臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1776號原 告 郭阿汝訴訟代理人 凌見臣律師複代理人 蔡佳秀被 告 張碧珠訴訟代理人 游孟輝律師
劉琦富律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國103年4月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○巷○○號十二樓房屋騰空交還原告；並應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬陸仟陸佰陸拾陸元及自中華民國一百零二年六月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨應自中華民國一百零二年六月十四日起至返還上開房屋時止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：（一）被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○○路○巷○○號12樓之房屋騰空遷讓交還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）2,375,000元暨自民國102年6月14日起至清償日止按年息百分五計算之利息，及自民國102年6月14日起至交還房屋之日止，按月給付原告25,000元。（三）原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣原告前於89年5月起將其所有之門牌號碼為新北市○○區○○○路○巷○○號12樓房屋（即建號新北市○○區○○○段○○○○號，詳原證一，下稱系爭房屋）出租予被告，兩造並約定每月租金為25,000元，同時未約定有押租保證金，此觀諸證人呂清彩於103年3月6日庭訊中證稱：「（法官：房屋有出租或借給別人用嗎？）房屋出租給被告。」、「＜被告訴訟代理人：（提示原證二至五的租金明細表、匯款明細表予證人檢視），這些是否你拿給被告？＞因為她錢不夠，他跟我借的，從民國89年5月起到95年12月他所給付的租金，都是向我借的。」（詳103年3月6日言詞辯論筆錄）等語足稽。被告自承租系爭房屋後，常藉故遲延、短付租金，縱經原告催討均不得被告任何回應。被告自96年起即未給付租金予原告，截至102年5月止被告遲延給付租金已逾6年之久，且積欠租金總額高達2,375,000元（詳原證二）。原告迫於無奈，乃於102年6月3日以台北信維郵局第4921號存證信函，請求被告於函到7日內給付其所積欠之租金，同時主張倘逾前開期限給付，將終止兩造之租賃契約（詳原證三）。然被告於102年6月6日收受送達後（詳原證四），被告並未於期限內給付積欠租金，是兩造之租賃關係業已終止，被告自應給付積欠之租金並將系爭房屋返還予原告，同時給付相當於租金之不當得利。
（二）被告應返還系爭房屋：
１、按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」民法第455條定有明文。次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767條亦有明文。
２、原告已於102年6月3日以台北信維郵局第4921號存證信函，催告被告給付上開積欠租金，並以該函主張如被告未依約給付上開租金並以該函為終止兩造間租賃關係之意思表示（詳原證三）。然被告自收受上開信函後（詳原證四），自應於催告期限內（即同年6月13日前）給付上開積欠租金，惟被告未能依上開期限內給付租金，是兩造之租賃契約業已終止，洵屬明確。
３、兩造之租賃契約業已於102年6月14日終止，被告即應依前揭規定返還系爭房屋，惟被告迄今仍未履行返還系爭房屋之義務，原告自得依民法第455條、第767條之規定請求被告返還租賃物，灼然至明。
４、退步言之，縱令鈞院認兩造間並無租賃關係存在，系爭房屋亦屬原告所有，被告無法律上原因而占有系爭房屋，原告自得依民法第767條之規定，請求被告返還系爭房屋予原告，顯屬當然，誠無庸疑。
（三）被告應給付原告遲延給付之租金及相當於租金損害之不當得利：
１、按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。」民法第439條前段定有明文。次按「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力」民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項均分別定有明文。第按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。
２、被告自承租系爭房屋時起即有遲延給付系爭房屋租金之情，已如前述，截至102年5月止被告積欠租金計2,375,000元（詳原證二）。原告於102年6月3日以台北信維郵局第4921號存證信函催告被告應給付上開積欠租金，惟被告於102年6月6日收受上開信函後（詳原證四）並未於期限內(即102年6月13日)給付上開積欠租金。則依上開之規定，原告自得請求被告給付上開積欠租金2,375,000元及自102年6月14日起至清償日止，按年息百分之五加計遲延利息，自屬有據。
３、另按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1項定有明文。末按「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」平均地權條例第16條定有明文。
４、退步言之，縱令鈞院認兩造間未有租賃關係存在，系爭房屋亦屬原告所有，被告無法律上原因而占有系爭房屋，並受有租金之利益，原告自得依民法第179條請求被告給付自96年1月1日起至清償日止，相當於租金之不當得利，並按歷年系爭房屋課稅現值、系爭房屋坐落之土地(下稱系爭98及99地號土地)申報地價（原證六）及前揭規定計算之租金即709,881元，並加計自原證三存證信函送達之翌日起（即102年6月7日，詳原證四）至被告遷讓系爭房屋予原告之日止，按年息百分之五計算之利息。被告同時需按月給付相當於租金之不當得利金額9,167元予原告，其計算式如下：系爭98地號土地：
【96年至98年】16,800×0.8（申報地價）×764.54㎡×460/20000（應有部分）×3×10％≒70,900.38【99年至101年】20,986×0.8（申報地價）×764.54㎡×460/20000（應有部分）×3×10％≒88,566.39【102年】25,553×0.8（申報地價）×764.54㎡×460/20000（應有部分）×10％≒35,946.77【103年】25,553×0.8（申報地價）×764.54㎡×460/20000（應有部分）×10％≒35,946.77系爭99地號土地：
【96年至98年】15,300×0.8（申報地價）×705.76㎡×460/20000（應有部分）×3×10％≒59,605.67【99年至101年】16,600×0.8（申報地價）×705.76㎡×460/20000（應有部分）×3×10％≒64,670.2【102年】19,900×0.8（申報地價）×705.76㎡×460/20000（應有部分）×10％≒25,842.11【103年】19,900×0.8（申報地價）×705.76㎡×460/20000（應有部分）×10％≒25,842.11房屋歷年課稅現值部分：（488,700+479,700+470,700+461,900+497,400+488,000+482,100）×10％≒336,850計算至103年3月（103年房屋課稅現值以102年課稅現值計算之）相當於租金不當得利之金額：（70,900.38+88,566.39+
355.67+64,670.2+25,842.11+336,850）+｛?（35,946.77+25,842.11）+（482,100×10％）?÷12×3｝≒709,881（元以下四捨五入）按月應給付相當於租金不當得利金額：?35,946.77+25,842.11+（482,100×10％）?÷12≒9,167（元以下四捨五入）
（四）另有關被告雖辯稱其曾與原告之配偶即證人呂清彩，約定系爭房屋提供予被告使用至被告買回為止，惟觀諸證人呂清彩證稱：「（被告訴訟代理人：房屋買賣時，你有無跟被告談到說要讓他先借住到買回去為止？）沒有。」（詳103年3月6日言詞辯論筆錄）等語即明，證人呂清彩並未曾與被告有上開之約定，且系爭房屋亦非證人呂清彩所有（詳原證一），因此證人呂清彩就系爭房屋並無使用管理及處分權，被告自應就其與證人呂清彩有上開約定以及系爭房屋為呂清彩所有等事舉證以實其說。
（五）證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、存摺、台北信維郵局102年6月3日第4921號存證信函及郵政掛號郵件收件回執（102年6月6日寄達）、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣座落新北市○○○○○段○○○○○○號土地上○○○區○○○段○○○號建物（即門牌號碼新北市○○區○○○路○巷○○號12樓，下稱系爭建物）原為被告所有，然因被告財力不佳，系爭建物遭法拍，遂由被告之友人呂清彩（即原告之配偶）出資協助買下並登記為原告所有，呂清彩並同意日後於被告財物狀況有餘裕時得買回系爭建物，買回前得由被告無償使用。然因避免呂清彩之配偶（即原告）得知後，恐生家庭糾紛，遂由呂清彩以租賃為名分別於92、93、94年，匯款20萬、25萬、30萬、30萬元至原告帳戶，故原、被告兩造間實並無租賃關係存在。
（二）兩造間應係無償之使用借貸關係，兩造間並無租賃關係存在，原告請求租金顯於法無據：
１、按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。是當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要。」此有最高法院86年台上字第1326號判決可供參照。
２、被告對使用系爭房屋並不爭執，惟系爭房屋係由實質所有人呂清彩同意由被告無償使用，再由呂清彩向原告假稱將系爭房屋租賃予被告，然實則原告所謂之「租金」，均係由呂清彩存入被告帳戶後轉帳予原告（此有證人呂清彩於鈞院之證詞可稽），事實上租金之支付者係呂清彩而非被告。是以系爭房屋之租賃契約究得否謂存在於原、被告間已非無疑。
３、次按「主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定」亦有最高法院最高法院91年台上字第1613號判決可供參照。
４、原告就其主張之兩造間租賃契約之租金為何、租賃期間、逾越租賃期間後之使用關係為何，俱未能舉證以明其說，遽以租金請求權要求被告給付租金，顯有未合。
５、原告就渠等主張租金於89年之租金為20萬，並自91年起每年租金為30萬元云云，然均未就租金之調整是否經雙方之合意為實質之舉證，退萬步言，呂清彩於92年時匯款之金額為20萬、93年匯款之金額為25萬，均非原告所稱之30萬元，原告逕以每年30萬元之租金為請求，顯無所據，應予駁回。
（三）綜上，原告無法證明租賃契約存在，亦無舉證確認兩造約定之租金存在及租賃契約之期間為何，自不得主張租金請求權，且原告主張之不當得利請求權因本案渠僅主張系爭房屋之返還，而不及於系爭房屋所佔之土地，自不得主張返還占用土地之相當租金之不當得利：
１、依原告起訴狀之主張，就本案之請求權似係主張民法租賃物返還請求權及系爭房屋之所有權請求權，而其訴訟費用亦係以系爭房屋之課稅現值主張，是以，依前揭主張，原告於本案之訴訟主張似不包括系爭房屋所占用土地之返還請求權及不當得利返還請求權，倘原告欲於本案中主張前揭權利，應特定渠等請求權基礎並補繳裁判費，始為適法。
２、退萬步言，依原告所附○○○區○○○路0099、0098號土地謄本，原告就前揭土地之所有權應有部分於102年4月25日由原有的2萬分之268，縮減為2萬分之192，詎料，原告竟將前揭土地之不當得利以應有部分2萬分之460計算，顯有不實虛算之虞。
３、綜上，原告於本案得主張之權利應僅限於相當於租金之不當得利，而該不當得利之計算應以土地法第97條城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
（四）原告主張之租金或相當於租金之不當得利，請求權時效應有民法126條5年之短期時效之適用，逾越5年之部分應已時效消滅，被告拒絕給付。
（五）證據：聲請訊問證人呂清彩、劉玉霞。
貳、得心證之理由：
一、本件原告主張坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地上之福德南段142建號建物即門牌號碼新北市○○區○○○路○巷○○號12樓房屋為原告所有之不動產，並提出土地登記謄本、建物登記謄本等為證據為證據；被告則抗辯上開不動產實際為原告之配偶呂清彩所有等語。經查，上開不動產係登記為原告所有之事實，有原告提出之土地登記謄本、建物登記謄本等在卷可參（見本院卷第8至15頁），且據證人即原告之配偶呂清彩到庭陳稱，該房屋為原告所有等語（見本院103年3月6日言詞辯論筆錄，卷第70頁反面），參以依原告所提出之銀行存摺影本所載在卷可參（見本院卷第18頁），有以被告名義匯入原告帳戶之款項，可見原告對於系爭不動產有收益權利存在，當可佐證其為系爭不動產之所有權人之事實；此外，被告並未另行舉證證明系爭房屋屬於訴外人呂清彩所有，而非屬於原告所有之有利於己之事實，則被告上開抗辯並無可採，原告主張其為上開不動產之所有權人一節，應堪以採取。
二、原告又主張系爭房屋係出租與被告居住一節，為被告所否認，並抗辯該房屋係由房屋之真正所有權人即原告之配偶呂清彩借予被告居住等語。經查，系爭房屋屬於原告所有一節，已如前述；且據證人即原告之配偶呂清彩到庭所陳情節，系爭房屋為其太太即原告所有，並出租給被告，且該證人呂清彩並陳稱：「89年買的，我們沒有住在那裡，被告原來就住在那裡。」、「（被告訴訟代理人問：在89年買系爭房屋時，買賣的價金是何人拿出來的？）我太太拿出來的。」、「（被告訴訟代理人問：房屋買賣時，你有無跟被告談到說要讓他先借住到買回去為止？）沒有。」、「跟玉山銀行買的，被告是原屋主，我從銀行買。」、「（被告訴訟代理人（提示原證二至五的租金明細表、匯款明細表予證人檢視）問：這些是否你拿給被告？）因為她錢不夠，他跟我借的，從民國89年5月起到95年12月他所給付的租金，都是向我借的。」等語（見本院103年3月6日言詞辯論筆錄，卷第70頁以下），則被告抗辯該房屋乃原告之配偶呂清彩借予其居住一節乃非可採，衡諸被告有給付租金之行為，原告主張雙方間就系爭房屋有租賃關係存在一節，應堪以採取。至於被告另抗辯系爭房屋原屬被告所有，因遭法拍而由原告之配偶呂清彩買下，當初有協議可由被告買回一節，惟為原告所否認，且據證人呂清彩上開所陳，亦無與被告有可由被告買回系爭房屋之協議存在，被告此部分抗辯乃無可採，且縱使被告此部分抗辯為真實，被告既尚未實際買回系爭房屋，並非該房屋之所有權人，並不得以有買回之協議主張對於系爭房屋有正當使用權源存在，尚應有其他正當權源始得對房屋所有權人主張有繼續居住該房屋之權利，故本件關於被告與原告之配偶呂清彩是否曾有可由被告買回房屋之協議存在，與本件訴訟標的法律關係存在與否之判斷，並無影響，是以被告聲請訊問當初經辦代書，並無訊問之必要，應予駁回。
三、原告主張系爭房屋出租與被告，每年租金30萬元一節，亦為被告所否認。經查，原告主張被告前曾以匯款方式將全年租金共30萬元支付租金，並提出存摺影本為證據，被告則抗辯該匯款是原告之配偶呂清彩所匯，並非被告所支付之租金等語，然依前揭證人呂清彩到庭所陳，該匯款雖為伊所支付，但為借予被告支付租金之用，則屬被告對於原告之配偶呂清彩之借款，不足以證明原告有同意被告無償借用系爭房屋之事實；且縱使原告之配偶呂清彩係代被告支付上開款項，而非借貸與被告之款項，亦為被告與呂清彩間是否有金錢借貸關係問題，並不妨害原告所收受之款項之性質屬於租金，則原告主張雙方間就系爭房屋租賃關係約定之租金為每年30萬元，即每月25,000元一節，當屬可採。
四、原告又主張被告自96年起即未繼續給付租金，至102年5月止，積欠租金總額2,375,000元，原告於102年6月3日以存證信函催告被告於函到7日內給付其所積欠之租金，同時主張倘逾前開期限給付，將終止兩造之租賃契約，被告於102年6月6日收受送達後，迄未給付積欠租金，兩造之租賃關係業已終止，因而請求被告返還租賃之房屋等情；被告固不否認其並未繳付租金一節，惟為時效抗辯。按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。經查，本件被告對於其自96年間起即未再繼續給付租金與原告，經原告以存證信函催告其於期限內給付，若未在期限內給付，即終止雙方間之租賃關係，但被告迄今仍未給付積欠之租金等情，並不爭執，且有原告提出之台北信維郵局102年6月3日第4921號存證信函及郵政掛號郵件收件回執等影本在卷可參在卷可參（見本院卷第21至24頁），則原告主張雙方間就系爭房屋所存在之租賃關係業已經原告予以終止一節，當屬可採。又按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第455條前段定有明文；經查，本件原告主張兩造間之租賃關係業已終止，承租人即被告應將租賃之房屋返還原告一節，依前揭法條規定，自堪認為有理由。
五、按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」、「時效完成後，債務人得拒絕給付。」，民法第126條、第144條第1項分別定有明文。經查，本件原告另請求被告給付積欠之租金請求權之消滅時效，乃屬於前揭民法第126條所定之5年短期時效，被告抗辯原告所請求之租金中已超過5年以上部分已經罹於消滅時效部分，被告拒絕給付一節，當屬可採。又查，本件原告係於102年6月3日以存證信函向被告請求給付積欠之租金，該催告之信函於102年6月6日寄達被告，已如前述，原告又於102年6月21日提起本件訴訟，則原告對於被告所為請求給付租金之意思表示應於102年6月6日催告之存證信函寄達被告之時發生請求之效力，故其請求權時效乃於102年6月6日中斷，回溯5年期間為97年6月6日，則原告所得向被告請求之租金範圍乃應自該日即97年6月6日起算，其超過部分，因被告以時效業已消滅而拒絕給付，則原告就被告拒絕給付部分即97年6月5日以前之尚未給付之租金等請求，乃屬無理由，應予駁回。又查，原告所得向被告請求給付之範圍乃為97年6月6日起，至原告催告被告給付租金之存證信函寄達被告之102年6月6日，加計原告於催告信函內所定之函到7日內給付之期限後，兩造間就系爭房屋之租賃關係應於102年6月14日因終止而消滅，其租金應計算至102年6月13日為止，原告請求計算至102年6月14日為止，就超過部分，亦為無理由。又查，原告主張被告於兩造間之租賃關係消滅後，仍繼續居住使用系爭房屋，應給付原告相當租金數額之不當得利一節，亦屬可採。爰就原告請求給付之金數額分別審究如下：
（一）97年6月6日起至97年6月30日止（25日），每月租金25,000元，此期間租金數額為20,833元（元以下四捨五入，以下同）。
（二）97年7月1日起至102年5月31日止，共59個月，此期間租金數額為1,475,000元。
（三）102年6月1日起至102年6月13日止（13日），此期間租金數額為10,833元。
（四）以上合計1,506,666元，原告此部分請求於此數額範圍內，方屬有理由，其超過部分，則屬無理由。另原告請求被告應自租賃關係消滅後即102年6月14日起至返還房屋時止，按月給付相當於租金之數額即每月25,000元一節，亦堪認為有理由。
六、綜上所述，原告主張依據租賃之法律關係，且兩造間之租賃關係業已因終止而消滅，因而請求被告返還租賃標的物，並請求被告應給付積欠之租金等情，於被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○巷○○號12樓房屋騰空遷讓交還原告，並應給付原告1,506,666元及自102年6月14日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自102年6月14日起至交還房屋時止，按月給付原告25,000元等範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。
參、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日
書記官 黃雅慧