臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1322號原 告 林洋銘訴訟代理人 王泓鑫律師被 告 南天母氧樂多公寓大廈管理委員會法定代理人 沈致宏訴訟代理人 陳月枝
趙文銘律師上列當事人間請求給付修繕費事件，經本院於民國104 年3 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬貳仟元，及其中新臺幣玖萬陸仟元部分，自民國一○二年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、或請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第
255 條第1 項第1 款至第3 款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明本係請求㈠被告應給付原告新臺幣（下同）748,460 元暨自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止按年息5%計算之利息。㈡被告應自民國102 年4 月1日起迄支付修繕費用之日止按月給付原告8,000 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見102 年度補字第949 號卷第3 頁反面）。嗣歷經數次變更，後於103 年8 月29日具狀變更訴之聲明為㈠被告應將原告所有門牌號碼新北市○○區○○○路○ 號6 樓房屋（下稱系爭房屋）漏水，按新北市建築師公會103 新北市○○○○○0 號鑑定報告書，附表一修護費用表所列工程項目（項次1 、6 、8 、9 除外）進行外牆之修繕，修繕費用為562,000 元。㈡被告應給付原告360,000 元暨自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈡第109 頁反面）。復於104 年3 月18日本院言詞辯論期日，將變更後聲明第1 項其中「修繕費用562,000 元」部分刪除。核原告上開所為，係本於系爭房屋漏水之同一請求基礎事實所為訴之變更暨擴張，被告亦未爭執而為本案之辯論，或係就訴之聲明為使其明確化之修正，揆諸前揭法條規定，均應准許。
二、次按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第38條第1 項分別定有明文。詳言之，管理委員會於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓大廈管理條例第38條第1 項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；於同條例第6 條第3 項、第9 條第4項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。是以，管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，致他人受損害而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速、簡易地確定並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因上開條例第2 項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，此與民事訴訟法第65條訴訟告知之規範旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1 規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，即得依同法第401 條第2 項規定及於各區分所有權人而具有正當化之基礎。反之，對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507 條之1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第790 號判決意旨參照）。故公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈管理條例或規約約定而負有義務，因未盡其義務致生損害於他人，而應由區分所有權人負賠償責任時，公寓大廈管理委員會本身縱非最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求為是。本件原告主張被告南天母氧樂多公寓大廈管理委員會（下稱南天母大廈管委會）不履行其修繕大廈外牆之義務，而致原告所有建物室內淹水之損害，且原告主張該外牆依公寓大廈管理條例第10條規定，應由管理委員會負責修繕、管理、維護，而屬被告基於公寓大廈管理條例而負有義務之事項，應認原告得以南天母大廈管委會為被告而起訴請求。
三、再按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受訴訟之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第
175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查本件被告南天母南天母大廈管委會之法定代理人原為李月珍，嗣於訴訟繫屬中變更為沈致宏，並經沈致宏於103 年12月8 日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、新北市土城區公所103 年
2 月10日新北土工字第1032264751號函、被告管理委員會會議記錄各1 份在卷可憑（見本院卷㈢第24頁、34頁、83頁），核與上開法律規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告為系爭房屋之所有權人即南天母氧樂多公寓大廈（下稱南天母大廈）之住戶，約自2 年前住處鄰外牆之2 間臥室開始滲水，致室內裝潢多處損壞，原告夫妻原使用編號1 主臥室之房間，因臥室潮濕致無法居住，原告夫妻只好與女兒共用編號1 主臥室後方的房間；另編號2 之房間原為兒子使用，因潮濕情況嚴重，無法睡人，只能到附近同學家住。惟本件漏水既係由南天母大廈與原告住處相鄰之外牆滲入，而外牆又屬共有部分，故被告應負有修繕之義務，並由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔相關費用。然原告多次請求被告修繕該處外牆，被告竟藉故拖延卸責，甚於102 年2 月26日開會決議請原告自行修繕。而依新北市建築師公會鑑定報告所示，外牆修繕費用為562,000 元、房屋內部修繕費用為168,000 元；另原告因被告遲未履行修繕義務，致原告自101 年4 月1 日起至103 年3月31日止，約2 年無法使用系爭房屋2 房間之損害，以當地租屋行情計算分別約為5,000 元及3,000 元，總計192,000元。為此，修繕外牆部分，爰依公寓大廈管理條例第10條第
2 項、第36條、南天母養樂多社區組織章程暨住戶規約第24條之規定為請求；修繕房屋內部部分及無法使用系爭房屋2間之損害，爰依民法第184 條第1 項前段、第2 項、第544條之規定為請求。並聲明：㈠被告應將原告所有系爭房屋漏水，按新北市建築師公會103 新北市○○○○○0 號鑑定報告書，附表一修護費用表所列工程項目（項次1 、6 、8 、
9 除外）進行外牆之修繕。㈡被告應給付原告360,000 元暨自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張南天母大廈外牆為共用部分無非係以公寓大廈管理
條例第3 條第4 款、第8 條第1 項及臺灣高等法院100 年度上易字第1202號判決、99年度上易字第817 號判決為據。然觀諸公寓大廈管理條例（下稱系爭條例）第3 條第4 款、第
8 條第1 項，並未規定外牆面為共用部分，且系爭條例第8條第1 項規定，反係規範外牆面所屬住戶關於使用所屬外牆面之行為，非規範共同使用之行為。又外牆面僅有該等鄰接外牆面之所有權人得以接觸使用，其他共有人連接近都不可能，如何共同使用，顯見外牆面並非共用部分，縱有損害應由原告自行處理。至於原告所提臺灣高等法院判決，並非最高法院判例，不具法律上拘束力，且其案件事實所涉建築與本件建築結構亦不相同，自不能比附援引。
㈡又原告無法證明系爭房屋漏水，且系爭房屋並未以破擊方式
確認外牆是否漏水；縱認系爭房屋有漏水，依系爭房屋漏水處係從靠近地板開始，而系爭房屋之廁所水管確有漏水，自難排除系爭房屋漏水係因廁所水管導致，況原告所主張漏水之房間內，將原應封閉但未封閉之冷氣孔封板封板後，迄今近9 個月，未再發現原告所謂漏水跡象，可見漏水原因亦應為冷氣孔未封閉所致，並無修復之必要，再共用部分若需修繕，依系爭條例第10條第2 項之規定亦應由被告進行，非給付金錢予原告，故原告此部分請求顯無理由。另原告主張系爭房屋二個房間無法使用之損失，原告既無法證明系爭房屋因漏水而無法使用，且依原告所述，縱依原有使用，亦不會向自己之子女收取租金，何來損害之有，原告既未因無法使用系爭2 房間，而須另行支付租金費用，實屬無損害甚明。
並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告原為系爭房屋之所有權人即南天母大廈之住戶，嗣於10
3 年3 月12日將系爭房屋之所有權移轉於訴外人鄭澤庠，後系爭房屋所有權復於103 年5 月16日移轉登記予現所有權人即訴外人蕭松瑋，有建物登記第2 類謄本3 份在卷足參（見本院卷㈠第104 頁、卷㈡第35頁、96頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋約自民國100 年間起，於臨南天母大廈外牆之2 間臥室開始滲漏水，致該2 房間無法使用，而該漏水原因係因大廈外牆滲漏所致，應屬被告管委會應負責修繕之範圍，被告應修繕並賠償原告不能使用房間之損害等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之點厥為：㈠本件系爭房屋漏水情形，原因為何？㈡原告請求被告應依新北市建築師公會鑑定報告書所列工程項目為修繕，並賠償原告不能使用房間之損害，有無理由？茲判斷如下：
㈠本件系爭房屋漏水情形，原因為何？⒈經查，本院就系爭房屋是否確有漏水情形，於102 年10月21
日會同兩造至系爭房屋就當時狀況進行勘驗，勘驗結果為：房間A （如本院卷㈠第70頁反面附圖，下同）有兩面牆均有發霉、翻黑、油漆剝落之情形。房間B 有一面牆及屋頂有翻黑、發霉，靠近牆面處木板有因潮濕而凸起之情形等語，此有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷㈠第73頁），另經本院囑託社團法人新北市建築師公會到場會勘結果，亦攝得現場屋況照片9 紙附卷可考（新北市建築師公會鑑定報告後附照片編號6 至9 、13、15至18，見本院卷㈠第108 至110 頁、
112 至114 頁），而依現場勘驗結果及照片所示，該牆壁及屋頂發霉、翻黑、油漆剝落及木板凸起之情形，依吾人一般智識經驗，應為系爭房屋房間A 及房間B 處有超過通常情形之水氣進入所致，堪認系爭房屋於該2 房間確有滲漏水之情形。
⒉而系爭房屋漏水之原因，經本院囑託社團法人新北市建築師
公會進行鑑定，經該會以103 年1 月6 日103 新北市建師鑑字第009 號鑑定報告暨後附鑑定報告書函覆本院，其鑑定結論略以：「㈡鑑定結論：⒈鑑定有漏水。⒉如有漏水其原因為外牆漏水。⒊漏水期間鑑定為1-2 年。㈢鑑定原因：A .兩間房間滲漏水發生原因：⒈該建築物完工17年，其貼磁磚之外牆逐漸有老化現象，臨外牆兩間房間依照鑑定確有漏水現象。⒉建築物位於山坡地，外牆位於極大的開闊地，該房間外牆又位於臨近處高點，經常承受強風豪雨。⒊造成外牆兩側小梁均由懸臂梁（容易向下屈折）支撐，其勁度不足，其本身結構體厚度亦只有12cm厚，只能擺設單層鋼筋，強度更弱（詳使照圖之1-3 圖），房間滲漏水發生於標的物最弱點之工程施工縫位置。」等語（見本院卷㈠第84至85頁）；再經本院補充函詢，經該會以103 年8 月11日103 新北市建師鑑字第358 號函覆以：「㈡⒈本戶建築物其地點位於山坡地之開闊地形，風壓較大，漏水機率較高。⒉漏水發生的原因處所與當時之施工狀況有關，較早發生漏水的處所與施工當層、當時狀況等亦有關係。⒊工程施工縫係屬施工接合處，其本身為施工弱點，磁磚灰泥強度下降等應與施工當時使用材料、現場作業及施工當時氣候等環境因子有關，工程施工縫或磁磚灰泥強度下降並無一致性，與工廠生產有一致性不同，其他上下層未發生漏水，並無一致性。」等語（見本院卷㈡第102 至103 頁）。本院審酌該鑑定報告之作成，係經現場環境觀察，並調閱系爭房屋使用執照，對建造時工程相關事項為探討，另亦進行灌水及開挖試驗，實地勘查可能之漏水原因，併就除外牆漏水外之其他因素經審慎認定排除（詳後述），認新北市建築師公會就系爭房屋漏水原因之鑑定結論，應屬可採。被告雖辯稱社區同面上下層地形相同，漏水機率自應相同，且施工狀況等應係一致，認鑑定報告此節認定不可採云云，然衡情社區建築既係逐層向上施工，此亦為被告所是認，從而隨工程進度之進行，縱使用材料係屬相同，工法理論上亦應一致，但逐層之施工日期已有不一，是當日氣候條件當有差異，況現場作業人員之實際施工狀況，又非能確保均按應具備之工程水準施作，是即有可能出現不一致性，而致日後使用之耐用度有所差別，應堪認定。
⒊被告固抗辯系爭房屋漏水不能排除係廁所水管或冷氣窗漏水
所致云云，然查，本院復依被告之聲請，囑託台灣區水管工程工業同業公會（下稱台灣區水管公會）就系爭房屋漏水原因是否為浴室水管破裂或浴室地板防水層失效所致，經該會以103 年5 月28日台區水管會煌字第103192號函暨後附鑑定報告書函覆本院，鑑定結果略以：「㈠房屋漏水位置、原因：原告6 樓房間漏水，為下雨時由冷氣窗口流入房間，看舊照片日積月累產生積水（關於冷氣窗口之部分不可採，詳後述），房屋外牆有招牌、有裂痕、並有鐵釘遺留；下雨亦增加水氣，更增加積水之造成原因。」等語（見本院卷㈡第55頁），並經台灣區水管公會委託實際從事鑑定之鑑定人張炎生到庭陳稱：伊現場勘查有發霉的情形，都沒有積水。經現場拍照冷氣孔、氣窗，下雨水大，外牆、磁磚有稍微裂痕，認定此為產生漏水原因。本件排除是浴室水管破裂或防水層失效導致漏水，浴室地面比房間低，浴室的水不可能流到房間，除非浴室的積水高於房間地面才有可能流到房間。當日有對冷、熱水管進行相關測試，冷水管有稍微減壓，水管有很多配件，可能是橡膠老化，若在容許範圍內不會認定為漏水。若是冷水漏水情形一定會流到浴室地面，不可能只有潮濕情形。新設水管一般是以10公斤壓力持續一個小時，舊管有老化就會以2 公斤壓力測試，看表是不是固定在2 公斤地方判斷有無漏水。當日測試冷水管發現水壓有跳動、不穩，所以應該將浴室地面打開再作檢驗，但因為施工緣故沒有辦法做檢驗。冷水管減壓無法維持，水會到哪裡去應該以破擊的方式才有辦法得知。冷水管有減壓，但有可能是橡皮、塑膠配件影響，如果減壓情形沒有很嚴重，不會直接在鑑定報告上認定有減壓。在鑑定的時候是依照法院之鑑定要旨為鑑定，只是本於專業經驗對於冷熱水管來進行測試，如果沒有做進一步破擊檢驗沒有辦法確認實際壓力變化原因為何。若冷水管破裂，本件房屋在6 樓，6 樓以下應該也會有漏水情形，但本件都沒有，本件減壓情形可能是因為橡皮配件可能有破裂、老化情形所導致。如果沒有進一步把浴室地面挖開查看，就沒有辦法確認原因是否是水管破裂所導致。可能漏水原因冷氣窗口因素佔最大，外牆招牌之鐵釘及其他外牆縫係會增加濕氣，但此部份進水應該很少，但是因為增加濕氣原因，所以對房屋發霉、壁癌情形之產生會有影響。當日在堪查的時候，對於冷水管進行加壓，從牆壁與地面交界之縫隙有濕氣及一點水份冒出，不過詳細原因還是需要將浴室地面打開確認等語（見本院卷㈢第31頁至32頁反面）；此亦與新北市建築師公會補充函復以：「㈠⒈若浴室地板漏水，則會漏至下層之天花板或牆面，但下層之天花板或牆面並無漏水之現象。⒉浴室鄰接臥房，兩間漏水房間其間隔為浴室之牆面沒有漏水，因此排除浴室地板漏水造成鄰接兩間臥房外牆漏水。⒊主臥房及臥房鄰接浴室牆面均未漏水，本案為鄰接兩間臥房外牆漏水。」等語（見本院卷㈡第102 至103 頁）互核一致。被告雖以台灣區水管公會未將浴室地板挖開進行破擊檢驗，認仍無法排除水管破裂漏水云云，惟依上開鑑定意見可知，倘確有水管破裂漏水之情形，則下層房屋亦會有漏水現象，而本件均未見有此類情況，業經上開2 鑑定單位先後實地勘查後認定，是雖未進行進一步之破擊試驗，然自一般經驗法則以觀，已足排除本件係因廁所水管破裂而導致漏水之可能。至被告又抗辯新北市建築師公會前揭補充函覆與本院勘驗結果有違云云，然依勘驗當日所繪，兩造均無意見之現場情形附圖（見本院卷㈠第70頁反面）可知，房間
A （即主臥室）滲漏水之兩面牆及房間B （即鑑定報告臥房一）漏水之一面牆，確實皆非直接鄰接浴廁該面，僅於漏水牆面與浴廁角落交界處有滲漏水情形，如係因浴廁水管破裂而導致之漏水，則衡情應以直接鄰接浴廁之牆面滲漏水情形最嚴重為是，是足認鑑定報告及後續補充回覆，確係根據現場情況研判而認定，被告仍執前詞，空言臆測不能排除漏水係浴廁水管破裂所致云云，殊無可取。又本件本院囑託臺灣區水管公會之鑑定項目，原僅限於確認系爭房屋漏水原因是否為浴室水管破裂或浴室地板防水層失效導致，並無要求其就外牆漏水情形為相關試驗，是被告以台灣區水管公會未就外牆進行測試，而質疑其鑑定報告可信度云云，要難憑採。⒋被告又以前揭台灣區水管公會鑑定結論，認為本件系爭房屋
漏水原因應係冷氣窗口未封閉所致云云，惟查，比對前後兩次鑑定報告照片所示，可知台灣區水管公會鑑定時，當時系爭房屋確因重新裝潢而將原主臥室之冷氣機拆除，又尚未封閉冷氣窗口（見本院卷㈡第59頁），而新北市建築師公會鑑定時，該冷氣窗口尚有冷氣機（見本院卷㈠第108 頁），前後情形已有不同，台灣區水管公會鑑定時因冷氣窗口確未封閉，是其依鑑定當時情形而為研判，當無法執此反面推認該冷氣窗口有冷氣機時之情形；至被告雖稱依新北市建築師公會鑑定報告之照片，可見冷氣下方與冷氣窗框間有縫隙，僅以膠帶黏貼而未做防水處理，認無法排除由此漏水可能云云，然自被告所指照片觀之，甚難辨識確有未完全封閉情形，再者，被告所指範圍亦甚微，果確有從該處滲漏水情形，如何能夠造成已有相當距離之另牆面發霉、翻黑現象，又無法由此解釋其他臥室之滲漏水原因，從而被告此部所辯，自無足取。
⒌至被告復抗辯經新任屋主即訴外人蕭松瑋將原應封閉而未封
閉之冷氣孔封板後，系爭房屋即未再發現漏水跡象，可見漏水原因應為冷氣孔未封閉所致云云。經查，訴外人蕭松瑋固以證人身分，於本院104 年1 月23日準備程序中到庭證稱：
伊於103 年5 月底時買受系爭房屋，交屋時看起來有粉刷過，都沒有漏水的情況，沒有新北市建築師公會現場照片之情形，沒有如本院勘驗筆錄之勘驗結果所載情形。粉刷工程理論上應該是請仲介處理的，伊買房子還沒有簽約之前去看房子的時候，室內就已經在做粉刷了，沒有聽聞過房子之前的屋況如何，交屋至今沒有進行相關修繕工作，除了把廁所的洗臉盆拿掉，其他都沒有動過。系爭房屋交屋至今，都沒有出現滲漏水情形，房子長時間下雨不會漏水，颱風來的時候也不會漏水，伊曾經下雨天及颱風天過後去摸冷氣孔及外牆、廁所、臥室部分都沒有漏水及滲水的情形，也沒有剛才提示照片所示的情形。伊沒有實際居住在系爭房屋，伊弟弟住在裡面，伊是假日的時候會過去看。主臥室及平面圖臥房一（即本件漏水2 間房間）沒有人住，因為主臥室伊之後要住所以不給別人住，另外一間是要作為書房用。主臥室冷氣窗已經被封起來，左側下方有一個孔蓋也是封起來，都沒有發現兩側有滲漏水的情形，伊能夠確認主臥室、浴廁及臥房一之部分，交屋迄今完全都沒有出現滲漏水之情形，伊弟弟完全都沒有跟伊反應過房屋有滲漏水的情形等語（見本院卷㈢第47頁反面至49頁）。然本件滲漏水原因既與外牆磁磚老化情形有關，而此種滲漏水並非一次有大量水量進入，而是濕氣滲入導致牆壁發霉、翻黑、油漆剝落之情形，而訴外人蕭松瑋買受系爭房屋前，系爭房屋既已經過相當之整修維護，特別係業經重新粉刷，而新北市建築師公會鑑定報告所指之修復項目，原即包含內牆防滲漏水、防霉及天花板防水等工程（見本院卷㈠第87頁），是系爭房屋滲漏水之情形，是否因嗣後工程之進行，致目前無法顯現於房屋內部，尚不能以此遽以論斷系爭房屋漏水之原因即係冷氣窗口未封閉所致，是被告此節所辯，仍難採信。
㈡原告請求被告應依新北市建築師公會鑑定報告書所列工程項
目為修繕，並賠償原告不能使用房間之損害，有無理由？⒈按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性
，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款分別定有明文。次按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」、「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第8 條第1 項亦分別定有明文。經查，本件漏水處之牆面位處南天母大廈之邊間，係大廈之最外圍牆面，足見漏水處之外牆除作為隔間之用外，亦與大廈整體結構攸關，而兼有承重之功能，屬公寓大廈中具有重要作用之承重牆壁無訛。如認此重要部位屬區分所有權人之專有部分而得任意處置，無異將影響公寓大廈之結構安全，此亦係公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第8 條第1 項制定之原意所在。至公寓大廈管理條例第56條第3 項規定，辦理公寓大廈建物所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。蓋區分所有人之單獨所有權，如以區分所有之空間為範圍，違反物權須以物為標的之原則，故以上開規定規範建築物登記所有權之範圍，俾維持區分所有建築物為物的性質，但解釋上應認為此屬於區分所有權之對外關係（例如買賣、課稅等），於區分所有人相互間之內部關係，仍應認為建築物之外牆為區分所有人所共有。
⒉次按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各
該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」，公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項、第11條第1 項分別定有明文。系爭房屋之漏水原因，係因屬共用部分之外牆所致，業經本院認定如前，依公寓大廈管理條例第10條第
2 項規定，自應由被上訴人依鑑定報告所載之修復方法負責修繕無疑。然查，原告於起訴時原為系爭房屋之所有權人，嗣已將系爭房屋所有權出售予他人之事實，業據兩造所不爭執，則就系爭房屋之訴訟，雖依民事訴訟法第254 條之規定得由原告繼續進行，然自實體法上權利義務關係而論，公寓大廈管理條例所規範者，既係管理委員會與各區分所有權人之權利義務關係，是得請求管理委員會依公寓大廈管理條例第10條第2 項修繕共用部分者，自以言詞辯論終結時仍為區分所有權人之人為限，始得為之。從而，原告既已非南天母大廈之區分所有權人，自無再依公寓大廈管理條例第10條第
2 項，請求被告就共用部分進行修繕之餘地，是原告請求被告應依新北市建築師公會鑑定報告書所列工程項目（外牆修繕部分）為修繕，應屬無據；至原告就房屋內部部分，請求被告應依前開修復費用表支付原告修繕費用168,000 元，惟該部分雖係就房屋內部為修繕，然同係整體修繕計劃之一部分，亦因原告已無權請求被告就系爭房屋因外牆而致漏水情形為修繕，而屬無據。
⒊按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。次按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條亦有明文。被告既依公寓大廈管理條例前揭規定而應負責南天母大廈外牆之修繕，是其與區分所有權人間即就此存在委任關係；又其既於法律所定範圍內負有維護、修繕之責，原應定期檢視各共有部分之狀況，盡其善良管理人之注意義務，然其竟未注意維護，而致系爭房屋滲漏水之情況產生，堪認被告已違反其對南天母大廈共用部分之修繕義務，致原告所有系爭房屋發生漏水，是被告就處理委任事務顯有過失，並已不法侵害原告之權利，且依原告之主張，係就系爭房屋因漏水不能使用，而請求被告賠償損害，此並非向後發生之行為義務，即與原告現是否仍為系爭房屋所有權人無涉。經查，系爭房屋房間漏水之情形，業據原告提出現場照片11紙（見102年度補字第949 號卷第44至50頁），並經本院現場勘驗無訛，審酌其漏水情形，可認其因本件滲漏水，而致系爭房屋主臥室及鑑定報告平面圖所示臥室一牆面發霉、翻黑、油漆剝落、地板凸起等情形，難認為適宜居住之居住環境，是原告主張因外牆漏水而受有不能使用該2 房間之損害，應屬可採，被告雖辯以原告未能舉證實際支出資金或可預計收取租金，應無損害云云，惟客觀上原告就其系爭房屋之所有權，既因外牆滲漏水而受有限制，則其自就不能使用之部分，受有相當於該部分租金之損害，應不以有實際另行支出租金或有出租計畫為必要始能請求。而原告就相當於租金損害之數額，業據其提出附近租屋行情附卷足憑（見本院卷㈠第134 至
147 頁），堪認原告就主臥房部分以每月5,000 元、臥房一部分以每月3,000 元計算，應屬允當。而就原告不能使用之期間，亦據新北市建築師公會建築師依現場觀測，油漆剝落、牆面、天花板發霉及架高實木地坪變形狀況等客觀情形加以研判，並非全以原告之陳述為據，而認定漏水期間為1 至
2 年，再原告於出售系爭房屋後之103 年4 月17日始實際交屋，亦據其提出交屋證明書影本1 紙為證（見本院卷㈡第67頁），是原告以101 年4 月1 日至103 年3 月31日共24月期間為準，而請求被告賠償共192,000 元【計算式：（5,000＋3,000 ）元/ 月×24月＝192,000 元】之損害，應予准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付101 年4 月1 日至103 年3 月31日不能使用房屋部分之損害賠償，為無確定期限之給付，而本件原告起訴後，起訴狀繕本於102 年4 月16日送達被告，有本院送達證書在卷可查（見102 年度司板調卷第128 號卷第7 頁），是就起訴前（即101 年4 月至102 年3 月間），原告請求被告給付相當於每月8,000 元租金損害，共96,000元之部分，即已發生催告效力而使被告負遲延責任；至其後
102 年4 月至103 年3 月部分，則未屆期，尚不得以起訴狀繕本之送達為催告，而使被告負遲延責任。從而，原告就其得請求被告給付之損害賠償金額，於其中96,000元部分，得請求被告自起訴狀繕本送達翌日即102 年4 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息；逾此範圍之遲延利息請求，尚屬於法無據，不能准許。
六、綜上所述，系爭房屋漏水之原因，應堪認定為外牆共用部分所致，且被告應就大廈外牆負有維護、修繕之責，乃未妥善維護，致原告原所有之系爭房屋產生滲漏水之損害，是原告依民法第184 條、544 條之規定，請求被告給付不能使用房屋之損害共192,000 元，及其中96,000元部分，自102 年4月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之遲延利息請求，應予駁回；惟原告既已將系爭房屋所有權出售予他人，即已非南天母大廈之區分所有權人，自無法再向被告依公寓大廈管理條例第10條第2 項，請求就共用部分負修繕義務，而對系爭房屋依新北市建築師公會鑑定報告所示修繕項目進行修繕，故原告請求被告依訴之聲明第1 項所示進行修繕，及請求被告給付168,000 元元暨自102 年4 月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，即於法不合，應予駁回。
七、末按所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，本院所命給付之金額均未逾500,000 元，依上開規定，本院就此部分自應依職權宣告假執行，原告聲請願供擔保宣告假執行，此不過為促使法院職權發動，本院無須就其此部分為准駁之判決，惟被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，於法亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回而失所附麗，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 15 日
民事第四庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 游涵歆法 官 宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 15 日
書記官 楊玉寧