臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第233號上 訴 人 楊油甘
楊明珠共 同訴訟代理人 李德正律師被 上 訴人 詹金木訴訟代理人 陳明宗律師複 代 理人 吳沛珊律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國102年7月19日本院三重簡易庭102年度重簡字第32號第一審判決提起上訴，經本院於民國102年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將新北市○○區○○○段○號○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號磚造二層房屋返還上訴人及其餘共有人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
(一)兩造為新北市○○區○○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭建物）之共有人，其中上訴人與訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華就系爭建物權利範圍2分之1公同共有，被上訴人則為系爭建物權利範圍為2分之1應有部分之所有權人。查被上訴人雖為系爭建物之共有人，惟其未取得上訴人及其餘共有人之同意，自民國72年間起擅自將系爭建物全部占為己有並出租予他人使用收益，上訴人係於接獲房屋稅額繳款書後始發現此情，上訴人曾向被上訴人表示反對，惟未獲被上訴人置理，被上訴人之行為已構成無權占有，依法應返還系爭建物予上訴人及其餘共有人；又被上訴人獲有租金收益，致上訴人及其餘共有人受有損害，依民法第179條前段之規定，被上訴人應返還相當於租金之不當得利，參以系爭建物位於新北市三重區中心，臨接主要幹道，平時往來人潮眾多、熱鬧非凡，依土地法第97條之規定，得以系爭建物申報總價年息百分之10為租金計算，而上訴人楊油甘、楊明珠與其餘公同共有人係以繼承之原因就系爭建物為公同共有權利範圍為2分之1，雖未約定分割方式，然應平均繼承，即每人就系爭建物之權利範圍應為10分之1。為此，上訴人依據公同共有、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求相當於5年租金之不當得利，即以系爭建物價值乘以共有比例，再乘以百分之10，復再乘以5年為新臺幣（下同）860元（計算式：17,200元/10×10％×5＝860元）。
(二)原審判決雖引用最高法院69年度第4次民事庭會議決議(一)為據，認被上訴人並非無權占有系爭建物云云。惟查，上開最高法院決議乃係拘束買賣關係之直接買受人、出賣人及其等繼承人，基於公平法則，而不得請求返還土地；且基於債之相對性並不拘束買賣關係之直接買受人、出賣人及其等繼承人以外之人。本件被上訴人之抗辯及原審判決均認定系爭建物係上訴人之父親楊來傳和訴外人陳添富出賣予訴外人楊張碧霞，楊張碧霞再出賣予訴外人呂謹。是以，在系爭建物買賣過程中，被上訴人均非買賣關係之直接買受人、出賣人或其等繼承人，故與上開最高法院民事庭決議之情形並不相同，無法比附援引，被上訴人不得援引他人之買賣債權債務關係對抗上訴人之所有權。實際上，楊張碧霞向楊來傳購買系爭建物時，係以支票作為給付買賣價金之工具，惟支票並未兌現，買賣價款未合法給付，故系爭建物始終未過戶予楊張碧霞。準此，楊張碧霞既未取得系爭建物之所有權，當然無法將之再處分予任何人，被上訴人既非買賣關係之直接當事人，更不得據此對抗上訴人之所有權。再者，訴外人呂謹委由專業代書辦理系爭建物買賣相關事宜時，應可知悉系爭建物所有權人為楊來傳，惟呂謹卻仍向非所有權人之楊張碧霞購買系爭房屋，足證呂謹並非善意、不知情之人，其買受即不具有合法權源，更無法據此取得移轉占有之權利等語。
二、被上訴人則以：
(一)伊否認無權占有系爭建物。查系爭建物所坐落之新北市○○區○○○段○○○○號及同段708地號土地（即重測前地號三重市○○○段○○○○段000 0地號及91地號；下稱系爭土地）之地上權，原係由訴外人即上訴人父親楊來傳與訴外人陳添富所共有；而系爭建物之所有權，亦係由楊來傳與陳添富所共有。68年7月10日，楊來傳與陳添富將系爭土地之地上權及系爭建物所有權以95萬元出賣與訴外人楊張碧霞，雙方簽訂不動產買賣契約書，上開不動產買賣契約因故尚未辦理登記；楊張碧霞又於72年3月28日以360萬元，將系爭土地地上權及系爭建物所有權售予訴外人即被上訴人配偶李雪華之母親呂謹，雙方簽訂不動產買賣契約書。呂謹於72年3月31日，委請代書辦理登記為女兒李雪華所有，並以李雪華名義製作移轉契約書及繳付相關稅賦，惟移轉登記均未完成，據承辦代書表示，是因系爭土地所有權人眾，未能配合辦理用印所致，被上訴人雖不知是否確為真實，但上開買賣契約遂未能完成移轉登記。至85年間，另一代書建議，為使作業程序簡便，可由原出賣人即楊來傳及陳添富以贈與為移轉登記之原因，直接移轉登記予呂謹，嗣後呂謹委請代書再次辦理上開買賣契約之移轉登記，但改指名登記為被上訴人所有。次查楊來傳於76年7月20日死亡，經被上訴人配偶李雪華於
86 年間尋得楊來傳之繼承人，即上訴人楊油甘、楊明珠與訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華等姊妹5人，向渠等說明上情，請求協助辦理所有權及地上權移轉登記事宜。楊明秀、楊明琴、楊明華三人皆願意配合辦理，並於86年9、10月間交付辦理登記所需，包括他項權利證明書及印鑑證明正本等文件交予李雪華，惟上訴人楊油甘及楊明珠拒不配合，從而系爭土地之地上權仍屬訴外人陳添富，及上訴人楊油甘、楊明珠及楊明秀、楊明琴、楊明華5人公同共有，且因上訴人拒不配合辦理，無從由陳添富單獨移轉權利範圍予被告；但系爭建物之所有權部分，陳添富已將系爭建物所有權之權利範圍2分之1，以贈與為原因，移轉登記為被上訴人所有，惟同因上訴人拒不配合辦理，以致被上訴人未能取得楊來傳出賣之剩餘系爭建物2分之1所有權。
(二)依臺灣臺北地方法院100年度訴字第4683號判決意旨，楊張碧霞係基於買賣關係占有系爭建物並取得移轉占有之權利，得向出賣人楊來傳及陳添富主張占有之正當權源，嗣楊張碧霞再將系爭建物出售予呂謹，而呂謹指名登記之權利人為被上訴人，則被上訴人自亦得對出賣人即楊來傳主張有權占有，上訴人既為楊來傳之繼承人，依法繼承楊來傳財產上一切權利及義務，是被上訴人基於占有連鎖之效力，對上訴人而言自屬有權占有。再者，依據臺灣臺北地方法院100年度訴字第1347號判決，被上訴人占有系爭房屋，係本於呂謹受讓楊張碧霞與楊來傳及陳添富間之買賣契約債權，即應認被上訴人之占有具有正當權源。而上訴人為楊來傳之繼承人，故對原告而言，被上訴人占有系爭建物亦具有正當權源，並非無權占有；且被上訴人就系爭建物為使用收益，確有法律上原因，業如上述，則被上訴人占有系爭建物或將系爭建物出租而受有租金之利益，均非無法律上原因，並無不當得利之可言。退步言之，倘認上訴人之主張為有理由，然債權行為不以有處分權為必要，楊張碧霞本得將系爭建物和系爭土地地上權出售予呂謹，買賣契約亦成立，則被上訴人基於占有連鎖關係，仍屬有權占有系爭房屋。再退步言之，倘認上訴人請求被上訴人返還相當於租金之不當得利為有理由，系爭建物為老舊房屋，過往均為被上訴人所住居使用，並未出租使用，是上訴人主張依年息百分之10計算租金，顯然過高；況且被上訴人自72年3月間遷入系爭建物住居後，迄今30年房屋稅都是由被上訴人所繳付，上訴人均未繳交分文，是就被上訴人所墊付之稅金，得請求上訴人返還，於本件主張抵銷。此外，上訴人是於101年10月間提起本訴後始向新北市政府申請分單繳納；而其他公同共有人部分之101、102房屋稅還是由被上訴人所繳付，並非上訴人繳付，足證上訴人明知系爭建物業經楊來傳售予被上訴人無誤等語。
三、本件上訴人於原審起訴請求被上訴人應將新北市○○區○○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號之磚造2層房屋返還予上訴人及其餘共有人；被上訴人應分別給付上訴人楊油甘及楊明珠各860元，及均自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：
(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應將新北市○○區○○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號之磚造2層房屋返還予上訴人及其餘共有人。(三)被上訴人應分別給付上訴人楊油甘及楊明珠各860元，及均自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造所不爭執之事項：
(一)兩造及訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華為系爭建物之共有人，系爭建物權利範圍應有部分2分之1為被上訴人所有，另系爭建物權利範圍2分之1則由上訴人與訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華公同共有。
(二)訴外人陳添富、楊來傳原為系爭建物之共有人，前於68年7月10日與楊張碧霞就系爭建物訂立買賣契約；楊張碧霞再於72年3月28日與呂謹訂立買賣契約，呂謹指定登記被上訴人名下。
(三)系爭建物權利範圍應有部分2分之1於85年2月16日以贈與為原因登記被上訴人名下。
(四)楊來傳為上訴人及訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華之被繼承人，楊來傳於76年7月20日死亡。
(五)被上訴人占有系爭建物。
五、本院得心證之理由：上訴人主張被告無權占有系爭建物，應將系爭建物返還上訴人及共有人，並分別給付上訴人860元等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：(一)上訴人得否依民法第767條、第821條規定請求被上訴人返還系爭建物？(二)上訴人依民法第179條規定請求被上訴人分別給付上訴人860元之不當得利，有無理由？茲分述如下：
(一)上訴人得否依民法第767條、第821條規定請求被上訴人返還系爭建物？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；再按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。查本件上訴人主張被上訴人無權占有系爭建物，被上訴人未爭執上訴人為系爭建物之共有人，僅抗辯被上訴人有權占有系爭建物，是依上開規定及說明，被上訴人應就正當使用系爭土地之權源負舉證責任。
2、被上訴人雖抗辯訴外人楊張碧霞係基於買賣關係占有系爭建物並取得移轉占有之權利，得向出賣人楊來傳及陳添富主張占有之正當權源，嗣楊張碧霞再將系爭建物出售予呂謹，而呂謹指名登記之權利人為被上訴人，則被上訴人自亦得對出賣人即楊來傳主張有權占有，上訴人二人既為楊來傳之繼承人，依法繼承楊來傳財產上一切權利及義務，是被上訴人基於占有連鎖之效力，對上訴人而言自屬有權占有云云。經查，被上訴人抗辯楊張碧霞前於68年7月10日與楊來傳、陳添富就系爭建物訂立買賣契約，楊張碧霞再於72年3月28日將系爭建物出賣呂謹，經呂謹指定登記被上訴人名下等情，業據被上訴人提出上訴人未否認真正之陳添福、楊來傳及楊張碧霞不動產於68年7月10日所簽定之不動產買賣契約書、楊來傳之印鑑證明、呂謹及楊張碧霞於72年3月28日所簽定之不動產買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、不動產監證費、契稅繳納通知書等件為證(見本院101年度司重簡調字卷第27頁至第40頁)，堪信為真實。惟按不動產之買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，雖不違反買賣契約之內容，次買受人係基於一定之法律關係自買受人取得占有，次買受人之占有為連鎖占有，買受人對於次買受人不得主張無權占有。惟不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權，次買受人向買受人買受不動產，屬債之關係，次買受人僅得本於買賣對買受人主張權利，不動產之所有人則不受該買賣關係之拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後，固不得對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有人則得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產(最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照)，是楊張碧霞於68年7月
10 日與陳添福就系爭建物訂立買賣契約後，於辦理移轉登記而取得系爭建物之所有權之前，再將系爭建物出賣呂謹，並經呂謹指定登記於被上訴人名下，被上訴人雖基於呂謹與楊張碧霞之買賣契約得對楊張碧霞主張有權占有，然上訴人之被繼承人楊來傳並非與呂謹訂立買賣契約之人，自不受呂謹與楊張碧霞間買賣契約之拘束，被上訴人無從對系爭建物之所有人主張有權占有，故被上訴人抗辯得本於楊張碧霞與楊來傳、陳添富，及楊張碧霞與呂謹間之買賣契約，對出賣人即楊來傳之繼承人(即上訴人)主張有權占有，並非可取。
3、被上訴人雖以臺灣台北地方法院100年度訴字第4683號判決抗辯基於「占有連鎖」而有權占有系爭建物云云，然臺灣台北地方法院100年度訴字第4683號判決之基礎事實為該案兩造係姊弟、兄弟關係，該案被告占有兩造共同繼承之房屋，原告本於不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之不當得利，與本案事實不同，且該案與被上訴人抗辯占有連鎖無涉，被上訴人以此主張有權占有，顯非有理；另被上訴人復執臺灣臺北地方法院100年度訴字第1347號判決，抗辯系爭建物指名登記之被上訴人得對楊來傳之繼承人主張有權占有，惟臺灣臺北地方法院100年度訴字第1347號判決之基礎事實，係該案原告本於所有物返還請求權請求被告返還房屋，被告抗辯被告之前配偶前與原告之被繼承人就房屋訂立買賣契約，並已繳清買賣價金，被告前配偶已將買賣契約之債權讓與被告，原告繼承被繼承人之權利義務，被告亦受讓前配偶之買賣契約，被告對原告為有權占有，故該案係本於買賣契約債之相對性，肯認該案被告對於房屋具有占有之正當權源，而為有權占有，此與本案之事實不同，被上訴人執臺灣臺北地方法院100年度訴字第1347號判決對上訴人主張有權占有洵非可採。
4、至被上訴人抗辯占有系爭房屋係本於呂謹受讓楊張碧霞與楊來傳及陳添富間之買賣契約債權，即應認占有具正當權源云云，惟觀諸呂謹與楊張碧霞於72年3月28日訂立之買賣契約，已明載其等間係就系爭建物約定由楊張碧霞交付呂謹使用收益，呂謹給付價金與楊張碧霞之買賣契約，並未有呂謹受讓楊張碧霞與楊來傳及陳添富間之買賣契約債權之約定，故被上訴人抗辯本於呂謹受讓楊張碧霞與楊來傳及陳添富間之買賣契約債權，亦非可取。
5、綜上，被上訴人抗辯其有占有系爭房屋之合法權源云云，自無足採，上訴人主張被告無權占有系爭房屋，以民法第767條第1項前段、第821條規定請求被上訴人將系爭房屋返還上訴人及其餘共有人，自有理由。
(二)上訴人依民法第179條規定請求被上訴人分別給付上訴人860元之不當得利，有無理由？按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。（最高法院100年度台上字第1723號判決意旨參照）。經查，系爭建物權利範圍2分之1係由上訴人楊油甘、楊明珠與訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華自訴外人楊來傳繼承取得而公同共有，有系爭建物登記第二類謄本可稽，且為被上訴人所不爭執，則揆諸前揭最高法院裁判意旨，上訴人既依據不當得利之法律關係提起本件訴訟，顯係針對所有權以外之公同共有財產權之爭執，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，方能謂當事人之適格無欠缺，本件上訴人既未得其他公同共有人全體之同意，自應認提起本件訴訟，當事人不適格，故上訴人之訴為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條、第821條之規定，請求被上訴人將新北市○○區○○○段○號○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號磚造二層房屋返還原告及其餘共有人部分，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。上訴人逾此範圍之請求，洵屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、至上訴人聲請傳訊證人楊榮裕、李雪華及調閱楊榮裕之前案紀錄表、向合作金庫銀行三重分行調閱支票兌現情形，以證明楊張碧霞與陳添富、楊來傳買賣系爭建物及交付價金暨呂謹與楊張碧霞買賣系爭建物之經過，然上訴人就楊張碧霞與陳添富、楊來傳，及呂謹與楊張碧霞確曾就系爭建物訂立買賣契約並未爭執，且買賣價金如何支付、支票有無兌現，僅涉及買賣契約買受人是否應負債務不履行責任，在契約未因之而解除前，於當事人間買賣契約之債之關係尚不生影響，故本院認上訴人此部分調查證據之聲請尚無必要；又上訴人請求命被上訴人提出系爭房屋出租第三人之租賃契約、及調取被上訴人及李雪華於96年至101年之財產所得資料，以證明系爭建物由被上訴人出租他人使用，惟被上訴人於本院102年9月25日準備程序期日，對上訴人主張系爭建物現由被上訴人占有使用一節並不爭執(見本院卷第23頁反面)，本院認此部份亦無調查之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 張谷輔法 官 黃繼瑜以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 21 日
書記官 林珊慧