臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2429號本訴原 告即反訴被告 陳瑞朋本訴被 告即反訴原告 廖建鈞訴訟代理人 翁瑞麟律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國103年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認本訴被告就兩造間於民國一百零二年四月二十一日就附表所示不動產所訂立之買賣契約，對本訴原告之價金請求權其中新臺幣伍拾叁萬元不存在。
本訴被告應給付本訴原告新台幣伍拾柒萬叁仟陸佰捌拾元。
本訴原告其餘之訴駁回。
反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
本訴之訴訟費用由本訴被告負擔百分之六十八，餘由本訴原告負擔。
反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本訴原告主張：㈠本訴原告於民國102年4月21日透過永慶房屋仲介，與本訴被
告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向本訴被告購買坐落新北市○○區○○○段○○○○段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路0段000○0號；下稱系爭房屋）及坐落之土地（詳如附表），買賣價金為新臺幣（下同）568萬元。系爭房屋為屋齡29年之5層樓公寓式建築，格局為3房2廳2衛1廚外加頂樓加蓋，兩造約定於102年6月21日前交屋。兩造簽立系爭買賣契約前，系爭房屋已有粉刷過，並無發現滲漏水現象，本訴被告亦於「標的物現況說明」之「房屋有無滲漏水問題」、「一年內有無進行滲漏水修繕」、「有無鄰損或損鄰情況」等選項均勾選「無」。本訴原告依約付清簽約價金134萬元及完稅款16,578元，共計1,356,578元至履約保證帳戶（下稱履保帳戶），經102年5月梅雨季後，102年6月1日本訴原告會同仲介驗屋，發現系爭房屋之客廳與每個房間都有油漆剝落、水漬痕跡等滲漏水現象，再訪談樓下（4樓）鄰居時亦表示，系爭房屋（5樓）有滲漏水到樓下造成鄰損問題。仲介通知本訴被告系爭房屋有滲漏水問題後，本訴被告僅在頂樓部分以防水漆簡易塗佈便宣稱修繕完成，通知本訴原告再次驗屋，然因施工草率，本訴原告予以拒絕收受系爭房屋。經本訴原告委託防水工程公司勘驗系爭房屋滲漏水原因，發現主要原因為頂樓露台牆角縫隙、前面外牆裂縫、排水問題、後側外牆以及右側採光面外牆滲水等關係，造成屋內有滲漏水現象，評估保固5年的修繕費用共需47萬元。自102年6月6日至同年月21日交屋截止日，仲介業者不斷協調本訴被告，本訴原告亦寄發兩次存證信函請被告出面處理系爭房屋滲漏水問題，然本訴被告卻一再拒絕出面處理，僅透過仲介表示願意以減少價金12萬元方式處理系爭房屋滲漏水問題。102年6月22日已過約定交屋日，本訴原告再次委請仲介連絡本訴被告出面處理，本訴被告依然不出面，並另委派代理人出面強硬表示系爭房屋本來就有滲漏水問題，房屋為現況交屋，賣方不負責房屋瑕疵擔保等語。102年6月27日，仲介申請台北市內湖區公所調解委員會代為調解，本訴被告依然強硬表示滲漏水不算瑕疵，系爭房屋為現況交屋，賣方不負瑕疵擔保責任等語。
㈡因本訴被告自102年6月6日至同年月21日交屋截止日，始終
不願出面處理系爭房屋滲漏水問題，更兩度表示不負瑕疵擔保責任。是本訴原告依民法第354條、第359條瑕疵擔保規定，依法請求減少價金53萬元。而依據台灣省土木技師公會針對系爭房屋滲漏水瑕疵鑑定結果，證明系爭房屋確實有嚴重滲漏水瑕疵，且其修繕費用高達84萬元。則本訴原告依據系爭買賣契約第9條及民法354條、第359條瑕疵擔保等條文相關規定，僅請求本訴被告減少買賣價金53萬元，應屬合理。
故訴請確認本訴被告就兩造間系爭買賣契約之價金請求權其中53萬元不存在。
㈢另依系爭買賣契約第12條違約責任第3項規定：「乙方（即
被告）若有延遲給付情形，如延遲交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付為止。」，本件買賣總價為568萬元，是依此計算違約金為每日2,840元（計算式：568萬元×0.0005＝2,840元），故本訴原告依上開規定，請求本訴被告賠償延遲交屋之違約金每日2,840元直至本件訴訟第一審宣判日止。
㈣並聲明：（見本院卷第243頁）⒈確認本訴被告就兩造間系爭買賣契約，對本訴原告之價金請求權其中53萬元不存在。
⒉本訴被告應自102年6月22日起至本件訴訟第一審宣判日止，按日給付原告2,840元。
二、本訴被告則抗辯：㈠本訴被告居住於系爭房屋已兩年之久，從未接到4樓屋主或
其他鄰居提出對於漏水問題的抗議。102年4月21日兩造簽立系爭買賣契約時，本訴原告即已知悉系爭房屋有壁癌、龜裂問題，本訴原告在簽約時，即以有瑕疵之現況購買，故本訴被告已將價金自680萬元減少到568萬元，本訴被告既已依債之本旨請求本訴原告接收系爭房屋，本訴原告自無再依民法第354條之規定請求減少價金之理。
㈡本訴原告主張依系爭買賣契約第12條向本訴被告請求延遲交屋之違約金，以每日2,840元計算云云。
⒈按「出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任，其規
範目的、構成要件與法律效果均有不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出給付者，縱出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責。」（最高法院93年度台上字第1048號判決要旨參照）。
⒉證人陳冬梅102年12月13日證稱：「（問：為何本件系爭買
賣迄未辦理交屋？）差不多要交屋了，因為就是去看房子，房子就是老舊，當時下了很久的雨，家具也都清空，五樓那一層就發現牆壁有壁癌出來，就是在兩面牆的中間牆壁，就是客廳的角落、走道、房間都有壁癌，跟之前的屋況不同，可能是因為家具搬走，再加上那段時間下雨的關係。」。負責議價之仲介蕭家名證稱：「（問：為何本件系爭買賣迄未辦理交屋？）因為買方看過房子之後有爭議，希望賣方價金要折讓，後續我有協調，原本被告針對原告提出的問題去修繕，但是原告不接受被告這樣修繕，原告就表示要自己修，但是要被告賠償修繕金額，大約50萬元，是請特力屋估價的，被告對於此一修繕金額無法接受，所以後來才有調解…。」。本訴被告已將系爭房屋騰空、移交並登記在本訴原告名下，且依照前揭證人證詞，並非本訴被告遲延交屋，係本訴原告發現瑕疵而拒絕受領，然系爭房屋並無漏水，本訴原告拒絕受領無正當理由。故本訴原告主張本訴被告自約定交屋日翌日起，應按日給付違約金2,840元為無理由。縱認系爭房屋本訴被告須負瑕疵擔保責任，依前揭判決，原告也不得主張拒絕受領而請求遲延損害。另依系爭買賣契約第11條第1至7項，本訴被告交屋的義務，包括搬遷騰空、維持固定物現狀、排除占用等，未搬離之物件視同廢棄物，對於上開義務，本訴被告並無任何違反。本訴原告請求本訴被告應依系爭買賣契約第12條第2項按日給付2,840元，於法無據。
⒊因本訴原告受領遲延，本訴被告爰以民事答辯㈡狀繕本送達
本訴原告，催告本訴原告應於7日內完成房屋點交，並將完稅款、尾款合計512萬元存入履保帳戶內，逾期同時以上開書狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，不另為解除契約之通知。
㈢本訴被告粉刷系爭房屋係處理外牆防水不夠之壁癌問題，並
非企圖掩飾瑕疵；且本訴原告曾與仲介看屋數次，本訴原告也曾透過仲介轉達因系爭房屋需要整理，希望本訴被告可以折讓價金讓本訴原告修繕等，足認折價金額50萬元做修繕使用：
⒈證人蕭家名證稱：「（問：在仲介房屋認知裡壁癌、滲漏水
是否是同樣的原因？）滲漏水通常是漏水，壁癌則是外牆防水不夠。壁癌不會加註說明。」（102年12月13日言詞辯論筆錄第15頁）。證人陳冬梅證稱：「（問：後來如何處理？）後來我們有跟賣方反應買方不能接受，被告很誠懇，就表示願意處理，被告就有自己油漆粉刷。」系爭房屋老舊，本訴被告油漆粉刷係為處理壁癌、增強外牆防水，整理屋況，而非企圖掩飾房屋瑕疵。
⒉依證人陳冬梅證稱：「（問：被告委託銷售後，證人有至系
爭房屋看過屋況嗎？情形為何？）有，我有去看過現場，現場當時還有被告的家具，並沒有看到多大的瑕疵，但是知道要再整理。當時壁癌、龜裂或滲漏水之情形沒有很明顯，因為看起來就是老舊的房子，需要整理，帶買方看系爭房子的時候因為家具很多的關係，所以就是感覺因為髒亂需要整理。我帶看的時間大約是今年年初的時候，原告在買賣契約簽立前應該有看過兩次，當時沒有注意房子有什麼問題。」、「（問：原告102年4月20日簽立不動產買賣意願書前，有先看過被告簽立之「標的物現況說明書」嗎？原告當時對於「標的物現況說明書」填載系爭房屋無滲漏水有疑義嗎？）當天帶看房屋之後，有拿給原告看過。其實不太記得，沒有印象原告有做什麼強烈的表示。」。
⒊證人胡暐庭證稱：「（問：兩造在簽買賣契約當天議價方式
與過程為何？有無價差？有談到系爭房屋有壁癌、龜裂或滲漏水之情形嗎？…）…兩造準備面對面準備要簽約的時候，被告有提到樓下有一面牆比較潮濕，…沒有印象有談到其他的壁癌、龜裂或滲漏水問題。因為系爭房屋屋況需要非常整理，所以被告折價是屬於這個部分。…」。由證人胡暐庭證述，已知屋況老舊，非常需要花錢整理，所以本訴被告已經折讓價金，作為本訴原告整理房子的支出，今本訴原告又以房屋瑕疵，重複要求減價，實無此理。
⒋證人蕭家名證稱：「…在居中協調的時候被告有提到頂加上
面有安裝一條排水管，但是因為排水管沒有安裝好，排水管沿著L角漏到頂加，所以積水久了就會漏到五樓，漏水情形是簽約前就有講到，是被告跟原告提到此一情形，但是雙方沒有特別講到什麼處理，也沒有因為此一情形，價金有所調整。…（問：兩造議價方式與過程為何？有談到系爭房屋有壁癌、龜裂或滲漏水之情形嗎？有因系爭房屋有壁癌、龜裂或滲漏水而減少價金之情形嗎？有談到系爭房屋之壁癌、龜裂或滲漏水之瑕疵，被告不負擔保責任嗎？）…兩造議價當天沒有談到房屋有壁癌、龜裂或滲漏水之情形，也沒有因為上開情形而特別減少價金。也沒有說因壁癌、龜裂或滲漏水之情形被告不負擔保責任。（問：後來以568萬元成交原因為何？）因為我跟被告反應說原告表示屋況需要整理，所以希望被告可以折讓價金讓原告去修繕。」由蕭家名證述，議價時本訴被告已經說明排水管沒有裝好，沿L角漏到頂樓加蓋，積水久了就會漏到5樓。兩造出價530萬元、580萬元，價差大約50萬元，後來以568萬元成交，係因為本訴原告表示屋況需要整理，希望本訴被告折讓價金給伊修繕。顯示本訴原告購屋時，已知道一面牆壁積水久了會潮濕，而且證人蕭家名、胡暐庭一致證稱簽約過程中已提到排水管積水問題，就是走廊那一面，本訴原告也願意接受該屋況，並由本訴被告折讓50萬元價金做房屋修繕之用，兩造也沒有提到修繕費用超過50萬元，本訴被告要另外減價。
⒌本訴原告主張減少價金53萬元，包括露臺、外牆、室內防水
工程35萬元、廚房外牆7萬元、室內地坪L角防水工程5萬5千元、裝潢損壞6萬元云云。惟系爭房屋屋齡超過40年，本就因風吹、日曬、鋼筋、水泥壽命等因素，導致外牆粉化、防水性不佳，這是本訴原告購買時所明知，並經三位證人一致證稱屋況不佳，非常需要整理，並已從價金折讓作為整理費用。本訴原告自應按現況承受，系爭房屋超過40年，本來就未使用現在技術所使用之建築材料，本訴原告要求以壓克力水泥強漿批覆、強固接著劑打底、強力膠著劑打底、彈性防水塗料面塗、黑膠瀝青防水才面塗、防水隔熱塗料2道…等修繕方式（鈞院卷第21頁），係系爭房屋原本即不存在該建材配備，更無要求本訴被告以原本所無之技術修繕。
㈣答辯聲明：本訴原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠兩造於102年4月21日就附表所示不動產簽署系爭買賣契約，
反訴原告已於102年5月30日完成附表所示不動產移轉所有權與反訴被告之義務，並於103年1月7日以民事答辯㈡狀繕本送達催告反訴被告於7日內完成房屋點交，並將完稅款、尾款合計512萬元存入履保帳戶內，逾期同時以該書狀為解除契約之意思表示。惟反訴被告於103年1月10日收受該書狀繕本後，至103年2月20日反訴原告向履約保證銀行調閱履保帳戶明細止，皆未將價金總額568萬全數匯入履保帳戶，顯已違反系爭買賣契約第7條第3項之價金給付義務，爰依系爭買賣契約第12條第1項、第2項規定解除契約。系爭買賣契約已由反訴原告以民事答辯㈡狀行使解除權，為恐反訴被告對此有所爭執，故訴請確認兩造間102年4月21日所簽訂之系爭買賣契約不存在。系爭買賣契約既已解除，依系爭買賣契約第12條第2項之規定，已過戶於反訴被告名下之產權，應即無條件歸還反訴原告，爰請求反訴被告塗銷附表所示不動產之移轉登記，回復登記為反訴原告所有，並塗銷其上之抵押權設定登記。
㈡反訴被告主張同時履行抗辯為無理由：
依最高法院見解，同時履行抗辯權與價金給付無對價關係，不得主張同時履行抗辯而拒絕給付價金。即便反訴被告有權行使同時履行抗辯權，最高法院認為，買受人亦不得僅給付不到20%價金，就80%價金主張同時履行抗辯。反訴原告已於103年1月7日以民事答辯㈡狀繕本之送達，催告反訴被告於7日內完成系爭房屋點交，並將完稅款、尾款合計512萬元存入履保帳戶內，逾期同時以該書狀為解除系爭買賣契約之意思表示。惟反訴被告於同年月10日收受該書狀繕本後，至103年2月20日，反訴原告向履約保證銀行調閱專戶明細止，皆未將價金總額568萬元全數匯入履約保證專戶，顯已違反系爭買賣契約第7條第3項之價金給付義務。反訴被告雖以系爭房屋之物之瑕疵擔保責任主張同時履行抗辯，惟反訴原告既已依債之本旨提出給付，且系爭房屋之修繕費用亦僅84萬餘元，反訴被告卻就剩餘之420多萬元之價金，全部主張同時履行抗辯，顯已違背誠實信用原則，反訴原告主張同時履行抗辯部分於法無據。
㈢系爭買賣契約第17條特別約定事項規定：「賣方自住，於10
2年6月21日騰空，並於騰空後交屋。」反訴原告早於102年4月將系爭房屋騰空，並將鑰匙交付仲介轉交給反訴被告，依系爭買賣契約第4條第1項約定，交屋日期定102年6月21日，甲方（即反訴被告）應依約付清尾款，及系爭買賣契約第7條第3項之規定，反訴被告最遲應於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付反訴原告尾款；反訴被告貸款條件不符或貸款現金不足，應以現金一次付清尾款。惟102年4月30日反訴原告已將附表所示不動產移轉登記與反訴被告，顯示稅款皆已結清（移轉前應完稅否則無法過戶），反訴被告至今仍未將尾款撥入履保帳戶，早已超過102年6月21日及完稅後21日之約定期限，反訴被告違約之情事甚明。且經反訴原告催告反訴被告應於7日內將完稅款及尾款存入履保帳戶，迄反訴原告提起反訴前，仍未匯入尾款，反訴原告已合法解除系爭買賣契約。反訴被告雖抗辯系爭房屋未完成點交，然系爭買賣契約約定房地移交時，反訴原告應騰空房屋，門窗廚廁及增建部分，依原狀點交，水電衛生設備保持正常使用狀態，有第三人占有及毀損滅失，由反訴原告負責，有公司或營利事業登記，應全部遷離，分管協議、住戶規約及停車位之移交；倘有未搬離之物件，視同廢棄物處理。對系爭買賣契約所訂之移交義務，反訴原告均已完成，反訴被告單純拒絕受領，無法阻卻未付款之違約責任。是反訴被告未按期限將尾款存入履保帳戶，依系爭買賣契約第12條第1項規定即屬違約，經反訴原告以民事答辯㈡狀催告反訴被告於7日內將全部價金存入履保帳戶，反訴被告於103年1月10日收受上開書狀繕本，迄103年2月20日仍未將款項存入，反訴原告依系爭買賣契約第12條第1項後段及第2項規定，請求反訴被告負擔所有稅費86,578元，並沒收履保帳戶所有款項1,042,800元，洵屬有據。
㈣再反訴被告不繳交尾款，其違約導致反訴原告無款項可購買
房屋居住，自102年5月15日至同年9月14日期間，於台北市○○○路0段00號租屋居住，每月租金1萬元。102年9月15日至103年5月14日期間，於桃園市○○○街○○號4樓租屋，每月租金7,500元，支出租金共10萬元，爰請求反訴被告賠償違約所導致之租屋損失，此金額與前述稅費86,578元，合計為256,578元。
㈤並聲明：（見本院卷第222、244頁）⒈確認兩造就附表所示不動產於104年4月21日所簽訂之系爭買賣契約不存在。
⒉反訴被告應將附表所示不動產於102年5月30日所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴原告所有。
⒊兆豐國際商業銀行中和分行履約保證帳戶00000000000000帳號金額1,042,800元應由反訴原告領取。
⒋反訴被告應將附表所示不動產於102年5月31日以新莊地政事
務所莊登字第185330號設定擔保債權總金額528萬元之最高限額抵押權塗銷。
⒌反訴被告應給付反訴原告256,578元及103年6月17日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒍第3、5項聲明，反訴原告願供擔保，請准予假執行。
二、反訴被告則抗辯：㈠反訴被告已經完成價金給付義務，系爭買賣契約當然存在。
系爭買賣總價金為568萬元，依系爭買賣契約第4條「價款給付」中明確記載，反訴被告應付簽約款56萬元，並於核發稅單後給付完稅款57萬元。而尾款455萬元則由反訴被告簽立本票作為擔保。同條第6項亦明確記載，價款的支付可以現金、支票或本票為之。由系爭買賣履保帳戶明細可知，反訴被告已經匯入履保帳戶1,413,378元，款項的明細為服務費56,800元、稅費16,578元、簽約款56萬元、完稅款57萬元，以及部分尾款21萬元。是反訴被告已經匯入履保帳戶之價金共134萬元，系爭買賣總價為568萬元，反訴原告要求反訴被告再匯入512萬元，根本是莫名其妙。且反訴被告亦已於102年4月21日簽立1紙面額455萬元之本票做為擔保，並依系爭買賣契約規定交由地政士保管，由此可證反訴被告並未違反價金給付義務。價款之給付是以系爭買賣契約第4條所規定，反訴原告以反訴被告違反價金給付義務主張系爭買賣契約不存在，顯然無理。
㈡反訴被告非刻意不將尾款貸款撥入履保帳戶，系爭買賣契約
第7條第2項明確規定，貸款的撥款手續須依地政士指示辦理。反訴被告已經於102年5月31日向台新銀行辦妥貸款共440萬元，預計在102年6月1日地政士通知並完成房屋點交後，便可將款項撥入履保帳戶。然而反訴原告卻遲不出面處理瑕疵問題，致使後續的點交及撥款作業無法繼續進行。反訴被告以存證信函催請反訴原告出處理，並要求暫停交屋事宜，然反訴原告仍然不出面處理，最後並合意將漏水爭議交由法院審理。直至103年1月10日反訴原告答辯㈡狀繕本送達前，長達7個月時間，皆未再通知或催告反訴被告點交房屋及撥款。顯然反訴原告也合意暫停交屋事宜，待法院審理結果後再繼續後續的點交及撥款作業。而在反訴原告以民事答辯㈡狀繕本送達催告反訴被告於7日內完成房屋點交並將完稅款尾款合計512萬存入履保帳戶之後，反訴被告連絡台新銀行人員，請其協助貸款的撥款作業，惟其表示案件已經進入司法程序，須等判決結果後才能進行貸款的撥款作業。反訴被告再聯絡地政士，詢問是否可以改向其他銀行辦理貸款，然地政士亦表示系爭房屋已經設定給台新銀行，在法院判決結果前無法變更設定，不可能改向其他銀行辦理貸款。因系爭房屋有滲漏水問題，且已經交由法院審理中，須等審理結果後，才能進行貸款的撥款作業，實非反訴被告刻意不撥款。㈢反訴被告非刻不點交房屋，反訴原告刻意隱瞞房屋滲漏水瑕
疵，在反訴被告反映滲漏水問題後，卻又堅稱系爭房屋並無滲漏水問題拒絕瑕疵擔保責任。反訴被告依法本就有權拒絕受領瑕疵物，並認為應維持建物現狀以釐清責任。而在兩造合意由法院委託台灣省土木技師公會鑑定後，反訴被告亦欲進行系爭房屋點交作業，實因貸款撥付必須等待法院審理後才能進行，因而無法進行系爭房屋點交。
㈣反訴被告已經完成價款給付義務，然系爭房屋漏水爭議尚在
法院審理中，而無法將貸款撥入履保帳戶。系爭買賣契約第4條第5項明確記載：「甲乙雙方辦理完稅手續時，甲方應簽發與尾款同額，且指定乙方為受款人之禁止背書轉讓商業本票乙紙，以作為尾款擔保，…若甲方未依約給付尾款，經乙方催告仍未履行，乙方有權取回，以執行權利。」由上述說明，反訴被告已經提出本票做為尾款給付及擔保，縱認反訴被告違反系爭買賣契約第7條第3點規定尚未將尾款撥入履保帳戶，反訴原告可於房屋完成點交後取回尾款本票以執行權利，而非主張系爭買賣契約不存在。
㈤買賣以誠信為原則，在102年6月1日反訴被告反應系爭房屋
有滲漏水問題後，反訴原告本當盡速處理瑕庛，然而其卻堅稱房屋並無滲漏水問題，又謊稱已經因為滲漏水問題減價112萬元，拒絕瑕疵擔保責任。而在台灣省土木技師公會完成鑑定後，又胡謅反訴被告違反價金給付義務，主張系爭買賣契約不存在，一再藉故拖延系爭房屋點交作業。而反訴原告不依約負起瑕疵擔保責任，卻再以反訴被告違反價金給付義務為理由，欲向反訴被告求償，其心態讓人覺得誠然可議。㈥答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷第244頁反面、第245頁）
一、兩造透過永慶不動產成泰加盟店之仲介，於102年4月21日簽立系爭買賣契約，由本訴原告向本訴被告購買附表所示之不動產，買賣總價金為568萬元，並有系爭買賣契約書影本附卷可稽（見本院卷第8至20頁）
二、附表所示之不動產已於102年5月30日辦理所有權移轉登記至本訴原告名下，並於102年5月31日設定最高限額528萬元之抵押權予台新國際商業銀行股份有限公司，並有附表所示不動產之登記謄本影本附卷可稽（見本院卷第155至156頁、第211頁）。
三、兩造間系爭買賣契約之履保帳戶為「銀行別：兆豐國際商業銀行中和分行；戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶；履保專戶帳號：000000-00000000號」；本訴原告已存入上開帳戶內之款項合計1,413,378元，明細如下，並有價金履約保證申請書影本、兆豐國際商業中和分行履保代收資料查詢表影本各1份附卷可稽（見本院卷第16至17頁、第161頁）：
1.102年4月22日存入8萬元。
2.102年4月24日存入536,800元。
3.102年5月28日存入736,578元。
4.103年5月31日存入6萬元。
四、前項履保帳戶就本訴原告存入之前開款項，已代付出之金額共370,578元，明細如下，並有兆豐國際商業中和分行履保代收資料查詢表影本1份附卷可稽（見本院卷第161頁）：
1.102年4月26日代付本訴原告之服務費56,800元與仲介。
2.102年4月26日代付本訴被告之服務費227,200元與仲介。
3.102年5月29日代付系爭買賣之稅款共86,578元（其中16,578元應由本訴原告負擔；其中7萬元應由本訴被告負擔）。
肆、本件爭點：
一、本訴部分：㈠系爭房屋是否有滲漏水之瑕疵？㈡本訴被告是否應就系爭房屋滲漏水之瑕疵負物之瑕疵擔保責
任？㈢本訴原告依系爭買賣契約第9條及民法359條規定請求減少買
賣價金53萬元，有無理由？㈣本訴原告依系爭買賣契約第12條第3項規定請求被告自102年
6月22日起至本件訴訟第一審宣判日止，按日給付原告2,840元之違約金，有無理由？
二、反訴部分：㈠反訴原告以其已解除系爭買賣契約為由，訴請確認系爭買賣
契約不存在，有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告塗銷附表所示不動產之所有權移轉登
記及抵押權設定登記，有無理由？㈢反訴原告請求反訴被告存入履保帳戶內之1,042,800元應由
其領取，有無理由？㈣反訴原告請求反訴被告賠償256,578元，及自103年1月17日
起至清償日止按年息5%計算之利息，有無理由？
伍、本訴部分：
一、就系爭房屋有無滲漏水之瑕疵部分：本訴原告主張：系爭房屋有滲漏水之瑕疵一節，雖為本訴被告所否認，辯稱系爭房屋僅有壁癌、龜裂問題，並無滲漏水等語。惟經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果為：系爭房屋目前現況有滲漏水情形，滲漏水位置為客廳上方平頂，另系爭房屋之房間、客廳、走道及樓梯下方等多處有壁癌（又稱白華、吐露，是指在混凝土、磚塊等材質中，可溶解的成份隨雨水滲入其內溶解，在水份蒸發之後，破壞房間內油漆附著功能，如此反覆的惡性循環由點而面，產生脫漆、析出白色的附著物質。）；至於系爭房屋滲漏水之原因為：系爭房屋於73年取得使用執照，迄今已逾30年，期間歷經數個地震及颱風造成建築物變位等影響，因長期滲漏，而使房屋結構快速劣化，多處水泥成份已稀釋、鋼筋銹蝕膨脹，破壞其強度，鋼筋混凝土功能可慮，裂縫則造成滲水：⒈屋頂：洩水孔、女兒牆與陽台接縫處發生裂縫防水層失效。⒉外牆：外牆龜裂、防水層老化破損等局部瑕疵，造成停滯或淤積在牆壁內部的水份於天晴之後形成水蒸氣，而在水氣蒸發過程中帶有大量的氣壓，足以破壞房間內油漆附著功能，如此反覆的惡性循環由點而面，產生脫漆、白華等璧癌現象。此有臺灣省土木技師公會103年3月13日（103）省土技字第1218號鑑定報告書可稽。是系爭房屋確有滲漏水之情形，應堪認定。
二、就本訴被告應否就系爭房屋滲漏水之瑕疵負物之瑕疵擔保責任部分：
㈠查本訴被告於101年10月23日所出具並作為系爭買賣契約書
附件之「標的物現況說明書」第9項「建物是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均經本訴被告勾選「無」，此有上開「標的物現況說明書」影本附卷可稽（見本院卷第18頁）。而系爭買賣契約書第9條「擔保責任」第5項已約定：「乙方（即本訴被告）『保證』本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第12頁）。是系爭房屋經前開鑑定結果，確有滲漏水之情形，且系爭買賣契約並無另有約定本訴被告就此無庸負瑕疵擔保責任，則本訴原告主張本訴被告依上開約定，應就系爭房屋滲漏水之瑕疵對其負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。
㈡本訴被告雖抗辯：兩造簽立系爭買賣契約時，原告已知悉系
爭房屋有壁癌、龜裂問題，本訴被告已將價金自680萬元減少到568萬元，本訴原告即係以有瑕疵之現況購買等語。然為本訴原告所否認，且依前開鑑定結果，系爭房屋非僅有壁癌、龜裂，亦有滲漏水之問題。是縱兩造於簽約前之議價過程中，反訴被告曾就系爭房屋壁癌、龜裂之瑕疵為減價，亦不能因此認兩造有合意本訴被告就系爭房屋滲漏水之瑕疵亦不負擔保之責，否則何以其後兩造就價金達成意思合致並簽立系爭買賣契約時，未就此另為特別約定並載明於系爭買賣契約中。
㈢又證人胡暐庭到庭證稱：伊之前於家亨不動產經紀有限公司
（永慶不動產成泰加盟店；下稱家亨不動產公司）擔任業務員，附表所示不動產是本訴被告委託家亨不動產公司出售，系爭買賣契約是伊仲介成交，伊是賣方業務員，之前不是伊接洽，是另一名離職同事接洽，伊有跟本訴被告接洽過一次，後來就成交了。伊接洽的時候沒有說到屋況，沒有講到系爭房屋有無滲漏水或壁癌等情形。伊跟本訴被告接洽那一次就是在系爭房屋，因為有買方要看系爭房屋，當時伊有在樓上（頂樓增建）、樓下看過一次，看的時候是白天，沒有什麼特別感覺，當天伊看的屋況是需要打掃、整理，因為屋主是一個人住，除了屋主使用的地方之外，其他都需要打掃，因為還蠻亂的，至於重新粉刷的情形是沒有。伊在看系爭房屋時，樓上應該是沒有壁癌、龜裂或滲漏水，樓下客廳、走廊沒有壁癌，漏水痕跡伊沒有看到，牆壁沒有龜裂的情形，房間伊沒有進去，只有看一下。（提示本院卷第18頁「標的物現況說明書」影本）此份「標的物現況說明書」是前一位同事與本訴被告所簽，是本訴被告簽的沒有錯。系爭買賣契約簽立時，證人蕭家名有再跟賣方即本訴被告確認過系爭房屋之屋況與「標的物現況說明書」之勾選內容相符，伊當時也有在場。簽買賣契約當天，兩造還有再議價過，議價過程兩造沒有面對面，是由買賣雙方的業務員在中間傳話，買方的業務員是陳冬梅。當天簽約之前還有價差，但是伊不記得價差是多少。兩造後來面對面準備要簽約時，本訴被告有提到樓下有一面牆比較潮濕，是因為樓上的排水管沒有裝好，伊知道該排水管是在頂樓，本訴被告則有跟本訴原告說到之後應該要重新安裝，該排水管好像是在頂樓由屋頂接下來排水到牆外，是屋主自己裝設的。買方沒有特別說什麼，應該有特別問一下是在那邊。沒有印象有談到其他的壁癌、龜裂或滲漏水之情形。因為系爭房屋屋況非常需要整理，所以本訴被告折價是屬於這個部分，並沒有特別談到系爭房屋有壁癌、龜裂或滲漏水之情形等語（見本院卷第113至115頁）。
證人陳冬梅證稱：伊受僱於家亨不動產公司擔任業務員。系爭買賣契約是伊仲介成交，伊是買方經紀人。系爭買賣成交前，本訴被告委託銷售價格應該是600多萬元。本訴被告是沒有對伊說過系爭房屋之屋況。本訴被告委託銷售後，伊有至系爭房屋看過，當時現場還有家具，並沒有看到多大的瑕疵，但是知道要再整理。當時壁癌、龜裂或滲漏水之情形沒有很明顯，因為看起來就是老舊的房子，需要整理，帶買方看系爭房屋時，因為家具很多的關係，所以就是感覺因為髒亂需要整理。本訴原告在系爭買賣契約簽立前，應該有看過系爭房屋兩次，當時沒有注意系爭房屋有什麼問題。（提示本院卷第100頁「不動產買賣意願書」影本），上開「不動產買賣意願書」是本訴原告所簽立，本訴原告在102年4月20日簽立不動產買賣意願書之前，大約至系爭房屋看過兩次，當時屋況就是伊剛才所述的屋況。伊帶本訴原告看過系爭房屋之後，有拿本訴被告簽立之「標的物現況說明書」給本訴原告看過。兩造係於102年4月21日在家亨不動產公司就系爭買賣進行議價，當天議價伊有在場，但是是由證人蕭家名負責兩造的協商與傳話，伊是負責買方。本訴原告當天沒有講到說壁癌、龜裂或滲漏水之情形要減少價金。當天也沒有談到說系爭房屋之壁癌、龜裂或滲漏水之瑕疵本訴被告不負擔保責任等語（見本院卷第115頁反面至第117頁）。證人蕭家名證稱：伊受雇於家亨不動產公司擔任業務員，系爭買賣契約是伊仲介成交，伊是在兩造議價當天，就買賣雙方之價金居中協調，之前伊沒有與買賣雙方接洽過。伊記得賣方委託價格是638萬元，這是伊公司廣告上面登的價格，議價之前伊有看過標的物現況說明書。在居中協調時，本訴被告有提到頂加上面有安裝一條排水管，但是因為排水管沒有安裝好，排水管沿著L角漏到頂加，所以積水久了就會漏到5樓，漏水情形是簽約前就有講到，是本訴被告跟本訴原告提到此一情形，但是雙方沒有特別講到怎麼處理，也沒有因為此一情形價金有所調整。伊沒有看過系爭房屋，兩造係於102年4月21日在家亨不動產公司就系爭買賣進行議價，之前沒有議價過。兩造當天議價方式與過程為，一開始好像是530萬元、580萬元，價差大約差至少50萬元，530萬元是買方出價，賣方即屋主要580萬元，印象中是這樣。兩造議價當天沒有談到系爭房屋有壁癌、龜裂或滲漏水之情形，也沒有因為上開情形而特別減少價金。也沒有說因壁癌、龜裂或滲漏水之情形本訴被告不負擔保責任。後來因為伊跟本訴被告反應說本訴原告表示屋況需要整理，所以希望本訴被告可以折讓價金讓本訴原告去修繕、整理房子，所以後來以568萬元成交等語（見本院卷第118至119頁）。是本訴被告縱係以680萬元委託家亨不動產公司銷售附表所示不動產（此部分本訴被告並未提出證據證明），然本訴原告當初出具予家亨不動產公司之「不動產買賣意願書」（見本院卷第100頁），其出價僅560萬元。且依上開證人證詞，兩造於102年4月21日當天議價之初，即存在價差，因而有前開證人所稱之議價過程。是系爭買賣最後以568萬元成交，雖低於本訴被告委託仲介公司之委賣價格，然亦高於本訴原告原來之願買價格。是自無法單憑系爭買賣成交價低於本訴被告委賣價格，即得認此差價係作為免除本訴被告就系爭房屋瑕疵之擔保責任。況依上開證人證詞，可知系爭買賣契約簽立之前，上開證人帶本訴原告看系爭房屋時，均未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，兩造議價過程，亦未針對系爭房屋滲漏水之瑕疵為減價。至反訴被告雖曾提到頂樓增建部分有一條排水管未安裝好，排水管沿著L角漏到頂加，積水久了就會漏到5樓等語，然兩造亦未針對此問題而調整價金。且依前開鑑定報告，系爭房屋滲漏水之原因為屋頂洩水孔、女兒牆與陽台接縫處發生裂縫防水層失效、外牆龜裂、防水層老化破損等，並非因本訴被告所稱之排水管未安裝好之故。且系爭房屋滲漏水經鑑定具體修繕之方法為屋頂版層及外牆打除結構層以外覆蓋物，重作防水工程等，有前開鑑定報告可稽，是亦非單純重新安裝本訴被告所稱該條排水管即得處理滲漏水問題。因此，本訴被告辯稱兩造議價時，其就系爭房屋滲漏水之瑕疵已為減價，故其就此瑕疵不負瑕疵擔保責任云云，洵無足採。
三、就本訴原告依系爭買賣契約第9條及民法359條規定請求減少買賣價金53萬元有無理由部分：
㈠查系爭房屋滲漏水之瑕疵，經臺灣省土木技師公會鑑定結果
，其所需合理之修復費用為842,434元，有前開鑑定報告可佐。
㈡按系爭買賣契約第9條「擔保責任」第5項約定：「乙方（即
本訴被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第12頁）；再民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；第359條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」。是本訴被告就系爭房屋滲漏水之瑕疵，既應負擔保責任，則本訴原告依上開規定，請求減少價金53萬元，合於前開規定，且低於系爭房屋修繕滲漏水所需之合理修復費用，自屬有據。
㈢次查，系爭買賣總價金為568萬元，而本訴原告已付價金為
134萬元（計算式：本訴原告已存入履保帳戶內之金額共1,413,378元－本訴原告應支付仲介公司之服務費56,800元－本訴原告應負擔稅款16,578元＝134萬元；詳前開「兩造不爭執事項」第三、四項）。是本訴原告請求減少價金53萬元後，既屬有據，則其訴請確認本訴被告就兩造間系爭買賣契約對本訴原告之價金請求權其中53萬元不存在，即有理由。
四、就本訴原告依系爭買賣契約第12條第3項規定請求本訴被告自102年6月22日起至本件訴訟第一審宣判日止，按日給付2,840元之違約金有無理由部分：
㈠按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之
義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，此並有最高法院87年度台上字第671號裁判要旨可資參照。本件兩造於系爭買賣契約第17條「特別約定事項」約定：「賣方自住，於102.6.21騰空，並於騰空後交屋。」（見本院卷第14頁）。且系爭買賣契約書第9條第5項約定，本訴被告保證系爭房屋無滲漏水之瑕疵。是本訴被告自應依約於102年6月21日前交付無滲漏水瑕疵之房屋與本訴原告，始得謂符合債之本旨，否則依民法第235條第1項前段定規定，不生提出之效力。
㈡次按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後始有適用。
又因出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。因物有瑕疵而被拒絕受領，致發生給付遲延時，出賣人尚不能以有瑕疵擔保之規定而免其遲延責任，此有最高法院71年度台上字第1553號裁判要旨可資參照。本訴原告主張：其因於102年6月1日會同仲介公司人員驗屋時，發現系爭房屋有滲漏水之情形，故拒絕辦理交屋等語，此並經證人陳冬梅證稱：系爭買賣迄未辦理交屋，是因為差不多要交屋了，本訴原告就是去看系爭房屋房子，系爭房屋就是老舊，當時下了很久的雨，家具也都清空，五樓那一層就發現牆壁有壁癌出來，就是在兩面牆的中間牆壁，就是客廳的角落、走道、房間都有壁癌，跟之前的屋況不同，可能是因為家具搬走再加上那段時間下雨的關係。後來伊公司有跟賣方反應買方不能接受，本訴被告表示願意處理，就有自己油漆粉刷。因為本訴原告無法接受本訴被告粉刷的處理方式等語（見本院卷第117頁反面）；證人蕭家名亦證稱：系爭買賣契約第17條就是約定最後交屋日，與約定騰空時間，騰空之後買方要再去看過房屋，買方看過房屋沒有問題後才會匯尾款進來，才辦理交屋…。系爭買賣迄未辦理交屋，是因為買方看過房子之後有爭議，希望賣方價金要折讓，後續伊有協調，原本本訴被告針對本訴原告提出的問題去修繕，但是本訴原告不接受本訴被告這樣修繕，本訴原告就表示要自己修，但是要本訴被告賠償修繕金額，大約50萬元，是請特力屋估價的，本訴被告對於此一修繕金額無法接受，所以後來才有調解，聲請調解委員會調解當天，本訴被告的代理人有談到10萬元的金額，但是沒有談成等語（見本院卷第119頁）。則依上開說明，本訴原告於約定交屋期限前，即發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，自有拒絕受領瑕疵物之權利。是本訴被告因系爭房屋有滲漏水之瑕疵，而被拒絕受領，致發生給付遲延時，尚不能以有瑕疵擔保之規定而免其遲延責任。因此，本訴被告未能於102年6月21日前提出無滲漏水瑕疵之系爭房屋交付本訴原告，即應於該期限屆滿時起，負遲延責任（民法第229條第1項規定參照）。
㈢再查，本訴原告於102年7月11日提起本件訴訟，主張系爭房
屋有滲漏水之瑕疵，對本訴被告請求減少價金等，此起訴狀繕本已於102年8月19日寄存送達本訴被告，並經本訴被告於102年8月20日至新北市政府警察局蘆洲分局五股分駐所領取而生送達效力，即本訴原告主張減少價金之意思表示已於102年8月20日到達本訴被告。是本訴原告既主張本訴被告應負之瑕疵擔保責任為減少價金，則自102年8月20日起，倘本訴被告提出未修復滲漏水之系爭房屋交付本訴原告，本訴原告即不得再以系爭房屋有滲漏水之瑕疵為由，而拒絕受領。
㈣按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為，
債務人依民法第235條但書規定，以準備給付之事實通知債權人，以代提出，僅不負給付遲延責任而已，並不生已為給付之效力，此有最高法院94年度台上字第2036號裁判意旨可參。本訴原告於提起本件訴訟主張減少價金後，本訴被告雖於103年1月8日提出民事答辯㈡狀，主張以該書狀繕本之送達，催告本訴原告於7日內完成房屋點交（見本院卷第145頁），即以準備給付之事實通知本訴原告。而該書狀繕本已於103年1月10日送達本訴原告，有回執影本在卷（見本院卷第160頁反面）。是本訴被告至103年1月10日止，即不再負給付遲延（交屋遲延）責任。
㈤綜上，本訴被告自102年6月22日起至103年1月9日止，仍應
就其交付系爭房屋遲延，對本訴原告負給付遲延之責。而依系爭買賣契約第12條「違約責任」第3項規定：「乙方（即本訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即本訴原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。…」（見本院卷第13頁）。是依上開約定，本訴被告交屋遲延時，應賠償本訴原告每日2,840元之違約金（計算式：568萬元×0.5÷1,000＝2,840元。）。
因此，本訴原告依上開約定，請求本訴被告賠償自102年6月22日起至103年1月9日止，共計202日之違約金合計573,680元（計算式：2,840元×202日＝573,680元），即屬有據，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
陸、反訴部分：
一、就反訴原告以其已解除系爭買賣契約為由，訴請確認系爭買賣契約不存在有無理由部分：
㈠系爭買賣之總價金為568萬元，而反訴被告已付價金134萬元
，業如前述，是再扣除本訴原告因系爭房屋滲漏水之瑕疵得減少之價金53萬元後，本訴原告應給付本訴被告之尾款價金應為381萬元（計算式：568萬元－134萬元－53萬元＝381萬元），合先敘明。
㈡按民法第369條規定：「買賣標的物與其價金之交付，除法
律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。」；同法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權，此有最高法院74年度台上字第1796號、87年度台上字第671號裁判要旨可參。查系爭買賣契約第4條「價款給付」約定：簽約款56萬元應於系爭買賣契約簽訂同時給付、完稅款57萬元應於稅捐機關核發稅單後3日內給付，尾款為455萬元。惟就該契約所載尾款給付期限之4個選項，即「□產權登記完畢三日內支付，乙方（即賣方）應同時辦理交屋。」、「□金融機構貸款核撥時支付，乙方（即賣方）應同時辦理交屋。」、「□交屋日期訂於民國--年--月--日，甲方應依約付清尾款。」、「□乙方原有銀行貸款需由甲方（即買方）代清償時，依第五條第二項規定支付尾款，辦理交屋。」，則漏未為任何勾選（見本院卷第11頁）。然該4個選項均有賣方應同時辦理交屋之文字，是不論依何選項，均足認系爭買賣價金尾款之給付，應與買賣標的物之交付同時為之。雖反訴原告主張：依系爭買賣契約第7條第3項約定，反訴被告應於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續支付尾款。惟查：系爭買賣契約第7條標題為「甲方（即買方）貸款約定」，而該條內容，乃關於買方辦理貸款之規定，故該條規定，並不會排除買方對於尾款價金得與賣方之交屋行使同時履行抗辯權之權利。是反訴被告於主張減少價金請求權之前，以於反訴原告交付無滲漏水瑕疵之房屋與反訴被告以前，其得拒絕支付尾款，即非無據。
㈢反訴原告雖於103年1月8日提出民事答辯㈡狀，主張以該書
狀繕本之送達，催告反訴被告於7日內完成房屋點交，即以準備給付之事實通知反訴被告以代提出。惟此僅反訴原告就其交屋之義務不負給付遲延責任而已，並不生已為給付（即已交付系爭房屋）之效力，業如前述。而按雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。此有最高法院75年台上字第534號判例可資參照。是反訴原告雖同時以上開民事答辯㈡狀繕本之送達，催告反訴被告應於7日內將完稅款、尾款合計512萬元存入履保帳戶，逾期同時以該書狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示云云。然此際反訴被告仍得為反訴原告應同時交付系爭房屋之同時履行之抗辯，僅反訴被告不得再拒絕受領有滲漏水瑕疵之系爭房屋而已。雖本件反訴被告並未於反訴原告上開催告之期限內，為交屋之同時履行抗辯，而係抗辯其仍得拒絕辦理交屋，及其已簽發與尾款價金同額之本票1紙交付地政士以為尾款價金之給付云云，並提出該紙面額455萬元之本票影本為據（見本院卷第236頁）。然反訴被告已主張減少價金，是其上開所為其仍得拒絕辦理交屋之抗辯並不足採，已如前述。另反訴被告所交付之上開本票，依系爭買賣契約第4條第5項之規定，僅係作為尾款之「擔保」，並非用以支付尾款。於該紙本票兌現之前，不能認反訴被告已為尾款價金之給付，是其上開所辯亦不足採。惟另查：
⒈債權人之催告如不符債之本旨，並不發生催告之效力，此有
最高法院68年台上字第777號判例、87年度台上字第1362號、80年度台上字第1362號裁判意旨可參。本件反訴被告就系爭買賣價金僅餘381萬元未給付，業如前述。是反訴原告催告反訴被告應給付512萬元，不符債之本旨，難認已發生催告之效力。
⒉又兩造雖原約定反訴原告應於102年6月21日交屋，反訴被告
應同時支付尾款。然反訴原告並未於102年6月21日依債之本旨交付系爭房屋與反訴被告，且迄今仍未為交付系爭房屋與反訴被告之給付，致使反訴被告原已到期之尾款給付義務處於給付無確定期限狀態。而按民法第229條第2、3項規定：
「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」；同法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方遲延給付，經他方當事人定相當期限，催告其履行而不履行，始得解除其契約；非謂一方遲延給付，他方即得逕行解除契約，此並有最高法院85年度台上字第606號裁判可參。因此，本件反訴原告需先依債之本旨催告反訴被告給付價金381萬元而反訴被告未為給付時，反訴被告始付遲延責任，即此際始可認反訴被告違約。再依上開民法第254條及系爭買賣契約第12條第1項規定：「甲乙雙方其中一方如未按本契約條款履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。…」，反訴原告於反訴被告違約後，應再定7日以上期間催告反訴被告履行，於反訴被告屆期仍不履行時，反訴原告始得解除系爭買賣契約。因此，本件反訴原告以103年1月8日提出之民事答辯㈡狀繕本送達反訴被告，同時訂7日之期限催告反訴被告給付價金512萬元，及逾期同時以該書狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示云云，與上開規定不合，自不生解除之效力。
㈣職是，系爭買賣契約既未經反訴原告合法解除，而仍有效存
在。則反訴原告訴請確認系爭買賣契約不存在，即無理由，應予駁回。
二、就反訴原告請求反訴被告塗銷附表所示不動產之所有權移轉登記及抵押權設定登記有無理由部分：
㈠系爭買賣契約第12條第1、2項約定：「甲乙雙方其中一方
如未按本契約條款履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。甲方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」。
㈡本件反訴原告解除系爭買賣契約並不合法，不生解除之效力
，業如前述。是反訴原告依系爭買賣契約第12條第2項後段規定，請求反訴被告將附表所示不動產於102年5月30日所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴原告所有，及將附表所示不動產於102年5月31日以新莊地政事務所莊登字第185330號設定擔保債權總金額528萬元之最高限額抵押權塗銷，即無理由，應予駁回。
三、就反訴原告請求反訴被告存入履保帳戶內之1,042,800元應由其領取有無理由部分：
㈠依前開系爭買賣契約第12條第2項後段約定，需反訴被告毀
約不買或有其他違約情事，經反訴原告解除系爭買賣契約後，反訴原告始得得沒收反訴被告已給付之全部款項。
㈡系爭買賣契約既未經反訴原告合法解除，則反訴原告即無從
依上開規定主張沒收反訴被告已繳納之價金。是反訴原告以反訴被告存入履保帳戶內之價金1,042,800元已經其沒收為由，請求履保帳戶內之上開款項應由其領取，即難認有理由。
四、就反訴原告請求反訴被告賠償256,578元，及自103年1月17日起至清償日止按年息5%計算之利息有無理由部分：
㈠反訴原告主張：因反訴被告不繳交尾款而違約，導致反訴原
告無款項可購買房屋居住，自102年5月15日至同年9月14日期間，於台北市○○○路○段○○號租屋居住，每月租金1萬元。102年9月15日至103年5月14日期間，於桃園市○○○街○○號4樓租屋，每月租金7,500元，支出租金共10萬元，爰請求反訴被告賠償違約所導致之租屋損失，此金額與系爭買賣之稅費86,578元，合計為256,578元等語。
㈡惟系爭買賣之賣方應負擔之稅款為7萬元，並非86,578元。
且依系爭買賣契約第12條第1項後段約定，需反訴原告依該條項規定解除系爭買賣契約後，反訴被告始應負擔所有稅費。是系爭買賣契約既未經反訴原告合法解除，則反訴原告即無從依上開規定請求反訴被告賠償反訴原告已支付之稅費。㈢至反訴原告主張之租屋損失部分，僅提出房屋租賃契約書影
本1份為證（見本院卷第226至228頁），然其上所載租賃期間係自102年9月5日起至103年9月14日止，且承租人並非反訴原告，是已難認反訴原告主張之租金支出損失為真。再者，反訴原告前開催告反訴被告給付價金之催告不符債之本旨，不生催告之效力，是尚不能認反訴被告就尾款價金已應負給付遲延責任，業如前述。因此，反訴原告縱有租金支出，亦不能認係反訴被告違約所致之損害，自無從請求反訴被告賠償。
柒、綜上所述，本訴原告以系爭房屋有滲漏水之瑕疵，其得主張減少價金53萬元為由，訴請確認本訴被告就兩造間系爭買賣契約對本訴原告之價金請求權其中53萬元不存在，及依系爭買賣契約第12條第3項，請求本訴被告賠償自102年6月22日起至103年1月9日止，每日以2,840元計算之違約金合計573,680元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。反訴被告之訴，則全部無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗。均應駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 11 日
民事第四庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 11 日
書記官 張美玉不動產附表：
┌──┬───────────────────────────┐│土地│ │├──┼─────────────────────┬─────┤│編號│地號 │權利範圍 │├──┼─────────────────────┼─────┤│1. │新北市○○區○○○段○○○○段00000地號 │1/5 │├──┼─────────────────────┼─────┤│2. │新北市○○區○○○段○○○○段000000地號 │1/5 │└──┴─────────────────────┴─────┘┌────────────────────────────────┐│建物 │├──┬───────┬──────────┬─────┬────┤│編號│建號 │門牌號碼 │權利範圍 │備註 │├──┼───────┼──────────┼─────┼────┤│1. │新北市五股區五│新北市○○區○○路一│全部 │包含頂樓││ │股坑段五股坑小│段141之4號 │ │未保存登││ │段1841建號 │ │ │記之增建│└──┴───────┴──────────┴─────┴────┘