臺灣新北地方法院民事判決 102年度建字第154號原 告 黃共和被 告 碧瑤江山第四期公寓大廈管理委員會法定代理人 郭晉瑞訴訟代理人 黃綺庭
熊瀚湘上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國103年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將原告所有門牌新北市○○區○○街○○○號9樓房屋之漏水，按附表所示社團法人新北市土木技師公會一○三年二月十一日，新北土技字第○一六二號鑑定報告書所示「屋頂平台漏水部分」之修繕項目及金額為修繕（修繕費用新台幣36萬4,463元）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；被告如以新台幣參拾陸萬肆仟肆佰陸拾參元，為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
壹、程序部分：被告法定代理人，於訴訟中之民國102年11月17日變更為郭晉瑞，有新北市板橋區公所102年12月31日新北板工字第0000000000號函影本可稽（見本院卷第93頁），並經原告具狀聲明承受訴訟，合於民事訴訟法第175條第1項、第176條之規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張所有門牌新北市○○區○○街○○○號9樓房屋，為碧瑤江山第四期公寓大廈區分所有權頂樓建物，因被告負責管理、維護之該大樓頂樓平台及外牆（下稱系爭屋頂平台及系爭外牆）年久失修，致發生滲漏水至原告房屋客廳及房間（兩間），嚴重影響原告起居生活，經兩造調解後並未成立修繕共識，爰基於公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第1項第2款規定，訴請被告修繕，並聲明：
㈠被告應將原告所有門牌新北市○○區○○街○○○號9樓房屋之
漏水，按社團法人新北市土木技師公會103年2月11日新北土技字第0162號鑑定報告書如附表所示「屋頂平台漏水部分」修繕費用新台幣（下同）36萬4,463元及「外牆滲水部分」修繕費用1萬0,270元之修繕項目及金額為修繕。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以系爭屋頂平台及系爭外牆漏水問題，如修繕費用超過15萬元以上時，被告無法決定是否修繕，須經全體住戶開會決定，並聲明駁回原告之訴。
三、原告主張被告負責管理之系爭屋頂平台，因漏水滲入其屋內之事實，業據提出新北市板橋區調解委員會調解不成立證明書（見本院卷第4頁）、建物登記第二類謄本（見本院卷第24頁）、屋頂平台及房屋漏水現場照片3張（見本院卷第6頁）等為證，復經本院於102年11月26日至現場履勘，確認該房屋內客廳角落、玄關及3間房間內，均有自屋頂滲漏水現象，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第61頁至第63頁），並為被告所不爭執，堪認原告主張為真實。
四、原告請求被告修繕系爭屋頂平台漏水部份：㈠按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環
境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。而區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，亦為同條例第3 條第7 款所明定。是區分所有權人會議之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依同條例第1 條第2 項適用民法第56條第2項規定之結果，倘區分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大管理條例第10條第2 項亦定有明文。依此規定，管理委員會為法律明定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之義務人，不能藉區分所有權人會議而免除去其義務，且修繕、管理、維護費用，除因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖同條但書另規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，尚非法之所許。
㈡本件被告對於系爭屋頂平台屬於大樓公共空間，被告自認依
法有修繕義務（見本院卷第51頁反面），惟抗辯若修繕費用超過15萬元以上，被告無法自行決定，要經過住戶同意始可修繕云云。查，揆諸前揭法律規定，被告對於被告社區之共用部分本有修繕義務甚明，縱被告社區住戶管理規約第三章第6條第2項規定：「下列各事項，應經區分所有權人會議決議，本社區共用部份及相關設施之拆除、重大修繕或改良。前項共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程經費金額達15萬元以上者。」等情（見本院卷第31頁反面），並將被告修繕系爭屋頂平台之義務於超過15萬元部分繫於區分所有權人同意，惟縱使區分所有權人未決議通過亦不得解免被告對系爭屋頂平台之修繕義務，則依前開說明，被告以此據為抗辯，尚非可採。是被告就系爭屋頂平台有修繕義務，應堪認定。
㈢關於原告屋內及房間漏水是否為系爭屋頂平台所造成？及其
應如何修復、修復金額若干？經本院囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定結論為：「（一）…是否因系爭大樓管理委員會之頂樓平台，發生漏水及外牆滲水，造成屋內客廳、房間漏水？1.經現場勘查及據原告陳述該等屋內客廳、房間漏水現象於雨天時，才會發生，研判應為因系爭大樓管理委員會管理之頂樓平台，發生漏水及外牆滲水，造成屋內客廳、房間漏水。（二）1.應如何修復部分：（1）本案標的物碧瑤江山第四期公寓大廈係民國88年間興建完成，屋頂防水隔熱層，層因年久材質老化數年前翻修一次。（2）現有屋頂防水隔熱層，研判應為防水層，再加鋪泡沫混凝土材質之隔熱磚，修復方法建議按原防水隔熱層材料重新翻修。」，此有社團法人新北市000000000000000號鑑定報告書存卷可查（附於卷外）。是以，被告就系爭屋頂平台有管理、維護之責，然原告系爭房屋既有漏水現象，且與系爭屋頂平台發生滲漏有關，則原告依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項請求被告修繕系爭屋頂平台即屬有據。又關於屋頂平台漏水部分依據前揭鑑定報告建議之修復方法為按原防水隔熱層材料重新翻修，其修復金額參酌鑑定報告書附件七所示施工費用，其中拆除原有防水層及隔熱磚費用1萬4,940元、屋頂五皮油毛毯防水層30kg費用5萬8,930元、屋頂175kg/cm2泡沫混凝土費用20萬7,500元、客廳平頂樓板油漆費用4,000元、臥室平頂樓板油漆費用1,600元、主臥平頂樓板油漆費用2,600元、臥室平頂樓板油漆費用2,000元，共計36萬4,463元，核屬相當，則原告請求被告在附表屋頂平台漏水部份所載36萬4,463元範圍內，應由被告支付後修繕，即應准許。
五、原告請求被告修繕外牆滲水部份：按修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，公寓大管理條例第10條第2項但書定有明文。次按被告住戶管理規約第二章第三條第6項規定：「本社區大廈周圍上下及外牆面為共用部分…」（見本院卷第31頁）。本件原告主張被告負責管理、維護之該大樓外牆年久失修，致發生滲漏水至原告房屋客廳及房間，被告應負修復責任云云。經查，被告固對於大樓之共用部份負有修繕之義務，又系爭外牆滲水亦為原告屋內客廳、房間漏水原因之一，惟系爭外牆滲水係因原告於窗戶上方加做遮陽所引起，此有上開鑑定報告書可稽（見鑑定報告書第5頁），並有編號8、10 照片為證（見鑑定報告書第17、18頁），由上可知，系爭外牆滲水並非因被告怠於修繕，而係可歸責於原告加做遮陽棚所造成，揆諸前揭規定，原告應負擔修復責任及修復費用甚明。故原告請求被告在鑑定報告書附件七外牆滲水部分所載1萬0,270元支付修復費用範圍內，應由被告支付後修繕，並無理由，不予准許。
六、結論：㈠原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第1項第2款
規定，請求被告應將系爭頂樓平台漏水，依社團法人新北市土木技師公會103年2月11日新北土技字第162號鑑定報告書中按原防水隔熱層材料重新翻修系爭屋頂平台（費用36萬4,463元）為有理由，應予准許；至於系爭外牆滲水部分，係原告加裝遮陽所引起並非可歸責於被告怠於修繕，故原告請求被告修復外牆滲水部分（費用1萬0,270元），即屬無理由，應予駁回。
㈡本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訴法第389條
第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；並依民事訴訟法第第392條第2項規定，依職權宣告被告得供相當之擔保金後，免為假執行。
㈢本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所
援用證據，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
㈣原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79
條、第389條第1項第5款、第392條第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 21 日
民事第四庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 21 日
書記官 陳淑芳