臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1723號原 告 王正哲
李榮達陳心錚李若瑜李則平共 同訴訟代理人 鄭洋一律師複代理人 凃莉雲律師被 告 邱平和
邱愛倫邱林秋桂共 同訴訟代理人 連耀霖律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國103年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣壹佰零壹萬伍仟貳佰捌拾貳元，及自民國一百零二年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之四十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾叁萬玖仟供擔保後，得假執行，但被告以新台幣壹佰零壹萬伍仟貳佰捌拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：被告於民國（下同）101年3月15日與原告簽訂
不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買原告共有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號等6筆土地（下稱系爭土地）及其地上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），總價款新台幣（下同）8530萬元，約定簽約時支付1700萬元、101年3月28日支付2565萬元、完稅時支付2,559萬元，並於101年7月31日前點交並付清尾款1706萬元，約定「承買人於過戶登記前完稅單完繳同時應提出尾款等額銀行本票交由萬甲地政士保管以供保證，延遲責任買方負擔。」，然於原告稅款完繳後，直至101年7月31日，被告抗辯土地面積短少拒不點交外，亦未交付萬甲代書事務所地政士買賣價金總額5％金額之銀行本票以供擔保。然原告已於101年8月28日將系爭土地及系爭房屋移轉登記為被告共有，原告亦依被告要求申請鑑定界址，土地並無短少，系爭買賣契約第3條第4項及不動產購買賣契約附件第1條，被告明示負連帶責任，是被告尚未給付其餘買賣價金213萬2500元，依據系爭買賣契約第11條第3項規定，被告未依照約定付款而為遲延給付時，應給付原告按未履行支付價款千分之一計算之滯納金即2,133元（2,132,500×1/1000＝2,133），爰依系爭買賣契約第3條第1項、第11條第3項及民法第250條第1項之規定，提起本訴，並聲明：被告應連帶給付原告213萬2500元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息；暨自民國（下同）101年7月31日起至清償日止，按日給付違約金2,133元予原告，並願擔保請准宣告假執行。
被告則以：
㈠被告已依約支付8316萬7500元，已達全部價金之97.5％，依系
爭買賣契約第3條價款給付第1項第三次款尾款1760萬元之給付方式，訂於民國101年7月31日點交買賣之不動產，同時付清尾款，系爭土地之點交與尾款之支付互有對價關係，與惟被告支付8316萬7500元之價金後，已逾尾款之金額，屢次請求原告辦理過戶，並鑑界點交，惟原告遲至101年8月28日始將系爭土地移轉為被告所有，亦未辦理買賣土地及房屋之點交，致被告不知系爭土地之範圍，原告依約辦理土地及房屋之點交前，被告行使同時履行抗辯拒絕剩餘價金之給付。依據系爭買賣契約附約第3點記載：「承買人於過戶登記前稅單完繳同時應提出尾款等額銀行本票交由萬甲地政士保管以供保證，延遲責任買方負擔。」其意在於承買人應提出尾款同額之本票予買方，作為尾款擔保之用，並非於完稅之時，被告即有給付尾款之義務。此由系爭買賣契約第3條第1項約定「點交日期訂於民國101年7月31日，同時付清尾款。」可知，因此原告點交不動產時，被告方有給付尾款之義務。又所謂點交，乃將買賣標的物之範圍及實體交給買受人管領占有之意思表示及事實行為，本件系爭房屋固可確認其位置及範圍所在，然系爭土地約有2公頃，現場為林地，非經鑑界，無法確定系爭土地確切之位置及範圍，是就本件系爭土地及房屋尚未點交。原告稱一般交易習慣原告將系爭土地移轉登記予被告即為交付，不但不符交易習慣，且與買賣契約之約定不符。原證7領界確認書，雖係被告邱愛倫於101年11月6日會同鑑界，並非已經完成點交。
㈡系爭土地中之新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭10
66地號土地）長久以來，約有240平方公尺被作為道路使用，現場鋪設柏油，作為道路供公眾通行。原告明知上述事實，竟刻意隱瞞，於締約過程及買賣契約均未提及此事，致使被告買受之土地，有部分不能使用之情形，原告出賣系爭1066地號土地，顯有瑕疵，被告係故意不告知該瑕疵。是被告依民法之規定主張減少價金，且因系爭1066地號土地面臨道路為較有價值之土地，以每平方公尺1萬元計算，應減少價金240萬元，減少之後，原告對被告已無價金請求權存在，原告請求給付買賣價金，自無理由。又因被告行使同時履行抗辯，依最高法院50年台上字第1550號判例，被告對於買賣價金之給付，並不負遲延責任，自無須給付違約金。
㈢證人李世發證述被告買受系爭土地係以圍籬為界，原告請求繪
製水溝邊緣至道路之面積並無意義，且道路水溝係達到防洪排水之目的，非可作為私人使用，經新北市板橋地政事務所甲案計算系爭土地中之道路面積為254.26平方公尺，依據系爭買賣契約第8條第2項之約定及民法第360條之規定，被告受有損害，且缺少原告保證之品質，以每平方公尺1萬元計算，依據民法第360條及系爭契約第8條第2項之規定，得請求原告賠償254萬2600元，與原告請求抵銷，原告請求已無理由。再據證人黃福生證述:不知道實際之界址點，所以不知道有道路用地，系爭土地於101年7月11日鑑界後始知有部分土地作為道路使用，足見證人陳真玲證述其夫曾向被告談及系爭土地有道路用地等證詞，顯其偏袒之詞。至於系爭買賣契約附款約定面積超過
1.5%，互以總坪數單價找補差價，係指買賣土地實際之總面積與登記面積差額之找補差價而言，並非針對系爭土地部分作為道路用地之情形，因此，證人李世發亦證述找補係針對面積之誤差，並非爭執道路用地之問題。
㈣聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
兩造不爭執之事項（102 年9 月3 日筆錄，見本院卷第105 頁
背面）：
㈠被告於101年3月15日與原告等五人簽定不動產買賣契約書，以
8530萬元向原告購買系爭土地及系爭房屋，約定第一次簽約備證用印款1700萬元，完稅款2559萬元，尾款1706萬元，點交日期定於101年7月31日同時付清尾款，被告已給付原告價金8316萬7500元，尚有213萬2,500元未給付。
㈡系爭土地已於101年8月28日移轉登記為被告所有，有新北市光特板地政電傳資訊系統可按（見本院卷第26-32頁）。
本件爭點及本院判斷
原告起訴主張兩造簽訂系爭買賣契約，原告已移轉系爭土地之所有權於被告，被告卻拒絕給付其餘價金，爰依據系爭買賣契約第3條第1項、第11條第3項及民法第250條第1項之規定，提起本訴，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點㈠系爭買賣契約之附件，有關於1.5%找補之約定，是否包括圍籬外道路用地占用系爭土地之約定?㈡原告是否有故意不告知系爭不動產之部分土地作為道路使用之瑕疵？被告抗辯依據系爭買賣契約書第8條第2項、民法第360條請求減少價金是否有理由？㈢原告是否已依據契約第3條、第10條之約定，完成點交？系爭不動產尚未辦理點交，是否可歸責於原告或被告？原告請求給付買賣價金之尾款是否有理由？㈣原告依據買賣契約第11條第3項，請求違約金是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭買賣契約之附件，有關於1.5%找補之約定，是否包括圍籬
外道路用地占用系爭土地之約定?⒈探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契
約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例意旨、86年度台上字第3873號民事裁判意旨參照）。
⒉原告主張系爭土地部分之道路用地部分為系爭買賣契約找補之
1.5範圍內，並以證人陳真玲之證述為據，然為被告所否認。經查:
⑴兩造於系爭買賣契約加註附件記載「承買人認知契約標的地形
地物，買賣含地上建物及倉庫（建築物內部，活動物品除外）遺留物以現狀交付，但包含農林作物屬標的範圍，如需複丈鑑界由出賣人辦理，承買人同時到場，面積超過1.5%，互以總坪數單價補差價」等語（見本院卷第13頁），因此，上開契約附件有關於找補之約定，是否包括道路用地之部分，本院自應予審酌。
⑵參以證人李世發即被告之仲介員於本院審理時證述:「我在系
爭土地有看到賣土地的招牌，...知道土地是以圍籬的界限為準，當初不知道有道路用地，...簽約之後經過101年7月11 日測量後，才知道部分是道路用地，在協議過程之前，賣方有轉述所有的面積包括在圍籬內的總面積，有協議找補的誤差面積，我有帶買方去看過系爭土地，從圍籬繞一圈也看不出有道路用地，道路用地是在圍籬之外，我和買方都是在101 年7月11日測量後才知道系爭土地有部分是道路用地，簽約時賣方沒有強調有一部分是道路用地，但是有說有可能一部份是道路用地，所以才會有面積百分之1.5的找補」「當初我從黃代書那邊知道圍籬之內才是買賣標的，道路本來就是在圍籬之外，未測量之前，不知道是道路用地是在系爭土地範圍內，測量之後才知道道路用地是買賣標的的一部分，我在簽約前有帶買方去現場看過房子和土地，當初賣方告訴我是以陵線為準，土地是以鐵皮圍籬為準，鑑界前不知道一部分作為道路使用，當初賣方說地是父親給他的，賣方也不知道界線在哪裡，買賣在簽約前的爭執，是買方怕有面積誤差的問題，所以協議百分之1.5的找補，不是在爭執道路用地的問題，所以被告未付尾款是道路用地的關係，所以不付，是在鑑界後才出現道路用地的問題」等語，核與證人朱世弘即被告之代書於本院審理時證述:「找補的原因是怕總面積有誤差，不是因為道路用地的關係」等語（見本院卷第135、136頁），互核相符，再佐以黃世福即原告之代書於本院審理時證述:「我不知道實際的界址點，所以我不知道有無被當作道路用地」「（法官問:兩造就原證1的契約，是否針對道路用地的部分有特別約定?）這是賣方的現狀事實陳述，針對道路用地部分並沒有白紙黑字在契約上，但是我擔心鑑界之後，有任何面積的加減，所以訂了後來的承諾條款，以1.5%互不找補」「（依據原證1記載現狀確認書，上面註記地形地貌不更動，是指道路用地的意思嗎?）這是概括針對土地和建物的現況」等語（見本院卷第109頁、102年9月3日筆錄），再斟酌被告陳述:「李世發和我說圍籬鐵板內就是買賣的標的物，後來到7月11日地政人員來測量的時候出入非常大，界址被當作道路用地的地方有4公尺以上」等語，參酌證人陳真玲證述: 簽約時被告已告訴系爭買賣標的有部分土地作為道路用地，面積找補是因為系爭土地有道路用地的問題，鑑界後發現圍籬之內也有侵奪到別人的土地，道路用地是在圍籬之外，那是事前無法得知的等語（見本院卷第138頁、102年10月1日筆錄），足認，兩造於101年3月15日簽訂系爭買賣契約書，兩造並未確定系爭買賣契約賣賣標的之土地界址點，兩造係以現場綠色圍籬內之土地及建物為系爭買賣契約之買賣標的物。況兩造約定被告需擔保本買賣標的物產權清楚，並無一屋數賣，被他人占用或占用他人土地或其他糾紛等情事，如有上述任何情事，除本約另有約定外，應由原告於被告支付第二次款以前清理完畢，若被告因此受有損害，原告應負完全賠償責任，有系爭契約第8條第2項載有明文（見本院卷第8頁）。準此以解，原告應擔保系爭土地並無遭他人占用之情形，亦即原告應擔保系爭土地並無遭作為公眾使用之道路用地致減損被告對於系爭土地之利用價值，因此，系爭買賣契約書之有關面積誤差之找補約定，自不包括於綠色圍籬以外之道路用地占用系爭土地之約定，證人陳真玲之證詞，亦難為有利於原告之認定。
，原告前開主張，自非可採。
㈡原告是否有故意不告知系爭土地之部分土地作為道路使用之瑕
疵？被告抗辯依據系爭買賣契約8條第2項、民法第360條請求減少價金是否有理由？⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又一般人買賣不動產，通常均以可供使用面積之大小，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。是若房屋面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少（台灣高等法院86年度上字第583號、84年度上字第1374號判決意旨參照）。再者，原告擔保系爭買賣標的物產權清楚，並無一屋數賣，被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述情事，除本約另有約定外，應由原告於被告支付第二次款以前清理完畢，若被告因此受有損害，原告應負完全賠償責任語，有系爭買賣契約第8條第2項載有明文（見本院卷第8頁）。
⒉被告以總價8530萬元購買系爭土地，依據系爭買賣契約書記載
，系爭土地總面積為19413.01平方公尺，然查，系爭土地有部分作為供公眾使用之道路用地或公眾水溝排水使用，為兩造所不爭，並經新北市板橋地政事務所繪製土地複丈成果圖可憑（見本院卷第167-168頁），因此，原告主張系爭土地有部分土地作為道路用地等情，應為真實。本件土地既有部分土地做為公眾使用之道路用地或水溝，致使面積短少，其價值亦有減低等情，堪信為真實，從而，原告依民法第360條、系爭契約書第8條第2項之規定主張減少價金，應為法之所許。
⒊原告主張水溝外圍至系爭1066土地界址點之面積，始得計算為
系爭土地作為道路用地之面積即乙案A、A1、A2、A3，合計面積142.62平方公尺云云，被告則抗辯應以圍籬以外至系爭1066地號土地之界址（不包括進入系爭土地之坡道）均應認作為道路用地占用系爭土地之面積即甲案A1、A2部分合計254.26平方公尺，並分別命新北市板橋地政事務所繪製甲案（被告）、乙案（原告）之複丈成果圖在卷可按（見本院卷第168、169頁），然查，山坡道路設置水溝，係供作防洪排水之用，水溝係作為公共設施之用，並非被告可占有、使用、收益，因此，原告主張水溝應計算入系爭買賣契約書之買賣範圍，自非可取。
⒋系爭買賣契約書之土地總面積為19413.01平方公尺，總價8530
萬元，找補約定之計算並未計算建物之價值，為兩造所不爭（見本院卷第183頁、103年3月25日筆錄），因此，本件依據土地面積換算後，每平方公尺為4394元（85,300,000÷19413.01=4,394，元以下四捨五入），系爭道路用地包括水溝及道路用地面積合計為254.26平方公尺（即甲案A1、A2），被告所受損害為1,117,218元（計算式：4,394×254.26平方公尺=1,117,218），被告請求減少價金111萬7218元，為有理由，應予准許，逾此部份，應予駁回。
⒌被告抗辯臨道路之面積應以每平方公尺1 萬元計算云云，然查
，系爭1066地號土地於101年3月之公告現值3500元，與其餘同1067、1069、1070、1071地號之土地公告現值相同，有本院依職權調閱之系爭土地公告現值表可憑（見本院卷第187頁），且系爭1066地號土地為山坡地，並非面臨市區○路，地目為林地，土地價值並不因鄰近山坡道路，致土地價值有所增減，準此，被告抗辯鄰近道路之土地價值較高云云，自非可採。
㈢原告是否已依據契約第3條、第10條之約定，完成點交？系爭
不動產尚未辦理點交，是否可歸責於原告或被告？原告請求給付買賣價金之尾款是否有理由？⒈兩造約定點交日期定於101年7月31日前，同時付清尾款，原告
應於原告付清尾款時，將房屋騰空點交（含權狀，鑰匙或車庫遙控器及相關證件，於被告占有，有系爭買賣契約書第3條、第10條之約定可憑（見本院卷第7-8頁），準此，原告應於101年7月31日前，於被告付清尾款時，始負有點交之義務，從而，原告未辦理點交，係因被告未付清尾款之原因，從而，自不可歸責於原告未辦理點交，至為明確。
⒉系爭買賣契約書之附件約定，被告應就本件買賣價金負連帶保
證之責，有系爭買賣契約書可憑（見本院卷第12頁），被告尚積欠尾款213萬2,500元，被告抗辯減少價金111萬7218元，餘額為101萬5,282元，原告請求被告連帶給付尾款101萬5282元之範圍內，為有理由，逾此部分，應予駁回。
㈣原告依據買賣契約第11條第3項，請求違約金是否有理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。再者，民法關於買賣契約瑕疵擔保制度，並未賦予買受人請求出賣人修補瑕疵之權利，亦即，買賣標的物縱有瑕疵，出賣人亦不負修補瑕疵之義務，惟出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：⑴出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。⑵出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。此為最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議㈠所闡釋之內容。⒉被告全部或一部不按本約第3條付款約定付款時，每逾一日（
自逾期之日起至完全給付日止），被告應加付按該期未履行支付價款千分之一計算滯納金，有系爭買賣契約第11條第3項前段定有明文。經查，被告抗辯系爭土地有部分土地做為道路用地或水溝使用，已如前述，自應構成物之瑕疵，揆之前開說明，被告自得行使同時履行抗辯，因此，被告未按期給付尾款，自屬有據，從而，原告依據前開約定，請求被告給付違約金，並無理由，應予駁回。
㈤給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給
付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第203條分別定有明文。寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力。民事訴訟法第138條第2項載有明文。本件被告於102年5月21日
寄存送達而收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按（見本院卷第54-56頁），因此，原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即102年6月1日起至清償日，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。
綜上述，原告依據系爭買賣契約第3條第1項之規定，請求被告
連帶給付101萬5282元及起訴狀繕本送達翌日即102年6月1日至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告
勝訴部分，爰依據前開規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第
79 條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 4 月 15 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 15 日
書記官 余承佳