臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1875號原 告 翁永沂訴訟代理人 楊久弘律師複代理人 羅詩蘋律師被 告 陳義昇訴訟代理人 李承志律師訴訟代理人 黃文承律師被 告 陳義政上列當事人間請求確認租賃契約不存在事件，經本院於民國102年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按耕地三七五減租條例第二十六條之調解、調處，以出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時為限，若本無租賃關係之存在，即無該條之適用，最高法院四十一年度台上字第一○六三號著有判例。查本件被上訴人係主張兩造就系爭土地，自始即無租佃關係存在，求為確認租賃關係不存在，故無應經調解、調處之程序，纔能起訴之限制，上訴人抗辯被上訴人起訴不合法云云，尚非可採，臺灣高等法院高雄分院88年上字第89號判決意旨參照。本件原告係起訴請求確認耕地三七五租約關係自始不存在，參諸前開實務見解，原告自得逕自提起本件訴訟，而毋須依耕地三七五減租條例第26條之規定先進行調解、調處之程序，合先敘明。
二、次按租佃爭議案件，經調解或調處成立者，當事人之一方不履行其義務時，他造當事人得逕向該管司法機關聲請強制執行，固為耕地三七五減租條例第二十七條所明定。惟依該條成立之調解、調處，僅具執行力，並無既判力，當事人如就調解，調處成立內容所生實體上權利義務之爭執，為求取既判力而提起訴訟，尚難謂欠缺權利保護要件。況上開調解、調處成立內容除須適於執行外，更須其執行結果能達當事人之目的，最高法院91年度台上字第667號判決意旨參照。是依耕地三七五減租條例成立之調解或調處，並無既判力，如兩造對調解或調處內容所生之實體上權利義務有爭執時，仍得訴請法院審理。本件被告與原告之前手，固於民國93年1月14日經臺北縣政府耕地租佃委員會成立調解，原告之前手同意耕地三七五租約繼續有效，惟原告對系爭耕地三七五租約是否自始存在有所爭執，被告卻以兩造間有耕地租約關係存在，迭向新北市三重區公所申請耕地租約變更登記，是原告有提起確認之訴之法律上利益，不受前開調解之拘束，應無民事訴訟法第249條第1項之適用。
貳、實體事項：
一、原告主張：１原告係於101年11月29日因買賣取得坐落新北市○○區○○
段○○○○○號土地（重測前為溪尾小段354-1地號，下稱系爭土地），已於102年1月16日登記成為所有權人。系爭土地原所有權人陳朝和曾向新北市三重區公所申請系爭土地之三七五租約「北重美字第47號」之影本，經新北市三重區公所以
101 年12月28日新北重民字第0000000000號函檢附相關租約影本，惟其中並無「44年三七五租約」。系爭土地原所有權人陳朝和再向新北市三重區公所調閱系爭土地44年訂立之原始耕地三七五租約，新北市三重區公所102年1月31日新北重民字第0000000000號函回覆「本所現有該租約之記載，以及來文附件原檔案，並無台端所指44年訂立之租約」。系爭土地原所有權人陳朝和復向新北市三重區公所申請複印系爭土地租約原始登記簿相關記載，新北市三重區公所102年3月15日新北重民字第0000000000號函回覆，「經查本所現存登記簿資料，無台端來函所請內容」。是系爭土地上確實自始即無44年三七五租約之存在。
２耕地三七五減租條例第6條前段規定「耕地租約應一率以書
面為之」，而該條例於40年6月7日公布，故其後之耕地租約均應以書面為之。依臺北縣三重市公所92年3月17日北縣重民字第000000000號函所示，系爭土地係於44年由出租人陳失吉（應為陳憨吉之誤，蓋除陳憨吉外，系爭土地並無其他名為陳○吉之所有權人）與承租人陳樹歪（被告之父親）訂立，當時耕地三七五減租條例已公布生效，如確有耕地租約之訂立，自應有書面契約。惟依新北市三重區公所102年1月31日新北重民字第0000000000號函可知，並無44年訂立之租約，可證系爭土地上確實自始即無租賃契約之存在。
３新北市三重區公所101 年12月28日新北重民字第0000000000
號函雖檢附二份租約及租約異動登記，其上所載租期分別為56年1 月1 日起至61年12月31日、80年1 月1 日起至85年12月31日、92年1月1日至97年12月31日。惟查：①租期56年1 月1 日起至61年12月31日之租約（下稱56年租約）：該租約係於82年5 月26日補發。
②租期80年1月1日起至85年12月31日之租約（下稱80年租約）
：該租約上記載「本件租約終止、變更續訂奉台北縣政府
82.9.25 北府地三字第三四八二○四號函核准」等語，可見該租約非所載租期起始日即80年1 月1 日或之前簽立，而係82年9 月25日以後始補發。又該租約上雖蓋有出租人之印章，惟除陳五煜之印章印文與其他出租人不同外，其餘印章印文樣式均似出自同一家刻印店所刻，該等蓋章是否遭人盜刻盜蓋，已有可疑。再者，陳金柳於79年9月7日即已過世，然該租約上卻有陳金柳之印文，在在顯示該租約之真實性可疑。
③56年租約、80年租約及92年1月1日至97年12月31日之租約異
動登記，均係續約，係源自44年三七五租約，然如前所述，實際上並無44年三七五租約之存在。系爭土地之三七五租約自始不存在，不因56年租約、80年租約及92年1月1日至97年12月31日之租約異動登記而有異。
４原告之前手固有催告被告給付租金，且與被告成立調解，係
因原告之前手收到臺北縣三重市公所92年3月17日北縣重民字第000000000號函，誤認系爭租約存在，方在此錯誤之前提下與被告成立調解。然系爭租約自始不存在，並不因基於錯誤前提所為之調解而使原本不存在之契約關係變為存在，且繼續有效。
５被告固提出「50年1 月三七五租賃契約」及「56年3 月15日
續租通知」，惟該影本模糊不清，原告無從辨識。且契約上出租人與承租人之簽名似為同一人所寫，與56年租約上出租人與承租人之簽名亦不相同，原告否認其形式真正。退步言之，縱形式為真，然被告既可妥善保管並提出「50年1 月三七五租賃契約」，而「44年三七五租約」不過早「50年1 月三七五租賃契約」幾年，若確有「44年三七五租約」之存在，被告應可提出，然被告無法提出，顯見確無「44年三七五租約」之存在。既無「44年三七五租約」存在，縱被告保有「50年1月三七五租賃契約」及「56年3月15日續租通知」，亦無從證明「44年三七五租約」確屬存在。
６系爭土地原始所有權人陳憨吉早於39年1月21日即已過世，
不可能於44年間將系爭土地出租予陳樹歪，簽訂「44年三七五租約」，遑論辦理登記事宜，故該租約顯是遭人偽造。陳憨吉過世時，其戶籍地址僅為「台灣省台北市中山區謙和村里壹鄰」（見本院卷第26頁），並未編有路名，直至陳憨吉過世，陳金獅變更為戶長後，該戶籍地址始編有路名，為「台灣省台北市○○區○○里○鄰○○路○號」（見本院卷第142頁）。然該租約登記簿上所載出租人陳憨吉之地址卻是「台北市○○路○號」，顯見該租約登記簿係於陳憨吉過世、陳金獅繼任為戶長之後始行登載。是故，該租約登記簿顯係事後偽造，不足為證，故系爭租約自始不存在。
７被告固舉證人黃陳麗沛證稱：伊知道有金波伯，他來拿稻穀
，他的田給我們耕作，金波伯有一個小孩叫阿榮，阿榮也有來等語，欲證明被告之父親有向陳憨吉承租土地耕作，惟查黃陳麗沛為被告之姐姐，所為證言自有偏頗之虞，且黃陳麗沛當時年紀尚小，事隔六十年，記憶應相當模糊，所述是否屬實自有疑問，不能證明有租賃關係存在。
８並聲明：
①確認坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上臺灣省臺北縣私有耕地租約北重美字第47號之耕地租賃關係不存在。
②被告應塗銷前項之租賃關係登記。
二、被告則以：１系爭44年三七五租約關係確實存在，原告曾於92年4月10日
以催告函要求被告繳納租金，並經被告以92年4月29日三重四支郵局第172號存證信函同意支付在案。再者，原告之前手陳朝和等十九人亦於93年1月14日向臺北縣政府耕地租佃委員會申請調解，並經調解成立，確認租佃關係繼續有效。２被告保管之租約有租期50年1月1日起自55年12月31日止之租
約（下稱50年租約），及56年3月15日申請就56年租約之核定續訂租約通知書，今原告僅以44年三七五租約未能尋獲，即主張系爭租賃契約不存在，無視於本件有50年、56年、80年等三份租約存在。
３新北市三重區公所102年1月31日新北重民字第0000000000號
函及102年3月15日新北重民字第0000000000號函所載，僅可證明「現存」資料中，並無「留存」系爭44年三七五租約，而非「系爭租約自始不存在」。是以，前開函覆僅可證明資料逸失未有保存，實與「系爭租約是否有簽訂書面契約、或是否有簽約」間，全然無涉。依相關事證顯示，系爭三七五租約確有存在之事實，縱系爭44年三七五租約之文件已逸失，亦無從推翻確有三七五租約存在之事實。原告應舉證證明44年三七五租約自始不存在。
４依原告提出之土地登記簿記載，系爭354 地號土地之所有權
人於67年11月27日仍為陳憨吉，登記原因為分割轉載，如此以觀，陳憨吉若如原告所稱於39年死亡，又豈有於67年辦理「分割」之可能？是原告主張陳憨吉業已死亡，該合約係偽造云云，自屬無稽。又就50年租約之形式及內容以觀，該租約並非單純之續租通知，而係經雙方簽約之正式契約文件，縱系爭44年三七五租約因年代久遠而無法提出任何文件加以證明，50年租約仍可認屬一獨立之契約合意，可認至遲於50年1月即有「正式三七五租約之存在」，此亦經被告當庭提出正本供參，並經記明筆錄在卷。依50年租約因年代久遠而呈現嚴重破損等狀況以觀，顯可證明該租約並無偽造之可能。
５縱使出租人陳憨吉業於39年死亡，惟其租約仍得由其依法繼
承土地之所有權人簽訂，租約自屬合法有效。按內政部64年
1 月21台內地字第613607號函釋所載：「繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議選定遺產管理人，該項遺產管理人對遺產得為必要之處置，如遺產為耕地時，管理人訂立出租契約，自無不可（民法第1177至1179條參照）」。是縱非所有權人，亦可於繼承人繼承前，以被繼承人名義為耕地三七五租約之簽訂。依證人黃陳麗沛所言，系爭土地之繼承人陳金波等人，確有基於所有權人身份，將系爭土地出租予被告之父親耕作之事實，則舉重以明輕，前開函釋尚且認定遺產管理人可「以被繼承人之名義將系爭土地出租」，況本件確由繼承人本於所有權人之身分出租系爭土地，自應認系爭租約確屬合法有效。
６耕地三七五減租條例第6條關於租約之換訂應以書面為之，
並申請登記，乃在保護佃農及謀舉證責任之便利，以書面換訂租約及申請登記，僅在作為租約內容之證明，並非耕地租約之成立或生效要件（最高法院五十一年台上字第二六二九號判例參照）。系爭租約之書面「僅係作為證據之用」，僅需實質上雙方確有依民法第153條，以意思表示一致而成立租賃契約者，該耕地三七五租約即行成立。如證人黃陳麗沛證稱「伊快要上國小，或國小一年級時，有一個叫金波伯的人來打租，並帶著一個年輕的兒子叫阿榮」，核與原告提出之戶籍謄本所載「陳金波為陳憨吉之兒子、陳朝榮為陳憨吉之孫子」，並無二致。參酌被告提出之50年租約及陳憨吉於81年始由其孫子辦理繼承登記並過戶完畢等情，雖不知系爭租約是否係由陳憨吉之法定繼承人即陳金波等，因未辦理繼承登記，故以被繼承人陳憨吉之名義與被告父親簽約，但可確定的是陳金波等繼承人有同意將系爭土地出租予被告父親耕作，且係有權出租之人，自應認系爭租約確實有效成立。７原告於取得系爭土地前，即已知悉系爭土地有耕地三七五租
約之存在，及土地編為道路無法耕作之事實，若終止租約，需補償被告之損失，今原告意圖規避此義務，竟於買受後提起本件確認租約不存在訴訟，其權利之行使顯係為損害被告為目的，而有權利濫用之情事，懇請駁回原告之訴等語置辯。
８並聲明：原告之訴駁回。
三、按耕地三七五減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院51年台上字第2629號著有判例。本院向新北市三重區公所調取該公所現存檔之北重美字第47號私有耕地租約、登記簿（含原始登記簿）等相關資料，該公所檢送之耕地租約原始登記簿記載租約字號「北重美字第47號」、土地標示○○○鎮○○○段溪尾小段354地號」、正產物「稻谷」、租率「375/1000」、租額「746台斤」、租賃期間為「自民國44年1月1日起至49年12月30日止」、出租人為陳憨吉，承租人為陳樹歪，另公所保存之私有耕地租約係56年1月1日起至61年12月31日止、另一份租約係80年1月1日起至85年12月31日止，現有租約登記簿登記之租期自92年1月1日起至95年12月31日止、98年1月1日起至103 年12月31日止，依上開資料可知因年代久遠，租約多有逸失，雖原始登記簿登記自44年1月1日起有耕地租約存在，但無租約之保存，另50年1月1日起至55年12月31日止、62年1月1日起至79年12月31日止、86年1月1日起至103年12月31日止之租約亦有欠缺，卻於登記簿記載自92年1月1日起至103年12月31日止有租賃關係存在，亦即登記簿雖有記載租賃關係存在，公所亦未保留租約，衡諸常情，不可能在無租賃契約雙方當事人之會同登記情形下，由公務員憑空於原始登記簿記載「自民國44年1月1日起至49年12月30日止」、出租人及承租人之姓名及住所、出租之租額，既然在原始登記簿有此記載，應可推定有租賃關係存在，況且揆諸首揭判例意旨，耕地租佃契約之成立，非以書面為成立或生效要件，只要雙方當事人以發生租佃關係之意思，由出租人交付耕地，由承租人給付地租，自應認為租賃契約業已成立。又觀諸80年1 月1日起至85年12月31日止之租約，其上有出租人陳憨吉之繼承人陳平來等19人之姓名及住址，若非由出租人提供資料，承租人恐難知悉出租人之繼承人之全部資料，而得以辦理出租人變更登記，由此足徵出租人亦承認其被繼承人與承租人間有租賃關係存在，被告亦已提出50年1月1日起至55年12月31日之租約原本為證，並舉證人黃陳麗沛證明承租人有耕作及出租人收取地租之事實。就三重區公所因年代久遠未能提供完整之租約登記資料之不利益，應由原告承受，負舉證責任，由原告證明被告之被繼承人與陳憨吉間於44年間無租賃關係存在，原告僅以三重區公所未保留44年租約為主張，所言不足採信。
四、原告又主張：系爭土地原始所有權人陳憨吉早於39年1月21日即已過世，不可能於44年間將系爭土地出租予陳樹歪，租約自始不存在等語。經查，原告所提戶籍謄本資料固可證明陳憨吉39年1月31日死亡（見本院卷第142頁），但其繼承人直至83年8月始就系爭土地辦理繼承登記，亦見原告陳報在卷（見本院卷第79頁），在未辦理繼承登記之前，係以陳憨吉為土地所有權人為登記，亦有土地登記簿謄本可稽（見卷第152頁）。按繼承人於被繼承人死亡時，當然承受被繼承人財產上之一切權利義務，為民法第1147條、第1148條所明定，陳憨吉雖於39年1月31日死亡，惟其有繼承人得以繼承其所有權，並得以所有權人之身分與他人成立租賃契約，該租約合法成立，不因系爭土地未辦理繼承登記仍以陳憨吉之名義為出租人，而變成無效。
五、綜上，原告請求確認坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上臺灣省臺北縣私有耕地租約北重美字第47號之耕地租賃關係不存在，被告應塗銷前項之租賃關係登記，為無理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
書記官 林勁丞