臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1379號原 告 藍海不動產仲介經紀有限公司法定代理人 劉威廷訴訟代理人 高宏銘律師被 告 莊京翰訴訟代理人 潘永芳律師被 告 莊國昌上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國102 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告莊國昌應給付原告新臺幣伍拾柒萬陸仟元，及自民國一０二年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告莊國昌負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決第一項原告以新台幣壹拾玖萬貳仟元為被告莊國昌供擔保後，得為假執行；但被告莊國昌如以新臺幣伍拾柒萬陸仟元預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第2 項分別定有明文。查本件原告於民國102 年8 月15日具狀追加被告莊國昌，並變更及追加聲明為：（一）先位部分：被告莊京翰應給付原告新台幣（下同）1,150,400 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保，請准予宣告假執行。（二）備位聲明：被告莊國昌應給付原告862,800 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；訴訟費用由被告莊國昌負擔；原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第73頁）。經核原告上開追加，被告莊國昌已到庭無異議而為本案之言詞辯論，原告變更為先備位聲明部分，則與本件給付違約金等之請求部分有事實上之共通性及關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴均得加以利用，且無礙於本件訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）先位部分：
1、緣被告莊國昌於102 年2 月23日代理被告莊京翰與原告簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告仲介銷售其名下之坐落於新北市○○區○○段○ 號地號之土地，及門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○ 號12樓之建物（下稱系爭房地），約定委託銷售期間為
102 年2 月23日至102 年5 月23日，委託銷售的金額為1480萬元。後於同日被告莊國昌又代理被告莊京翰與原告簽訂契約變更附表，約定賣方出價達1438萬元時，被告莊京翰即同意出售系爭房地。經原告努力下，訴外人陳惠珠於
102 年2 月27日即由被告莊國昌代理被告莊京翰簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雖嗣後被告莊國昌於102 年3 月7 日代理被告莊京翰於102 年3 月8 日解除系爭買賣契約，然並無礙於系爭買賣契約已成立之事實，是以爰依系爭買賣契約第8 條及第6 條之規定，請求被告莊京翰給付原告仲介費575,200 元（計算式：14,380,000元×4 ％＝575,200 元）及違約金575,200 元（計算式：
14,380,000元×4 ％＝575,200 元），總計1,150,400 元。
2、被告莊國昌於102 年2 月27日代理被告莊京翰與訴外人陳惠珠簽訂系爭買賣契約，即提出系爭房地權狀正本及被告莊京翰之身份證正本，依民法第167 條之規定，足認被告莊京翰確實將系爭房地買賣事宜授代理權予被告莊國昌。況依經驗法則，被告莊國昌與訴外人陳惠珠簽立系爭買賣契約時，未表明其為無權代理，否則即待被告莊京翰拒絕買賣契約即可，為何尚須大費周章與訴外人陳惠珠談論解除契約之事宜。又被告莊國昌於簽約時即已表示其可以作主，而於簽訂系爭買賣契約時，經在場協助之地政士詢問後，被告莊國昌表示其簽代理人即可，堪認被告莊京翰確實有授與被告莊國昌代理權。縱然被告莊京翰未授予代理人，依被告莊京翰上開行為，則依民法169 條之規定，亦成立表見代理，而負授權人之責任。
3、併為先位聲明為：被告莊京翰應給付原告1,150,400 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；訴訟費用由被告莊京翰負擔；原告願供擔保，請准予宣告假執行。
（二）備位聲明：
1、又原告確信被告莊京翰之授權，故如被告莊國昌就處理系爭房地買賣事宜未獲被告莊京翰授權而為無權代理，則依民法第110 條之規定，被告莊國昌即應負損害賠償責任。
而原告因被告莊國昌之無權代理所受之損害，即原可依系爭委託銷售契約書第8 條向被告莊京翰和陳惠珠請求系爭房地實際成交價共百分之6 的仲介服務報酬，亦即862,80
0 元（計算式：14,380,000元×6 ％＝862,800 元）。
2、併為備位聲明：①被告莊國昌應給付原告862,800 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。②訴訟費用由被告莊國昌負擔。③原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告莊京翰則以：依民法第170 條之規定，被告莊京翰並未授權被告莊國昌，且被告莊京翰亦未在系爭委託銷售契約、契約變更附表、切結書、奢侈稅告知書等文件簽名，是以被告莊京翰既已否認授予代理權予被告莊國昌，故原告請求即無理由。併為答辯聲明為：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、被告莊國昌則以：
（一）緣原告之銷售員賴柏宇係透過591 售屋網取得被告莊國昌電話，並要求取得系爭房地之售屋委託。而為便宜行事，銷售員賴伯宇即請被告莊國昌以莊京翰名義簽署委託銷售契約書、契約變更附表，故原告即知被告莊國昌仍需待被告莊京翰確認及取得授權。嗣於102 年2 月25日，銷售員賴柏宇即聲稱已有買方，被告莊國昌即向賴柏宇表示最多僅得轉訂，待莊京翰返家後，依其意願確認及換約，故原告稱被告莊京翰有授與代理權等語，即無理由。
（二）另簽約過程中，地政士亦表示：「等你兒子回來才簽，那你們今天都不簽名，那你（即指被告莊國昌）要先簽代理，代理人還是你簽，我們日期都不押」、「我們日期都不寫，那東西（簽約文件）通通放在我這邊。簽代理就好了，所以今天合約都不會拿到，這些都等被告莊京翰回來再一起簽」等語，亦得顯認被告莊京翰並無授代理權予被告莊國昌。而本件系爭買賣契約自始即未生效，事後亦未經被告莊京翰確認，從而原告主張兩造間成立系爭買賣契約且生效，亦非事實。
（三）併為答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、不爭執事項：
（一）被告莊國昌與原告約定委託出售系爭房地，約定銷售日期為102 年2 月23日至102 年5 月23日，並由被告莊國昌代被告莊京翰之簽名，於系爭委託銷售契約書簽名。後於同日被告莊國昌又以被告莊京翰名義與原告簽訂「契約變更附表」，約定買方出價達1438萬元時，賣方即被告同意出售系爭房地。
（二）被告莊國昌與訴外人即買方陳惠珠於102 年2 月27日簽立空白日期之不動產買賣契約書，並由訴外人陳惠珠簽立不押日期本票，上開未訂日期之不動產契約書、本票、系爭房地權狀正本即約定由地政士林淑娟保管。
（三）訴外人陳惠珠與被告莊國昌於102 年3 月7 解除系爭買賣契約書。
五、爭執事項：
（一）被告莊京翰是否有授予代理權予被告莊國昌亦或成立表見代理？又原告請求被告莊京翰給付服務報酬及違約金共1,150,400 元，是否有理由？
（二）倘若被告莊京翰未授與代理權予被告莊國昌，則原告依民法第110 條請求因被告莊國昌無權代理，致原告受有服務報酬損失862,800元，有無理由？
六、就「被告莊京翰是否有授予代理權予被告莊國昌亦或成立表見代理？又原告請求被告莊京翰給付服務報酬及違約金共1,150,400 元，是否有理由？」，論述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。原告主張被告莊京翰有授予代理權予被告莊國昌乙節，自應由原告負舉證責任。查依原告所提出之系爭委託銷售契約書、契約變更附表、切結書、奢侈稅告知書、服務費確認單、系爭買賣契約書、解除買賣契約協議書等文件（見本院卷第6 至18頁），被告莊國昌均承認其上莊京翰簽名均為其所簽立（見本院卷第61、63、64頁），且本件與被告莊國昌接洽買賣系爭房地之仲介即證人賴柏宇亦證稱本件被告莊京翰並未出具任何授權書或委託書予被告莊國昌。另被告莊國昌亦自承其並未得到被告莊京翰之授權即私自出賣系爭房地，其於本院言詞辯論期日證稱：「我自己最近有買了一間房子，我兒子也有一間房子，就是目前的系爭房屋，因為我買的房子比較大需要用錢，所以我就自己主張賣掉兒子的系爭房屋，但我兒子不同意我賣掉，那時候我已經登載
591 上面了，對方賴柏宇跟我簽約」等語（見本院卷第61頁反面），是依現有證據均無從證明被告莊京翰確有授予代理權予被告莊國昌出售系爭房地。
（二）第按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169 條所規定，然所謂由自己之行為表示以代理權授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之，倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任；主張本人有積極行為表示以代理權授與他人，或本人知他人表示為其代理人之事實者，應負舉證責任。
（三）查被告莊京翰固將系爭房地土地及建物權狀正本及其身分證正本等文件置放於莊國昌之住處，然查被告莊國昌業已自承上開文件係因為出賣系爭房地而擅自取走（見本院卷第64頁反面）。查被告莊京翰與被告莊國昌乃為父子關係，其為職業軍人在軍中服役，將其重要之文件置放家中，由社會一般通念觀之，甚為自然，尚不能僅以被告莊京翰此等行為，遽認被告莊京翰客觀上已有以此置放系爭房地土地及建物權狀正本及其身分證正本於家中之消極行為，而為代理權授與之積極表示，至為灼然。此外，原告復未提出被告莊京翰有何積極之客觀上行為，表示以代理權授與被告莊國昌之情事，尚難遽認被告莊京翰應負表見代理責任，至堪認定。第查本件被告莊京翰並未授權或同意被告莊國昌並提供其所有系爭房地所有權狀、身分證正本供為被告莊國昌代理出賣系爭房地，且本件被告莊京翰所有之上揭產權證件物品係由被告莊國昌利用被告莊京翰在軍中特訓不在家之際，私自取得提供作為出賣系爭房地之憑證，已據被告莊國昌證述在卷，業如前述，由此亦難據以認定被告莊京翰有表示授與被告莊國昌出賣系爭房地之代理權。故本件對被告莊京翰而言並無表見代理之適用。原告雖主張被告莊國昌持被告莊京翰所有上揭系爭房地權狀正本及莊京翰身分證證件之行為，對原告應負表見代理之授權人責任云云，惟對此有利之事實，原告並未舉證證明，故其主張被告莊京翰應負表見代理人之授權人責任云云，自不可採。
（四）第按民法第169 條規定係為保護代理交易之安全，就本人有使第三人信以為授與代理權之行為，使本人負相當責任。是以須因本人有可歸責事由，致表見代理之權利外觀存在，而相對人無過失善意信賴該權利外觀，方足當之；我國人民將自己印章交付他人，委託他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛，最高法院分別著有40年臺上字第1281號、70年臺上字第657 號判例可參。原告雖提出102 年2 月27日簽訂系爭買賣契約之錄影檔，其中該日時間21時58分17秒後，被告莊國昌表示簽買賣契約時就簽代理人即可，且有提出被告莊京翰的印章（見本院卷76頁反面、第77頁正面），以茲證明被告莊京翰確有授與被告莊國昌代理權處理系爭房屋買賣事宜，然查姑不論上開莊京翰之印章是否為用以佐證係本人所持有使用之印鑑章，縱使為印鑑章，然交付印鑑章之事實行為並不等同於授與代理權之法律行為，且縱被告莊國昌確有提出莊京翰之印章，然以該印章之交付並無法推知被告莊京翰之授權範圍為就簽訂系爭房地之買賣契約書，故仍不能僅以印章之交付即認定為構成表見代理之權利外觀。原告既主張被告莊京翰有以自己行為表示授與代理權予莊國昌之表見事實，自應就被告莊京翰除交付印章予莊國昌外，更行舉證其他足使一般交易相對人誤信有代理權存在之事實，方能課以被告莊京翰表見代理授權人之責任。本件並無其他被告莊京翰本人具體可徵之積極行為，足使人誤信有代理權存在之事實，應認尚與表見代理之構成要件有間。蓋代理制度之設，本在輔助本人之不足，延長本人之手足，相對人與素未謀面之人為法律行為，本來即有風險，而應提高警覺，為必要之查證，以免遭遇不測，為求交易之順利進行，法律乃有表見代理之規定，以適度保護相對人，降低其風險，此為法律之基本設計，並為風險之適當分配。經查，原告之業務員即賴柏宇亦自承其未曾見過被告莊京翰（見本院102 年9 月24日言詞辯論筆錄），且本件交易之不動產價值金額非小，自應就被告莊國昌有無代理權乙節審慎查證，原告之承辦人員本可向被告莊京翰本人探詢被告莊國昌是否有代理權，然竟捨此而不為，而未為必要之查證，且被告莊京翰為職業軍人，當時係在軍中受訓無法外出，亦難知曉，顯未以自己之行為表示授與莊京翰代理權，是以就莊國昌無權代理之風險，應由原告承擔，被告莊京翰不負表見代理授權人之責任。
（五）綜上所述，被告莊京翰並未授權被告莊國昌代為出賣系爭房地簽訂系爭買賣契約，且亦無構成表見代理權利外觀之行為，被告莊國昌以被告莊京翰名義所為之上開法律行為，均屬無權代理（詳如下述七），復未經被告莊京翰承認，依民法第170 條第1 項規定，對被告莊京翰自不生效力。從而，原告認被告莊京翰有授權被告莊國昌代為出賣系爭房地簽訂系爭買賣契約，且亦構成表見代理外觀，應負授權責任，並據以請求被告莊京翰給付服務報酬及違約金共1,150,400 元，即屬於法無據，不應准許。
七、就「倘若被告莊京翰未授與代理權予被告莊國昌，則原告依民法第110 條請求因被告莊國昌無權代理，致原告受有服務報酬損失862,800 元，有無理由？」，論述如下：
（一）查原告主張被告莊國昌有無權代理莊京翰而出賣系爭房地之事實，業據其提出與所述相符之系爭委託銷售契約書、契約變更附表、切結書、奢侈稅告知書、服務費確認單、系爭買賣契約書、解除買賣契約協議書等為證（見本院卷第6 至18頁），被告莊國昌亦自承其未得到被告莊京翰之同意即出賣系房地，而上開文件均未得被告莊京翰授權簽立，其上莊京翰簽名均為其所簽立（見本院卷第61、63、64頁），而被告莊國昌自承其在永和區從事不動產仲介業務，且有不動產經紀人證照，自當對其未得代理權簽立上開文件之效力知之甚明。
（二）復且被告莊京翰亦陳稱其並未授權被告莊國昌，且被告莊京翰亦未在不動產一般委託契約書、契約變更附表、切結書、奢侈稅告知書等文件簽名，業如前述，另與被告莊國昌接洽承辦本件買賣之證人賴柏宇亦證稱：「（問：莊國昌委託你買賣這間房子的經過及內容？）當時在簽定一般委託契約書時，莊國昌有說這間房子是莊京翰他兒子的，但他兒子人在部隊，當時就簽委託書，我也有跟莊國昌說假設要簽定買賣契約書要補授權書給我，因為莊國昌說房子這邊是他可以作主，因為系爭房屋是他出錢買的，這合約大概就是這樣簽下來的。」、「（問：買賣雙方見面磋商時的磋商內容？）基本上當他們見面談時，買賣價金都已經談好了，只是說先簽訂買賣契約書，但要等兒子的授權書到的時候，才可以送件，時間日期就等兒子回來之後才押上去，代書也有說雙方買賣契約書已經正式簽立，雙方都說沒問題。（問：買賣雙方見面磋商時，莊國昌有無講到他有得到授權來處理這件買賣？）有，因為身份證明文件都已經帶來，如果價金合理就要來簽約，只是我們有提到要有兒子的授權書，他說假如價金合理，他跟老婆來是可以簽約的。」等語（見本院卷第107 至108 頁），此核與原告所提錄影檔內容相符，錄影檔被告莊國昌之配偶稱：「那是他（指莊國昌）要賣，其實我也捨不得賣，因為那房子是我去標的，而且他也沒有跟我們（指我及兒子莊京翰）完全溝通好，他就釋放出去要賣」等語（見本院卷第127 頁）。
（三）另參酌證人即簽訂系爭買賣時在場之代書林淑娟亦證稱：「（問：簽約的經過如何？）買方與賣方到的時候，說要找代書，我就進去，我就問賣方是否有帶權狀、身份證，爸爸跟兒子的身份證都有，權狀也有，我也問當事人，有沒有授權書，當時被告莊國昌說可以補授權書，他說他的小孩在當兵。（問：當時莊國昌有無說要等3 月23日他的兒子回來才可以確認？）他說3 月23日才能夠把授權書給我。（問：莊國昌有沒有說等他兒子回來買賣合約才可以確認？）我沒有聽到。」、「（問：為何不等莊國昌帶授權書來就簽訂本件買賣契約？）他們在外面講怎樣我不知道，他們跟我說代書買賣雙方談好了，我才進去簽約室，買賣雙方都同意先簽約，當然就簽了，只是再補授權書。（問：你在簽買賣契約當時，你有詢問莊國昌為何沒有帶授權書？）他說小孩在當兵，他可以作主，只是要再補授權書，我說你們同意了，我就簽了，只是少了那張授權書。」等語（見本院卷第127 頁）。綜上各情以參，足認原告主張被告莊國昌有無權代理莊京翰而出賣系爭房地乙節，堪信為真。
（四）按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第110條、第216 條分別定有明文。查被告莊國昌代被告莊京翰簽立系爭買賣契約之行為，顯屬未經被告莊京翰授權之無權代理行為，業如前述，是被告莊國昌就此無權代理行為所受之損害，依民法第110 條之規定，對善意之相對人即原告負損害賠償之責，故原告之請求，核屬有據。至原告雖認為其原可依系爭委託銷售契約書第8 條向被告莊京翰和陳惠珠請求系爭房地實際成交價共百分之6 的仲介服務報酬即862,800 元，然查依系爭委託銷售契約書第8 條之規定載明「買賣成立，乙方（即原告）得向甲方（即莊京翰）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之肆」等語，是原告請求原可依系爭委託銷售契約書第8 條向被告莊京翰請求系爭房地實際成交價百分之4 ，即575,200 元（計算式：14,380,000元×4 ％＝575,200 元），依前開契約第8 條規定，尚屬合理。至於買方即訴外人陳惠珠部分，以系爭房地實際成交價之百分之2 計算報酬部分，即乏所據，不應准許。另依被告莊國昌所簽立之服務費確認單（見本院卷第11頁），其同意給付原告之成交仲介服務報酬為576,000 元，則本院認原告得請求之損害金額應為576,000 元。
（五）從而，原告依民法第110 條之規定訴請無權代理人即被告莊國昌賠償其576,000 元之損害及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，自屬有理，應予准許。
八、綜上所述，原告先位主張被告莊京翰有授與代理權予被告莊國昌，縱被告莊京翰未授權，亦應成立表現代理，而依民法第103 條第1 項、第169 條及系爭買賣契約第6 、8 條之規定，請求被告莊京翰賠償原告服務報酬及違約金共1,150,40
0 元，洵屬無據，不應准許。原告備位主張被告莊國昌應為無權代理，依民法第110 條之規定訴請無權代理人即被告莊國昌賠償其576,000 元之損害及自起訴狀繕本送達翌日即10
2 年9 月7 日起（見本院卷第84頁）至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，自屬有理，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、原告與被告莊國昌分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
書記官 溫婷雅