臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1486號原 告 陳芷芸
李翔芸曾偉誠楊承璋共 同訴訟代理人 江雅萍律師被 告 瓏山林企業股份有限公司法定代理人 林鴻堯被 告 林張素娥共 同訴訟代理人 吳姝叡律師複 代理人 陳仲豪律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國102 年8 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告瓏山林企業股份有限公司、林張素娥應分別給付原告陳芷芸各新臺幣貳拾柒萬元、肆拾壹萬元，並均自民國一百零二年六月六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告瓏山林企業股份有限公司、林張素娥、原告李翔芸、曾偉誠、楊承璋分別負擔百分之十五、百分之十八、百分之
三十三、百分之十三、百分之二十一。本判決第一項得假執行；但被告瓏山林企業股份有限公司、林張素娥如分別以新臺幣貳拾柒萬元、肆拾壹萬元為原告陳芷芸預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告均為被告興建位於新北市○○段162-6 、175 、175-
25、175-26、176 、176-2 、176-3 、189 、189-25、207-6 、207-7 、207-8 、208-6 、220-3 、220-4 、220-10地號等16筆土地「四季紐約」社區建案之承購戶，分別於94、95年間陸續與被告瓏山林企業股份有限公司簽訂【四季紐約】房屋預訂買賣契約書（原證1 、2 、3 、4 ）、被告林張素娥簽訂【四季紐約】土地預訂買賣契約書（原證5 、6 、7 、8 ），並支付如附表ㄧ、二的款項予被告。
（二）系爭四季紐約建案銷售之初，被告即以購屋免現金，訂簽刷卡分10期O 利率之優惠吸引廣告吸引消費者入住，再以自付款15％，貸款85％之低價取得不動產之付款方式誘使原告等與之簽約買受，但97年11間卻陸續無故遭被告解約沒收所繳價金。經查：
1、原告陳芷芸( 原名陳子喻)部分：
（1）原告陳芷芸( 原名陳子喻，原證9)於94年11月26日與被告簽訂契約，以總價新台幣（以下同）450 萬元買受J2 棟9樓之房地（門牌號碼為新北市○○路○ 段○○○ 巷○○ 號9樓），並依約陸續支付價款共計新台幣68萬元。97 年10 月中旬收受被告通知（原證10），於10月14日前往指定之台新銀行桃園分行及李林國際代書事務所辦理銀行貸款之對保程序，委託被告代辦銀行貸款（原證11），並簽收本票擔保價款（原證12），但台新銀行核貸後竟通知原告陳芷芸貸款金額僅有買賣總價之7 成，與兩造契約約定之85％顯有距離。經查成數不足的原因與原告陳芷芸個人無關，係因被告興建之土地坐落為乙種工業區，土地價格價低，銀行不可能核貸85％。為此原告陳芷芸多方與台新銀行桃園銀行承辦人員戴昌慶先生溝通，希望能提高成數，接洽中，被告竟於97年11月3 日發函以原告陳芷芸已逾97年10月31日之繳款期限，限原告陳芷芸於五日內繳齊全部貸款金額，否則將沒入已繳之全部款項（原證13）。原告陳芷芸一方面於11月7日 寄發存證信函被告主張於契約不合，應先辦理移轉產權、交屋等程序方得請求交付全部款項（原證14），另一面為希望提高貸款成數，不惜以自有房地作為抵押擔保，方使台新銀行桃園分行同意貸予買賣總價之85％之款項。台新銀行11月底通知核貸後即將原告陳芷芸相關資料回報與被告，經被告客服部陳小姐確認原告陳芷芸貸款程序皆已完成作業，原告陳芷芸即認已符合貸款
85 ％ 之約定，對被告97年11月11日寄發之沒入已繳價金之存證信函（原證15）未予理會。
（2）但當97年12月2 日原告陳芷芸首次前往工地看屋時，工地辦公室人員竟告知原告陳芷芸已列為違約戶，須與被告完成復約手續才能看屋。原告陳芷芸當日與被告客服部吳明清主任聯繫，吳主任說違約戶復約需內部簽呈核准由被告決定附加條件，最快要3 天後即12月5 日，要原告陳芷芸等候。迄至12月9 日，吳主任通知原告陳芷芸如要復約需繳付違約金20萬元，再簽具同意土地變更使用申請之授權書及費用分攤之商業本票約30萬元，還要原告陳芷芸立具切結書及授權，一年內不得出售（原證16），經查被告買受之房地總價僅450 萬元，被告無故竟要原告陳芷芸多給付50萬元，超過1 成之費用，如此行徑讓原告陳芷芸難以認同，因而轉向臺北縣政府消保官申訴。
（3）97年12月15日下午兩造再臺北縣政府法制局會議室協調，被告仍堅持原告陳芷芸係違約戶，所以才要求簽立切結書、本票及違約金（原證17）。98年2 月20日第二次協調，原告陳芷芸希望被告退款，但被告堅稱無責任，不同意退還原告陳芷芸任何款項（原證18）。
2、原告李翔芸部分：
（1）原告李翔芸於95年6 月28日繼受訴外人李錦美之權利向被告買受系爭A3、A5、A7及A10 棟的11樓共四戶房地，每戶價金均為253 萬，當時被告銷售人員對貸款8 成5言 之鑿鑿，契約上亦明載貸款金額確實為總價之8 成5， 讓原告李翔芸未生懷疑，依約繳付款項，其中A7及A10 棟的11樓（門牌號碼為新北市○○路○ 段○○○ 號11樓之6 、之9 ）共繳付價款新台幣76萬元及代收款29017 元（原證19），其中原告李翔芸繳付的代收款新台幣29,017元已經返還，所以應該扣掉。
（2）然至原告李翔芸通知向銀行對保核貸時，原告李翔芸亦依約前往辦理相關手續（原證20），但貸款之台新銀行明白告訴原告李翔芸系爭房地位於為工業區，每戶貸款成數不可能到達85％即215 萬元，此與契約原約定之成數不合，為此原告李翔芸曾轉向其他銀行詢問，渣打銀行回復原告李翔芸因土地為工業區只能貸5 至6 成，遠東商銀則稱不辦理工業區建物之貸款，之後台新銀行雖經原告李翔芸多方接洽拜託，亦僅能貸款約65％即165 萬元及170 萬元之款項（原證21），而且還須配合購買15年期人壽保險。原告李翔芸自忖實在無力全部負擔4戶 各2 成之差額，只好先行籌款繳付A3及A5之11樓房地差額的部分，對A7及A10差額部分即使面對被告知通知（原證22）亦無力繳納。原告李翔芸對被告之後接連而來之催繳（原證23）無理沒收價款之舉動（原證24），一方面發函回覆（原證25），另一方面轉向消保官尋求協助（原證26），但被告協調期間毫無處理之誠意，堅持沒入原告李翔芸之款項。
3、原告曾偉誠部分：
（1）原告曾偉誠於95年10月22日透過信義房屋仲介股份有限公司仲介（原證27）與被告簽約系爭買賣契約，以總價298萬元買受系爭A19 棟3 樓房地（門牌號碼為新北市○○路○ 段○○○ 號3 樓之14），簽約時「客戶明細表」詳載原告曾偉誠只要繳付訂金6 萬元及簽約金24萬元，餘款268 萬元皆以貸款支付（原證28）。而後原告曾偉誠均按期繳付價款共計30萬元及代辦費14372 元（原證29）（代收款14
372 元部分已當庭和解，並給付完畢）。
（2）而後因被告以平信寄送之97年10月2 日之書函及對保通知單（原證30），原告曾偉誠收受時已超過被告規定97年10月10、11日對保期限，無法與台新銀行核貸。為此原告詢問其他銀行，均獲系爭房地為工業住宅，不可能貸款9 成，故原告曾偉誠只好通知被告將以現金給付，但希望於驗收後付款。被告因此尚於97年11月5 日通知原告曾偉誠於11月14日出席四季紐約社區土地使用變更費用說明會（原證31），顯然接受原告之主張，未認定原告曾偉誠遲延付款而違約。而後原告曾偉誠隨即於97年11月初至現場看屋，但因被告二次施工陽台外推部分尚未完成，當日無法驗收交屋，原告曾偉誠向被告表明交屋時將尾款以現金一次付清。而後原告97年12月9 日驗屋完成（原證32），被告卻以違約主張沒收全部價金，即使原告曾偉誠申請一次付清尾款，完成交屋（原證33），被告亦執意為之，經消保官協調亦無法溝通（原證34），顯見被告故意不履約。
4、原告楊承璋部分：
（1）原告楊承璋於94年10月31日以總價420 萬元與被告簽約系爭I5棟之6 樓房地（門牌號碼為新北市○○路○ 段○○○ 巷○○號6 樓），當初代銷之信義房屋仲介公司人員信誓旦旦聲稱可貸款房地價款85% ，致原告楊承璋信以為真簽約買受，之後均如期繳付價款共計50萬元及代收款55933 元（原證35）（代收款55933 元部分已當庭和解，並給付完畢）。
（2）系爭房地因工期延誤，而查簽約之初原告楊承璋信用狀況良好，但至97年適逢原告與家人經商失敗，致生卡債，原告因病住院（原證36），被告通知核貸時，台新銀行與渣打銀行向原告楊承璋之表示無法如數核貸，而其他銀行則稱只能貸款房地價款5 成至7 成而已。事實上系爭房地為工業住宅，經查銀行貸款金額最多僅得貸得買賣總價之7成，原告楊承璋縱無信用問題，亦無法達到契約約定之貸款85％，而差額亦非原告楊承璋所能負擔。被告因此主張原告楊承璋違約沒收價金（原證37），即使原告楊承璋再三奔走向被告請求換約更換登記名義人，以順利完成貸款程序（原證38），蓋查買方如將契約轉讓他人時賣方無正當理由不得拒絕（? 照內政部公布之預售屋買賣契約書範本第二十條）但被告卻一再無理推託拒絕處理。為此原告楊承璋寄發存證信函抗議（原證39），並向消保官申訴（參見原證26），被告亦未置理，堅持沒入原告楊承璋之全部價金。然查原告一家均賴其扶養（原證40），父親生病、姊姊重殘（原證41），生活不易。該50萬元為原告楊承璋多年辛苦所得，本係想為租屋之家人覓一所永久住處，卻遭被告無情沒收，實令原告楊承璋難以接受！
（三）查被告瓏山林公司曾因於系爭「四季紐約」建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示，且將陽台位置標示為室內空間之一部分，經行政院公平交易委員會認定有就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定，並於97年4 月11日裁處550 萬元罰鍰在案（原證42）；被告不服提起訴願及行政訴訟，嗣經臺北高等行政法院以97年度訴字第3069號（原證43）、最高行政法院100 年度判字第86號（原證44）駁回被告請求確定在案。鈞院99年度重訴字第359 號確定判決亦認被告瓏山林公司以不實而足以使一般大眾陷於錯誤之廣告內容行銷上開系爭房屋及土地，堪認有詐欺之意思，而使原告等人陷於錯誤而與之簽訂土地及房屋預定賣賣契約書（原證45），足見系爭房地無法依約核貸85％之款項，乃係可歸責於被告所生，被告不應將此責任轉嫁於原告，要求原告承擔此不利益，甚而逕自片面解除契約沒入原告全部價金，如此作為，與民法第
148 條規定之「行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法」相違，亦有背於社會善良風俗，依民法第71條、第72條之規定當屬無效。
（四）且查，民法第247 條之1 規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部份之約定無效：一、免除或減輕預訂契約條款當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。
四、其他於他方當事人有重大不利益者。」本件兩造房屋預定買賣契約書第六條第一項與土地預定買賣契約書第五條第一項有關貸款約定，就不能核貸或無法如數貸足時，被告以定型化契約條款約定「原預貸款部份之價款應於賣方通知後，七日內以現金向賣方繳清，否則即係違約。」與內政部公布之預售屋買賣契約書範本（原證46）所示內容不符，顯有減輕其責任並加重原告責任，致使原告於本件房地申請貸款時，因系爭房地位於工業區銀行無法核貸約定之85％價款，如此非可歸責原告事由如依上開預售屋買賣契約書範本第十八條第二項之規定，被告應同意「以原承諾貸款年限及條件有買方分期付款。」不應主張原告違約而解約。故被告上開房屋預定買賣契約書第六條第一項與土地預定買賣契約書第五條第一項有關貸款約定之定期化契約條款，對原告顯失公平，依民法第247 條之1 規定，該約定當屬無效，故被告解約亦屬無效。被告解約既屬無效，原告訴請履約被告亦不置理（原證47），將系爭房地轉售他人，原告自得解除契約，並於102 年8 月7 日鈞院審理時當庭解除契約，自生解除契約之效力，主張回復原狀，請求被告返還原告已付之全部款項。
（五）事實上，本件原告陳芷芸於97年11月底即將全部貸款金額向台新銀行申貸核准並通知被告；原告曾偉誠亦於97年11月間向原告表示願意以現金一次付清貸款款項；原告楊承璋雖信用不佳，也申請換約更換登記名義人，但被告處於建商優勢地位，卻未衡量思考任何合理公平解決紛爭之方式，逕以最嚴厲之沒收全部價金，實難令原告接受。況按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院79年台上字第1915號、93年台上字第909 號著有判例、裁判闡釋甚明。縱退步言，鈞院衡量全情後仍認被告沒收原告價金為有理由，亦請鈞院酙酌原告均為受薪階級，系爭價款均為原告辛苦所得，而被告為知名建設公司，系爭房屋94年、95年銷售時房地產並不景氣，但交屋時景氣復甦、房地產市場活絡，被告迅速解約隨即以高價出售他人，賺得價差，實不應在沒收原告全部價金等事由，請求鈞院依據民法第252 條之規定將為為金酌減至10萬元以下，以維原告之權益。謹狀臺灣新北地方法院民事庭公鑒中華民國102 年5 月20日證物欄原證1 ：原告陳芷芸之房屋預定買賣契約書影本原證2 ：原告李翔芸之房屋預定買賣契約書影本原證3 ：原告曾偉誠之房屋預定買賣契約書影本原證4 ：原告楊承璋之房屋預定買賣契約書影本原證5 ：原告陳芷芸之土地預定買賣契約書影本原證6：原告李翔芸之土地預定買賣契約書影本原證7 ：原告曾偉誠之土地預定買賣契約書均影本原證8 ：原告楊承璋之土地預定買賣契約書均影本原證9 ：原告陳芷芸更名之戶籍謄本原證10：被告97年10月2 日致原告陳芷芸函及對保通知書均影本原證11：原告陳芷芸97年10月14日之代辦申請貸款委託書及貸款確認書均影本
（六）聲明：
1、被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告陳芷芸( 原名:陳子喻) 、李翔芸、曾偉誠、楊承璋各27萬元、30萬元、12萬元、21萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、被告林張素娥應給付原告陳芷芸( 原名: 陳子喻) 、李翔芸、曾偉誠、楊承璋各41萬元、46萬元、18萬元、29萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：
（一）關於原告於起訴狀所載，有部分與事實不符，謹一一澄清說明如下：
1、附表一房屋款付款明細表，有關李翔芸A10-11樓之已付金額，其中「5 萬元」部分有誤，應為「3 萬元」；其中「29,017元」為代收款項，被告業於98年5 月31日退還原告，原告李翔芸並簽署「協議書暨收據」（被證1 ）。
2、原告指稱「系爭四季紐約建案銷售之初，被告即以購屋免現金，訂簽刷卡分10期0 利率之優惠吸引廣告吸引消費者入住，再以自付款15% ，貸款85% 之低價取得不動產之付款方式誘使原告等與之簽約買受，但97年11間卻陸續無故遭被告解約沒收所繳價金」云云，惟查：
（1）被告之現場銷售人員未曾以「自付款15% ，貸款85% 」之付款方式誘使原告等與被告簽約。
（2）原告等係因未依約履行繳納期款之義務，經被告依系爭契約約定合法解除契約，並沒收已繳之價金（詳見後述），原告指稱於「97年11間卻陸續無故遭被告解約沒收所繳價金」云云，洵屬無據。
3、關於第6 期「可委辦貸款抵繳之期款」，誠如前述，被告未曾對原告宣稱可全額以銀行貸款方式繳納，銀行可核貸成數，端視承購戶之個人信用條件而有不同，於系爭建案中，有承購戶因個人信用條件良好，經由被告所洽定之銀行准予核貸成數可達90% 或85% ，原告等人指稱因系爭建案所在之土地坐落於乙種工業區，故銀行不可能核貸85%云云，委無足採，原告等人無法獲銀行核貸85% 實係原告等人個人信用條件所致，而非原告等人所指稱因系爭建案所在之土地坐落於乙種工業區之故。
4、原告陳芷芸所稱「簽具同意土地變更使用申請之授權書及費用分攤之商業本票約30萬元」云云，惟此係因系爭建案所在之土地坐落於工業區，被告擬代買方申請變更為住宅區，申請費用則由買方分攤支付，故與違約復約無關。
5、原告曾偉誠業於97年10月21日簽署貸款確認書（被證2）,就第6 期款確認以「全額不辦貸款- 依買賣契約書附件一「付款明細表」約定，於使用執照核發日起第三十天（即為97年10月30日）按期繳納」方式繳付。被告於97 年11月5 日通知原告曾偉誠出席說明會時，被告尚未解除契約，故仍寄發出席通知，況，被告通知出席說明會與被告是否認定原告未遲延付款而違約無涉，是以，原告辯稱「被告接受原告之主張，未認定其遲延付款而違約」云云，委無足採。
6、關於原告曾偉誠所提出之原證32房屋驗收單，原告應舉證證明為被告所出具。況且，依系爭房屋買賣契約第16 條第1 項約定可知，須俟買方繳清各期價款後，被告始會通知買方辦理交屋，而原告曾偉誠並未繳納第6 期款，故被告不會通知買方辦理交屋手續。而被告現場人員亦無權限可同意交屋後再交付第6 期款，從而，原告主張「原告曾偉誠隨即於97年11月初至現場看屋，但因被告二次施工陽台外推部分尚未完成，當日無法驗收交屋，原告曾偉誠向被告表明交屋時將尾款以現金一次付清。而後原告97 年12月9 日驗屋完成」云云，委無足採。原告對於被告曾同意原告交屋時將尾款以現金一次付清之主張，應舉證證明。
7、原告楊承璋係因未依期繳納第5 期「領取使用執照」之期款，而經被告依系爭買賣契約約定，合法解除契約（請見後述），原告楊承璋主張係因銀行核貸成數不足，致無力負擔，而經被告以其違約沒收價金云云，洵屬無據。
（二）關於第6 期「可委辦貸款抵繳之期款」，被告未曾對原告宣稱可全額以銀行貸款方式繳納，銀行可核貸成數，端視承購戶之個人信用條件而有不同，於系爭建案中，有承購戶因個人信用條件良好，經由被告所洽定之銀行准予核貸成數可達90% 或85% ，是以，原告未獲銀行核貸85% 之款項，係因原告之個人信用條件所致，自非屬可歸責被告所生，原告等人主張「被告將之轉嫁於原告，要求原告承擔不利益，甚而逕自片面解除契約，如此作為，與民法第
148 條規定相違，亦有背於社會善良風俗，依民法第71條、第72條之規定當屬無效」、「如非可歸責原告事由如依上開預售屋買賣契約書範本第十八條第二項之規定，被告應同意『以原承諾貸款年限及條件有買方分期付款』不應主張原告違約而解約」及「有關貸款約定之定型化契約條款，對原告顯失公平，依民法第247 條之1 規定，該約定當屬無效，故被告解約亦屬無效」云云，難謂成理。此外，誠如前述，原告曾偉誠係以現金方式繳付第6 期「可委辦貸款抵繳之期款」（見被證2 ），而原告楊承璋因第5期款未依期繳付，經被告依系爭買賣契約，合法解除契約，故系爭房地是否可獲銀行核貸85% ，實與原告曾偉誠及楊承璋二人無涉。
（三）系爭買賣契約業因原告等人未於約定期限內繳納期款，經被告催告履行，仍未履行，而經被告合法解除買賣契約，並沒收已繳納之價金：
1、經查，關於第6 期「可委辦貸款抵繳」之期款，依系爭買賣契約之附件一「付款明細表」所載，買方應於「核發使用執照日起第30天」（即97年10月30日）（按使用執照係於97年9 月30日核發（被證3 ）給付，惟原告陳芷芸、李翔芸及曾偉誠直至97年10月31日止，仍未繳納，被告遂於97年11月3 日寄發存證信函催告原告應於函達五日內繳納（見原證13、原證23及被證4 ），然原告陳芷芸、李翔芸及曾偉誠於前開催告期限內仍未繳納，被告遂分別於97年11月10日及11日寄發存證信函予原告陳芷芸、李翔芸及曾偉誠，解除兩造間系爭買賣契約，並沒收其等已繳之全部款項（見原證15、原證24及被證5 ）。
2、原告楊承璋部分，其係因未於約定期限內繳納第5 期「領取使用執照」之期款，經被告分別於97年10月14日及10月22日寄發存證信函催告應於函達五日內繳納（見原證37），然原告楊承璋於前開催告期限內仍未繳納，被告遂於97年10月29寄發存證信函予原告楊承璋解除兩造間系爭買賣契約，並沒收其等已繳之全部款項（見原證37）。
3、此外，原告李翔芸並於98年5 月31日簽署「協議書暨收據」（見被證1 ），業已載明「因乙方（即原告李翔芸）無法繼續買受並已解除買賣契約」、「甲、乙雙方已解除上開買賣契約，雙方已無契約關係存在」、「甲、乙雙方均不得再對他方為任何權利及義務之主張或請求」等語。
（四）原告等人於系爭買賣契約業於97年11月因原告等人未依約履行繳納期款之義務而生解除效力之4 年多後，始提起本件訴訟，主張被告解除契約不合約，請求返還原告等人已付價金及酌減違約金云云，顯有違誠信原則，而不應准許：
按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」民法第
148 條第2 項定有明文。又「按權利人在相當期限內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。」（參照附件1 ：最高法院95年台上字第2166號判決；最高法院94年台上字第2001號及88年台上字497 號判決均同此意旨）。經查，系爭買賣契約業因原告等人於97年11月未依約履行繳納期款之義務而生解除效力，已如前述，原告等人在於97年年底、98年年初經新北市政府法制局居中協調未果，或99年3 月委請律師發函後，未向法院提起訴訟，對於被告而言，已足使被告正當信任，認為原告已不欲行使其權利，然原告卻在事隔3 、4 年多後，起訴主張因被告將系爭房地轉售他人，而得終止契約，請求返還已繳之價金，甚至主張違約金酌減，依前開最高法院判決可知，原告之主張及請求顯有違誠信原則，而不應准許。
（五）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與否事項：
（一）兩造不爭執事項：
1、原告均為被告興建位於新北市○○區○○段162-6 、175、175-25、175- 26 、176 、176-2 、176-3 、189 、189-25、207-6 、207-7 、207-8 、208-6 、220-3 、220-
4 、220-10地號等16筆土地「四季紐約」社區建案之承購戶，分別於94、95年間陸續與被告瓏山林企業股份有限公司簽訂【四季紐約】房屋預訂買賣契約書（原證1 、2 、
3 、4 ）、被告林張素娥簽訂【四季紐約】土地預訂買賣契約書（原證5 、6 、7 、8 ）。
2、原告陳芷芸( 原名陳子喻，原證9)於94年11月26日與被告簽訂契約，以總價450 萬元買受J2棟9 樓之房地（門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷00號9 樓），並依約陸續支付房屋、土地價款各27萬元、41萬元，共計68 萬元（見本審卷第13、36、389 頁）。
3、原告李翔芸於95年6 月28日繼受訴外人李錦美之權利向被告買受系爭A3、A5、A7及A10 棟的11樓共四戶房地，每戶價金均為253 萬，其中A3、A5棟11樓2 戶均交畢屋款及過戶交屋完畢；另其中A7棟的11樓（即門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號11樓之6 ）、A10 棟的11樓（即門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號11樓之9 ）2 戶各已支付房屋、土地價款各15萬元、23萬元，各共38萬元，二戶共已支付76萬元。
4、原告曾偉誠於95年10月22日透過信義房屋仲介股份有限公司仲介（原證27）與被告簽約系爭買賣契約，以總價298萬元買受系爭A19 棟3 樓房地（門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號3 樓之14），簽約時「客戶明細表」詳載原告曾偉誠只要繳付訂金6 萬元及簽約金24萬元，餘款
268 萬元皆以貸款支付（原證28）。而後原告曾偉誠均按期繳付價款共計30萬元（原證29）（見本審卷第256 、42
8 、507 頁）。
5、原告楊承璋於94年10月31日以總價420 萬元與被告簽約系爭I5棟之6 樓房地（門牌號碼為新北市○○區○○路0 段
000 巷00號6 樓），可貸款房地價款85% ，原告楊承璋簽約買受，之後均如期繳付價款共計50萬元（原證4 、原證35）（見本審卷第335 、336 、444 、515 頁）。
6、被告97年11月3 日以興安郵局存證信函第168 號存證信函載明：『茲承訂購四季紐約，Ｊ2-09Ｆ之房地，台端至民國九十七年十月三十一日止，已逾繳款期限之房地款金額共計新台幣参佰捌拾貳萬元整，敬請於函達五日內繳付，台端如逾期不為履行，寄件人則依合約規定，沒入台端已繳之全部款項同時解除買賣合約，並以本函之送達為解除合約之意思表示，事關台端權益，務請配合辦理。』通知原告陳子喻，原告陳子喻並已收受（見本審卷第465 頁，原證13）。
7、被告97年10月30日以台北興安郵局存證號碼02661 存證信函載明：『茲承訂購四季紐約，Ａ7-11Ｆ之房地，台端至民國九十七年十月二十九日止，應繳之銀行核貸差額共計新台幣陸拾伍萬元整，敬請於函達五日內繳付，倘未蒙惠付，寄件人將依合約規定，沒入台端已繳之全部款項同時解除買賣合約，並以本函之送達為解除合約之意思表示，事關台端權益，務請配合辦理。』通知原告李翔芸，原告李翔芸並已收受（見本審卷第496 頁，原證22）。
8、被告97年10月30日以台北興安郵局存證號碼02636 存證信函載明：『茲承訂購四季紐約，Ａ10-11 Ｆ之房地，台端自民國九十七年十月二十九日止，應繳之銀行核貸差額共計新台幣陸拾伍萬元整，敬請於函達五日內繳付，倘未蒙惠付，寄件人將依合約約定，沒入台端已繳之全部款項同時解除買賣合約，並以本函之送達為解除合約之意思表示，事關台端權益，務請配合辦理。』通知原告李翔芸，原告李翔芸並已收受（見本審卷497 頁，原證22）。
9、原告李翔芸與被告於98年5 月31日書立協議書暨收據載明原告李翔芸承購被告興建之「四季紐約社區」Ａ7 、Ａ10棟11樓房屋及其應有持分土地，今因乙方無法繼續買受並已解除買賣契約，今買賣雙方訂定協議條款如下：一、雙方已解除上開買賣契約，雙方已無契約關係存在。二、被告同意分別退還乙方依房地買賣契約書約定之預收款項14,516元及14, 501 元，本款項於立協議書同時交付乙方。簽收人：李翔芸。三、甲、乙雙方均不得在對他方為任何權利及義務之主張或請求。（被證1 ）。
10、被告97年11月3 日以台北興安郵局存證號碼31存證信函載明：『茲承訂購四季紐約，Ａ19-03 Ｆ之房地，台端至民國九十七年十月三十一日止，已逾繳款期限之房地款金額新台幣貳佰陸拾捌萬元整，敬請於函達五日內繳付，台端如逾期不為履行，寄件人則依合約規定，沒入台端已繳之全部款項同時解除買賣合約，並以本函之送達為解除合約之意思表示，事關台端權益，務請配合辦理。』通知原告曾偉誠，原告曾偉誠並已收受（被證4 ）。
11、原告曾偉誠97年10月21日書立貸款確認書載明：『本人購買貴公司所興建之「瓏山林四季紐約」，編號Ａ19號3樓房地，依雙方所定買賣契約書附件一「付款明細表」中可委辦貸款抵繳之期款部分，本人選擇並確認如下繳付方式：一、全額不辦貸款－依買賣契約書附件一「付款明細表」約定，於使用執照核發日起第三十天0 即為97年10月30日）按期繳納。』（被證2 ）。
12、被告97年10月22日以台北興安郵局存證號碼02410 存證信函載明：『茲承訂購四季紐約，Ｉ5-06Ｆ之房地，台端至民國九十七年十月二十一日止，已逾繳款期限之房地款金額共計新台幣壹拾参萬元整，敬請於函達五日內繳付，台端如逾期不為履行，寄件人則依合約規定，沒入台端已繳之全部款項同時解除買賣合約，並以本函之送達為解除合約之意思表示，事關台端權益，務請配合辦理。』通知原告楊承璋，原告楊承璋並已收受（見本審卷第518 頁，原證37）。
13、系爭房屋預定買賣契約書第18條第1 項：『第六條房屋總價內之部分價款（付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款），由賣方洽定之金融機構之貸款給付，以買賣雙方簽立『代辦申請貸款委託書』依約定辦妥一切貸款手續，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。』；第18條第3 項：『買方若不辦貸款時，須應於使用執照核發日起第三十天應繳那隻期款於期限內繳納，若逾期依本約第七條第二項加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函催告後五日仍未繳者，依本約第二十三條之約定處理。』；第7 條第3 項：『買方若不按時繳付各期房屋價款時，如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約；並依第二十三條違約之處罰規定處理。』；第23條第2 項：『買方違反第七條之規定者，賣方得收依房地總價款百分之二十計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。賣方並得解除本契約。』；及系爭土地預定買賣契約書第5條第1 、3 項、第4 條第3 項及第10條第2 項，亦有同樣之規定。
14、內政部制定預售屋買賣契約書範本第18條第2 項：『二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：㈠不可歸責於雙方時處理方式如下：
1.差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。2.差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。㈡可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。㈢可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天（不得少於三十天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。』（見本審卷第565-571 頁）。
（二）兩造爭執事項：
1、原告主張：
（1）被告瓏山林公司曾因於系爭「四季紐約」建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示，且將陽台位置標示為室內空間之一部分，經行政院公平交易委員會認定有就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定，並於97年4 月11日裁處550 萬元罰鍰在案（原證42 ） ；被告不服提起訴願及行政訴訟，嗣經臺北高等行政法院以97年度訴字第3069號（原證43）、最高行政法院100 年度判字第86號（原證44）駁回被告請求確定在案。鈞院99年度重訴字第359 號確定判決亦認被告瓏山林公司以不實而足以使一般大眾陷於錯誤之廣告內容行銷上開系爭房屋及土地，堪認有詐欺之意思，而使原告等人陷於錯誤而與之簽訂土地及房屋預定賣賣契約書（原證45），足見系爭房地無法依約核貸85％之款項，乃係可歸責於被告所生，被告不應將此責任轉嫁於原告，要求原告承擔此不利益，甚而逕自片面解除契約沒入原告全部價金，如此作為，與民法第
148 條規定之「行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法」相違，亦有背於社會善良風俗，依民法第71 條 、第72條之規定當屬無效。
（2）且民法第247 條之1 規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部份之約定無效：一、免除或減輕預訂契約條款當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」本件兩造房屋預定買賣契約書第六條第一項與土地預定買賣契約書第五條第一項有關貸款約定，就不能核貸或無法如數貸足時，被告以定型化契約條款約定「原預貸款部份之價款應於賣方通知後，七日內以現金向賣方繳清，否則即係違約。」與內政部公布之預售屋買賣契約書範本（原證46）所示內容不符，顯有減輕其責任並加重原告責任，致使原告於本件房地申請貸款時，因系爭房地位於工業區銀行無法核貸約定之85％價款，如此非可歸責原告事由如依上開預售屋買賣契約書範本第十八條第二項之規定，被告應同意「以原承諾貸款年限及條件有買方分期付款。」不應主張原告違約而解約。故被告上開房屋預定買賣契約書第六條第一項與土地預定買賣契約書第五條第一項有關貸款約定之定期化契約條款，對原告顯失公平，依民法第247 條之1 規定，該約定當屬無效，故被告解約亦屬無效等情。
（3）原告李翔芸主張其與被告於98年5 月31日書立協議書暨收據載明原告李翔芸承購被告興建之「四季紐約社區」Ａ7、Ａ10棟11樓房屋及其應有持分土地，今因乙方無法繼續買受並已解除買賣契約，今買賣雙方訂定協議條款如下：
一、雙方已解除上開買賣契約，雙方已無契約關係存在。
二、被告同意分別退還乙方依房地買賣契約書約定之預收款項14,516元及14, 501 元，本款項於立協議書同時交付乙方。簽收人：李翔芸。三、甲、乙雙方均不得在對他方為任何權利及義務之主張或請求。（被證1 ）」，被證1雖真正，但只希望代收款返還，並沒有拋棄價金的返還及權利義務。
2、被告則以原告未獲銀行核貸85% 之款項，係因原告之個人信用條件所致，自非屬可歸責被告所生；原告李翔芸於98年5 月31日簽署「協議書暨收據」（見被證1 ），業已載明「因乙方（即原告李翔芸）無法繼續買受並已解除買賣契約」、「甲、乙雙方已解除上開買賣契約，雙方已無契約關係存在」、「甲、乙雙方均不得再對他方為任何權利及義務之主張或請求」等語；原告曾偉誠業於97年10 月21日簽署貸款確認書（被證2 ），就第6 期款確認以「全額不辦貸款- 依買賣契約書附件一「付款明細表」約定，於使用執照核發日起第三十天（即為97年10月30日）按期繳納」方式繳付；原告楊承璋係因未依期繳納第5 期「領取使用執照」之期款，而經被告依系爭買賣契約約定，合法解除契約；原告等人於系爭買賣契約業於97年11月因原告等人未依約履行繳納期款之義務而生解除效力之4 年多後，始提起本件訴訟，主張被告解除契約不合約，請求返還原告等人已付價金及酌減違約金云云，顯有違誠信原則等語置辯。
四、首應審酌為原告主張系爭買賣契約書有關貸款約定：「因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」有違誠信原則及民法第247 條之1 規定，該約定當屬無效，有無理由？
（一）行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第14
8 條第2 項所明定。所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體之情形，依正義衡平之理念加以調整，以求其妥適正當者而言。經查：
1、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」及「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2,500 萬元以下罰鍰。」分別為公平交易法第21條第1 項及第41條前段所明文。次按「行政院公平交易委員會（下稱公平交易委員會）為確保事業公平競爭，保障消費者權益，有效執行公平交易法（以下簡稱本法）第21條，禁止事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，特訂定本處理原則。」、「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」、「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：（一）表示或表徵應以相關交易相對人普通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。（二）表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之相關交易相對人錯誤認知或決定者，即屬引人錯誤。（三）表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。（四）表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」、「前點各款判斷原則適用時應考量下列因素：（一）表示或表徵與實際狀況之差異程度。（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定。（三）對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」及「廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第1 項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給……等。」分別為96年11月30日修正公布之「行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則」（下稱公平交易法第21條案件處理原則）第1 點、第5 點、第
6 點、第7 點、第8 點及第9 點所明定。
2、被告瓏山林公司係經營房屋興建及銷售之業者，其在臺北縣中和市○○路○ 段推出「四季紐約」建案（下稱系爭建案），並於94年6 月1 日起至95年5 月31日委託信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）執行銷售業務，復由銷售人員於接待中心提供系爭建案之廣告圖冊予消費者，該廣告圖冊上載有「使用分區／乙種工業區 使用用途／一般服務業、一般零售業」，然於「平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告顯示為一般住家格局（即含客廳、臥房、廚房、衛浴等），且有陽臺外推情況，涉及為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定，經行政院公平交易委員會主動進行調查。案經由行政院公平交易委員會調查認為：於96年2 月13日派員以消費者身分赴系爭建案銷售中心查訪，獲接待中心現場銷售人員交付系爭「H 棟平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告及廣告圖冊等其他銷售資料，依該廣告圖冊揭示「投資興建／瓏山林企業」，得認定系爭建案係由被告第3069號、興建銷售，系爭廣告係由被告瓏山林公司使用；又系爭建案位於都市計畫乙種工業區，雖經申請可為一般商業設施使用，但依法不得作為住宅使用，惟系爭「H 棟平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告顯示為一般含客廳、臥房、廚房、衛浴之住家格局，實易使消費者誤認系爭建案可供一般住宅使用，並據此認知作成交易決定，故系爭建案廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距，已逾越一般大眾所能接受之程度，屬就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示；另查，「平面配置參考圖」廣告所繪平面配置內容，系爭建案建造執照工程圖記載陽臺為臥室一部分，「現代風裝潢平面配置圖」廣告所繪平面配置內容，該陽臺位置為和室及臥室之一部分，且廣告內容均未標示、說明陽臺所在位置和範圍，整體觀之易使消費者誤認該陽臺所在位置為室內空間之一部分，可比照規劃使用，系爭廣告表示內容業經臺北縣政府認定有陽臺外推之情形，而有遭建管單位查報拆除等處分之風險，故系爭廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距，足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，屬對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，遂依同法第41條前段規定，以97年4 月11日公處字第0970 49 號處分書命被告瓏山林公司自處分書送達之次日起立即停止前項違法行為，並處罰鍰5500,000元（下稱原處分）。被告瓏山林公司不服，主張系爭「H 棟平面配置參考圖」、「現代風裝潢平面配置圖」廣告係由燿震企業有限公司（下稱燿震公司）製作，由信義房屋公司現場銷售人員交付予被告，與其無關；系爭建案之銷售現場、廣告物標明系爭建案之基地使用分區為乙種工業區，使用用途為一般服務業、一般零售業，並未記載可供住家使用，且接待中心門首張貼「安全交易說明」及行政機關相關函文，為善意告知行為，又其業於房屋買賣契約書記載系爭建案之基地為乙種工業區，消費者施以普通注意力即可辨明，其並無違反公平交易法第21條第1 項規定云云，提起訴願，亦遭決定駁回，經臺北高等行政法院以97年度訴字第3069 號判決駁回，經被告瓏山林公司提起上訴，復經最高行政法院以100 年度判字第86號認定：系爭廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距，其差距已逾越一般消費大眾所能接受之程度，且足以引起一般消費大眾錯誤之認知或決定，是上訴人（即被告瓏山林公司）就其商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1 項規定，自不因買賣成立後所簽訂之房屋預定買賣契約書及「四季紐約客戶權益說明書」之記載而影響其不實廣告行為之成立，而判決駁回上訴並確定，有臺北高等行政法院97年度訴字第3069號、最高行政法院判決100年度判字第86號（見本審卷第539-554 頁）在卷可按。
3、又內政部制定預售屋買賣契約書範本第18條第2 項：『二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：㈠不可歸責於雙方時處理方式如下：1.差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。2.差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。㈡可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。㈢可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天（不得少於三十天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。』（見本審卷第565-
571 頁），已指明差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，縱使，可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起不得少於三十天內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額，因買預售屋須貸款者，大多現金不足，為經濟上弱者，如因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足時，賣方大多建築業者，為經濟上強者，應給予經濟上弱者即買方較優渥條件還貸款，且乙種工業區除供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用外，得申請公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施使用，但並不允許乙種工業區作住宅使用，雖實際上有人為住宅使用，究不如一般住宅有價值，蠻有限制的，除非個人信用條件很好外，一般貸款額度比一般住宅低，要獲銀行核貸85% 之款項，應有困難；何況，臺北高等行政法院97年度訴字第3069號、最高行政法院判決100 年度判字第86號判決認為系爭廣告顯示為一般住家格局（即含客廳、臥房、廚房、衛浴等），違反公平交易法判決確定在案。足見，系爭買賣契約書有關貸款約定：「因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」，買方怎麼可能七日內以現金一次繳清之理？買方一定違約，此貸款約定有違維護不動產交易安全，保障人民財產權益，且對於該交易行為之道德性及交易之安全有所違背，顯然與社會正義有違，與交易上之誠實信用背離，就經濟上弱者而言，亦顯失其公平，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」，自屬無效，故被告以此理由解約應屬無效。
（二）又按民法第247 條之1 規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部份之約定無效：一、免除或減輕預訂契約條款當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」本件兩造房屋預定買賣契約書第六條第一項與土地預定買賣契約書第五條第一項有關貸款約定，就不能核貸或無法如數貸足時，被告以定型化契約條款約定「原預貸款部份之價款應於賣方通知後，七日內以現金向賣方繳清，否則即係違約。」，依前述內政部制定預售屋買賣契約書範本第18條第2 項：
『二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：㈠不可歸責於雙方時處理方式如下：1.差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。2.差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。㈡可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。㈢可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天（不得少於三十天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。』（見本審卷第565- 571頁，原證46）所示內容不符，顯有減輕其責任並加重原告責任，致使原告於本件房地申請貸款時，因系爭房地位於工業區銀行無法核貸約定之85％價款，如此非可歸責原告事由如依上開預售屋買賣契約書範本第18條第2項之規定，被告應同意「以原承諾貸款年限及條件有買方分期付款。」，縱使，可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起不得少於三十天內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額，不能主張「原告無法如數貸足，視為放棄貸款，及其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」而解約，該約定對原告顯失公平，依民法第247 條之1 規定，該約定當屬無效，故被告以此理由解約亦屬無效。
五、再應審酌為原告陳芷芸主張被告應返還已交付之價款，有無理由？
（一）被告主張關於第6 期「可委辦貸款抵繳」之期款，依系爭買賣契約之附件一「付款明細表」所載，買方應於「核發使用執照日起第30天」（即97年10月30日）（按使用執照係於97年9 月30日核發（被證3 ）給付，惟原告陳芷芸直至97年10月31日止，仍未繳納，被告遂於97年11月3 日寄發存證信函催告原告應於函達五日內繳納（見原證13 ），然原告陳芷芸於前開催告期限內仍未繳納，被告遂於97年11月11日寄發存證信函予原告陳芷芸，解除系爭買賣契約，並沒收其等已繳之全部款項（見原證15）等情，被告係以「被告無法如數貸足，視為放棄貸款，及其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」而解約，然依前開說明，「買方（即原告陳芷芸）無法如數貸足，視為放棄貸款，及其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」之約定，有違「誠信原則」，且對原告顯失公平，依民法第247 條之1 規定，該約定當屬無效，故被告以此理由解約自屬無效，不生解約之效力。
（二）因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除其契約，民法第256 條定有明文。因被告已原告陳芷芸將所購買門牌號碼為新北市○○路○ 段○○○ 巷○○號9 樓出賣予第三人，因可歸責於債務人即被告之事由，致給付不能者，債權人即原告陳芷芸得解除其契約，原告陳芷芸於10
2 年8 月7 日本院審理時當庭解除契約，自生解除契約之效力。原告陳芷芸依民法第259 條：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」之規定，請求應返還已交付之價款及利息，有理由。
六、再應審酌為原告李翔芸、曾偉誠、楊承璋主張被告應返還已交付之價款，有無理由？
（一）被告主張關於第6 期「可委辦貸款抵繳」之期款，依系爭買賣契約之附件一「付款明細表」所載，買方應於「核發使用執照日起第30天」（即97年10月30日）（按使用執照係於97年9 月30日核發（被證3 ）給付，惟原告李翔芸及曾偉誠直至97年10月31日止，仍未繳納，被告遂於97 年11月3 日寄發存證信函催告原告應於函達五日內繳納（見原證23及被證4 ），然原告李翔芸及曾偉誠於前開催告期限內仍未繳納，被告遂於97年11月10日寄發存證信函予原告李翔芸及曾偉誠，解除兩造間系爭買賣契約，並沒收其等已繳之全部款項（見原證15、原證24及被證5 ）；此外，原告李翔芸並於98年5 月31日簽署「協議書暨收據」（見被證1 ），業已載明「因乙方（即原告李翔芸）無法繼續買受並已解除買賣契約」、「甲、乙雙方已解除上開買賣契約，雙方已無契約關係存在」、「甲、乙雙方均不得再對他方為任何權利及義務之主張或請求」；原告曾偉誠業於97年10月21日簽署貸款確認書（被證2 ），就第6 期款確認以「全額不辦貸款- 依買賣契約書附件一「付款明細表」約定，於使用執照核發日起第三十天（即為97年10月30日）按期繳納」方式繳付；原告楊承璋係因未依期繳納第5 期「領取使用執照」之期款，而經被告依系爭買賣契約約定，合法解除契約等語。經查：
1、「買方（即原告）無法如數貸足，視為放棄貸款，及其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」之約定，有違「誠信原則」，且對原告顯失公平，依民法第247 條之1 規定，該約定當屬無效，被告於97年11月以此理由對原告李翔芸解約自屬無效，不生解約之效力。然原告李翔芸與被告於98年5 月31日簽署「協議書暨收據」（見被證1 ），業已載明「因乙方（即原告李翔芸）無法繼續買受並已解除買賣契約」、「甲、乙雙方已解除上開買賣契約，雙方已無契約關係存在」、「甲、乙雙方均不得再對他方為任何權利及義務之主張或請求」，原告李翔芸與被告於98年5 月31日合意系爭解除買賣契約，並指明雙方均不得再對他方為任何權利及義務之主張或請求，顯已拋棄價金的返還，並非只希望代收款返還而已，原告李翔芸主張被告應返還已交付之價款，並無理由。
2、原告曾偉誠業於97年10月21日簽署貸款確認書（被證2 ），就第6 期款確認以「全額不辦貸款- 依買賣契約書附件一「付款明細表」約定，於使用執照核發日起第三十天（即為97年10月30日）按期繳納」方式繳付，自願放棄貸款，約定於使用執照核發日起第三十天（即為97年10月30日）按期繳納，自無「買方（即原告）無法如數貸足，視為放棄貸款，及其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」之適用，被告遂於97年11月寄發存證信函予原告曾偉誠解除契約，自生解除系爭買賣契約之效力，原告曾偉誠主張被告應返還已交付之價款，亦無理由。
（二）被告主張原告楊承璋部分，其係因未於約定期限內繳納第
5 期「領取使用執照」之期款，經被告分別於97年10月14日及10月22日寄發存證信函催告應於函達五日內繳納（見原證37），然原告楊承璋於前開催告期限內仍未繳納，被告遂於97年10月29寄發存證信函予原告楊承璋解除兩造間系爭買賣契約，原告楊承璋部分係因未於約定期限內繳納第5 期「領取使用執照」之期款，並非「可委辦貸款抵繳」之期款，解除契約理由與「買方（即原告）無法如數貸足，視為放棄貸款，及其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」無關，被告遂於97年10月寄發存證信函予原告楊承璋解除契約，自生解除系爭買賣契約之效力，原告楊承璋主張被告應返還已交付之價款，顯無理由。
七、末應審酌為原告李翔芸、曾偉誠、楊承璋主張酌減違約金，有無理由？
（一）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院79年台上字第1915號、93年台上字第909 號著有判例、裁判闡釋甚明。系爭房地產買賣契約固屬預售屋買賣之定型化契約性質，惟依內政部於98年10月所公告修正並經行政院消費者保護委員會會議通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」，可知中央主管機關於預售屋買賣關係中，為維護消費者之正當權益，亦認賣方因買方違反付款條件及方式所得沒收之已繳價款應以房地總價款百分之15為上限，自屬客觀合理之範圍。
（二）審酌上情，並參以原告李翔芸、曾偉誠、楊承璋與被告林張素娥所成立土地預定買賣契約書之約定土地總價分別為3,040,000 元、1,790,000 元、2,520,000 元；原告李翔芸、曾偉誠、楊承璋與被告瓏山林公司所成立房屋預定買賣契約書之約定房屋總價分別為2,020,000 元、1,190,00
0 元、1,680,000 元；其中原告李翔芸與被告於98年5 月31日合意系爭解除買賣契約，並約定均不得再對他方為任何權利及義務之主張或請求，自無不得請求酌減違約金；又依原告曾偉誠、楊承璋於各該契約之違約情事，被告林張素娥、瓏山林公司各自依契約關係所得沒入之違約金上限合理範圍應為土地部分分別為268,500 元（即1,790,000*0.15＝268,500 ）及378,000 元（即2,520,000*0.15＝252,000 ），房屋部分分別為178,500 元（即1,190,000*
0.15＝178,500 ）及252,000 元（即1,680,000*0.15＝252,000 ）。是被告林張素娥、瓏山林公司各以原告曾偉誠、楊承璋已繳納土地分別為價款180,000 元及290,000 元、房屋價款分別為120,000 元及210,000 元充作違約金予以沒入，就房屋、土地價款部分於上限之合理範圍內，即難認有過高之情形。所以，原告李翔芸、曾偉誠、楊承璋主張酌減違約金，並無理由。
八、綜上所述，原告陳芷芸於10 2年8 月7 日本院審理時當庭解除契約，自生解除契約之效力。原告陳芷芸並得依民法第25
9 條：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」之規定，請求應返還已交付之價款及自受領時起之利息。從而，請求被告瓏山林公司、林張素娥應分別給付原告陳芷芸( 原名:陳子喻) 各27萬元、41萬元，及均自102 年6 月6 日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回。原告李翔芸、曾偉誠、楊承璋訴請判決被告帶給付如其訴之聲明金額及法定利息，核非有據，均應予駁回。
九、本件原告陳芷芸勝訴部分，係屬所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行。又原告李翔芸、曾偉誠、楊承璋之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失依附，均應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十一、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
書記官 尤秋菊