臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1568號原 告 中國海B.C棟公寓大廈管理委員會法定代理人 蕭進榮訴訟代理人 周福珊律師
賴玉梅律師王嘉斌律師被 告 王月英
呂進彬安惠玲上 一 人訴訟代理人 謝式欽被 告 張瑛玿訴訟代理人 曾永耀上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於中華民國102 年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王月英應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上之門牌號○○區○○街一五五至一六五號及一五三巷二至二二號建物地下層如附圖所示地下一層編號Ａ部分建物（面積八點六三平方公尺）騰空返還原告。
被告呂進彬應將前項建物地下層如附圖所示地下二層編號Ｂ部分建物（面積一一點五○平方公尺）騰空返還原告。
被告安惠玲應將第一項建物地下層如附圖所示地下二層編號Ｃ部分建物（面積七點二九平方公尺）騰空返還原告。
被告張瑛玿應將第一項建物地下層如附圖所示地下二層編號Ｄ部分建物（面積一七點○一平方公尺）騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告係坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上、門牌號○
○區○○街155 至165 （單號）及153 巷2 至22號（雙號）（下稱中國海B.C 棟社區）區分所有權人依公寓大廈管理條例規定所成立之管理委員會，被告王月英、呂進彬、安惠玲、張瑛玿則為中國海B.C 棟社區地下一、二層地下停車空間之共有人，分別為編號B1-28 、B2-18 、B2-37 、B2-38 之停車位使用權人。
㈡按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者；約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4 款、第6 款定有明文。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，同條例第9 條第2 項、第4 項亦有明文規定。查中國海B.C 棟社區地下一、二層除編定為地下停車空間供地下停車位所有人停放車輛外，其餘為防空避難空間及公共設施所有之公共空間，屬公寓大廈管理條例所稱之共用部分，但被告等除使用自己停車位外，卻另有違規停放車輛占用地下室共用部分之公用空間情事：
⒈被告王月英除於地下一層編號B1-28 停車位內停放1 輛車
輛外，另1 輛車輛占用如附圖所示地下一層編號Ａ部分面積8.63平方公尺之公共空間。
⒉被告呂進彬除於地下二層編號B2-18 停車位內停放1 輛車
輛外，另1 輛車輛占用如附圖所示地下二層編號Ｂ部分面積11.50 平方公尺之公共空間。
⒊被告安惠玲除於地下二層編號B2-37 停車位內停放1 輛車
輛外，另1 輛車輛占用如附圖所示地下二層編號Ｃ部分面積7.29平方公尺之公共空間。
⒋被告張瑛昭除於地下二層編號B2-38 停車位內停放1 輛車
輛外，另1 輛車輛占用如附圖所示地下二層編號Ｄ部分面積17.01 平方公尺之公共空間。
㈢中國海B.C 棟社區先於101 年11月23日第21屆第一次區分所
有權人會議通收過回地下室公共空間以供規劃為汽、機車停車位供住戶承租使用，以增加原告管理委員會收入，並再於
10 1年12月24日第21屆暨第22屆管理委員會第三次聯席會議決議通過委任律師辦理收回地下室公用空間事宜，嗣即於10
2 年12月24日以律師函通知被告等騰空所占用之地下室公共空間，然被告等置之不理，持續占有使用公共空間。為此，原告得依前揭公寓大廈管理例之規定，訴請被告等將占用之公共空間予以騰空返還。
㈣併為聲明：如主文第1 至4 項所示。
二、被告則抗辯：㈠依中國海B.C 棟社區管理規約（下稱社區規約）第4 章第27
條3 項規定，一車位以停一車為原則，其餘規定依「停車場管理辦法」施行之。又依中國海B.C 棟公寓大廈停車場管理辦法18條規定，所有車位限私人車位，如需一車位停放兩部汽車者，在不影響公共安全、占用車道及出口原則下，經管委會議決及經鄰近車位區分所有權人達兩位（含）以上書面同意蓋章後生效。所以停車場屬於約定專用，經管理委員會同意並繳納使用管理費，並無違法行為。而被告等依社區規約規定，有經鄰近車位區分所有權人書面同意書，且經原告管理委員會許可，並依停車場管理辦法第29條規定繳納2 輛車之停車場清潔電雜費。被告等依上述規定視同契約行為，原告應依住戶規約公正處理之。
㈡原告稱社區先於101 年11月23日第21屆第一次區分所有權人
會議通收過回地下室公共空間以供規劃為汽、機車停車位供住戶承租使用，以增加原告管理委員會收入，並再於101 年12月24日第21屆暨第22屆管理委員會第三次聯席會議決議通過委任律師辦理收回地下室公用空間事宜，於102 年12月24日以律師函一再強調被告等人有侵占行為。惟查：
⒈被告等人係依社區規約之規定依法繳交管理費用，為何還
要重新收回重新歸劃車位出租？⒉原告未依社區規約第15條特別決議之規定行事，因此本案不成立。
⒊原告收回地下公共空間為何只針對被告等人？中國海B.C
棟社區其他停放兩輛車輛以上比比皆是，單單對被告等人提告，被告等人不服原告管委會之決議。
㈢併為聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告為中國海B.C 棟社區依公寓管理條例成立之管理委員會，被告王月英、呂進彬、安惠玲、張瑛玿為中國海B.C棟社區地下一、二層地下停車空間之共有人，分別為編號B1-28 、B2-18 、B2-37 、B2-38 之停車位使用權人，而被告等人除於自己停車空間停放1 輛車輛外，另有使用其等停車位旁之公共空間再停放1 輛車輛，被告王月英使用位置為如附圖所示地下一層編號Ａ部分面積8.63平方公尺，被告呂進彬使用位置為如附圖所示地下二層編號Ｂ部分面積11.50 平方公尺，被告安惠玲使用位置為如附圖所示地下二層編號Ｃ部分面積7.29平方公尺，被告張瑛玿使用位置為如附圖所示地下二層編號Ｄ部分面積17.01 平方公尺之事實，為兩造所不爭執，並有新北市新莊區公所函影本、建物登記謄本、照片影本等件在卷可稽（見本院卷第9 至15頁、第94至113 頁），復經本院會同新莊地政事務所地政人員到場勘驗、測量明確，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第148 至151 頁），自堪認此部分事實為真實。
四、原告主張被告等使用之地下一、二層公共空間，屬公寓大廈管理條例所稱之共用部分，被告等違規停放車輛，其得訴請被告等將占用之公共空間予以騰空返還等語，則為被告等所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：被告等就其停放車輛之公共空間有無合法使用之權源？經查：
㈠被告雖抗辯：其等於地下室停車場公共空間停放車輛已符合
社區規約第27條第3 項及停車場管理辦法第18條之規定云云，並提出上開社區規約、停車場管理辦法及照片影本為證（見本院卷第71至75頁、155 至165 頁）。惟社區規約第27條第3 項係規定：「一車位以停一車為原則，其餘規定依『停車場管理辦法』施行之。」停車場管理辦法第18條則規定：
「所有車位限私人車輛，如需一車位停放二部汽車（但取多限二部汽車），在不影響公共安全、佔用車道及出入口原則下，經管委會議決同意及經鄰近車位區分所有權人達至少二位（含）以上書面同意蓋章後生效。但同意者，如因故撤銷同意書後，次月起該項權利自動喪失。」等語，可見依上開規定之文義解釋，所謂「一車位」，應指在個人分管停車範圍內之位置而言，所謂「一車位停放二部汽車」應係指在個人分管停車範圍內之位置停放二部汽車而言，而本件被告等另輛車輛所停放之位置分別係在地下一、二層之公共空間，並非屬個人分管停車範圍內之位置，當無上開停車場管理辦法規定之適用，是被告上開抗辯並非可採。
㈡被告又抗辯：依上開社區規約及停車場管理辦法之規定，停
車場屬於約定專用，被告等人停放1 部車輛已經管理委員會同意並繳納2 部車輛之管理費，並無違法行為云云，並提出申請人為黃照之「一車位停放二部汽車同意書」影本及自行繳納款項統一收據影本為證（見本院卷第172 至173 頁）。
然所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3 條第5 款定有明文。而上開社區規約及停車場管理辦法之規定，既非指車輛得停放於私人停車位以外公共空間之規定，自無從採為其等得約定專用地下室公共空間停放車輛之依據。至原告雖收受被告等停放於地下室公共空間車輛之管理費，然並不能謂各該遭被告等人占用之地下公共空間業經全體區分所有權人決議為「約定專用部分」，故被告此部分抗辯亦無足取。
㈢被告再抗辯：原告未依社區規約第15條特別決議之規定行事
，因此本案不成立，且原告收回地下室公共空間為何只針對被告等人，其他停放兩輛車輛以上比比皆是，被告等不服原告管委會之決議云云。惟本件中國海B.C 棟社區第21屆第一次區分所有權人會議之決議並非屬社區規約第15條所規定之「規約的訂定或增補修定。住戶之強制遷離或所有權的強制出讓。約定專用或約定共用事項。」等，應經區分所有權人會議特別決議之事項，且縱未經區分所有權人會議之決議，原告對於違法使用共用部分之住戶亦得依法請求騰空；又他住戶是否亦有占用地下一、二層公共空間停放車輛，核與本件被告等確有違法占用公共空間無涉，倘他住戶亦有類此違法情事，被告或其餘住戶自得依法或住戶規約之規定促請原告本於職責妥適處理，是被告上開抗辯亦非有據。
五、按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。…住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項定有明文。
本件被告等既均無合法權源而違法使用屬於公用部分之地下室公共空間供自己停車使用，且經原告委請律師於102 年12月24日以通知被告等騰空所占用之地下層公共空間未獲置理，有律師函及回執在卷可稽（見本院卷第23至30頁），從而，原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項之規定，訴請被告等應分別將如附圖所示之地下層公共空間予以騰空返還，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌；又本件原被告林麗珠、王靜玲、黃照、王一婷部分業經原告撤回起訴，依民事訴訟法第83條第1 項前段規定，上開撤回部分應由原告負擔訴訟費用，均附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 8 日
民事第三庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 102 年 10 月 8 日
書記官 陳淑芳