臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第236號上 訴 人 曾麗蓉訴訟代理人 王元勳律師被 上訴人 崧浩實業有限公司法定代理人 詹智民訴訟代理人 張雙華律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國102 年
7 月18日本院板橋簡易庭102 年板簡字第346 號第一審判決提起上訴，經本院於102 年12月10日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文；且上開規定於簡易訴訟程序亦有適用，同法第436條第2 項亦規定甚明。本件上訴人於民國102 年10月1 日以書狀撤回上訴聲明關於請求願供擔保，請准宣告免為假執行之部分，所為上開聲明之變更，核屬不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述者，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張略以：上訴人於101 年11月4 日與被上訴人簽訂專任委託銷售契約書，將其所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○○○ 號房屋及其基地委託被上訴人居間仲介銷售，約定委託銷售價格為新臺幣（下同）988 萬元，委託期間自101 年11月4 日（原審判決及本院爭點整理誤植為
101 月4 日，應予更正）起至102 年2 月28日止。嗣上訴人於102 年1 月8 日簽署委託銷售內容變更同意書，變更委託銷售價格為834 萬元。其後被上訴人於102 年1 月23日覓得買主即訴外人李盈裕願以835 萬元購買系爭房地，並簽立附停止條件定金委託書及支付定金167,000 元，上訴人則於同年月30日於該附停止條件定金委託書簽名同意依李盈裕上開承購條件出售，並約定於次日晚上9 時至上訴人處簽訂不動產買賣契約書，詎屆時上訴人未出面簽約，經被上訴人以
102 年2 月1 日三峽郵局第61號存證信函催告上訴人簽訂買賣契約書仍置之不理。依兩造所簽訂之專任委託銷售契約書第4 條第3 項約定，上訴人與買主即訴外人李盈裕間之買賣契約已有效成立，被上訴人之服務報酬請求權亦因而產生，惟上訴人嗣竟無故拒絕與李盈裕簽訂買賣契約書，被上訴人依專任委託銷售契約書第5 條第1 項、第2 項第3 款之契約法律關係提起本訴，並為聲明：⒈上訴人應給付被上訴人500,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審抗辯主張略以：㈠被上訴人未告知上訴人有關系爭契約之約定，上訴人雖有勾
選「委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分暸解本契約之內容無誤」，然實際上被上訴人未給予上訴人審閱期間及審閱契約內容之機會，被上訴人於101 年11月4 日第一次出示該合約之當日，旋即要求上訴人簽立系爭契約書，上訴人復因此誤認系爭契約為一般委託銷售契約，又未經被上訴人告知及踐行審閱期間，逕以定型化契約方式剝奪上訴人權利，按消費者保護法第11條之1 規定系爭契約應屬無效。
㈡上訴人於102 年1 月8 日時與被上訴人約定，於3 日之期限
內得以較低成交價格835 萬元出售系爭房地，惟被上訴人直至102 年1 月18日仍未尋得買主，詎被上訴人於101 年1 月23日始通知上訴人有訴外人李盈裕欲購買系爭房地，上訴人向被上訴人表示價錢差太多因而不願出售，被上訴人揚言提告請求上訴人賠償80萬元，上訴人乃於101 年1 月30日前往被上訴人公司理論，雙方僵持至晚間11點多，因被上訴人不願讓上訴人離開，上訴人基於恐懼乃未經詳閱情形下，於已填具完畢之附停止條件定金委託書上簽名，上訴人未受告知內容，亦無從瞭解所簽署何項文件，系爭定金委託書第2 條第3 款約定不僅為定型化條款，且字體狹小又列於立書人即李盈裕之上，甚有誤導其專為規定李盈裕之權利義務可略而不看，衡諸上情，均係可歸責於被上訴人之事由，故該條款應不構成契約之內容，不得據使此拘束契約當事人。且從系爭定金委託書觀之，上訴人與訴外人李盈裕就系爭房地買賣的具體內容如增建物、系爭房地之產權調查狀況，標的物現況以及各期付款比例等均未約定，自屬無法達成合意，殊難認買賣雙方就買賣契約之必要之點有互相同意，足見被上訴人主張已完成仲介義務，而要求上訴人辦理簽約事宜，當屬無據。
㈢系爭定金委託書並非正式之買賣契約，雙方嗣後仍須另行簽
定系爭不動產之買賣契約，又上訴人至今仍未收受系爭房地之定金，系爭定金契約書無法證明系爭房地買賣契約之成立，上訴人與訴外人李盈裕之買賣契約自屬未成立，上訴人依一般委託銷售契約之給付仲介報酬之義務即無由發生，被上訴人自不得向上訴人請求給付仲介報酬等語置辯。並為聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免於假執行。
三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。除援用於原審所為主張、陳述及證據，併為下列陳述：
㈠上訴人於簽署系爭契約書前，並未如契約所載3 天之契約審
閱期，將此契約或契約影本攜回3 天審閱，上訴人亦未於簽約時主動表示放棄契約三天審閱期間，被上訴人已違反消費者保護法第11條之1 審閱期間規定，系爭契約及其條文內容均不構成契約之內容，且上開審閱期間規定亦不因上訴人於簽約後有將此契約攜回，因經過3 天審閱期間，此契約內容隨著時間經過變成合法有效。又上訴人於被上訴人尋得李盈裕出價前，早已終止系爭契約，嗣亦未私下成交或惡意使買賣不成立之情事，則被上訴人得否向上訴人請求居間報酬，顯非無疑。
㈡兩造確曾約定於3 天期間內以835 萬元之較低成交價格為委
託銷售，其餘期間則仍以原約定988 萬元為委託銷售，然被上訴人並未依照約定於3 天內之期限尋得買主，並使上訴人收取定金，故居間條件尚未成就，被上訴人自不得向上訴人請求仲介服務報酬。
㈢退步言之，縱上訴人不得主張前述系爭契約、系爭委託書之
定型化契約條款不構成契約內容，被上訴人並得依系爭契約第5 條向上訴人請求銷售總價百分之六之違約金，惟按民法第250 條第2 項規定，兩造對違約金性質未有特別約定，顯係以預定債務不履行之損害賠償額為目的，其性質應屬損害賠償額預定之違約金。復上訴人嗣並未與訴外人李盈裕進一步簽署正式買賣契約書，被上訴人亦因此無須支應原需支付之相關成本費用，且倘上訴人依約履行亦僅須給付被上訴人銷售總價百分之4 ，故在本件未完全履約情形下，遽令上訴給付總價百分之6 違約金，實與被上訴人所任勞務之價值、實際所受損害不相當，顯失公平，是本件違約金約定顯屬過高，應予以酌減。
四、被上訴人請求駁回上訴，除援用於原審之主張外，並補稱：㈠上訴人固於101 年11月4 日之當日即簽訂專任委託銷售契約
書，然上訴人亦非第一次簽訂不動產專任委託銷售契約，對於契約條款內容已有相當瞭解，當時被上訴人公司員工劉建興亦向上訴人就系爭契約書條款逐一解釋，上訴人明知有3日審閱期間，且確實攜回契約，上訴人卻未曾對契約條款有所爭執，臨訟始稱違反消費者保護法第11條之1 規定，顯有違誠信原則。
㈡復上訴人稱附停止條件定金委託書為定型化契約，未經上訴
人審閱三日亦違反消保法第11條之1 規定，查被上訴人於1月28日以存證信函通知上訴人，上訴人係於29日收悉，並在30日晚間8 點至被上訴人公司，按該委託書條款僅有10條，上訴人至被上訴人公司前，已有一天以上之時間得審閱該條文，對其知的權利已有保障，且審閱期間三日並非代表消費者不得縮短，故並未違反消費者保護法第11條之1 規定，上訴人主張附停止條件定金委託書第2 條第3 項及上訴人簽名欄位部分，對其不生效力云云，顯無足採。
㈢上訴人降低委託出售價格為834 萬元，並無三天期間之限制
約定。被上訴人以存證信函將訴外人李盈裕出價已達委託價格而通知上訴人簽訂買賣契約時，上訴人並未主張李盈裕出價並未達委託價格，反至被上訴人公司要求通知代書與訴外人李盈裕到場簽約，並就屋內傢俱併同出價進行磋商，益見上訴人稱834 萬元委託價格僅有三天期限云云，殊無可採。
㈣被上訴人確實覓得系爭房地之買主李盈裕，並經其簽訂委託
書，甚應上訴人要求將準備用以給付不動產買賣契約書所訂簽約金之支票同意改為銀行本票，是被上訴人確依兩造間委託銷售契約覓得買主。
㈤按系爭契約書既已明訂上訴人應支付乙方委託銷售總價之6
％，其中4 ％為服務報酬，2 ％為違約金，上訴人自不得捨契約文字而任意曲解此6 ％均為違約金性質。又該2 ％違約金並非損害賠償額之預定，而係懲罰性違約金。被上訴人接受本件委託後，已協助上訴人尋找裝潢工人、登報印製海報、上網進行銷售行為，並於2 個半月內帶看高達23次之多，甚於晚間陪同上訴人處理簽約事宜等，被上訴人業已因本案花費許多人力及成本。而違約金之約定係上訴人本於自由意志下所簽訂，則應同受違約金約定之拘束，上訴人復未舉證該約定金額有何過高情事，致顯失公平情事前，自不得遽予酌減違約金金額。
㈥依專任委託銷售契約書壹大項第4 條第3 項、貳大項第4 條
第1 項之約定，上訴人同意依買方購屋條件出售並簽署附停止條件定金委託書時，買賣契約已有效成立，被上訴人之服務報酬請求權自業已發生，上訴人稱需正式簽訂不動產買賣契約書方有報酬請求權等語，顯係誤解，自無足取。證人劉建興於原審證言應指上訴人曾探尋提前解約之可能性，而非終止系爭委託之意思表示。
五、經兩造同意作為本件辯論及判決基礎之爭點（參本院卷第21頁背面至第22頁）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人於101 年11月4 日與被上訴人簽訂專任委託銷售契
約書，將其所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○○○號房屋及其基地委託被上訴人居間仲介銷售，委託銷售契約書之內容記載為：委託銷售價格為988 萬元，委託期間自11月4 日起至102 年2 月28日止，被上訴人於上訴人簽認買方之「附停止條件定金委託書」或「內政部版要約書」，或買方簽認「購屋承諾書」時，取得以實際成交總價
4 ％計算金額之報酬請求權。契約第5 條第1 項、第2項第3 款並約定上訴人同意出售或被上訴人所媒介買方之承購條件已達上訴人之銷售條件，上訴人拒絕與買方簽訂買賣契約書，視為被上訴人已完成仲介之義務，上訴人仍應支付被上訴人以委託銷售總價6 ％計算之款項。被上訴人係於101 年11月4 日提供上開契約書予被上訴人，被上訴人並於同日簽署。
⒉上訴人於102 年1 月8 日簽署委託銷售內容變更同意書，變更委託銷售價格為834 萬元。
⒊被上訴人接受委託後，通知上訴人已經覓得買方，並提出
記載李盈裕名義之於102 年1 月23日附停止條件定金委託書，記載願以835 萬元購買系爭房地及已支付定金167,000 元。嗣被上訴人以電話及存證信函催告上訴人簽訂買賣書面契約，上訴人則於同年月30日於該附停止條件定金委託書簽名同意依李盈裕上開承購條件出售。惟其後被上訴人以102 年2 月1 日三峽郵局第61號存證信函催告上訴人簽訂買賣契約書後，上訴人仍拒絕與李盈裕簽訂買賣契約書。
㈡兩造爭執事項：
⒈系爭專任委託銷售契約書是否因違反消費者保護法第11條之1 所定關於審閱期間之規定而為無效。
⒉上訴人於102 年1 月8 日變更委託銷售價格為834 萬元，有無3天之期限。
⒊被上訴人是否已依兩造間委託銷售契約之約定覓得買主。⒋系爭契約書第五條第二項所定上訴人應給付百分之六之款項性質為何？違約金有無過高而應予以酌減之情形。
六、本院之判斷：㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。
另行政院消費者保護委員會第99次委員會議亦通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第1 條第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上開規定之立法理由，在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚無不可。再者簽約後企業經營者已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於倉促間未及深慮訂立契約而不知其契約之相關權利義務，致所訂立之契約有失公平之虞。是以如有上述情形，則企業經營者縱於簽約前未給予消費者3 日以上之契約審閱期，亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。查本件上訴人雖於被上訴人提供系爭專任委託銷售契約書之同日即為簽署，實際上固未於簽署前經過3 日之審閱契約期間。惟系爭專任委託銷售契書首欄即載明：「依內政部公告，委託人（即賣方）簽訂本『專任委託銷售契約書』（下稱本契約）前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本。請就以下選項擇一簽名：⑴委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約之內容無誤（委託人簽認）。⑵委託人於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回三天審閱之必要（委託人簽認）。」，上開文字並以框線特別標明，上訴人則於選項⑴簽名確認，此有被上訴人所提專任委託銷售契約書存卷可稽（參原審卷第8 頁）。是以被上訴人業以上開文字充分告知兩造就契約審閱所具有之權利義務，而依其文字所在位置與標示情形，實甚為明顯而具提醒作用，被上訴人自無不明瞭於該處簽名所為約定之內容之理。而上開選項⑴、⑵所載內容，就委託人是否已行使3 日以上契約審閱權之情形雖有不同，然對於委託人以此表明已充分瞭解契約內容乙節則無二致，故上訴人簽認上開選項⑴關於已就系爭專任委託銷售契約書行使3 天以上契約審閱權之內容，雖與實際上其在被上訴人提供系爭專任委託銷售契約書同日即為簽署之情形不符，然仍足以認定其係基於個人考量而放棄審閱期間之權利，同意與被上訴人成立契約。且上訴人於101 年間即有意出售系爭房地，並曾委託訴外人東森房屋銷售然未成交，於1 年後始委託被上訴人銷售乙節，為上訴人於原審自承明確（參原審卷第32頁），足見上訴人於委託被上訴人之前即曾委託其他房屋仲介公司銷售系爭房地，對於專任委託銷售契約書此種定型化契約簽訂之過程及是否應有審閱期，應知之甚詳，則被上訴人依其先前委託其他房屋仲介公司銷售系爭房地之實際經驗，及被上訴人所提供系爭專任委託銷售契約書關於委託人審閱權之前開記載方式，上訴人於簽約前顯然可充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，其復未舉證以證明被上訴人曾限制上訴人必須於何時在契約書上簽名及交回，足見其已充分瞭解契約內容。則其既仍在上開選項⑴簽認並於同日簽署系爭專任委託銷售契約書，堪認其係在被上訴人已告知得攜回詳細審閱契約之情形下，有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後，基於個人之考量而選擇放棄審閱期間，同意與被上訴人成立契約。再者兩造於101 年11月4 日簽約後，上訴人亦處於可隨時查閱系爭專任委託銷售契約書之狀態，而自簽訂系爭專任委託銷售契約書後至被上訴人於
102 年1 月23日通知上訴人已經覓得買方之偌長期間，上訴人未曾向被上訴人反應系爭專任委託銷售契約書審閱權遭剝奪，甚且在此期間內之102 年1 月8 日簽署委託銷售內容變更同意書，而變更委託銷售價格，已如前述，則縱使被上訴人在簽約前未給予上訴人審閱期，依前開說明其瑕疵亦業經補正。是上訴人事後執消費者保護法第11條之1 審閱期之規定，抗辯主張系爭專任委託銷售契約書因實際上未經被上訴人3 日以上之審閱，違反消費者保護法第11條之1 所定關於審閱期間之規定而為無效云云，自無足取。
㈡次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917 號判例可循。本件上訴人主張伊於102 年1 月8 日變更委託銷售價格為834 萬元，有3 天期限之限制乙節，為被上訴人所否認，依上開說明應由上訴人負舉證之責。上訴人就此雖聲明人證即其配偶賴清森為證，惟查：上訴人所出具之委託銷售內容變更同意書，其上並未記載任何關於調整委託價格期限之內容，此有被上訴人提出之委託銷售內容變更同意書可稽（參原審卷第11頁），並為上訴人所未加爭執，則上訴人主張當時降低委託售價為834 萬元約定有3 日期限云云，已與該同意書內容不符而難遽信。又證人賴清森雖於本院審理中證陳上訴人係在電話中與被上訴人約明降低售價期限僅有3日，並即以傳真方式在上開同意書簽名後回傳被上訴人等語（參本院卷第53頁），惟其與上訴人係配偶，具極其密切親誼之利害關係，則其證述之憑信度於客觀上核與一般無利害關係之證人自屬有別，而應予以較嚴格之檢視，至少就待證關鍵事項需無明顯瑕疵可指，且有相當憑證佐據，方得採信。然就證人賴清森所述上開兩造間曾就變更委託售價僅有3日期限有所合意之情事，並無其他任何事證可資憑考，已難徒據其證述而遽予採信，且兩造苟就降價事宜確有期限約定，則衡諸事理基於自身權利之保護，上訴人在所回傳之同意書上當無不予記載此項限制之可能，則證人賴清森所為上開證述實亦存有不符一般經驗法則之瑕疵，徒據其所為證述，尚不足為上訴人主張兩造間就降低售價僅有3 日期限有所合意之確實證明。此外，原告就此復未能提出其他積極事證以實其說，自難認其主張伊於102 年1 月8 日變更委託銷售價格為834 萬元，與被上訴人約定僅有3 天期限之限制乙節係屬真正，上訴人此部分主張亦洵無可採。
㈢依系爭專任委託銷售契約書第4 條第3 項約定：「甲方（按
即指上訴人）同意依買方購屋條件出售並簽署附停止條件定金委託書」時，或買方依第一項簽署「購屋承諾書」時，買賣契約已有效成立。」（參原審卷第8 頁背面）。查本件上訴人於102 年1 月8 日變更委託銷售價格為834 萬元後，通知上訴人已經覓得買方，並提出記載李盈裕名義之於102 年
1 月23日附停止條件定金委託書，記載願以835 萬元購買系爭房地及已支付定金167,000 元，嗣上訴人經被上訴人以電話及存證信函催告簽訂買賣書面契約後，於同年月30日於該附停止條件定金委託書簽名同意依李盈裕上開承購條件出售，為兩造不爭執之事實已如前述，並有上訴人所提出之附停止條件定金委託書、由李盈裕所簽發金額為167,000 元、付款人為永豐銀行五股分行之支票影本乙紙可據（參原審卷第
12 頁 及本院卷第71頁）。而該附停止條件定金委託書經上訴人勾選簽認之部分並載明：「賣方同意依承購條件出售。委託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金。」之內容，已足證上訴人確已於102 年1 月30日同意以835 萬元之價金出售系爭房屋予被上訴人所覓得之李盈裕。另證人李盈裕亦於本院證陳伊係因欲購屋而主動與被上訴人聯繫，並簽立上開附停止條件定金委託書表示願以835 萬元之價金購買系爭房地，並同時按835 萬元之2 ％支付斡旋金，支付方式係簽發同額以永豐銀行為付款人之上開支票，其後被上訴人公司通知上訴人願為出售，伊依被上訴人通知與上訴人見面時，上訴人尚有就家具的買賣額外開價30萬元而與伊商議，而當時伊雖已備有金額為125 萬元之個人支票，然因上訴人表示要現金或是銀行本票（按應係指以銀行為發票人之支票，俗稱為本行支票或銀行本票）而不要個人支票，故約定第二天晚上九點見面支付第1 期的預備金，伊亦至銀行將定期存款解約後購得金額為125 萬元之銀行本票，惟上訴人屆時未到場，故嗣後並未簽約，伊亦將該本票存入個人定期存款帳戶等語（參本院卷第51頁至第52頁背面），另並有被上訴人所提出當時由李盈裕攜帶到場由臺灣銀行五股分行為發票人、金額為125 萬元、發票日為102 年1 月31日、受款人為中信房屋房屋交易安全專戶之本行支票乙紙可證（參本院卷第72頁），此亦與上開附停止條件定金委託書第4 條記載買方支付第1 期價金如係使用票據，應開立受款人為「中信房屋房屋交易安全專戶」之即期支票交付承辦地政士之內容相符（參原審卷第12頁）。此外，復有被上訴人所提出經上訴人與李盈裕所簽認加註記載在被上訴人前於102 年1 月
28 日 寄發之存證信函左方空白處之「買賣雙方合意於民國
102. 1.31 晚上9 點至中信房屋三峽民生加盟店簽定不動產買賣契約，簽約款新臺幣壹佰貳拾伍萬元整（須為銀行本票）並辦理房屋交易安全制度。」之內容，可為佐憑，已堪信證人李盈裕所為證述屬實。是以上訴人抗辯主張被上訴人實際上未依約覓得買主云云，顯非實在而不足採信，從而被上訴人主張已依上訴人委託之條件覓得買主，上訴人亦同意依價金835 萬元之承購條件出售系爭房地，上訴人與買主即訴外人李盈裕間之買賣契約已有效成立，然上訴人拒絕簽訂買賣契約書等情，堪信為真實而足為採信。
㈣再按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求
報酬，但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第2925號號判決意旨參照）。本件系爭專任委託銷售契約書第貳大點關於雙方之權利義務部分，其第5 條第1 項、第2 項分別約定：「甲方（即上訴人）有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即被上訴人）已完成仲介之義務。除第⑴款情形……外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。……⑶甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書」（參原審卷第9 頁背面）。被上訴人於系爭專任契約委託銷售期間，覓得李盈裕出價835 萬元，已達上訴人委託銷售價格即834 萬元，並收妥176,000 支票，上訴人經被上訴人通知復簽署附停止條件定金委託書同意依李盈裕上開承購條件出售系爭房地，並約定於102 年1 月30日與李盈裕簽訂買賣契約書，惟上訴人事後拒絕履行簽約義務迄今，上訴人違約情事甚為顯然。是以被上訴人依系爭專任委託銷售契約書第5條第2 項第3 款之約定，請求上訴人依委託銷售總價6％ 即500,400 元（計算式：834 萬元×6 ％＝500,400 元）給付，自屬有據。另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條固定有明文，然至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本件依系爭專任委託銷售契約書第4 條第1 款約定，被上訴人服務報酬以實際成交總價之4 ％計算，而被上訴人依第
5 條第2 項第3 款之約定，請求上訴人依委託銷售總價6 ％給付之金額，依該條款之明載其中4 ％為服務報酬，2 ％為違約金（參原審卷第9 頁背面）。是以依兩造間之約定，被上訴人所請求按委託銷售總價6 ％計算給付之金額，其中4％即333,600 元部分本屬於視為其完成仲介義務得收取服務報酬，並非違約金，至額外2 ％即166,800 元部分始屬違約金性質。是以上訴人抗辯主張被上訴人請求之該6 ％金額即500,400 元均為違約金云云，即非可採。再者，上訴人事後毀諾拒絕與買方簽訂買賣契約，除造成被上訴人未能向其收取成交價4 ％服務報酬，同時也造成被上訴人未能向買方收取服務報酬之損失，而買方服務報酬依一般房屋仲介買賣市場行情通常為成交價2 ％，則被上訴人向上訴人請求按委託銷售價格2 ％計算之違約金，亦堪認僅能填補其因上訴人違約所受損失而已，並無過高而須酌減之處。至於上訴人主張被上訴人上開違約金與被上訴人所任勞務之價值、實際所受損害不相當，顯失公平云云，不惟與上述被上訴人因上訴人違約所受損害情形不符，亦不無誤解仲介業性質在於媒介買賣締約之機會，本非以勞務付出多寡予以估算。是上訴人抗辯應酌減被上訴人請求服務報酬云云，自無可採。
七、綜上所述，被上訴人依系爭專任委託銷售契約書第5 條第2項第3 款約定，請求上訴人給付550,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即102 年3 月13日，送達證書參原審卷17頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並為得假執行及附擔保條件得免為假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 邱景芬法 官 楊博欽以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 103 年 1 月 7 日
書記官 林瓐姍