臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1207號原 告即反訴被告 蘇旭峰訴訟代理人 沈孟賢律師複代 理 人 賴俊睿律師被 告即反訴原告 謝秋燕訴訟代理人 楊愛基律師被 告 安信建築經理股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 張宜琪上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國105 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告安信建築經理股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰捌拾肆萬參仟捌佰玖拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告安信建築經理股份有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾肆萬捌仟元為被告安信建築經理股份有限公司供擔保後，得為假執行；但被告安信建築經理股份有限公司如以貳佰捌拾肆萬參仟捌佰玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序方面：㈠被告安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）之法
定代理人由高志尚變更為周俊吉，業經聲明承受訴訟在案（本院卷二第106 頁）。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴聲明第1 項、第
2 項：⒈被告連帶給付原告新臺幣（下同）2,844,706 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告謝秋燕應自民國102 年4 月10日起按日給付原告3,660 元等語（本院卷一第2 頁）。嗣於105 年6 月29日具狀變更訴之聲明第1 項、第2 項：⒈被告應連帶給付原告2,843,897 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告謝秋燕應自102 年
4 月10日起至第一項聲明清償日止，按日給付原告3,660 元等語（本院卷二第144 頁）。核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，而擴張或減縮應受判決事項之聲明者，揆諸前揭法條規定，自應准許。
二、原告主張：㈠被告謝秋燕於101 年8 月13日，透過訴外人住商不動產土城
中央捷運加盟店「華穗不動產仲介經紀有限公司」仲介，向原告購買坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍：5 分之1 ）、同段223-1 地號土地（權利範圍：5 分之1）及其同上段384 建號（權利範圍：全部），門牌號碼新北市○○區○○路0 段00巷0 弄0 號1 樓房屋（下合稱系爭不動產），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。其中原告與被告謝秋燕之買賣價金為6,100,000 元，為便利被告謝秋燕向銀行貸款，在系爭買賣契約上記載為7,000,00
0 元。另由被告安信建經公司辦理買賣價金履約保證，並簽立買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），被告謝秋燕應將買賣價金繳付至被告安信建經公司於金融機構所開立之買賣價金履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），再依系爭買賣契約、履保申請書約定付款予原告。詎料，被告謝秋燕拒不配合辦理產權過戶手續、交付第三期完稅款600,00
0 元，且系爭買賣契約所載交屋日期屆至，迭經原告催請，被告謝秋燕竟以原告未依系爭買賣契約第15條第4 項約定，騰空走廊雜物及移除門前長期停放汽車為由解除系爭買賣契約，並拒絕交屋。原告遂起訴請求被告謝秋燕履行，被告謝秋燕亦對原告提起反訴，經鈞院102 年度訴字第88號民事判決駁回兩造之訴確定，原告與被告謝秋燕遂繼續履行系爭買賣契約，嗣於102 年3 月22日將系爭不動產所有權移轉登記予被告謝秋燕，另約定102 年4 月8 日辦理交屋。孰料，辦理交屋時，被告謝秋燕所委請訴外人許美華，竟持前揭相同理由主張減少價金，拒絕辦理交屋給付尾款，後經協商達成共識，由雙方辦理交屋，並保留部分買賣價金尾款600,000元，待被告謝秋燕提起訴訟確認有無減少價金後，再依確定判決為給付，然許美華卻另以供系爭不動產大樓住戶通行樓梯及走道位於系爭不動產內為由，堅持提高尾款保留金額，否則即不辦理交屋等語，兩造旋即前往里長辦公室再行協商仍無結果。為此，原告委請律師發函予被告謝秋燕請求其履行系爭買賣契約，惟被告謝秋燕置之不理，並於102 年4 月13日更換系爭不動產前後門鎖，並加裝監視器，原告於當日亦向警方報案。本件原告已完成系爭買賣契約之所有義務，將系爭不動產已過戶至被告謝秋燕名下，並完成系爭不動產點交義務，故依系爭買賣契約及履保申請書約定，被告應即將履保專戶之買賣價金結餘款即2,843,897 元連帶給付予原告。
㈡又原告點交系爭不動產義務已履行完畢，被告謝秋燕無正當
理由拒絕受領系爭不動產，致原告無法取得前開買賣價金結餘款，依系爭買賣契約第9 條第3 項約定，被告謝秋燕已有遲延給付之情形，原告爰依系爭買賣契約第9 條第3 項約定，請求被告謝秋燕應自102 年4 月10日起按日給付原告3,66
0 元之違約金。㈢並為聲明：⒈被告應連帶給付原告2,843,897 元，暨自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告謝秋燕應自102 年4 月10日起至第一項聲明清償日止，按日給付原告3,660 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告謝秋燕則以下列情詞抗辯：㈠原告未依系爭買賣契約第7 條約定，將系爭不動產點交予被
告，且其片面宣布拋棄系爭不動產之占有，顯然未將系爭不動產之占有移轉予被告，違反點交之交付義務，原告應負違約責任。又系爭不動產已非原告占有，原告縱然於102 年10月17日當庭交付系爭不動產之鑰匙，亦不構成占有之移轉，故原告拋棄占有即屬可歸責於原告之事由不能點交，原告已違反系爭買賣契約第10條第1 項、第7 條第6 項後段約定，被告謝秋燕已依前開規定解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約因解除而不存在，原告請求被告謝秋燕給付買賣價金之結餘款云云，顯無理由。
㈡另依據系爭買賣契約第2 條及第3 條約定，及系爭履保申請
書約定，被告謝秋燕僅有將買賣價金匯入系爭履保專戶之義務，復由被告安信建經公司確認原告及被告謝秋燕雙方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽署相關契約之約定，辦理價金給付，故無直接給付原告之義務。而被告謝秋燕已將系爭買賣價金匯入系爭履保專戶，並無違約情事，被告安信建經公司有無依約將系爭履保專戶之款項給付原告，已與被告謝秋燕無關。又系爭買賣契約、履保申請書及買賣價金履約保證證書，並無被告2 人應連帶給付原告買賣價金結餘款之約定，亦無原告得請求被告謝秋燕直接付款之約定，則原告請求被告謝秋燕與被告安信建經公司連帶給付買賣價金結餘款，亦無理由。
㈢系爭不動產一半屬增建之違章建築，原告未於出售系爭不動
產時說明，致被告謝秋燕誤以為系爭不動產均為合法建物，就此部分瑕疵，應減少買賣價金1,500,000 元。又原告未取得系爭不動產後方停車位使用權，亦未向鄰地所有權人購買系爭不動產後方停車位之所有權，卻向被告謝秋燕謊稱已取得停車位使用權，而得以使用該停車位，並在系爭買賣契約第15條第4 項約定：「門前長期停放汽車亦需移開」等語，就此部分瑕疵，應減少買賣價金600,000 元。再者，原告出售系爭不動產時，告知系爭不動產所在大樓內樓梯及走道，並不計入系爭不動產面積，故於系爭買賣契約第15條第4 項約定：「本件買賣標的於交屋前需由賣方騰空走廊雜物（即公共空間）」等語，就此部分瑕疵，應減少買賣價金1,500,
000 元。另系爭不動產有水管漏水之瑕疵存在，此部分瑕疵，應減少價金200,000 元，故而被告謝秋燕就系爭不動產前揭瑕疵，共計得主張減少價金3,800,000 元，則前開減少價金之數額遠高過原告請求被告謝秋燕給付未給付之價金，原告自不得再請求給付未給付之價金。
㈣縱被告主張有理由，惟原告所請求之違約金險有過高，應酌減為買賣總價金之百分之1 計算。
㈤並為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
四、被告安信建經公司則以下列情詞抗辯：㈠原告與被告謝秋燕間因系爭買賣契約已有糾紛，故依系爭履
保申請書第5 條約定，需待本案判決確定後，始將系爭履保專戶之結餘款2,843,897 元，依判決結果交由應得之人，原告訴請被告安信建經公司履行給付義務，顯無理由，亦無提起訴訟之必要。
㈡被告安信建經公司既不能在本件判決確定前為付款，則原告
主張被告安信建經公司應給付遲延利息，亦無理由，且原告之主張亦與系爭履保申請書第2 條第2 項中段約定：「…安信建經於給付或返還履保專戶價金時依履保專戶利率計息…」等語不符，故原告之主張，並無理由。
㈢並為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
五、原告主張其與被告謝秋燕就系爭不動產簽訂系爭買賣契約、履保申請書，並已將系爭不動產移轉登記予被告謝秋燕；被告謝秋燕已將系爭買賣契約之買賣價金均匯入系爭履保專戶內，系爭履保專戶經結算後之餘額為2,843,897 元；其與被告謝秋燕約定102 年4 月8 日至系爭不動產辦理點交程序等情，業經原告提出系爭買賣契約、履保申請書、履保專戶資金及利息結算明細表、系爭不動產登記謄本（本院卷一第6頁至第18頁、第30頁、第34頁至第37頁），且為被告所不爭執，堪信為真。
六、至原告主張其已將系爭不動產點交予被告謝秋燕，被告應連帶給付買賣價金結算後之餘額2,843,897 元；及被告謝秋燕有遲延給付買賣價金，應負違約責任等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
。因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第367 條及第101 條分別定有明文。查原告已將系爭不動產所有權移轉登記予被告謝秋燕，並約定於102 年4 月8 日至系爭不動產進行點交等情，已如前述，足見原告已依系爭買賣契約約定移轉系爭不動產所有權予被告，並有與被告進行點交系爭不動產，使被告謝秋燕取得系爭不動產占有之意甚明，依前揭說明，被告謝秋燕即有受領系爭不動產之義務。然參酌兩造於102 年4月8 日至系爭不動產辦理點交後至里長辦公司之錄音內容譯文：「楊愛基律師：嘿、我的也要錄進去。我必須要說明一下，我們今天來點交房子是認為兩個部分有爭執，第一個就是車位的部分有爭議，對不對，那第二個部分就是樓梯走道的部分，那解決的方案呢，車位那邊，剛剛解決方案如你所說的，對不對，就是以訴訟請求，那我們是認為樓梯間那一塊，我們希望能比照車位辦理，但是你們不同意阿。」等語（本院卷一第151 頁），足見被告謝秋燕係以系爭不動產有停車位使用權及系爭不動產所在大樓樓梯走道計入系爭不動產登記面積等爭議為由而拒絕進行點交，惟核被告前開主張應非為拒絕受領系爭不動產之正當理由（詳如後述），是被告謝秋燕顯無正當理由而未受領系爭不動產。又系爭履保申請書第5 條約定：「於結案且點交程序完成或合約解除或判決確定後，安信建經就前開事實進行確認，至遲於確認完成次一個金融機構營業日以匯款（限國內匯款）、轉帳之方式將應給付之價款及其孳息（扣除利息所得稅）給付或返還予應得之人。」（本院卷一第15頁），可見系爭不動產是否完成點交乙節涉及原告是否得以領取買賣價金之尾款，系爭不動產是否點交完成為原告可否領取買賣價金尾款之條件，則依民法第101 條規定，被告謝秋燕既無正當理由而未受領系爭不動產，則應視為條件已成就，故系爭不動產應視為於10
2 年4 月8 日已完成點交。況參酌前開兩造至里長辦公司之錄音內容譯文：「楊愛基律師：阿不就點完了，就那兩塊有問題阿。」等語（本院卷一第152 頁），益足徵兩造當日確實已完成系爭不動產之點交。是以，原告主張其已完成系爭不動產點交義務等語，為有理由。
㈡被告謝秋燕抗辯原告未依系爭買賣契約使其取得系爭不動產
後之停車位使用權、系爭不動產有一半屬於增建之違章建築、系爭不動產所在大樓樓梯及走道計入系爭不動產面積、水管漏水等瑕疵（卷一第85頁），並主張減少價金3,800,000元云云。經查：
⒈就停車位部分：依系爭買賣契約第1 條第2 項約定：「停車
位標示：…無。」（本院卷一第8 頁），足見系爭不動產之買賣並不包括停車位；且綜觀系爭買賣契約，亦未見有原告應提供停車位使用權予被告謝秋燕之約定。被告謝秋燕雖稱原告出售系爭不動產時向其宣稱已有取得系爭不動產後停車位使用權，故於系爭買賣契約第15條第4 項約定：「另門前常期停放汽車亦需移開」云云，然此為原告所否認，被告謝秋燕迄今仍未舉證以實其說，實難為被告謝秋燕有利之認定；況觀諸前開系爭買賣契約第15條第4 項約定之內容（本院卷一第12頁），亦無法認定原告有提供停車位或停車位使用權予被告謝秋燕之義務。是被告謝秋燕主張原告未依系爭買賣契約約定提供停車位或停車位使用權等情，顯無理由。
⒉就系爭不動產一半屬於增建之違章建築部分：系爭買賣契約
書第1 條第1 項第2 款明載：「本約土地及建築物包括未登記但可使用之部分：…⒉以上未登記部分以房地產現況為準（增建、加蓋部分應遵行本約第五條第四款之約定）」，第
1 條第6 項：「甲方（即被告謝秋燕）於簽訂本約前確已至買賣標的所在地詳細檢查屋況，並對本約買賣經紀業（住商不動產加盟店）提供之不動產說明書等資料已充分瞭解」；系爭不動產現況說明書項次10：「是否有改建、違建、禁建或糾紛情之事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋…等）。是。一、說明：陽台外推。」（本院卷一第97頁），足見原告未刻意隱瞞系爭不動產有違建之情，且被告謝秋燕亦已清楚知悉系爭不動產存有違建情事。復參酌本院依被告謝秋燕之聲請，委請臺北市建築師公會就系爭不動產之增建部分之面積、是否造成系爭不動產價值減損等節予以鑑定，其鑑定報告認：「建物現況（附件七）可區分為四種類型：⒈領得使用執照並辦理建物登記之A 範圍主建物。⒉領得使用執照並辦理建物登記之B 範圍附屬建物平台。⒊未經主管建築機關之審查許可並發給執照而擅自建造使用之C 範圍違建。⒋未經主管建築機關之審查許可並發給執照而擅自建造使用之D 範圍違建平台，此部分並已超出土地所有權範圍。
」、「⑴系爭違建面積詳附件七，經以現場丈量尺寸計算其面積為29.6376 ㎡（8.965 坪）。⑵違建增加使用空間並無損於系爭建物之價值，除非違建造成系爭建物之結構安全或美觀。故不分違建面積大小，如無結構安全或美觀因素，皆不致影響系爭建物之價值。現有建物違建部分並未發現結構體有龜裂之處，僅從表面觀察無安全之虞，美觀則見仁見智，經依所有權人之意向，裝修後應有增值空間。（一般建物出售前皆有美化施工，以提高售價。系爭建物係以現狀出售點交）」等語，有該公會104 鑑字第1243號鑑定報告書在卷可稽（本院卷外所附鑑定報告書〈下稱系爭鑑定報告〉第
3 頁、第6 頁），可見系爭不動產除經登記者外，確有增建部分，然此部分違建並未虛載在系爭買賣契約第1 條不動產標示之內，以訛稱為系爭不動產之面積，故應難認有瑕疵；且該增建物位置始系爭不動產之價值有所減損，是被告謝秋燕主張系爭不動產一半屬於增建之違章建築部分，而有瑕疵應予減少價金云云，不足採信。
⒊就系爭不動產所在大樓樓梯及走道面積計入系爭不動產面積
部分：系爭鑑定報告：「⑴鑑定標的物及其上各樓層之公有部分（詳附件八）僅有屋頂樓梯間及屋頂水箱，各樓層配屬相同面積之樓梯間，與各層梯間合計再平均分配，其持有比例並無不同。在一樓之出入口設置在違建範圍內並不影響一樓權益，反之建築物會有折舊土地卻會增值，即使一樓用不到樓梯間，但因之增加的土地持分，坐等增值。故本案之樓梯間登記並無異於一般登記方式。何況鑑定標的物尚有二處開門進入樓梯間。⑵房屋交易時，樓梯間之單價與室內使用範圍面積之單價，並無不同。應無損一樓之價值。除非樓梯間位置設計不良影響一樓之使用。本案之樓梯間配合違建（二次施工）所展現之精心設計巧思，不致產生交易價額之減損」（系爭鑑定報告第5 頁至第6 頁）。足見系爭不動產所在大樓樓梯及走道面積計入系爭不動產面積，係符合一般建築設計及登記之常規，且系爭不動產係自建築完成辦理登記時即已依一般登記規則辦理登記，並非原告刻意所為，抑或為出售系爭不動產所為，是就系爭不動產所在大樓樓梯及走道面積計入系爭不動產面積部分，難以認定係為瑕疵，故被告謝秋燕主張系爭不動產所在大樓樓梯及走道面積計入系爭不動產面積係為瑕疵應予減少價金云云，亦不足採。
⒋就系爭不動產有水管漏水部分：本院依被告謝秋燕之聲請，
將系爭不動產有無漏水乙節送請臺北市建築師公會鑑定，經該公會會同兩造至系爭不動產勘察鑑定後，其鑑定報告認「依據現場查看及所拍照片顯示並不足以判斷天花板在過去或現時有漏水。另外外牆門窗在天窗下方有水髒污水線是否窗框未緊閉及長久未清掃積垢溢水所致，且最右側窗撞已拆卸，有無漏水有待清理後觀察再作判斷。」等語，有臺北市建築師公會105 鑑字第1199號函在卷可積（卷二第113 頁），足見系爭不動產並無被告謝秋燕所指漏水之瑕疵。
⒌綜上，被告謝秋燕主張系爭不動產有前揭所示瑕疵，進而主張減少價金3,800,000 元，應無理由，不應准許。
㈢原告主張被告謝秋燕有給付遲延，且其應與被告安信建經公
司連帶給付買賣價金尾款2,843,897 元，並應依系爭買賣契約第9 條第3 項約定給付違約金等語，經查：
⒈依系爭買賣契約第2 條第2 項、第3 項約定：「本契約各次
買賣價金均應依約存匯入安信建經於金融機構所開立之買賣價金履約保證專戶（以下簡稱履保專戶），繳款後應保留存匯款單據以茲憑證」、「由安信建經確認甲（即被告謝秋燕）乙（即原告）雙方權利義務履行之結果，並依據甲乙雙方所簽署相關契約之約定，辦理價金給付或返還之作業。」；第3 條第2 項第2 款：「甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲方應於完稅前，確認貸款額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完成五日內，金融機構核撥時存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額甲方應於給付第三期款之同時將差額存匯入履保專戶。」（本院卷一第9 頁），可知被告謝秋燕應於系爭不動產所有權移轉登記後5 日內付清尾款，給付方式則是由被告謝秋燕將應給付之買賣價金存入履保專戶。系爭不動產所有權已移轉登記予被告謝秋燕，被告謝秋燕亦已將應給付原告之買賣價金存入履保專戶乙情，為兩造所不爭執，是被告謝秋燕已依系爭買賣契約約定履行，並未有違約給付遲延之情形，故原告主張被告謝秋燕遲延給付買賣價金云云，與事實不符。原告雖迄未取得買賣價金之尾款，惟原告欲取得該款項，當依系爭買賣契約及系爭履保申請書之約定，決定權利義務之範圍及限制，被告謝秋燕既已將應給付原告之買賣價金存入履保專戶，原告又依系爭買賣契約之法律關係請求被告謝秋燕再次對其給付，甚至請求違約金，於法無據。
⒉又系爭履保申請書第5 條約定：「於結案且點交程序完成或
合約解除或判決確定後，安信建經就前開事實進行確認，至遲於確認完成次一個金融機構營業日以匯款（限國內匯款）、轉帳之方式將應給付之價款及其孳息（扣除利息所得稅）給付或返還予應得之人。」，可見被告安信建經公司應就本件結案、點交程序完成、合約解除或判決確定後進行確認，並於確認後給付系爭履保專戶之買賣價金結餘款。而系爭不動產已完成點交義務，已如前述，則被告安信建經公司應有給付系爭履保專戶之買賣價金結餘款與原告之義務，故原告請求被告安信建經公司應給付系爭履保專戶之買賣價金結餘款即2,843,897 元，洵屬有理，應予准許。至原告請求被告安信建經公司給付前開金額之遲延利息云云，因本案原告與被告謝秋燕間就系爭不動產是否點交已有爭執，並提起本件訴訟，則於本件訴訟確定前，被告安信建經公司尚無需負給付遲延責任，故原告請求被告安信建經公司應給付遲延利息云云，應無理由。
七、從而，原告依系爭買賣契約及履保申請書約定，請求被告安信建經公司給付2,843,897 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。又本件兩造陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、或請求之基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。本件反訴原告提起反訴聲明：反訴被告應自102 年4 月9 日起至系爭不動產點交予反訴原告之日止，按日給付反訴原告3,660 元等語（本院卷一第
108 頁）。嗣於102 年10月17日、105 年6 月28日及105 年10月25日變更訴之聲明為：㈠反訴被告應於反訴原告將系爭不動產返還登記予反訴被告之同時，給付反訴原告2,789,95
5 元，並自系爭不動產返還登記予反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告6,799,060 元，及自102 年10月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息等語（本院卷二第162 頁）。經核反訴原告所為上開訴之變更，係本於同一請求基礎事實，擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前揭法條規定，應予准許。
二、反訴原告主張：反訴被告未依系爭買賣契約約定，將系爭不動產點交予反訴原告，且反訴被告片面宣布拋棄系爭不動產占有，顯然未將系爭不動產占有移轉予反訴原告，有可歸責於反訴被告之事由。反訴原告於102 年4 月10日、5 月2日、5 月17日已存證信函通知反訴被告繼續點交，均置之不理，反訴原告依系爭買賣契約第10條第1 項、及第7 條第6 項約定，解除系爭買賣契約，並以民事反訴變更訴之聲明狀（本院卷一第175 頁至第180 頁），作為解除買賣契約之意思表示。又系爭買賣契約既經解除，反訴被告應依民法第259條第1 款、第2 款規定，於反訴原告將系爭不動產返還登記予反訴被告之同時，返還其已給付用以代償反訴被告貸款之買賣價金2,789,955 元及遲延利息。另反訴被告既已違約，依系爭買賣契約第10條第3 項約定，應以反訴原告已給付買賣價金總額相同之金額，作為懲罰性違約金給付反訴原告，本件反訴原告已依系爭買賣契約約定將買賣價金6,100,000元匯入履保專戶，故系爭買賣契約解除後，反訴被告自應依上開約定，給付相同金額之懲罰性違約金予反訴原告。又系爭契約雖經反訴原告解除，惟系爭買賣契約第9 條第3 項約定，反訴被告若有遲延給付之情事，每逾一日按買賣總價金萬分之6 計付違約金賠償反訴原告；第7 條第6 項前段亦約定，反訴被告如屆最後期限仍不能點交時，應自最後期限之次日起，每逾一日按買賣總價金萬分之6 計付違約金賠償反訴原告。而反訴被告未依約點交系爭不動產，則依兩造所約定之點交期日即102 年4 月8 日之翌日起算至反訴原告解約之日即102 年10月17日止，共計有191 天，以買賣總價金萬分之6 即3,660 元計算，反訴被告應給付反訴原告違約金共計699,060 元（計算式：3,660 元×l91 天＝699,060 元）。並為聲明：㈠反訴被告應於反訴原告將系爭不動產返還登記予反訴被告之同時，給付反訴原告2,789,955 元，及自系爭不動產返還登記予反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告6,799,06
0 元，及自102 年10月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、反訴被告則以：其已完成系爭不動產之點交程序，並未違約，反訴原告主張解除系爭買賣契約，於法無據。又反訴原告主張違約金部分，縱認有理由亦屬過高，請求酌減。並為反訴答辯聲明：㈠反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、反訴原告主張以反訴被告未依系爭買賣契約約定點交系爭不動產予反訴原告，爰解除系爭買賣契約，並請求返還已付買賣價金本息；反訴被告應依系爭契約第10條第3 款及第9 條第3 款之約定，給付反訴原告違約金6,799,060 元等情，為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠反訴原告主張被告未依約定點交系爭不動產，有可歸責反訴
被告之事由，故依系爭買賣契約約定解除系爭買賣契約云云。然查反訴被告已完成系爭不動產之點交義務乙情，已如前述，是反訴被告並未違反系爭買賣契約約定，則反訴原告主張解除系爭買賣契約云云，應無理由，則反訴原告請求依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求反訴被告返還其已給付用以代償反訴被告貸款之買賣價金2,789,955 元及遲延利息，及依系爭買賣契約第10條第3 項約定主張反訴被告給付違約金云云，均即無理由。
㈡另反訴原告以反訴被告未完成系爭不動產點交，而有遲延給
付，致違反系爭買賣契約第9 條第3 項、第7 條第6 項約定，應給付違約金云云。然反訴被告已完成系爭不動產之點交義務乙情，應無違反系爭買賣契約第9 條第3 項、第7 條第
6 項約定，是反訴原告主張反訴被告應給付違約金云云，亦無理由。
五、從而，反訴原告依民法第259 條第1 款、第2 款規定及系爭買賣契約約定，請求：㈠反訴被告應於反訴原告將系爭不動產返還登記予反訴被告之同時，給付反訴原告2,789,955 元，及自系爭不動產返還登記予反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告6,799,060 元，及自102 年10月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 22 日
民事第五庭審判長法 官 連士綱
法 官 張筱琪法 官 陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 22 日
書記官 黃炎煌