臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1947號原 告 鍾盛康訴訟代理人 曾昭牟律師複代理人 楊佳純律師被 告 許雅婷
李惠珍訴訟代理人 蘇飛健律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，於中華民國103年2月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求確認被告間就坐落於新北市○○區○○段○○○○號、面積5,485平方公尺，權利範圍10萬之500之土地，暨其上同段1932建號、門牌號碼新北市○○區○○路○號8樓之1權利範圍全部之建物（含共有部分同段1944建號，權利範圍1萬分之605、同段1945建號，權利範圍10萬分575）於民國102年4月25日所為之買賣關係不存在；及被告李惠珍應將前項不動產於102年5月7日以買賣為原因向新北市樹林地政事務所所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告許雅婷所有等語，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：（一）確認被告間就坐落於新北市○○區○○段○○○○號、面積5,485平方公尺，權利範圍10萬之500之土地，暨其上同段1932建號、門牌號碼新北市○○區○○路○號8樓之1權利範圍全部之建物（含共有部分同段1944建號，權利範圍1萬分之605、同段1945建號，權利範圍10萬分575）於民國102年4月25日所為之買賣關係，及102年5月7日移轉所有權登記之物權關係均不存在。（二）被告李惠珍應將前項不動產於102年5月7日以買賣為原因向新北市樹林地政事務所所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告許雅婷所有。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）系爭房地原告與被告許雅婷間兩造間成立借名登記之法律關係，約定應有部分各二分之一：緣兩造係為夫妻，98年2月25日個別出資新臺幣（下同）70萬元（頭期款共140萬元，各出資二分之一）買受門牌編號新北市○○區○○路○號8樓之1房屋1棟，約定各持有二分之一之所有權，並由許雅婷出名登記為系爭不動產之所有權人（如原證1）。原每月貸款應納金額由兩造各出一半，但因被告許雅婷無力繳納，貸款全數仍由原告按月匯至被告許雅婷帳戶（許雅庭應納部分，亦由原告先行代墊）憑以繳納（如原證2）。是以，原告與被告間成立借名登記之法律關係，原告將其擁有系爭不動產所有權應有部分二分之一部分借名登記於被告許雅庭名下，核先敘明。
（二）被告間所為不動產買賣債權物權行為，係為通謀意思表示，無效：
１、101年3月間被告突具狀訴請離婚，並由經由臺灣高等法院101年家上字第300號審理在案（如原證3），離婚訴訟繫屬中被告屢次揚言欲將系爭不動產出售。原告慮及雙方離婚訴訟尚於進行中，且原告及兩造所生之子，仍住於系爭不動產內，被告許雅婷尚不致狠心盜賣或假買賣移轉系爭不動產，有關系爭房地所有權回復登記之請求，待離婚官司完結，再經由協商和平處理。
２、惟原告突於102年5月13日接獲被告李惠珍電話，稱系爭不動產已由其買受，要求原告及幼子遷讓房屋(如原證4)。
原告調取不動產建物登記簿謄本（如原證5），始知被告許雅婷竟狠心以假買賣將系爭不動產辦理移轉登記予被告李惠珍所有。
３、系爭買賣背離常規，有違一般經驗法則，顯為通謀意思表示：
(1)據原證錄音譯文中被告李惠珍自承係於2、3個月前買受系爭不動產，買賣關係之成立應為102年2、3月間，但依據不動產登記簿謄本之原因發生日期卻為102.4.25日。不動產之買賣涉及權益重大，被告李惠珍怎可能連買賣日期都搞錯？
(2)據原證譯文中被告李惠珍自承本筆買賣，沒有查看過買賣標的物，衡與一般不動產交易經驗法則相悖。
(3)復考以一般不動產之交易習慣，於買賣時會同時塗銷或移轉該物上負擔即抵押權，然被告許雅婷前於101年7月19日以系爭不動產為大眾商業銀行設定擔保債權總金額694萬元之最高限額抵押權，嗣於102年5月7日將系爭不動產所有權移轉登記予被告李惠珍後，前述抵押權設定登記並未塗銷，債務人亦無變更，此建物登記謄本可按，已違一般交易習慣。
（三）又按，按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」、債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第242條前段、第767條及184條第1項，分別定有明文。被告間就系爭不動產之買賣行為及所有權移轉行為均屬無效，已見前述，則系爭不動產之所有權自始不生移轉之效力，被告許雅婷仍為系爭不動產登記之所有權人，且系爭不動產移轉登記之存在本身即屬對被告許雅婷所有權之妨害，故被告許雅婷自得依民法第767條規定請求被告李惠珍塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，惟被告許雅婷有怠於行使請求塗銷移轉登記權利之情事，則原告為保全其債權（原告鍾盛康終止借名登記後對於系爭不動產之回復登記請求權及返還代墊款請求權，並以起訴狀繕本送達被告許雅婷，為終止借名登記之意思表示），依第242條之規定，即得以自己之名義代位被告許雅婷依民法第767條之規定，請求被告李惠珍應將系爭不動產所有權移轉登記予以塗銷，以回復所有權完整之狀態。
（四）依民事訴訟法第254條第5項規定「第一項為訴訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於起訴後，受訴法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記。訴訟終結後，當事人或利害關係人得聲請法院發給證明，持向該管登記機關請求塗銷該項登記」。為免被告於訴訟繫屬中故意將系爭房屋再移轉過戶予善意第三人，致原告之請求落空。故呈請鈞院核發「已起訴之證明」，由原告持向該管地政機關辦理登記。為此，爰依民法第87條第1項、第113條、184條第1項、第242條及第767條等規定起訴事訴訟法規定具狀提起訴訟。
（五）證據：提出陸軍司令部民意信箱列印文、土地登記謄本、建物登記謄本、存摺、永豐銀行帳戶交易收執聯、臺灣高等法院民事庭通知書、電話錄音譯文、房屋稅繳款書、戶籍謄本、新北市樹林地政事務所異動索引等影本為證據。
二、被告許雅婷方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據略如下：是正常買賣，是透過仲介等語。並提出匯款委託書、住宅火險及地震基本保險費收據及保險單、不動產買賣契約書、存摺、契稅繳款書、房地產登記費用明細表、臺北縣樹林地政事務所規費徵收聯單、交屋雜項費用明細表、本票、房屋稅繳款書、房屋擔保借款繳息清單、專任委託銷售契約書、標的物現況說明書、委託事項變更契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、照片、價金履約保證書、支票、本票等影本為證據。
三、被告李惠珍方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣被告李惠珍與廖修志、林禾苡幾個朋友一起約定合資，找尋鶯歌區房屋，買受系爭房屋前，並不認識被告許雅婷，102年2月間於至永慶不動產鶯歌國慶店，經該店營業員許霈樺介紹始知悉系爭新北市○○區○○路○號8樓之1房屋刻正委託該店頭出售，並提出不動產說明書以供閱覽，不動產說明書附件之照片十分美綸美奐，且系爭房屋之社區為靠近鶯歌火車站地點絕佳及有良好管理之「麗寶香榭社區」，頓時心動，價格並可接受，非常符合上開三人買屋需求，並由訴外人林禾苡透過永慶房屋與被告許雅婷斡旋房屋價金，三人並推由廖修志出面於102年2月23日與被告李雅婷簽訂不動產買賣契約書（請參被證一），訴外人廖修志並依系爭契約第8條第4項規定：「產權移轉登記名義人由甲方（即廖修志）」，指定移轉登記與被告李惠珍，故被證一號之不動產買賣契約書上所載之買方為廖修志，移轉登記與被告李惠珍，合先敘明。
（二）系爭房屋係委託永慶房屋仲介出售乙事，此可於系爭契約書上署名頁不動產經紀業名稱欄蓋用有「永慶不動產鶯歌國慶加盟店章」可稽（請參被證一），當時永慶房屋仲介並曾出示謄本資料，系爭房屋登記於被告許雅婷所有，依不動產公示原則，自當信賴地政事務所之登記資料完成系爭買賣，且按系爭契約系由永慶房屋特約地政士陳清榮見證簽約並依永慶房屋之規定在合泰建築經理有限公司做價金履約保證，於102年2月26日將備證用印款50萬元匯入上開履約保證專戶（請參被證二），本件買賣為一正常交易。
（三）依據系爭契約所附標的物現況說明書，被告許雅婷於「建物是否有第三人無人占用情形」欄所勾選為「否」，且依據系爭契約被告許雅婷應於102年8月31日交屋，然簽約後被告許雅婷始告知有人占用房屋，恐無法於102年8月31日順利交屋，被告李惠珍及合資友人均十分擔心系爭房屋無法順利點交，亦不了解此是否為被告許雅婷為延遲交屋所杜撰占用情況，為避免道德風險，訴外人廖修志始與被告許雅婷約定先將系爭房屋完成移轉登記手續，由被告李惠珍對原告進行遷讓訴訟，目前由鈞院另案102年度補字第1952號審理中，該案尚未開庭，被告李惠珍旋即收到本案通知。
（四）原告起訴狀主張本件為一虛假買賣，被告李惠珍實感無奈，本件為正常買賣，原告與被告許雅婷有無其他糾紛，被告李惠珍並不知悉，此與被告李惠珍亦無涉，因系爭房屋恐將無法於102年8月31日交屋，為保障買方權益，始與被告許雅婷約定延後付款，且系爭房屋尚有鉅額抵押權尚未塗銷，該抵押權之金額與本件尾款相差無幾，雖然系爭房屋已經移轉登記與被告李惠珍，因受抵押權金額未塗銷之限制，賣方即被告許雅婷亦放心我方無脫產之必要，始將房屋移轉登記由我方，並於另案進行遷讓房屋訴訟，此約定實因原告無權占用房屋而起，原告現執上開事項反推本件為虛偽買賣，顯無理由。
（五）原告提出錄音擬證本件為假買賣，然本件簽訂買賣契約本即為102年2月間，與錄音內容一致，原告無其他任何證據，僅執其與被告李惠珍無關之離婚訴訟，擬阻礙本件合法買賣，顯別有居心，原告應循正常管道與被告許雅婷處理糾紛，不應將無辜之被告李惠珍牽涉其內，危害正常交易買賣。
（六）因為當初沒有辦法如期交屋，稅款部分要繳納，才能過戶，後來是賣方許雅婷先墊稅款，才辦理登記。
（七）證據：提出不動產買賣契約書、價金履約保證書等影本為證據。
參、本院依職權向新北市樹林地政事務所調取土地登記書及其附件影本。
肆、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分10萬之500及其地上之同地段1932建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○號8樓之1房屋所有權全部（含共有部分同地段1944建號建物應有部分1萬分之605、同地段1945建號建物應有部分10萬分575）於102年5月7日以102年4月25日之買賣為原因，由被告許雅婷移轉登記予被告李惠珍一節，為被告所不爭執，並有異動索引及土地登記謄本、建物登記謄本等影本及新北市樹林地政事務所所檢送之土地登記申請書及附件等影本在卷可參（見本院卷第64至72頁、第41至57頁），則原告此部分主張自堪信為真實。
二、原告又主張被告二人間就上開房屋及基地之買賣，乃係通謀虛偽之意思表示，應為無效等語；但為被告所否認，並抗辯稱前述房地買賣，係訴外人廖修志透過仲介公司向被告許雅婷買受，並辦理銀行履約保證等語。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，此有最高法院17年上字第917號判例可參；另按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。」，亦有最高法院48年台上第29號判例可資參照。是以，本件原告主張被告二人就前揭房地所訂定之買賣契約乃係通謀而為虛偽之意思表示，揆諸前揭說明，自應由原告就此主張負舉證之責。經查：
（一）被告李惠珍抗辯前揭不動產係由訴外人廖修志向被告許雅婷買受一節，業據其提出由訴外人廖修志與被告許雅婷於102年2月23日簽定之不動產買賣契約書影本為證據（見本院卷第82至89頁），可見前開房地之買賣契約係成立於，訴外人廖修志與被告許雅婷之間，原告主張被告二人間就系爭房地有訂定買賣契約一節，即難採取。
（二）原告另以被告許雅婷於其與原告間之請求判決離婚訴訟事件尚繫屬於法院審理中，即屢次揚言欲將系爭不動產出售，嗣接獲被告李惠珍電話，要求原告遷讓房屋，始知悉被告許雅婷以假買賣將系爭不動產移轉登記予被告李惠珍，依被告李惠珍之電話中所言，被告李惠珍怎連買賣日期都搞錯，且未曾查看過買賣標的物，又未同時塗銷或移轉抵押權等情節，而主張被告二人間就系爭房地所為買賣契約乃係通謀而為虛偽之意思表示等語；但為被告等所否認，並抗辯稱系爭買賣係透過仲介完成，且交易並辦理銀行履約保證，該房屋係由被告李惠珍與訴外人廖修志等人合資購置，並指定登記於被告李惠珍名下等語。然查，本件原告雖舉前數各節主張被告二人就系爭房地所為之買賣契約乃係通謀而為虛偽之意思表示，就被告李惠珍於其與原告之電話通話中對於房屋買賣日期與房屋所有權移轉登記日期不符部分，因訴外人廖修志與被告許雅婷訂定不動產買賣契約之日期乃102年2月23日，此有前揭經永慶不動產鶯歌國慶加盟店即吉鎮房屋仲介有限公司經辦之不動產買賣契約書影本在卷可參，被告李惠珍與原告對話中所言時間並無錯誤；另系爭房屋之出面與被告許雅婷簽約者為訴外人廖修志，被告李惠珍僅為經廖修志指定之登記名義人，則被告李惠珍未曾親自於簽約前察看房屋現況，亦非不合常情；至於系爭房地上仍登記有以被告許雅婷為債務人之抵押權設定登記一節，亦難據以認定被告二人間乃係基於通謀而為虛偽之意思表示之事實。此外，原告復未能舉證證明其所主張之被告二人間乃係基於通謀而為虛偽訂定系爭房地買賣契約之有利於己之事實，則原告上開主張自屬無可採取。
三、原告另主張被告二人間就前開不動產於102年5月7日移轉所有權登記亦係通謀而為虛偽之意思表示，而為無效一節；亦為被告所否認，並抗辯被告李惠珍乃係因訴外人廖修志之指定，而受移轉登記為系爭不動產之所有權人等語。經查，依被告李惠珍所提出之前揭不動產買賣契約書第8條第4款約定，產權移轉登記名義人由買受人指定，被告李惠珍係因依訴外人廖修志之指定而與出賣人即被告許雅婷成立物權移轉契約，接受系爭房地所有權之移轉，揆諸前揭說明，原告主張被告二人間就系爭房地所有權移轉之物權行為有通謀而為虛偽之意思表示之有利於己之事實，自應負舉證之責。然原告並未就其此部分主張為充足之舉證，則原告此部分主張亦非可採。
四、綜上所述，原告主張被告二人間係基於通謀而為虛偽之意思表示，就系爭房地訂定買賣契約及不動產所有權移轉之物權契約等節，因原告並未能舉證證明被告二人間確有通謀而為虛偽之意思表示之事實，其上開主張即非可採，則其請求確認被告二人間就前揭房地於102年4月25日所為之買賣關係，及102年5月7日移轉所有權登記之物權關係均不存在等節，自屬無理由，均應予駁回。原告另請求被告李惠珍應將前項不動產之102年5月7日以買賣為原因向新北市樹林地政事務所所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告許雅婷所有部分，亦應認為無理由，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 13 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 13 日
書記官 黃雅慧