臺灣新北地方法院民事裁定 102年度簡抗字第61號抗 告 人 陳清香
陳明仁共同代理人 羅秉成律師複 代理 人 黃振洋律師
戴愛芬律師相 對 人 陳明富
陳明發共同代理人 林慶苗律師複 代理 人 洪聖濠律師上列當事人間因聲請停止執行事件，抗告人對於中華民國102 年10月21日本院板橋簡易庭102 年度板聲字第94號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
原裁定關於命相對人供擔保金額應更正為新臺幣陸佰陸拾叁萬伍仟壹佰元。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：
㈠、臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決附圖所示甲案
A 、B 、C 、D 、E 、F 部分之建物（以下簡稱系爭鐵皮屋），係鄰近新北市樹林區農會及博愛市場，商業機能強、使用價值高。依第三人國泰不動產估價師聯合事務所（以下簡稱國泰事務所）估價報告書（以下簡稱系爭估價報告），系爭鐵皮屋每月租金應為新臺幣（下同）19萬5150元【計算式：32525 ×6 ＝195150】，故抗告人因本件停止執行而未能即時利用系爭鐵皮屋及坐落土地，而可能受有2 年10個月之租金損害，總計應為663 萬5100元【計算式：195150×34＝0000000 】，足見原裁定擔保金之核定，顯有不當。
㈡、依不動產估價師法第22條第1 項、不動產估價師法施行細則第13條規定、內政部民國94年1 月13日台內地字第0000000000號函要旨，系爭估價報告係由不動產估價師廖政壹作成，其係經臺北市政府核發不動產估價師開業證書，並依法加入臺北市不動產估價師公會，應不受限其執行業務之範圍，自得執行系爭鐵皮屋之估價業務。況相對人提出第三人中華不動產估價師聯合事務所（以下簡稱中華事務所）所作成之第000000000 號不動產估價報告書，亦係由臺北市政府核發不動產估價師開業證書，並加入臺北市不動產估價師公會，而未加入新北市不動產估價師公會，相對人仍委請中華事務所勘估系爭鐵皮屋之建物成本。相對人明知不動產估價師執業範圍並不受加入公會區域限制，卻任意質疑，顯然誤導法院。為此，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、相對人陳述略以：
㈠、依不動產估價師法第9 條規定，本院板橋簡易庭於本案訴訟囑託抗告人所陳報之國泰事務所（門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號地下1 樓）為鑑定機關對系爭鐵皮屋進行估價。然查詢國泰事務所先前登錄之執業不動產估價師為趙柏松，現已另行開設亞太不動產估價師事務所，且現址亦查無國泰事務所。而系爭估價報告係登記於臺北市○○區○○○路○ 段○ 號6 樓之7 之國泰事務所執業之廖政壹不動產估價師作成。其登記執業地址、執業不動產估價師，均與抗告人於本案訴訟陳報之鑑定機關毫無關連，系爭估價報告並非本院板橋簡易庭於本案訴訟委託之鑑定機關作成，不符民事訴訟法第326 條第1 項規定，應不得為證據。又系爭估價報告稱系爭鐵皮屋之租金估價不能採積算法，但依不動產估價技術規則第14條規定，尚有他種估價方法可供援用。系爭估價報告逕採租金比較法估價，其估價方法不符法定方式，且系爭估價報告之內容，全無查訪對象為誰之記載，更無相關書契可稽，查訪結果，徒託空言，無任何佐證，估價結果應無可採。
㈡、依內政部不動產實價交易查詢服務網之紀錄，新北市樹林區近2 年合法建物店面租賃行情，每坪每月租金大約為500 至1000餘元，足證系爭估價報告記載系爭鐵皮屋每坪月租金達4000餘元，悖離市場行情甚鉅。更遑論系爭鐵皮屋為違建，坐落基地為新北市樹林區公所之公有財產，不能轉租第三人，與一般坐落取得基地所有權土地、能任意使用建物有別，其使用收益價值不能相提並論。又依中華事務所製作之前述不動產估價報告書，系爭鐵皮屋之市場交易價格為30萬9017元，自無可能有每月租金高達30萬元之出租行情。再者，距離系爭鐵皮屋20公尺外，新北市○○區000000000000號碼新北市○○區鎮○街○○○○ ○○ 號），以每月每坪1000元之租金出租。是以抗告人依系爭估價報告主張系爭鐵皮屋每月租金行情，與市場行情不符，誠不可信。另臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決認定相對人陳明發亦有出資興建系爭鐵皮屋，惟未認定相對人陳明發與兩造父母各出資若干，依民法第817 條第2 項規定，抗告人對系爭鐵皮屋各得主張應有部分應推定為至多16分之1 （繼承人共
8 人）。抗告人竟以系爭鐵皮屋全額之租金充為計算抗告人受有損害之基礎，顯有錯誤等語。
三、按強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行；有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定，強制執行法第18條定有明文。次按法院依強制執行法第18條第2 項規定，以裁定命債務人供擔保後停止強制執行，其擔保金額之多寡應如何認為相當，原屬於法院職權裁量之範圍，如已斟酌債權人因停止強制執行不當所應受之損害為衡量之標準，為非當事人所可任意指摘，惟抗告法院仍得依職權認定該擔保金是否相當，予以提高或降低之（最高法院85年度台抗字第381 號、98年度台抗字第162 號裁定意旨參照）。
四、經查：
㈠、本件抗告人以臺灣高等法院98年度重上字第531 號民事確定判決為執行名義，聲請本院以101 年度司執字第73466 號強制執行程序命相對人應遷讓返還系爭鐵皮屋，經相對人對抗告人提起債務人異議之訴（即本院板橋簡易庭102 年度板簡字第1728號）之本案訴訟等情，業經相對人提出民事起訴狀
1 份附卷為憑，並經本院依職權調取本院101 年度司執字第73466 號執行卷核閱無訛。相對人提起之本案訴訟是否有理由，尚須受訴法院調查審認，若逕於前揭強制執行程序對相對人之財產為強制執行，恐將難以回復原狀，難謂無停止執行之必要，揆諸首開法條規定，相對人於原審聲請停止前揭強制執行程序，自屬有據，應予准許。
㈡、按依強制執行法第18條第2 項定擔保金額而准許停止強制執行之裁定者，該項擔保係備供債權人因停止執行所受損害之賠償，其數額應依標的物停止執行後，債權人未能即時受償或利用該標的物所受之損害額，或其因另供擔保強制執行所受之損害額定之，非以標的物之價值或其債權額為依據（最高法院86年度台抗字第442 號、91年度台抗字第429 號、91年度台抗字第507 號、92年度台抗字第480 號、95年度台抗字第104 號裁定意旨參照）。茲就本件停止執行擔保金額之認定析述如下：
⒈原審雖以土地法第97條規定計算系爭鐵皮屋之租金，並據以
作為抗告人因停止執行未能即時利用系爭鐵皮屋之損害。然按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。故土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3 編第3 章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。查系爭鐵皮屋現係供作五金百貨商店使用一事，為兩造所不爭執（見本院卷第74頁正、反面），並有兩造所提出之照片9 張在卷可稽（見本院卷第81頁、第92至95頁），堪信系爭鐵皮屋係營業用之房屋，揆諸前揭說明，當無土地法第97條規定適用之餘地。原審依土地法第97條規定計算系爭鐵皮屋之租金，並據以核定停止執行之擔保金額，自有未洽。
⒉次觀諸抗告人所提出本案訴訟之本院板橋簡易庭囑託國泰事
務鑑價之系爭估價報告（見本院卷第182 至201 頁），表明勘估標的為系爭鐵皮屋，屬未登記保存建物，坐落新北市樹林區博愛商圈內之國有土地上，經蒐集資料及查訪標的半徑
500 公尺內同為博愛商圈之店面，近1 年內無買賣成交案例可供參考，又考量擴大蒐集資料範圍會因勘估標的之商業效益落差過大，故無法採用不動產估價技術規則規定之積算法推算勘估標的租金價格，因其情況特殊，故採用租金比較法推算勘估標的即系爭鐵皮屋之租金價格；再以臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決附圖所示甲案A 部分之建物為基準，採租金比較法進行租金價格推估，再依水平修正率、垂直修正率調整B 至F 部分建物之租金價格，且比較標的均係鄰近系爭鐵皮屋，經核當能反應系爭鐵皮屋之出租行情而為可採。又實際執行鑑價之廖政壹，係經考選及格並准予執業之不動產估價師，亦據抗告人提出臺北市不動產估價師開業證書、臺北市不動產估價師公會會員證書各1 紙附卷為憑（見本院卷第255 至256 頁），堪認具有鑑定租金之專業知識經驗無訛。是以系爭估價報告鑑定結果認系爭鐵皮屋每月租金19萬5150元【計算式：35252 ×6 ＝195150】，應屬合理可信。
⒊相對人雖辯稱：國泰事務所原登記之地址及執業不動產估價
師，均與系爭估價報告之記載不同，且系爭估價報告之估價方式僅以租金比較法，有違不動產估價技術規則第14條規定云云。然按稱鑑定者，係鑑定人或受囑託之機關或團體依其特別知識就鑑定事項加以判斷。查系爭估價報告係由不動產估價師聯合事務所之不動產估價師針對系爭鐵皮屋之客觀市場租金行情實際執行鑑價所製作，具有鑑估不動產之專業知識及資格，且係依一定專業估價方法（即租金比較法）進行計算分析，均如前述，足見系爭估價報告之估價結果，形式上觀之確屬專業人士所為之專業判斷，自得作為系爭鐵皮屋客觀租金行情之參考依據。至相對人上開關於不動產估價師執業範圍、登記設址、估價方法選用之辯解，充其量僅是基於行政機關管理考核之目的而對不動產估價師所為之內部限制，並不能以此否定系爭估價報告係由專業人士依專業方法所為專業判斷之事實，相對人所辯當無可採。相對人又辯稱：系爭鐵皮屋之市場交易價格為30萬9017元，自無可能有每月租金高達30萬元之出租行情云云，並提出中華事務所製作之不動產估價報告書為據（見本院卷第45至63頁）。然租金數額與租賃標的物之價值間，本無孰高孰低之必然關係，上開不動產估價報告書既僅係針對系爭鐵皮屋之市場交易價格為鑑定，而非就租金數額為鑑定，揆諸前揭說明，自不足以作為本院酌定擔保金額之參考，相對人此部分辯解要無可採。相對人再辯稱：新北市樹林區近2 年合法建物店面租賃行情，每坪每月租金大約為500 至1000餘元云云，並提出房屋租賃契約書2 份、內政部不動產實價交易查詢服務網列印資料1 紙為憑（見本院卷第223 至224 頁、第234 頁）。惟上開證據資料均係針對系爭鐵皮屋以外其他建物，充其量僅能反應各該建物租賃當事人間之主觀租金行情，均未經專業鑑價人士依專業方法鑑估，亦未參酌市場供需狀態、經濟景氣動向、區域商業環境及系爭鐵皮屋之個別因素，尚難據以作為認定系爭鐵皮屋客觀租金行情之基礎。至抗告人所提出趙峙孝建築師事務所出具之估價報告書（見本院卷第14至26頁），因其勘查日期係98年6 月8 日，距今已近5 年，本院認為已無法反應系爭鐵皮屋目前之市場租金行情，尚難作為酌定擔保金額之參考，併此敘明。又因相對人已表明不聲請鑑價（見本院卷第125 頁），本院審酌兩造攻防及所提出之證據資料，認系爭估價報告就系爭鐵皮屋市場租金行情之鑑價結果，應為現存卷內較可採信之證據，自得據此作為核算停止執行擔保金額之依據。
⒋準此，抗告人因停止執行致受有無法使用收益系爭鐵皮屋之
損害，依系爭估價報告就市場租金行情之估價結果，每月之損害應為19萬5150元。又相對人提起之本案訴訟，訴訟標的價額為15萬7000元（見本院卷第264 頁），應適用民事簡易程序審理，參酌司法院所公布之各級法院辦案期限實施要點，簡易事件第一、二審之辦案期限合計為2 年10月（即34個月），當得以此作為抗告人因停止執行無法管理、使用、收益系爭鐵皮屋之期間，故抗告人因停止執行可能所受之損害應為663 萬5510元【計算式：195150×34＝0000000 】。相對人雖辯稱：兩造之父母亦有出資，故抗告人對系爭鐵皮屋各得主張應有部分至多為16分之1 云云。然繼承所取得之權利於分割遺產前屬公同共有，此觀民法第1151條規定自明，故抗告人對於系爭鐵皮屋之權利及於共有物全部，自無應有部分可言。況臺灣高等法院98年度重上字第531 號民事確定判決主文第2 項係判命相對人應將系爭鐵皮屋騰空遷讓返還抗告人及其他全體共有人（見本院卷第265 頁），足見抗告人係為全體共有人之利益起訴，而無酌減擔保金額之必要。相對人上開所辯，亦無足採。從而，本院酌定相對人就其聲請停止執行所提供之擔保金額，應以663 萬5510元為合理適當。至兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與裁定結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、綜上所述，相對人聲請供擔保停止執行，為有理由，應予准許。抗告人提起本件抗告，為無理由，應予駁回。惟原裁定所定之擔保金額尚有未當，業如前述，爰更正如主文第2 項所示。
六、依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第492 條、第95條、第78條、第85條第1 項前段，裁定如
主文。中 華 民 國 103 年 5 月 7 日
民事第三庭審判長法 官 高文淵
法 官 陳映如法 官 賴彥魁以上正本係照原本作成。
本裁定不得再抗告。
中 華 民 國 103 年 5 月 7 日
書記官 羅尹茜