臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1906號原 告 劉蕭富尹訴訟代理人 蕭琪男律師被 告 劉科男上列當事人間請求塗銷預告登記事件，經本院於民國102 年9 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍：十萬分之四十一），及其上建號一九九號，門牌號碼：新北市○○區○○路○段○○○號三樓之六建物（權利範圍：
全部）於民國一百零一年九月十二日以新北市中和地政事務所10
1 北中地登字第204880號所為之預告登記予以塗銷。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造為母子，原告原先居住於新北市新店區，因年事已高，
而新店住處樓上住戶養鳥，空氣不好，原告遂賣出新店住屋並購入坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍41/10 萬），及其上建號199 號，門牌號碼為新北市○○區○○路0 段00號3 樓之6 建物（下稱系爭房地），且因原告除書寫自身姓名外，並不識字，故賣出及買入上開房屋過程，均交由被告處理，系爭房地則已於民國101 年8 月31日完成所有權移轉登記。原告自新店住處遷至系爭房地後，被告即不再每月給付新臺幣（下同）5,000 元之扶養費，僅每天晚上提供一個便當給原告食用，且系爭房地所在之新北市中和地區空氣品質不良，原告身體狀況愈差，加上新搬至系爭房地，人生地不熟，猶如獨居老人般，故原告遂又萌生處分系爭房地之意。詎料待原告委託仲介後，仲介乃告以：系爭房地業遭被告為買賣之預告登記，無法再行出賣等語。原告復委託友人前往地政機關調取相關資料，才赫然發現被告騙取原告之簽名，業已用於辦理系爭房地之預告登記。原告於得知上情後，雖要求被告辦理塗銷系爭房地上之預告登記，但被告總稱：預告登記是為了保障原告云云，且被告雖多次允諾會塗銷，惟迄今仍無下文。原告不得已，只能提起本件訴訟以維自身權益。
㈡查原告為系爭房地之所有權人，兩造就系爭房地並未成立買
賣契約或買賣之預約，自無許被告對系爭房地為買賣預告登記之必要。況且，衡諸常情，系爭房地於101 年8 月31日完成移轉登記，何須於短短數十日再行出售予被告（即買賣預告登記），益證被告就系爭房地所為之買賣預告登記並非事實，原告自得依民法第767 條規定請求被告塗銷預告登記。
㈢按預告登記旨在保全對不動產物權變動之債權請求權，則如
被保全之不動產物權變動之債權請求權消滅或確定不發生時，該預告登記亦已失其依據，應予塗銷，亦即預告登記具有從屬性，與被保全之債權請求同其命運。本件兩造間既無存在買賣關係，被告既對原告並無債權請求權，顯見系爭預告登記欠缺依據，應予塗銷。是兩造並無成立預約買賣之合意，系爭以「預約買賣」為由所辦理之預告登記自屬當然無效而得塗銷。
㈣按聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記
名義人之同意書為之：關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。土地權利內容或次序變更之請求權。附條件或期限之請求權；前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。土地法第79條之1 第1 、2 項定有明文。則預告登記對於土地所有人權利之行使，自有相當之限制作用，苟預告登記權利人對於所有人並無得保全之權利存在，仍未塗銷登記，顯屬對於所有人權利行使構成妨害，所有權人自得依民法第767 條規定請求預告登記權利人塗銷預告登記。本件被告對於原告無預告登記所欲保全之債權存在，是被告之預告登記自屬妨害原告所有權之行使，原告自得依民法第767 條第1 項中段及所有權之法律關係，請求被告塗銷預告登記。
㈤並聲明：被告應將原告所有系爭房地於101 年9 月12日以新
北市中和地政事務所101 北中地登字第204880號收件之預告登記予以塗銷。
二、被告則抗辯：緣原告授權被告及原告之好友所介紹之房屋仲介，出售位於新北市新店區已居住30餘年之公寓，原告另經由其好友推薦介紹買屋，但原告均不滿意，遂要被告立刻至其他縣市另尋適宜之住屋，適巧被告現居住社區隔棟有兩房欲出售，其設施具有大型中庭花園，適合長者休憩運動，又社區逢年節日均舉辦常態活動、社區飯店式管理又24小時駐衛保全服務等…，為新北市居住一流居住環境，心想爾後除了不必每星期往返於新店、中和間，被告照應更加方便。經被告與欲售鄰居議妥價送定後，亦經原告同意，並囑咐須儘快搬入系爭房地居住，後於101 年5 月中裝璜整修，6 月即遷入系爭房地，而在等待搬遷期間，原告稱其好友周先生會幫忙整理東西，要被告無需擔心，結果周先生把家中可賣之物品全然搬盡，只剩餘雜廢棄物由被告另聘雇二車次清運始遷入新居。原告遷入系爭房地後，被告每日均須備早、晚餐，幫忙傾倒垃圾，及備購原告所要求之每日五種蔬果，及每周均須幫忙原告清洗廚房、廁所、擦地。7 月中旬，原告幾乎每日有頭疼、心跳、呼吸困難症狀，多次送醫院急診治療，醫生均建議轉門診精神科（診斷：焦慮憂鬱症），期間原告告知：其好友均認為被告對其太好，一定有企圖，應該要把女兒找回台灣共同生活居住，以防兒子趁她中風時藉機侵占所有家產…，社會局新店區社工江小姐曾來電告知，要被告注意原告周遭朋友，有些不懷好意。8 月初，原告變本加厲，要被告每日照三餐買，被告回應上、下班作息怎麼配合得來，另指定要吃Costco的鮭魚、真正放山土雞、糙米…等。只要相同菜色或蛋類超過三次，原告即當被告面痛罵：我朋友說的沒錯，故意給她吃同樣的東西就是要她中風，然後倒入垃圾桶。原告每日電話至少10通上下，不是罵就是要買這或那，不然就是朋友說要吃什麼身體才好，都是要馬上去去買才行…，最後原告邊罵邊說朋友說銀行的錢是她的，要被告長期所監管銀行印章還她，被告雖感無奈，但仍遂原告願，以免遭無理猜忌，但仍擔心原告安全或遭歹徒詐騙。被告父親比原告年長22歲遂，被告高中時期，多次因看不慣原告作為，時起爭執，原告則不時反譏。被告父親過世前，曾再三告誡將來如有萬一時，千萬不要把錢全部給原告，每月只須給予固定零用錢夠花用即可。父親過世後，被告仍將父親遺留之現金及房產由原告繼承，惟言明存摺由原告保管，印鑑則由被告保管。被告經回憶原告過往作為及患有焦慮憂鬱症，又父親生前一再告誡當心小人，及社工江小姐多次警示，為此與舅舅研議後，諮詢代書意見有何方式可確保原告不致被詐騙，代書告知可辦預告登記防止被詐騙，因而辦理，事先有告知原告辦理預告登記事宜，亦經原告親自簽名及印鑑用印，惟原告當時急購系爭房地遷入，未對預告登記特別關切，而於系爭房地加註預告登記，對維護原告產權具有正面幫助，也有防止受侵害之正面效應。原告私下受其好友慫恿出賣系爭房地，將預告登記硬認定為係至102 年9 月後，系爭房地就可變更所有權為被告名下，原告每日吵鬧要被告撤銷預告登記，否則朋友說的可以告被告。被告基於保護原告之職責，故不能撤銷系爭預告登記，以免為歹徒詐騙。原告目前之房產及現金皆是被告被告父親去世所遺留，其目的可作為原告終身養老用途，使生活無虞而須珍惜，原告現與被告是最親密之關係，原告識字不多，社會經驗不足，被告也不識其周遭交友狀況，長期以來，原告周遭不明朋友一直挑撥離間被告與原告是非，此次提告欲塗銷預告登記事件，原告對外均稱：會提告係很多朋友及地政事務所公務員與律師一致告訴原告：被告以系爭房地向地政機關辦理預告登記到102 年9 月之後，就可變更所有權為被告名下，而達到侵占目的之不實指控。於系爭房地加註預告登記事項，其地政法規有非經被告同意不得過戶轉讓、非經被告同意不得向銀行借貸兩種功能，被告也一再對原告承諾：如對現居之系爭房地不習慣可另找房子、租屋或至喜愛的安養完居住，均尊重原告意願選擇，直可適應居住環境與安定，到時原告如仍執意要賣掉系爭房地，被告當會同意撤銷預告登記而賣房，原告患有焦慮憂鬱症，且已年過70，並無判斷及理財能力，如無適當居屋前就執意要賣掉系爭房地，恐淪為詐騙歹徒之覬覦目標，恐有危害生命之虞，造成社會問題，被告更須受長期精神實質負擔，本可防止原告之危害卻無法防止，如因此而撤銷預告登記而出賣系爭房地，也必然為不法之徒有機可乘，更會破壞親子間所有關係，造成親子雙方無可彌補之傷害等語，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房地為原告所有，而於101 年9 月12日經新北市中和地政事務所101 北中地登字第204880號收件辦理預告登記，預告登記請求權人為被告之事實，業據提出系爭房地之登記謄本、土地登記申請書、預告登記同意書等件影本為證，且有新北市中和地政事務所以102 年8 月14日新北中地籍字第0000000000號函檢送上開系爭預告登記之土地登記申請書及其附件資料影本附卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按土地法第79條之1 第1 、2 項規定：「聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。土地權利內容或次序變更之請求權。附條件或期限之請求權。」、「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」。是預告登記係對於他人之土地權利，為保全請求權人依上開法文所規定之請求權，而預先所為之登記，為限制登記之一，亦屬保全登記，其目的在於限制土地登記名義人對其土地有妨害保全之請求權之處分。是預告登記旨既在保全債權請求權之行使，如該債權請求權已消滅或確定不發生時，該預告登記亦已失其依據，應予塗銷，此有最高法院100 年度台上字第608 號判決意旨可參。
五、查依前開被告於系爭房地辦理預告登記所檢附之「預告登記同意書」，上載：「立同意書人（即原告）所有下列不動產於民國101 年9 月11日出賣予劉科男（即被告），為保全請求權人對該標的之權利，同意向地政機關申辦預告登記，恐口無憑，特立此同意書為據。」（見本院訴字卷第35頁），是顯然系爭預告登記係在保全被告基於與原告間買賣契約之所有權移轉登記請求權。然兩造間就系爭房地並無任何買賣契約關係存在，此為被告所是認，是上開「預告登記同意書」所載之請求權並不存在，意即被告並無系爭預告登記所欲保全之請求權，則系爭預告登記自失其依據。復按民法第76
7 條第1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，而系爭預告登記之繼續存在，足以妨害原告系爭房地所有權之完整，則原告本於系爭房地所有權人之地位，依上開規定主張排除妨害，請求被告塗銷系爭預告登記，即屬有據。至被告抗辯其係基於保護原告財產之立場，避免原告遭人詐騙，始辦理系爭預告登記等情縱為實在，然此並非預告登記之目的，且原告既不同意，並已請求被告塗銷，則被告自不得據此為拒絕辦理塗銷系爭預告登記之理由。因此，被告請求傳訊被告之舅舅以證明其上開所辯為真，自無必要。
六、綜上所述，原告本於民法第767 條第1 項中段所有權妨害排除請求權，請求被告塗銷系爭房地之預告登記，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
書記官 張美玉