臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1582號原 告 林俊傑訴訟代理人 劉添錫律師
彭德港被 告 何瑞郎訴訟代理人 徐桂花被 告 何環州訴訟代理人 何永得被 告 何弦諸上列三人之共同訴訟代理人
郭芳宜律師上列當事人間請求分割共有物事件，於中華民國103年7月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文兩造共有之坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地所有權全部，及其上同地段第三○六九建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○弄○號房屋及第三層增建部分（面積九十一平方公尺）、第一層增建部分（面積十九平方公尺）、第二層增建部分（面積十九平方公尺）、增建部分合計一百二十九平方公尺之建物所有權全部，准予分割為被告何瑞郎、何弦諸、何環州共有，被告何瑞郎、何環州各取得應有部分四分之一，被告何弦諸取得應有部分二分之一。被告何弦諸應給付原告新臺幣伍佰捌拾肆萬貳仟柒佰貳拾捌元。
訴訟費用由被告何瑞郎、何弦諸、何環州各負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權全部及其地上建號3069號建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○弄○號房屋所有權全部及第三層增建91平方公尺、第一層增建19平方公尺、第二層增建19平方公尺，增建合計129平方公尺所有權全部准予分割。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權全部（土地部分，原告所有權應有部分4分之1，被告所有權應有部分各4分之1）及其地上建號3069號建物門牌新北市○○區○○街○○○巷○弄○號房屋所有權全部及第三層增建91平方公尺、第一層增建19平方公尺、第二層增建19平方公尺，增建合計129平方公尺所有權全部（建物部分，原告所有權應有部分4分之1，被告所有權應有部分各4分之1）係兩造所共有，原告依民法第823條規定請求分割。兩造共有之建物，面積太小，兩造若以原物分割方法，無法達到原來使用目的，原告請求變賣共有物的分割方法，由兩造分配價金。原告就共有房地係以361萬元買受。
（二）被告主張以補償方式，由被告補償原告價金，由被告買回原告共有物的應有部分的分割方法，上開土地建物經元大不動產估價師事務所估價結果，土地部分新臺幣（下同）2300萬8755元，建物部分36萬2156元，合計總價2337萬0911元，原告對於鑑價結果沒有意見，若以該價格作為補償分割的方法，原告認為合理。被告主張系爭房地價值應以原告於民國102年3月22日起訴時為準，稱元大不動產估價師事務所於原告起訴後一年多之103年4月15日鑑定，價格偏高，不宜採為本件系房地變賣或補償原告價金之依據，主張附近實價登錄房屋價格比元大不動產估價師事務所鑑定結果低等語，然分割共有物係以分割時之市價為準，不是以起訴時為準，而且每間房屋之坪數大小、格局、地點、房屋起造年份、興建之建材及房屋結構等因素，都會影響房屋的價格，系爭房地格局方正，是大坪數的透天厝，房地坐落在新北市○○區○○街旁，一樓可以停放汽車及機車，車輛進出非常方便，房價當然就其他房屋高，被告所引低價的登錄房地，顯不可採。爰依民法第823條規定提起本件訴訟。
（三）證據：提出土地暨建物登記謄本、臺灣新北地方法院不動產權利移轉證書、戶籍謄本、照片、地圖等影本為證據。
二、被告方面：聲明：（一）請求駁回原告之訴。（二）兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權全部及其地上建號第3069號建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○弄○號房屋所有權全部，第三層增建91平方公尺、第一層增建19平方公尺、第二層增建19平方公尺，增建合計129平方公尺所有權全部，由被告何弦諸以4,133,540元補償原告，由被告何弦諸按4分之2、被告何瑞郎、何環州各4分之1比例共有之。其陳述及所提出之證據略如下：
（一）系爭土地面積126.77平方公尺為兩造4人共有，各應有部分為4分之1，因地上已有系爭建物，土地分割顯有困難，故本件分割方法，請審酌土地與其地上建物合併考慮。
（二）系爭建物保存登記面積第一、二層各50平方公尺、陽台22平方公尺、平台22平方公尺，合計144平方公尺；另未登記之增建建物第三層91平方公尺；第一層19平方公尺，第二層19平方公尺，合計129平方公尺，各層面積過小不宜細分，而系爭建物僅有三層，共有權人卻有4人，持分各4分之1，亦難予分割。原告以系爭共有建物面積太小，兩造若以原物分割方法，無達到原來使用目的，固屬實情，但原告主張變賣分配價金，被告殊難贊同，請法院審酌下列事項，由被告3人保持共有，而原告應有部分4分之1，則請鈞院酌定合理金錢補償原告。
1、系爭房地，原為被告何瑞郎、何弦諸之父何豐竹於63年間出資購買，當時家父何豐竹以被告2人及訴外人何瑞燦（原告之前手）、何瑞穗（被告何環州之父）4兄弟名義登記為4人共有所有權。被告之父母於系爭房屋興建完成攜帶被告2人及其他子女搬入居住，故系爭房地為被告父母養育被告等子女的家，為被告等及父母之生活的中心，被告之母親楊欵現年近90歲，隨同被告何弦諸、何環州仍繼續居住在系爭房屋內，對系爭房地存有深厚情感，此有拍賣公告使用情形載明拍定不點交在卷，被告之母迄今仍堅持住在系爭房屋內。本件雖因訴外人何瑞燦欠國泰世華銀行債務，由該銀行聲請鈞院就何瑞燦對系爭房地共有權4分之1進行拍賣期間，被告3人曾詢問何瑞燦，何瑞燦答稱伊會設法籌借款項還清銀行債務，叫被告等人不用擔心，被告等相信其所言，且被告等不諳法律規定，而疏於關心何瑞燦持分4分之1拍賣情形，致由原告拍定取得。
2、原告明知訴外人何瑞燦被拍賣系爭房地持分4分之1，系爭房屋為其他部分共有人及其家屬居住使用，拍定不點交，竟以361萬元標買，以其登記為所有權人日期在102年3月19日，距原告提起本件訴訟日期為同年月29日，僅有10天，卻急著起訴變賣系爭共有物，分配價金，窺其競標買受之目的，無非在營利，不在取得系爭房地使用收益，依首引法條規定，系爭房地以分配予被告三人共有為適當。而以金錢補償原告持分4分之1價金，要與原告投資營利之目的相吻合。
（三）被告3人仍願維持共有關係，俾維護家產，惟因被告3人均非富有，被告何瑞郎現遷居花蓮，搬回系爭房屋居住機會甚微，被告何環州靠微薄薪資維生，難予出資，被告何弦諸為達成母親保持家產的願望，願竭盡所能，擬向親友籌措補償原告持分金額，因此如蒙鈞院判決被告三人共有，則其權利範圍，被告何瑞郎、何環州應有部分各4分之1、被告何弦諸應有部分4分之2，請鈞院審酌系爭房地之客觀價值，酌定補償金之數額予原告。
（四）本件經鈞院囑託元大動產估價事務所鑑定系爭房地之價值，元大不動產估價師事務所以103年4月15日作為估價之期日，鑑定土地總價23,008,755元（每坪60萬元）建物總價362,156元（每坪8,314元），合計為23,370,911元。被告認為本件系爭房地之價值，援引民事訴訟法第77條之1第2項前段規定，應以原告於102年3月22日起訴時市價為準，故元大不動產估價師事務所以原告起訴後一年多之103年4月15日予以估價，其上開評估總價，顯然偏高，不宜採為本件系爭房地補償原告價金之依據。
（五）政府自101年8月1日已開始實施不動產實價登錄之制度，系爭房地之同區鄰近不動產交易實價，不失為本件系爭房地市價之參考。系爭房地鄰近不動產在102年全年之實價登錄有三筆①國光街189巷1-30號，房地面積33.88坪，102年2月交易實價為1,665,000元，換算每坪為491,440元；②國光街189巷1-30號，房地面積19.93坪，102年8月交易實價為440,000元，換算每坪為220,773元；③國光街189巷1-30號，房地面積18.63坪，102年12月交易實價為1,030,000元，換算每坪為552,872元，該三筆交易平均每坪價金為421,695元，被告主張以102年上開鄰近不動產三筆實際交易平均售價格每坪421,695元作為本件系爭房地補償金額之依據。本件系爭土地38.35坪總價額16,172,003元（計算式: 38.35x421,695元=16,172,003元），另加上系爭房屋總價362,156元（元大不動產估價師事務所建物估價部分），合計16,534,159元，原告4分之1持分總價額為4,133,540元（計算式：16,534,159元x-1/4=4,133,540元），如此原告可獲得投標利益超過50萬元，而被告亦可保住父親之遺產，敬請鈞院審酌作為被告何弦諸補償原告之價款等語。
（六）證據：提出國民身分證、不動產交易實價查詢服務網等影本為證據。
貳、本院依職權囑託元大不動產估價師事務所鑑定土地及建物價額。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權全部及其地上建號3069號建物門牌新北市○○區○○街○○○巷○弄○號房屋所有權全部及第三層增建91平方公尺、第一層增建19平方公尺、第二層增建19平方公尺，增建合計129平方公尺所有權全部為兩造所共有，其土地權利比例各為4分之1，建物權利比例各為4分之1等情，業據提出土地暨建物登記謄本、臺灣新北地方法院不動產權利移轉證書等影本為證，且兩造間就系爭房地並無不得分割之特別約定，依使用目的非不能分割；又兩造曾經本院102年度板調字第45號調解不成立在案，復無法就分割方法達成協議等情，為兩造所不爭執，是原告請求本院就系爭房地為裁判分割，洵屬正當。
二、次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項及第4項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。本件原告主張兩造共有之建物，面積太小，若以原物分割方法，無法達到原來使用目的，請求變賣共有物，由兩造分配價金，然若以鑑定價格作為補償分割的方法，原告認為合理等語，被告則主張由被告何弦諸按4分之2、被告何瑞郎、何環州各4分之1比例共有之，並由被告何弦諸以4,133,540元補償原告等語。經查，參諸前開說明，共有物之分割方法仍以原物分割為原則，如原物分割顯有困難時，始為變價分割，系爭房地目前為被告之母親楊欵及被告何弦諸、何環州占有使用中，此為原告所不否認，而被告何弦諸願以金錢補償原告之方式受分配系爭房地原為原告所有之應有部分4分之1，並與被告何瑞郎、何環州仍維持共有關係，原告亦同意以鑑定價格作為金錢補償原告之方案，且原告於102年3月8日以361萬元之價格經由本院民事執行處拍賣程序，取得系爭房地原為訴外人何瑞燦所有之應有部分4分之1，拍賣公告上已記載拍定後不點交之情形，顯見原告應早已知悉系爭房地為被告居住之使用情形，是本院認將系爭房地以原物分配於被告3人共有，由被告何瑞郎、何環州各取得應有部分4分之1，被告何弦諸取得應有部分2分之1，並由被告何弦諸以金錢補償原告，乃最能兼顧系爭房地之住家性質、使用現況、被告對系爭房地之情感及原告欲將系爭房地應有部分換價之投資獲利，而屬最符合公平經濟原則之分割方式，自應採之。至於原告另外所提之變價分割方案，程序較為複雜且不利於被告何弦諸、何環州及被告之母親楊欵繼續居住，自不足採。
三、原告主張應以該鑑定價格作為補償分割的方法等語，被告則抗辯稱應以原告於102年3月22日起訴時市價為準，以102年鄰近系爭房地三筆實際交易平均售價每坪421,695元作為本件系爭房地補償金額之依據等語。經查，系爭房地經本院職權送請鑑定結果，系爭房地之土地部分價格為23,008,755元、建物價格為362,156元，合計鑑定價格為23,370,911元，有元大不動產估價師聯合事務所不動產估價報告在卷可參，並參酌系爭房地之坐落、面積、地形、地勢，系爭建物位置鄰進實踐國小、中和戶政事務所、自強公園、國光派出所、清穗公園、重慶國中等公共設施，享有便利性，土地利用全區均規劃○住○區○○○道路規劃以中山路為主要道路，大眾交通運輸工具以公車為主，本院審酌系爭建物之樓層、屋況、交通位置及大眾運輸工具便利性及權利價值等因素，復考量系爭建物建築完成日期為60年7月13日，已經歷年數43年，應認系爭房地以總價23,370,911元，應屬合理。至於被告提出之不動產交易實價查詢服務網影本內容，僅為鄰近房地買賣之交易價值，惟個別不動產之坪數大小、格局、地點、房屋起造年份、興建之建材及房屋結構等因素均有不同，尚難逕以鄰近房地價格作為本件被告何弦諸應補償原告金額之計算，且與元大不動產估價師事務所直接針對系爭房地之一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下所為專業意見分析及估價方式進行評估結果，尚有落差，認為以上開估價師事務所鑑定結果，較符合系爭房地實際價值，是被告上開抗辯即非可採。則依系爭房地之價值按兩造共有比例計算結果，原告應有部分為4分之1，被告3人應有部分持分比例各為4分之1，原告應受分配房地價值為5,842,728元（23,370,911×1/4=5,842,728，元以下四捨五入），但實際未受分配，被告何弦諸就其多受分配部分，依據首揭規定，應補償原告5,842,728元。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段規定，訴請就系爭房地為分割，為有理由。本院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情形，爰定適當公平之分割方法如主文第一項所示。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
查分割共有物事件乃具有非訟事件性質，系爭不動產既因兩造無法達成分割協議，致原告提起本件訴訟，由法院命為適當之分配，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，因兩造均因系爭不動產之分割互蒙其利，依上開說明，本院認本件訴訟費用應由兩造按原應有部分比例負擔始為公平，爰判決如主文第二項所示。
陸、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
書記官 黃雅慧