臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1230號原 告 周李嫩雲
周聰和周月娥周君芸周君倚王周月治共 同訴訟代理人 崔駿武律師被 告 黃郁芳
林美華洪國田李宗憲劉碧玲徐曼雲鄭雅惠陳逸葳林景富羅胡中藻共 同訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，經本院於民國102年12 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴經撤回者，視同未起訴。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 項、第26
3 條第1 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款、第4 款、第
7 款分別定有明文。查本件原告起訴時原列周李嫩雲、周聰和、周月娥、周君芸、周君倚等人為原告，嗣於民國102 年
8 月24日追加王周月治為原告，並追加被告陳強華，並追加備位聲明為：請求被告陳強華應給付原告及其他全體繼承人新臺幣（下同）5,509,824 元，及自100 年7 月30日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，嗣再於102 年11月14日撤回對陳強華起訴部分，追加羅胡中藻為被告，並變更備位聲明為：被告應給付原告及其他全體繼承人4,662,161 元及利息部分，其中被告黃郁芳應給付原告及其他全體繼承人1,271,498 元及利息部分，被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼雲、鄭雅惠、陳逸葳應各給付原告及其他全體繼承人423,833 元及利息部分，被告林景富、羅胡中藻應各給付原告及其他全體繼承人211,916 元及利息部分，經核請求之基礎事實均係關於系爭新北市○○區○○段000 0000 地號土地之買賣，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠緣訴外人即被繼承人周祖幸於101 年5 月30日死亡，原告等
人於繼承其遺產並辦理遺產稅申報時，發現周祖幸於100 年
7 月14日因繼承訴外人周宗善而辦理繼承登記之土地，即坐落新北市○○區○○段○○○ ○號（面積2656.63 平方公尺，應有部分1/42），及同段534 地號（面積233.19平方公尺，應有部分1/42）2 筆土地，竟於翌日以買賣為原因，於7 月26日移轉登記為被告黃郁芳等10人及訴外人王偲萍所共有（嗣王偲萍將其應有部分出賣予訴外人陳文煙，被告羅胡中藻則將其應有部分移轉登記予訴外人林盈君），此有上開土地異動索引及土地登記謄本可稽。然查，周祖幸並未因移轉上開土地而取得土地價金680 萬元，顯見周祖幸實未與被告等訂立買賣契約及所有權移轉之物權契約之意思表示甚明，故本件不得僅以系爭土地之移轉公契上蓋有周祖幸之印章，即逕認系爭土地已移轉為被告等人所共有，是系爭土地所有權移轉物權契約，自屬無效不成立，而被告等取得系爭土地之所有權，使原告因無法繼承取得系爭土地之所有權，受有損害，爰依民法第767 條、第821 條、第1148條第1 項及第1151條之規定，以先位聲明請求確認被告與周祖幸就系爭2 筆土地之買賣法律關係不存在，並應將渠等為系爭土地所有權之登記名義塗銷之。退步言之，倘系爭土地買賣契約為有效存在，被告等人自應依其所購買系爭土地之所有權範圍給付價金680 萬元，爰依民法第367 條、第369 條、第229 條、第1148條、第1151條規定，以備位聲明請求被告黃郁芳等10人依其應有部分給付價金。
㈡先位聲明部分：
⒈系爭買賣契約書附件上並未有賣方周祖幸及買方即被告本人
或被告之共同代理人陳強華之簽名，自難遽認雙方就系爭土地買賣契約必要之點之意思表示已為合致，蓋系爭土地與原告周李嫩雲名下之新北市○○區○○段○○○ ○號土地，分別於100 年6 月7 日與被告等人簽訂，而依系爭買賣契約書之約定，價款各分3 期給付，亦即第1 期130 萬元、第2 期25
0 萬元、第3 期300 萬元，惟於約定第2 期給付價金時，仲介即訴外人簡捷始提出系爭土地買賣契約書之附件要求履行有周祖幸之女婿即訴外人王皓旭簽名於上，然依王皓旭之證詞可知，其並未複述內容予周祖幸了解，另原告王周月治於備忘錄上簽名之證述亦為：我會在備忘錄上面簽名是因為當日父親臨時叫我回去，因為父親年紀大看不清，父親叫我簽，我問是否都談好了，父親說對，我就在上面簽名了，簽名前我沒有複述備忘錄之內容給父親聽等語，又稱：父親急著出售這些地，我們只是被叫去陪他而已，父親叫我簽買賣契約時，我就簽了，沒有幫忙確認書面文件，是因為都是父親在作主等語，從而，於未有第3 人將內容複述予已年逾90歲且視力嚴重退化之周祖幸確認下，自無法逕認該附件及備忘錄之內容為周祖幸之真意甚明，況依其友人即高成福之證述，周祖幸當初並未委託簡捷代為找尋系爭土地之買主，是簡捷片面擬定之備忘錄，自非可採，亦即周祖幸並無欲將系爭土地贈與簡捷作為仲介555 地號之佣金，否則周祖幸何須再找高成福代為尋找系爭土地之買主，否則周祖幸又何須向高成福抱怨委託簡捷出賣土地沒有保障，並發現系爭土地竟被出賣後，大感忿忿不滿，顯見簡捷之所為，均非周祖幸真意，從而，本件契約之解釋自應依系爭買賣契約所欲達成經濟上之契約目的及依照一般買賣交易常情審酌之，即自周祖幸所得合理預期之給付目的與契約利益本質，以探求周祖幸生前之真意，進而確保原告等人之權益，始為合法妥適。而以結果觀之，周祖幸出賣系爭土地後，買賣價金竟分文未取得，衡諸常情，出賣人若知悉出賣土地後將無法取得價金，一般人斷無會大費周章將土地出賣，足證周祖幸生前必無以被告及證人簡捷所述之條件以締結系爭土地買賣契約（含系爭契約附件）之真意，系爭契約應非有效存在甚明。
⒉另證人簡捷之證詞諸多悖於常情，亦即簡捷稱其為達到土地
整合之目的，如有部分土地未出售，大部分的買方會退縮不買，故以王偲萍充當買方，使陳強華不致起疑等語，然何以被告等人知情系爭土地權利範圍各有2/13沒有買主後必不想買？被告等人全數或其中1 人或數人可就該2/13權利範圍追加購買，抑或就該11/13 權利範圍先行出售，剩餘部分嗣再找尋買家亦可，且縱使將系爭土地各2/13權利範圍掛名於王偲萍名下，之後仍是會賣出予第三人，亦不見得會配合被告等人而達到簡捷所謂之土地整合。且依555 及系爭地號土地之地籍圖可知，3 筆土地皆為袋地，僅555 地號既難以出售，何以加上系爭土地，就會吸引買家上門，況周祖幸對於系爭土地之所有權並非全部，分別僅有1/42，系爭土地買家高達11人（含代理締結契約卻無所有權登記名下之陳強華，不含掛名之王偲萍），如此多人購買後之所有權分別僅為土地之3/546 （買受人黃郁芳）、2/546 （掛名買受人之王偲萍）、1/546 （被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼雲、鄭雅惠、陳逸葳）、1/1092（被告羅胡中藻、林景富），如此勞師動眾糾集購買，卻於締結契約時全數未出面，而僅口頭授權陳強華代為締結，是所有被告等買受人對於購買系爭土地之態度竟會一致，顯有悖交易常情。且對照以王偲萍掛名買方購買之買賣價金高達590 萬元，反觀簡捷仲介之被告等人之買賣總價金僅680 萬元，系爭土地權利範圍大之買賣價金卻遠低於王偲萍掛名所出售之價金，衡諸常情，自非周祖幸之真意。再者，其餘被告購買與否，應與陳強華無涉，何以簡捷擔心陳強華知情後起疑，故被告等人之主觀意思是否均聽命於陳強華，事實上並無購買系爭土地之意，不無疑問。另對照555 地號之土地買賣契約書及系爭土地買賣契約書可知，買方人數、姓名及購買權利範圍均如出一轍，不排除另有圖謀而簽訂2 份契約。且若真如簡捷所稱，找尋買主花了3 個月之時間，又豈會於簽訂系爭土地買賣契約時，因要花一天簽約而嫌麻煩，皆僅由陳強華代表締約，甚至連個別之買賣契約亦付之闕如。綜上，簡捷如此偏袒被告等人之草率作法，更凸顯其證言之矛盾及不符常情。從而，被告等人與周祖幸間並無締結買賣系爭土地之合意，買賣關係自不存在。
⒊原告周李嫩雲、周君芸、周君倚對於系爭土地買賣一事均不
知情。蓋締結系爭契約時，原告周李嫩雲名下之555 地號土地亦併予出賣，是其以出賣人身分在場，自合情合理，然是否可以逕為推論原告周李嫩雲亦確實知悉締結系爭土地買賣契約等情，實有疑義。且簡捷提出系爭契約附件時，原告周李嫩雲並未在現場，自對附件內容不知情，被告等徒以簽約時在場逕認原告周李嫩雲知情，尚屬率斷而不足採信。另周祖幸之媳婦即訴外人高雪貞並不在簽約現場，自當無法知悉契約之內容，則在高雪貞不知情下，其女兒即原告周君芸、周君倚豈會知悉系爭土地契約內容，另高成福雖曾證稱看到高雪貞陪同周祖幸看過文件，王周月治亦稱高雪貞知道周祖幸要締結土地買賣契約，然555 地號及系爭土地，均於100年6 月7 日締約，高雪貞未必全然知情，況連原告王周月治及王皓旭對系爭買賣土地相關事宜皆不知悉，衡諸常情，原告周君芸及周君倚又怎會知情，是以被告之主張，已屬率斷，並非可採。又原告王周月治固於系爭土地買賣契約及備忘錄上簽名，然其僅依周祖幸之指示簽名，均未確認所簽名文件內容，自無法逕為認定知悉系爭土地買賣一事，已如上述，且觀其當庭證述，對於系爭土地買賣磋商、契約內容乃至買賣之標的、價金等契約必要之點均回答沒印象、忘記了、不知情等語，顯見王周月治對於周祖幸生前與簡捷間就系爭土地討論之內容實不知情，故在原告王周月治不知情之情形下，簡捷及代理被告締約之陳強華竟仍同意其簽下之備忘錄及系爭土地買賣契約書，渠等之舉不排除係欲藉周祖幸年邁且視力不佳，而王周月治亦不明瞭契約細節內容之情況下，企圖瞞天過海而從中牟利。而原告王周月治之未能提起訴訟，乃因人身在國外，並非被告所指稱係出於心虛或囿於家族壓力，被告恣意推測，不足採信。從而，本件買賣契約並不符合買賣不動產交易之常情，周祖幸與被告間並無買賣系爭土地關係之真意，故系爭買賣契約法律關係並不存在。
㈢備位聲明部分：
⒈查簡捷尚未提出系爭買賣契約書附件前，土地買賣契約書已
於100 年6 月7 日簽訂時分成3 期，已如前述，而每期給付買賣價金金額正好分別作為繳納稅款、簡捷之佣金、排除占用物費用，絲毫未差、金額又為整數之安排，且對照簡捷自行擬定之備忘錄，亦並無載明其買賣價金給付金額及用途明細，顯見簡捷及被告等人早已計算安排，自始即不想支付買賣價金分文予周祖幸，且周祖幸生前遭人倒債一千多萬，又想留錢給配偶周李嫩雲，則周祖幸又怎會將系爭土地無條件贈與簡捷，抑或以系爭土地之買賣價金全數當作簡捷之佣金，顯悖於常情。又周祖幸並未取得系爭土地買賣契約書正本，縱使被告主張系爭契約第14條約定，亦無法證明約附件係於締結契約時即已提出，並得其同意，且王浩旭當庭證述：系爭契約附件是在周祖幸家中簽的，當時是付第2 次買賣價金，只有簡捷過來，當日我太太已經去澳洲了等語，顯與簡捷所言有所歧異，而簡捷之證述，涉及其是否可從系爭土地買賣價金中得到250 萬元佣金之利益，故其證詞自當避重就輕，不可採信。另代書李婉瑜雖於另案臺灣高等法院102 年度抗字第742 號假處分抗告案中曾證述：簽私契時就有這份（指系爭契約附件），周祖幸有看到，他女兒也知悉，他們有逐一對周祖幸說明云云，然其應係指締結買賣契約本文之成交價金680 萬元，並分3 期給付方式乙節，並非係指王周月治知悉該附件之內容，況周祖幸視力老化嚴重，李婉瑜如何確信周祖幸確實看到契約附件，實有疑義。再者，若系爭契約書之附件當時確實於締約時即存在，則依契約書之本文，買賣雙方之印章均用印於重要或明顯之處，且大多完整，而附件部分僅有印章邊緣些許痕跡，完全不完整，作法顯與契約之本文謹慎用印大相逕庭，即便作為騎縫章也因用印過於模糊且用印面積實在過小，而無法達到騎縫章之功用，倘李婉瑜有逐一比對上開內容並向周祖幸說明，兩份契約豈有可能在半小時內全部簽完？準此，李婉瑜之證述亦有違常情並有所矛盾，自不足以採信，縱上，被告之主張，並非可採。
⒉另系爭備忘錄之當事人為簡捷及周祖幸，然於周祖幸可寫字
之前提下，為何僅由王周月治於其上簽名，且未加簽「代」字，是王周月治之簽名效力如何及於本人周祖幸？且王周月治對於備忘錄內容均不知情，已如前述，則其之簽名至多僅能證明在場之周祖幸尚有意思能力外，應不具有其他法律上意義。況備忘錄上亦未載明日期，更無1 式2 份，如此諸多不符交易上簽訂契約文書之要件，顯見備忘錄形式上及實質上均不具真正，已如前述，則備忘錄依法不備成立要件，自然不生效力。另面額250 萬元支票既如簡捷所證稱，係周祖幸親自簽名及收受後，再交還簡捷，則何以備忘錄及系爭契約之附件，而未以相同之模式（即周祖幸親自簽名即可）為之? 如此矛盾且做法不一之方式，更顯備忘錄及系爭契約附件之內容，絕非周祖幸之真意，是備忘錄之內容並無法證明周祖幸同意以系爭土地買賣價金中之250 萬元作為簡捷之仲介佣金及其中300 萬元作為清除555 地號土地上之占用物費用，且該備忘錄並非系爭土地買賣契約之一部分，自不得以之作為解釋依據。被告縱主張約定備忘錄當時，原告周李嫩雲亦在場、然依一般經驗法則，可推知備忘錄必於系爭土地買賣契約之前簽立，故被告之推論，並不可採。再者，簡捷先證稱系爭土地是周祖幸贈與其作為代為出售555 地號土地之獎勵，復又改稱為佣金，說詞明顯前後矛盾，是否為周祖幸生前之真意，實有待商榷。況若真為贈與，則周祖幸在55
5 地號土地完成交易並取得價金後，即可將系爭土地之所有權辦理贈與登記予簡捷，又何需大費周章找了被告等10位買主購買系爭土地而簽訂契約？又親筆寫下備忘錄之內容以系爭土地之買賣價金作為支付佣金及價款？且周祖幸亦可比照
555 地號給付佣金之方式，簽立支票100 萬交付簡捷，為何須於交付第2 期款250 萬元時，要求周祖幸於支票空白處簽名後再取回該支票方式，以證明其有仲介費用250 萬元，對照上開2 次給付仲介費之方式，系爭土地之仲介費顯有違一般給付價金交易之方式，更足證周祖幸之真意，當非簡捷所稱系爭土地係贈與或以出賣價金全數當作簡捷之佣金，故被告之主張，並非真實。
⒊又依不動產經紀業管理條例第19條及內政部（89）台內中地
字第0000000 號函規定可知，一般民眾仲介不動產買賣，自當比照經紀人員經營仲介業務收取合理之報酬，並以不動產實際成交價金6 ％為上限。則簡捷出賣555 地號土地既以70萬元為佣金代價，而系爭土地之成交金額為680 萬元，又豈能再收取250 萬元之佣金？且周祖幸是七信之董事長，依常情其非目不識丁、愚昧無知之人，何以周祖幸會同意給付高達數倍之佣金與簡捷，實匪夷所思，更顯不符常情。另系爭土地買賣價金中之300 萬元作為清除555 地號土地上之佔用物之費用，亦有違交易常情及受託人應盡之善良管理人注意義務，而簡捷上開所稱第2 期買賣價金250 萬元為其酬庸，第1 期買賣價金扣稅後僅剩9,824 元，則周祖幸何須大費周章出賣系爭土地？是以，周祖幸生前必無同意以買賣價金中之第3 期款300 萬元作為被告等人排除555 地號之地上佔用物費用之真意，至為明確。況周祖幸就555 地號及係爭土地之所有權範圍均僅有部分持分，3 筆土地上之地上物佔用費用竟高達300 萬元，且300 萬元之處理費用依據為何、如何得出此數據，均付之闕如，復以何以此筆費用均由僅有3 筆土地部分所有權之周祖幸全數負擔，被告及555 地號共有人、系爭土地其他共有人全數均分文未出，顯非常情，系爭備忘錄之內容應非周祖幸之真意甚明。
⒌又被告主張基於債之相對性，系爭土地買賣之買受人係陳強
華云云，惟查系爭土地買賣契約第14條及簡捷之證述，皆足證系爭土地買賣之買受人為本件被告等人，亦即渠等10人均係口頭授權陳強華代表與周祖幸簽訂系爭土地買賣契約。倘系爭土地買受人僅有陳強華1 人，何以有簡捷於該日所證述：第1 期款由陳強華開立80萬元支票、我開立40萬元支票、陳逸葳開立10萬元支票，其中我開立之40萬元支票，包含20萬元王偲萍價款、20萬元是林景富、羅胡中藻及鄭雅惠先支付之現金等語，以及該3 紙支票影本在卷可稽？且自被告之訴狀觀之，均明確表示系爭土地之「買方」可分為3 組，即第1 組被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼寧、黃郁芳，第2 組為被告鄭雅惠、林景富、陳逸葳、羅胡中藻，第3 組為王偲萍，是被告10人為系爭土地之買受人，殆無疑義。又本件並無間接代理之適用，被告之主張，顯不足採。⒍另被告並無證據足證被告等10人就555 地號土地價金有每期
溢付合計100 萬元交由簡捷先保管，3 期共溢付300 萬元，並以簡捷簽發面額250 萬元支票交給周祖幸，作為系爭土地第2 期買賣價金之用，且遍觀卷附資料，並未有被告與簡捷約定被告等買方每人約定每期支出100 萬元之證明，況555地號土地買賣價金給付款，被告每人支付之買賣價金金額不盡相同，亦未有溢付情形，亦即互核被告所稱陳強華組、簡捷組之各個被告所支付之價金，被告等人內部所支付之價金均非相同，其中有330 萬元、有300 萬元，甚至有未明確列出金額之被告黃郁芳所支出之價金（即被告黃郁芬每一持分並未支付到300 萬元，僅有250 萬元），又簡捷雖分別於
100 年6 月7 日、6 月23日、6 月30日簽發面額250 萬元、
200 萬元、100 萬元之支票，另於6 月22日、6 月29日簽發受款人為王偲萍，面額各100 萬元、200 萬元之支票，共計金額850 萬元之支票5 紙，然其事實上均未交付予555 地號土地之出賣人即原告周李嫩雲，亦即上開支票全數以未提示兌現旋即交付予簡捷之方式，意圖營造出有支付買賣價金之假象，是簡潔實際上並未代王偲萍支付555 地號土地之買賣價金300 萬元，遑論555 地號土地之3 期價金有溢付達300萬元之事實，而可作為支付系爭土地第2 期250 萬元買賣價金之用，核與簡捷證述不符，被告之主張，並非可採。
⒎從而，被告等應給付之系爭土地買賣契約價金總計680 萬元
，扣除土地增值稅129,176 元後，餘款為5,509,824 元，被告等10人依系爭土地買賣契約所載應給付之價金，茲計算如下：（元以下四捨五入，下同）①被告黃郁芳部分：
依系爭土地買賣契約，其購買之權利範圍為3/13，則其應給付之價金為1,271,498 元（5,509,824 ×3/13＝1,271,
498 元）。②被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼雲、鄭雅惠、陳逸葳部分：
渠等權利範圍均為1/13，各應給付系爭土地價金423,833元（5,509,824 ×1/13＝423,833 ）。
③被告林景富、羅胡中藻部分：
權利範圍均為1/26，故渠等應各給付系爭土地價金211,91
6 元（5,509,824 ×1/26＝211,916 ）。④共計4,662,161 元。（1,271,498 ＋423,833 ×7 ＋211,
916 ×2 ＝4,662,161 ）㈣併為聲明：⒈先位聲明：⑴確認被告與周祖幸間就坐落新北
市○○區○○段○○○ ○號、新北市○○區○○段○○○ ○號土地如附表1 所示之應有部分買賣法律關係不存在。⑵被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號、新北市○○區○○段○○○ ○號土地如附表1 所示之應有部分，於100 年7 月15日以新北市中和地政事務所收件字號第189480號，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。⒉備位聲明：被告應給付原告及其他全體繼承人4,662,161 元及自100 年7 月30日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。其中被告黃郁芳應給付原告及其他全體繼承人1,271,498 元及自100 年7 月30日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼雲、鄭雅惠、陳逸葳應各給付原告及其他全體繼承人423,833 元及自100 年7 月30日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，被告林景富、羅胡中藻應各給付原告及其他全體繼承人211,916 元及自100 年7 月30日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠緣原告王周月治之女王偲萍於98年5 月間，任職於簡捷資產
管理有限公司，簡捷經由其介紹認識其祖父周祖幸，並代為處理銷售周祖幸名下樂業街之房屋。嗣100 年初周祖幸將其名下555 地號之土地，約109 坪，以贈與方式登記予原告周李嫩雲名下，因委由他人銷售已久卻無法售出，乃委託簡捷幫忙處理銷售事宜，並口頭委託願以每坪30萬元出售，佣金70萬元，嗣經簡捷研究分析市調結果發現，555 地號土地為一袋地，無法單獨興建，且其上有訴外人即佃農江德旺興建之平和路94巷3 號房屋占用，而唯一對外道路即552 地號又係占用人江德旺後代所有，故簡捷建議可先排除占用人及整合其他所有權人一起出售較為妥適，然周祖幸認為曠日費時，且其年事已高無法等待，仍希望以現況銷售。其後周祖幸又稱其父親周宗善名下尚有100 多坪土地未辦理繼承，經簡捷與周祖幸到現場指界發現周宗善名下持分之土地即系爭55
7 、534 地號土地，其上約略有7 棟房屋占用更難銷售，且周祖幸應繼分僅有1/7 ，辦妥繼承登記後亦僅有20.8坪，故縱出售對所需現金亦無幫助。然周祖幸因被朋友倒債1,000多萬元，故仍商請簡捷是否可想辦法將555 地號土地出售，若該土地順利成交，其願將557 及534 地號地號土地應繼分贈送予簡捷作為整合費，希望全力幫忙銷售等語。嗣簡捷為求順利出售，向周祖幸提議需改變銷售策略及銷售對像，建議將555 地號及系爭557 、534 地號3 筆土地合併出售，並將其規劃分為13等分，每等份9.98坪，降低門檻讓有意投資土地的一般客戶均能購買，惟如此銷售模式須儘可能找齊13位買方，如要快速銷售，必須大量曝光及透過朋友、中人介紹，其銷售成本將大幅增加，嗣簡捷調高售價以每33萬元出售，並以每等份330 萬元募集買方，後經中人介紹由簡捷提出投資建議後，陳強華及其配偶被告黃郁芳、友人即林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼寧乃共同購買其中8/13，惟陳強華要求簡捷屆時也要自己或找人購買其餘5/13，始願購買之。簡捷乃應允並表示會另有買方購買其餘5/13，即由陳逸葳、林景富、羅胡中藻、鄭雅惠、莊榮源所購買，然簽約前訴外人莊榮源因故反悔而缺少2 等分，簡捷為求順利使陳強華等購買，與周祖幸私下達成協議，即先由王偲萍充當買方購買，日後再將之出售，價金則先由簡捷開立支票墊付，以求順利出售。
㈡嗣於100 年6 月7 日，經由簡捷找齊被告等10人分別就原告
周李嫩雲所有555 地號土地簽訂不動產買賣契約書，價款為3,600 萬元；另就周祖幸所有之系爭557 、534 地號土地簽訂不動產買賣契約書，價款為680 萬元，上開契約皆以陳強華之名義簽訂，並均於契約第14條附註「買方持分黃郁芳3/
13、林美華1/13、洪國田1/13、李宗憲1/13、劉碧玲1/13、徐曼雲1/13、鄭雅惠1/13、王偲萍2/13、陳逸葳1/13、羅胡中藻1/26、林景富1/26」等語。又因系爭土地於系爭契約簽定時尚未辦妥繼承登記而仍屬周祖幸與其他共有人公同共有，故待周祖幸於100 年7 月14日辦妥繼承登記後，始於100年7 月15日以買賣為原因關係，翌日移轉登記於被告等名下。又上開契約簽定時除周祖幸、原告周李嫩雲外，原告王周月治亦陪同在場，並有代書李婉瑜辦理簽約事宜，則系爭契約既係經雙方互相表示意思一致而簽訂，並交付價金完畢，系爭買賣契約自屬合法有效甚明。
㈢另原告等質疑周祖幸並未因系爭土地之移轉取得任何對價云
云。然查被告等買方就系爭土地前與周祖幸簽訂有系爭契約在案，而系爭契約第2 條之約定可知，系爭土地之買賣總價款680 萬元乃分3 期給付，分別為130 萬元、250 萬元、
300 萬元，惟買賣當時系爭土地仍未辦妥繼承登記，故雙方乃於附件約定：簽約款130 萬元由代書保管待增值稅單核發連同完稅款同時給付等語，亦即雙方乃約定由被告等買方即並依約開立面額分別為10萬元之華南商業銀行支票（支票號碼XC 0000000）、40萬元之國泰世華商業銀行支票（支票號碼AZ 0000000）、80萬元之台中商業銀行支票（支票號碼SSA000 0000 ）3 紙作為支付第1 期款用，並先由代書李婉瑜保管，待辦妥繼承登記而確定能依約過戶後始由周祖幸領取，以保障被告自身權益，嗣周祖幸辦妥繼承登記而欲移轉土地時，其就系爭534 、557 地號土地所應繳納之土地增值稅分別為116,833 元、1,173,343 元，共計1,290,176 元，然因該金額恰與第1 期款相當，故周祖幸為避免麻煩乃委由簡捷代為辦理繳納事宜，即其先以自身財產代周祖幸繳納該筆土地增值稅，再向代書取回前開3 紙支票並取消禁背後存回自己戶頭，其差額9,824 元，則以現金方式交付予周祖幸，亦有李婉瑜於另案高等法院準備程式之證述可稽。
㈣又第2 期款亦業已支付完畢，查原告周李嫩雲所有555 地號
土地之契約價款為3,600 萬元，亦分三期支付，每次價金1,
200 萬元，惟因每期所應支付之價金1,200 萬元若分成13等分將無法整除（即每人每期需支付923,076.9 元，即12,000,000/13 ＝923,076.9 ），故基於被告等價款支付之便利考量，被告等買方乃協議每期每人付款100 萬元，總金額為1,
300 萬元，溢付之100 萬元則約定先由簡捷保管，三期共計溢付300 萬元（即100 ×3 ＝300 ）。並由簡捷開立面額為
250 萬元之國泰世華銀行支票予周祖幸簽收。然因周祖幸前有與簡捷約定該第2 期款250 萬元將作為其協助辦理555 地號及系爭土地交易之整合費及佣金，有備忘錄可稽，故上開支票經周祖幸簽收，確認無誤後，乃再返還予簡捷，當場亦有王皓旭在場陪同，而簽收後其欲如何處置該支票即非被告所得過問，亦與被告無涉，是周祖幸與簡捷間之約定，本基於契約自由原則，亦即整合費用之金額多寡本得由渠等自行議定，要無應遵循任何交易習慣之理，亦非他人所得置喙，是第2 期款業已依約支付甚明，故原告之主張，並非可採。
又依系爭契約附件之約定，該第3 期款（即尾款）乃作為被告等買方排除555 地號土地地上物占用之費用，即原附件所載535 地號乃誤載，嗣經周祖幸同意後更正，並經王皓旭簽名表示見證，且系爭契約第14條、代書李婉瑜於臺灣高等法院之證述及備忘錄上之內容皆可足證兩造間之約定，故被告等買方並無須實際交付第3 期款，而係留待日後排除555 地號土地地上物之用，則被告自無所謂尚未付款之情事。綜上所述，周祖幸與被告等買方就系爭土地之買賣確實係經雙方互相表示意思一致而簽訂系爭契約在案，且並有對價之約定，除無須實際支付之第3 期款外，其餘第1 、2 期款亦業已依約支付，原告等之質疑誠屬誤會，則原告之主張，自無理由。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈤茲就先位聲明部分答辯如下：
⒈系爭不動產買賣契約書之附件並非事後所增加，而附件騎縫
章之目的乃在於擔保契約無抽頁或調換之情事，而原告稱附件之騎縫章與前頁無法對齊云云，然經鈞院當庭勘驗，雖2枚印章非蓋印於同一折頁上，然並無任何明文有規定騎縫章需蓋印於同一折頁，僅須證明該附件無抽換或調換之情事已足。況依系爭不動產買賣契約書第14條：特約事項詳如附件等語，顯見雙方於簽訂系爭契約時該附件確已存在，又原告周聰和就另案鈞院102 年度全字第152 號裁定提起抗告，前經高等法院傳喚證人即代書李婉瑜，依其證述可知，不動產買賣契約書之附件內容於簽約前，業經被告與周祖幸協定成立，並於簽定時業已存在，且簽約當日陪同在場之原告王周月治並有將契約之內容逐一對周祖幸作說明，顯見附件並非所謂事後增加，簡捷之證詞亦可足證，且當時附件原所載53
5 地號因屬誤載，由王皓旭代為更正，已如上述，則若系爭附件非於簽約時存在，周祖幸及在場之王皓旭怎會同意更正並於其上蓋章簽名之可能，從而，原告之主張，顯屬無稽。⒉又所謂之備忘錄乃周祖幸與簡捷雙方約定，經雙方確認無誤
後，由原告王周月治親自代周祖幸簽名確認，嗣簡捷又於簽約前再次與周祖幸確認其願意將系爭土地出售後之價金300萬元直接補貼被告等買方作為排除地上物費用，並由王偲萍事先繕打好系爭契約之附件，於簽約時交由李婉瑜及買賣雙方審閱後，併入買賣合約，剩餘之250 萬元周祖幸則同意作為簡捷佣金及整合費用，已如前述。嗣於100 年6 月7 日簽約時，因買方人數太多，乃協定由被告陳強華代表簽約，並於系爭買賣契約書第14條載明每人購買之持份。是以，簡捷所得領取之整合費既業經周祖幸及原告王周月治之同意並清楚載明於備忘錄上，並代周祖幸簽名於其上甚明，故原告之主張自不足採。
⒊又原告等人對於系爭契約確實存在乙事皆清楚知悉，竟被告
等人為不實之指控，顯毫無誠信，蓋原告周李嫩雲、王周月治於系爭契約簽訂時皆有在場，即渠等於簡捷與周祖幸商談整合費用、以王偲萍充當買方及其代墊款如何退還予簡捷，乃至於簽定備忘錄時亦皆在場，如何能不知系爭契約之存在？況依證人即原告王周月治證述可知，系爭契約之簽訂乙事原告周君倚命其母高雪貞不得陪同前往簽約。而原告周君芸乃原告周君倚之姐、高雪貞之女，渠等既為一家人，更無不知之理，高成福證述亦可稽，且王偲萍充當買家而移轉持分再賣出予訴外人陳文煙時，賣得之價金更直接轉入原告周君芸之帳戶，則其更應知悉系爭土地出售之前因後果，從而，原告周李嫩雲、王周月治、周君芸及周君倚對於系爭契約確實存在乙事皆清楚知悉甚明，原告之主張，並非可採。原告等一再故意否認系爭契約及收據之真正，並視訴訟進度及被告能提出何等證據即承認何等之事實主張，顯見渠等主張，並無理由。況依原告王周月治之證述，其固有簽名於系爭契約上，惟當時未曾看過契約或附件內容云云。然原告王周月治於簽約當時乃居住於桃園，當日係應原告周李嫩雲之託而大費周章特地與丈夫王皓旭北上陪同簽約，身為周祖幸之女兒，對於父親財產如何處置、出售價額若干，並非毫無利害讓周祖幸簽訂系爭契約嗣再自己簽名於其上，否則其陪同又有何意義，且起訴時王周月治並未一同起訴，即可推知其因完全清楚知悉周祖幸與簡捷間之協議為何、系爭契約乃屬真正，亦並無所謂未支付價金之情事，乃不願與其餘原告濫訴等情，且原告王周月治既曾於簽約實逐一將契約內容向周祖幸為說明，則該附件內容於簽約時即已存在，豈有未見過之理，故應以代書李婉瑜於高院之證述較為可採。況周祖幸於生前從未對陪同簽約之原告王周月治抱怨過被告等買方契約價金之支付，顯見其並無任何爭議，則原告等人皆已知悉系爭契約之簽定，現又主張契約不存在，顯有違誠信原則。
⒋另證人高成福之證述：「（問：證人從頭到尾沒有受周祖幸
委託出售完成任何他名下或王偲萍名下的任何土地？）是。連周李嫩雲也沒有。」等語可知，其從未參與系爭土地之整合，也未參與系爭契約之協議或簽約過程，甚且連因系爭契約移轉於王偲萍名下之持分再經周祖幸出賣予訴外人陳文煙乙事亦無參與，縱其於事後有聽聞任何人談及系爭契約簽訂或履約過程，亦皆僅係他人事後之意見，難謂與事實相符，故其所為之證述應無任何證明力。且高成福既自承其未曾受周祖幸委託出售完成任何其名下或王偲萍名下之土地，然原告訴訟代理人亦曾表示：後來王偲萍這個土地是周祖幸又委託高成福另外賣掉云云，顯見二者間明顯矛盾，而不足採信。況高成福於當日證述前已先知悉將被詢問之問題並事前先有所「準備」、「套招」，則其所證述之內容顯業經外在因素為相當之干擾，實難確保與事實相符而不足採。況本件真有所謂高成福所稱：周祖幸說錢收得不順利，我問說怎麼會這樣，他說每次他催簡捷，就付他一些錢…等語，即被告等買方沒將價金付清之情事，何以周祖幸不向簽約當日亦陪同在旁之原告王周月治哭訴，已如前述，反向一個毫無利害關係、對系爭契約之簽訂毫不知情之外人高成福抱怨，此顯非合理，亦有違經驗法則，亦見高成福所為證述之不可採。再者，高成福又證稱其有向周祖幸建議對簡捷提告，然承前所述，依當時周祖幸之智識程度尚知道提起本票裁定主張權利，則其對於訴諸法律程式應不陌生，若當時被告等買方價金有未付清之情事，何以渠等毫無訴諸法律行動，從而，周祖幸從未認為被告有所謂未依法付款之情事。
⒌周祖幸辭世前皆未見其有追究簡捷或被告等人之舉，足見其
認被告等人已全部履約，否則依周祖幸當時之智識程度，自可提起訴訟主張權益受損，亦即其當時因被友人倒債一千多萬而曾向臺灣臺北地方法院提起抗告救濟，故若本件真有詐欺或未收受買賣價金之情事，何以至其101 年5 月30日辭世前，皆未見周祖幸有追究簡捷或被告等之責任？再查，周祖幸將王偲萍名下之持分再出賣予陳文煙時，簡捷尚有陪同簽約，足見周祖幸對系爭契約之簽訂乃至於後續之付款，皆無疑義甚明，此外，當天之簽約過程，原告周君芸及其母高雪貞亦皆在場，倘系爭契約並非實在、或周祖幸未依約收受價金，渠等豈有可能於當場毫無質疑契約內容及價金流向，況周祖幸於契約簽訂後，皆配合依約辦理系爭土地之移轉登記，而該移轉登記需有周祖幸之印鑑證明及印鑑章始得為之，又印鑑證明之申請並須周祖幸本人親自為之，若周祖幸不同意系爭土地所有權之移轉，他人又豈可能代為辦理。從而，原告之主張，皆非可採。
⒍綜上所述，系爭契約簽訂前業經多次協商，並簽立有備忘錄
為證，周祖幸既係於對契約內容皆已明瞭下而簽訂，自無原告所謂未就契約必要之點達成合意之情事，系爭契約自屬合法有效，且周祖幸於生前從未對陪同簽約之原告王周月治抱怨過賣方契約價金之支付，更未曾主動提起訴訟追究被告或簡捷之責任，顯見本件契約並無任何爭議，而原告周李嫩雲、王周月治、周君倚、周君芸等及高雪貞對於系爭契約之簽訂皆有所知悉，已如上述，是周祖幸簽約當時之精神狀況並非無行為能力人，而原告等人亦未陳明系爭契約具有何種無效事由，自非可採。另原告等主張系爭契約有受詐欺或陷於錯誤之情事，應僅可主張撤銷為是，且其主張施用詐術之人乃為簡捷，應與被告等人無涉，又如何能執此主張被告等人應為此負責，況自系爭契約訂立迄今，周祖幸皆未向被告等為撤銷詐欺或錯誤之意思表示，從而，原告先位聲明主張系爭契約為無效云云，顯不足採。
㈥茲就備位聲明部分答辯如下：
⒈查系爭契約之出賣人為周祖幸，買受人則為陳強華，基於債
之相對性，系爭契約之效力僅存在於渠等之間，雖系爭土地係移轉予被告等，然被告等人與周祖幸間，並無任何債權債務關係，原告之主張顯係將契約之相對人與系爭土地移轉之對象混為一談，並忽略債之相對性原則甚明。另被告等與陳強華間亦無所謂授予代理權之意思表示，原告等僅單憑系爭土地持分係登記予被告等人，即推論陳強華為被告等人之代理人等情，自不足採。且縱被告等真有所謂授予代理權之情事，然依最高法院22年台上字第3212號判例之意旨可知，系爭契約倘未表明代理之意旨，自亦不得認為被告等為系爭契約之當事人，故原告亦不得對被告等人有所主張。且系爭契約之當事人乃周祖幸及陳強華，簡捷僅為仲介及協助部分款項支付之人，則其與周祖幸間針對仲介費、整合費乃至於所代墊王偲萍款項應如何返還之約定，均與本件契約無涉，是以，無論簡捷與周祖幸係如何約定何期款項之何張票款應退還之，皆不應影響到系爭契約之履行，其亦不得有所謂逕自扣抵之動作，否則將對陳強華如何交代，故當簡捷於協助系爭契約第2 期款項支付時，自仍應有將該期所應支付之款項交付予周祖幸並簽收之動作，此於契約之履行上始稱完備，否則對買方而言尚難謂已依約付款。從而簡捷乃會先將所代為保管300 萬元（即555 地號土地契約溢付款）其中之250萬元開立面額為250 萬元支票予周祖幸簽收後，再由周祖幸返還之，已如前述，並非原告稱之左手進，右手出之有悖常情，原告顯有誤解，而不足採。從而，本件應僅為指示給付關係，尚不得謂被告等與周祖幸有債權債務關係之存在，要求被告等支付契約價金之理，原告之主張，實無理由。
⒉另系爭備忘錄明確記載：周祖幸允諾「給予簡捷之佣金及整
合費用」、「補貼係爭土地及555 地號土地賣方處理佔用人費用」、「退還簡捷因王偲萍充當買方而先由伊代為支付之買賣價金」等協定內容，並於周祖幸之住處簽立備忘錄，有周祖幸及原告王周月治、周李嫩雲在場，經雙方確認無誤後由周祖幸授權予原告王周月治而簽名於其上，又渠等在場人士，應對於上開備忘錄之協定知之甚詳，豈有於事後主張被告等未依約履行契約之餘地。且依原告王周月治之證詞，足見簡捷皆有向周祖幸一一說明備忘錄之內容，始於上簽名確認，故備忘錄之內容確實皆係經過周祖幸之同意，又備忘錄雖未記載簽訂之日期，原告王周月治亦表示伊已忘記其與買賣契約簽約時間先後為何，僅知非於同一天簽訂，則依一般經驗法則，應可推知該備忘錄必係於系爭契約前簽立，始符邏輯，而系爭契約之內容、整合費用之支付或王偲萍充當買方所代墊價金之退還等，皆係依該備忘錄之協定所為甚明，且依備忘錄上之約定，555 地號土地之價金，其中有350 萬作為簡捷整合費用之花費，600 萬為簡捷為王偲萍之代墊款，故555 地號土地之價金亦無未支付之情事，從而，備忘錄之形式、實質均屬真正甚明。
⒊被告等人業已將系爭土地之全部價款給付完畢，針對原告有
爭執之第2 、3 期款說明如下：查原告周李嫩雲所有555 地號土地之契約價款為3,600 萬元，亦分3 期支付，每次價金1,200 萬元，惟因每期所應支付之價金1,200 萬元若分成13等份將無法整除（即每人每期需支付923,076.9 元，即12,000,000/13 ＝923,076.9 ），故基於被告等價款支付之便利考量，被告等買方乃協定每期每人付款100 萬元，總金額為1,300 萬元，溢付之100 萬元則約定先由簡捷保管，3 期共計溢付300 萬元（即100 ×3 ＝300 ）。並由簡捷開立面額為250 萬元之國泰世華銀行支票予周祖幸簽收，簡捷亦曾當庭證述，與上情相符。然因周祖幸前有與簡捷約定該第2 期款250 萬元將作為伊協助辦理555 地號及系爭土地交易之整合費及佣金，有備忘錄可稽，故上開支票經周祖幸簽收確認後，再返還予簡捷，已如前述，是第2 期款業已依約支付甚明，又該第3 期款（即尾款）乃作為被告等買方排除555 地號土地地上物占用之費用，系爭契約第14條、代書李婉瑜於高等法院之證述及備忘錄上之內容亦可足證，故被告等買方並無須實際交付第3 期款，而係留待日後排除555 地號土地之地上物用，則被告自無所謂尚未付款之情事。綜上所述，被告等買方就系爭土地既已全數繳納完畢，何來價金未支付之情事，原告之主張，洵非可採。
⒋又原告雖主張周祖幸於契約簽定時並未取得系爭契約之同式
正本云云，然簽約當日業有代書李婉瑜在場確保簽約程序之公正，則於雙方簽約完畢後其當會本於職責交付內容相同之契約正本予兩造，有李婉瑜於高院另案之證述可稽，足見簽約當時附件即已存在屬實，而李婉瑜於兩造並無任何利害關係，其證述內容當無袒護任一方之必要，則相較於原告王周月治、王皓旭於本案有利害關係之2 人，其證詞證明力自較高。此外，原告王周月治於簽約當時乃應原告周李嫩雲之託，特地與丈夫王皓旭北上陪同簽約，則依一般經驗法則、常理判斷，理應會盡身為子女之責任，確保簽約程序以維護周祖幸之權益，則若簽約當時未交付同式契約正本予周祖幸，其豈有可能不當場表示異議。而系爭契約之附件於簽約時即已存在，並經雙方同意業如前述，況周祖幸於地號修正時蓋章於其上，王皓旭更於蓋章後簽名表示見證，顯見附件內容並無疑義，則系爭契約第3 期之價款300 萬元乃作為地上物排除費用乙事自屬兩造間之合意。另原告雖指稱，簡捷所仲介之系爭土地權利範圍大，買賣價金卻遠低上開王偲萍掛名所出售系爭土地之價金云云，然觀諸系爭土地及555 地號之異動索引，王偲萍嗣後所出售之持分，尚包含555 地號之部分，系爭買賣應遠高於其嗣後所另行出售之價錢，原告所述顯與事實不符，而簡捷確實係以優於市價之價錢代周祖幸出售系爭土地。由上可知，原告之主張，顯不足採。
⒌另就被告等人給付過程析述如下：依系爭契約第14條附註之
買方持分可分為3 組，第1 組為被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼寧、黃郁芳（即陳強華之配偶）；第2 組為被告鄭雅惠、林景富、陳逸葳、羅胡中藻；第3 組為充當買方之王偲萍。
①陳強華組：
被告林美華等5 人均匯款3,333,000 元至陳強華之帳戶，而黃郁芳乃陳強華之配偶，故其得逕以陳強華帳戶內之存款支付即可，而無需另為匯款。是被告林美華等5 人於100 年6月7 日及20日、21日與27、28、30日分別匯款1,133,000 元、1,100, 000元及1,100,000 元，其中第1 期款之33,000元乃作為支付訴外人胡聖芬之仲介費用，100 萬元為555 地號土地第1 期款之價金，剩餘之10萬元乃作為系爭土地所需之價金。同理，陳強華亦應以其帳戶內款項代黃郁芳支出99,000元作為仲介費，300 萬元為555 地號土地第1 期款之價金，30萬元乃為系爭土地之價金。嗣因仲介費另有協定而打9折，故被告等人僅須給付237,600 元，剩餘之費用作為雜費使用，從而，555 地號土地之第1 期款800 萬元與仲介費237, 600元，陳強華乃於100 年6 月8 日以其帳戶內款項支付8,237,600 之。剩餘2 期之價金亦為同理，故林美華等5 人之帳款每期皆保留10萬元作為系爭土地之價金，共150 萬元，被告黃郁芳則每期保留30萬元，共計90萬元作為系爭土地之價金，總計240 萬元，其中80萬元乃於100 年8 月9 日支付由陳強華開票作為系爭土地第1 期之價款，已如上述，剩餘之160 萬元則係保留作為系爭土地第3 期款，然此為排除地上物費用，亦無需實際支付，從而，陳強華組就系爭土地及555 地號土地各期所應支付之價金均已依約支付之，原告所質疑者乃因對於款項之拆分有所誤解所致，洵不足採。
②簡捷組、王偲萍組：
被告陳逸葳、林景富、羅胡中藻均有分別就系爭土地及555地號土地以匯款、支票、現金之方式支付渠等所應負擔之33
0 萬元、165 萬元、165 萬元。而被告鄭雅惠乃簡捷之（前）配偶，故簡捷乃以伊之名義購買其中1 份，王偲萍因僅為人頭買家，660 萬元之價金皆由簡捷先代為墊付。是簡捷組、王偲萍組共5 人，共購買5/13，555 地號土地每人每期所應支付之100 萬元價金，陳逸葳皆自行開票支付之，鄭雅惠、林景富、羅胡中藻、王偲萍所應支付之款項先由渠等交予簡捷（除王偲萍係直接由簡捷先代為墊付外），再由簡捷開票支付之（除林景富第1 期係自行開立臺灣銀行民生分行支票），故鄭雅惠等4 人所應支付之555 地號土地每期款項之總額皆保留其中100 萬元作為日後系爭土地第2 期之價款，綜上所述，陳逸葳等4 人及王偲萍（簡捷墊付）所支付之價金總額，於扣除555 地號土地之每期價金後，尚餘150 萬元（即30萬元＋15萬元＋15萬元＋30萬元＋60萬元＝150 萬元），其中50萬元作為系爭土地第1 期價款，剩餘100 萬元內之90萬元則係保留作為系爭土地第三期款，亦為排除地上物費用，並無需實際支付，加計555 地號土地溢付之300 萬元，於繳交系爭土地第2 期價款250 萬元所剩餘之50萬元，共計140 萬，另外10萬元則係作為雜支費用。綜上，簡捷組、王偲萍組就系爭土地及555 地號土地各期所應支付之價金均已依約支付之，原告所質疑者乃因對於款項之拆分有所誤解所致，洵不足採。
③從而，上開555 地號土地每期所溢付之100 萬元，係指被告
等於555 地號土地每期所繳金額溢付之總額，亦即555 地號土地每期價款僅1,200 萬元，然買受之持份共分13份，每期應繳納100 萬元，13份分共1,300 萬元，故有100 萬元之溢付款以作為系爭土地第2 期價款之用。故原告誤認為係陳強華組每期即需溢付100 萬元云云，自有誤解，且系爭契約第
2 期款之支付模式，於555 地號土地契約第1 至第3 期款之支付時皆有之，原告僅爭執系爭契約第2 期款之支付方式，其主張顯為矛盾，要不足採。是被告等人已將價金全數付清，原告之主張，洵非可採，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事項㈠系爭土地不動產買賣契約書於100 年6 月7 日簽訂，契約書
上有賣方周祖幸之簽名及用印、周祖幸之女即原告王周月治之簽名以及買方陳強華之簽名及用印。
㈡系爭土地不動產買賣契約書上所約定買賣價金給付方式為第
一期130 萬元、第二期250 萬元、第三期300 萬元，買賣總價款為680 萬元，買方已支付第一期款130 萬元，並用於支付土地增值稅1,290,176 元，兩造對於系爭契約之形式上真正不爭執。
㈢系爭土地不動產買賣契約書上之附件，有周祖幸之印文及王皓旭簽署「王皓旭代」。
㈣系爭土地買賣契約書締約時，在場者有周祖幸、王周月治、
王皓旭、簡捷、陳強華、代書李婉瑜、周李嫩雲、林錦富、陳逸威之代理人黃玲憶。
㈤備忘錄之內容係證人簡捷親筆書寫，僅有原告王周月治在備忘錄上簽名。
㈥新北市○○區○○段○○○ ○號土地、新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地皆屬袋地。
㈦555 地號土地之所有權人原為周祖幸，其於91年1 月15日以夫妻贈與之方式移轉予原告周李嫩雲。
㈧555 地號土地係由周祖幸委託簡捷代為出售，被告等買方於
100 年6 月7 日以陳強華之名義與原告周李嫩雲就其所有55
5 地號土地簽訂不動產買賣契約書，買賣總價款為3,600 萬元。
㈨訴外人王偲萍為周祖幸之孫女，原告王周月治之女，王偲萍於系爭土地買賣當時係簡捷之員工。
㈩系爭契約之形式為真正。
因系爭契約移轉於王偲萍名下之系爭土地持分，嗣再經周祖幸出賣予訴外人陳文煙。
五、兩造爭執之事項：㈠被告與周祖幸間就對於新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號
土地之買賣契約，是否成立生效？㈡被告是否已支付全部價金？
六、本院得心證之理由：㈠被告與周祖幸間就對於新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號
土地之買賣契約，是否成立生效？⒈查系爭534 、557 地號土地乃係周祖幸於69年3 月13日繼承
被繼承人周宗善之持分各1/42，惟迄至100 年7 月14日始辦理繼承登記，並於100 年7 月15日以買賣為原因，移轉登記予被告黃郁芳等10人及訴外人王偲萍。又周祖幸於101 年5月30日死亡，繼承人除原告周李嫩雲等6 人外，尚有周啟澤，此有原告所提出之土地登記謄本、異動索引、繼承系統表等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真正。
⒉按民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各
繼承人對於遺產全部為公同共有。又公同共有物權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺，最高法院著有41年台上字第170 號判例可參。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828 條第3 項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821 條所明定。該規定依同法第828 條第2 項規定於公同共有準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺，最高法院100 年度台上字第1723號、100 年度台抗字第775 號裁判意旨參照。又按民法第821 條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767 條所規定之「物權」請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人為賠償之請求，最高法院94年度台上字第66
8 號裁判意旨亦資參照。簡言之，公同共有人之一或數人就共有物，自不得本於債之法律關係，單獨對第三人起訴請求。查本件原告先位聲明第2 項固係本於民法第767 條之規定請求被告為塗銷所有權登記，而得由繼承人之一人或數人單獨起訴，惟先位聲明第1 項乃係本於債之關係，主張買賣契約無效，參諸前揭說明，自應由繼承人全體共同起訴，其當事人適格始無欠缺，惟本件尚有周祖幸之另名繼承人周啟澤未共同起訴，是原告當事人之適格是否欠缺，非無疑義。再按訴訟標的對於共同訴訟人全體必須合一確定者，該共同訴訟之數人，既應一同起訴或被訴，其當事人之適格要件始無欠缺。查依被告提出之系爭買賣契約（下稱債權契約，見本院卷一第108-115 頁），及原告提出之土地所有權買賣移轉契約書（下稱物權移轉契約，見本院卷一第35-36 頁），周祖幸所簽訂系爭557 、534 地號土地債權契約之相對人乃係訴外人陳強華，其所簽立之物權移轉契約之相對人乃係被告黃郁芳等10人及訴外人王偲萍，縱原告僅確認上開物權移轉契約之買賣關係不存在，然訴外人王偲萍既為同一物權移轉契約之相對人，自應一同被訴，其當事人之適格要件始無欠缺，是原告僅以黃郁芳等10人為被告，其當事人適格是否欠缺，亦非無疑。
⒊次按買賣契約非要式行為，當事人就標的物及其價金互相同
意時，買賣契約即為成立。不動產物權之移轉，則應以書面為之。查依被告提出之系爭債權契約、系爭物權移轉契約，出賣人周祖幸與系爭債權契約之買受人即訴外人陳強華，及系爭物權移轉契約之買受人即被告黃郁芳等10人及訴外人王偲萍，就買賣系爭557 、534 地號土地及其價金已互相同意，且上開債權契約、物權移轉契約上均有雙方之簽名或印文。是系爭土地買賣之債權契約、物權移轉契約均已成立生效。至兩造所爭執之系爭債權契約之附件，既僅係關於買賣價金給付之方式及用途，買賣雙方既已就價金總額達成合致，是無論該附件是否構成契約內容之一部分，對於系爭買賣契約已成立生效，均不生影響，故原告主張兩造就該附件特約事項之意思表示應屬未記載完全，難認雙方就系爭土地買賣契約必要之點已為合致，並有買賣真意存在云云，委不足採。再者，系爭債權契約簽訂時，周祖幸有其家人即配偶周李嫩雲及女兒王周月治、女婿王皓旭隨侍在旁，若周祖幸確已無判斷事理能力，周李嫩雲、王周月治甚或係其他家人，焉有可能放任周祖幸任意與他人洽談買賣系爭土地事宜，且縱使周祖幸於簽立系爭債權契約時已高齡90歲，且視力不佳，而證人王周月治在本院審理時雖證稱：伊並沒有幫周祖幸看契約之內容，伊只知道伊父親周祖幸要賣地，但地號伊不清楚，詳細的條件伊也不是很清楚，因為伊父親很主觀，他的事情不會讓我們知道。伊父親簽訂該三筆土地買賣契約時，伊也有在場，因為伊母親打電話，叫伊和伊先生陪老人家一起過去，那天到達後，就拿出合約書，因為伊父親之前就跟他們談很多次，條件都談好了，那時候去就是要簽約，賣地的事都是伊父親在作主，他談好就好。伊父親及母親簽名後，因為說80歲以上必須我們陪他，就叫伊簽名在旁邊，大約半個鐘頭就全部ok，後來就在談釣魚的事情等語，惟王周月治既係具有相當智識程度之成年人，亦有判斷事理能力，不論其是否了解買賣契約之具體內容，然其既陪侍在周祖幸身旁，並亦在系爭債權契約簽名，顯然已確知周祖幸有締結系爭買賣契約之真意，況依其前開證詞，足認周祖幸具有判斷事理能力，原告既未舉證證明周祖幸於簽約當時已意識不清，是王周月治縱未覆誦系爭債權契約之內容，然此乃取決於周祖幸自己之決定，自難以此即謂周祖幸不了解系爭債權契約之內容，而認周祖幸並無締約之真意。抑且，被告無一否認有與周祖幸簽訂買賣契約之意思表示，而原告所提證據均僅係其推斷之詞，其既未舉證以實其說，自難僅憑原告之推斷之詞，即遽認被告等人與周祖幸間亦無締結買賣系爭土地之合意，是原告前開主張，自不足採。
⒋綜上所述，周祖幸生前既確實基於自由意願與陳強華就系爭
557 、534 地號土地買賣達成合意而簽訂系爭債權契約，則周祖幸於100 年7 月15日以買賣為原因就系爭土地所為之所有權自周祖幸名下移轉登記予被告等人之物權移轉契約，自亦屬有效。系爭土地之所有權既已移轉登記於被告等人，周祖幸就系爭房地已無所有權，原告無從繼承取得，則原告自不得依民法第767 條規定，請求被告等人塗銷該所有權移轉登記。
㈡被告是否已支付全部價金？⒈按公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同
意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺，又民法第821 條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767 條所規定之「物權」請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人之請求，已如上述。查本件原告備位聲明乃係本於買賣及繼承之債之關係而為請求，參諸前揭說明，自應由繼承人全體共同起訴，其當事人適格始無欠缺，惟本件尚有周祖幸之另名繼承人周啟澤未共同起訴，是原告當事人之適格實有欠缺。
⒉又按當事人互相表示意思一致而成立契約者，除法律另有規
定，或契約另有約定外，僅於上開特定當事人間發生法律上之效力。乃債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號判決意旨參照）。查系爭買賣債權契約乃係由周祖幸與訴外人陳強華所簽訂，縱被告黃郁芳等人為實際買受人，然依債之相對性原則，原告尚難依據系爭買賣契約之法律關係逕向被告等人請求給付買賣價金。從而，原告本件請求，自屬無據。至原告雖另爭執系爭債權契約附件之效力，惟經本院當庭勘驗被告所提出之系爭債權契約原本，該契約書末頁與增補頁之附件，買方陳強華之印文與賣方周祖幸之印文騎縫章相合，僅係蓋印位置不同，業經本院於102 年7 月24日言詞辯論期日勘驗屬實。且證人簡捷在本院審理時具結證稱：該附件的內容是由王偲萍事先繕打，由伊帶到簽約現場，他們事先談好了，代書認為這個附件可以用，就直接夾在買賣契約等語；證人即代書李婉瑜在臺灣高等法院102 年度抗字第742 號另案訊問時具結證稱：簽私契時就有該份附件，事後介紹人簡捷說占用土地地號打錯，我們去蓋公契時跟周祖幸說好更正地號，女婿在場，也請他簽名，周祖幸有蓋章等語；另證人王皓旭在本院審理時亦具結證稱：伊確實有在被告所提出買賣契約附件上簽名，當時只有伊、周祖幸還有簡捷在場，是在周祖幸的家裡簽的。伊記得該附件是在第2 次付款時直接到家裡來交支票時簽的，伊忘記是單獨一張還是附在合約後面，當時伊岳父周祖幸已經有蓋章了，附件上之535 改成
555 ，是因為簡捷說地號打錯了，就叫伊父親在上面蓋章，因伊在場，故由伊見證簽名等語，參互以觀，堪認上開附件確實構成系爭買賣契約內容之一部分，足認買受人已毋需再支付任何價金予出賣人周祖幸，附此敘明。
七、綜上所述，原告先位聲明部分，主張系爭557 、534 地號土地買賣契約無效，周祖幸仍為系爭房地所有權人，依繼承之法律關係，本於民法第767 條規定，請求確認周祖幸與被告間就系爭557 、53 4地號土地之買賣契約關係不存在，及請求被告塗銷系爭土地於100 年7 月15日以買賣為原因，向新北市中和地政事務所辦理由周祖幸移轉登記予被告之所有權移轉登記，均為無理由，不應准許。又原告備位聲明部分，依繼承及買賣之法律關係，請求被告應給付原告及其他全體繼承人4,662,161 元及自100 年7 月30日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬無據，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認為與本案判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 尤朝松附表一┌────┬────────┬────────┐│被 告│新北市中和區健康│新北市○○區○○○○ ○段○○○ ○號土地應│段557 地號土地應││ │有部分比例 │有部分比例 │├────┼────────┼────────┤│黃郁芳 │ 3/546 │ 3/546 │├────┼────────┼────────┤│林美華 │ 1/546 │ 1/546 │├────┼────────┼────────┤│洪國田 │ 1/546 │ 1/546 │├────┼────────┼────────┤│李宗憲 │ 1/546 │ 1/546 │├────┼────────┼────────┤│劉碧玲 │ 1/546 │ 1/546 │├────┼────────┼────────┤│徐曼雲 │ 1/546 │ 1/546 │├────┼────────┼────────┤│鄭雅惠 │ 1/546 │ 1/546 │├────┼────────┼────────┤│陳逸葳 │ 1/546 │ 1/546 │├────┼────────┼────────┤│林景富 │ 1/1092 │ 1/1092 │└────┴────────┴────────┘