臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第234號上 訴 人 莊龍堂上 訴 人 曾政國共 同訴訟代理人 楊政雄律師複代理人 陳美華律師被上訴人 洪俊樹訴訟代理人 林虹輝被上訴人 陳山河上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年6月11日臺灣新北地方法院三重簡易庭101年重簡字第1158號第一審判決提起上訴並為訴之追加，經本院於103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人洪俊樹應將如附圖所示門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號建物（面積五八二平方公尺）遷讓返還上訴人。並自民國一百零一年一月一日起至遷讓返還前開建物之日止，按月給付上訴人莊龍堂新臺幣伍萬參仟捌佰零陸元；給付上訴人曾政國新臺幣壹萬捌仟壹佰玖拾肆元。
被上訴人陳山河應將如附圖所示門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○○號建物（面積六五五平方公尺）遷讓返還上訴人。並自民國一百零一年一月一日起至遷讓返還前開建物之日止，按月給付上訴人莊龍堂新臺幣肆萬貳仟伍佰玖拾陸元；給付上訴人曾政國新臺幣壹萬肆仟肆佰零肆元。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人洪俊樹負擔百分之四十七，餘由被上訴人陳山河負擔。
本判決第二、三項，於上訴人依序以新臺幣肆佰壹拾肆萬元、新臺幣肆佰陸拾陸萬元為被上訴人洪俊樹、陳山河供擔保後，得假執行；倘被上訴洪俊樹、陳山河於假執行程序實施前各以新臺幣肆佰壹拾肆萬元、新臺幣肆佰陸拾陸萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定自明，同法第436條之1第3項簡易程序裁判之上訴準用之。查上訴人於原審基於租賃契約關係請求，嗣提起本件上訴後，追加基於民法第962條之法律關係請求（屬民事訴訟法第427條第2項第4款規定應適用簡易程序之訴訟），被上訴人雖不同意，惟其請求基礎事實均係本於租約屆期後，被上訴人究否有權繼續占有使用門牌號碼分別為新北市○○區○○路0段000巷00號建物（下稱19號建物）、21號建物（下稱21號建物），核屬同一，僅係法律依據不同而已，且原審之證據資料均得予以引用，並不影響被上訴人之攻擊防禦方法，又基於紛爭一次解決之法理，亦無不利於被上訴人。是本件上訴人所為訴之追加，要無不合，應予准許。
二、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○段000000號（權利範圍「全部」、133-15號（權利範圍「全部」）、133-16號（應有部分「2/3」）、133-17號（權利範圍「全部」）及133-18號（權利範圍「全部」）5筆土地及其上未辦理所有權登記門牌號碼分別為新北市○○區○○路0段000巷00號、17號、19號（即19號建物）、21號（即21號建物）及中興路1段171巷6號、12號等房屋（下稱系爭不動產），原均係陳氏家族（即地主）所共有。嗣經陳氏家族開會同意後，上訴人莊龍堂於民國99年11月20日與土地登記名義人（即訴外人陳志強、陳敬賢、陳敬博、陳敬忠、陳愷威、陳堯欽、陳奇峰、陳正雄及陳添祥9人(下稱陳志強等9人)）簽定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人莊龍堂向其等購買系爭不動產。並除其中坐落新北市○○區○○段○○○○段000000號土地（下稱133-16號土地）經上訴人曾政國行使共有土地及建物優先承買權而取得所有外，其餘部分則於上訴人莊龍堂如數給付買賣款後，已於100年1月11日將購入土地移轉登記為上訴人莊龍堂及其指定之訴外人陳佩玉（莊龍堂之配偶）、莊善棋（莊龍堂之子）所有。而依系爭買賣契約第6條、第8條第6項約定，系爭不動產於買受人付清尾款時，視為已依現況交付買受人管業；系爭不動產所立租約，則依原租約條件由買受人承受。另因133-16地號土地經上訴人曾政國行使共有土地及建物優先承買權而於100年2月11日取得所有權，故再經上訴人於101年11月15日達成協議19號建物、21號建物由上訴人依土地比例共有之（即莊龍堂、曾政國各按1455/1947及492/1947比例使用收益；下稱上訴人內部協議）。又系爭不動產在未出賣並移轉登記予上訴人前，係陳氏家族所共有，而由家族成員陳國陽代表陳氏家族，於99年12月29日將19號建物租給被上訴人洪俊樹，租期自100年1月1日起至100年12月31日止（下稱19號租約；租金每月新臺幣(下同)4萬8,000元）；將21號建物租給被上訴人陳山河，租期自100年1月1日起至100年12月31日止（下稱21號租約）租金每月3萬8,000元）。上訴人依系爭買賣契約關係取得19號、21號建物事實上處分權及受讓19號及21號租約出租人債權後，已於19號租約及21號租約到期前，分別通知被上訴人洪俊樹、陳山河，到期不再續租。詎於租約到期後，被上訴人仍拒不搬遷，經上訴人申請調解未果。上訴人自得依系爭買賣契約第6條、第8條第6項、系爭19號租約及21號租約第8條約定；或類推適用民法第425條規定；並再補充依民法第962條第2項規定請求被上訴人遷讓交還租賃房屋。並本於系爭19號租約、21號租約第8條約定（即按租金2倍計付違約金）；或類推適用民法第425條規定，並再依上訴人內部協議約定之比例，請求被上訴人洪俊樹、陳山河各自101年1月1日起至遷讓返還系爭19號、21號建物之日止，各按月給付上訴人莊龍堂7萬1,741元（48,000*2*1455/1947）、5萬6,795元（38,000*2*1455/1947）；各給付上訴人曾政國2萬4,259元（48,000*2*492/1947）、1萬9,205元（38,000*2*492/1947）等語。（上訴人於原審聲明：㈠被上訴人洪俊樹應將19號建物遷讓返還予上訴人；並自101年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人莊龍堂7萬1,741元、給付上訴人曾政國2萬4,259元。㈡被上訴人陳山河應將21號建物遷讓返還予上訴人；並自101年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人莊龍堂5萬6,795元、給付上訴人曾政國1萬9,205元。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴。）併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人洪俊樹應將19號建物遷讓返還予上訴人；並自101年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人莊龍堂7萬1,741元、給付上訴人曾政國2萬4,259元。㈢被上訴人陳山河應將21號建物遷讓返還予上訴人；並自101年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人莊龍堂5萬6,795元、給付上訴人曾政國1萬9,205元。㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：被上訴人洪俊樹、陳山河自80年起，分別向地主代表人陳國陽簽訂租約，肇於被上訴人需重資建設廠房，故承租之初即約定如要解約須經雙方協議同意才可，且長期租賃可至土地重劃為止，期間若地主有意要賣地時，被上訴人有優先承購權。詎地主竟未通知被上訴人優先承買即將系爭土地出售予上訴人，應有違約，而不得提起本件訴訟。另陳國陽及上訴人等兩方簽定系爭買賣契約第6條明訂土地及建物現況視為交付甲方管業，既僅為管理物業，陳國陽及上訴人自必須共同履行所有租賃及買賣之約定，應預先通知被上訴人有優先承購之權利，如被上訴人表明不優先承購，才能提出本件遷讓房屋之訴訟。且在上訴人所有系爭土地上原由訴外人陳萬慶搭蓋19號及21號建物，已因颱風被吹倒了，目前存在19號、21號建物乃由被上訴人洪俊樹、陳山河各別出資興建，為被上訴人所有，故本件上訴人對19號、21號建物並無得主張之權利。即系爭19號、21號租約之出租標的，於原建物經毀損並由被上訴人改建後，已非19號、21號建物，而係建物坐落之基地，且租期約定應在政府重劃時方終止，是上訴人請求被上訴人遷讓交還現存19號、21號建物及賠償違約金，並無理由。至上訴人主張租賃債權轉移部分，實為不當，因系爭19號、21號建物為未辦保存登記建物，故無民法第425條適用，仍應由原出租人為主張。而原出租人違反誠信未將系爭土地出售被上訴人，片面解約，強求遷廠，造成被上訴人嚴重損失，被上訴人亦是被害者。至租金之給付依約應由上訴人前來向被上訴人收取，上訴人拒收租金，且濫用法律程序要求加倍收取租金，亦已違背法理等語，資為抗辯。併為答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭不動產原均係陳氏家族所共有，嗣經陳氏家族開會同意
後，上訴人莊龍堂於99年11月20日與土地登記名義人（即訴外人陳志強等9人）簽定系爭買賣契約書，由上訴人莊龍堂向其等購買系爭不動產。並除其中133-16號土地經上訴人曾政國行使共有土地及建物優先承買權於100年2月11日辦妥移轉登記取得所有權外，其餘部分則於上訴人莊龍堂如數給付買賣款後，已於100年1月11日將購入土地移轉登記為上訴人莊龍堂及其指定之訴外人陳佩玉（莊龍堂之配偶）、莊善棋（莊龍堂之子）所有等情，並有系爭買賣契約書（詳原審卷第6至8頁）、系爭不動產登記謄本（詳原審卷第9至13頁）附卷可佐。
㈡系爭買賣契約書之記載略以：
第2條「本約土地含建物以現況出售，雙方談妥買賣總價款
之前甲方已確認買賣標物之範圍及現況，不須點交；甲方（即買受人）自行處理133-16號土地共有人曾政國房地買賣……。」第6條「乙方（即出賣人）於收到甲方（即買受人）付清尾
款時，依本約土地及建物現況視為交付甲方管業。」第8條第6項「上開買賣標的物乙方所訂立之租賃契約，依照
原租約條件由甲方承受，乙方應協助甲方換約，並將所收押金轉交給甲方，續租至原租約期止，倘甲方不續約，應於原租約到期前1年向承租人告知。」㈢系爭不動產在未出賣並移轉登記予上訴人前，係陳氏家族所
共有，並經地主同意由訴外人陳萬慶於其上原始起造19號及21號建物，並自80年間起由陳萬慶將系爭19號建物、21號建物分別出租予被上訴人洪俊樹、陳山河。嗣陳萬慶將19號建物、21號建物事實上處分權讓與地主（即陳氏家族），再由家族成員陳國陽代表陳氏家族，接續以1年1約方式將19號建物、21號建物出租予被上訴人。最後1次簽署書面契約（即19號租約(詳原審卷第14至15頁)、21號租約(詳原審卷第16至17頁)）日期為99年12月29日，內容略以：
⑴19號建物出租給被上訴人洪俊樹，租期自100年1月1日起至100年12月31日止；租金每月4萬8,000元。
⑵21號建物出租給被上訴人陳山河，租期自100年1月1日起至100年12月31日止；租金每月3萬8,000元。
並均註記「如要解約需經雙方協議同意才可」。
㈣上訴人內部協議（詳原審卷第36、48至49頁。其內容略以：
上訴人於101年11月15日達成協議19號建物、21號建物由上訴人依土地比例共有之，即莊龍堂、曾政國各按1455/1947及492/1947比例使用收益）；上訴人莊龍堂與訴外人陳佩玉、莊善棋簽署借名契約書（詳原審卷第50、51頁。其內容略以：19號建物、21號建物均無法辦理建物登記，其所有權均為莊龍堂所有，並由其使用。），均為真正。
㈤經原審法院囑託新北市新莊地政機關測量結果：
⑴19號建物坐落①上訴人莊龍堂等人所有133-15、133-17、
133-18號土地及上訴人曾政國所有133-16號土地，面積共566平方公尺。②新北市○○區○○段○○○段000號土地，面積16平方公尺。合計共582平方公尺（566+16）。
⑵21號建物坐落①上訴人莊龍堂等人所有133-14、133-15、
133-17號土地及上訴人曾政國所有133-16號土地，面積共518平方公尺。②新北市○○區○○段○○○○段0000000號土地及同段鴨母港小段土地，面積137平方公尺（122+15）。合計655平方公尺（518+137）。
等情，並有複丈成果圖2份（詳原審卷第55、221頁）在卷可憑。
㈥上訴人於100年11月29日以存證信函通知被上訴人19號租約
、21號租約將於100年12月31日屆滿，屆滿後不再續約；復於101年1月17日就系爭19號租約、21號租約為調解申請，然因兩造當事人意見不一致調解未果等情，並有存證信函、回執及調解不成立證明書（詳原審卷第18至22頁）附卷可佐。
五、關於陳萬慶原始起造後將事實上處分權讓與陳氏家族之19號建物、21號建物究否已於88年間因颱風損害而滅失；並因被上訴人各支出修繕費用之結果，而由其等取得所有權？㈠按民法第66條第1項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物
。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。台北市○○街○巷○號平房雖可分為「原有建物」及「增建部份」二者，然所謂「增建部份」是否得與「原有建物」分離而獨立成為另一定著物，抑僅屬於「原有建物」之構成部分而已，事實審法院應就該建物是否具有獨立之經濟上目的判斷之（最高法院76年度台上字第1969號判決意旨參照）。次按民法第811條規定，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。準此，動產附合於不動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要。林平昇建築師所鑑估之前開各項固定設備、電器照明設備、及空調系統，倘不經毀損即輕易可與系爭房屋分離，而不失其獨立性，又於其經濟價值及使用效能不生影響者，自無因附合而成為系爭房屋之重要成分可言（最高法院87年度台上字第722號判決意旨參照）。再按上訴人在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院85年度台上字第807號判決意旨參照）。
㈡被上訴人抗辯：上訴人所有系爭土地上原由訴外人陳萬慶搭
蓋原19號及21號建物，已因颱風被吹倒了，現存19號、21號建物乃由被上訴人洪俊樹、陳山河各別出資興建，為被上訴人所有，故本件上訴人對19號、21號建物並無得主張之權利等語。既為上訴人所否認，自應由被上訴人就前開利己抗辯負舉證之責。關此部分，固據被上訴人提出修繕明細單據（詳本院卷第47至51頁及90至101頁）、修繕後照片（詳原審卷第81至90頁）為佐；並聲請傳訊證人陳國陽為證。然查：
⑴於原審經依被上訴人聲請傳訊證人陳國陽，乃到庭證稱：
…80幾年我是接受家族委託出租給被上訴人2人，當時房子有鐵架，有鐵皮牆壁、石棉瓦，颱風損害，被上訴人2人就自己修理，修繕費用由被上訴人自己負責，並沒有從租金扣除。原來房屋是陳萬慶蓋的，陳萬慶不是我們家族的人，地是我們家族的，陳萬慶在土地上蓋19、21號的房子，家族有同意陳萬慶蓋，陳萬慶有使用土地的權利，使用幾年後，幾年我不知道，地上物房屋就歸我們家族所有，陳萬慶以前就將房屋出租給被上訴人2人，我們是接著出租給被上訴人…等語（見原審卷第154頁背面）。經本院審酌結果，認由證人陳國陽之證詞，僅足佐原19號、21號建物確曾因颱風受損，並由被上訴人支出費用修繕，然尚無足推認前開由陳萬慶原始起造之建物已因颱風受損之結果致喪失不動產物權。
⑵再細譯被上訴人提出書證，其中：
①19號建物部分，僅據被上訴人洪俊樹提出照片（詳原審
卷第86至90頁）為佐。然觀諸前開照片內容，有關天車設備、高溫退火爐、電氣設備、壓延機部分（即原審卷第86至89頁），均與19號建物結構無涉（至是否因附合而成為19號建物之重要成分，承前述應以該設備究否「不經毀損即輕易可與系爭房屋分離，而不失其獨立性，又於其經濟價值及使用效能不生影響」判之，附此敘明。）。而所謂員工宿舍與衛浴設備等照片（即原審卷第90頁），則明顯可判乃加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路之增建物。是各該增建部分，縱為被上訴人洪俊樹出資修建，亦已與原建物附合而成為一整體，按諸前開判決意旨，已成為原19號建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權。此外，被上訴人洪俊樹未再提出其餘證據以佐原19號建物已滅失，而由其改建取得所有，經本院調查之結果，認現存19號建物與陳萬慶原始起造之建物應屬同一建物，並因陳萬慶將事實上處分權讓與陳氏家族，再由陳氏家族出售並交付（詳後述）予上訴人之結果，而由上訴人取得事實上處分權。
②21號建物部分，固據被上訴人陳山河提出照片（詳原審
卷第81至85頁）及修繕等單據為佐。經核關於辦公室及員工宿舍、供電設備、增建磚牆及水塔設備、天車設備、增建閣樓、電氣及水電裝置及大型機具等照片（詳原審卷第81頁至85頁），均同前述，或與原建物主結構無涉，或因非獨立增建而附合於原建物之結果，而致或屬獨立之動產，或因附合而成為21號建物重要成分，而應由原21號建物所有人取得所有權。至88年1月份估價單共2份，其內容包含「屋頂石棉瓦拆除清運，屋頂PU烤漆浪板施工；壁面石棉瓦拆除清運，壁面烤漆浪板施工；中直、轉角修邊」（詳本院卷第98頁）及「原廠房後部單斜水拆除並升高與前面廠房高度相符；與鄰廠相接處附加落水槽」（詳本院卷第93頁）；參酌證人陳國陽前開所證原始建物之建材結構為「當時房子有鐵架，有鐵皮牆壁、石棉瓦」等語。經本院調查之結果，認本件被上訴人陳山河縱確於88年1月間曾為前述估價單內容（上訴人否認其內容之真正）之整建，整建時原始建物之鐵架、鐵皮牆壁等主結構既仍留存，自難謂因被上訴人陳山河出資整建之結果已致原21號建物滅失，並逕為現存21號建物乃被上訴人陳山河所有之推斷。而應認被上訴人陳山河出資整建之屋頂、壁面等均因附合於原始建物，由原始建物所有人取得所有。另被上訴人提出整建烤漆隔熱鐵皮廠房照片（詳原審卷第81頁上方）及93年3月估價單（詳本院卷第90頁，其內容為「鐵厝整修議價」），除由其時點可悉非屬88年颱風受損時所為修繕之支出外，實際施作內容亦僅涉21號建物之外觀，而與主結構無涉，是亦僅生因附合結果，由原建物所有人取得所有。此外，被上訴人陳山河未再提出其餘證據以佐原21號建物已滅失，而由其改建取得所有。經本院調查之結果，認現存21號建物與陳萬慶原始起造之建物仍屬同一建物，並因陳萬慶將事實上處分權讓與陳氏家族，再由陳氏家族出售並交付（詳後述）予上訴人之結果，而由上訴人取得事實上處分權。
㈢基上，系爭19號建物、21號建物並未因於88年間因颱風損害
而滅失；亦未因被上訴人各支出修繕費用之結果，而使其等取得所有權，至多僅生被上訴人得否依民法第816條規定請求償還價額之情事，要與系爭不動產所有權之歸屬無涉。故現存19號建物及21號建物所有權仍屬原始起造人陳萬慶所有，並因其將事實上處分權讓與陳氏家族，再由陳氏家族出售並交付予上訴人之結果，已由上訴人取得事實上處分權。是則，被上訴人另抗辯：系爭19號、21號租約之出租標的，於原建物經毀損並由被上訴人改建後，已非19號、21號建物，而係建物坐落之基地云云，亦失所據，並無可採。遑論，被上訴人前開抗辯，亦顯與19號租約及21號租約文義不符（租賃物為「廠房」），附此敘明。
六、關於上訴人究否因買受系爭動產之結果，已受讓取得19號租約、21號租約出租人地位？㈠按民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有
權移轉業已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權，應無民法第425條規定之適用（最高法院69年台上字第720號判例意旨參照）。次按上訴人受讓訟爭房屋，雖未為不動產所有權取得之登記，第查出租人原不限於所有權人，租賃又為債權之一種，按債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，一經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人即生效力。是上訴人關於此項債權之受讓，既經合法通知被上訴人，已生效力，究不能因上訴人取得訟爭房屋所有權之未登記，而謂其對被上訴人為無出租人之權利（最高法院39年台上字第1567號判例意旨參照）。
㈡本件19號建物、21號建物既屬未辦保存登記之建物，則被上
訴人抗辯：按諸前開判例意旨，縱上訴人已因買受而取得19號建物、21號建物事實上處分權，亦因無從辦理所有權移轉登記，而無民法第425條規定適用之餘地等語，即屬有據，先此敘明。
㈢又上訴人所買受19號建物及21號建物，雖無法辦理所有權移
轉登記，然系爭買賣契約第8條第6項既約明「賣方所訂立之租賃契約，依照原租約條件由甲方承受」等語，應認賣方（地主及經其授權締約之陳國陽）已將19號租約及21號租約中出租人之債權讓與（意即以「指示交付」方式為交付）買受人（即上訴人）之結果，而由上訴人取得前開建物事實上處分權。併由證人陳國陽到庭所證：（後來房屋、土地賣掉後有無告訴被上訴人？）有告知被上訴人2人。（被上訴人2人定租約是收票？現金？）收票，票都交給上訴人，租金亦由上訴人等語。及被上訴人陳山河陳稱「我從80年開始租，證人陳國陽之前要賣給上訴人都沒有告訴我們，成交後才知道」等語（詳原審卷第154頁背面）及租金支票明細（詳原審卷第157頁；上訴人陳山河因系爭21號租約確共支付12紙租金票據予陳國陽）可推知，上訴人（受讓人）或陳國陽（讓與人）應已通知債務人（承租人，即被上訴人），依民法第297條規定，對於被上訴人（債務人即承租人）已生債權讓與之效力。
㈣基上，本件上訴人乃基於系爭買賣契約第8條第6項「債權讓
與」約定受讓原出租人對被上訴人之債權（非依民法第425條規定因法定移轉取得出租人權利），且於合法通知被上訴人後，各對被上訴人取得19號租約、21號租約出租人權利。
七、關於19號租約、21號租約究否已終止？㈠上訴人主張：上訴人所受讓19號租約及21號租約既載明租期
均至「100年12月31日屆期」，上訴人更已於租約屆期前即向承租人（即被上訴人）表明屆期不再續租之意旨，應認19號租約及21號租約均於100年12月31日因屆期而終止等語，核與卷附19號租約、21號租約內容互核相符，並有存證信函、回執及調解不成立證明書附卷可憑，難謂無據。
㈡被上訴人抗辯：當初與地主代表人陳國陽簽訂租約，肇於被
上訴人需重資建設廠房，故承租之初即約定如要解約須經雙方協議同意才可，且長期租賃可至土地重劃為止。系爭建物所坐落土地，既尚未重劃，租期自未屆至，上訴人即不得請求被上訴人搬遷等語。則為上訴人所否認，而應由被上訴人就前開利已抗辯負舉證之責。關此部分，乃據被上訴人援引證人陳國陽於原審證詞（「租約是到何時？租約是否有約定重劃為止？」租約1年1約。有約定若是要重劃無條件返還出租人，以前租約有約定，有沒約定，後來都是用口頭約定等語(詳原審卷第155頁)。）及租約均註記「如要解約需經雙方協議同意才可」為據。上訴人則主張：證人陳國陽前開證詞之意是說若在1年租期內有重劃事實，承租人就應提前返還等語。經本院審酌結果，認依證人陳國陽證述內容及租約註記之文義，均僅足推認係針對租賃期間欲期前終止所為特約（原依19號租約、21號租約第21條係約定「雙方在契約有效期內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付1個月租金作為違約金，方可解約。」），尚無足為系爭租約之租期應至土地重劃為止之推斷。此外，被上訴人就此部分未再提出其餘證據以供本院審酌，經本院調查之結果，認被上訴人前開抗辯，應無可採。至原地主究否承諾被上訴人享有優先承買之權，則屬其等間債之契約，要與19號租約、21號租約存續期間無涉，故不贅論。
㈢基上，19號租約、21號租約均於100年12月31日因屆期而終止。
八、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按民法上占有物返還請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件，觀於民法第962條之規定而自明。所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意思，以積極之不法行為將占有物之全部或一部移入自己之管領而言。若承租人於租賃期間屆滿後，未將租賃物返還者，因租賃物原係基於出租人之意思而移轉占有於承租人，其後承租人縱有違反占有人意思之情形，既非出於積極之侵奪而占有租賃物，出租人尚不得對之行使占有物返還請求權（最高法院83年度台上字第2311號判決意旨參照）。查系爭19號租約、21號租約承前述，既於100年12月31日已因屆期終止，則上訴人本於系爭買賣契約第8條第6項債權讓與法律關係及租賃契約關係請求被上訴人洪俊樹、陳山河各將其租賃之19號建物、21號建物返還上訴人，為有理由，應予准許；又被上訴人既因承租之結果，而占用租賃物，而非因積極侵奪而取得占有，則上訴人本於民法第962條規定請求被上訴人遷讓返還19號建物、21號建物，則為無理由，應予駁回。
九、按「承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，…。」19號租約及21號租約第8條約有明文。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查19號租約、21號租約每月租金各為4萬8,000元及3萬8,000元，經本院審酌本件被上訴人於租約屆期後，拒不遷讓交還租賃物，上訴人固至少受有相當於1倍租金之損害，然由前述系爭19號建物、21號建物坐落位置及範圍、設備、使用現況以觀，衡諸一般經驗法則，實難謂上訴人可輕易獲取除相當於現租金之2倍之使用利益等情，應認前開相當於2倍租金計算違約金之約定應有過高，爰依職權核減至租金1.5倍。即經酌減後，上訴人本於債權讓與法律關係、19號租約及21號租約第8條約定及上訴人內部協議關係，請求㈠被上訴人洪俊樹自101年1月1日（即租約屆期翌日）起遷讓返還19號建物之日止，按月各給付上訴人莊龍堂5萬3,806元（48,000*1.5*1455/1947）、給付上訴人曾政國1萬8,194元（48,000*1.5*492/1947）。㈡被上訴人陳山河自101年1月1日（即租約屆期翌日）起遷讓返還21號建物之日止，按月各給付上訴人莊龍堂4萬2,596元（38,000*1.5*1455/1947）；給付上訴人曾政國1萬4,404元（38,000*1.5*492/1947），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬過巨，應予駁回
十、綜上所述，上訴人既因債權讓與之結果，取得出租人權利，19號租約、21號租約並均因屆期而於100年12月31日終止，則上訴人以被上訴人於租約屆期後未依約返還租賃物為由，各本於債權讓與法律關係、租賃契約關係（19號、21號租約第8條第6項）及上訴人內部協議約定，請求被上訴人遷讓交還租賃房屋；並自101年1月1日起至遷讓返還租賃物之日止，賠償各按租金1.5倍計付違約金（即被上訴人洪俊樹按月各給付上訴人莊龍堂5萬3,806元、給付上訴人曾政國1萬8,194元；被上訴人陳山河按月各給付上訴人莊龍堂4萬2,596元、給付上訴人曾政國1萬4,404元。），於法自無不合，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又，上訴人勝訴部分，上訴人陳明願供擔保請准假執行之宣告，經核於法並無不合，爰依聲請酌定相當擔保金額准許之，併依職權酌定相當擔保金額准被上訴人預供擔保後，得免為假執行。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以改判如主文第2、3項所示，並為准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加本於民法第962條法律關係請求，為無理由，亦應駁回。
十一、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論列說明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由及追加之訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 張正亞法 官 黃信滿以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本院判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
書記官 莊琬婷