臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1885號原 告 張正芬被 告 高鴻英上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年9 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國100 年9 月20日向原告承租其所有門牌號碼新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號10樓房屋（以下簡稱系爭房屋），兩造約定租期1 年，即自100 年9 月20日起至101 年9 月20日止，每月租金新臺幣（下同）9000元，於每月20日給付，押金為2 個月租金即1 萬8000元，並簽立房屋租賃契約（以下簡稱原書面契約）。嗣因租期屆至，被告向原告表示續約，故兩造已成立不定期租賃關係（以下簡稱系爭租約）。惟因被告給付之押金業與101 年2 、3 月之租金互相抵銷，原告頻頻催促被告給付押金後再簽立契約書，惟被告仍藉詞推託。又被告自101 年9 月至102 年2 月雖均有按時支付每月租金9000元，然未支付102 年3 、4 月之租金。原告屢屢致電被告或親至系爭房屋向被告催繳租金，然被告均藉詞推託，拒未支付租金，原告遂於102 年5 月
4 日報警處理，並偕同警員至系爭房屋，向被告表示已積欠
2 個月租金及終止系爭租約之意思。然被告仍於102 年5 月
6 日匯款1 萬8000元補繳102 年3 、4 月之租金，原告乃於
102 年5 月17日寄發存證信函，除重申被告系爭租約已終止外，並表示被告所匯款項均非租金，原告於扣除被告每月使用之水、電、瓦斯及其他費用後，再退還被告，以及告知被告應於102 年5 月20日內返還系爭房屋等語。詎料被告仍置之不理，經原告向新北市林口區調解委員會聲請調解，被告亦未到場，並於102 年5 至8 月間，仍繼續以無摺存款之方式於每月20日前存入9000元至原告之郵局帳戶，且拒絕返還系爭房屋。又因系爭房屋附近行情為每月租金1 萬2000元，亦有他人欲以此租金向原告承租，故被告無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。為此，爰依民法第767 條、第455 條、第184 條、第179 條規定及租賃契約之法律關係提起本訴，請求被告遷讓系爭房屋、給付積欠之租金及相當於租金之不當得利（或損害金）等情。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付原告2 萬4000元，及自102 年5 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬2000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
㈠、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」、「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，民法第153 條第1 項、第421 條第1 項分別定有明文。又不定期限之租賃者，固得就租賃契約之內容重為約定，惟苟當事人未重為約定，自應解為當事人係以原租賃契約之內容繼續契約（最高法院81年度台上字第1973號、84年度台上字第1511號判決意旨參照）。至於不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定增減租金，惟必須聲請法院為之，故欲增減其租金之當事人，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，如非經法院為形成判決者，其租金自仍按原約定而為給付（最高法院69年度台上字第2901號判決意旨參照）。亦即當事人依民法第442 條規定聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。
㈡、次按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，民法第451 條定有明文。而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為之相當時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院37年上字第8288號判例意旨參照）。再按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時。」，土地法第100 條第3 款亦規定甚明。惟按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。」，民法第440 條第1 項、第2 項復分別規定甚明。是以不定期之房屋租賃，出租人依土地法第
100 條第3 款規定，因承租人積欠租金之事由收回房屋，仍應依民法第440 條第1 項、第2 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。
㈢、本件原告主張系爭租約已成為不定期租賃關係，因被告遲未交付押金，故兩造尚未簽訂契約書，惟被告積欠102 年3 、
4 月之租金，屢經催繳未果，遂於102 年5 月4 日親至系爭房屋向被告表示終止系爭租約之意思之事實，業據提出與其所述相符之不動產租賃契約書、郵局存證信函暨收件回執、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、原告郵局帳戶交易明細、新北市政府稅捐稽徵處新莊分處101 年房屋稅、地價稅繳款書、102 年房屋稅轉帳繳納證明、新北市林口區調解委員會調解通知書各1 份為證（見本院調解卷第4 至10頁、本院簡字卷第15至16頁、本院訴字卷第15至19頁），且被告已於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀以資抗辯，依民事訴訟法第
280 條第3 項準用同條第1 項規定，應視同被告對原告主張之事實自認，固堪認原告之主張為真實。惟查：
⒈依原告所提出之證據資料，尚無從認定兩造針對系爭租約之
內容，有別於原書面契約而增刪變更之意思表示合致，揆諸前揭說明，仍應依原書面契約之內容為兩造租賃關係之依據。又原告於102 年5 月4 日親至系爭房屋向被告表示終止系爭租約之意思時，被告雖已積欠102 年3 、4 月之租金，業如前述。然觀之原書面契約第2 條、第3 條分別約定：「租賃期間自民國100 年9 月20日起至民國101 年9 月20日止，共計1 年12個月。」、「租金、押租保證金約定及支付：一、租金每月新臺幣9000元整，每次應繳1 個月份，並於每期20日以前繳納，乙方（按：即被告）不得藉任何理由拖延或拒納。二、押租保證金新臺幣1 萬8000元整，乙方應於訂約同時交付予甲方（按：即原告），甲方則應於租賃關係消滅且乙方遷空、交還標的物同時無息返還。但乙方有積欠租金及費用等時，甲方得扣抵之。」等語（見本院調解卷第4 頁）。足見系爭租約應係民法第440 條第2 項規定所稱「租金約定於每期開始時支付」之情形，故出租人自應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。是以被告積欠102 年3 、4 月之租金，雖已達2 期，但須至102 年5 月20日後始遲延給付逾2 個月，亦即原告須於102 年5 月21日方取得系爭租約之終止權。惟原告卻於102 年5 月21日前之102 年5 月4 日即向被告為終止系爭租約之意思表示，其終止權之行使即難認適法。
⒉按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、「所有
人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「（第1 項）因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。（第2 項）違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」，民法第179 條、第184 條亦分別規定甚明。經查，系爭租約未經合法終止，業如前述，則被告依系爭租約約定占有系爭房屋，當有合法權源。是以原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬無據。又被告係依系爭租約約定占有使用系爭房屋，非無法律上之原因，且被告依約有支付租金之義務，亦難謂原告有何損害可言。故而原告另依不當得利或侵權行為之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害金，亦難認有理由。
⒊另觀之原書面契約第3 條第1 項已約定每月租金為9000元，
業如前述，揆諸前揭說明，除非兩造另行合意或訴請法院調整租金數額，兩造仍應受原書面契約之拘束，以每月9000元作為支付租金之標準。原告固主張系爭房屋之租金自102 年
3 月起調漲為每月1 萬2000元，故系爭租約終止前，被告尚有102 年3 、4 月之租金合計2 萬4000元未給付云云（見本院訴字卷第12頁反面）。惟原告於本院102 年9 月12日言詞辯論期日陳稱：「5 月4 日我就報警處理，也有找警察跟仲介到現場找被告，當時我跟被告說他已經積欠2 個月房租，之後租金調漲為1 萬2000元，若被告沒有要租的話，請他搬走，因為有別人要租，被告卻說『你說調漲就調漲嗎？』，一直顧左右而言他。」等語（見本院訴字卷第12頁反面），足見兩造針對系爭租約之租金調漲為每月1 萬2000元一事，意思表示並未合致，原告主張以每月租金1 萬2000元為標準，請求被告返還積欠之租金，即屬無據，被告僅負有每月支付租金9000元之義務。又原告於本院102 年9 月12日言詞辯論期日亦已自認被告於102 年5 月6 日以無摺存款方式匯入
1 萬8000元至原告之郵局帳戶，支付102 年3 、4 月之租金等語（見本院訴字卷第12頁反面），並有原告郵局帳戶之交易明細1 份在卷可稽（見本院訴字卷第18頁），足見被告確已支付原告102 年3 、4 月之租金而無積欠。準此，原告依租賃契約之法律關係，請求被告支付102 年3 、4 月之租金
2 萬4000元云云，仍屬無據。
四、從而，原告依民法第767 條、第455 條、第184 條、第179條規定及租賃契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告2 萬4000元，及自102 年5 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬2000元，均為無理由，應予駁回。
叁、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
書記官 蔡佳容