時，逾
期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之2；逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之5，最高以欠額之一倍為限，又依系爭契約書第4條第1項以6個月為1期租金，每年1月底及7月底，承租人應為給付之約定，則吳明偉就99年1月1日起至99年8月2日之租金，尚未給付，新北市政府財政局請求吳明偉給付違約金，合於前開約定。然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文，此不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用（最高法院82年度台上字第2529號判決要旨參照）。再法院酌定違約金時，應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害之情形，以為酌定之標準（最高法院49年台上字第807號判例、79年台上字第1612號判例參照）。
新北市政府財政局固稱：吳明偉遲付之租金至原審言詞辯論終結時，已經超過40個月未給付，對新北市政府財政局而言，所造成之損害非屬輕微等語，惟查，吳明偉未遵期給付租金，新北市政府財政局自可於99年7月底後起訴請求，其遲至101年12月25日始遞狀聲請支付命令，卻稱受有40個月之損失，難謂有理，又查新北市政府財政局已沒收吳明偉繳納之履約保證金135800元，認可填補部分損失，吳明偉亦非惡意違約，爰認新北市政府財政局請求違約金163321元，顯屬過高，應酌減至系爭土地1個月租金之23432元為宜，以兼顧兩造之利益。
五、綜上所述，新北市政府財政局本於租約，請求吳明偉給付租金163321元及違約金23432元及其中163321元自支付命令送達翌日即102年1月27日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，命吳明偉為給付，並無不合；就無理由部分，為新北市政府財政局敗訴之判決，亦無違誤。上訴、附帶上訴意旨各指摘原判決不當，求予廢棄改判，皆為無理由，均應予駁回。
六、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 劉以全法 官 陳映如以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
書記官 許丞儀