臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1246號原 告 劉宏昌訴訟代理人 楊傳珍律師
張繼文律師被 告 侯阿美訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 張曉佩
吳沛珊被 告 盛家昌興業有限公司法定代理人 陳諸愷被 告 胡詠鈁（即胡清月）上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告盛家昌興業有限公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告前向被告侯阿美購買門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○弄○ 號5 樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房屋），並由被告盛家昌興業有限公司（下稱盛家昌公司）即住商不動產加盟店之營業員即被告胡詠鈁（原名胡清月）擔任銷售代理人，原告與被告侯阿美即於民國99年11月26日簽訂系爭房屋買賣契約（下稱系爭契約），並已交屋而辦理所有權移轉登記完畢。惟至101年7月間，因其他住戶表示出現樑柱樓版縱向裂開、鼓脹、混凝土剝落及鋼筋鏽蝕等疑似海砂屋現象，原告始發現系爭房屋有牆面等處裂縫、釘製木板噴漆、天花板等多處有水泥塊剝落及鋼筋裸露、鏽蝕與裂開之現象，且購屋之初，原告向被告胡詠鈁詢問客廳牆面為何貼滿磁磚時，其竟謊稱係被告侯阿美為便易清潔等語，至此始驚覺受騙，即被告係以鋪設磁磚、粉刷油漆等積極作為之方式隱瞞系爭房屋牆面有鼓脹、龜裂等瑕疵之事實。原告遂於101年7月25日與其他住戶共同委託訴外人臺灣省土木技師公會鑑定，證實系爭房屋混凝土氯離子含量偏高，高於標準值0.3kg/m3之數倍，達2.190kg/m3，致混凝土抗壓強度劣化，整體平均強度僅餘百分之53，若短期內不能拆除重建，亦應立即進行安全維護。又原告發現疑似有混凝土氯離子含量過高之情形後，已依通常程序從速鑑定，並於101年9月5日專業機構完成鑑定後為即時之瑕疵通知。
㈡、從而，系爭房屋因氯離子含量過高，對於房屋結構安全造成影響，經鑑定建議拆除重建，則依台灣地區住宅類建築造價參考表，以每坪新台幣（下同）6萬元之計算標準為合理，故系爭房屋修補重建費用以165.6萬元為適當（計算式：6萬元×27.6坪）；至其市價之減損，依國稅局之函示，應認於原告購買價金減半之範圍內均為減損之價值。退步言之，若無上開瑕疵，系爭房屋每月租金應可達1.4萬元，惟因該瑕疵致每月租金僅餘9千元，且系爭房屋之耐用年限至少30年，故市價減損以180萬元計算。
㈢、綜上，原告自得依物之瑕疵擔保、不當得利及債務不履行之規定，向被告侯阿美請求賠償、減少並返還價金。而被告盛家昌公司及胡清月未盡調查義務，應負債務不履行之損害賠償責任，並應連帶負責。聲明：被告侯阿美應給付原告190萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息;被告盛家昌興業有限公司及胡詠鈁應連帶給付原告190萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；前二項被告中之任一被告為清償，其他被告於清償範圍內同免責任；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則分別以下列情詞置辯：
㈠、被告侯阿美抗辯：
１、緣被告係於99年8月2日以508萬元向訴外人溫世偉購得系爭房屋，惟因擬買他屋，遂於99年11月26日將系爭房屋以570萬元出賣予原告，是被告並未搬入居住，故不知詳細屋況亦無從隱瞞，且原告所稱客廳之磁磚乃被告向前手買受時即存在。而原告於買受系爭房屋前已看屋多次，倘存有前開瑕疵，則原告豈會未發覺而買受。
２、查原告提出之鑑定報告係以系爭房屋全棟為標的，而於各樓層分別採樣三處，故若建物氯離子含量確實過高，則該情形應係存在於各樓層，縱數值有些微差異，仍不應有大幅不同。惟觀諸該鑑定報告，同棟三樓氯離子含量測量平均值為
0.24kg/m3、最低測量值更僅有0.172kg/m3，然系爭房屋最高測量值竟達3. 68kg/m3，兩者相差近21倍，且僅有同棟三樓低於國家標準，其他樓層皆高於國家標準甚多，此顯與經驗法則相悖，是系爭鑑定報告是否真實可採，實有再為鑑定之必要。
３、次查系爭契約成立時，系爭房屋並無存在原告主張之縱向裂開、鼓脹、混凝土剝落及鋼筋鏽蝕等瑕疵，故原告主張依物之瑕疵擔保責任請求被告減少買賣價金並無理由。又系爭房屋並非被告所建，則該屋氯離子含量超過國家標準即不可歸責於被告，且縱有該情事，亦係於系爭契約成立前即存在，故原告主張依不完全給付之債務不履行責任向被告要求賠償即無理由。
４、另依前開鑑定報告及原告之主張，系爭房屋既有上開無從補正之瑕疵，且此亦不可歸責於被告，則依爭契約第10條第5項之約定，被告自得解除系爭契約，並以被告提出之答辯（一）狀送達原告作為解除系爭契約之意思表示，是原告即不得再向被告請求任何損害賠償或違約金，從而，原告主張被告應減少價金並無理由。退步言之，倘系爭契約未合意解除，則原告應就減少價金190萬元舉證以證明真實，且系爭房屋縱有氯離子含量過高之瑕疵，然此瑕疵並未存在於該屋坐落之土地，惟原告主張減少之價金已將近系爭房屋買賣價金之1/3，顯然過高而不足採信。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡、被告盛家昌興業有限公司未於最後言詞辯論期日到場，惟前曾提出書狀抗辯如后：
１、被告胡詠鈁與被告侯阿美簽訂系爭房屋委託銷售契約時，曾要求其據實填載房地產現況說明書，業經伊於其上就未曾做過氯離子含量檢測乙節簽名確認，且委請伊出具之，並確實轉知原告知悉，故已無從責由被告及胡詠鈁再為探究或查證。又氯離子含量之檢測需採取穿透、破壞之取樣行為，非經所有權人同意，被告實無法擅自為之，是被告乃就此特別舉出查探方法即於該房地產現況說明書委託人簽章欄下方特別加註：「買方對本房地產是否為高氯離子含量或輻射污染有疑義時，應於簽訂契約後支付第二期款前（或一個月內）自行付費檢測之，買方（檢測人員）為前項之檢測時，賣方不得拒絕其進入」等語，促請原告注意及被告侯阿美配合檢測，此並經原告簽名確認知悉，顯已善盡敦促注意並舉出查探方法之義務。再者，原告稱發現瑕疵之時間為101年7月，此距離交屋之時點已經過近1年6 個月，而原告居住於內亦未發現任何異狀，益徵由系爭房屋之外觀上，確實無法查知有氯離子偏高之情事。
２、另原告主張因系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵而受有190萬之損害，惟就因該瑕疵致生如何之損害、損害之計算均未為說明，顯屬無據。是原告因該瑕疵所致之損害，既因向被告侯阿美行使返還價金或減少價金請求權而獲得填補，則原告另以被告及胡詠鈁因不完全給付而應連帶負190萬元之損害賠償責任即無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈢、被告胡詠鈁即胡清月抗辯：伊僅係居間仲介系爭房屋之買賣，並非出賣人，亦無其他保證責任，故應無負連帶賠償責任。又被告亦未對原告謊稱屋況等情，且客廳貼磁磚非即代表房屋屬高氯離子建物，原告據此認定被告為明知而不告知，屬有故意過失，尚顯速斷。又氯離子之判斷需具備高度專業之土木技師方能為之，被告未具該項專業技術，而交屋之初，因系爭房屋之外觀亦無顯著異狀可察知為高氯離子建物。再者，被告侯阿美業於房地產標的現況說明書表示系爭房屋未被列為危險建物，且相關法規並無規範不動產仲介業者應負高氯離子建物檢測及告知義務，故被告已善盡查證之責而無過失。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告於99年11月26日經由被告盛家昌公司仲介人員即被告胡詠鈁之仲介，向被告侯阿美購買系爭房屋及坐落基地，其契約內容如卷附不動產買賣契約書所載（詳原證1）。
㈡、系爭不動產買賣契約書第14條其他約定事項記載：房屋依現況辦理交屋；另附之房地產標的現況說明書中，就是否做過含氯離子檢測，是否有檢測報告欄位勾記否；注意欄則記載：１、買方對本房地產是否為高氯離子含量或輻射污染有疑義時，應於簽訂契約後支付第二期款前（或一個月內）自行付費檢測之，買方（檢測人員）為前項之檢測時，買方不得拒絕其進入等語。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，為民法第354條第1項前段、第359條前段、第227條所明定。本件原告主張伊於99年間向被告侯阿美購買之系爭房屋，經檢測後發現混凝土水溶性氯離子含量超出標準，致其受有房屋交易價直之減損，伊得依民法債務不履行及瑕疵擔保等相關規定，請求被告等賠償損害等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件爭執點厥為：原告依民法第354條第1項前段、第359條規定請求被告侯阿美減少價金190萬元、或依民法第227第2項規定，請求被告等人賠償其因被告不完全給付所受損害190萬元有無理由？又原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條請求被告盛家昌、胡詠鈁負連帶賠償責任有無理由等項，茲論述如下：
㈠、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，固為民法第354條第1項、第2項所明定。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為同法第356條第1、2項所規定。又所謂「依通常程序」迅速檢查，雖應視物之不同性質而定，然買受人應從速檢查其所受領之物，乃法律課以買受人之責任，並據以為買受人是得否請求出賣人負瑕疵擔保責任之依據，至於買受人如何檢查其所受領之物，應不能以買受人主張其檢查方法之不同，而異其法律上所課於買受人從速檢查之責任，併此敘明。
㈡、本件原告雖主張伊發現系爭房屋疑似有氯離子含量過高之瑕疵時，已依通常程序從速鑑定，並向被告侯阿美為即時通知云云，惟查，系爭房屋氯離子含量屬不能即知之瑕疵一節，固屬實情，唯被告侯阿美就此一依通常之檢查不能發見之房屋氯離子含量過高瑕疵乙事，已於簽立買賣契約前以房地產標的現況說明書請求買受人於簽訂契約後支付第二期款前或一個月內自行檢測之，兩造於訂約時復將該說明書附於買賣契約，為契約之一部，並經原告在該註記上簽名用印，顯見原告明知被告侯阿美前揭期間要求，猶應允而與被告侯阿美簽訂契約買受該房屋，足見兩造於簽約時，有以簽訂契約後支付第二期款前或一個月內儘速檢測房屋氯離子含量事宜，以釐清雙方權責確定系爭買賣契約關係之合意。系爭房地產標的現況說明書既為系爭買賣契約之一部，有拘束兩造之效力，原告未於前揭期間內檢查並通知，即屬怠於為瑕疵通知，應視為受領系爭房屋。又縱認原告與被告侯阿美就於簽訂契約後支付第二期款前或一個月內檢測系爭房屋氯離子含量一事未達成合意，惟房屋氯離子含量之檢查，程序尚非繁瑣，自收件、取樣、試驗至作成報告僅須一個月，即可檢查完畢一節，有原告所提之一份試驗報告在卷足憑（見台灣士林地方法院102年度訴字第93號卷第23頁以下），然原告非唯未於簽約後支付第二期款前或一個月內從速檢查系爭房屋氯離子含量，且迄至101年7月始委託技師鑑定，歷時約近二年，期間均未為瑕疵通知，揆諸前揭規定，自應視為承認其所受領之物，不得再行使瑕疵擔保請求權，另其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除（黃茂榮著買賣法第316、318頁）。被告等人辯稱：原告怠於檢查及通知，應視為承認其受領之物，不得再為瑕疵主張等語，核屬可採，原告依民法第354條第1項前段、第359條規定請求減少價金190萬元，洵屬無據。
㈢、次按債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之（最高法院99年度台上字第2033號判決意旨參照）。據此，於特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現狀交付，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬不完全給付。而查，本件系爭房地買賣係依「房屋現況確認」之內容點交，該屋未曾施作氯離子含量檢測，亦無檢測報告等情，業據原告與被告侯阿美於系爭買賣契約第14條約定甚明，且有房地產標的現況說明書在卷可稽（見本院卷第33至34頁），是兩造買賣標的物既為特定物，且依現況交付，則該屋縱有原告所指氯離子含量高於標準值之瑕疵，惟因該瑕疵於兩造買賣契約成立時已存在，被告侯阿美既已依約按契約成立時買賣標的物之現狀交付系爭房屋予原告，揆諸前揭說明，即屬依債務本旨給付，不構成不完全給付。從而，原告主張被告侯阿美交付系爭房屋氯離子含量高於標準值，屬不完全給付，進而依民法第227第2項規定，請求被告侯阿美賠償其因此所受之交易價值減損之損害，即屬無據。
㈣、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，民法第567條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項固定有明文。原告主張其於買受系爭房屋後，被告侯阿美曾委託被告盛家昌公司經紀人即被告胡詠鈁賣屋，被告盛家昌公司、胡詠鈁就系爭房屋是否有重大瑕疵並未盡善良管理人注意義務，並未據實向原告解說，應對原告負債務不履行損害賠償責任云云。惟查，被告盛家昌公司、胡詠鈁係受被告侯阿美委任出售系爭房屋，與原告間並無居間契約存在，對原告本即不負任何契約義務。再查，以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項固有明文。惟此調查義務，若未特別約定，自應以通常所能查證之方法為已足，就房屋隱藏之瑕疵諸如氯離子含量、鋼筋輻射量、水塔供水設備等隱藏之瑕疵，每須待專家、儀器檢測方知者，未必為仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其完足無誤之查證。而本件建物混凝土氯離子含量過高與否，本難從外觀上加以判斷，須由具備相當專業之技術人員及設備之專業機構，以科學方法現場採樣檢驗，難僅憑肉眼觀察方式知悉，被告盛家昌公司、胡詠鈁僅為仲介人員，自無從憑自身之感官察覺系爭房屋有氯離子含量過高之情，原告復未舉證證明於仲介過程中有何特殊情事可使上揭被告二人得悉系爭房屋可能有氯離子含量過高問題而應進一步調查，自難認為被告二人有何疏未查知系爭房屋為氯離子過高之情況及未盡調查義務，進而苛責被告有何違反注意義務之居間契約義務債務不履行可言。從而，原告主張依民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條請求被告盛家昌公司、胡詠鈁負債務不履行損害賠償責任，揆之前開說明，顯於法無據，應無理由。
五、綜上所述，原告本於民法第354條第1項前段、第359條、第227第2項規定請求被告侯阿美應給付原告190萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息;被告盛家昌興業有限公司及胡詠鈁應連帶給付原告190萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；前二項被告中之任一被告為清償，其他被告於清償範圍內同免責任；即無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
書記官 彭麗紅